Der Modellversuch zum Handel mit Flächenzertifikaten

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1 Der Modellversuch zum Handel mit Flächenzertifikaten Dr. Ralph Henger Kompetenzfeld Finanz- und Immobilienmärkte 12. Januar 2017, Winterklausur Bündnis 90 / Die Grünen, Landtag Bayern Rothenburg ob der Tauber

2 Gutachterteam - Projektleitung Institut der deutschen Wirtschaft Köln Dr. Ralph Henger / Michael Schier Tel.: / henger@iwkoeln.de / schier@iwkoeln.de Gutachterteam Institut Raum & Energie Katrin Fahrenkrug M.A., Dr. Michael Melzer, Dipl.-Geogr. Lutke Blecken Tel.: institut@raum-energie.de Durchführung Umweltbundesamt Detlef Grimski Gertrude Penn-Bressel Regine Dickow-Hahn Tel.: detlef.grimski@uba.de ILS - Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung, Dortmund Prof. Dr. Stefan Siedentop Tel.: stefan.siedentop@ils-forschung.de Universität Göttingen Sonderforschungsgruppe Institutionenanalyse sofia Prof. Dr. Kilian Bizer Tel.: bizer@wiwi.uni-goettingen.de Projektgruppe Stadt + Entwicklung Ferber, Graumann und Partner, Leipzig Dr.-Ing. Uwe Ferber Tel.: projektstadt@t-online.de Gertz Gutsche Rümenapp Stadtentwicklung und Mobilität GbR Dr. Jens-Martin Gutsche, Dipl.-Ing. Achim Tack Tel.: gutsche@ggr-planung.de Büro für Standortplanung Hamburg Dipl.-Ing. Tom Schmidt Tel.: info@standortplanung-hamburg.de Karlsruhe Institute of Technology Prof. Dr. Weinhardt / Tim Straub / Tel.: / /48373 / weinhardt@kit.edu

3 Modellkommunen Laufzeit: Okt bis Feb Kommunen aus 12 Bundesländern 3 Großstädte (Karlsruhe, Kassel, Reutlingen) 12 verdichtete Ober- und Mittelzentren 9 ländliche Ober- und Mittelzentren 2 kleine verdichtete Gemeinden 60 ländliche Gemeinden -> Guter repräsentativer Querschnitt

4 Quelle: Sueddeutsche Zeitung -> Freiflächen müssen einen (fairen) Preis bekommen!

5 Warum brauchen wir den Flächenhandel? Das Ausweisungsdilemma Warum das Ausweisen von Flächen alternativlos erscheint Das Baulandparadoxon Warum trotz großer innerörtlicher Potenziale die Siedlungsfläche weiter zunimmt Die Kostenfalle Warum der Nutzen neuer Baugebiete überschätzt und die Kosten systematisch unterbewertet werden Der Bruch des Verursacherprinzips Warum Alteingesessene rebellieren sollten Lösung: Kombination / Ergänzung der bewährten planungsrechtlichen qualitativen Steuerung mit einem Flächenhandelssystem zur quantitativen Steuerung Vorteil: Sichere Zielerreichung ( Cap ) bei Erhaltung kommunaler Spielräume ( Trade )

6 Welche Flächensparziele sollen erreicht werden? Schrittweiser Rückgang auf bundesweit 30 ha / Tag bis Bisherige Flächenneuinanspruchnahme 20%-Reserve (Bund, Land, sonst.) ha/d ,5 42,5 ha/d ha/d ,5 8,5 8, ha/d ha/d ha/d 25 ha/d ha/d 20 ha/d ha/d Kommunen Quelle: IW Köln, Statistisches Bundesamt

7 Wie funktioniert der Flächenzertifikatehandel? Siehe FAQs auf Ein Flächensparziel ( Cap ) wird in Form von Zertifikaten verbrieft und auf die Kommunen verteilt (1 Zertifikat = m²) m² 30 Hektar pro Tag ,5 Hektar pro Jahr 300 Zertifikate pro Tag Zertifikate pro Jahr Voraussetzungen für erfolgreiche Umsetzung: Einigung von Bund & Ländern Frei handelbare Zertifikate Verankerung im Raumordnungsgesetz

8 Jährliche Zuteilungsmenge in ha Wie werden die Zertifikate zugeteilt? Auf Basis der Bevölkerung (Stichtag) und Größenklasse Zuteilungsformel -> siehe Informationspapier Nr ,5 13,5 Vorteile Verwendung einer verfügbaren, anerkannten und belastbaren Bemessungsgrundlage Keine Fehlanreize wie bei historischen und prognostizierten Daten Bevölkerung (Stichtag) Sinnvolle Ergänzung durch Berücksichtigung Zentralörtlicher Funktionen Demografischer Aspekte

9 Zertifikate-Rechner ->

10 Für die Bebauung ungenutzter Flächen im Außenbereich müssen die Kommunen die entsprechende Menge an Zertifikaten aufbringen Stadt A Stadt B Innenentwicklungsbereich: Keine Zertifikatepflicht Außenbereich: Zertifikatepflicht für Siedlungs- und Verkehrsflächen

11 Was ist zertifikatpflichtig? > Wo? > Was? Konzept -> siehe Informationspapier Nr. 3

12 Die Regelungen des Raumordnungs- und Naturschutzrechts bleiben unverändert Stadt A Stadt B Bspw.: Vogel- oder Wasserschutzgebiete

13 Geplante Siedlungs- und Verkehrsflächen mit Deckung durch Zertifikate können problemlos realisiert werden Stadt A Stadt B Geplante Siedlungsund Verkehrsfläche

14 Geplante Siedlungs- und Verkehrsflächen mit Deckung durch Zertifikate können problemlos realisiert werden Stadt A Stadt B Nicht mit Zertifikaten gedeckt Mit Zertifikaten gedeckt

15 Flächen ohne Zertifikatedeckung können nicht realisiert werden - Stadt B hat in dieser Situation 4 Möglichkeiten: Stadt A Stadt B

16 1. Aufkauf des Zertifikats von Stadt A - Entweder auf der Flächenbörse oder Over-the-Counter Stadt A Stadt B Einrichtung einer Börse

17 2. Zertifikatefreie Innenentwicklung anstatt zertifikatepflichtiger Außenentwicklung. Stadt A Stadt B

18 3. Generierung von weiteren Zertifikaten (sog. Weiße Zertifikate ) durch die Rücknahme bestehender Baurechte. Stadt A Stadt B

19 4. Verzicht auf zertifikatepflichtige Außenentwicklung. Insbesondere bei Bauvorhaben mit negativen Fiskalwerten relevant. Stadt A Stadt B

20 Was beeinflusst den (Fiskal)Wert eines Baugebietes? Wohnen: Mittlerer Beitrag der einzelnen Wirkungsketten

21 Was beeinflusst den (Fiskal)Wert eines Baugebietes? Gewerbe: Mittlerer Beitrag der einzelnen Wirkungsketten

22 Anteil an überplanter Fläche Gut 1/3 der Flächen fiskalisch unrentabel Anteil der überplanten Fläche mit positivem / negativem Fiskalwert 100% 90% 80% 30% 44% 41% 35% 70% 60% 50% 40% 30% 70% 56% 59% 65% 20% 10% 0% Gewerbegebiete Mischgebiete Wohnbauprojekte Alle Projekte Positiver Fiskalwert Negativer Fiskalwert

23 Welche Preise können erwartet werden? Feldexperiment mit Kommunalvertretern Kontrollexperiment mit Studenten Hauptvariante (kostenlose Zuteilung) 1. Hauptvariante (kostenlose Zuteilung) ,9 /m² 89,5 /m² Euro/m² Transaktionen/ Jahr Euro/m² Transaktionen/ Jahr Hauptvariante (Hybride Zuteilung ab 2020) Hauptvariante (Hybride Zuteilung ab 2020) 63,4 /m² 62,8 /m²

24 Die etablierten Flächenmärkte funktionieren effizient, sodass sich die Kommunen besser stellen konnten 100% 90% 90% 92% 89% 91% 88% 90% 90% 80% 70% 60% 50% F1 F2 K1 K2 K3 - G K3 - W K4 Effizienz (nach Handel) Effizienz (vor Handel) F1, F2 etc. bezeichnen verschiedene Handelsvarianten die entweder mit den Modellkommunen oder Studenten getestet wurden, siehe

25 Vermeidungsstrategien richten sich auf Gewerbeflächen Wie viel Prozent der geplanten Flächen wurde umgesetzt? Wohnungsbau Mischgebiete Gewerbeflächen F1 75% 62% 52% F2 74% 62% 54% K1 73% 86% 50% K2 72% 60% 48% K3 58% 55% 52% K4 70% 61% 50%

26 im Außenbereich Wie viel Prozent der geplanten Flächen wurde umgesetzt? F1 F2 K1 K2 K3 100 % 100 % 100 % 84% 95% Innen Außen 53% 54% 54% 52% 47% K4 99% 50%

27 und auf fiskalisch unrentable Baugebiete. Wie viel Prozent der geplanten Flächen wurde umgesetzt? Positive Fiskalwerte Negative Fiskalwerte Weiße Zertifikate F1 75% 35% 95% F2 78% 33% 93% K1 70% 45% 97% K2 74% 27% 85% K3 69% 28% 67% K4 72% 32% 95%

28 Fazit Flächenhandel kann Kirchturmdenken der Kommunen überwinden Flächenhandel reduziert effektiv und effizient die Flächenneuinanspruchnahme und stärkt Innenentwicklung, wenn die Menge an Zertifikaten entsprechend begrenzt wird. Kommunen treffen Entscheidung in solider Abwägung von planerischem Bedarf und Wirtschaftlichkeit Vermeidungsstrategien der Teilnehmer zielen auf Baugebiete mit negativen Fiskalwert und unsichere Gewerbegebiete Es entsteht ein fairer Lastenausgleich zw. ausweisenden und Flächen schonenden Kommunen Nur wenige Modellkommunen stellen sich durch Handel schlechter und verschulden sich Die Kommunen können durch Weiße Zertifikate zusätzliche Einnahmen erzielen, wenn sie bei mangelnder Flächennachfrage Baurechte zurücknehmen

29 Back-Up

30 Erstzuteilung der Zertifikate Quelle: IW Köln *Insgesamt werden nicht 30 ha pro Tag an die Kommunen verteilt, sondern nur für 24 ha, weil 20 Prozent des gesamten bundesweiten Flächensparziels (von 30 ha pro Tag) für überörtliche und sonstige Planungen vorgesehen sind.

31 Abhängigkeit des Fiskalwertes von Baulandmodell und Bodenpreis Wohngebiete

32 Abhängigkeit des Fiskalwertes von Baulandmodell und Bodenpreis Gewerbegebiete