Reihe: Immobilienmanagement Band 9 Herausgegeben von Prof. Dr. Wolfgang Pelzl Institut für Immobilienmanagement der Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der Universität Leipzig Dr. Bettina Lange Immobilienrating Modell zur Analyse von Ausfallrisiken immobilienwirtschaftlicher Kreditengagements Technische Universität Darmstadt Fachbereich 1 Betriebswirtschaftliche Bibliothek Invöritar-Nr.: Abstell-Nr.: www.immobilienwissen.de
XIII Geleitwort Vorwort Gliederung Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis Formelverzeichnis Abkürzungsverzeichnis V VII XI XIII XXI XXIII XXV XXVII 1. Abschnitt: Charakterisierung des Immobilienratings in der Kreditwirtschaft 1 A. Immobilienwirtschaftliche Aktivitäten deutscher Kreditinstitute 1 I. Bedeutung der Immobilienkreditfinanzierung 3 II. Klassifizierung von Immobilienkrediten 4 B. Systematisierung des Ratings im Rahmen der kreditwirtschaftlichen Analyse 7 I. Klassisches Unternehmensrating als Definitionsgrundlage 8 a) Ergebnissicht 9 b) Verfahrenssicht 11 II. Kriterien zur Klassifizierung von Ratings 11 a) Zugehörigkeit des Analysten 12 b) Dimension des Ratingobjektes 14 c) Fristigkeit des Ratings 18 C. Abgrenzung des Immobilienratings von ausgewählten immobilienwirtschaftlichen Analysen 19 I. Vorwiegend extern adressierte Analysemethoden 20
XIV II. Vorwiegend intern adressierte Analysemethoden 23 D. Definition des Immobilienratings 29 E. Funktionen des Ratings im wirtschaftlichen Kontext 32 2. Abschnitt: Immobilienrating als Informationsinstrument zur Erfüllung interner und externer Analyseanforderungen 35 A. Interne Analyseanforderungen zur Beurteilung des Kreditengagements 35 I. Immobilienrating im Kontext der neoinstitutionellen Finanzierungstheorie 35 II. Übertragung der Grundgedanken der Principal-Agent- Theory auf die Kreditvergabe 37 a) Charakterisierung der Principal-Agent-Beziehung im Rahmen der Immobilienkreditfinanzierung 38 1. Kreditinstitut als Principal 40 2. Kreditnehmer als Agent 40 b) Informationsasymmetrie 41 1. Adverse selection in der Kreditwirtschaft 43 2. Moral hazard in der Kreditwirtschaft 45 c) Unsicherheit 46 d) Interessendivergenz 48 III. Immobilienrating als Instrument zur Minderung von Agency-Problemen im Kreditprozess 50 a) Nutzenpotenziale der Minderung asymmetrischer Information 51 b) Funktionen des Ratings im Rahmen der Minderung asymmetrischer Information 52 1. Signalling 54 2. Screening 57 3. Monitoring 58 c) Rating als Grundlage des Kreditpricing 59 d) Weitere Instrumente der Minderung von Agency- Problemen in der Kreditvergabepraxis 62
XV B. Externe Analyseanforderungen durch aufsichtliche und rechtliche Rahmenbedingungen 63 I. Rating als zentrales Instrument der neuen Eigenkapitalvereinbarung Basel II 65 a) Wesentliche Aspekte der Mindesteigenkapitalanforderung 66 b) Methoden zur Ermittlung der Eigenkapitalanforderung... 67 1. Modifizierter Standardansatz 68 2. Interner Ratingansatz 70 c) Immobilienrelevante Aspekte der neuen Eigenkapitalübereinkunft 74 1. Immobilienspezifische Aspekte im modifizierten Standardansatz 75 2. Immobilienspezifische Aspekte im internen Ratingansatz 77 i) Unternehmensfinanzierung 78 ii) Specialised Lending Exposures 79 d) Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung 84 II. Rating im Kontext des KonTraG 91 a) Risikomanagementanforderungen des KonTraG 92 b) Rating als Instrument der Risikofrüherkennung 94 c) Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft 95 3. Abschnitt: Grundlegende Strukturierung des Immobilienrating-Systems 97 A. Ausfallwahrscheinlichkeit als Zielgröße 98 I. Definition der Ausfallwahrscheinlichkeit 98 II. Möglichkeiten zur Ermittlung der Ausfallwahrscheinlichkeit nach Basel II 99 B. Statistische Verfahren als Basis des Immobilienratings 102 I. Qualitative Verfahren 103 II. Scoring als quasi-objektives Verfahren zur Ermittlung des Ratingurteils 104 a) Verfahrensweise für die Ermittlung des Scorewertes 105 b) Verwendung des Scorings im Immobilienrating 107 III. Ökonometrische Verfahren 109
XVI a) Multivariate Diskriminanzanalyse 109 1. Bestimmung der Parameter der Diskriminanzanalyse 110 2. Ermittlung der Diskriminanzfunktion 111 3. Einsatz der Multivariaten Diskriminanzanalyse im Immobilienrating 113 b) Regressionsanalyse 115 1. Verfahrensweise der Regressionsanalyse 116 2. Einsatz der Regressionsanalyse im Immobilienrating 117 IV. Intelligente Verfahren 118 a) Expertensysteme 118 b) Künstlich neuronale Netze 119 1. Funktionsweise künstlich neuronaler Netze 119 2. Einsatz künstlich neuronaler Netzwerke im Immobilienrating 122 V. Synopse der Ratingverfahren 123 C. Konzeption von Modulen des Immobilienrating-Systems 125 I. Definition der Module nach Analysegegenstand 126 a) Immobilienunternehmen 127 1. Klassifizierungsproblematik 127 2. Modulbeschreibung 131 b) Objekt 136 1. Klassifizierungsproblematik 137 2. Modulbeschreibung 139 II. Definition der Module nach Analysequalität 141 a) Quantitative Analyse 142 b) Qualitative Analyse 143 D. Hierarchische Verknüpfung der Rating-Module 145 I. Anordnung der Rating-Module 145 II. Aggregation der Teilratings 146 E. Strukturelle Eigenschaften des Immobilienrating-Systems 155
XVII 4. Abschnitt: Identifikation der Ratingindikatoren für die Analyse des Moduls Unternehmen" 159 A. Risikobereiche immobilienwirtschaftlicher Unternehmen 159 I. Unternehmenskrisen als Ursache von Insolvenzen 160 II. Klassifizierung der Unternehmensrisiken in Abhängigkeit von der Modulkonstruktion des Immobilienratings 163 a) Qualitative Risikobereiche 164 b) Quantitative Risikobereiche 165 III. Integration der Risikobereiche in das Teilrating Unternehmen" 167 B. Analyse der qualitativen Risiken von Immobilienunternehmen 168 I. Qualitative Risiken im Kontext der Unternehmensanalyse... 168 a) Risikobereiche der Insolvenzforschung 168 b) Ratingindikatoren klassischer Ratingmodelle 170 c) Empirische Relevanz qualitativer Ratingindikatoren 171 II. Integration der qualitativen Risikobereiche in das Immobilienrating 172 III. Identifikation relevanter Ratinginputs 175 a) Risiken des Managementbereiches 175 1. Systematisierung der Managementrisiken 175 2. Ratingindikatoren zur Bewertung der Managementrisiken 177 i) Ratingindikatoren des institutionellen Managements 177 ii) Ratingindikatoren des funktionalen Managements 179 iii) Ratingindikatoren aus der Bankbeziehung 182 b) Risiken des Marktbereiches 183 1. Systematisierung der Marktrisiken 183 2. Ratingindikatoren zur Bewertung der Marktrisiken.. 185 c) Spezifikation der Managementrisiken bestandshaltender Immobilienunternehmen 186 1. Systematisierung der Risiken 186 2. Ratingindikatoren 187 d) Spezifikation der Risiken von Projektentwicklungsgesellschaften 189
XVIII 1. Systematisierung der Risiken 189 2. Ratingindikatoren 190 IV. Ratinginputs des qualitativen Subratings 192 C. Analyse der quantitativen Risiken von Immobilienunternehmen an Hand der Jahresabschlussanalyse 194 I. Auswirkungen der Bilanzierungsart 195 a) Bilanzierung nach HGB 196 b) Bilanzierung nach IFRS 198 1. Immobilien des Anlagevermögens 199 i) Immobilien des Sachanlagevermögens 200 ii) Immobilien als Finanzinvestitionen 201 2. Immobilien des Umlaufvermögens 203 c) Berücksichtigung der Bilanzierungsmethoden im Immobilienrating 204 II. Erstellung einer Ratingbilanz als Grundlage der Ermittlung von Kennzahlen 207 a) Modifikationen der Bilanz 208 b) Modifikationen der Gewinn- und Verlustrechnung 214 c) Marktwertanpassung der Bilanzpositionen 217 d) Anpassung weiterer Bilanzpositionen 222 III. Generierung von Bilanzkennzahlen 223 a) Merkmale bilanzieller Kennzahlen 224 b) Kennzahlen der Insolvenzforschung 226 c) Ergebnisse der empirischen Analyse interner Ratingsysteme 229 IV. Kennzahlen des quantitativen Subratings 233 a) Kapital- und Vermögensstrukturkennzahlen für Immobilienunternehmen 234 b) Kennzahlen der Ertragslage 241 1. Cashflow als Indikator der Ertragskraft 241 2. Rentabilitätskennzahlen 244 3. Produktivitätskennzahlen 246 c) Liquiditätskennzahlen 247 1. Bestandsgrößenorientierte Liquiditätskennzahlen 248 2. Stromgrößenorientierte Liquiditätskennzahlen 250 V. Ratinginputs des quantitativen Subratings 251
XIX 5. Abschnitt: Identifikation der Ratinginputs zur Analyse des Moduls Objekt" 253 A. Risikobereiche der Objektdimension 253 I. Charakterisierung von Objektrisiken 255 a) Quantitative Risiken 255 b) Qualitative Risiken 256 II. Differenzierung der Risikobereiche in den Kreditinstituten... 257 III. Integration der Risikobereiche in das Teilrating Objekt" 258 B. Analyse der qualitativen Risiken der Objektdimension 260 I. Standortrisiken 261 a) Systematisierung 262 b) Ratingindikatoren 263 1. Wirtschaftliche und politische Rahmenbedingungen 263 2. Soziodemographische Entwicklung 265 3. Infrastruktur 265 II. Risiken des relevanten Teilmarktes 266 a) Systematisierung 267 b) Ratingindikatoren 268 1. Qualitative und quantitative Angebots- und Nachfragesituation 269 2. Nachhaltigkeit der Preis- / Leistungsverhältnisse 270 III. Objektrisiken 271 a) Systematisierung 271 b) Risikoindikatoren 272 IV. Spezifikation der qualitativen Risiken von Bestandsobjekten 274 a) Systematisierung 274 b) Ratingindikatoren 274 V. Spezifikation der qualitativen Risiken von Projekten 276 a) Systematisierung 277 b) Ratingindikatoren 277 VI. Ratinginputs des qualitativen Subratings 279 C. Analyse der quantitativen Risiken der Objektdimension 281 I. Objektbilanz als Datenquelle 281 II. Cashflow-Analyse als Grundlage der Kennzahlenbildung 283 III. Risikokennzahlen der unmittelbaren Objektebene 285
XX a) Kapital- und Vermögensstrukturkennzahlen 285 b) Kennzahlen zur Kapitaldienstfähigkeit 288 c) Renditekennzahlen 290 d) Kostenkennzahlen 291 IV. Ratinginputs des quantitativen Subratings 292 6. Abschnitt: Verwendung des Immobilienratings 294 A. Workflow zur Bearbeitung der Rating-Module 294 I. Informationsbeschaffung in der Vorbereitungsphase 299 a) Informationen für das Teilrating Unternehmen" 299 b) Informationen für das Teilrating Objekt" 301 II. Informationsverarbeitungsprozess 304 III. Ermittlung des Ratingurteils 305 a) Vorgehensweise 305 b) Ratingklassen und -Symbole 307 B. Potenziale des Immobilienratings 309 I. Kreditinstitutssicht 310 II. Sicht der Immobilienunternehmen 312 III. Potenziale des Immobilienratings als Geschäftsfeld des Rating-Advisory 312 C. Ansätze zur Weiterentwicklung 313 Thesen der Arbeit 316 Anhang Quellenverzeichnis RES Consult GmbH DVD-Reihe Immobilienwissen aktuell" Online-Dokumente Schriftenreihe Immobilienmanagement" XXXI LV LXXX LXXXI LXXXI LXXXII