Analyse und Empfehlungen. Bezirksamt Harburg Bauamt Stadtplanungsabteilung -

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1 Perspektiven für die Entwicklung der Nahversorgungsstruktur in den Stadtteilen Neugraben-Fischbek und Hausbruch unter besonderer Berücksichtigung des Bezirksentlastungszentrums Neugraben Analyse und Empfehlungen im Auftrag von Freie und Hansestadt Hamburg Bezirksamt Harburg Bauamt Stadtplanungsabteilung - Durch Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmensund Kommunalberatung mbh Hamburg, Dezember 2001

2 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh Hamburg Perspektiven für die Entwicklung der Nahversorgungsstruktur B489 Bericht Nahversorgung.doc Perspektiven für die Entwicklung der Nahversorgungsstruktur in den Stadtteilen Neugraben-Fischbek und Hausbruch unter besonderer Berücksichtigung des Bezirksentlastungszentrums Neugraben Analyse und Empfehlungen Projektnummer Exemplarnummer Auftraggeber 01B489 Kopierexemplar Freie und Hansestadt Hamburg Bezirksamt Harburg Stadtplanungsabteilung Harburger Rathausplatz Hamburg Auftragnehmer Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmensund Kommunalberatung mbh Friedrich-Ebert-Damm Hamburg Telefon: 0 40 / Telefax: 0 40 / info@dr-lademann-partner.de Projektleitung Unter Mitarbeit von Dipl.-Kfm. Uwe Seidel Dipl.-Ing. Michael Kothe Dipl.-Geogr. Christian Selzer Kai Petersen Michael Schmidt Das Gutachten ist urheberrechtlich geschützt und unter der Projektnummer registriert. Ausschließlich der Auftraggeber ist berechtigt, das Gutachten im Rahmen der Zwecksetzung an Dritte außer an Mitbewerber der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh weiterzugeben. Ansonsten sind Nachdruck, Vervielfältigung, Veröffentlichung und Weitergabe von Texten oder Grafiken - auch auszugsweise - sowie die EDV-seitige oder optische Speicherung nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh erlaubt.

3 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh Hamburg Perspektiven für die Entwicklung der Nahversorgungsstruktur B489 Bericht Nahversorgung.doc Inhaltsverzeichnis 1 Grundlagen Auftrag, Aufgabenstellung und Untersuchungskonzept Methodische Grundlagen und Vorgehensweise Rahmenbedingungen und Nachfragesituation Lage und Funktion des Untersuchungsraums Sozioökonomische Eckdaten Marktraum und Nachfragepotenzial im Periodischen Bedarf Bestandsanalyse Angebotssituation im Periodischen Bedarf Raumstruktur des Einzelhandels im Periodischen Bedarf Betriebsgrößen, -formen, Leerstände Der Neugrabener Wochenmarkt als Bestandteil der Nahversorgung Gemeinde Neu Wulmstorf Planvorhaben Umsatzsituation im Periodischen Bedarf Bewertung der Nahversorgungsstruktur Verkaufsflächendichte, Zuordnung der Betriebe und Ausgewogenheit Nachfragestrom- und Zentralitätsanalyse Zentrenbewertung B2-Zentrum Neugraben D1-Zentrum Neuwiedenthal D1-Zentrum Fischbek Nahversorgungskonzept Trends der Handelsentwicklung Allgemeine Trends der Handelsentwicklung Entwicklungsdynamik im Untersuchungsraum Beeinträchtigungen durch Dynamik der Discounter...34

4 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh Hamburg Perspektiven für die Entwicklung der Nahversorgungsstruktur B489 Bericht Nahversorgung.doc 5.2 Expansionspotenziale Antriebskräfte der Einzelhandelsexpansion Expansionsrahmen für die Nahversorgung bis Verortung des Expansionspotenzials Flankierende Maßnahmen zur langfristigen Stabilisierung der Zentren Ergebnis und Empfehlung Anhang: Begriffsdefinitionen...43 Tabellenverzeichnis Tab. 1: Einwohnerentwicklung von Neugraben-Fischbek und Hausbruch im Vergleich... 8 Tab. 2: Bevölkerungsprognose von Neugraben-Fischbek und Hausbruch im Vergleich..10 Tab. 3: Entwicklung der Arbeitslosenquoten...10 Tab. 4: Nachfragepotenzial im Periodischen Bedarf...13 Tab. 5: Nahversorgungsrelevante Verkaufsflächen im Untersuchungsgebiet...14 Tab. 6: Ausgewählte Nahversorgungsbetriebe im Untersuchungsgebiet...17 Tab. 7: Betriebsformenstruktur im Untersuchungsgebiet...18 Tab. 8: Betriebsformenstruktur in Neugraben-Fischbek...19 Tab. 9: Betriebsformenstruktur in Hausbruch...20 Tab. 10: Betriebsformenstruktur nahversorgungsrelevanter Verkaufsflächen...25 Tab. 11: Expansionsrahmen für den Einzelhandel im Untersuchungsraum bis

5 Perspektiven für die Nahversorgung 01B489 B489 Bericht Nahversorgung.doc Seite 5 1 Grundlagen 1.1 Auftrag, Aufgabenstellung und Untersuchungskonzept In den Stadtteilen Neugraben-Fischbek und Hausbruch haben sich das Interesse und die Investitionstätigkeit des Lebensmittel-Einzelhandels in den letzten Jahren sehr stark in Richtung der Lebensmittel-Discounter verschoben. Darüber hinaus weist das Neugrabener Stadtteilzentrum, die Marktpassage, einschließlich des sog. Süderelbe-Zentrums weiterhin erhebliche städtebauliche und funktionale Defizite auf. Vor diesem Hintergrund beauftragte die Stadtplanungsabteilung des Bezirkes Harburg Dr. Lademann & Partner ein Gutachten zu erstellen, das diese Problemstellungen aufgreift. Die Aufgabenstellung der Untersuchung besteht in der Evaluation der Nahversorgungsstruktur in den Stadtteilen Neugraben-Fischbek und Hausbruch im Einzugsbereich der B73 unter Berücksichtigung des B2-Bezirksentlastungszentrums Neugraben sowie der D1-lokalen Zentren Neuwiedenthal und Fischbek. Hierzu gehört die Abgrenzung der nahversorgungsrelevanten Einzugsbereiche, die Abschätzung möglicher Beeinträchtigungen durch Neuansiedlungen sowie die Ableitung konzeptioneller Vorschläge zur Ausgestaltung einer leistungsfähigen Nahversorgungsstruktur unter Berücksichtigung der faktischen Zentrenrelevanz von Sortimenten im Stadtteil. Darüber hinaus sind mögliche Handlungsbedarfe im Stadtteilzentrum Neugraben sowie in den lokalen Zentren Neuwiedenthal, Fischbek und Hausbruch mit dem Ziel der langfristigen Stabilisierung der Zentren auch vor dem Hintergrund der Einzelhandelsentwicklung in Neu-Wulmstorf und künftiger Bedarfe aufgrund der zu erwartenden Neubauentwicklung im Bereich Neugraben- Fischbek zu ermitteln. 1.2 Methodische Grundlagen und Vorgehensweise Aufbauend auf einer Aktualisierung der Bestandssituation im Periodischen Bedarf und umfangreicher Begehungen in den Zentren ist aufzuzeigen, ob und in welchem Umfang bzw. an welchen Standorten die Nahversorgungsstruktur weiter entwickelt werden kann. Zusätzlich sind mögliche Optionen der Zentrenentwicklung im Bereich Süderelbe herauszuarbeiten. Dabei sind auch Einzelhandelsbedarfe der in den Jahren 2005 bis 2010 entstehenden Wohneinheiten nördlich des Bahnhofs Neugraben (Bebauungsplan NF 15) zu berücksichtigen. Die Möglichkeiten und Konsequenzen der Deckung dieser Bedarfe ausschließlich im EKZ Süderelbe oder auch im Baugebiet sind alternativ darzustellen.

6 Perspektiven für die Nahversorgung 01B489 B489 Bericht Nahversorgung.doc Seite 6 Das Untersuchungskonzept umfasst die folgenden inhaltlichen Schwerpunkte: Grobcheck der sozioökonomischen Eckdaten als Rahmenbedingungen für die Nahversorgung im Süderelbe-Raum (Einwohnerbasis, Erwerbstätigkeit, einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau); Einschätzung der einzelhandelsrelevanten Nachfragesituation: Ermittlung der räumlichen Orientierung der Verbraucher im Periodischen Bedarf, Abschätzung des Nachfragepotenzials für nahversorgungsrelevante Sortimente im Marktraum; Aktualisierung der Bestandsstruktur im Periodischen Bedarf: Ermittlung der einzelhandelsrelevanten Verkaufsflächen (einschließlich Leerstände) nach Lagen/Standorten, Branchenmix, Betriebstypen und -größen, Filialisierungsgrad; Berücksichtigung von Planvorhaben sowie der Flächenentwicklung im Umland, insbesondere in Neu-Wulmstorf; Bewertung der Nahversorgungssituation: Ermittlung von Kennzahlen zur Flächenausstattung und struktur sowie zur Einzelhandelszentralität im Periodischen Bedarf. Bestimmung von Stärken und Schwächen der Nahversorgungsstruktur im Untersuchungsraum; Abschätzung eingetretener und prospektiver Auswirkungen durch die Ansiedlung von Lebensmittel-Discountern in Streulagen auf die Entwicklung der Zentren einschl. konzeptioneller Schlussfolgerungen; Ermittlung von Entwicklungspotenzialen und spielräumen zur Ausgestaltung der Nahversorgungsstruktur bis 2010 unter Berücksichtigung der Stabilisierung der vorhandenen Zentren. Entwicklung eines Strategieentwurfs zur Weiterentwicklung der Nahversorgungsstruktur; Aufzeigen vorhandener funktionaler Defizite und Ableitung von Handlungsbedarfen für die Zentrenentwicklung. Die dem Gutachten zu Grunde zu legende Datenbasis wird durch folgende Primärerhebungen ermittelt: Aktualisierende Bestandserhebung im Periodischen Bedarf in den Stadtteilen Neugraben- Fischbek und Hausbruch nach Standorten, Branchenmix und Betriebstypen; Intensive Begehung in den Stadtteilzentren und Zentrenbereichen von Neugraben, Neuwiedenthal, Fischbek und Hausbruch; Durchführung von 5 Expertengesprächen mit lokalen Akteuren im Untersuchungsg ebiet.

7 Perspektiven für die Nahversorgung 01B489 B489 Bericht Nahversorgung.doc Seite 7 2 Rahmenbedingungen und Nachfragesituation 2.1 Lage und Funktion des Untersuchungsraums Die insgesamt knapp Einwohner zählenden Stadtteile Neugraben-Fischbek und Hausbruch liegen im äußersten südwestlichen Stadtgebiet der Freien und Hansestadt Hamburg - direkt an den niedersächsischen Landkreis Harburg angrenzend - im Bezirk Harburg. Die Stadtteile selbst sind baulich sehr heterogen strukturiert, ebenfalls sind innerhalb der Stadtteile starke soziale Unterschiede zu konstatieren. Die südlichen Gebiete der Stadtteile Neugraben- Fischbek und Hausbruch, die landschaftlich reizvoll an die Harburger Berge angrenzen, werden von Einfamilienhausbebauung mit gehobenem Standard geprägt; dementsprechend ist die Kaufkraft in diesen Bereichen überdurchschnittlich hoch. Dem entgegengesetzt werden die Gebiete nördlich der B 73 durch Geschosswohnungsbau mit einem hohen Anteil an Sozialwohnungen dominiert: So betrug wie 1999 auch im Jahr 2000 der Anteil an Sozialwohnungen am Gesamtwohnungsbestand in Neugraben-Fischbek 38 %, in Hausbruch sogar rd. 46 % (zum Vergleich: der durchschnittliche Sozialwohnungsanteil betrug 2000 in Hamburg rd. 18 % und im Bezirk Harburg rd. 25 %). 1 Im Stadtteil Neugraben-Fischbek ist, wie im Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan explizit beschrieben, der Haupteinkaufsbereich (Süderelbe Einkaufszentrum / Markpassage) als B2-Bezirksentlastungszentrum eingestuft. Die Aufgabe eines Bezirksentlastungszentrums besteht darin, die Nachfrage nach Konsumgütern überwiegend des Aperiodischen Bedarfs in der äußeren Stadt (zu) decken. 2 D.h. dem Bezirksentlastungszentrum wird die Aufgabe der Deckung der Nachfrage nach speziellen und hochwertigen langlebigen Konsumgütern zugewiesen. Der Stadtteil Neugraben Fischbek verfügt darüber hinaus über das D1-Zentrum Fischbek, ein weiteres D1-Zentrum liegt mit dem lokalen Zentrum Neuwiedenthal im Stadtteil Hausbruch. D-Zentren dienen als lokale Zentren hauptsächlich der Grundversorgung im Periodischen Bedarf. Über die rd. 4 km östlich des Neugrabener Stadtteilzentrums (Marktpassage) verlaufende Bundesautobahn A 7 sind die zu untersuchenden Stadtteile gut an das überregionale Verkehrsnetz in Nord-Süd-Richtung angebunden. In Ost-West-Richtung steht dem motorisierten Individualverkehr die Bundesstraße 73 (Cuxhaven Harburg) zur Verfügung, die allerdings häufig über- 1 2 Quelle: Statistisches Landesamt Hamburg: aktuelle Stadtteilprofile (2000). Vgl. Freie und Hansestadt Hamburg (Hrsg.), 1997: Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan, Neubekanntmachung vom Oktober 1997, Hamburg. S. 59.

8 Perspektiven für die Nahversorgung 01B489 B489 Bericht Nahversorgung.doc Seite 8 lastet ist. Die Anbindung an das südliche Umland wird durch die Harburger Berge erschwert, so dass für den Pkw-Verkehr nur eine relevante Straße (B73 Gemeinde Rosengarten) vorhanden ist. Zur Verbesserung der Verkehrssituation auf der Bundesstraße 73 wird der voraussichtliche Neubau der Bundesautobahn 26 (Harburg Stade) beitragen. Die Realisierung der Autobahn ist lt. Angaben der Baubehörde jedoch auf Hamburger Stadtgebiet nicht kurzfristig möglich, da noch umfangreiche Planungen und Genehmigungsverfahren durchgeführt werden müssen. Wenngleich die Trassenführung der BAB 26 noch nicht endgültig geklärt ist, ist zu erwarten, dass auch eine Anschlussstelle nördlich von Neugraben-Fischbek entstehen wird. Über die S-Bahnlinie 3 (Neugraben Pinneberg) sind die Fernbahnhöfe Harburg und Hamburg Hauptbahnhof der Deutschen Bahn AG direkt zu erreichen. An beiden stehen zahlreiche ICEund IC-Verbindungen zur Verfügung. 2.2 Sozioökonomische Eckdaten Die Bevölkerungsentwicklung des Stadtteils Neugraben-Fischbek weist seit 1990 einen Zuwachs von 0,5 % p.a. auf. Das bedeutet in absoluten Zahlen ein Wachstum um ca Personen auf rd (Ende 2000). Für den Stadtteil Hausbruch ist für den gleichen Zeitraum ein noch stärkerer Bevölkerungsanstieg von 1,4 % p.a. (rd Personen) zu konstatieren. Einwohnerentwicklung von Neugraben-Fischbek und Hausbruch im Vergleich Gemeinde/Stadt/ Landkreise Veränderung abs. in % Wachstum p.a. in % Neugraben-Fischbek ,9 +0,5 Hausbruch ,7 +1,4 Neugraben-Fischbek+Hausbruch ,5 +0,8 Neuenfelde ,8 +0,8 Cranz ,0-1,6 Francop ,9-0,3 Moorburg ,7-1,8 OG. Süderelbe ,1 +0,7 Bezirk Harburg ,0 +0,3 Neu Wulmstorf ,4 +2,9 Hamburg ,2 +0,3 Quelle: Statistisches Landesamt Hamburg sowie Gemeinde Neu-Wulmstorf; Stand jeweils Tab. 1: Einwohnerentwicklung von Neugraben-Fischbek und Hausbruch im Vergleich Die umliegenden Stadtteile Neuenfelde, Francop und Moorburg geben ein uneinheitliches Bild ab: während Francop und Moorburg Bevölkerungsrückgänge von rd. - 0,3 % bzw. 1,8 % p.a. zu verzeichnen haben, erzielt der Stadtteil Neuenfelde einen Zuwachs von 0,8 % p.a. Im Vergleich zur Gesamtentwicklung des Bezirks Harburg (+ 0,3 % p.a.) und der Freien und Hanse-

9 Perspektiven für die Nahversorgung 01B489 B489 Bericht Nahversorgung.doc Seite 9 stadt Hamburg (+ 0,3 % p.a.) weist der Stadtteil Neugraben-Fischbek nur eine geringfügig höhere, der Stadtteil Hausbruch deutlich höhere Wachstumsraten auf. Hinsichtlich der weiteren Bevölkerungsentwicklung bis zum Jahr 2010 liegt für die Freie und Hansestadt Hamburg eine kleinräumige Bevölkerungsvorausschätzung vor. Diese wurde für den Stadtteile Neugraben-Fischbek und Hausbruch aufgrund der anstehenden Wohnungsbauvorhaben modifiziert. Der derzeit noch gültige Bebauungsplan Neugraben-Fischbek (NF) 15, der für das Gebiet nördlich des S-Bahnhofs Neugraben gilt, lässt rd Wohneinheiten in Geschosswohnungsbau zu. Nach Auskunft der Stadtentwicklungsbehörde soll der Bebauungsplan jedoch überarbeitet werden, so dass nunmehr nur noch rd bis Wohneinheiten, überwiegend in verdichteter Einfamilienhausbebauung (d.h. Doppelhäuser, Reihenhäuser, gestapelte Reihenhäuser, Kettenhäuser), entstehen sollen. Gewichtet mit einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 3,0 Personen wird der Einwohnerzuwachs durch das Wohngebiet im Geltungsbereich des B-Plans NF 15 bei rd Personen liegen. Weiterhin ist das Areal der Bundeswehrkaserne, der sog. Röttiger-Kaserne, einzubeziehen: Die etwa 45 ha große Fläche wird bis 2004 von der Bundeswehr geräumt und steht für eine Konversionsnutzung zur Verfügung. Diese Nachnutzung steht heute noch nicht fest, sie dürfte nach gemeinsamer Diskussion mit Baudezernat und Stadtplanungsabteilung neben einer gewerblichen Komponente auch Wohnnutzungen umfassen. Geht man im Rahmen eines defensiven Ansatzes davon aus, dass lediglich ein Teil des Areals für Wohnnutzungen erschlossen wird, ist von einem Volumen von etwa 400 bis 500 Wohneinheiten ausgehen, die einen Einwohnerzuwachs von rd Personen (Haushaltsgröße 2,5 bis 3,0) generieren werden. Demnach ist für den Stadtteil Neugraben-Fischbek bis 2010 ein Bevölkerungswachstum von insgesamt Personen bzw. durchschnittlich 1,7 % p.a. zu erwarten. 3 Im Stadtteil Hausbruch kommt es ebenfalls zu Bevölkerungszuwächsen, allerdings etwas geringer (0,7 % p.a.) als in Neugraben-Fischbek. Insgesamt werden 2010 im Untersuchungsgebiet rd Personen wohnen. 3 Annahme: Im neuen Wohnbaugebiet NF 15 werden bis 2010 rd Wohneinheiten realisiert, durchschnittliche Haushaltsgröße: 3,0 Personen.

10 Perspektiven für die Nahversorgung 01B489 B489 Bericht Nahversorgung.doc Seite 10 Bevölkerungsprognose von Neugraben-Fischbek und Hausbruch im Vergleich Einwohnerprognose Veränderung abs. in % Wachstum p.a. in % Neugraben-Fischbek ,9 +1,7 Hausbruch ,3 +0,7 Neugraben-Fischbek+Hausbruch ,8 +1,3 Bezirk Harburg ,1 +0,1 Hamburg ,2-0,1 Quelle: Statistisches Landesamt Hamburg und eigene Berechnungen Tab. 2: Bevölkerungsprognose von Neugraben-Fischbek und Hausbruch im Vergleich Die Beschäftigungssituation stellt sich in den Stadtteilen Neugraben-Fischbek und Hausbruch ungünstiger dar als in Gesamt-Hamburg. Vergleichswerte 4 liegen zuletzt für den September 2001 vor, in dem die Arbeitslosenquote in Neugraben-Fischbek 6,8 % und in Hausbruch 8,6 % betrug, während sie in der Gesamtstadt bei 5,8 % lag. Entwicklung der Arbeitslosenquoten* Gebietseinheit Arbeitslosenquote in % + / - 01/ %-Punkte Neugraben-Fischbek 6,6 9,1 6,8 +0,2 Hausbruch 8,9 10,3 8,6-0,3 Bezirk Harburg 7,2 9,1 7,3 +0,1 Hamburg 6,5 7,3 5,8-0,7 Quelle: Statistisches Landesamt Hamburg. * Arbeitslose in % der Bevölkerung im Alter 15 bis unter 65 Jahren. Jeweils zum September. Tab. 3: Entwicklung der Arbeitslosenquoten Positiv dürften die zu erwartenden Zuwächse der Beschäftigtenzahlen zu Buche schlagen: Die wichtigsten Arbeitgeber der Region haben angekündigt, die Zahl der Mitarbeiter deutlich auszuweiten. Das EADS-Werk in Finkenwerder (Airbus-Produktion; heute gut Beschäftigte) plant einen Ausbau um ca Mitarbeiter (weitere Beschäftigte werden indirekt bei Zulieferern generiert), das Werk der DaimlerChrysler AG (Pkw-Achsen und Federungssysteme) wird von heute ca auf insgesamt gut Beschäftigte anwachsen. 4 Auf Stadtteilebene liegen Arbeitslosenanteile nur auf Basis der Bevölkerung im Alter 15 bis unter 65 Jahren vor.

11 Perspektiven für die Nahversorgung 01B489 B489 Bericht Nahversorgung.doc Seite 11 Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer 5 der Stadtteile Neugraben-Fischbek und Hausbruch betrug im Jahr 2000 rd. 103,2. 6 Die Kaufkraftkennziffer entsprach damit den Durchschnitt der Alten Bundesländer mit rd. 103,2 (Deutschland gesamt = 100), lag allerdings deutlich unter dem Kaufkraftniveau von Hamburg (rd. 108,6). Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer Kaufkraftfaktor ,4 108,6 106,2 103,2 103,2 101,6 Neugr.-Fischbek + Hausbruch* Bezirk Harburg** Landkreis Harburg Landkreis Stade Hamburg Alte Bundesländer * Bevölkerungsgewichtete Mittelwerte ** Bevölkerungsgewichteter Mittelwert Bezirk Harburg, GFK Nürnberg, KKF 1999 Qu:Quelle: GfK-Nürnberg, KKF 2001 sowie Dr. Lademann & Partner: Ansiedlungsvorhaben auf dem Phoenix-Gelände in Hamburg-Harburg. S. 14.& Partner, 2000-Nürnberg, Innerhalb der Stadtteile ist aufgrund der baulichen Strukturen von großen Kaufkraftunterschieden auszugehen (hohe Kaufkraft in den südlichen Teilen von Neugraben-Fischbek und Hausbruch, niedrige hingegen in den Großwohnsiedlungen), eine genauere Quantifizierung ist im Rahmen des Gutachtens allerdings nicht möglich. Deutlich höher als im Untersuchungsraum liegt auch die Kaufkraftkennziffer in den benachbarten Landkreisen Stade (rd. 106,2) und Harburg (rd. 113,4). Die sozioökonomischen Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung in den Stadtteilen Neugraben-Fischbek und Hausbuch sind grundsätzlich günstig zu bewerten: Der Bevölkerungszuwachs im Untersuchungsgebiet wird sich bis 2010 insgesamt fortsetzen, hier sind vor allem das neue Wohngebiet im Bereich des Bebauungsplans NF 15 sowie eine Nachnutzung des 5 6 Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer der GFK, Nürnberg Mittelwertberechnung aus den beide Stadtteile betreffenden Postleitzahlen.

12 Perspektiven für die Nahversorgung 01B489 B489 Bericht Nahversorgung.doc Seite 12 Areals der Röttiger Kaserne zu hervorzuheben. Die Arbeitslosenquote liegt derzeit vergleichsweise hoch, so dass das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau lediglich dem Durchschnittsniveau der Alten Bundesländer entspricht. Positive Beschäftigungsimpulse sind allerdings durch die Ausbau des EADS-Werks in Finkenwerder (Airbus) sowie des Werkes der DaimlerChrysler AG zu erwarten. 2.3 Marktraum und Nachfragepotenzial im Periodischen Bedarf Die Ausdehnung des Marktgebietes (räumliche Grundorientierung der Verbraucher) des Einzelhandels mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten wurde auf Basis der Zeit-Distanz-Methode und der Expertenbefragung ermittelt. Es entspricht durch die geringe Reichweite des Sortiments im Wesentlichen den Stadtteilen Neugraben-Fischbek und Hausbruch. Damit erreichte der örtliche Einzelhandel in 2000 ein Kundenpotenzial von rd Einwohnern. Insbesondere an den Pkw-orientierten Standorten entlang der B 73 werden jedoch auch spürbare Anteile von Streukunden zu verzeichnen sein. Diese Streuumsätze durch Berufspendler und Durchfahrende aus Orten außerhalb des Einzugsgebietes werden von Dr. Lademann & Partner durch eine Potenzialreserve von insgesamt rd. 5 %, bezogen auf das vorhandene Nachfragepotenzial im Marktgebiet, berücksichtigt. Dies entspricht einem Einwohneräquivalent von rd Personen. Somit umfasst die Nachfragebasis der Betriebe in Neugraben-Fischbek und Hausbruch ein Kundenpotenzial von rd Personen. Auf Grundlage der Einwohnerzahlen und der Kaufkraft in beiden Stadtteilen sowie des Pro- Kopf-Ausgabesatzes 7 errechnet sich für 2000 ein einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial im Periodischen Bedarf 8 von rd. 196 Mio. DM (rd. 100 Mio. ). Unter Berücksichtigung einer stagnativen Entwicklung der Pro-Kopf-Ausgaben im Einzelhandel mit Sortimenten des Periodischen Bedarfs bis 2010 sowie der wachsenden Bevölkerungsplattform in den Stadtteilen (insbesondere durch zusätzliche Wohngebiete nördlich des Bahnhofs Neugraben) ergibt sich für die Betriebe im Untersuchungsraum einschließlich der Potenzial- 7 8 Vgl. Dr. Lademann & Partner GmbH, Pro-Kopf-Ausgabesätze für den Einzelhandel im engeren Sinne Einschließlich der Potenzialreserve.

13 Perspektiven für die Nahversorgung 01B489 B489 Bericht Nahversorgung.doc Seite 13 reserve von 5 % - für den Prognosehorizont 2010 ein einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial von rd. 224 Mio. DM (rd. 114 Mio. ). Nachfragepotenzial im Periodischen Bedarf in Mio. DM Veränderung Neugraben-Fischbek 115,4 136,0 +20,6 Hausbruch 71,6 76,9 +5,2 Potenzialreserve* 9,4 10,6 +1,3 Summe 196,4 223,5 +27,2 Quelle: Eigene Berechnungen. *5 % des Grundnachfragepotenzials im Marktgebiet. Tab. 4: Nachfragepotenzial im Periodischen Bedarf Der Marktraum der örtlichen Nahversorgungsbetriebe beschränkt sich im Wesentlichen auf die Stadtteile Neugraben-Fischbek und Hausbruch; darüber hinaus werden jedoch auch in relevantem Umfang Streukunden (Berufspendler, Durchreisende) angesprochen. Perspektivisch bietet die wachsende Bevölkerungsplattform im Untersuchungsraum Expansionspotenziale für den Einzelhandel, das Nachfragepotenzial wird bis 2010 prospektiv um rd. 27 Mio. DM wachsen.

14 Perspektiven für die Nahversorgung 01B489 B489 Bericht Nahversorgung.doc Seite 14 3 Bestandsanalyse 3.1 Angebotssituation im Periodischen Bedarf Raumstruktur des Einzelhandels im Periodischen Bedarf Im Hinblick auf die zentrale Fragestellung des Gutachtens bzgl. der Auswirkungen von nahversorgungsrelevanten Ansiedlungen in Streulagen auf die bestehenden Zentren im Untersuchungsraum wurden die Daten der Flächenerhebung räumlich wie folgt differenziert: B2-Zentrum Neugraben: Zum Zentrum gehörig werden alle nahversorgungsrelevanten Verkaufsflächen im Süderelbe-Zentrum, am Neugrabener Bahnhof, in der Neugrabener Bahnhofstraße und der Marktpassage gezählt. D1-Zentrum Neuwiedenthal: Das Zentrum teilt sich in die Bereiche - Süd (Striepenweg, Höhe S-Bahnhof Neuwiedenthal) und - Nord (Rehrstieg, Höhe Minnerweg) auf. D1-Zentrum Fischbek: Das Zentrum umfasst alle Betriebe an der Cuxhavener Str. zwischen Fischbeker Weg und Fischbeker Heuweg. Streulagen an der B73: Hier werden alle Verkaufsflächen des Periodischen Bedarfs, die direkt an der Cuxhavener Str. (B73) liegen, aber zu keinem der o.g. Zentren gehören, erfasst. Sonstige Streulagen: In dieser Kategorie wurde der verbleibende nahversorgungsrelevante Einzelhandelsbesatz in den übrigen Wohngebieten und Streulagen der Stadtteile Neugraben-Fischbek und Hausbruch zusammengefasst. Im Oktober 2001 verfügten die Stadtteile Neugraben-Fischbek und Hausbruch in 78 Ladengeschäften über eine Verkaufsfläche im Periodischen Bedarf von insgesamt rd qm. Angebotssituation im Periodischen Bedarf im Untersuchungsgebiet Anzahl Betriebe VKF in qm VKF in % B2-Neugraben ,9 D1-Neuwiedenthal ,2 D1-Fischbek ,4 an der B ,5 sonstige Streulagen ,0 Summe ,0 Quelle: Eigene Erhebung Tab. 5: Angebotssituation im Periodischen Bedarf im Untersuchungsgebiet

15 Perspektiven für die Nahversorgung 01B489 B489 Bericht Nahversorgung.doc Seite 15 Die Unterscheidung nach Standortlagen zeigt, dass auf das B2-Zentrum Neugraben knapp 40 % sowohl der Betriebe als auch der nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche entfallen. Nahversorgungsstruktur nach Zentrenbereichen Anzahl Betriebe Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. DM % 20% 40% 60% 80% 100% B2-Neugraben D1-Neuwiedenthal D1-Fischbek an der B73 sonstige Streulagen Bestandserhebung/-aktualisierung Dr. Lademann & Partner Einen weiteren Schwerpunkt für die Nahversorgung bildet das D1-Zentrum Neuwiedenthal, auf das rund ein Viertel der Verkaufsfläche für den Periodischen Bedarf entfällt. Ein gegensätzliches Bild bietet das D1-Zentrum Fischbek, in dem die Nahversorgung mit insgesamt nur zwei Betrieben und einer Verkaufsfläche von rd. 70 qm nur eine marginale Rolle spielt. Auf die Streulagen an der B 73 und die sonstigen Streulagen 9 entfallen insgesamt rd. 37 % der Verkaufsfläche. 9 Der relativ hohe Flächenanteil in den sonstigen Streulagen ist v.a. auf den extra-verbrauchermarkt in der Neuwiedenthaler Straße zurückzuführen, der rd qm Verkaufsfläche aufweist.

16 Perspektiven für die Nahversorgung 01B489 B489 Bericht Nahversorgung.doc Seite 16 Nahversorgungssituation in Hausbruch / Neugraben-Fischbek Geplantes Wohnbaugebiet D 1 -Neuwiedenthal D 1 - Fischbek Wochenmarkt B 2 - Neugraben 500m NVZ - Neu Wulmstorf Nahversorgungsbetriebe (VK ab 350 qm) Nr. Betrieb Strasse / Hsnr. 1 Aldi Cuxhavener Str Minimal Süderelbe EKZ 3 LM im Karstadt Marktpassage 4 Aldi Cuxhavener Str Lidl Cuxhavener Str Penny Cuxhavener Str Minimal Rehrstieg Edeka Rehrstieg Aldi Striepenweg Extra Hardauring Lidl Rehrstieg 50b 12 Aldi Rehrstieg Sky Am Neugr. Bahnhof Penny Marktpassage 15 Krümmet Süderelbering 1 Planvorhaben 16 Lidl Cuxhavener Str. 17 Aldi Cuxhavener Str. Quelle: Eigene Erhebung 11/2001

17 Perspektiven für die Nahversorgung 01B489 B489 Bericht Nahversorgung.doc Seite 17 Ausgewählte Nahversorgungsbetriebe im Untersuchungsgebiet Stadtteil Nr.* Name Standort (Str.) nahversorgungsrelevante Verkaufsfläche in qm Neugraben - Fischbek 4 Aldi Cuxhavener Str Lidl Cuxhavener Str Penny Cuxhavener Str Penny ** Marktpassage Minimal ** Süderelbe Einkaufszentrum Sky ** am Neugrabener Bahnhof Krümet ** Süderelbering Karstadt ** Marktpassage Hausbruch 1 Aldi Cuxhavener Str Aldi ** Striepenweg Aldi ** Rehrstieg Lidl ** Rehrstieg 50b Minimal ** Rehrstieg Edeka ** Rehrstieg Extra Hardauring Quelle: Eigene Erhebung * vergl. Karte Nahversorgungssituation ** zentrenintegrierte Nahversorgungsbetriebe Tab. 6: Ausgewählte Nahversorgungsbetriebe im Untersuchungsgebiet Die bedeutendsten Standorte für die Nahversorgung im Untersuchungsraum sind das B2- Zentrum Neugraben sowie das D1-Zentrum Neuwiedenthal. Bedingt durch die zahlreichen Discounter entfällt rund ein Viertel der Verkaufsfläche auf Streulagen an der B 73.

18 Perspektiven für die Nahversorgung 01B489 B489 Bericht Nahversorgung.doc Seite Betriebsgrößen, -formen, Leerstände Im gesamten Untersuchungsgebiet vereinen die acht Discounter und sechs Vollversorger 10 ca. 73% (rd qm) der gesamten nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche auf sich. Betriebsformenstruktur in Untersuchungsgebiet Betriebe VKF in qm Umsatz in Mio Verbrauchermärkte ,5 Discounter ,7 Supermärkte ,5 andere Betriebsformen* ,2 Getränkemärkte ,9 Drogeriemärkte ,1 Lebensmittelhandwerk ,8 Sonstige Kleinflächen ,5 Summe ,1 Quelle: Eigene Erhebung *nahversorgungsrelevante VKF im Karstadt und im Krümmet Tab. 7: Betriebsformenstruktur im Untersuchungsgebiet Ergänzend zu den großflächigen Lebensmittelanbietern bestehen im Untersuchungsraum insgesamt 64 fast ausschließlich kleinflächige Betriebe 11 mit einer Gesamtverkaufsfläche von qm (rd. 27 % des Gesamtangebots). Bei der genauen Differenzierung der großflächigen Lebensmittelanbieter wird deutlich, dass das Verkaufsflächenangebot der insgesamt acht Discounter dem Angebotsvolumen der vier Verbrauchermärkte im Periodischen Bedarf in etwa entspricht. Dagegen besteht im Untersuchungsgebiet nur noch ein Betrieb in der Größe klassischer Supermärkte, dieser weist allerdings bereits heute Erweiterungsbedarf hinsichtlich der Fläche auf Zu den Vollversorgern werden die Verbrauchermärkte, Edeka aktiv und die Lebensmittelabteilung im Karstadt-Warenhaus gezählt. Als Vollversorger werden solche Betriebe erfasst, die neben einem breiten und tiefen Angebot auch ein Frischeangebot (Obst und Gemüse, Wurst- und Käsewaren) vorhalten. Betriebe mit einer Verkaufsfläche unter 100 qm.

19 Perspektiven für die Nahversorgung 01B489 B489 Bericht Nahversorgung.doc Seite 19 Nahversorgungsstruktur nach Betriebsformen 1 Anzahl Betriebe Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. DM % 20% 40% 60% 80% 100% Verbrauchermärkte Discounter Supermärkte Lebensmittelhandwerk Sonstige Bestandserhebung/-aktualisierung Dr. Lademann & Partner Im Stadtteil Neugraben-Fischbek sind die Discounter in Relation zu den Vollversorgern (sonstige Nahversorgungsbetriebe ausgeblendet) mit einem Flächenanteil von ca. 43 % überproportional vertreten. Dies gilt aber nicht für das B2-Zentrum Neugraben, da in diesem alle Vollversorger des Stadtteils funktionsgerecht angesiedelt sind. Betriebsformenstruktur in Neugraben-Fischbek Stadtteil gesamt B2-Zentrum-Neugraben Betriebe VKF in qm in %* Betriebe VKF in qm in %* Discounter Vollsortimenter Sonstige Summe Quelle: Eigene Erhebung. * Rundungsdifferenzen. Tab. 8: Betriebsformenstruktur in Neugraben-Fischbek Auch im Stadtteil Hausbruch sind die Discounter überproportional stark vertreten. Dies gilt insbesondere für das D1-Zentrum Neuwiedenthal, in dem sich drei der insgesamt vier im Stadtteil befindlichen Discounter angesiedelt haben. Jedoch bietet das bipolare D1-Zentrum Neuwiedenthal ein unterschiedliches Bild: Der südliche Teil kann mit zwei Vollversorgern, einem Discounter und mehreren kleinflächige Nahversorgungsbetrieben (Bäcker, Fleischer) einen

20 Perspektiven für die Nahversorgung 01B489 B489 Bericht Nahversorgung.doc Seite 20 guten Betriebstypenmix aufweisen. Im nördlichen Teil sind hingegen nur zwei Discounter vertreten, es liegt dementsprechend nur eine einseitige Betriebsformenstruktur vor. Betriebsformenstruktur in Hausbruch Stadtteil gesamt D1-Zentrum-Neuwiedenthal Betriebe VKF in qm in %* Betriebe VKF in qm in %* Discounter Vollsortimenter Sonstige Summe Quelle: Eigene Erhebung. * Rundungsdifferenzen. Tab. 9: Betriebsformenstruktur in Hausbruch Im gesamten Untersuchungsgebiet sind neben einem ca. 70 qm großen ehemaligen Schuhgeschäft an der Cuxhavener Str. 130 nur im B2-Zentrum Neugraben Leerstände zu verzeichnen. Am Neugrabener Bahnhof steht gegenüber dem Sky-Verbrauchermarkt der Verkaufsraum des ehemaligen Expert-Elektrofachmarkts mit ca. 580 qm leer. Im Süderelbe-Zentrum sind im südlichen Teil drei Verkaufsräume mit insgesamt ca. 180 qm nicht besetzt. In der Marktpassage steht ein weiteres Ladengeschäft mit ca. 30 qm leer Der Neugrabener Wochenmarkt als Bestandteil der Nahversorgung Der 1995 privatisierte und seitdem selbständig organisierte Wochenmarkt im B2-Zentrum Neugraben erfüllt eine wichtige Nahversorgungsfunktion für die Bevölkerung des Stadtteils Neugraben-Fischbek. An drei Tagen in der Woche (Dienstag, Donnerstag und Samstag) findet der einzige Markt des Stadtteils auf der freien Fläche vor dem Karstadt-Warenhaus im Bereich der Straße Neugrabener Markt statt. 12 Er umfasst rd. 50 Marktstände mit einem vielfältigen Angebot. In den durchgeführten Experteninterviews wurde der Wochenmarkt als Publikumsmagnet bezeichnet und neben der guten Mischung auch die Privatisierung als Grund für die Attraktivität genannt. Der Wochenmarkt wirkt sich nach Aussagen der Geschäftsleute positiv auf die Marktpassage aus: In den dort ansässigen Geschäften werden an den drei Markttagen deutliche Umsatzzuwächse verzeichnet. 12 Der angrenzende öffentliche Parkplatz ist dann ausschließlich für die Betreiber reserviert.

21 Perspektiven für die Nahversorgung 01B489 B489 Bericht Nahversorgung.doc Seite Gemeinde Neu Wulmstorf Das Gemeindegebiet von Neu Wulmstorf (knapp Einwohner) schließt sich entlang der B73 direkt an den Stadtteil Neugraben-Fischbek an. Neu Wulmstorf hat durch den Zuzug kaufkraftstarker Familien in den letzten Jahren stark von der Suburbanisierung profitiert (s.o.). Der einzelhandelsrelevante Kaufkraftfaktor liegt bei 110,7 (und damit knapp 11 Punkte über dem Bundesdurchschnitt). In 2001 wurde das Ortszentrum in der Bahnhofstraße (nördlich von der B73 abzweigend) fertig gestellt, das neben Wohn-, Dienstleistungs- und Gastronomie- auch zahlreiche Einzelhandelsnutzungen umfasst, die sich im Kern auf insgesamt rd qm Verkaufsfläche summieren. Das Ortzentrum wird, bezogen auf die Nahversorgung geprägt durch einen extra- Verbrauchermarkt (rd qm PB 13 ) minimal Verbrauchermarkt (rd. 900 qm PB), einen Penny-Discounter (rd. 450 qm PB), zwei Drogerie-Discounter (Rossmann, Budnikowsky; je ca. 400 qm Verkaufsfläche). Das Einzelhandelsangebot wird im Nonfood-Bereich ergänzt durch einen Takko-Textilfachmarkt, einen Schuhfachmarkt (Eggers) sowie einige kleinflächige Shops Planvorhaben Im Untersuchungsraum: An der B 73 (Cuxhavener Straße 128) plant Lidl lt. Angabe der Bauprüfabteilung des Ortsamtes Süderelbe die Errichtung eines Discounters mit rd. 700 qm Verkaufsfläche. Der Bauantrag wurde bereits genehmigt, die Fertigstellung wird 2002 erfolgen. Der Neubau soll den bestehenden Lidl-Markt am Rehrstieg, der mit einer Verkaufsfläche von rd. 380 qm deutlich kleiner ist, ersetzen. Die Nachnutzung dieses Grundstücks ist bisher noch unbekannt. Des Weiteren wird ebenfalls an der B 73 (Cuxhavener Straße 402) ein neuer Aldi-Discounter mit rd. 650 qm Verkaufsfläche entstehen. Der Bauantrag für das Vorhaben ist inzwischen genehmigt worden. Nach Fertigstellung des neuen Objektes soll der bestehende Aldi-Markt an der B73 (Cuxhavener Straße 386), der nur über eine geringe Parkplatzanzahl verfügt, geschlossen werden. Die Nachnutzung des Standortes ist derzeit noch unbekannt, nach dem Bebauungsplan Neugraben-Fischbek 59 wäre auf dieser Fläche eine Einzelhandelsnutzung allgemein zulässig. 13 PB=Periodischer Bedarf.

22 Perspektiven für die Nahversorgung 01B489 B489 Bericht Nahversorgung.doc Seite 22 In den angrenzenden Gebieten: In Neu Wulmstorf stehen nach Auskunft des dortigen Bauamtes keine weiteren Einzelhandelsplanungen mit fortgeschrittener Genehmigungsreife an. Jedoch wird in Elstorf (rd. 9 km südöstlich) ein Extra-Verbrauchermarkt mit rd qm Verkaufsfläche entstehen. Derzeit wird ein vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt, so dass voraussichtlich im Sommer 2002 mit dem Bau des Verbrauchermarkts begonnen werden kann. Zusätzlich wird der Bebauungsplan auch Einzelhandel bis 800 qm Verkaufsfläche zulassen, so dass sich möglicherweise auch noch ein Discounter ansiedeln wird. Für diese Fläche gibt es allerdings noch keinen Investor. Die Realisierung des Vorhabens in Elstorf dürfte nach Ansicht der Berater aufgrund der relativ großen Distanz und der geringen Größe des Vorhabens keine spürbaren Auswirkungen auf den Untersuchungsraum haben. In Harburg dürfte sich die Sogkraft der Innenstadt (Harburger Zentrum) nach Realisierung der großflächigen Planvorhaben auf dem Rathausplatz sowie dem Phoenixgelände spürbar verstärken, insgesamt jedoch nicht mehr als unwesentlich in den Untersuchungsraum einstrahlen: Auf dem Rathausplatz befindet sich derzeit das Einkaufszentrum Harburg Arkaden mit rd qm Verkaufsfläche in Bau. Neben einem frequenzstarken Elektrofachmarkt mit rd qm Verkaufsfläche sollen ein Verbrauchermarkt mit rd qm sowie kleinteiliger Facheinzelhandel angesiedelt werden. 14 Im September 2002 ist die Eröffnung der Arkaden geplant. Auf dem Phoenix-Gelände plant die ECE Projektmanagement GmbH & Co. KG, ein fachmarktorientiertes Einkaufs- und Dienstleistungszentrum Phoenix-Center mit insgesamt rd qm Verkaufsfläche zu errichten, das im Herbst 2004 eröffnet werden soll. Das Vorhaben soll einen großer Verbrauchermarkt mit rd qm Verkaufsfläche umfassen. Nach Umsetzung der heute bekannten, o.g. Planvorhaben dürfte die Expansion von Discountern an der B 73 weitgehend abgeschlossen sein. Außerhalb des Untersuchungsgebietes sind vor allem die Planvorhaben Harburg-Arkaden und Phoenix-Center in der Harburger City zu nennen, die jeweils einen Verbrauchermarkt umfassen. 14 Vgl. Dr. Lademann & Partner: Zukünftige Entwicklung des Zentrums Hamburg-Harburg, S. 35.

23 Perspektiven für die Nahversorgung 01B489 B489 Bericht Nahversorgung.doc Seite Umsatzsituation im Periodischen Bedarf Die Umsätze für den Einzelhandel wurden von Dr. Lademann & Partner für das Jahr 2000 auf der Grundlage der telefonischen Haushaltsbefragung 1999, der Expertenbefragung sowie auf Basis branchenüblicher Flächenproduktivitäten der einzelnen Betriebsformen geschätzt. Demnach belief sich der Bruttoumsatz mit Sortimenten des Periodischen Bedarfs im Untersuchungsraum 2000 auf insgesamt rd. 165 Mio. DM. Der Umsatz entspricht einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von rd DM je qm Verkaufsfläche. Bei der Analyse des Einzelhandelsumsatzes nach Betriebstypen ergibt sich folgendes Bild: Der Großteil des Umsatzes entfällt mit 72 Mio. DM (rd. 43 %) auf die Lebensmitteldiscounter, wobei der Verkaufsflächenanteil dieses Bedarfssegments bei rd. 32 % liegt. Die Flächenproduktivität liegt bei relativ hohen rd DM je qm Verkaufsfläche. Der Umsatzanteil der Vollsortimenter (Supermärkte, Verbrauchermärkte) betrug rd. 56 Mio. DM (rd. 34 %) bei einem prozentual hohen Flächenanteil von rd. 43 %. Die durchschnittliche Flächenproduktivität beträgt rd DM je qm Verkaufsfläche. Die übrigen rd. 38 Mio. DM (rd. 23 %) Umsatz entfallen bei einem Verkaufsflächenanteil von rd. 27 % auf die sonstigen Betriebsformen des stationären Einzelhandels (inklusive Lebensmittelhandwerk) im Periodischen Bedarf. Die Flächenproduktivität liegt hier bei rd DM je qm Verkaufsfläche. Räumlich gesehen entfallen rd. 52 Mio. DM des Umsatzes im Periodischen Bedarf auf das B2- Zentrum, rd. 1 Mio. DM auf das D1-Zentrum Fischbek und rd. 46 Mio. DM auf das bipolare D1- Zentrum Neuwiedenthal. Die durchschnittliche Flächenproduktivität liegt für das B2-Zentrum bei DM/qm, für Neuwiedenthal bei DM/qm und für Fischbek bei DM/qm. Dies zeigt einerseits die Dominanz des B2-Zentrums (sowohl verkaufsflächen- als auch umsatzseitig) als auch die starke Ausstrahlungswirkung des D1-Zentrums Neuwiedenthal. Die Umsatzstruktur im Periodischen Bedarf wird umsatzseitig geprägt durch die Lebensmitteldiscounter, auf die rd. 43 % des Gesamtumsatzes entfallen. Hier werden relativ hohe Flächenproduktivitäten erzielt. Die Vollsortimenter sind dagegen umsatzseitig unterrepräsentiert, obwohl sie einen hohen Flächenanteil haben. Die höchsten Flächenproduktivitäten werden im D1- Zentrum Neuwiedenthal erzielt, das lediglich über rd. 62 % der Verkaufsfläche des B2-Zentrums verfügt, aber rd. 89 % von dessen Umsatz erzielt.

24 Perspektiven für die Nahversorgung 01B489 B489 Bericht Nahversorgung.doc Seite 24 4 Bewertung der Nahversorgungsstruktur 4.1 Verkaufsflächendichte, Zuordnung der Betriebe und Ausgewogenheit In Bezug auf die aktuelle Einwohnerzahl der beiden Ortsteile ergibt sich eine rechnerische Verkaufsflächendichte 15 im Bereich Nahversorgung von rd. 357 qm je Tsd. Einwohner. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (rd. 400 qm/1.000 Einwohner) ist diese Flächenausstattung als leicht unterdurchschnittlich zu werten. Der Stadtteil Hausbruch erzielt dabei insbesondere durch die Zuordnung des D1-Zentrums Neuwiedenthal eine Verkaufsflächendichte, die dem Bundesdurchschnitt sehr nahe kommt (rd. 395 qm/1.000 Einwohner), während Neugraben-Fischbek trotz des zugeordneten B2- Zentrums nur rd. 334 qm Verkaufsfläche/1.000 Einwohner aufweist. Im Stadtteil Neugraben-Fischbek wird die Versorgung durch das B2-Zentrum Neugraben und die an der Cuxhavener Str. liegenden Discounter gewährleistet. Im südlichen Bereich von Neugraben-Fischbek gibt es derzeit keinen fußläufig erreichbaren, größeren Nahversorgungsbetrieb, so dass hier eine räumliche Versorgungslücke besteht. Aufgrund der Siedlungsstruktur, hauptsächlich Einfamilienhausbebauung, und der naturräumlichen Gegebenheit, in Wald eingebettetes Wohngebiet, ist ein solcher Betrieb dort auch nicht tragfähig. Im dicht besiedelten Stadtteil Hausbruch ist Neuwiedenthal mit dem bipolaren D1-Zentrum und einem Extra-Verbrauchermarkt gut versorgt. die Angebotsvielfalt ist durch drei Vollversorger (Minimal, Edeka und Extra) als ausreichend anzusehen. Auch im Stadtteil Hausbruch sind die Discounter überproportional stark vertreten. Dies gilt insbesondere für das D1-Zentrum Neuwiedenthal, in dem sich drei der insgesamt vier im Stadtteil befindlichen Discounter angesiedelt haben (vgl. auch Kap 3.1.2) Der Extra-Verbrauchermarkt wäre eigentlich besser im D1-Zentrum angesiedelt, aber als Nahversorger ist er an seinem Standort wichtig und an der Hauptverkehrsachse Neuwiedenthals verkehrlich gut angebunden. 15 Die Verkaufsflächendichte ist eine Ausstattungskennziffer und wird in qm Verkaufsfläche je Tsd. Einwohner angegeben.

25 Perspektiven für die Nahversorgung 01B489 B489 Bericht Nahversorgung.doc Seite 25 Die in Hausbruch angesiedelten Verbrauchermärkte Minimal (Rehrstiegpassage) und Extra sind in ihrer Struktur in Hinblick auf Betriebsgröße, Verkehrsanbindung und Stellpatzangebot leistungsfähiger als die Verbrauchermärkte Minimal (Süderelbe-Einkaufszentrum) und Sky in Neugraben-Fischbek. Neben den quantitativen Kriterien ist der Blick abschließend auf die Versorgungsqualität im Untersuchungsraum zu richten. Dabei sind solche Betriebe als Vollversorger zu werten, die neben einer ausreichenden Sortimentsbreite und tiefe ein hinreichendes Angebot an Frischwaren wie Obst und Gemüse vorhalten sowie Fremdbedienungsanteile aufweisen (Wurst- und Käsetheke). Diese Kriterien erfordern eine Mindestbetriebsgröße und werden vor allem von Verbrauchermärkten (sowie SB-Warenhäusern) erfüllt. Klassische Discounter, vor allem sog. Hard-Discounter wie Betriebe von Aldi und Lidl erfüllen diese Kriterien nicht bzw. nicht vollständig. Werden die Verkaufsflächen der Discounter zu den Verkaufsflächen der Vollversorger in Relation gesetzt, zeigt sich, dass im Untersuchungsraum ein im Vergleich zum Bundesdurchschnitt überproportionaler Discounteranteil von rd. 43 % vorhanden ist. Dieser Wert liegt rd. 6 %- Punkte über dem Bundesdurchschnitt. Betriebsformenstruktur nahversorgungsrelevante Verkaufsflächen Untersuchungsraum Bundesdurchschnitt Betriebstyp Betriebe VKF in qm VKF in % VKF in Mio. qm VKF in % Discounter ,9 37 Vollsortimenter* ,8 63 Summe ,7 100 Quelle: EHI 2001; eigene Erhebung. *nur periodischer Bedarf Tab. 10: Betriebsformenstruktur nahversorgungsrelevanter Verkaufsflächen Die Nahversorgungsstruktur im Untersuchungsgebiet ist daher bislang als noch nicht ausgeglichen zu beurteilen. Der Flächenanteil der vier Verbrauchermärkte sowie der ergänzenden Vollversorger ist gemessen am Gewicht der Discounter zu gering. Verantwortlich hierfür ist weniger die Anzahl der Vollversorger, sondern vielmehr ihre Betriebsgröße, die den Anforderungen nicht mehr gewachsen ist. Bezieht man die gesicherten Planvorhaben in die Analyse mit ein, wird sich dieses Missverhältnis noch verstärken.

26 Perspektiven für die Nahversorgung 01B489 B489 Bericht Nahversorgung.doc Seite 26 Von dieser Frische- und Bedienungslücke profitiert in erster Linie der Neugrabener Wochenmarkt, der ein komplementäres Angebot vorhält. Er gleicht die durch die Discountlastigkeit generierten Defizite zumindest zum Teil aus. Wenngleich die Flächenausstattung im Periodischen Bedarf im Untersuchungsgebiet insgesamt nur leicht unterdurchschnittlich ist, liegt ein Betriebstypendefizit zu Lasten der Vollversorger vor, das sich perspektivisch weiter verstärken wird. 4.2 Nachfragestrom- und Zentralitätsanalyse Die Nachfrageverflechtungen im Periodischen Bedarf werden für den Untersuchungsraum mittels einer Nachfragestromanalyse ermittelt. Sie quantifiziert die Nachfrageabflüsse aus dem Stadtteil in das Umland sowie die Zuflüsse durch Streuumsätze und basiert im Wesentlichen auf Erkenntnissen aus der Verbraucherbefragung 1999 sowie auf der Umsatzschätzung 2000 und den Expertengesprächen. Entsprechend den Ergebnissen der Nachfragestromanalyse liegt die Nachfragebindung im Stadtteil Neugraben-Fischbek bei ca. 74 %, so dass die Nachfrageabflüsse im Periodischen Bedarf rd. 30 Mio. DM p.a. betragen. Der für einen Stadtteil dieser Größenordnung recht hohe Anteil an Abflüssen spiegelt den im Vergleich zum Bundesdurchschnitt geringen Umfang und die teilweise geringe Sogkraft des Angebots wider. Teile der Nachfrage (rd. 8,5 %/etwa 10 Mio. DM) fließen nach Hausbruch ab, was sich durch die Nähe des Zentrums Neuwiedenthal zu den im Nordosten Neugraben-Fischbeks gelegenen Wohngebieten erklärt. Dem steht ein Brutto-Zufluss von insgesamt rd. 3,4 Mio. DM p.a. gegenüber. Dieser Nachfragezufluss resultiert aus Streuumsätzen durch Pendler und Durchfahrende. In Hausbruch liegt die Nachfragebindung bei rd. 89 % bzw. 64 Mio. DM. Die im Stadtteilvergleich höhere Nachfragebindung resultiert aus der um 18 % höheren Verkaufsflächendichte Hausbruchs gegenüber Neugraben-Fischbek und der in der Summe höheren Angebotsattraktivität. Dem stehen Nachfrageabflüsse in Höhe von rd. 8 Mio. DM gegenüber. Durch Streuumsätze werden rd. 3 Mio. DM erwirtschaftet, hinzu kommen rd. 10 Mio. DM, die aus Neugraben- Fischbek abgeschöpft werden.

27 Perspektiven für die Nahversorgung 01B489 B489 Bericht Nahversorgung.doc Seite 27 Die Einzelhandelszentralität (Z) eines Stadtteils ist das Verhältnis des am Ort getätigten Umsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage in Prozent. 16 Auf Basis der Nachfragestromanalyse und Umsatzschätzung für 2000 ergibt sich für das Untersuchungsgebiet eine einzelhandelsrelevante Zentralität im Periodischen Bedarf in Höhe von rd. 88 %. 17 Mit anderen Worten: Der von den stationären Einzelhandelsbetrieben des Periodischen Bedarfs erwirtschaftete Umsatz lag in 2000 rd. 12 % unterhalb der am Ort vorhandenen Nachfrage. Die steigerbare Nachfragebindungsquote in Neugraben-Fischbek lässt theoretisch auf nutzbare Potenziale zum Ausbau des Einzelhandelsangebotes schließen. Allerdings ist in diesem Zusammenhang die perspektivisch zunehmende Attraktivität des Bezirkszentrums Harburg als Einkaufsort zu bedenken (Harburg-Arkaden, Phoenix-Center). In Hausbruch sind aufgrund der ausreichenden Flächenausstattung und der recht hohen Nachfragebindung dagegen keine zentralitätsinduzierten Erweiterungspotenziale zu erwarten Nimmt diese Prozentzahl einen Wert über 100 an, ist dies per saldo mit einem Nachfragezufluss aus dem Umland (in diesem Fall Streuumsätze, bzgl. Hausbruch Zuflüsse aus Neugraben-Fischbek) gleichzusetzen. Je größer der Z-Wert ist, desto stärker ist die vom Stadtteil ausgehende Sogkraft. Liegt dieser Wert unter 100, so zeigt dies per saldo Nachfrageabflüsse an das Umland. Die Zentralität kann so als ein Indikator für die Einzelhandelsattraktivität einer Gebietseinheit im Vergleich zu anderen, konkurrierenden Stadtteilen oder Städten angesehen werden. Des Weiteren korrespondieren mit einer hohen Zentralität auch kommunalpolitisch bedeutsame Zielgrößen wie die Versorgungssituation der Bevölkerung, das Gewerbesteueraufkommen am Ort, Arbeitsplatzsicherung bzw. -ausbau und auch Urbanität, Identifikation und Bindung der Bürger an den Stadtteil. Ansprechende Einkaufsmöglichkeiten fördern dabei maßgeblich die Zufriedenheit der Bürger mit ihrem Stadtteil und verhindern Nachfrageabflüsse. Sie resultiert entsprechend des Verlaufs der administrativen Grenzen der Stadtteile aus einer Zentralität im Periodischen Bedarf von 77 % in Neugraben-Fischbek und 107 % in Hausbruch.

28 Perspektiven für die Nahversorgung 01B489 B489 Bericht Nahversorgung.doc Seite Zentrenbewertung B2-Zentrum Neugraben Das B2-Zentrum Neugraben erstreckt sich beiderseits der Cuxhavener Straße (B73) zwischen dem S-Bahnhof Neugraben und dem Süderelbe-Einkaufszentrum (SEZ) im Norden und dem Scheideholzweg im Süden. Das SEZ und das Karstadt-Warenhaus verbindet die Marktpassage als Fußgängerzone. Parallel zur Marktpassage verläuft die Neugrabener Bahnhofstraße mit zahlreichen Fachgeschäften. Mit dem S-Bahnhof Neugraben und mehreren Buslinien an der B73 ist das Zentrum gut an den ÖPNV angeschlossen. Parkraum steht in zwei Tiefgaragen am SEZ (ca. 200 Stellplätze) und im Parkdeck des Karstadthauses (ca. 270 Stellplätze, kostenpflichtig) zur Verfügung. Ergänzende Stellplätze sind beim Krümet-Sonderpostenmarkt und straßenbegleitend vorzufinden. Das zweigeschossige SEZ liegt beidseitig der Cuxhavener Straße und ist durch eine überdachte Fußgängerbrücke verbunden. Direkt an das Süderelbe-Einkaufszentrum schließt sich nördlich die Marktpassage an. Die Fußgängerzone mit zweigeschossiger Bebauung aus den 70er Jahren zeigt einen geschlossenen Einzelhandelsbesatz, die Aufenthaltsqualität ist aber aufgrund der wenig attraktiven Fassadengestaltung und lediglich auf Funktionalität ausgerichteten Architektur eher als gering einzustufen. Die Werbegemeinschaft Neugraben und das Bezirksamt Harburg haben bereits ein Maßnahmenpaket zur Gestaltung des öffentlichen Raums umgesetzt. Die in den Händen der Eigentümer liegende, dringend notwendige Modernisierung der Ladenfassaden blieb ist allerdings bislang überwiegend aus. Hier ist das Engagement des Einzelhandels selbst gefordert. Trotz der Fußgängerbrücke des SEZ wird das Zentrum durch die starke Trennwirkung der B73 in zwei Teile zerschnitten. Dadurch profitiert insbesondre der nördliche Teil des SEZ nicht von der Frequenz des südlichen Hauptkörpers. Hinzu kommt, dass das B2-Zentrum nicht ausreichend vom Durchgangsverkehr der B73 profitieren kann, da die Erkennbarkeit und Wahrnehmung des Centers eingeschränkt ist. Eine großflächige, auffällige Ausschilderung und Wegweisung ist nicht vorhanden, die Erschließung ist als eingeschränkt zu bewerten. Infolge dieser Defizite wird das kann das Nachfragepotenzial der Pendler, die den Standort passieren, nicht ausreichend abgeschöpft.

29 Perspektiven für die Nahversorgung 01B489 B489 Bericht Nahversorgung.doc Seite 29 Ohne die unmittelbar angrenzenden Baumarktverkaufsflächen an der Cuxhavener Str. verfügt das Zentrum in über 60 Läden über eine Gesamtverkaufsfläche von ca qm. Der Branchenschwerpunkt liegt mit ca. 61 % der Verkaufsfläche im aperiodischen Bereich, was der Aufgabe eines Bezirksentlastungszentrums entspricht. Defizite liegen hinsichtlich einer leistungsfähigen Nahversorgung vor: Es fehlt ein Vollversorger modernen Zuschnitts und ausreichender Dimensionierung, der der Bedeutung des B2-Zentrums entsprechen würde. Dem ansässigen Minimal-Verbrauchermarkt fehlen vor allem die ebenerdigen Stellplätze und eine zeitgemäße Dimensionierung, um die nötige Sogkraft zu entwickeln. Die Sogkraft des Sky-Verbrauchermarktes geht dem Zentrum aufgrund der schlechten Anbindung an den Haupeinkaufsbereich tendenziell verloren. Die Lebensmittelabteilung des Karstadt-Warenhauses bietet kein typisches Vollversorgerangebot, passt aber mit ihrem spezialisierten, eher höherwertigen Sortiment gut zur Funktion eines Bezirksentlastungszentrums.

30 Perspektiven für die Nahversorgung 01B489 B489 Bericht Nahversorgung.doc Seite D1-Zentrum Neuwiedenthal Das D1-Zenrtum Neuwiedenthal ist ein bipolares Zentrum. Der südliche Pol am S-Bahnhof Neuwiedenthal und der nördliche Pol Am Rehrstieg/Ecke Minnerweg liegen ca. 700 m auseinander, sind nicht miteinander verbunden und können somit als zwei eigenständige in sich abgeschlossene Nahversorgungszentren bezeichnet werden. Mit dem S-Bahnhof Neuwiedenthal im Süden und der Buslinie 340 im Norden ist das Zentrum gut an den ÖPNV angeschlossen. Ebenerdige Stellplätze stehen, angebunden an die Discounter und die Rehrstieg-Galleria, in ausreichender Anzahl zur Verfügung. Im Süden sind der Minimal-Verbrauchermarkt und der Edeka-Supermarkt an die ebenerdige, überdachte Rehrstieg-Galleria angebunden. Der am Striepenweg gegenüberliegende Aldi- Discounter ergänzt das Angebot. Im Norden sind zwei Discounter in typischer Flachbauweise, arrondiert durch einige kleinflächige Nahversorgungsbetriebe, angesiedelt. Beide Pole liegen im unmittelbaren Bereich hoher Siedlungsdichte, die umliegende Bebauung ist durch Geschosswohnungsbau und Hochhäuser geprägt. Insgesamt verfügt das Zentrum über eine Verkaufsfläche von ca qm, funktionsgerecht fast ausschließlich im Periodischen Bedarf. Bedingt durch die sozial schwache Siedlungsstruk-

31 Perspektiven für die Nahversorgung 01B489 B489 Bericht Nahversorgung.doc Seite 31 tur Neuwiedenthals zeigt sich der Betriebstypenmix, wie oben beschrieben, vor allem im Norden sehr discountlastig D1-Zentrum Fischbek Das D1-Zentrum Fischbek erstreckt sich südlich entlang der Cuxhavener Str. (B73) zwischen dem Fischbeker Weg und dem Fischbeker Heuweg. Es ist hauptsächlich dienstleistungsorientiert, so finden sich neben einer Bank und einer Post hier auch eine Apotheke, eine Frisör, eine Änderungsschneiderei und ein Sonnenstudio. Der Einzelhandelsbesatz besteht nur aus einem Küchenstudio, einem Kiosk und einem Lebensmittelgeschäft mit begrenzter Nahversorgungsfunktion. Es fehlt ein leistungsfähiger Nahversorger im Zentrum selbst. Der ca. 500 m entfernt liegende Penny-Discounter übernimmt statt dessen die Nahversorgungsfunktion in diesem Gebiet, insbesondere der Sandbek-Siedlung.