KAPITALANLAGE. Pflegeimmobilien. Seniorenpflegeheim Hahnstätten

Transkript

1 KAPITALANLAGE Pflegeimmobilien Seniorenpflegeheim Hahnstätten

2 2 Seniorenpflegeheim Hahnstätten 2-9 INVESTMENT IMMOBILIE RECHTLICHES

3 INHALT 4 Kapitalanlage 6 Vorteile 8 Anlageobjekt 10 Seniorenpflegeheim Hahnstätten 14 Standort 16 Objekt 18 Grundrisse 24 Betreiber 26 Verwaltung 28 Informationen

4 4 Seniorenpflegeheim INVESTMENT Hahnstätten Vermögensaufbau & Altersvorsorge Eingriffe wie z.b. die Finanzmarktsteuer, die sich auf die Attraktivität einiger Anlageklassen belastend auswirken können. Langfristige Kapitalanlagen müssen sorgfältiger geprüft werden und bedürfen einer laufenden Kontrolle. Für den Privatanleger eine große Herausforderung. Wie kann der Anleger in der Zukunft sein Vermögen sichern? Die Entwicklung im Immobiliensektor gibt den Anlegern recht: Bei Beachtung einiger Grundregeln kann das Immobilieninvestment eine profitable und wertstabile Anlage sein. Dazu zählt die sorgfältige Auswahl des Standortes mit allen erforderlichen Analysen, die Lage und die Qualität des Objektes nach neuesten Energievorschriften aber auch die professionelle Verwaltung der Immobilie mit vorteilhaft ausgestalteten Mietverträgen. Hier ist es wichtig, das richtige Objekt und vor allem den richtigen Initiator zu finden. Immobilien gelten als Sachwerte, die eine hohe Sicherheit als Kapitalanlage bieten. Ende 2013 lag das Immobilienvermögen in der Bundesrepublik bei rund 5,5 Billionen Euro, wie der Bundesverband deutscher Banken feststellte, das sind rund 500 Milliarden Euro mehr als bei der letzten Erhebung zwei Jahre zuvor. Demgegenüber kam Ende 2013 ein Geldvermögen von 5,15 Billionen Euro - dazu zählen etwa Sparkonten, Bargeld, Aktien und Ansprüche gegenüber Versicherungen. Damit macht das Immobilienvermögen rund die Hälfte des Gesamtvermögens aus. Und die Entwicklung geht weiter: Wertverluste durch Bankenkrisen, rückläufige Kapitalmarktzinsen und sinkende Erträge aus Lebensversicherungen fördern den Trend zum Immobilieneigentum, sei es zur Eigennutzung oder zur Kapitalanlage. Die Zukunft ist unsicherer geworden, Inflation oder Deflation können in Zukunft das Vermögen gefährden, hinzu kommen staatliche VERBRAUCHERPREISIN- DEX / Deutschland / kalenderund saisonbereinigt/ insgesamt 2010 = 100% KURZgefasst Quelle: Deutsche Bundesbank Hohe Sicherheit als Kapitalanlage Rund die Hälfte des Geldvermögens in Immobilien Profitable und wert stabile Anlage

5 KAPITALANLAGE UMLAUFSRENDITEN Inland Inhaberschuldverschreibungen / mittlere Restlaufzeit von über 9 bis einschl. 10 Jahren / Monatswerte Quelle: Deutsche Bundesbank

6 6 Seniorenpflegeheim INVESTMENT Hahnstätten Pflegeimmobilie als Kapitalanlage vertrag mit dem Käufer ab, der gleichzeitig eine Inflationskomponente enthält. So kann der Käufer den Auswirkungen der Infla tion entgegentreten. Langfristige Mietverträge mit Laufzeiten von bis zu 25 Jahren mit Betreibern der Pflegeheime sichern hier Renditen von ca. 5 % auch bei noch nicht erfolgter Vermietung des eigenen Appartements. Der Betreiber des Pflegeheims ist für einen Großteil der Instandhaltung im Gebäude verantwortlich, sowie für die Abführung der so genannten Nebenkosten wie Strom, Gas, Wasser etc.. Mieterkontakt, Mieterwechsel entfallen für den Eigentümer. Ein großer Vorteil gegenüber der klassischen Vermietung einer Eigentumswohnung. Komplette Pflegeheime wurden in der Vergangenheit meist von Investoren wie Investmentfondgesellschaften, Banken und Versicherungen unter soliden langfristigen Renditegesichtspunkten erworben. Die Aufteilung der Objekte in Teileigentum analog zum Wohnungsmarkt hat das Angebot in eine neue Richtung gelenkt und ist damit auch für den Privatanleger äußerst lukrativ geworden. Kunden erwerben hier ein Appartement mit grundbuchamtlicher Absicherung analog zum Immobilienkauf einer Eigentumswohnung. Der Betreiber des Pflegeheimes schließt einen langfristigen Miet-/Pacht- PFLEGEAPPARTEMENT ODER EIGENTUMSWOHNUNG beispielhafte Vergleichskriterien Mieterwechsel Pflegeappartement Eigentumswohnung Aufgrund langfristiger Vermietung entfällt eine wiederkehrende Mietersuche. Es besteht die Gefahr wechselnder Mieter und damit verbundener Leerstand. Instandhaltungskosten Pflegeappartement Eigentumswohnung Großteil der Instandhaltungskosten kann auf den Mieter umgelegt werden. Im Wohnraummietvertrag können Instandhaltungspflichten eingeschränkt auf die Mieter übertragen werden. Mieteinnahmen Pflegeappartement Eigentumswohnung Aufgrund langfristiger Mieteinnahmen Kalkulationssicherheit. Risiko schwankender Bonität privater Mieter, Mehrkosten bei Renovierung durch Mieterwechsel. KURZgefasst Lukrative und langfristige Rendite Grundbuchamtliche Absicherung Langfristiger Mietvertrag

7 VORTEILE ALTERUNG DER BEVÖLKERUNG 300% STEIGENDER PFLEGEBEDARF (betreute Personen in Mio.) 250% 200% 150% 4,1 Mio über 80- Jährige 10,2 Mio zu Hause in Heimen 0,6 0,7 1,0 1,1 1,3 1,5 100% 50% 40 Mio 30- bis 65- Jährige 29 Mio 1,4 1,6 1,9 2,2 2,4 2,7 0% Quelle: Stat. BA Quelle: Stat. BA DEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG IN DEUTSCHLAND Jahre Männer Frauen Männer Frauen Männer Frauen Quelle: Stat. BA

8 8 Seniorenpflegeheim INVESTMENT Hahnstätten Kapitalanlage Pflegeimmobilien INVESTIEREN SIE ZUKUNFTSORIENTIERT Monatliche Mietzahlungen durch einen Mietvertrag mit 25 Jahren Laufzeit und einmaliger mieterseitigen Verlängerungsoption von 5 Jahren! Die Miete fließt monatlich, unabhängig ob Ihr Pflegeappartement belegt ist oder nicht. 1 Verminderte Vermieterrisiken, da der Betreiber die Kosten für Wartung und Instandhaltung übernimmt (mit Ausnahme der Kosten für Dach und Fach). 1 Gute Bauqualität durch neueste Standards. Inflationsgeschützte Investition durch indexierte Mietverträge. Mietsteigerungen erhöhen den Wert der Immobilie. 1 Steuerliche Vorteile durch Abschreibung des Gebäudes. Bevorzugtes Belegungsrecht für Sie und Ihre Familie. Das bedeutet Sicherheit im Bedarfsfall. Renommierter und erfahrener Betreiber Flexibilität im Verkauf: Freie Veräußerbarkeit Ihres Pflegeappartements. Grundbuchliche Absicherung: Sie haben alleiniges Eigentum an dieser Pflegeeinheit und können diese vererben, verschenken, beleihen oder verkaufen. Kein Mieterkontakt: Die Vermietung Ihres Appartements ist Betreibersache. Konjunkturunabhängiger Wachstumsmarkt der Zukunft: Schon heute kann vieler Orts der Bedarf an Pflegeplätzen nicht mehr gedeckt werden und es bestehen zum Teil lange Wartelisten. 1 Zur genauen Erläuterung siehe Pachtvertrag

9 ANLAGEOBJEKT Entstehung einer Pflegeimmobilie 4. FERTIGSTELLUNG & NUTZUNG Übergabe an den Betreiber / Mieter ZEITLICHER ABLAUF 3. BAUPHASE & REALISATION Überwachung und Kontrolle der Bauentwicklung und des Baufortschrittes Umsetzung der Betreiberanforderungen und sonstigen baulichen Vorgaben 2. PLANUNG & KONZEPTION Bauliche und architektonische Planung in Abstimmung mit den Wünschen des Betreibers / Mieters Klärung von baulichen Gegebenheiten und rechtlichen Rahmenbedingungen 1. BEDARFSERMITTLUNG > BETREIBERGEWINNUNG > GRUNDSTÜCKSAUSWAHL Nachweis der Realisierbarkeit durch die Erstellung einer Markt & Bedarfsanalyse (Ermittlung von Altersstruktur, Einzugsgebiet, Infrastruktur, Lage- und Standortqualität, Wettbewerbssituation etc.) Auswahl eines geeigneten Betreibers / Mieters Sicherung eines geeigneten Grundstücks

10 10 Illustration

11 IMMOBILIE

12 12 Seniorenpflegeheim IMMOBILIE Hahnstätten Seniorenpflegeheim Hahnstätten In der zentral gelegenen Gemeinde Hahnstätten, ca. 5 Autominuten von der Stadt Limburg an der Lahn entfernt, ist im März 2013 unser Objekt, das Seniorenpflegeheim Hahnstätten, an den Betreiber Cura Sana übergeben worden. Auf einer Bruttogeschossfläche von ca Quadratmetern befinden sich auf vier Etagen verteilt, insgesamt 68 Pflegeappartements. Jedes der 68 Appartements verfügt über ein eigenes Duschbad. Die praktisch geschnittenen Räume mit gehobenem Ambiente wurden elegant und seniorengerecht eingerichtet. Die gesamte Ausstattung des Seniorenpflegeheims ist großzügig und bietet Menschen jeder Pflegestufe ein Zuhause. Das Seniorenpflegeheim Hahnstätten besticht durch die zentrale und zugleich ruhige Lage in der abwechslungsreichen Landschaft des Taunus. Nicht nur die Stadt Limburg an der Lahn, sondern auch die Städte Koblenz, Wiesbaden, Mainz und Frankfurt a. M. sind innerhalb einer Autostunde gut zu erreichen. Die Verbandsgemeinde Hahnstätten bietet mit ihren insgesamt ca Einwohnern ein breit gefächertes Angebot an Gaststätten, Hotels, Pensionen und Einkaufsmöglichkeiten.

13 HAHNSTÄTTEN 68 Pflegeappartements KURZgefasst Zentrale und zugleich ruhige Lage Touristisch und landschaftlich reizvolle Region

14 14 Seniorenpflegeheim IMMOBILIE Hahnstätten Die Lage der Immobilie Die Gemeinde Hahnstätten ist der größte Ortsteil und gleich zeitig Verwaltungssitz der Verbandsgemeinde Hahnstätten mit ca Einwohnern. Zur Verbandgemeinde Hahnstätten gehören 10 Ortsteile mit insgesamt ca Einwohnern. Die im Aartal liegende Gemeinde gehört geologisch zum Taunus. Die Gemeinde bietet ein breit gefächertes Angebot an Gaststätten, Hotels, Pensionen und Einkaufsmöglichkeiten. Ein lohnender Ausflug bietet nicht nur das Aartal an sich, sondern auch zahlreiche Sehenswürdigkeiten, die Sie in der Verbandsgemeinde Hahnstätten erkunden können. Entweder in der reizvollen Tallage oder auf den Höhen der Seitentäler. Hier können Sie die abwechslungsreiche Landschaft entlang der Aar Rotterdam NL Dortmund Hannover auf dem sogenannten Aartal-Radweg, der 1997 eröffnet wurde, in Form von Radtouren erleben. Oder zu Fuß, auf den gut ausgeschilderten Wanderwegen. Auch kulturell hat die Verbandsgemeinde Hahnstätten viel zu bieten, sehen Sie sich Schlösser, Burgen und Mu- Brüssel Belgien LU Trier Köln Hahnstätten Wiesbaden Frankfurt am Main Würzburg seen an. Das Aartal in und um Hahnstätten bietet Kunst und Kultur, ob in Netzbach bei KuKuNat oder im Kreml-Kulturhaus in Zollhaus. Reims Mets Frankreich Chaumont Saarbrücken Stuttgart CH Zürich Bonn E35 Gießen Marburg A485 A61 E44 Limburg a.d.l A48 Koblenz E42 Hahnstätten Frankfurt M. A66 Wiesbaden Hanau Rhein Mainz Aschaffenburg Bad Kreuznach Darmstadt A63

15 STANDORT Das ganze Jahr über gibt es verschiedene Veranstaltungen der Vereine. Oder lassen Sie einfach die Seele baumeln, hier finden Sie vielfältige Angebote, damit Körper und Geist gesund und fit bleiben. Von der zentral gelegenen Gemeinde sind die Städte Koblenz, Wiesbaden, Mainz und Frankfurt a. M. und somit das Rhein-Main Gebiet innerhalb einer Stunde mit dem Auto zu erreichen. Die ca. 5 Autominuten entfernte Stadt Limburg an der Lahn ist eine Kreisstadt mit ca Einwohnern. An der Ölmühle Rösslerstraße An der Alten Mälzerei Aarstraße Aar Am Flutgraben Am Hang Marktstraße Am Alten Markt Pitzgasse Klapperfeldstraße In den Wingerten B 54 Kirchgasse Verbandsgemeinde Hahnstätten mit ca Einwohnern Zentrale Lage im Taunus KURZgefasst B 54 Landschaftlich reizvolle Region Sehr gute Infrastruktur und Verkehrsanbindung

16 16 Seniorenpflegeheim IMMOBILIE Hahnstätten Pflegeheim Hahnstätten Objektangaben Lage Vertriebskoordinator Seniorenpflegeheim Hahnstätten, Aarstr. 29, Hahnstätten Zentrale Lage mit guter Infrastruktur und Verkehrsanbindung. Die Vertriebskoordination übernimmt die WI-IMMOService GmbH mit Sitz in Hildesheim (Niedersachsen). Inbetriebnahme der Pflegeeinrichtung Erste Mietzahlung Erwerbsnebenkosten Verwaltung Instandhaltungsrücklage Steuerliche Aspekte Instandhaltung / Instandsetzung Hausverwaltung Belegungsrecht Mietvertrag EnEV 2014 Nach Zahlung des Kaufpreises 5 % Grunderwerbsteuer / ca. 2,0% Notar- und Grundbuchkosten 18,00 monatlich zzgl. MwSt. 0,25 pro qm Mietberechnungsfläche pro Monat (voraussichtlich). Das Gebäude kann von Investoren 50 Jahre lang zu je 2% abgeschrieben werden. Der Pächter hat den Pachtgegenstand selbst in gutem und funktionsgerechtem Zustand zu erhalten. Neben den Instandsetzungsmaßnahmen obliegen ihm auch alle Instandsetzungen von Schäden an dem Pachtgegenstand und dem damit verbundenen Anlagenbeeinträchtigungen, die im Betriebsablauf des Pächters auftreten sollten. Demnach sind alle Schönheits- und Wartungsreparaturen an Gebäude und der technischen Ausrüstung sowie die vollständige Instandhaltung, Erneuerung und mögliche Veränderungen der Außenanlagen durch den Pächter zu übernehmen. Die technische Gebäudeausrüstung ist im Rahmen von Wartungsverträgen durch den Pächter instand zu halten und gegebenenfalls zu reparieren (siehe im Detail, Seite 32) WI-Hausverwaltung GmbH / Spezialisierter Verwalter für Seniorenimmobilien Sie erhalten für sich und Ihre Angehörigen ein bevorzugtes Belegungsrecht durch den Betreiber. Pachtdauer 25 Jahre ab Inbetriebnahme durch den Betreiber mit einmaliger Verlängerungsoption um weitere 5 Jahre Energieeffizienzklasse B

17 OBJEKT BETREIBER VERWALTUNG Pachtdauer 25 Jahre mit einmaliger Verlängerungsoption um weitere 5 Jahre Pauschale Mietzahlung auch bei Leerstand einzelner Appartements Langjährige Erfahrung im Markt der stationären Pflege, dies sichert Ihre dauerhaften und regelmäßigen Einnahmen Etabliertes und zukunftsorientiertes Pflegekonzept zahlt pauschal Miete für Wohnfläche Anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsfläche = mietrelevante Gesamtfläche monatliche Zahlung an die treuhänderische Entgegennahme der Gesamtmiete und Verteilung der Gelder an die Eigentümer Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft Sondereigentumsverwaltung Koordination / Kontrolle von Instandhaltungsmaßnahmen Vertretung der Eigentümerinteressen gegenüber dem Generalmieter sowie Dritten

18 18 Seniorenpflegeheim IMMOBILIE Hahnstätten Erdgeschoss N Pflegeappartements Anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen

19 GRUNDRISSE 1. Obergeschoss N Pflegeappartements Anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen

20 20 IMMOBILIE Seniorenpflegeheim Hahnstätten 2. Obergeschoss N Pflegeappartements Anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen

21 GRUNDRISSE Dachgeschoss N Pflegeappartements Anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen

22 22 IMMOBILIE Seniorenpflegeheim Hahnstätten Einzelzimmer Beispielgrundriss Einrichtungsbeispiel: Einzelzimmer Virtueller Rundgang auf 68 EINZELZIMMER: Kaufpreise: bis BEISPIELRECHNUNG EUR KAUFPREIS ,16 ANTEIL GEBÄUDE ,15 GRUNDSTÜCK 1.459,01 Die Berechnung bezieht sich auf den Zeitraum ab Erhalt der Mieteinnahmen, d.h. ab Zahlung des Kaufpreises. Bei der Berechnung der ausgewiesenen Mietrendite ( Nominalverzinsung ) wurde aus MIETE 6.288,81 p.a 524,07 pro Monat Vereinfachungsgründen darauf verzichtet, die Zins- MIETRENDITE 5 % ca. 20,83 Quadratmeter Wohnfläche zzgl. ca. 27,04 Quadratmeter anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsfläche ca. 47,87 Quadratmeter mietrelevante Gesamtfläche und Zinseszinsvorteile der unterjährigen Mieteinnahmen mit aufzunehmen. Ebenso sind die Kosten der Mietverwaltung, der WEG-Verwaltung sowie die Instandhaltungsrücklage nicht in die Berechnung mit eingeflossen.

23 GRUNDRISSE

24 24 Seniorenpflegeheim IMMOBILIE Hahnstätten Der Betreiber die Cura Sana Im Mittelpunkt der Pflege steht der Bewohner mit seinen individuellen Wünschen und Bedürfnissen. Die Zufriedenheit der Bewohner steht dabei im Vordergrund. Ihre Arbeit orientiert sich dabei an folgenden Leitvorstellungen: Wohnen und Unterkunft Das Pflegeheim soll als ein Ort zum Wohlfühlen und der Sicherheit sein, in dem die Bedürfnisse, Selbstbestimmung und Wahrung der Persönlichkeit der Bewohner im Vordergrund stehen. Durch die Menschenbild Die Cura Sana sieht den Menschen als Ganzes und mit einer unverwechselbaren Persönlichkeit. Die Haltung der Cura Sana wird bestimmt durch Wertschätzung, Achtung und Respekt gegenüber dem alten Menschen und seiner Lebenserfahrung. Ausgehend von diesem Menschenbild bieten sie eine ganzheitliche Betreuung, bei der die sozialen, psychischen und physischen Bedürfnisse der Bewohner im Mittelpunkt stehen. Die Persönlichkeit des wohnlich gestaltete Atmosphäre der Einrichtungen und der Möglichkeit die Räume auf Wunsch selbst zu gestalten, möchten wir zum Wohlbefinden der Bewohner beitragen. Mit dem Aufenthalt in den Einrichtungen der Cura Sana soll der Bewohner möglichst wenig Brüche in seiner Lebensgestaltung erfahren. Die Bewohner sollen ein Leben so normal wie möglich führen. Der Tagesablauf in der Einrichtung hat dabei ein tagesstrukturierendes Element und orientiert sich soweit möglich an den Gewohnheiten und Bedürfnissen der Bewohner. Einzelnen, die Wahrung der Intimsphäre sowie das Recht auf Selbstbestimmung sind dabei zu beachten.

25 BETREIBER Um eine qualitativ hochwertige an den individuellen Bedürfnissen orientierte Pflege zu gewährleisten, haben die Mitarbeiter der Cura Sana ein breites Spektrum komplexer Aufgaben zu erfüllen, für die ein hohes Maß an Fachkompetenz erforderlich ist. Dies stellen sie durch regelmäßige Fortbildungen und Schulungen sicher. Pflege und Betreuung Im Zentrum der Pflege und Betreuung stehen die individuellen Bedürfnisse des Bewohners. Grundlage hierfür ist eine ganzheitliche, aktivierende und respektierende Pflege, die körperliche, seelische, geistige und emotionale Aspekte einschließt. Das gesamte pflegerische Handeln ist darauf ausgelegt, den Bewohnern eine größtmögliche Selbständigkeit und Unabhängigkeit bei der Ausübung der Verrichtungen zu erhalten bzw. wieder zu ermöglichen. Qualitätssicherung Es ist für die Cura Sana von unverzichtbarer Bedeutung, ihre Bewohner nicht nur umfassend zu pflegen und zu versorgen, sondern Mitarbeiter Pflege und Betreuung erfolgt in einem multiprofessinellen Team und stets unter Einbeziehung der Bewohner und/oder deren Bezugspersonen. Eine effektive Zusammenarbeit verschiedener Personen- und hierbei auch einen hohen Qualitätsstandard fortlaufend sicherzustellen. Qualitätssicherung wird dabei als ein kontinuierlicher Prozess verstanden, der als fester Bestandteil innerhalb der Einrichtungen integriert ist. Berufsgruppen erfordert gegenseitige Wertschätzung der Fähigkeiten und Kompetenzen sowie stetige und gegenseitige Information. Zielvorstellungen Zielsetzung in der Versorgung der Bewohner ist eine aktivierende Rheinlandpfalz 3 x Limburg Hahnstätten Wiesbaden Mainz Waldernbach Hessen Runkel Weilmünster 3 x Villmar 2 x Usingen Bad Camberg Pflege und Betreuung, die auf die Erhaltung bzw. die Wiedergewinnung einer möglichst selbständigen Lebensführung abzielt. Im Vordergrund steht die Selbstbestimmung und Eigenverantwortlichkeit der Pflegebedürftigen, die trotz ihres Hilfebedarfs ein möglichst selbständiges Leben so normal wie möglich führen sollen. Die Cura Sana Hahnstätten gehört einer Firmengruppe an, die sämtlich von der Cura Sana Verwaltungs GmbH betreut wird. Zu dieser Firmengruppe gehören derzeit 14 Einrichtungen in Form von Pflegediensten, Tagespflegen, betreuten Wohnungen und Pflegeheimen. Der Firmenbund der Cura Sana beschäftigt derzeit 270 Mitarbeiter. Bestehende Standorte Wöllstein KURZgefasst Renommierter und erfahrener Betreiber 14 Einrichtungen Im Mittelpunkt steht der Bewohner

26 26 Seniorenpflegeheim IMMOBILIE Hahnstätten Die Verwaltung Wir verwalten ausschließlich Pflegeimmobilien. Dieser Umstand gewährt Ihnen als Investor eine exklusive Betreuung. Die Verwaltung unserer Objekte erfolgt deutschlandweit. Die Verwaltung konzentriert sich auf Teileigentum reiner Pflegeheime und auf die Verwaltung gemischter Objekte (Pflege und Betreutes Wohnen). Einzeleinheiten entnehmen Sie bitte der Karte. Durch die Verwaltung werden sämtliche Dienstleistungen erbracht, die Sie für den wirtschaftlich effizienten Betrieb Ihrer erworbenen Immobilie benötigen. Die WI-HAUSVERWALTUNG verfügt über ein komplettes kaufmännisches, technisches und infrastrukturelles Management. Ein enger Kontakt zu den Betreibern ist für unsere Arbeit und Ihren Erfolg unerlässlich. Die Anforderungen steigen ständig neue Gesetze, aktuelle Rechtsprechungen im WEG- und Mietrecht und neue technische Verordnungen müssen beachtet werden. Die Mitarbeiter der WI-HAUS- VERWALTUNG verfügen über eine fachspezifische Ausbildung und Wirtschaftsplan Kontaktpflege zum Betreiber Beratung, Stand Information Hausgeldabrechnung Monatliche Auszahlung der Mietüberschüsse Eigentümerversammlung Laufende Objektkontrolle

27 VERWALTUNG werden ständig weitergebildet. Insbesondere die Verwaltung dieser Spezialimmobilien erfordern ein großes Know-How. Unser Service-Portal für Sie Für jedes unserer Objekte haben wir ein persönliches Online-Portal eingerichtet. Objektbetreuung Hier können Sie sich einloggen und alle Informationen rund um Ihre Immobilie erhalten. So sind Sie permanent bestens informiert. Wir bieten Ihnen das Sorglospaket rund um Ihre Immobilie. Kurzfristig sparen Sie mit unserer Kompetenz Zeit und Geld langfristig erfährt Ihre Immobilie durch unsere professionelle Betreuung eine klare Wertsteigerung. Lehnen Sie sich zurück. Wir kümmern uns. Fachlich spezialisiert Kompetenz Erfahrung Nachhaltigkeit KURZgefasst Professionelle Verwaltung Ihres Eigentums

28 28 Seniorenpflegeheim RECHTLICHES Hahnstätten Rechtliche Grundlagen Nachfolgend lesen Sie zusammengefasst alles Wissenswerte rund um das Projekt, über die Rechte und Pflichten der Käufer, die Vertragsgrundlagen, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sowie über den Kaufvertrag selbst. Änderungen sind zwar nicht geplant aber denkbar. Darauf wird ausdrücklich hingewiesen. Kurzüberblick Die WOB Immobilien GmbH hat in Hahnstätten ein Pflegeheim, das Seniorenpflegeheim Hahnstätten, mit insgesamt 68 Pflegeappartements errichtet und dieses anschließend in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die WOB Immobilien GmbH bietet das Sondereigentum an einem oder mehreren Pflegeappartements zum Kauf an. Das Pflegeheim ist langfristig (25 Jahre plus 5 Jahre Option) an die Cura Sana Hahnstätten ggmbh mit Sitz in Bad Camberg, Limburger Str. 39, als Betreiberin verpachtet. Es ist ein WEG-Verwalter bestellt, der sich u.a. um Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie kümmert, soweit diese dem Verpächter obliegt. Mit diesem Verwalter wurde auch ein Vertrag über die Miet-/Pachtverwaltung des Sondereigentums im Auftrag der Eigentümer geschlossen. und anerkannten Regeln der Baukunst, insbesondere unter Beachtung aller einschlägigen DIN-Normen, der Energie-Einsparverordnung EnEV, der Heimmindestbauverordnung und sämtlicher gesetzlichen Bestimmungen, die zum Stand der Planung Gültigkeit hatten, errichtet. Es wurde als eine auf alle Pflegestufen eingestellte Pflegeeinrichtung realisiert. Es entstanden 68 Pflegeplätze in einzelnen Pflegeappartements. Die Pflegeappartements werden als Sondereigentumseinheiten mit unterschiedlichen Grundflächen (von 20,26 m² bis 22,13 m²) angeboten. Jedes der angebotenen Pflegeappartements besteht aus einem Wohn-/Schlafraum sowie einem Bad mit WC. Hinsichtlich Ausstattung der Pflegeappartements wird auf die Bau- und Ausstattungsbeschreibung verwiesen (Anlage zur Grundlagenurkunde). Das Grundstück Das mit der Pflegeeinrichtung bebaute Grundstück befindet sich in der Aarstraße 29 in Hahnstätten, Flur 34, Flurstücke 108 und 65/5 und ist vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Diez für Hahnstätten in Blatt Es hat eine Gesamtfläche von m². Der Käufer erwirbt das Sondereigentum an einem Pflegeappartement verbunden mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum. Der Käufer übernimmt anteilig die Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag mit der Betreiberin sowie dem Vertrag über die WEG-Verwaltung und über die Miet-/Pachtverwaltung. Der Grundbesitz in Blatt 2483 ist in Abteilung II lastenfrei und in Abteilung III derzeit mit Finanzierungsgrundpfandrechten der teilenden Eigentümerin belastet. Diese Last dient der aktuellen Finanzierung des Bauvorhabens, wird mit Erwerb eines Pflegeappartements jedoch gelöscht. Der Käufer erhält den auf seinen Miteigentumsanteil entfallenden Pachtzins abzüglich der anteiligen Kosten ab Kaufpreiszahlung. Die WOB Immobilien GmbH Die WOB Immobilien GmbH hat ihren Sitz in Grünwald mit der Geschäftsanschrift Ludwig-Ganghofer-Straße 1 in Grünwald und ist im Handelsregister des Amtsgerichts München unter HRB eingetragen. Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt ,00 EUR. Es handelt sich um eine Gesellschaft, die bereits seit existiert und deren Gesellschaftszweck u.a. der An- und Verkauf von Grundstücken und deren Entwicklung ist. Geschäftsführer sind die Herren Herbert Schiessl, Alois Wegscheider und Friedrich Oberholzer. Das Seniorenpflegeheim Hahnstätten Das Seniorenpflegeheim Hahnstätten wurde nach den allgemeinen Cura Sana Hahnstätten ggmbh als Betreiber Den Betrieb des Seniorenpflegeheims Hahnstätten übernimmt die Cura Sana Hahnstätten ggmbh, welche das Objekt gesamtflächig mit einem am abgeschlossenen Vertrag gepachtet hat. Die Cura Sana Hahnstätten ggmbh ist eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Mainz unter der HRB und der Geschäftsanschrift Limburger Str. 39 in Bad Camberg. Geschäftsführer sind Herr Thomas Klinke und Frau Cornelia Suchan. Die Cura Sana Hahnstätten ggmbh gehört der Unternehmensgruppe der Cura Sana Verwaltung ggmbh an. Diese hat ihren Sitz in Bad Camberg und die Geschäftsanschrift in der Limburger Str. 39 in Bad Camberg und ist im Handelsregister des Amtsgerichts Mainz unter der HRB 4431 eingetragen.

29 INFORMATIONEN Der Pachtvertrag Mit dem Betreiber des Seniorenpflegeheims Hahnstätten wurde am ein Pachtvertrag mit einer festen Laufzeit von 25 Jahren abgeschlossen. In diesem Vertrag wurde auch eine zusätzliche Verlängerungsoption für die Pächterin von fünf Jahren vereinbart. Nach Ablauf dieser fest vereinbarten Laufzeit bzw. nach Ablauf der Verlängerungsoptionszeit verlängert sich der Pachtvertrag auf unbestimmte Zeit und kann nach den gesetzlichen Vorgaben gekündigt werden. Nach den vertraglichen Vorgaben hat die Laufzeit des Pachtvertrages mit Übergabe an den Pächter zum begonnen. Der Käufer übernimmt mit Abschluss des Kaufvertrages alle Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag und seinen Anlagen in Bezug auf den von ihm jeweils erworbenen Kaufgegenstand (Sondereigentum und Anteil Gemeinschaftseigentum). Der Pachtvertrag geht damit vollwirksam auf die Gemeinschaft bzw. die einzelnen Käufer für deren Anteil am Gesamtobjekt über, um eine einheitliche Nutzung während der gesamten Dauer des Pachtvertrages zu sichern. Der Betreiber übernimmt ab dem Zeitpunkt der Übergabe sämtliche Betriebskosten gemäß 2 der BetrKV. Hierzu zählen unter anderem auch: Straßenreinigung, Müllabfuhr, Entwässerung, Kaltwasserversorgung, Wartungsgebühren für technische Einrichtungen, Gartenpflege, Kaminkehrer, Brennstoffkosten, Strom, Antennenanlage und Grundsteuern. Der mit dem Betreiber auf 25 Jahre fest abgeschlossene Pachtvertrag kann durch die Eigentümer vorzeitig aus wichtigem Grunde gekündigt werden. Ein solches außerordentliches Kündigungsrecht steht den Eigentümern insbesondere dann zu, wenn der Betreiber für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Pacht in Verzug gerät oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als drei Termine hinstreckt, mit der Entrichtung der Pacht in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Pacht für zwei Monate erreicht. Ebenso ist eine außerordentliche Kündigung bei vertragswidrigem Gebrauch des Pachtobjektes möglich, wenn dadurch die Interessen der Verpächter in erheblichem Umfang verletzt werden und der Pächter erfolglos abgemahnt wurde. Weiter besteht ein außerordentlicher Kündigungsgrund dann, wenn dem Pächter die behördliche Genehmigung zum Betreiben dieser speziellen Wohnanlage entzogen oder von ihm zurückgegeben wird. Im Übrigen kann sich der Verpächter hinsichtlich des Vorliegens eines außerordentlichen Kündigungsgrundes auf die gesetzlichen Vorgaben berufen. Eine Kündigung der Verpächter (Eigentümer) kann nur durch eine einheitliche Entscheidung aller Eigentümer nach einem mehrheitlich gefassten Beschluss der Eigentümergemeinschaft erfolgen. Der Pachtvertrag kann nur als Ganzes gekündigt werden. Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung Das Seniorenpflegeheim Hahnstätten wurde mit Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung des Notars Dr. Dirk Steiner mit Amtssitz in München am , URNr.: S 1506/2014, entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in der Weise aufgeteilt und vollzogen, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einem nicht zu Wohnzwecken dienenden Raum (Pflegeappartements) verbunden ist (Teileigentum). Insgesamt werden bei dem Objekt 68 Sondereigentumseinheiten geschaffen. Jede dieser 68 Sondereigentumseinheiten wird im Grundbuch des Amtsgerichtes Diez für Hahnstätten separat auf einem eigenen Grundbuchblatt erfasst. In Ziff. 2 der Gemeinschaftsordnung ist die einheitliche Nutzung aller Sondereigentumseinheiten als Seniorenpflegeheim bestimmt worden. Diese besondere Gebrauchsregelung kann erst nach Ablauf des Pachtvertrages mit der Cura Sana Hahnstätten ggmbh im Beschlusswege mit einer qualifizierten Mehrheit von ¾ aller in der Wohnungseigentümerversammlung vertretenen Stimmen geändert werden. Die einzelnen Eigentümer haben kein Recht, ihr Sondereigentum zu bewohnen bzw. selbst zu vermieten bzw. zu verpachten, sondern müssen in die Nutzung ihres Sondereigentums an die von der Betreiberin ausgewählten Personen einwilligen. Die Kaufimmobilie Der Käufer erwirbt von der WOB Immobilien GmbH das Sondereigentum an einem Pflegeappartement verbunden mit dem zugehörigen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Hinsichtlich der Beschaffenheit und Ausstattung der Kaufimmobilie wird auf die ausführliche und jederzeit gesondert einsehbare Baubeschreibung verwiesen.

30 30 Seniorenpflegeheim RECHTLICHES Hahnstätten Der Kaufpreis Im Kaufpreis ist enthalten: sämtliche Erschließungs- und Anschlusskosten für die erstmalige Herstellung alle Herstellungsbeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz Vertriebskosten Im Kaufpreis ist nicht enthalten und daher vom Käufer zu tragen: Kosten für Notar, Grundbuchamt und sonstigen Behörden für den Kaufvertrag Grunderwerbssteuer (derzeit 5%) Finanzierungskosten für den Kaufpreis, Grundschuldbestellung, Zwischenfinanzierung des Kaufpreises usw. Belegungsrecht der jeweiligen Erwerber ist Bestandteil des mit dem Betreiber abgeschlossenen Pachtvertrages. Im Übrigen haben die Eigentümer grundsätzlich nicht das Recht, ihr Sondereigentum selbst zu nutzen, also aufgrund ihrer Eigentümerstellung ihr eigenes Appartement zu bewohnen. Eine Kündigung wegen einer beabsichtigten Eigennutzung ist nicht möglich. Bei Eigennutzung oder Nutzung durch einen Familienangehörigen wird zwischen der Betreiberin und dem künftigen Bewohner ein Heimvertrag abgeschlossen, im Rahmen dessen das dort vereinbarte Entgelt zu bezahlen ist. Der Käufer erhält weiterhin seinen monatlichen Anteil am Pachtzins ausgezahlt. Der Kaufpreis ist fällig, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen: Rechtswirksamkeit des Vertrages und Vorliegen aller zu seinem Vollzug erforderlichen Genehmigungen, mit grundbuchrechtlichen Vollzug; Der grundbuchrechtliche Vollzug der Teilungserklärung und die Eintragung der Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung für den Käufer im Grundbuch; Sicherung der Freistellung des Vertragsobjektes von allen Belastungen und Beschränkungen, die der Vormerkung im Rang vorgehen oder gleichstehen, soweit sie nicht nach dem Kaufvertrag vom Käufer zu übernehmen sind; Alle Zimmer sind ähnlich geschnitten und ausgestattet, jedoch in unterschiedliche Pflegestationen zusammengefasst, damit verschiedenen Anforderungen der Bewohner nachgekommen werden kann. Die Nutzung des eigenen Appartements ist deshalb nur dann sinnvoll, wenn die eigene Einheit den Versorge- bzw. Pflegeanforderungen, d.h. der Bedürftigkeit bzw. dem Krankheitsbild des Bewohners entspricht. Im Bedarfsfall wird dem Eigentümer jedoch zusätzlich eine bevorzugte Belegung einer anderweitigen Sondereigentumseinheit gewährt, soweit eine solche frei ist bzw. frei wird. Mit Kaufpreiszahlung gehen Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer über. Nach den aktuell vorliegenden Vertragsentwürfen des Notars Dr. Dirk Steiner mit Amtssitz in München (Stand: ) haftet die Verkäuferin jedem Käufer gegenüber für Sachmängel am Bauwerk und der Einrichtung nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Die Gewährleistungsfrist für Mängel am Bauwerk beträgt fünf Jahre, für Arbeiten am Grundstück sowie etwaige Einrichtungsgegenstände beträgt diese Frist zwei Jahre. Die bevorzugte Belegung Die Eigentümer erhalten im Hinblick auf ihre Eigentümerstellung von der Betreiberin für sich und ihre nächsten Familienangehörigen ein Recht auf bevorzugte Belegung unter Berücksichtigung der jeweiligen rechtlichen Rahmenbedingungen, nach Maßgabe der Kapazitäten und auf der Grundlage der jeweiligen Vertrags- und Aufnahmebedingungen und Heimentgelte eingeräumt. Dieses bevorzugte Die Eigentümer können im Rahmen des Verkaufs oder einer sonstigen Rechtsnachfolge (z.b. an Käufer bzw. Erben) nur diese Form der zugesicherten Belegungsweise in Bezug auf ihr Sondereigentum weiterreichen. Der Kaufvertrag und die Grundlagenurkunde Der Kaufvertrag mit den Erwerbern ist formbedürftig, das heißt er muss von einem amtlich bestellten Notar beurkundet werden. Um die Abwicklung der notariellen Kaufverträge für beide Parteien (den Käufer und die WOB Immobilien GmbH) zu vereinfachen, werden die Käufer ihre Kaufabsicht in Form eines bindenden Kaufangebotes an die WOB Immobilien GmbH notariell beurkunden. Jeder Käufer beurkundet hierzu bei dem Notar Dr. Dirk Steiner mit Amtssitz in München oder einem Notar seines Vertrauens das unwiderrufliche Kaufangebot. Die WOB Immobilien GmbH wird dieses Kaufangebot ebenfalls in

31 INFORMATIONEN notarieller Form binnen einer Frist von längstens vier Wochen annehmen und damit den Kaufvertrag für beide Parteien rechtsverbindlich abschließen. Jeder zukünftige Käufer erhält mindestens 14 Tage vor Beurkundung des Kaufvertragsangebotes eine Abschrift folgender Unterlagen: Kaufvertragsangebot Grundlagenurkunde mit Teilungserklärung Pacht zinses wird ab dem auf die Änderung folgenden Monats wirksam. Da die Anpassung erst jeweils nach Erreichen eines bestimmten Indexstandes mit Beginn des vierten Vertragsjahres erfolgt und die Pachtzinsänderung nur zu 75,00 % vorgenommen wird, gewährleistet sie keinen vollen Inflationsausgleich. Die vereinbarte Wertsicherung der Pacht stellt jedoch eine rechtlich sichere Basis dar, um eine angemessene Anpassung durchführen zu können. Als Anlagen werden der Grundlagenurkunde folgende Urkunden beiliegen: Anlage 1: Pachtvertrag mit dem Betreiber vom nebst Anlagen sowie den drei Nachträgen zum Pachtvertrag vom und Anlage 2: Bau- und Ausstattungsbeschreibung Anlage 3: Verwaltervertrag / Verwaltervollmacht Anlage 4: Sondereigentumsverwaltungsvertrag / Verwaltervollmacht Der Pachtertrag Solange und soweit der Betrieb des Pflegeheims auf der Grundlage eines Generalpachtvertrages durch einen einheitlichen Betreiber/ Pächter erfolgt, sind alle betreffenden Sondereigentümer an der aus der Verpachtung der Sondereigentumseinheiten und der Infrastruktur erzielten Pacht unabhängig von der Kalkulation des Betreibers allein nach dem Verhältnis der auf die Sondereigentumseinheiten entfallenden Miteigentumsanteile beteiligt. Auf die Belegungsfrequenz der einzelnen Sondereigentumseinheiten kommt es daher nicht an. Nach Abzug der laufenden monatlichen Instandhaltungsrücklage, der WEG-Verwaltergebühren und sonstiger Kosten, die nicht auf die Betreiberin umzulegen sind (z.b. Kontoführungsgebühren, Kosten für Eigentümerversammlungen, pächterseits nicht übernommene Instandhaltungskosten) wird die Pacht den einzelnen Eigentümern gutgeschrieben. Um den Entwicklungen in der Zukunft Rechnung zu tragen, ist die vom Betreiber zu zahlende Pacht durch eine Wertsicherungsklausel im Pachtvertrag an den vom statistischen Bundesamt festgelegten Verbraucherpreisindex (Basis 2005 = 100) gekoppelt. Sollte sich, beginnend mit dem vierten Vertragsjahr oder gegenüber der letzten Pachtanpassung dieser Index um mehr als 10 Punkte ändern, so ändert sich auch die vereinbarte Pacht um 75,00 % der jeweils eingetretenen Veränderung des Verbraucherpreisindex. Die Änderung des Die Sondereigentumsverwaltung Die WI Hausverwaltung GmbH, Weinberg 1 in Hildesheim, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Hildesheim unter HRB Nr , wird mit der Sondereigentumsverwaltung beauftragt. Die WI Hausverwaltung GmbH wird vertreten durch deren Geschäftsführer Herrn Frank Winkel. Die Verwaltung hat insbesondere die Zahlung der seitens des Betreibers geschuldeten Pacht zu überwachen und diese treuhänderisch für die Gemeinschaft der Eigentümer zu verwalten. Sie kehrt die Pachterträge nach Abzug der Kosten monatlich an die Eigentümer nach Miteigentumsanteilen aus. Die Verwaltung hat des Weiteren die Aufgabe, die Beseitigung von Gewährleistungsmängeln am Sondereigentum (Appartement) zu begleiten und zu überwachen. Notwendige Instandhaltungsmaßnahmen oder Schönheitsreparaturen werden vom Verwalter veranlasst und überwacht, soweit sie nicht vom Pächter durchzuführen sind Die Verwaltergebühr ist im Rahmen und während der Dauer der nachfolgend dargestellten WEG-Verwaltung mit gleichnamiger Gesellschaft durch die dort anfallende Verwaltergebühr abgegolten. Der Vertrag über die Miet-/Pachtverwaltung ist zwischen dem Verwalter und jedem zukünftigen Eigentümer, vertreten durch die WOB Immobilien GmbH, am geschlossen worden. Die WEG-Verwaltung Bei einem Objekt wie dem Seniorenpflegeheim Hahnstätten ist für die Eigentümer eine umfassende und sachkundige Verwaltung noch wichtiger als für die Eigentümer einer normalen Wohnanlage. Anders als bei traditionellen Wohnungseigentümergemeinschaften wird hier - solange die gemeinsame Nutzung als Wohn- und Pflegeeinrichtung fortbesteht - das Sondereigentum mitverwaltet. Ebenso gilt es hier darüber hinaus noch das Verhältnis der Eigentümer zum Betreiber zu begleiten und zu überwachen.

32 32 Seniorenpflegeheim RECHTLICHES Hahnstätten Für einen Zeitraum von drei Jahren ab Übergabe an den ersten Käufer wurde die WI Hausverwaltung GmbH zum WEG-Verwalter bestellt. Die Verwaltergebühr wird je Sondereigentumseinheit 18,00 monatlich zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer betragen. Der Verwaltervertrag nach dem WEG wurde zwischen dem Verwalter und der zukünftigen Eigentümergemeinschaft, vertreten durch die WOB Immobilien GmbH, am abgeschlossen. Die Bestellung des Verwalters erfolgte mit der Teilungserklärung. Die Instandhaltung / Instandsetzung Grundsätzlich ist es Aufgabe der Eigentümergemeinschaft, für die Bereiche des Gemeinschaftseigentums Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung zu ergreifen. Gleiches gilt für die Sondereigentümer im Bereich des Sondereigentums. Danach hat der Pächter den Pachtgegenstand in gutem und funktionsgerechtem Zustand zu erhalten. Neben den Instandsetzungsmaßnahmen obliegen ihm auch alle Instandsetzungen von Schäden an dem Pachtgegenstand und den damit verbundenen Anlagenbeeinträchtigungen, die im Betriebsablauf des Pächters auftreten sollten. Demnach sind alle Schönheits- und Wartungsreparaturen an Gebäude und der technischen Ausrüstung sowie die vollständige Instandhaltung, Erneuerung und mögliche Veränderungen der Außenanlagen durch den Pächter zu übernehmen. Die technische Gebäudeausrüstung ist im Rahmen von Wartungsverträgen durch den Pächter instand zu halten und gegebenenfalls zu reparieren. Dem Verpächter obliegt daher im Wesentlichen nur die Instandhaltung und Instandsetzung von Dach und Fach. Unter Dach und Fach versteht man im Allgemeinen die gesamte tragende Konstruktion des Pachtobjekts mit Fundamenten, Dach sowie Außenwänden inklusive etwaiger Fassadenverkleidungen, Vordächer sowie außen mit dem Objekt fest verbundene Teile, konstruktive Decken ohne abgehängte Decken, tragende Wände, Fenster und Türen in Außenwänden, die Treppenhauskonstruktion ohne Bodenbelag und Geländer, Aufzugsschächte sowie alle innerhalb des Mauerwerks verlegten technischen Einrichtungen ist zum Auftritt aus dem Mauerwerk in die Pachträume. Von der Instandsetzungspflicht der Pächterin nicht mehr umfasst ist die Ersatzbeschaffung für nicht mehr wirtschaftlich reparable Anlagen und Einrichtungen, es sei denn der Ersatzbeschaffungsbedarf wurde von der Pächterin wegen Verletzung ihrer Pflichten verschuldet. Die Instandhaltungsrücklage Das Seniorenpflegeheim Hahnstätten wurde komplett neu errichtet und im Februar 2013 dem Betreiber übergeben. Die Eigentümer profitieren also im Verlauf der ersten fünf Jahre von den gesetzlichen Gewährleistungsvorschriften des BGB, falls Mängel am Bauwerk auftreten sollten. Es entspricht Erfahrungswerten, dass bei Neubauten in den ersten Jahren keine großen Reparaturen an den wesentlichen Teilen des Bauwerkes vorgenommen werden müssen. Im Rahmen des Pachtvertrages mit dem Betreiber des Seniorenpflegeheimes Hahnstätten wurde ein Teil der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten der Cura Sana Hahnstätten ggmbh auferlegt. Dennoch empfiehlt es sich auch schon frühzeitig eine (allerdings vergleichsweise geringe) Instandhaltungsrücklage für die Eigentümergemeinschaft anzusparen, um auf notwendige Reparaturen vorbereitet zu sein. Diese dient dann auch als Rücklage für kommende Jahre. Es liegt im Ermessen der künftigen Eigentümer, wie hoch sie diese Rücklage ausstatten wollen. Nach den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) soll darüber alljährlich im Zusammenspiel mit dem Verwalter der Anlage ein eigener Beschluss der Eigentümergemeinschaft getroffen werden. Versicherungen Das Objekt wird während der Pachtzeit vom Pächter bzw. auf dessen Kosten im branchenüblichen Umfang versichert. Der Pächter ist verpflichtet, sich ausreichend gegen jede Haftung aus dem Betrieb des Pachtgegenstandes zu sichern und den Verpächter von jeglicher Inanspruchnahme durch Dritte freizustellen. Steuerliche Erläuterungen Die Darstellung der steuerlichen Grundlagen basiert auf den Steuergesetzen und der Rechtsprechung sowie den einschlägigen Erlassen und der Stellungnahmen der Finanzverwaltung zum Zeitpunkt der Erstellung des Prospektes. Bei der steuerlichen Betrachtung wird im Übrigen davon ausgegangen, dass der Käufer und Verpächter des Pflegeappartements eine natürliche Person ist, die in Deutschland

33 INFORMATIONEN der unbeschränkten Steuerpflicht unterliegt. Wird die Investition im Betriebsvermögen gehalten, sind die nachfolgenden Ausführungen teilweise nicht übertragbar. Die nachfolgenden Ausführungen verstehen sich nicht als steuerliche Beratung, weshalb die individuellen steuerlichen Auswirkungen in jedem Fall mit einem Steuerberater abgestimmt werden sollten. Die Einkommenssteuer Einkunftsart: Der Käufer als Verpächter unterliegt als natürliche Person in Deutschland der Einkommenssteuer. Verpachtet der Käufer sein Pflegeappartement, so erzielt er gemäß 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 6 EStG in Verbindung mit 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG Pchteinnahmen, die der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zuzurechnen sind. Guthabenzinsen aus der verzinslichen Anlage der Instandhaltungsrücklage stellen nach 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 5 EStG in Verbindung mit 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG Einkünfte aus Kapitalvermögen dar. erhöhen die Finanzierungskosten die Werbungskosten. Insbesondere in diesen Fällen wird dringend geraten, einen steuerlichen Berater hinzuzuziehen, der den individuellen Sachverhalt auf seine steuerlichen Folgen hin untersucht. Die Anschaffungskosten für die Pflegeappartements, sowie für die anteiligen Gemeinschaftsanlagen, werden - abzüglich der auf den Grund und Boden entfallenden Anschaffungskosten - entsprechend 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG linear mit jährlich 2 % abgeschrieben. In die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung fließen neben dem Gebäudekaufpreis auch die Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten ein. Im Jahr der Bezugsfertigkeit kann die Abschreibung gemäß 7 Abs. 4 EStG (Gebäudeabschreibung) zeitanteilig mit 1/12 je Monat steuerlich geltend gemacht werden. Zu den laufenden Werbungskosten zählen u. a. die Kosten der WEGund Mietverwaltung sowie im Falle einer Fremdfinanzierung des Kaufpreises die an das Kreditinstitut zu entrichtenden Schuldzinsen. Einkünfte-Ermittlung: Grundlage für die Ermittlung der Einkünfte bilden die der Gemeinschaft der Eigentümer im Kalenderjahr zugeflossenen Einnahmen ( 8 EStG) abzüglich der Werbungskosten ( 9 EStG). Die Einnahmen bzw. Werbungskosten sind steuerlich grundsätzlich zum Zeitpunkt der Vereinnahmung bzw. der Verausgabung bei der Gemeinschaft der Eigentümer zu berücksichtigen ( 11 EStG), unabhängig davon, wann der Eigentümer selbst die Pachteinnahmen erhält. Voraussetzung für die Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und die Anerkennung etwaiger Werbungskosten ist das Vorliegen von Überschusserzielungsabsicht. Diese liegt vor, wenn ein Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten während der Dauer der Vermögensnutzung erzielt wird. Für die Bejahung der Überschusserzielungsabsicht ist es daher erforderlich, dass die Gesamtpachteinnahmen die geltend gemachten Werbungskosten (u.a. Betriebs-, Verwaltungs- und Reparaturkosten sowie im Falle einer Fremdfinanzierung des Kaufpreises die Schuldzinsen) vor Beendigung der Vermögensnutzung übersteigen. Wird die Immobilie veräußert, bevor ein Totalüberschuss erzielt wurde, muss mit einer besonderen Überprüfung der Einkünfte-Erzielungsabsicht gerechnet werden. Dies ist insbesondere in den Fällen zu berücksichtigen, in denen der Kauf des Pflegeappartements bzw. der Wohnung ganz oder teilweise fremdfinanziert wird. In diesem Fall Sollten insbesondere durch eine Fremdfinanzierung des Kaufpreises steuerliche Verluste entstehen, können diese mit positiven Einkünften aus einer anderen Einkunftsart verrechnet werden. Nicht ausgeglichene Verluste können ggf. rück- bzw. vorgetragen werden. Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf des Pflegeappartements bzw. der Wohnung sind nach derzeitiger Rechtslage gemäß 22 Nr. 2 in Verbindung mit 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG nach einer Haltedauer von zehn Jahren (sog. Spekulationsfrist) steuerfrei. Bei einer vorzeitigen Veräußerung der Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist wäre der Veräußerungsgewinn zu versteuern. Dieser errechnet sich nach 23 Abs. 3 Satz 1 EStG aus der Differenz zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaffungskosten vermindert um die geltend gemachten Abschreibungen, soweit diese bei der Ermittlung der Einkünfte abgezogen worden sind. Grunderwerbssteuer Der Erwerb von Grundstücken unterliegt nach 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbssteuer beträgt 5 % des Kaufpreises und ist entsprechend der kaufvertraglichen Regelung durch den Käufer zu tragen. Umsatzsteuer Umsätze aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken stellen gemäß 4 Nr. 12a UStG umsatzsteuerfreie Leistungen dar.

34 34 Seniorenpflegeheim RECHTLICHES Hahnstätten Der Käufer/Verpächter kann nicht nach 9 UStG zur Umsatzsteuer optieren, wenn die Pächterin, Cura Sana Hahnstätten ggmbh, die gepachteten Räume ausschließlich für steuerfreie Umsätze nach 4 Nr. 16 k UStG verwendet, welche den Vorsteuerabzug ausschließen. Der Käufer/Verpächter kann dann die ihm in Rechnung gestellte Umsatzsteuer nicht im Wege des Vorsteuerabzugs geltend machen. Die möglichen Änderungen der Steuergesetzgebung Die derzeit gültigen Steuergesetze können jederzeit durch den Gesetzgeber geändert werden. Änderungen in der Finanzrechtsprechung oder der Verwaltungsauffassung können dazu führen, dass - innerhalb des gesetzlichen Rahmens - steuerliche Vorschriften anders angewendet werden. Die dargestellte steuerliche Behandlung von Immobilien, im Speziellen eines vollstationären Pflegeheims kann sich daher im Hinblick auf die Langfristigkeit der Veranlagung - sowohl nachteilig, als auch zum Vorteil des Anlegers - verändern. Steuerliche Vorteile sollten daher keine entscheidende Grundlage für die Kaufentscheidung darstellen. Chancen und Risiken Wertentwicklung/ Rendite Investitionen in Immobilien sind in der Regel weniger risikobehaftet als z. B. Investitionen in Aktien. Wertsteigerungen sind bei Immobilien wahrscheinlich, können aber auch ausbleiben, es sind sogar Wertminderungen möglich. Allgemeine Faktoren für die Wertfindung sind Lage, Bauqualität, Nutzungszweck, Wiederverkaufbarkeit sowie die wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Rahmenbedingungen. Die Investition in eine Sozialimmobilie ist wertbeständig und mit einer guten Renditeerwartung verbunden. Bonitätsrisiko Betreiber Cura Sana Hahnstätten ggmbh Die dauerhafte Zahlungsunfähigkeit des Betreibers stellt ein Risiko des Käufers dar. Sollte der Betreiber seinen Zahlungsverpflichtungen dauerhaft nicht nachkommen, haben die Eigentümer die Möglichkeit, den Pachtvertrag zu kündigen und mit einem anderen Mieter oder Pächter neu abzuschließen. Bei dem Betreiber handelt es sich um eine privatrechtliche Gesellschaft, über deren langfristige Liquidität naturgemäß keine Prognose abgegeben werden kann. Sie ist jedoch Bestandteil einer größeren Firmengruppe und seit geraumer Zeit am Markt und verfügt bislang nach den der WI-IMMOService GmbH zugänglichen Informationen über ein geordnetes Geschäftsgebaren. Das vorgestellte Geschäftsmodell ist einleuchtend. Insbesondere der seitens des Betreibers gewählte Schwerpunkt in als Einzelzimmer ausgestaltete Pflegeappartements verspricht einen hohen Grad an Auslastung. Ob sich das in den kommenden Jahren geplante Wachstum voll realisieren lässt, kann von der WI-IMMOService GmbH nicht beurteilt werden. Baumangelrisiko Bauen ist im Kern immer noch Handarbeit, jedes Bauwerk ist zudem ein Unikat, deshalb sind Verbrauchererwartungen wie bei einem Massenprodukt nicht angebracht. Bestimmte Unregelmäßigkeiten lassen sich nicht vermeiden, schränken aber die Nutzbarkeit einer Immobilie auch nicht ein. Die Rentabilität der angebotenen Immobilie ist dabei nicht nur abhängig von konjunkturellen oder sonstigen volkswirtschaftlichen Entwicklungen, sie wird eher bestimmt von der demographischen Entwicklung unserer Gesellschaft. Der Bedarf an Pflegeplätzen dürfte demnach in Zukunft eher steigen, derzeit besteht auch am Ort des Bauvorhabens kein Überangebot an Pflegeplätzen. Die grundbuchlich abgesicherte Zweckbestimmung der Immobilie schränkt ihre Nutzbarkeit und Verwertbarkeit sicher eher ein, andererseits lässt die langfristige Generalverpachtung als Sozialimmobilie auch eine dauerhafte Rendite erwarten. Der Nachteil, dass der Käufer sein Appartement nicht selbst nutzen kann, wird durch das Recht für den Käufer und seine Angehörigen, ein Appartement im Objekt zu belegen, aufgewogen. Ein Baumangel ist jede Abweichung des Bauwerks von dem, was dem Käufer als Sollbeschaffenheit zugesagt wurde. Solche Baumängel kommen vor, müssen zeitnah erkannt und beseitigt werden. Die WOB Immobilien GmbH hat während der Bauphase alles daran gesetzt, vor und bei Abnahme des Bauwerks möglichst viele Mängel erkannt und beseitigt zu haben, so dass der Käufer eine weitgehend mangelfreie Immobilie erhält. Neu auftretende Mängel werden während der Gewährleistungsphase durch die WOB Immobilien GmbH beseitigt. Nur wenn nach dem Ende der Gewährleistung noch Mängel auftreten, muss der Käufer an der Finanzierung der Mängelbeseitigungsmaßnahmen anteilig entsprechend seinem Miteigentumsanteil mitwirken.