Perspektiven der Zentren- und Einzelhandelsentwicklung in Wildeshausen

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1 Perspektiven der Zentren- und Einzelhandelsentwicklung in Wildeshausen Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungskonzepts Wissen bewegt. Sandra Emmerling, Partnerin/Prokuristin Wildeshausen, 24. Februar 2015 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh Friedrich-Ebert-Damm Hamburg Germany Telefon

2 Inhaltsübersicht Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung Angebotssituation Ausgewählte Befunde aus der telefonischen Haushaltsbefragung Marktgebiet und Nachfragepotenzial Entwicklungsrahmen und Strategieempfehlung Zentren- und Standortkonzept Maßnahmenkonzept 2

3 Laufende Abstimmung (verwaltungsintern) Fortschreibung des Einzelhandelsentwicklungskonzepts Kommunikationsstruktur Startgespräch (verwaltungsintern) Arbeitskreis (Einführung, Befunde Bestandserhebung, SWOT Analyse) Arbeitskreis (Haushaltsbefragung, Vertiefung Einzelhandelsanalysen) Arbeitskreis (Entwicklungsrahmen, Strategie, intensive Diskussion zu den Einzelhandelsstandorten) Zwei Expertengespräche, Weitere Abstimmungsgespräche Abschluss-/Ergebnispräsentationen Januar - Februar

4 Die Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung in Wildeshausen sind als stabil bis positiv zu bewerten. ++ o + O O Einwohnerentwicklung Pendlerströme Erwerbstätigenstruktur Kaufkraft Tourismus positive Bevölkerungsentwicklung in Wildeshausen seit 2008 (rd. 0,8 % p.a.). Aktuell: rd Einwohner 2020: rd Einwohner Ausgeglichener Pendlersaldo ( rd. 440), seit 2008 stabil Abnahme der Arbeitslosenquoten seit 2009: 2013: 5,2 % (GS Wildeshausen) Kaufkraftkennziffer in Wildeshausen bei 95,8; im regionalen Vergleich durchschnittlich (LK Oldenburg 96,5) Steigende Touristenzahlen; Ankünfte 2013: , Übernachtungen 2013:

5 Inhaltsübersicht Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung Angebotssituation Ausgewählte Befunde aus der telefonischen Haushaltsbefragung Marktgebiet und Nachfragepotenzial Entwicklungsrahmen und Strategieempfehlung Zentren- und Standortkonzept Maßnahmenkonzept 5

6 VKF in qm Quelle: Eigene Darstellung auf Basis von BBE (2006), Dr. Lademann & Partner (2014). Die Summe der Verkaufsflächen weist einen positiven Trend auf. Die Anzahl an Betrieben entwickelte sich leicht rückläufig. Entwicklung des Einzelhandels in der Stadt Wildeshausen Anzahl EH-Betriebe VKF in qm Anzahl der Betriebe 6

7 Quelle: Dr. Lademann & Partner Die Wildeshauser Einzelhandelsstruktur wird funktionsgerecht durch einen breiten Branchenmix geprägt. Branchenstruktur des Einzelhandels in Wildeshausen Anzahl der Betriebe (157) Verkaufsfläche in qm (58.400) Umsatz in Mio. (161) % 20% 40% 60% 80% 100% nahversorgungsrelevant zentrenrelevant nicht-zentrenrelevant 7

8 Quelle: Dr. Lademann & Partner Der Verkaufsflächenschwerpunkt befindet sich außerhalb der Innenstadt. Diese verfügt über einen Verkaufsflächenanteil von rd. 23 %. Räumlich-funktionale Struktur des Einzelhandels nach Standortlagen Innenstadt qm GVKF (Hauptlage qm) Streulagen qm GVKF Westring qm GVKF nahversorgungsrelevant zentrenrelevant nicht-zentrenrelevant 8

9 Flächenausstattung in qm je Einwohner Die Verkaufsflächendichte von Wildeshausen liegt für ein Mittelzentrum im leicht überdurchschnittlichen Niveau Verkaufsflächenausstattung in qm je Einwohner Nicht-Zentrenrel. Sortimente Zentrenrel. Sortimente Periodischer Bedarf Quelle: Eigene Darstellung nach kommunalen Einzelhandelskonzepten der Dr. Lademann & Partner GmbH. (Kalthallen- und Außenverkaufsflächen sind mit 25 % bzw. 50 % gewichtet). 9

10 Nahversorgungssituation in Wildeshausen Überdurchschnittliche Verkaufsflächendichte Räumliche Konzentration Versorgungslücken Anteile der Betriebsformen des klassischen LEH (gemessen an der VKF der Betriebe)* Anteil Wildeshausen Anteil Deutschland Abweichung in %- Punkte Vollsortimenter 68% 61% 7% Discounter 32% 39% -7% Summe 100% 100% 0% Quelle: Dr. Lademann & Partner GmbH und EHI Handel aktuell 2010/2011. *Ohne Kleinflächen unter 400 qm u. Spezialeinzelhandel. 10

11 Quelle: Dr. Lademann & Partner Die Branchenzentralität fällt über alles überdurchschnittlich aus. Bei einzelnen Sortimenten sind allerdings (qualitative) Angebotsschwächen zu konstatieren. Zentralität (in %)

12 Inhaltsübersicht Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung Angebotssituation Ausgewählte Befunde aus der telefonischen Haushaltsbefragung Marktgebiet und Nachfragepotenzial Entwicklungsrahmen und Strategieempfehlung Zentren- und Standortkonzept Maßnahmenkonzept 12

13 Marktgebiet des Wildeshauser Einzelhandels Einzelhandels Das Kundenpotenzial im Marktgebiet wird bis zum Jahr 2020 auf rd Einwohner steigen. Aktuell liegt das Kundenpotenzial bei rd Einwohnern. Marktgebiet des Wildeshauser Einzelhandels Bereich Zonen Wildeshausen Zone Umland Zone Einzugsgebiet Zonen Potenzialreserve 7,5% Gesamt Quelle: Eigene Berechnungen der Dr. Lademann & Partner GmbH. 13

14 Quelle: Dr. Lademann & Partner Die Befragten aus Wildeshausen (Zone 1) zeigen in ihrem Konsumverhalten mit Ausnahme von Mode und Möbel eine hohe Orientierung auf Wildeshausen auf. Einkaufsorientierung der Befragten aus Zone 1 (Wildeshausen) in % Lebensmittel/Drogeriewaren Bekleidung/Schuhe/Lederwaren Elektrobedarf/elektr. Medien Haushaltswaren/Geschenkartikel Spiel/Sport/Hobby Möbel/Haus- u. Heimtextilien Bau-, Garten- u. Heimwerkerbedarf % 20% 40% 60% 80% 100% Zone 1 Zone 2 sonstige Orte Internet Telefonische Haushaltsbefragung 2014, N=250 (Werte gerundet; Mehrfachantworten möglich) 14

15 Quelle: Dr. Lademann & Partner Die Befragten aus dem Wildeshauser Umland tätigen zwischen 14 % (Möbel) bis 55 % (Bau- und Gartenbedarf) ihrer Einkäufe in Wildeshausen. Einkaufsorientierung der Befragten aus Zone 2 in % Lebensmittel/Drogeriewaren Bekleidung/Schuhe/Lederwaren Elektrobedarf/elektr. Medien Haushaltswaren/Geschenkartikel Spiel/Sport/Hobby Möbel/Haus- u. Heimtextilien Bau-, Garten- u. Heimwerkerbedarf % 20% 40% 60% 80% 100% Zone 1 Zone 2 sonstige Orte Internet Telefonische Haushaltsbefragung 2014, N=250 (Werte gerundet; Mehrfachantworten möglich) 15

16 Quelle: Dr. Lademann & Partner Stärken und Schwächen des Einzelhandelsstandorts Wildeshausen + Auswahl 33% davon vielfältiges Angebot 17% davon LEH/Famila 6% davon sonstige Branchen/Betriebe 9% + Kompaktheit/Erreichbarkeit 30% + Atmosphäre 18% + Beratung/Service 5% + Gastronomiebetriebe 3% + Gute Preise 3% + Sonstige 7% - Auswahl 34% davon zu wenig Geschäfte allg. 11% davon zu wenig Bekleidung 17% davon wenig bestimmte Branchen 6% - Erreichbarkeit/Verkehr 36% davon zu wenig Stellplätze 15% davon keine Fußgängerzone 16% - Leerstände 9% - Teure Preise 3% - Innenstadt allgemein 3% - Öffnungszeiten 2% - Sonstige 6% Keine Stärken zu nennen 2% Keine Schwächen zu nennen 6% Telefonische Haushaltsbefragung 2014, N=500; n(pos.)=414; n(neg.)=372 16

17 Quelle: Dr. Lademann & Partner Vorschläge der Befragten zur Attraktivitätssteigerung des Einzelhandelsstandorts Wildeshausen Nennungen Anteil mehr Auswahl und Geschäfte 51% davon mehr Geschäfte aus sonstigen Branchen 10% davon größeres Bekleidungsangebot 27% davon mehr Auswahl und Geschäfte allgemein 14% Fußgängerzone einrichten/einbahnstraßenregelung 18% Mehr Parkplätze in der Innenstadt 10% Günstigere Preise 4% ansprechendere Atmosphäre 3% vielseitigeres Gastronomieangebot 2% Sonstiges 8% Keine Vorschläge zur Attraktivitätssteigerung 5% Telefonische Haushaltsbefragung, N=500 (Mehrfachantworten möglich); n=433 17

18 Quelle: Dr. Lademann & Partner Jeder zweite Befragte verbindet das Einkaufen in Wildeshausen mit dem Besuch von Gastronomiebetrieben Kopplungsbeziehung bestehen zwischen Einkaufen und 62% 15% 23% Nein Ja keine Angabe Der Anlass meines Besuches ist Besuch von Gastronomiebetrieben (51%) Freizeitaktivitäten (insbesondere Sport) (27%) Besuch von Dienstleistungseinrichtungen (14%) davon Arztbesuche (10%) Kulturelle und/oder Freizeiteinrichtungen aufsuchen (4%) Arbeiten (3%) Telefonische Haushaltsbefragung 2014 N=500 (Werte gerundet); n(ja)=311 (Mehrfachantworten möglich) 18

19 Inhaltsübersicht Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung Angebotssituation Ausgewählte Befunde aus der telefonischen Haushaltsbefragung Marktgebiet und Nachfragepotenzial Entwicklungsrahmen und Strategieempfehlung Zentren- und Standortkonzept Maßnahmenkonzept 19

20 Quelle: Dr. Lademann & Partner (Werte gerundet) NFP in Mio. NFP in Mio. Das Nachfragepotenzial in Wildeshausen wird sich bis zum Jahr 2020 um rund 13 Mio. auf 384 Mio. erhöhen. Einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Stadt nach Räumen Pot.Reserve Zone 2 Zone nach Branchengruppen periodischer Bedarf zentrenrelevante Sortimente nicht zentrenrelev. Sortimente 20

21 Quelle: Dr. Lademann & Partner (Werte gerundet) Nachfragestromanalyse Nachfragepotenzial Wildeshausen: 102 Mio. Einzelhandelsumsatz 2013 Wildeshausen:161 Mio. 20% % gebundene Nachfrage Nachfrageabflüsse rd. 50% Nachfragepotenzial Umland (Zone 2): 242 Mio. 72% 28% Abgeschöpfte Nachfrage Im Umland gebundene Nachfrage rd. 42% rd. 7,5% Umsatz in Mio. Potenzialreserve Zone 2 Zone 1 21

22 Inhaltsübersicht Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung Angebotssituation Ausgewählte Befunde aus der telefonischen Haushaltsbefragung Marktgebiet und Nachfragepotenzial Entwicklungsrahmen und Strategieempfehlung Zentren- und Standortkonzept Maßnahmenkonzept 22

23 Orientierung der künftigen Einzelhandelsentwicklung an den Prinzipien der räumlich-funktionalen Arbeitsteilung Erhöhung der Gesamtausstrahlung durch eine unterschiedliche Profilierung der Einzelhandelsstandorte einer Stadt dezentralen Konzentration Ein auf wenige Standorte konzentriertes Einzelhandelsangebot generiert eine deutlich größere Sogwirkung als ein stark zersplittertes Einzelhandelsgefüge 23

24 Quelle: Dr. Lademann & Partner Strategieempfehlung: Stärken stärken - Strategie der räumlich-funktionalen Arbeitsteilung: Erhöhung der Gesamtausstrahlung durch unterschiedliche Standortprofile Innenstadt Wildeshausen Nahversorgungszentren in Planung Nebenzentrum Westring als multifunktionaler Einzelhandelsstandort: Konzentration der beratungsintensiven, zentrenrelevanten Angebote mit Fachgeschäftscharakter + (Harpstedter Straße, Huntetor) als ergänzende Wohngebietsversorgung (Nahversorgung) + als fachmarktorientierter Ergänzungsstandort für die autoorientierte Versorgung Gleichzeitig restriktive und kritische Bewertung von Vorhaben in Streulagen 24

25 Hauptansatzpunkte der Flächenentwicklung in Wildeshausen Wachstumsfaktoren Defizitfaktoren Bevölkerungsentwicklung und demografischer Wandel Pro-Kopf- Nachfrage Verkaufsflächenentwicklung in Wildeshausen bis 2020 Zentralitätsdefizite Strukturelle Defizite Betriebsformenwandel Räumliche Versorgungslücken bringt Impulse für die Entwicklung in Wildeshausen bringt keine Impulse für die Entwicklung in Wildeshausen 25

26 Quelle: Berechnungen Dr. Lademann & Partner * Werte gerundet Expansionsrahmen* für die Weiterentwicklung des Einzelhandels bis zum Jahr 2020 (ohne Potenzial durch Erhöhung der Wettbewerbsintensität) Faktoren Nahvers. Sort. Zentrenrel. Sort. Nicht-zent. Sort. Summe VKF-Bestand in qm Wachstumsinduzierter Flächenzuwachs Potenziale aus Erhöhung der Nachfragebindung und -abschöpfung Summe 2020 in qm

27 Inhaltsübersicht Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung Angebotssituation Ausgewählte Befunde aus der telefonischen Haushaltsbefragung Marktgebiet und Nachfragepotenzial Entwicklungsrahmen und Strategieempfehlung Zentren- und Standortkonzept Maßnahmenkonzept 27

28 Quelle: u.a. BVerwG-Urteil vom C 7.07, E 129, 307 sowie BVerwG-Urteil vom C 2.08, E 136, 10. Was ist ein zentraler Versorgungsbereich? Der Begriff zentraler Versorgungsbereich Begriff Versorgungsbereich Räumlich abgrenzbarer Bereich, dem eine bestimmte Versorgungsfunktion zukommt Bereich umfasst in der Regel neben Einzelhandelsbetrieben auch Dienstleistungsbetriebe und sonstige Nutzungen Begriff zentral Dem Bereich muss die Funktion eines Zentrums zukommen, das die Versorgung des gesamten Gemeindegebietes oder eines Teilbereiches mit einem bestimmten Spektrum an Waren und sonstigen Dienstleistungen funktionsgerecht sicherstellt 28

29 Übersicht Zentren- und Standortstruktur (Zielkonzeption) 29

30 Innenstadt Wildeshausen ca qm VKF 30

31 Innenstadt Wildeshausen Bewertung Stärken: Mit > qm VKF kritische Masse vorhanden Mischgenutzter Standort zentrentypischer Nutzungen; sehr hoher Anteil an gastronomischen Betrieben innerhalb und unmittelbar außerhalb des ZVB Individualität und Service; gute Anbindung im modal split; guter Stellplatzschlüssel (1: 15 qm VKF) angenehmes Stadtbild (v.a. im Bereich des Marktplatzes), weitgehende Vermietung der Ladenlokale in Erdgeschosslage Schwächen: zu wenig Verkaufsflächen > 400 qm vorhanden; zu geringer Anteil an Filialisten und größerflächigen Magnetbetrieben; Sortimentslücken v.a. im modischen Bedarf; unterdurchschnittliche Citydichte (ca. 23 %); Einkaufsstraße mit Ausnahme der Westerstraße/Marktplatz nicht ausreichend und dicht genug mit innenstadttypischen Angeboten bespielt --> zu geringe Frequentierung durch Kunden; starke Prägung durch Kfz wirkt sich negativ auf Aufenthaltsqualität aus unterschiedliche Auslastung der Stellplätze 31

32 Innenstadt Wildeshausen Bewertung Handlungsziele: Sogkraft der Einkaufsinnenstadt durch Ansiedlung von zentrenrelevanten Magnetbetrieben (Bekleidungs- und Sportfilialist) mit > 400 qm VKF steigern; Arrondierungen durch frequenzerzeugende, innenstadttypische Angebote (ggf. Clusterbildung Gesundheit - Gastronomie, etc.); stärkere Konzentration von Einzelhandelsbetrieben auf zentralen Versorgungsbereich; z.t. Verlagerung von Betrieben ausloten (Bsp. Standort der Post); Flächenzusammenlegungen der Ladenlokale (bzw. Vertiefung der Ladenlokale) prüfen; (Gilde-)Passagen attraktivieren (Umstrukturierung prüfen); Parkleitsystem optimieren 32

33 Westring und angrenzende Bereiche 33

34 Fachmarktorientiertes Nebenzentrum Westring Bewertung Stärken: Verkaufsflächenanteil von rd. 50 % im Stadtgebiet sogstärkste Einzelhandelslage mit Magnetbetrieben aus den Bereichen Lebensmitteleinzelhandel, Elektrohandel, Garten- und Zoobedarf Schwächen: (zu) starker Ansiedlungsdruck des Einzelhandels auf Standortlage ohne konsequente Steuerung Gefahr der gegenseitigen Kannibalisierung zu Lasten der Kompaktheit des Angebots und zulasten der Innenstadtentwicklung Zu Stoßzeiten verkehrliche Engpässe vorhanden 34

35 Nebenzentrum Westring ca qm VKF Zentralitätsbildendes Nebenzentrum Überwiegend Funktionsteilung mit Innenstadt, z.t. (steigende) innerörtliche Konflikte Zzt. zersplitterte Einzelhandelslagen Potenzialflächen Ziele: Profilbildung von Teillagen Konzentration auf Kernbereich 35

36 Nicht Teil des Nebenzentrums Nebenzentrum Westring Bewertung Handlungsziele: noch stärkere Positionierung der Standortlage als fachmarktgeprägtes Nebenzentrum in funktionaler Ergänzung zur Innenstadt Stärkere Konzentration der Angebote, dabei Profilierung hinsichtlich des Versorgungseinkaufs: - Abgegrenzter Nordbereich Fachmärkte mit nicht innenstadttypischen Angeboten (großflächiger LEH, Elektro) - Begrenzung innenstadttypischer Nutzungen zu empfehlen (v.a. Dienstleistungen, Gastronomie, Kleinflächen); A.) Mittelfristiger Ergänzungsbereich Nordmann B.) Übrige Bereiche des B-Plan 50: Solitärstandorte mit nichtzentrenrelevanten Sortimenten vertretbar C.) Sonstige Bereiche überplanen für zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandel (Betriebe von Ahlhorner Straße an den Westring verlagern) 36

37 Nahversorgungszentren in Planung Wichtige Nahversorgungsfunktion der drei Lebensmittelmärkte für nordöstliches Stadtgebiet Empfehlung Standorte im Sinne der Nahversorgung sichern, Arrondierungsbedarf des LEH hinsichtlich moderater Flächenerweiterung? 37

38 Quelle: Dr. Lademann & Partner Die Innenstadt erreicht einen Verkaufsflächenanteil von durchschnittlich 23 %. Verkaufsflächenanteil der Innenstadt 100% 80% 60% 46 % übriges Stadtgebiet 40% 20% 21 % 9 % Innenstadt 0% 38

39 Wildeshauser Sortimentsliste Zur Zentrenrelevanz von Sortimenten ("Wildeshauser Sortimentsliste") nahversorgungsrelevant* zentrenrelevant nicht-zentrenrelevant Lebensmittel Bekleidung, Wäsche, Babybekleidung Getränke Zeitungen, Zeitschriften Lederwaren, Schuhe Möbel, Küchen Drogerie, Pharmazeutika Hausrat/ Haushaltswaren Campingartikel und -möbel Wasch- und Putzmittel Glas, Porzellan, Keramik Bettwaren, Matratzen Geschenkartikel, Wohnaccessoires Gardinen und Zubehör Haus- und Tischwäsche Bodenbeläge, Teppiche Foto, Film, Optik, Akustik Kfz-Zubehör Uhren, Schmuck, Silberwaren Bau- und Heimwerkerbedarf Sportkleinartikel und -bekleidung Gartenbedarf, Pflanzen, Schnittblumen Bücher Tierbedarf Papier, Schreibwaren Elektrogroßgeräte Telekommunikation Lampen/Leuchten/ Sonstige Elektroartikel Spielwaren Fahrräder und Zubehör, Sportgroßgeräte Kurzwaren, Handarbeiten, Wolle, Stoffe Reitsport Tonträger, Software Kindermöbel, Kinderwagen Sanitätswaren Musikalien, Musikinstrumente Parfümerieartikel Erotikartikel Antiquitäten/Kunst Angeln, Waffen und Jagdbedarf Elektrokleingeräte Unterhaltungselektronik, Computer Quelle: Dr. Lademann & Partner. *zugleich zentrenrelevant. Nicht aufgeführte Sortimente sind dem nicht-zentrenrelevanten Bedarf zuzuordnen. 39

40 Quelle: Dr. Lademann & Partner. Steuerungsempfehlungen zur räumlichen Einzelhandelsentwicklung Standortbereich Nahvers. Sort. Zentrenrel. Sort. Nicht-zent. Sort. Anmerkung > 800 qm < 800 qm > 800 qm < 800 qm > 800 qm < 800 qm Innenstadt - Kernbereich Alle Sortimente und Größen zulässig Innenstadt Ergänzungsbereich o o Standortbereich für v.a. großflächige Nutzungen Nebenzentrum Westring Hauptlage x x x x Nur großflächige Angebote zulässig Westring - Übrige Lagen BP 50 x x x x x Arrondierung durch nicht-zentrenrel. Kleinflächen Nahversorgungszentren in Planung x x x x Sicherung und Weiterentwicklung der Nahversorgung Sonstige Lagen x x x x x x Einzelhandelsausschluss Nahversorgungs- und zentrenrel. Randsortimente sind bis max. 10 % des Gesamtvorhabens zulässig. Agglomerations- und Gemengelagen kleinflächiger Betriebe sind kumuliert zu betrachten. 40

41 Inhaltsübersicht Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung Angebotssituation Ausgewählte Befunde aus der telefonischen Haushaltsbefragung Marktgebiet und Nachfragepotenzial Entwicklungsrahmen und Strategieempfehlung Zentren- und Standortkonzept Maßnahmenkonzept 41

42 Maßnahmenkonzept/Empfehlungen Umsetzungsorientierte Handlungsempfehlungen Verbindliche Verabschiedung des Einzelhandelsentwicklungskonzepts Baurechtliche Absicherung des Einzelhandelsentwicklungskonzepts Flankierende Hinweise zum Sortimentscontrolling und Flächenmonitoring Aktive Ansprache möglicher Investoren und Einzelhändler Schwerpunktmäßige Ausnutzung des Entwicklungspotenzials in den prägenden Standortlagen von Wildeshausen Einzelbetriebliche Maßnahmen und Engagement der Gewerbetreibenden Übergangsnutzung und Dekorierung von Leerstandsflächen und Leerstandskataster Sicherung und Ausbau der Stadt als Arbeitsplatzstandort Profilierung der Stadt als Wohnstandort Schaffung/Sicherung eines investitions- und wirtschaftsfreundlichen Klimas Kontinuierliche Verbesserung der verkehrlichen Infrastruktur 42