Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 Bezahlbarer Wohnraum für Berlin

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1 Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 Bezahlbarer Wohnraum für Berlin

2 Vorwort Berlin wächst und benötigt zusätzlichen Wohnraum. Um den Wohnungsmarkt zu entspannen, sollen bis 2016 mindestens neue Wohnungen entstehen. Der Berliner Senat hat deshalb alle Eigentümergruppen aufgerufen, sich mit eigenen Projekten am Wohnungsbau zu beteiligen. Dabei hat die Versorgung unterer und mittlerer Einkommensgruppen mit bezahlbarem Wohnraum besondere Bedeutung. Im Rahmen der wohnungs- und mietenpolitischen Aktivitäten des Senats hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt anlässlich des von den Vereinten Nationen ausgerufenen internationalen Jahres der Genossenschaften den»genossenschaftlichen Neubauwettbewerb 2012 für bezahlbaren Wohnraum«ausgelobt. Denn gerade das genossenschaftliche Wohnen hat in Berlin als einem der historischen Entstehungsorte der Genossenschaftsbewegung in Deutschland nicht nur eine über einhundertfünfundzwanzigjährige Tradition. Genossenschaftliches Wohnen ist in den Stadtregionen des 21. Jahrhunderts auch eine besonders zukunftsfähige Wohnform: Die genossenschaftlichen Grundprinzipien von Selbsthilfe, Selbstverwaltung und Selbstverantwortung eröffnen den Genossenschaftsmitgliedern weitgehende Mitsprache- und Mitgestaltungsmöglichkeiten in einer demokratischen Unternehmensform. Von den Genossenschaftsgremien bestellte und beaufsichtigte haupt- und ehrenamtliche Vorstände sowie qualifizierte Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter setzen sich engagiert dafür ein, den Mitgliedern eine gute, sichere und sozial verantwortliche Wohnungsversorgung zu gewährleisten. Indem sie erwirtschaftete Erträge vor allem in die für ihre Mitgliedschaft bezahlbare Bestandserhaltung sowie in die energetische und altersgerechte Bestandsanpassung investieren, tragen die über 150 Berliner Wohnungsbaugenossenschaften mit ihren über Wohnungen (das sind knapp 10% des Berliner Wohnungsbestandes) wesentlich zu den Qualitäten der Wohnraumversorgung und zur Bezahlbarkeit des Wohnens in der Stadt bei. Während der jetzt zu Ende gegangenen Phase des im vergangenen Jahrzehnt stark entspannten Berliner Wohnungsmarktes haben sich auch die Wohnungsbaugenossenschaften weitgehend aus dem Neubau zurückgezogen und ihre Investitionen auf die Bestandspflege konzentriert. Erst allmählich gewinnt jetzt der Neubau wieder mehr an Bedeutung. Vor diesem Hintergrund sollte der genossenschaftliche Neubauwettbewerb den Appell des Senats an die Eigentümer unterstützen, sich wieder verstärkt beim Neubau zu engagieren. Dabei sollte durch den Wettbewerb gezeigt werden, mit welchen Ideen, Nutzungs-/Mietkonzepten und Baukonzeptionen sich in Berlin genossenschaftlicher Wohnungsbau verwirklichen lässt, um bezahlbaren Wohnraum für untere und mittlere Einkommen zu schaffen. Die Wettbewerbskriterien waren bewusst sehr breit angelegt. Dadurch sollten zum einen Wettbewerbsbeiträge zulässig sein, die sich in der Breite mit dem äußerst vielfältigen Spektrum nutzungsbezogener, bautechnischer, wirtschaftlicher und nachbarschaftlicher Anforderungen auseinandersetzen, mit dem sich zukunftsfähiger Wohnungsbau im 21. Jahrhundert auseinandersetzen sollte. Zum andern sollten auch solche Beiträge zugelassen werden, die sich vertieft mit einzelnen dieser Anforderungen befassen. 2

3 Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 Bezahlbarer Wohnraum für Berlin Dem Wettbewerbsaufruf sind achtzehn Berliner Wohnungsbaugenossenschaften gefolgt und haben die in dieser Broschüre sowie in einer Ausstellung dokumentierten Wettbewerbsbeiträge eingereicht. Allen Teilnehmern danke ich sehr für ihr Engagement und für ihre Unterstützung des Wettbewerbsgedankens. Die Zahl der eingereichten Beiträge entspricht fast exakt der von meinem Fachbereich erwarteten Teilnehmerzahl. Mit über geplanten Wohnungen liegt die Anzahl der Wohnungen, die im Rahmen der Wettbewerbsbeiträge entstehen sollen, deutlich über den Erwartungen. Dies zeigt zugleich auch, welche großen Potentiale im genossenschaftlichen Wohnungsbau liegen. Besonders erfreulich ist, dass sich an dem Wettbewerb sowohl Traditionsgenossenschaften aus der gesamten Stadt als auch Genossenschaften beteiligt haben, die in den beiden letzten Jahrzehnten neu gegründet wurden. Beachtlich ist zudem die breite räumliche Streuung der Wettbewerbsbeiträge, welche sowohl Projekte in der inneren als auch in der äußeren Stadt sowie in zehn verschiedenen Stadtbezirken einschließt. Das hohe Niveau und die große thematische Spannweite der Wettbewerbsbeiträge sind in dieser Broschüre im Einzelnen dokumentiert. Mein besonderer Dank gilt der Jury unter dem Vorsitz von Herrn Staatssekretär Ephraim Gothe sowie der Vorprüfung der BSM dafür, dass sie sich sehr verantwortungsbewusst der äußerst schwierigen Aufgabe gestellt haben, aus der Vielzahl qualifizierter Wettbewerbsbeiträge die Beiträge auszuwählen, die zu»preisträgern und Ideengebern im genossenschaftlichen Neubauwettbewerb 2012 des Landes Berlin«gekürt worden sind. Den neun Preisträgern gilt mein herzlicher Glückwunsch. In meine Glückwünsche schließe ich auch die anderen neun Wettbewerbsteilnehmer ein, die ich um Verständnis dafür bitte, dass es in einem Wettbewerb auch und gerade bei einer Vielzahl qualifizierter Beiträge nicht nur Sieger geben kann. Die Jury hat eine sehr ausgewogene Entscheidung getroffen, in der sich die thematische Spannweite der Wettbewerbsbeiträge abbildet. Mit Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eg, GEWIWO Berlin, Wittenauer Wohnungsbaugenossenschaft eg, Wohnungsbaugenossenschaft Köpenick Nord eg und Wohnungsbaugenossenschaft Treptow Süd eg hat sie zum einen vier Traditionsgenossenschaften zu Preisträgern und Ideengebern im genossenschaftlichen Neubauwettbewerb bestimmt, welche zusammen über einen Bestand von über Wohnungen in der Stadt verfügen, den sie jetzt durch Neubauprojekte in differenzierter Form ergänzen möchten. Zum andern hat die Jury ein Signal gesetzt, indem sie mit Mietergenossenschaft Unionplatz Tiergarten MUT e.g., Möckernkiez eg, Forum Kreuzberg Mietergenossenschaft eg, Studentendorf Schlachtensee e.g. und Bewohnergenossenschaft FriedrichsHeim eg fünf Preisträger und Ideengeber ausgewählt hat, die zu den seit 1989 neu gegründeten jungen Genossenschaften zählen, wobei vier dieser Preisträger Projekte vorgelegt haben, mit denen eine Ergänzung des Wohnraumangebotes in der inneren Stadt angestrebt wird. Der Weg vom präsentierten Entwurf bis zum abgeschlossenen Bauvorhaben ist oft noch sehr weit. Es wird im Zuge der Ausführungs- und Genehmigungsplanung Veränderungen geben. Auch ist immer damit zu rechnen, dass das eine oder andere Projekt aufgrund von Schwierigkeiten scheitern könnte, die sich möglicherweise im Zuge der Bauleitplanung, Baugenehmigung, Grundstücksaufbereitung, Finanzierung oder Vergabe von Bauleistungen ergeben könnten. Soweit dies in ihren Zuständigkeiten und Möglichkeiten liegt, werden mein Haus, die jeweiligen Bezirke und sicherlich auch die Institutionen, deren Vertreterinnen und Vertreter in der Jury zum»genossenschaftlichen Neubauwettbewerb 2012 für bezahlbaren Wohnraum«mitgewirkt haben, die Verwirklichung der Projekte unterstützen. Dabei können die Erfahrungen, die mit den Projekten gesammelt werden, auch wichtige Hinweise für weitere Wohnungsbauprojekte in der Stadt liefern. In diesem Sinne wünsche ich den Projekten des Genossenschaftswettbewerbs ein zügiges und möglichst reibungsloses Gelingen und verbinde dies mit der Erwartung, dass die hier dokumentierten Anregungen und Ideen sowohl im Kreis der Genossenschaften als auch bei anderen Bauherren auf breites Interesse stoßen und weiterentwickelt werden. So können sie dazu beitragen, dass Wohnen in der wachsenden Stadt Berlin auch künftig qualitativ hochwertig und bezahlbar bleibt. Michael Müller 3

4 Auslobung des genossenschaftlichen Neubauwettbewerbs 2012 für bezahlbaren Wohnraum 1. Grundlagen ( ) Im internationalen Jahr der Genossenschaften 2012 soll dieser Wettbewerb einen Beitrag zum genossenschaftlichen Wohnungsneubau im Segment des bezahlbaren Wohnraums für untere und mittlere Einkommensgruppen leisten. Wohnungsgenossenschaften haben aufgrund ihrer genossenschaftlichen Strukturen eine besonders mietdämpfende Funktion in Bezug auf die Mietenentwicklung in Berlin. Die Grundprinzipien einer Genossenschaft sind Selbsthilfe, Selbstverwaltung und Selbstverantwortung. Die Genossenschaft besteht aus ihren Mitgliedern und ist eine demokratische Unternehmensform. Der Zweck der Genossenschaft ist vorrangig die Förderung der Mitglieder, indem eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung gewährleistet wird. Somit kommen die ausgelobten Förderprämien unmittelbar auch den Mitgliedern der Genossenschaft zugute. ( ) Wettbewerbsbeiträge Durch Auslobung von Förderprämien sollen mit dem Ideenund Förderwettbewerb Anreize für genossenschaftlichen Wohnungsbau in Berlin gesetzt werden, um den Neubau von bezahlbarem Wohnraum durch Aktivierung der genossenschaftlichen Potenziale und genossenschaftlicher Ideen zu fördern. ( ) 2. Wettbewerbsaufgaben Die einzureichenden Wettbewerbsbeiträge sollen sich vor allem mit der Frage auseinandersetzen, mit welchen Ideen, Nutzungs-/Mietkonzepten und Baukonzeptionen sich in Berlin genossenschaftlicher Wohnungsbau verwirklichen lässt, um bezahlbaren Wohnraum für untere und mittlere Einkommen zu schaffen. Besonderes Augenmerk legt die Ausloberin auf folgende Themenschwerpunkte: Bezahlbare Mieten/Nutzungsentgelte (netto kalt/brutto warm) Sicherung von sozial durchmischten Mieter-/Nutzerstrukturen Zielgruppengerechter Neubau von kleineren Wohnungen in der Innenstadt Möglichkeiten generationenübergreifenden Wohnens Nachhaltiges und zeitgemäßes energetisches und ökologisches Bauen Partizipation der Nutzerinnen und Nutzer Einbindung des Vorhabens in die Kieze und Nachbarschaften Innovative Bau- und Nutzungskonzeptionen Architektonische/städtebauliche Qualität Die Aufzählung dieser Punkte stellt keine Reihenfolge ihrer Gewichtigkeit im Wettbewerb dar. Entscheidungen über die Reihung der Wettbewerbsbeiträge auf den genannten Dimensionen sowie im Gesamtkontext trifft die Wettbewerbsjury auf der Grundlage der eingereichten Beiträge unter Berücksichtigung der Ergebnisse der Vorprüfung. Für Förderprämien (siehe unten bei Nr. 11) sind Neubaukonzeptionen von Gebäuden mit mindestens 20 Wohneinheiten einzureichen. Dabei sollte der Anteil von kleinen 1,5- bis 2-Zimmer-Wohnungen nicht unter 30 Prozent bezogen auf die Gesamtwohnungsanzahl betragen. Objekte aus Umnutzungen und Dachgeschossausbauten sind teilnahmeberechtigt, jedoch von Förderprämien ausgenommen. ( ) 4. Art und Form der Wettbewerbsbeiträge Die Wettbewerbsbeiträge bzw. die Projektkonzeptionen können sowohl im Planungsstadium vor Baubeginn als auch bereits im Bau befindlich sein, wobei aber der Baufortschritt bis Ende 2012 noch nicht den Status»Fertigstellung Rohbau«überschritten haben darf. ( ) 11. Förderprämien Die Ausloberin kann Preisträger für eine Förderprämie empfehlen, die aus dem Wohnungsbaufonds getragen wird, der von der Investitionsbank Berlin treuhänderisch für Berlin verwaltet wird. Die Höhe der Förderprämie wird in Abhängigkeit von der Qualität des Wettbewerbsbeitrages im Hinblick auf die Umsetzung der Wettbewerbsaufgaben individuell festgelegt. ( ) 4

5 Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 Bezahlbarer Wohnraum für Berlin Die Jury Ephraim Gothe Juryvorsitzender Staatssekretär der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Berlin Barbara von Neumann-Cosel Stellvertretende Juryvorsitzende Diplom Volkswirtin, seit 1993 Geschäftsbesorgung des Genossenschaftsforums e.v. und projektbezogene Zusammenarbeit mit diversen Wohnungsgenossenschaften.»Das Genossenschaftsforum e.v. ist eine Archiv- und Forschungseinrichtung zur Geschichte und den aktuellen Potenzialen von Wohnungsgenossenschaften. Anliegen ist es, die besonderen Charakteristiken und Chancen von Wohnungsbaugenossenschaften deutlich zu machen. Als wissenschaftliche Einrichtung stellt es eine Brücke zwischen Theorie und Praxis der Wohnungsgenossenschaften dar.«dr. Matthias von Bismarck-Osten Generalbevollmächtigter Investitionsbank Berlin»Wir fördern Berlins Immobilien- und Stadtentwicklung. Genossenschaften sind ein zentraler Träger der Entwicklung, die zur Vielfalt maßgeblich beitragen.«dipl.-kaufmann Mario Hilgenfeld Leiter Wohnungswirtschaft/-politik BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.v. Dipl.-Ing. Jutta Kalepky Architektin, Architektenkammer Berlin, Vorstand Dr. Hans-Ulrich Litzner Dipl.-Bauingenieur, externer Experte für Barrierefreiheit und das Wohnen im Alter in der Arbeitsgruppe Bauen, Wohnen, Wohnumfeld des Landesseniorenbeirates Berlin»Preiswerter, bezahlbarer Wohnraum stellt für alle Bevölkerungsschichten ein hohes Gut dar. Der Genossenschaftliche Neubauwettbewerb 2012 ist daher sehr zu begrüßen.«angelika Noß Verbandsdirektorin Prüfungsverband der kleinen und mittelständischen Genossenschaften e.v.»arbeitsschwerpunkt ist u. a. die Begleitung von genossenschaftlichen Gründungsinitiativen sowie deren Prüfung und die Besonderheiten und die Unverwechselbarkeit der Genossenschaft in die Öffentlichkeit zu tragen.«5

6 Bericht an die Jury Alle 19 Beiträge von 18 Genossenschaften zum Genossenschaftlichen Neubauwettwerb 2012 sind fristgemäß eingereicht worden. Projektausarbeitung Die vorliegenden Beiträge sind unterschiedlich tief ausgearbeitet und damit nur bedingt vergleichbar. Das ist mit Sicherheit der unerwarteten Auslobung des Wettbewerbes, wie es ihn in den letzten Jahren nicht gegeben hat, und auch der kurzen Zeit der Bearbeitung geschuldet. Das Spektrum der eingereichten Beiträge reicht von Vorhaben, mit deren Realisierung bereits begonnen worden ist, über Projekte, die kurz vor der Antragstellung zur Baugenehmigung stehen, bis hin zu Beiträgen, deren konzeptionelle Ausarbeitungen zur Bewerbung im Rahmen von Vergabeverfahren, u.a. des Liegenschaftsfonds, erarbeitet wurden. Dementsprechend sind auch die angegebenen Daten und Kosten unterschiedlich valide. Größe der Vorhaben Mit Ausnahme von Projekt Nr. 2, das nur 18 Wohnungen vorsieht, weisen alle Vorhaben die mindestens geforderten 20 Wohnungen nach. Sie erfüllen auch die Vorgabe, einen Anteil von nicht weniger als 30 % an Kleinwohnungen mit 1,5- bis 2-Zimmer-Wohnungen zu errichten. Wohnungsanzahl Projekt-Nr. Anzahl < 20 WE WE 1, 3, 4, 6, 7, 12, 13, 16, WE 9, 10, 11, 15, 17, WE 5, 8, 14 3 Insgesamt würden bei Realisierung aller Vorhaben Einheiten dem Wohnungsmarkt zugeführt werden. Hinzu kämen eine Reihe von genossenschaftlichen Ergänzungseinrichtungen, wie etwa Gemeinschaftsräume und Gäste-Wohnungen, die auch z. T. der Nachbarschaft, in die die Projekte integriert werden sollen, zur Verfügung gestellt werden. Zusätzlich ist bei einigen Projekten die Integration von Gewerberäumen und Infrastruktureinrichtungen vorgesehen, die der Nahversorgung dienen sollen, wie etwa Pflegestützpunkte, Kinderbetreuungseinrichtungen, Nachbarschaftscafé bis hin zu einer Turnhalle, die im Rahmen eines Grundstücksvergabeverfahrens zu errichten ist. Lage der Projekte Sieben der 19 Vorhaben (Projekt-Nummer 1, 3, 4, 5, 6, 7 und 8) liegen in der Innenstadt (S-Bahn-Ring) mit 669 Wohnungen (ca. 40 %), d.h., die Mehrzahl der Projekte befindet sich eher in Randlage. Von diesen Projekten sind der überwiegende Teil Ergänzungen bestehender Anlagen bzw. Maßnahmen in städtebaulichen Entwicklungsbereichen, so dass von integrierten Lagen ausgegangen werden kann. Charakter und Größe der Genossenschaften Das Spektrum der Genossenschaften, die sich an dem Wettbewerb beteiligt haben, umfasst traditionelle Genossenschaften mit einer mehr als 100-jährigen Geschichte genauso wie Neugründungen. Eine davon hat sich selber als»vorratsgenossenschaft«bezeichnet, d. h., die Genossenschaft hat sich gegründet und ist auch als solche eingetragen mit dem Ziel, im Rahmen von Vergabeverfahren ein Grundstück erwerben zu können. Dementsprechend schwanken auch die Mitgliederzahlen von unter 100 bis Mitglieder und die Wohnungsbestände von 0 bis Wohnungen. Gründungsjahr Projekt-Nummer Anzahl , 15, , 8, 10, 11, 13, 16, 17, , 2, 3, 7 4 nach , 5, 12, 14 4 Genossenschaften, deren Gründung in den Zeitraum zwischen 1950 und 1989 fällt, haben ihren Ursprung mehrheitlich im ehemaligen Ostteil der Stadt. Im Gegensatz zu den größeren Genossenschaften, die berlinweit Wohnungsbestände haben, konzentrieren sich die kleineren Genossenschaften häufig auf einen Stadtbezirk. Wohnungsbestand Projekt-Nummer Anzahl noch kein Bestand 4, WE 3, 7, WE 1, WE WE 8, 9, 11, 13, 16, 17, 19 7 > WE 15, 18 2 keine Angaben bei Nr. 6 und 14 6

7 Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 Bezahlbarer Wohnraum für Berlin Genossenschaftsanteile Neue Mitglieder von Genossenschaften müssen zum Eintritt Genossenschaftsanteile in von jeder Genossenschaft individuell vorgegebener Höhe zeichnen. Es sind teilweise auch bei Wohnungswechseln innerhalb des Bestandes einer Genossenschaft weitere Anteile zu zeichnen, die aber immer in Abhängigkeit zur Wohnungsgröße und ggf. zum Ausstattungsstandard stehen. Die vom Mitglied aufzubringenden Summen belaufen sich i.d.r. auf Beträge bis maximal EUR. Im Detail sind Anzahl und Kosten je Anteil nicht ausgewertet worden. Es ist jedoch auffällig, dass die jungen Genossenschaften mit keinem oder nur sehr kleinem Wohnungsbestand aufgrund des fehlenden Eigenkapitals/Vermögens sehr hohe Beträge je Genossenschaftsanteil fordern (mindestens 300 EUR/m² Wohnfläche). Der höchste Betrag liegt hier bei 920 EUR/m² Wohnfläche. Miethöhen Die Angaben zur Miethöhe mussten ungeprüft übernommen werden. Auch bei detaillierten Angaben fehlt die genaue Aufschlüsselung der in die Kalkulation eingeflossenen Kostenpositionen. So sind die Angaben zur Eigenkapitalverzinsung und zum Ansatz des Grundstückswertes sowie Abschreibung und Ansatz Instandhaltungsrücklage/Mietausfallwagnis meistens nicht nachvollziehbar. Bezogen auf die angegebenen Durchschnittsmieten liegen diese bei 7,50 8,50 EUR/m² Wohnfläche brutto kalt und zwischen 8,75 10,50 EUR/m² Wohnfläche brutto warm. Erwartungsgemäß weisen dabei die Gebäude mit einem höheren energetischen Standard deutlich niedrigere Energiekosten bei gleichzeitig höheren Kaltmieten auf. Bau-/Gesamtkosten Sofern Angaben zu den Bau- und Gesamtkosten gemacht worden sind, sind auch diese nicht so präzise, als dass eine seriöse Auswertung erfolgen kann. Insbesondere der Ansatz des Grundstückes ist nur bei den Projekten nachvollziehbar, für die das Grundstück noch erworben werden muss. In allen anderen Fällen scheinen hier Einsparungen bei den Gesamtkosten und damit bei den zu finanzierenden Kosten durch reduzierten Ansatz oder Verzicht vorgenommen worden zu sein. Barrierearme/barrierefreie Wohnanlagen Ausführungen zu barrierearmen und barrierefreien Gebäuden konnten nicht in allen Fällen überprüft werden und sind häufig zunächst als plakative Aussagen zu werten. Verwendung der Förderprämie Zu der allgemein in Aussicht gestellten Förderprämie sind nur bei neun Projekten Nr. 1, 4, 5, 6, 7, 8, 15, 18 und 19 Aussagen zu der geplanten Verwendung gemacht. Auch hier reichen die Aussagen von sehr präzisen Vorstellungen, teilweise auch grundsätzlicher Art, bis zu allgemeinen Ausführungen, die nicht nachprüfbar sind. Fazit Die eingereichten Projekte lassen sich vereinfacht dargestellt in zwei Kategorien fassen. Der größere Teil der Genossenschaften sieht sich dem Gedanken der Wohnraumversorgung breiter Schichten der Bevölkerung verpflichtet, der auch ergänzende Versorgungseinrichtungen beinhalten kann. Bei dem geringeren Teil handelt es sich um neu gegründete Genossenschaften, die explizit auf bürgerschaftliches Engagement setzen und intern die Beteiligung ihrer Mitglieder nicht nur als Partizipationsangebot verstehen sondern auch einen sehr hohen Anspruch an die Übernahme von Verantwortung sowohl im Projekt als auch in der Nachbarschaft stellen. Dazu gehört auch das höhere finanzielle Engagement der Mitglieder (s.a. Ausführungen zur Höhe der Genossenschaftsanteile). Aufbau der Projektdarstellungen Zur Einordnung in den Stadtraum ist jedem Projekt ein Kartenausschnitt vorangestellt im Maßstab 1 : (mit Ausnahme Projekt Nr. 5 M 1 : 8.000). Die Kennzahlen zu den Genossenschaften sind den eingereichten Unterlagen bzw. von der jeweiligen Homepage entnommen, ebenso die Selbstdarstellung. Ergänzt werden diese Grundsatzinformationen um eine Tabelle mit den Angaben zu Grundstück, Flächen und Kosten, Wohnungen, Projektstand etc., wobei nicht immer alle Daten den Unterlagen entnommen werden konnten und dementsprechend Lücken in der Darstellung auftreten. Die Ausführungen zu den Themenschwerpunkten Städtebauliche/Architektonische Qualität, Nachhaltigkeit und Energiekonzept, Nutzungsstruktur, Wohnungstypologie, Vermietungskonzept, Mietenkonzept, Finanzierungskonzept, Partizipation der Nutzer, Einbindung des Vorhabens in die Nachbarschaft und Verwendung der Förderprämie orientieren sich dicht an den eingereichten Beiträgen, ohne dass sie als Zitate gekennzeichnet sind. Die Reihenfolge der Darstellung der einzelnen Vorhaben erfolgt aufsteigend nach der Postleitzahl des Grundstückes, auf dem das Vorhaben realisiert werden soll. Das soll auch die Vergleichbarkeit von Vorhaben innerhalb eines Ortsteils/in ähnlichen Stadtstrukturen erleichtern. BSM mbh, Gaby Morr Julia Kroll Lydia Ebermann Isabel Carrillo 7

8 Die Entscheidung der Jury Nach Präsentation durch die Vorprüfung und ausführlicher Diskussion jedes einzelnen Wettbewerbsbeitrages in drei Bewertungsrunden stellt die Jury fest, dass alle neunzehn eingereichten Wettbewerbsbeiträge sich mit anspruchsvollen Lösungen und in ansprechender Form mit den Wettbewerbsaufgaben auseinandergesetzt haben. Der Wettbewerb hat auf insgesamt hohem Niveau vielfältige Antworten und zum Teil innovative Lösungen für genossenschaftlichen Wohnungsbau sowohl in der inneren als auch in der äußeren Stadt erbracht und somit die Zukunftsfähigkeit und Innovationskraft des Genossenschaftsmodells für das Wohnen in der Stadt des 21. Jahrhunderts unter Beweis gestellt. Die Jury wünscht den Wettbewerbsteilnehmern für die Weiterentwicklung und Abstimmung ihrer Entwürfe bis zur Baureife und für die Baufertigstellung von Projekten mit Vorbildcharakter ein gutes Gelingen. Dies verbindet sie mit der Feststellung, dass die Wettbewerbsbeiträge zum Aspekt der»bezahlbarkeit«des neu zu schaffenden Wohnraums jeweils Baukosten sowie daraus abgeleitete Nutzungsentgelte genannt haben, welche innerhalb der Bandbreite des aktuellen Berliner Kostenniveaus liegen. Zudem enthalten die meisten Wettbewerbsbeiträge plausible Erläuterungen hinsichtlich der Bezahlbarkeit des zu schaffenden Wohnraums für die jeweilige Mitgliedschaft bzw. für neu zu gewinnende Mitglieder. Zumal die eingereichten Wettbewerbsbeiträge sehr unterschiedliche Stände der Projektentwicklung aufweisen, die von ersten Planskizzen bis zu baureifen Vorhaben reichen, so dass die Kostenschätzungen zumeist noch einer Detaillierung im weiteren Planungsprozess bedürfen, nimmt die Jury diese Schätzungen zur Kenntnis, sieht aber davon ab, diese zum Maßstab ihrer Entscheidungen zu machen. Aus der Vielzahl qualitativ hochwertiger Wettbewerbsbeiträge hat die Jury neun Beiträge ausgewählt, welche als»preisträger und Ideengeber des genossenschaftlichen Neubauwettbewerbs«gewürdigt werden, weil sie für die verschiedenen Dimensionen des Wettbewerbsthemas gute und weiterführende Lösungen aufzeigen, welche auch als Anregungen für künftige Neubauprojekte, nicht nur im Bereich des genossenschaftlichen Wohnens und in Berlin, dienen können. Die neun Preisträger repräsentieren stellvertretend die Vielfalt der eingereichten Beiträge. Sie sind gleichermaßen förderwürdig. Es wird die Empfehlung ausgesprochen, Förderprämien an die neun Preisträger auszureichen, sofern und sobald diese nach Einreichen prüffähig ausgearbeiteter und ausführungsreifer Projektunterlagen sowie nach deren Prüfung durch die Investitionsbank Berlin die zuwendungsrechtlichen Voraussetzungen für die zweckgebundene Verwendung und spätere Rückführung der in Form zinsloser Darlehen auszureichenden Förderprämien erfüllen. Die Jury weist bei den einzelnen Beiträgen der Preisträger und Ideengeber auf nachfolgende Aspekte besonders hin, wobei hier stichworthaft jeweils nur einzelne Qualitäten und nicht die Gesamtheit der Qualitäten des Projektes hervorgehoben werden: Beitrag 01»Marchlewskistraße 81 87«der Bewohnergenossenschaft FriedrichsHeim eg Das Projekt zeigt eine mustergültige Lösung für eine Nachverdichtung eines innenstädtischen Blockinnenbereiches, bei der gleichzeitig ein hinreichendes Freiflächenangebot erhalten bleibt und die Chancen der Genossenschaftsmitglieder verbessert werden, auch im Alter im vertrauten Kiez zu verbleiben. Beitrag 03»Neubauvorhaben Bremer Straße 49«der Mietergenossenschaft Unionplatz eg Die Genossenschaft strebt an, das an ihren Bestand angrenzende bezirkseigene Nachbargrundstück auf der Grundlage eines Erbbaurechtsvertrages zu bebauen, wobei sie den Erbbauzins als Sachleistung in Form der Übernahme der Pflege des angrenzenden Parks erbringen möchte. Die Jury sieht hierin einen zukunftsweisenden Ansatz für öffentlich-private Partnerschaften, die Öffnung von Vorhaben zum Quartier sowie für die Übernahme von Verantwortung in der sozialen Quartiersentwicklung. Die Jury hält fest, dass ihre Würdigung der Genossenschaft als Preisträger und Ideengeber die vom Bezirk zu treffende Entscheidung bzgl. des Grundstücks unberührt lässt. Beitrag 05»Modellprojekt Möckernkiez«der Möckernkiez eg Die Jury würdigt die ihrer Kenntnis nach in Deutschland einmalige Leistung der 2007 neu gegründeten Genossenschaft, die mit den Beiträgen ihrer Mitglieder eine zentral am neuen Gleisdreieckspark gelegene ca. 3 Hektar große Baufläche erworben und in partizipativen Verfahren das städtebauliche Konzept und die Entwürfe für ein neues innerstädtisches Wohnquartier entwickelt hat, das in die Nachbarschaft integriert und für die 8

9 Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 Bezahlbarer Wohnraum für Berlin Nachbarschaft offen ist. Die Jury unterstützt mit Nachdruck das Vorhaben der Genossenschaft, die Förderprämie zur anteiligen Übernahme der Genossenschaftsanteile für Mitglieder einzusetzen, die den Betrag nicht eigenständig vollständig aufzubringen vermögen. Die Jury bittet die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, die Einzelheiten der Zulässigkeit der Verwendung der Förderprämie in Verbindung mit der Preisträgerin und der Investitionsbank Berlin abzuklären. Sie hält fest, dass die Würdigung der Genossenschaft als Preisträger und Ideengeber die von Banken zu treffenden Entscheidungen über die Finanzierung des Neubauvorhabens unberührt lässt. Beitrag 07»Neubauvorhaben Eckgrundstück Köpenicker Straße 172/Eisenbahnstraße 24«der Forum Kreuzberg Mietergenossenschaft eg Die Jury würdigt die architektonisch und städtebaulich besonders gelungene Lösung einer Blockrandschließung an einem durch die Sichtbeziehung zur geplanten Brommybrücke herausgehobenen Standort. Auf einem sehr kleinen Grundstück sollen zusätzliche Angebote für bezahlbares Wohnen und zur Ergänzung der Infrastruktur im Quartier geschaffen werden, die auch modellhafte Antworten auf die mit Gentrifizierungsprozessen verbundenen Probleme in diesem Quartier bieten könnten. Die Jury hält fest, dass ihre Würdigung der Genossenschaft als Preisträger und Ideengeber die vom Bezirk zu treffenden Entscheidungen bzgl. der Grundstücksausnutzung und der Zugänglichkeit sowie des Umfangs des Grün- und Freiflächenangebots am Standort unberührt lässt. Beitrag 13»Wohnanlage Dörpfeldstraße 75«der Wohnungsgenossenschaft Treptow Süd eg Die Jury würdigt, dass das Vorhaben im Ergebnis eines von der Genossenschaft durchgeführten Wettbewerbsverfahrens hochwertige Architektur bietet, welche sowohl das genossenschaftliche Wohnungsangebot als auch die Standortqualitäten an der Dörpfeldstraße folgerichtig aus dem Bestand heraus ergänzt und weiterentwickelt. Beitrag 14»Akademisches Wohnen am Campus Adlershof«der Studentendorf Schlachtensee eg Die Jury würdigt das Konzept als innovativ und zukunftsweisend. Es bietet eine gelungene Antwort auf die Wohnraumnachfrage von Studierenden und zeigt damit, dass Genossenschaftsmodelle auch geeignet erscheinen, weitere Nutzergruppen zu integrieren und auch Lösungen für zeitlich befristeten Wohnbedarf und Wohnverhältnisse anzubieten. Beitrag 16»Wuhlebogen Anders Leben und Wohnen in Köpenick«der Wohnungsbaugenossenschaft Köpenick Nord eg Die Jury würdigt, dass die Genossenschaft mit dieser städtebaulich und architektonisch guten Lösung einen Impuls für die Weiterentwicklung des von Bebauung der 60er Jahre geprägten Standortes liefert. Die im Erdgeschoss des 1. Bauabschnittes vorgesehenen Nutzungen ergänzen und erweitern das Angebot im Quartier. Die Einbindung einer Demenz-Wohneinrichtung in das Konzept erweitert das genossenschaftliche Wohnangebot um eine sozialpolitisch anspruchsvolle Aufgabenstellung. Beitrag 18»Wohnungsneubau an der Welterbesiedlung Schillerpark«der Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eg Die Jury würdigt zum einen, dass die städtebaulichen und architektonischen Qualitäten des Konzepts, welche auf den Ergebnissen eines Wettbewerbes beruhen, den hohen Anforderungen an die Weiterentwicklung der Welterbesiedlung Schillerpark auf beeindruckende Weise gerecht werden. Zum andern würdigt sie die Verdienste der Genossenschaft, die seit langer Zeit an mehreren ihrer Standorte eine Vorreiterrolle bei der Weiterentwicklung sozial integrativer Ansätze lebenslangen Wohnens in der Genossenschaft wahrnimmt. Beitrag 19»Seniorengerechtes Wohnen im Reinickendorfer Rathausviertel«der GEWIWO Berlin Wittenauer Wohnungsbaugenossenschaft eg Die Jury würdigt, dass die Genossenschaft bei diesem Projekt das Thema seniorengerechtes Wohnen konsequent durchdacht und in vorbildliche bauliche Angebote für generationenübergreifendes Wohnen umgesetzt hat. Die Jury regt an, die Effekte der Vermietungskonzeption, welche sich vom Modell einer Einheitsmiete absetzt und stattdessen eine nach Wohnqualitäten differenzierte Nutzungsentgeltgestaltung vorsieht, für die Weiterentwicklung des genossenschaftlichen Wohnens im Blickfeld zu behalten. Angesichts der erreichten Qualität sämtlicher Beiträge empfiehlt die Jury der Ausloberin, alle Wettbewerbsbeiträge, die keine Förderprämie erhalten, mit einer Anerkennungsprämie in Höhe von EUR zu honorieren. Sie hält es für wünschenswert, auch künftig Wettbewerbsverfahren mit ähnlichen Neubauthemen durchzuführen. Alle Wettbewerbsbeteiligten bittet sie darum, über den Fortgang der Projekte zu berichten und der am Wohnungsbau interessierten Fach- und Stadtöffentlichkeit die Gelegenheit zur Besichtigung gebauter Beispiele dieses Wettbewerbs zu eröffnen. Berlin, den 04. Dezember 2012 Für die Jury Ephraim Gothe Barbara von Neumann-Cosel 9

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11 Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 Bezahlbarer Wohnraum für Berlin Die Wettbewerbsbeiträge 01 Marchlewskistraße Bewohnergenossenschaft FriedrichsHeim eg 02 Altersgerechtes genossenschaftliches Wohnen 16 Wohnungsbaugenossenschaft Am Ostseeplatz e.g. 03 Neubauvorhaben Bremer Straße Mietergenossenschaft Unionplatz Tiergarten MUT e.g. 04 Mehrgenerationenhaus FELD 14 genossenschaftlich grün urban 24 Stadtbürgergenossenschaft von 2010 e.g. 05 Modellprojekt Möckernkiez 28 Möckernkiez eg 06 Integratives Projekt am ehemaligen Blumengroßmarkt 32 Selbstbaugenossenschaft Berlin e.g. 07 Neubau Eckgrundstück Köpenicker Straße 172/Eisenbahnstraße Forum Kreuzberg Mietergenossenschaft eg 08 MYRICA Grün Wohnen in Mitte 40 Wohnungsbaugenossenschaft Berolina eg 09 Wohn-Garten-Park 44 Baugenossenschaft IDEAL eg 10 Neubau Wohnquartier Rudow 48 Wohnungsgenossenschaft Altglienicke eg 11 Heidekampweg Treptow Nord 52 Wohnungsbau-Genossenschaft Treptow Nord eg 12 MehrGenerationenWohnprojekt Johannisthal 56 genowo eg 13 Wohnanlage Dörpfeldstraße Wohnungsbaugenossenschaft Treptow-Süd eg 14 Akademisches Wohnen am Campus Adlershof 64 Studentendorf Schlachtensee e.g. 15 Neue Gartenstadt Falkenberg 68 Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eg 16 Wuhlebogen Anders Leben und Wohnen in Köpenick 72 Wohnungsbaugenossenschaft Köpenick Nord eg 17 Zum urbanen Generationswohnen in Berlin-Marzahn 76 Berlin Brandenburgische Wohnungsgenossenschaft eg 18 Wohnungsneubau an der Welterbesiedlung Schillerpark 80 Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eg 19 Seniorengerechtes Wohnen im Reinickendorfer Rathausviertel 84 GEWIWO Berlin, Wittenauer Wohnungsbaugenossenschaft eg 11

12 01 Marchlewskistraße Bewohnergenossenschaft FriedrichsHeim eg Pufendorfstraße Berlin T: 030/ F: 030/ w: e: Gegründet 1996 Mitglieder 540 Wohnungsbestand 565 WE Bezirk Ortsteil Straße Größe Grundstück Wohneinheiten Gewerbe/Sonstiges Anzahl Zimmer BGF Nutzfläche (Wohnflächen) Gesamtkosten Baukosten/m² Nutzfläche Energiestandard Miete kalt/m² netto Miete kalt/m² brutto Miete brutto warm/m² Grundstück Projektstand Baubeginn Friedrichshain-Kreuzberg Friedrichshain Marchlewskistraße m² 20 Pavillon 2 10 WE 50 % 3 7 WE 35 % 4 3 WE 15 % m² m² ca EUR EUR EnEV ,20 EUR Eigentum Planungsphase III/2013»Die Gründung der Bewohnergenossenschaft Friedrichs- Heim eg erfolgte im Rahmen des Altschuldenhilfegesetzes. Durch den Abschluss langfristiger Erbbaurechtsverträge wurden in den Jahren von der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft Friedrichshain 13 unsanierte Objekte übernommen und anschließend modernisiert. Wir bieten günstige Nettokaltmieten, die je nach Lage und Ausstattungsstandard der Wohnung gestaffelt sind. Unsere Betriebs- und Heizkosten liegen insgesamt unter dem veröffentlichten Mittelwert aus dem Berliner Mietspiegel Unsere Ziele Versorgung der Mitglieder mit guten, sicheren und sozial vertretbaren Wohnungen. Verbesserung der Wohnqualität durch bauliche Maßnahmen unter Beachtung von ökologischen Standards. Unterstützung der Mitglieder bei Eigenleistungen, die zur Senkung der monatlichen Belastung beitragen. Beteiligung der Mitglieder bei der Gestaltung der Wohnungen und der Pflege von gemeinschaftlichen Einrichtungen. Förderung von sozialen, wirtschaftlichen und kulturellen Einrichtungen und Dienstleistungen.«12

13 Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 Bewohnergenossenschaft FriedrichsHeim eg Wettbewerbsbeitrag der Bewohnergenossenschaft FriedrichsHeim eg»marchlewskistraße 81 87«Planung: hertfelder & montojo planungsgesellschaft 13

14 Ergänzende Bebauung zu bestehender Bebauung aus den 1950er Jahren im Blockinnenbereich einer gründerzeitlichen Blockstruktur Städtebauliche/Architektonische Qualität In eine aus den 1950er Jahren stammende fünfgeschossige Wohnbebauung entlang der Marchlewskistraße, die über eine Breite von 14 m geöffnet ist, werden zwei ebenfalls fünfgeschossige Neubauten im Blockinnenbereich mit möglichst großem Abstand zu den Vorderhäusern eingefügt. Das Grundstück liegt in einem dicht überbauten Gründerzeitquartier, das bis 2011 als Sanierungsgebiet ausgewiesen war. Nachhaltigkeit und Energiekonzept Die Neubauten werden an das vorhandene Fernwärmenetz angeschlossen. Die bestehende Bebauung soll ebenfalls in das Energiekonzept einbezogen werden. Im Rahmen der Projektausarbeitung soll noch geprüft werden, ob ein höherer Energiestandard (KfW-Effzienzhaus 70 oder KfW-Effzienzhaus 55) erreicht werden kann. Diese Prüfung ist zum Zeitpunkt des Wettbewerbes noch nicht abgeschlossen. Nutzungsstruktur Die beiden Baukörper werden durch einen verglasten, räumlich großzügigen Erschließungstrakt miteinander verbunden, in dem das Treppenhaus liegt und über das der Aufzug angebunden ist. Je Etage werden vier Wohnungen untergebracht. Im Bereich der Eingänge werden Rollatorenboxen aufgestellt; eine E-Bike-Station ist vorgesehen. Die Wohnbebauung wird ergänzt um einen eingeschossigen Pavillon im südlichen Bereich, der als genossenschaftlicher Kommunikations- und Veranstaltungsort dienen soll. Wohnungstypologie Die Wohnungen sind barrierearm, zwei Wohnungen sind rollstuhlgerecht ausgestattet. Durch die verschiedenen Wohnungsgrößen, sowohl im Neubau als auch in den Bestandsgebäuden auf dem Grundstück, soll ein generationenübergreifendes Wohnen ermöglicht werden. Alle Wohnungen verfügen über einen Balkon, den Wohnungen im EG sind Terrassen zugeordnet. Die Grundrisse sind in kompakter Form angelegt, ohne jedoch den Wohnkomfort einzuschränken. Durch die Reduzierung des Flächenverbrauchs soll die gegenüber den Bestandsgebäuden höhere Grundmiete pro Quadratmeter kompensiert werden. Zimmer Wohnfläche WE m² m² m² 3 RB 3 Zi 106 m² 2 Wohneinheiten gesamt 20 Vermietungskonzept Es werden entsprechend dem Mitgliederwunsch familienund altersgerechte Wohnungen errichtet, die insbesondere den älteren Mitgliedern aus dem Vorderhaus (ohne Aufzug) angeboten werden. Mit dem Wohnungsangebot sollen Menschen im Rentenalter in der Genossenschaft verbleiben können. Mietenkonzept Bei einem Umzug aus dem Bestandsgebäude in den Neubau steigt aufgrund des kompakten Grundrisses (ca. 11 m² weniger bei einer 2-Zimmer-Wohnung) die reale Mietbelastung um ca. 30 EUR bei gleichzeitiger Erhöhung des Wohnkomforts um Aufzug und barrierearmer Ausstattung. Im Falle der Umsetzung von KfW-70 oder KfW-55 soll in Höhe der Energieeinsparung eine Anpassung der Grundmiete erfolgen, so dass unabhängig vom tatsächlichen Energiestandard mit einer Warmmietenbelastung von ca. 10 EUR/m² gerechnet wird. Geplante Verwendung der Förderprämie: Für die Umsetzung des Mietenkonzeptes ist eine Förderprämie als 15-jähriges, zins- und tilgungsfreies IBB-Darlehen in Höhe von 1 Mio. EUR erforderlich. Finanzierungskonzept Die Gesamtkosten von ca. 3,08 Mio. EUR sollen zu jeweils 1/3 aus Eigenmitteln, Förderprämie und Fremdmitteln finanziert werden. Partizipation der Nutzer Die Mieter aus den Bestandsgebäuden sollen frühzeitig in den Planungsprozess eingebunden werden. 14

15 Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 Bewohnergenossenschaft FriedrichsHeim eg Einbindung des Vorhabens in die Nachbarschaft Die»neuen«Bewohner kommen in den Genuss einer guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, vielen Einkaufsmöglichkeiten in der unmittelbaren Umgebung, ebenso wie alle von Familien mit Kindern benötigten Infrastruktureinrichtungen. Lageplan Grundriss 1. OG 15

16 02 Altersgerechtes genossenschaftliches Wohnen Wohnungsbaugenossenschaft Am Ostseeplatz e.g. Hosemannstraße Berlin T: 030/ F: 030/ w: e: Gegründet 2000 Mitglieder Wohnungsbestand 425 WE Bezirk Ortsteil Straße Größe Grundstück Wohneinheiten Gewerbe/Sonstiges Anzahl Zimmer Pankow Prenzlauer Berg Am Ostseeplatz %»Die Wohnungsbaugenossenschaft Am Ostseeplatz e.g. wurde im November 2000 von Mietern der Wohnanlage am Ostseeplatz gegründet. Derzeit haben wir einen Bestand von 425 Wohnungen und 15 Gewerbeeinheiten in Prenzlauer Berg, Kreuzberg, Friedrichshain und Schöneberg. Auch zukünftig wollen wir den genossenschaftlichen Gedanken weiter verbreiten. Bewohnergruppen und gemeinschaftliche Wohnprojekte können sich unserer Genossenschaft anschließen und damit BGF Nutzfläche Gesamtkosten Baukosten/m² Nutzfläche Energiestandard Miete kalt/m² m² 882 m² EUR EUR KfW-Effizienzhaus 70 7,50 EUR Miete brutto warm/m² Grundstück Eigentum Projektstand Planungsphase Baufertigstellung Juni 2014 von unseren Erfahrungen profitieren, sich wirtschaftlich in eine leistungsfähige Struktur einbetten und die Entwicklungsmöglichkeiten unserer Genossenschaft nutzen.«die Wohnungsbaugenossenschaft Am Ostseeplatz e.g. ist mit dem Projekt Naunynkiez Preisträger des Genossenschaftspreises 2008 des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v. und des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung. 16

17 Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 Wohnungsbaugenossenschaft Am Ostseeplatz e.g. Wettbewerbsbeitrag der Wohnungsbaugenossenschaft Am Ostseeplatz e.g.»altersgerechtes genossenschaftliches Wohnen«Planung: SWP Schäfer Wenninger Projekt Gesellschaft für Steuerung, Leitung und Entwicklung von Bauprojekten 17

18 Städtebauliche/Architektonische Qualität Die Wohnungsbaugenossenschaft»Ostseeplatz«e.G. beabsichtigt die Errichtung eines viergeschossigen Neubaus in einer kriegsbedingten Baulücke als denkmalgerechte Ergänzung einer Wohnanlage der Genossenschaft aus den 1930er Jahren. Das Grundstück befindet sich im Erhaltungsgebiet Ostseestraße/Prenzlauer Berg im Bezirk Pankow. Die Erhaltungsverordnung gibt vor, dass sich der Neubau mit der gleichen Kubatur des im Zweiten Weltkrieg zerstörten Gebäudes und der gleichen Dachform maßstäblich und gestalterisch in das vorhandene Ortsgefüge einordnet. Die Planung des Neubaus fand daher in enger Abstimmung mit dem Stadtplanungsamt des Bezirks statt. Der Neubau ersetzt die historische Substanz an ihrer ursprünglichen Stelle. Der Gebäudetypus wird entsprechend der Nachbargebäude beibehalten. Die Merkmale der charakteristischen Bauformen der 1920er bis 1960er Jahre dieser Gegend wie Dachform, First- und Traufhöhe, Dachneigung, Erker und Rücksprünge werden übernommen. Das gesamte Ostseeplatzkarree Die Planung des Vorhabens erfolgt durch die SWP Schäfer Wenninger Projekt Gesellschaft für Steuerung, Leitung und Entwicklung von Bauprojekten. Nachhaltigkeit und Energiekonzept Das Gebäude soll als KfW-70-Energiehaus errichtet werden. Dabei sollen ökologische Baustoffe verwendet werden. Blick vom Ostseeplatz Nutzungsstruktur Das Gebäude soll ausschließlich für eine Wohnnutzung errichtet werden. Die Erschließung des Gebäudes erfolgt über einen gläsernen Vorbau mit Aufzug. Der Souterrainbereich und das Dachgeschoss werden als Wohnraum erschlossen. Alle Wohneinheiten verfügen über Balkone. Wohnungstypologie Es entstehen in dem Neubau 18 altersgerechte Wohnungen mit 2 bis 3 Zimmern, die in den Regelgeschossen zwischen 40 und 49 m² Wohnfläche haben werden. Im Dachgeschoss sind eine 1-Zimmer-Wohnung mit ca. 31 m² und eine 3-Zimmer-Wohnung mit ca. 60 m² vorgesehen. Zimmer Wohnfläche WE 1 ca. 31 m² m² 16 3 ca. 60 m² 1 Wohneinheiten gesamt 18 Blick aus südwestlicher Richtung Die Wohnungen werden barrierefrei nach DIN barrierefreies Wohnen errichtet. Dazu gehört u.a. die barrierefreie Gestaltung der Bäder mit entsprechend großen Bewegungsflächen, unterfahrbaren Waschbecken, bodenebenen Duschen, rutschsicheren Bodenbelägen, Haltegriffen, Duschklappsitzen und ähnlichen Hilfen sowie nach außen zu öffnenden Türen. Die Grundrisse können soweit kostenneutral möglich individuell zugeschnitten werden. Die 2-Zimmer-Wohnungen verfügen in der Regel über eine Wohnküche, ein Schlafzimmer sowie Bad und Balkon. Die 3-Zimmer-Wohnungen bieten einen Wohnraum mit (abtrennbarer) Küche, zwei 18

19 Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 Wohnungsbaugenossenschaft Am Ostseeplatz e.g. Schlafzimmer sowie Bad und Balkon. Im Dachgeschoss entsteht eine kleine 1-Zimmer-Wohnung mit einem kombinierten Wohn- und Schlafraum mit Küche sowie Bad und Dachterrasse. Die 3-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss verfügt über eine Wohnküche, zwei Schlafzimmer sowie Bad und Dachterrasse. Die Schlafräume der Wohnungen im nordöstlichen Gebäudeteil sind zur Hauptverkehrsstraße am Ostseeplatz hin ausgerichtet, die Wohnräume bzw. Wohnküchen zum Blockinnenbereich. Vermietungskonzept Mit dem Neubau soll bezahlbarer Wohnraum für die untere bis mittlere Einkommensschicht geschaffen werden. Zielgruppe sind ältere Mieter und Mieterinnen sowie Mitglieder der Wohnungsbaugenossenschaft, die so im Alter in ihrem gewohnten sozialen Umfeld bleiben können. Derzeit besteht eine Warteliste mit acht zielgruppenkonformen Nutzungsinteressentinnen und -interessenten aus den Bestandsobjekten der Genossenschaft. Grundsätzlich kann der Neubau aber auch für neue Mitglieder der Genossenschaft zur Verfügung stehen. Mietenkonzept Da der altersgerechte Neubau auf dem genossenschaftlichen Bestandsgrundstück errichtet wird und damit die Kosten für den Grunderwerb entfallen sowie aufgrund der Inanspruchnahme von KfW-Mitteln und des derzeit niedrigen Zinsniveaus können die Mieten sozialverträglich gestaltet werden. Die Miete soll 7,50 EUR/m² Wohnfläche betragen. Finanzierungskonzept Die Gesamtkosten des Vorhabens inklusive aller Nebenkosten werden auf EUR brutto geschätzt. Das Vorhaben soll neben dem Einsatz von Eigenkapital (Grundstück) über ein KfW-Darlehen im Programm KfW-70 Energieeffzientes Bauen und ein Bankdarlehen finanziert werden. Partizipation der Nutzer Die Grundrisse und Ausstattungen werden gemeinsam im Rahmen von Abstimmungen mit den zukünftigen Nutzerinnen und Nutzern individuell auf deren Bedürfnisse zugeschnitten, soweit das kostenneutral möglich ist. Einbindung des Vorhabens in die Nachbarschaft Mit dem altersgerechten Neubau auf dem Bestandsgrundstück soll den älteren Mietern und angestammten Genossenschaftsmitgliedern die Möglichkeit gegeben werden, auch im höheren Alter in ihrer gewohnten Umgebung wohnen zu bleiben. Soziale Netze sollen so erhalten werden und nachbarschaftliche Strukturen fortleben. Gemeinsam mit den zahlreich in der Wohnanlage am Ostseeplatz wohnenden Familien soll so eine sozial und altersmäßig durchmischte Mieter- und Nutzerstruktur entstehen. Grundriss EG/Regelgeschoss Grundriss DG 19

20 03 Neubauvorhaben Bremer Straße 49 Mietergenossenschaft Unionplatz Tiergarten MUT e.g. Unionstraße 6 A Berlin T: 030/ F: 030/ w: e: info@mietergenossenschaft-unionplatz.de Gegründet 1989 Mitglieder ca. 280 Wohnungsbestand 141 WE (an weiteren 40 WE beteiligt) Bezirk Ortsteil Straße Größe Grundstück Wohneinheiten Gewerbe/Sonstiges Anzahl Zimmer BGF Nutzfläche Gesamtkosten Baukosten/m² Nutzfläche Energiestandard Miete kalt/m² netto Miete kalt/m² brutto Miete brutto warm/m² Grundstück Projektstand Baufertigstellung Mitte Moabit Bremer Straße m² 27 eine Gästewohnung Gruppenräume Büros der Genossenschaft % 3 44 % m² EUR für Kostengruppen 3 und EUR KfW-Effizienzhaus 40 oder Passivhaus Eigentum des Bezirks Mitte Planungsphase 2014»Die Genossenschaft MUT wurde 1989 im Rahmen eines langwierigen Sanierungsvorhabens am Unionplatz (Moabit) mit Hilfe des treuhänderischen Sanierungsträgers Wohnstatt GmbH von Mietern gegründet, um sich für eine behutsame Modernisierung und Selbstverwaltung ihrer Wohnhäuser einzusetzen. In den folgenden zehn Jahren gelang der Um- und Neubau des Ensembles unter sozialen und ökologischen Aspekten, der 1997 mit dem Bauherrenpreis ausgezeichnet wurde. Die Gestaltung der Außenanlagen und des angrenzenden Bürgerparks erprobte neue landschaftsgärtnerische und soziale Konzepte mit Beteiligung von Künstlern sowie Kinderund Jugendeinrichtungen aus dem Kiez. Im Jahr 2007 konnte die Genossenschaft Eigentümerin der ehemals landeseigenen Häuser werden. Auch künftig wird sich die MUT um die sozialen Belange der Mitglieder und ihrer Nachbarschaft kümmern. So macht das Motto Neue Arbeit und Nachbarschaft am Unionplatz deutlich, dass die MUT keine Insel mehr ist, sondern eine aktive Rolle in der Quartiersentwicklung wahrnimmt.«20

21 Genossenschaftlicher Neubauwettbewerb 2012 Mietergenossenschaft Unionplatz Tiergarten MUT e.g. Wettbewerbsbeitrag der Mietergenossenschaft Unionplatz Tiergarten MUT e.g.»neubauvorhaben Bremer Straße 49«Planung: Architektengruppe PLANSTADT 21

22 Städtebauliche/Architektonische Qualität Das Konzept sieht die Ergänzung der bestehenden gründerzeitlichen Bebauung auf einer ehemaligen kriegsbedingten Baulücke vor, die heute Teil einer öffentlichen Grünfläche im Blockinnenbereich ist. Der Neubau soll als fünfgeschossiges Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoss im Anschluss an den Altbaubestand mit einer Traufhöhe von 21,65 m errichtet werden. Die Planung des Vorhabens erfolgt zusammen mit der Architektengruppe PLANSTADT. Grundlage für das Vorhaben ist die Weiterentwicklung des 1987 von Planstadt entwickelten städtebaulichen Konzepts für den Unionplatz, das einen behutsamen Umgang mit der Altbausubstanz und eine Arrondierung des Blocks mit Neubauten als Kopfbauten zum Park vorsah. Dabei wurde bewusst auf eine komplette Blockrandschließung entsprechend der städtebaulichen Vorgabe des Hobrechtplanes verzichtet. Es sollte ein Park entstehen, der als städtischer Raum in die angrenzenden Gebiete ausstrahlt. Davon ausgehend wird heute eine behutsame Erweiterung der Bebauung und städtebauliche Arrondierung als tragbar und förderlich für das Gebiet angesehen. Das Vorhaben schließt an der Brandwand des Nachbargebäudes Nr. 50 die Bebauung auf dieser Seite des Zugangs zum Park ab. Der Neubau und das auf der anderen Seite des Parkzugangs liegende Gebäude Bremer Straße 47 wirken als Eingangsbauten zum Park. Die Grünverbindung bleibt mit einer Breite von über 20 m erhalten. In einer späteren 2. Stufe soll auch die Baulücke in der Wiclefstaße 8 geschlossen werden. Nachhaltigkeit und Energiekonzept Das Konzept sieht diverse Maßnahmen zur Verringerung des Energiebedarfs vor, u.a.: Fassaden aus vorgefertigten Holzständerwänden inkl. Fenstern (hochgedämmt mit Mineralwolle oder Zellulose), eine wärmebrückenarme Konstruktion, Anordnung des Treppenhauses und der Aufzüge außerhalb der gedämmten Gebäudehülle, Einbau von Fenstern mit 3-fach-Wärmeschutzverglasung, einen sommerlichen Wärmeschutz der Fenster durch verschiebbare Holzlamellen an der Westfassade, die Herstellung der obersten Geschossdecke hochgedämmt mit extensivem Gründach, Einbau einer dezentralen Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, einen Anschluss an eine vorhandene KWK-Zentrale oder neue KWK-Anlage für Heizung und Warmwasser-Bereitung, Prüfung der Möglichkeit der solaren Brauchwassererwärmung. Angestrebt wird der energetische Standard eines KfW-Effzienzhauses 40 bzw. Passivhausstandard. Nutzungsstruktur Im Erdgeschoss entstehen eine Gästewohnung, Gruppenräume für soziale Treffs, Nachbarschaftsinitiativen, Veranstaltungen und Büroräume für die Genossenschaft. Vom Foyer aus werden diese Nutzungen erschlossen, die Gästewohnung ist zum Blockinnenbereich/Grünanlage ausgerichtet, die Räume für die weiteren Nutzungen (jeweils eine Einheit mit drei Räumen für Veranstaltungen und für die Büronutzung der Genossenschaft) sind»durchgesteckt«zwischen Straßenseite und Hofseite. Die darüberliegenden Geschosse sind für Wohnungen vorgesehen. Lageplan Grundriss EG 22