Planungs-und Bauökonomie Wirtschaftslehre für Bauherren und Architekten von Univ.-Prof. Dr. Dietrich-Alexander Möller Technische Universität Dresden Univ.-Prof. Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche Brandenburgische Technische Universität Cottbus 6., vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Oldenbourg Verlag München
Vorwort Geleitwort Abbildungsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis V VII IX XV XXIII 1 Planungs- und Bauökonomie als wissenschaftliche Disziplin 1 1.1 Erkenntnisobjekt der Planungs- und Bauökonomie 2 1.2 Erkenntnismöglichkeiten und Methoden der Planungs- und Bauökonomie 2 1.3 Begriff der Wirtschaftlichkeit 4 2 Gesamtwirtschaft und Bauwirtschaft 9 2.1 Wirtschaften als Folge der Knappheit von Gütern 10 2.2 Wirtschaftsordnung 11 2.2.1 Marktwirtschaft 11 2.2.2 Zentrale Planwirtschaft (Zentralverwaltungswirtschaft) 14 2.3 Wirtschaftskreislauf und Nationaleinkommen 14 2.4 Wirtschaftspolitik und ihre Zielsetzung 19 2.4.1 Wirtschaftswachstum 20 2.4.2 Vollbeschäftigung 21 2.4.3 Preisniveaustabilität und Inflation 23 2.5 Leitbild und Strategie der Nachhaltigkeit 25 2.6 Bauwirtschaft 29 2.7 Wohnungswirtschaft 34 3 Organisation des Planens und Bauens 37 3.1 Optimale Faktorkombination 38 3.2 Grundsätzliches zur Organisation 39 3.2.1 Betriebswirtschaftliche Grundlagen 40 3.2.2 Praktische Hinweise zur Projektorganisation 42
X 3.3 An Planung und Bau Beteiligte 45 3.3.1 Bauherr(enschaft) 46 3.3.2 Projektsteuerer 47 3.3.3 Nutzer 49 3.3.4 Architekt bzw. Entwurfsverfasser 50 3.3.5 Bauleiter 52 3.3.6 Sicherheits- und Gesundheits-Koordinator 52 3.3.7 Fachingenieure bzw. Sonderfachleute 53 3.3.8 Unternehmer 53 3.3.9 Bauaufsichtsbehörden 65 3.3.10 Kreditinstitute 66 3.3.11 Öffentlichkeit 68 3.3.12 Sonstige Beteiligte ; 68 3.4 Herstellen von Bauwerken 68 3.4.1 Baustellenfertigung und Industrielles Bauen 69 3.4.2 Schlüsselfertiges Bauen 72 3.5 Zentralisation von Aufgaben bei großen Bauvorhaben 76 3.5.1 Begriffserläuterung und grundsätzliche Wertung 77 3.5.2 Zur Zentralisierung geeignete Aufgaben 77 4 Vorbereitung der Planung 83 4.1 Bedarfsplanung 83 4.2 Grundlagenermittlung 85 4.3 Raum- und Funktionsprogramm 90 5 Wirtschaftliche Planung 95 5.1 Variantenbildung 95 5.2 Variantenbewertung und-auswahl 97 5.3 Ziele der wirtschaftlichen Planung, 100 5.4 Computerunterstützung beim Planen und Bauen 101 6 Beurteilung der Vorteilhaftigkeit 103 6.1 Nutzen-Kosten-Untersuchungen ; 105 6.1.1 Kosten-Nutzen-Analyse 106 6.1.2 Nutzwertanalyse 106 6.1.3 Kosten-Wirksamkeits-Analyse 118 6.1.4 Ordinale Nutzenermittlung und Paarweiser Vergleich 120 6.2 Verfahren der Investitionsrechnung 126 6.2.1 Statische Verfahren der Investitionsrechnung 129 6.2.2 Dynamische Verfahren der Investitionsrechnung 135
XI 7 Grundflächen und Rauminhalte 161 7.1 Bauland, Art und Maß der baulichen Nutzung 162 7.1.1 Baunutzungsverordnung (BauNVO) 163 7.2 Regelwerke zur Ermittlung der Grundflächen und Rauminhalte 167 7.2.1 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau 168 7.2.2 Elementmengen und Bezugseinheiten 179 7.2.3 Technische Normen, Gütevorschriften und Lieferbedingungen 179 7.2.4 Wohnfläche, 180 7.2.5 Richtlinien zur Berechnung der Mietflächen 185 8 Kosten im Bauwesen 191 8.1 Kosten im Bauwesen 192 8.1.1 Kostenermittlung nach DIN 276-1 192 8.2 Verfahren der Kostenermittlung 206 8.2.1 Kostenermittlungen mit einer Bezugsgröße 208 8.2.2 Kostenermittlungen nach der Elementmethode 208 8.2.3 Kostenermittlungen nach der Kostenflächenartenmethode 209 8.2.4 Kostenermittlungen nach Leitpositionen 212 8.2.5 Aufwand und Genauigkeit der Kostenermittlungsverfahren 215 8.3 Allgemeiner Preisanstieg und Baupreisindizes 216 8.4 Baupreis- und Baukostendateien 221 8.4.1 SIRADOS-Baudaten 222 8.4.2 Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern 225 8.4.3 Datenbank der Länderarbeitsgemeinschaft Hochbau 236 8.5 Die Haftung des Architekten im Kostenbereich 244 9 Nutzungskosten im Hochbau 247 9.1 Nutzungskostenplanung nach DIN 18960 247 9.1.1 Nutzungskostenkennwerte 249 9.1.2 Zusammenhang von Nutzungskosten und Kosten im Bauwesen 249 9.1.3 Kalkulatorische Kostenarten 253 9.1.4 Ausgabenwirksame Kostenarten 256 9.1.5 Bezugseinheiten für die Nutzungskosten 257 9.1.6 Nutzungskostenermittlung mit der Kostenvergleichsrechnung 260 9.1.7 Beispiel zur Nutzungskostenermittlung - Kindergarten 261 9.2 Betriebskosten im Wohnungsbau 269 10 Erträge und Erlöse 275 10.1 Mieterträge 275 10.2 Verkaufserlöse und Deckungsbeiträge 279
XII 11 Genehmigungsplanung 283 11.1 Bauordnungen 284 11.2 Genehmigungspflicht und Genehmigungsfreiheit 287 11.3 Baugenehmigungsverfahren und Bauaufsicht 290 12 Ausführungsplanung 295 12.1 Aufgaben des Architekten bei der Ausfuhrungsplanung 295 12.2 Gegenstand der Ausfuhrungsplanung 301 13 Vergabewesen 307 13.1 Rechtliche Grundlagen des Vergabewesens 307 13.1.1 Vergabe-und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) Teil A 310 13.1.2 Vergabe- und Vertragsordnung für Leistungen (VOL) 315 13.2 Vertragsbedingungen 317 13.2.1 Allgemeine Vertragsbedingungen (VOB/B) 319 13.2.2 Zusätzliche Vertragsbedingungen (VOB/B) 319 13.2.3 Besondere Vertragsbedingungen (VOB/B) 319 13.2.4 Technische Vertragsbedingungen (VOB/C) 320 13.2.5 Reihenfolge der Gültigkeit der Vertragsbedingungen 322 13.3 Leistungsbeschreibung 323 13.3.1 Leistungsbeschreibung mit Leistungsverzeichnis 323 13.3.2 Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm 330 13.4 Vergabe 335 13.4.1 Angebotsprüfung mit Kosten- und Terminkontrolle 336 13.4.2 Vergabe von Bauleistungen in Fachlosen 339 13.4.3 Gesamtgewerkevergabe '. 350 13.4.4 Pauschalierung von Leistungen 354 13.5 Bauverträge und Vergütung 360 13.5.1 Leistungsvertrag 361 13.5.2 Stundenlohnvertrag 364 13.6 Grundverständnis baubetrieblicher Kalkulation 365 13.7 Nachträge! 368 13.7.1 Nachtragsarten 370 13.7.2 Bearbeitung eines Nachtragsangebotes 375 13.7.3 Nachträge als Ersatz für Aufträge 378 14 Baustelleneinrichtung 381 14.1 Elemente der Baustelleneinrichtung 382. 14.2 Übergeordnete Baustelleneinrichtung und ihre Kosten 384 14.3 Baustelleneinrichtungsplan 386
XIII 14.4 Bereitstellung von Baubüros 387 14.5 Baustellenverordnung 388 14.5.1 Baustellensicherheit, insbesondere Brandschutz 390 14.5.2 Umweltschutz auf Baustellen, insbesondere Baumschutz 391 15 Ablauf- und Terminplanung 393 15.1 Grundsätzliche Gesichtspunkte der Terminplanung 394 15.2 Verfahren der Terminplanung 395 15.3 Unterschiedliche Detaillierung der Terminplanung 401 15.4 Aufgaben der Terminplanung in den Leistungsphasen 404 15.5 Terminplanung und Planungskennwerte 406 15.6 Terminkontrolle und -Steuerung 415 15.7 Bedingungen und Optimierung der Terminplanung 415 15.8 Gestörter Bauablauf und Terminsicherung 417 16 Objektüberwachung (Bauüberwachung) 424 16.1 Die an der Bauüberwachung Beteiligten 424 16.1.1 Bauherr und Objektüberwachung 425 16.1.2 Objektplaner sowie fachlich Beteiligte und Objektüberwachung 426 16.1.3 Ausführende Firmen und Bauleitung 428 16.1.4 Bauaufsichtsbehörden und Bauleitung 429 16.1.5 Organisation der Bauüberwachung 430 16.2 Die Leistungen der Objektüberwachung 433 16.2.1 Überwachen der Ausführung des Objekts 435 16.2.2 Koordinieren der an der Objektüberwachung Beteiligten 438 16.2.3 Überwachung und Detailkorrektur von Fertigteilen 440 16.2.4 Aufstellen und Überwachen eines Zeitplans (Balkendiagramm) 440 16.2.5 Führen eines Bautagebuchs 441 16.2.6 Gemeinsames Aufmaß mit den bauausführenden Firmen 442 16.2.7 Abnahme der Bauleistungen 443 16.2.8 Rechnungsprüfung 447 16.2.9 Kostenfeststellung 447 16.2.10 Antrag auf behördliche Abnahmen und Teilnahme daran 447 16.2.11 Übergabe des Objekts 448 16.2.12 Verjährungsfristen 448 16.2.13 Überwachen der Beseitigung der festgestellten Mängel 449 16.2.14 Kostenkontrolle 450 16.3 Bauabrechung 450 16.3.1 Mengenermittlung zur Bauabrechnung 450 16.3.2 Rechnungslegung 451 16.3.3 Rechnungsprüfung 451
XIV 16.3.4 Anzahlungen 454 16.3.5 Abschlagsrechnungen 454 16.3.6 Abrechnung nach Zahlungsplan 454 16.3.7 Schlussrechnungen und Teilschlussrechnungen 455 16.3.8 Ersatzvornahme im Zuge der Bauabrechnung 457 16.3.9 Wirtschaftsgüterzuordnung 458 16.4 Besondere Bedingungen der Bauausführung 459 16.4.1 Winterbau 460 16.4.2 Bauschuttbeseitigung 466 17 Baunutzung 473 17.1 Objektmanagement 473 17.2 Bauübergabe und Inbetriebnahme 475 17.3 Objektbetreuung 478 18 Baufinanzierung 479 18.1 Grundlagen der Baufinanzierung 480 18.2 Eigen- und Fremdfinanzierung 483 18.2.1 Eigenleistungen 483 18.2.2 Fremdkapital 485 18.3 Steuervorteile, Lastenzuschüsse und Sparförderung 491 18.3.1 Steuervorteile 491 18.3.2 Lastenzuschüsse 494 18.3.3 Sparzulagen und Wohnungsbauprämien 494 18.4 Finanzierungsplan 494 18.5 Finanzierungsoptimierung 496 19 Honorarordnung 499 19.1 Entstehung der Honorarordnung und heutiger Stand 500 19.2 Aufbau der Honorarordnung 503 19.3 Die Allgemeinen Vorschriften der Honorarordnung 504 19.4 Ausgewählte Leistungsbilder der Objektplanung 524 Literatur 547 Stichwortverzeichnis 562