Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Bocholt. Einzelhandels- und Zentrenkonzept - Zwischenbericht für die Offenlage

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1 Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Bocholt Einzelhandels- und Zentrenkonzept - Zwischenbericht für die Offenlage Wissen bewegt. Sandra Emmerling, Geschäftsführende Gesellschafterin Bocholt, im Juni 2018 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh Friedrich-Ebert-Damm Hamburg Germany Dresden Düsseldorf Hamburg Stuttgart Telefon info@dr-lademann-partner.de

2 Inhaltsübersicht Grundlagen - Zeitschiene, Methodik und Untersuchungsumfang Sozioökonomische Rahmendaten, Wettbewerb, Trends Marktgebiet und Nachfragepotenzial, Ergebnisse der telefonischen Haushaltsbefragung Angebotssituation und Versorgungslage - Status quo Strategie der Weiterentwicklung - Zentren- und Standortstruktur Steuerungsempfehlungen und Bocholter Sortimentsliste 2

3 Projektzeitschiene Einzelhandels- und Zentrenkonzept (Stand Mai 2018) Startgespräch und 2. Abstimmungsgespräch 1. Ausschuss für Planung und Bau Februar bis März Laufende Abstimmung (verwaltungsintern) 1. Sitzung der Lenkungsgruppe (Erste Erkenntnisse, Rahmendaten, Einzelhandelsentwicklung im Vergleich) 1. Arbeitskreis (Aufgabenstellung, Einzelhandel Status quo) 3. Abstimmungsgespräch (Angebot Status quo, Ergebnisse Befragung) 2. Sitzung der Lenkungsgruppe (Ergebnisse Befragung, Einzelhandelssituation und Zentren) 4. Abstimmungsgespräch (Austausch Flächenmanagement Innenstadt 2.0) Abstimmungsgespräch (Nahversorgung, Zentrenabgrenzung, Steuerung)

4 Projektzeitschiene Einzelhandels- und Zentrenkonzept (Stand Mai 2018) 3. Lenkungsgruppe (Nahversorgung, Empfehlungen und Ziele) Laufende Abstimmung (verwaltungsintern) 2. Arbeitskreis (Perspektiven ausgewählter Standortlagen; Nahversorgung) 6. Abstimmungsgespräch (Steuerungsempfehlungen, Sonderthemen) Ausschuss für Planung und Bau (Zwischenbericht) Große Veranstaltung (Öffentliche Veranstaltung zu den Ergebnissen) 7. Abstimmungsgespräch (Finale Abstimmung) Ausschuss für Planung und Bau (Vorstellung Ergebnisbericht)

5 Untersuchungsdesign lt. Pflichtenheft Dieses umfasst die Leistungsbausteine: 1. Bestandsanalyse 2. Telefonische Haushaltsbefragung Bevölkerung BOH 3. Telefonische Haushaltsbefragung Marktgebiet BOH 4. Erhebung zum Parkplatzbedarf in der Innenstadt 5. Nahversorgungsbereiche 5.1. Allgemein 5.2. Speziell 6. Zentren Schutz 7. Sortimentsliste 8. Darstellung großflächigen Einzelhandels außerhalb der Innenstadt 9. Grundsätze und Einzelfallgerechtigkeit 10. Darstellung Einzelhandelstrends in Deutschland und Europa 11. Konzept für eine sachgerechte Öffentlichkeitsbeteiligung Hinzu kommt die Aufbereitung der Ergebnisse/Übergabe (Unterlagen, Zwischenund Abschlussbericht sowie Präsentation- und Abstimmungstermine). 5

6 Im Rahmen der gesamtstädtischen Einzelhandelsuntersuchung wurden folgende Primärerhebungen durchgeführt: Bausteine Primärerhebung Bestandserhebung des Einzelhandels und der konsumnahen Angebote (tlw.) Begehungen der Innenstadt und sonst. EH-Standorte Tel. Haushaltsbefragung in Bocholt (N=2.000) und Umland (N=1.000) Expertengespräche (N=10) Startgespräch und 6 weitere Abstimmungsgespräche 3 Sitzungen der Lenkungsgruppe 2 Arbeitskreissitzungen 3 Präsentationstermine in den politischen Gremien Große Veranstaltung (Öffentlichkeit) Einzelhandels- und Zentrenkonzept Bocholt

7 Inhaltsübersicht Grundlagen - Zeitschiene, Methodik und Untersuchungsumfang Sozioökonomische Rahmendaten, Wettbewerb, Trends Marktgebiet und Nachfragepotenzial, Ergebnisse der telefonischen Haushaltsbefragung Angebotssituation und Versorgungslage - Status quo Strategie der Weiterentwicklung - Zentren- und Standortstruktur Steuerungsempfehlungen und Bocholter Sortimentsliste 7

8 Die Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung in Bocholt sind als neutral bis leicht positiv zu bewerten. Einwohner- Entwicklung (Stat.BA) Pendlerströme Erwerbstätigenstruktur Eh-rel. Kaufkraft Tourismus stagnierende Bevölkerungsentwicklung in Bocholt seit 2012 (rd. 0,0 % p.a.). Aktuell: rd Einwohner 2025: rd Einwohner (-0,09 % p.a.) Moderater Einpendlerüberschuss (2016 rd ), seit 2012 leicht negativer Trend Stabile Arbeitslosenquote seit 2013: Ende 2016: rd. 5,0%; deutlich unterhalb dem Schnitt in NRW (7,7%) Kaufkraftkennziffer in Bocholt bei 100,6; im regionalen Vergleich überdurchschnittlich (Kreis Borken 97,6) Zusätzliche Potenziale für den Einzelhandel durch steigende Touristenzahlen; Ankünfte Ende 2016: , Übernachtungen 2016: Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW); Bundesagentur für Arbeit; MB-Research 8

9 Marktanteilsverschiebung im deutschen Einzelhandel: Die aktuelle Steuerungspraxis im LEH befördert das Wachstum der Discounter mit geringer Sortimentsvielfalt. 100% 80% 60% 40% 20% 0% %Pkt +5 %Pkt +1 %Pkt Fachhandel (nichtfilialisiert) Fachhandel (filialisiert) Fachmärkte Kauf- und Warenhäuser Versandhandel SB-Warenhäuser/ Verbrauchermärkte LEH-Discounter Supermärkte/trad. LEH Online-Handel Sonstige Quelle: IfH Retail Consultants 9

10 Die positive Entwicklung des Handelsumsatzes ist v.a. auf den interaktiven Handel zurückzuführen (+8,8 % ). Der stationäre Einzelhandelsumsatz stieg nur um + 4 % p.a. an. Gesamtentwicklung stationärer und interaktiver Handel in Deutschland Netto-Umsatz in Mrd Anteil Interaktiver Handel am Einzelhandelsumsatz in % 6,6% 7,1% ,8% 39 11,0 % ,6% 57 12,1% 12,9% * Ladeneinzelhandel Interaktiver Handel Quelle: HDE sowie BEVH. exkl. digitale Güter. * Prognose 10

11 Inhaltsübersicht Grundlagen - Zeitschiene, Methodik und Untersuchungsumfang Sozioökonomische Rahmendaten, Wettbewerb, Trends Marktgebiet und Nachfragepotenzial, Ergebnisse der telefonischen Haushaltsbefragung Angebotssituation und Versorgungslage - Status quo Strategie der Weiterentwicklung - Zentren- und Standortstruktur Steuerungsempfehlungen und Bocholter Sortimentsliste 11

12 Befragungsgebiet Zone 1: N= 2006 Zone 2: N= 349 Zone 3a: N= 300 Zone 3b: N= 201 Zone 4: N=

13 Die Befragten aus dem Stadtgebiet (Zone 1) zeigen in ihrem Konsumverhalten eine deutliche Orientierung zum eigenen Standort. Einkaufsorientierung der Befragten aus Zone 1 (Stadtgebiet) in % Lebensmittel/Drogeriewaren 98 Bekleidung/ Schuhe/ Lederwaren Elektrobedarf/ elektr. Medien Bücher/ Schreibwaren Haushaltswaren/ Glas-Porzellan Sportbedarf/ Spielwaren, Hobbybedarf Möbel, Haus- und Heimtextilien Bau- und Gartenbedarf % 20% 40% 60% 80% 100% Zone 1 Zone 2 Zone 3a Zone 3b Zone 4 sonstige Orte Online Telefonische Haushaltsbefragung 2018, N=2006 (Werte gerundet) Quelle: Dr. Lademann & Partner 13

14 Die Befragten aus dem Umland (Zone 2) zeigen in ihrem Konsumverhalten eine Orientierung zur eigenen Zone und in die Zone 1 (Stadt Bocholt). Einkaufsorientierung der Befragten aus Zone 2 (Umland) in % Lebensmittel/Drogeriewaren Bekleidung/ Schuhe/ Lederwaren Elektrobedarf/ elektr. Medien Bücher/ Schreibwaren Haushaltswaren/ Glas-Porzellan Sportbedarf/ Spielwaren, Hobbybedarf Möbel, Haus- und Heimtextilien Bau- und Gartenbedarf % 20% 40% 60% 80% 100% Zone 1 Zone 2 Zone 3a Zone 3b Zone 4 sonstige Orte Online Telefonische Haushaltsbefragung 2018, N=349 (Werte gerundet) Quelle: Dr. Lademann & Partner 14

15 Die Befragten aus dem Umland (Zone 3a) zeigen in ihrem Konsumverhalten eine deutliche Orientierung zur eigenen Zone. Einkaufsorientierung der Befragten aus Zone 3a (Umland) in % Lebensmittel/Drogeriewaren Bekleidung/ Schuhe/ Lederwaren Elektrobedarf/ elektr. Medien Bücher/ Schreibwaren Haushaltswaren/ Glas-Porzellan Sportbedarf/ Spielwaren, Hobbybedarf Möbel, Haus- und Heimtextilien Bau- und Gartenbedarf % 20% 40% 60% 80% 100% Zone 1 Zone 2 Zone 3a Zone 3b Zone 4 sonstige Orte Online Telefonische Haushaltsbefragung 2018, N=300 (Werte gerundet) Quelle: Dr. Lademann & Partner 15

16 Die Befragten aus dem Umland (Zone 3b) zeigen in ihrem Konsumverhalten eine deutliche Orientierung zur eigenen Zone sowie Abflüsse in die Zone 1. Einkaufsorientierung der Befragten aus Zone 3b (Umland) in % Lebensmittel/Drogeriewaren Bekleidung/ Schuhe/ Lederwaren Elektrobedarf/ elektr. Medien Bücher/ Schreibwaren Haushaltswaren/ Glas-Porzellan Sportbedarf/ Spielwaren, Hobbybedarf Möbel, Haus- und Heimtextilien Bau- und Gartenbedarf % 20% 40% 60% 80% 100% Zone 1 Zone 2 Zone 3a Zone 3b Zone 4 sonstige Orte Online Telefonische Haushaltsbefragung 2018, N=201 (Werte gerundet) Quelle: Dr. Lademann & Partner 16

17 Die Befragten aus dem Umland (Zone 4) zeigen in ihrem Konsumverhalten eine deutliche Orientierung zur eigenen Zone. Einkaufsorientierung der Befragten aus Zone 4 (Umland) in % Lebensmittel/Drogeriewaren Bekleidung/ Schuhe/ Lederwaren Elektrobedarf/ elektr. Medien Bücher/ Schreibwaren Haushaltswaren/ Glas-Porzellan Sportbedarf/ Spielwaren, Hobbybedarf Möbel, Haus- und Heimtextilien Bau- und Gartenbedarf % 20% 40% 60% 80% 100% Zone 1 Zone 2 Zone 3a Zone 3b Zone 4 sonstige Orte Online Telefonische Haushaltsbefragung 2018, N=163 (Werte gerundet) Quelle: Dr. Lademann & Partner 17

18 Bei den Befragten aus dem Umland zeigt sich eine deutliche Abkehr von Bocholt bei den aperiodischen Sortimenten. Veränderung der Einkaufsorientierung der Befragten aus dem Umland in den letzten 3 Jahren in % Lebensmittel/Drogeriewaren % Bekleidung/Textilien % Elektrobedarf/ elektr. Medien % Bücher Schreibwaren % Haushaltswaren/ Glas-Porzellan-Keramik % Sportbedarf/ Spielwaren, Hobbybedarf % Möbel, Haus- und Heimtextilien % Bau- und Gartenbedarf % 0% 20% 40% 60% 80% 100% weniger oft genauso oft öfter Telefonische Haushaltsbefragung 2018, n=1013 (Werte gerundet) Quelle: Dr. Lademann & Partner 18

19 Marktgebiet des Bocholter Einzelhandels Das Kundenpotenzial im Marktgebiet wird sich bis zum Jahr 2025 um gut Einwohner verringern. Aktuell liegt das Kundenpotenzial noch bei rd Einwohnern. Marktgebiet des Einzelhandels in Bocholt Bereich Zonen Bocholt Zone direktes Umland Zone weiteres Umland Zone 3a Niederlande Zone 3b Einzugsgebiet Gesamt Quelle: Eigene Berechnungen der Dr. Lademann & Partner GmbH. 19

20 Das Nachfragepotenzial in Bocholt wird sich bis zum Jahr 2025 um rund 15 Mio. auf 2,74 Mrd. verringern. Einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial (i.w.s) im Marktgebiet der Stadt Bocholt NFP in Mio Zone 3b Zone 3a Zone 2 Zone 1 nach Räumen NFP in Mio nach Branchengruppen kurzfristiger Bedarf mittelfristiger Bedarf langfristiger Bedarf Quelle: Dr. Lademann & Partner 20

21 Es sind vor allem Sortimente mit mittel- bis langfristiger Bedarfshäufigkeit, die von dem Nachfrageabfluss betroffen sind. Abfluss in den Online-Handel pro Kopf 690 im Jahr. Einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial (Abfluss nicht stationärer Handel) 8% 6% Kurzfristiger Bedarf 7% Bekleidung/ Schuhe 31% 2% 2% 17% 27% Spielwaren/Hobbybedarf, Sport, Bücher Hausrat, GPK Schmuck, Uhren, Optik Elektrobedarf Möbel/ Haus- und Heimtextilien Bau- und Gartenbedarf/Tierbedarf Quelle: Dr. Lademann & Partner, Eigene Berechnungen 21

22 Ein in der Nachbarschaft gelegener Lebensmittelmarkt ist den Befragten mit rd. 78 % wesentlich wichtiger als ein vielfältiges Angebot. 22% 78% Ein in der Nachbarschaft gelegener Lebensmittelmarkt Eine größere Angebotsvielfalt innerhalb eines Lebensmittelmarktes Telefonische Haushaltsbefragung 2018, n=2006 (Werte gerundet) 22

23 Eigenbindung des Lebensmitteleinzelhandels in den Bocholter Siedlungsräumen 23

24 Die Stellung des LEH in Bocholt zeigt einerseits eine erhöhte Marktstellung einzelner SR. Sie sind in der Lage größere Teilräume von BOH anzusprechen. Hinzu kommen noch überörtliche Streuumsätze. Marktstellung Gegenüberstellung der Marktstellung des LEHs in Bocholt nach Siedlungsbereichen (ohne überörtliche Umsätze) Siedlungsbereich (SR) SB-Märkte Kundenherkunft im eigenen SR in % Abschöpfung im eigenen SR in % Anzahl an SR mit Kundenherkunft > 10 % Anzahl an SR mit Abschöpfung > 10 % Innenstadt Netto 36% + + o Bocholt Nord Aldi Süd + Rewe* 22% Stenern Edeka Elskamp (2x) 37% Bocholt Ost (nördl. Münsterstr.) Edeka Frericks + Penny 32% Bocholt Ost (südl. Münsterstr.) Netto 91% o o o Bocholt Südost/ Fildeken Edeka Görkes 46% + + o Bocholt Süd Real + Aldi + Lidl + Biomarkt 13% Bocholt West/Feldmark Netto 58% o + o Bocholt West/Löverick Norma, Penny, Edeka Reuling 59% o ++ o Bocholt Nordwest/Holtwick/Spork Edeka Harmeling + Aldi 39% Mussum/Biemenhorst Edeka Elskamp + Netto 56% Lowick/Liedern Edeka Elskamp+ Aldi 36% Suderwick Penny + Edeka Harmeling 77% + + o Hemden Barlo Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage der tel. Haushaltsbefragung,

25 andererseits weisen zahlreiche SR nur eine vorrangige Quartiersversorgungsfunktion auf. Zugleich kann dort nur moderate Marktstellung erreicht werden. Nennenswerte Nachfrageabflüsse sind die Folge davon. Quartiersversorger 25

26 Inhaltsübersicht Grundlagen - Zeitschiene, Methodik und Untersuchungsumfang Sozioökonomische Rahmendaten, Wettbewerb, Trends Marktgebiet und Nachfragepotenzial, Ergebnisse der telefonischen Haushaltsbefragung Angebotssituation und Versorgungslage - Status quo Strategie der Weiterentwicklung - Zentren- und Standortstruktur Steuerungsempfehlungen und Bocholter Sortimentsliste 26

27 Die Bocholter Einzelhandelsstruktur wird insbesondere durch Angebote des mittel- und langfristigen Bedarfs geprägt. Umsatzseitig prägt der kurzfristige Bedarf. Branchenstruktur des Einzelhandels in Bocholt Anzahl der Betriebe (526) Verkaufsfläche in qm ( ) Umsatz in Mio. (515) % 20% 40% 60% 80% 100% kurzfristiger Bedarf mittelfristiger Bedarf langfristiger Bedarf Quelle: Dr. Lademann & Partner 27

28 Die Bocholter Einzelhandelsstruktur weist ein deutlichen Verlust von Einzelhandelsbetrieben und Verkaufsfläche auf. Entwicklung des Einzelhandels in der Stadt Bocholt VKF Dichte in qm/tew 2018: (ohne GH): Großhandelsfläche VKF in qm Anzahl der Betriebe Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen der Dr. Lademann & Partner GmbH. Werte gerundet.; Einzelhandelskonzept Stadt Bocholt

29 Die Verkaufsfläche in den übrigen Siedlungsbereichen hat sich seit 9 Jahren überwiegend verringert. Verkaufsfläche nach Siedlungsbereichen * * Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen der Dr. Lademann & Partner GmbH. Werte gerundet. * ohne Großhandel 29

30 Die Anzahl an Einzelhandelsbetrieben sank v.a. bei Angeboten klassischer Innenstadtleitsortimente. Die Verkaufsfläche entwickelte sich v.a. bei Medien/Technik und GPK/Hausrat rückläufig. Einzelhandelsstruktur nach Warengruppen im Vergleich CIMA-Warengruppen Anz. der Betriebe 2011 Anz. der Betriebe 2018 Verkaufsfläche in m² 2011 Verkaufsfläche in m² 2018 Periodischer Bedarf Persönlicher Bedarf Medien und Technik Spiel, Sport, Hobby Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat Einrichtungsbedarf Baumarktspez. Sortimente (inkl. Garten) Einzelhandel insgesamt Quelle: Eigene Darstellung nach Dr. Lademann & Partner 2018 und CIMA abzgl. Großhandel Periodischer Bedarf = stabil Baumarktsortiment = stabil 30

31 Sortimentsstruktur des Einzelhandels in Bocholt (rd qm VKF) Kurzfristiger Bedarf Bekleidung/ Schuhe Spielwaren/Hobbybedarf, Sport, Bücher Hausrat, GPK Schmuck, Uhren, Optik Elektrobedarf Möbel/ Haus- und Heimtextilien Bau- und Gartenbedarf/Tierbedarf Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen der Dr. Lademann & Partner GmbH. Werte gerundet. 31

32 Umsatzstruktur des Bocholter Einzelhandels 2018 (rd. 515 Mio. ) 41,6 49,2 Kurzfristiger Bedarf Bekleidung/ Schuhe Spielwaren/Hobbybedarf, Sport, Bücher 12,0 39,6 231,5 Hausrat, GPK 8,7 45,6 Schmuck, Uhren, Optik Elektrobedarf 86,3 Möbel/ Haus- und Heimtextilien Bau- und Gartenbedarf/Tierbedarf Quelle: Dr. Lademann & Partner 32

33 Räumlich-funktional sind drei Standortkategorien ausgebildet: Innenstadt / Zentren Ergänzungsstandorte Sonstige Lagen Räumlich-funktionale Struktur des Einzelhandels in Bocholt kurzfristiger Bedarf mittelfristiger Bedarf langfristiger Bedarf % 20% 40% 60% 80% 100% Innenstadtzentrum NVZ 2018 Bestandsagglomerationen Streulagen qm VKF qm VKF qm VKF qm VKF Quelle: Dr. Lademann & Partner 33

34 Die Innenstadt erreicht bei einem Anteil von durchschnittlich rd. 38 % nicht in allen Segmenten die notwendige Dominanz. Verkaufsflächenanteil der Innenstadt 100% 80% 12% 33% 34% 9% 60% 77% 63% 91% 64% 98% 40% 88% 67% 66% 20% 0% 23% 37% 36% 2% Quelle: Dr. Lademann & Partner Innenstadt übriges Stadtgebiet 34

35 Nahversorgungssituation Verkaufsflächendichte kurzfristiger Bedarf 565 qm VKF je EW Strukturprägender LEH: Ø qm VKF/Laden [780 qm o. SBW] - 1 SB-Warenhaus - 5 kl. Verbrauchermärkte - 6 Supermärkte -13 LM-Discounter Räumliche Versorgungslücken, insbesondere im ländlich geprägten Stadtgebiet (Norden) Quelle: Dr. Lademann & Partner 35

36 Die Verkaufsflächendichte in Bocholt weist auf eine abnehmende Angebotsvielfalt hin. Über alles sind auf Ebene der Bedarfsstufen keine offensichtlichen Angebotslücken zu erkennen. Verkaufsflächenausstattung der Gesamtstadt in qm je Einwohner Flächenausstattung in qm je Einwohner langfristiger Bedarf mittelfristiger Bedarf kurzfristiger Bedarf 36

37 Die Branchenzentralitäten deuten sortimentsübergreifend nicht auf Angebotsschwächen hin. Gewisse Ausbaupotenziale sind aufgrund mittelzentraler Versorgungsfunktion und Grenzhandel gegeben. Einzelhandelszentralität (in %)

38 Inhaltsübersicht Grundlagen - Zeitschiene, Methodik und Untersuchungsumfang Sozioökonomische Rahmendaten, Wettbewerb, Trends Marktgebiet und Nachfragepotenzial, Ergebnisse der telefonischen Haushaltsbefragung Angebotssituation und Versorgungslage - Status quo Strategie der Weiterentwicklung - Zentren- und Standortstruktur Steuerungsempfehlungen und Bocholter Sortimentsliste 38

39 Strategieempfehlung: Konzentration auf die Zentren - Strategie der räumlich-funktionalen Arbeitsteilung: Erhöhung der Gesamtausstrahlung durch unterschiedliche Standortprofile Innenstadtzentrum (ZVB Innenstadt) als wichtigster Einzelhandels- Standort: Konzentration der nahversorgungs- und zentrenrelevanten Angebote mit Fachgeschäftscharakter und/oder mit gesamtstädtischer Bedeutung + Nahversorgungszentren (Münsterstraße/Roonstraße; Birkenallee, Lowick, Suderwick, Holtwick, Löverick, Stenern [Neu]) und Privilegierte Nahversorgungs- Standorte (Stenern (alt), Feldmark, Hochfeld, Fildeken) als ergänzende Wohngebietsversorgung (Nahversorgung) + Bestandsagglomerationen (Sonderstandorte Welfenstraße; Westendkreisel) als fachmarktorientierte Standorte für den autoorientierten Versorgungseinkauf (Bestandsagglomeration) Gleichzeitig restriktive und kritische Bewertung von Vorhaben in Streulagen Quelle: Dr. Lademann & Partner 39

40 Orientierung der künftigen Einzelhandelsentwicklung an den Prinzipien der räumlich-funktionalen Arbeitsteilung Erhöhung der Gesamtausstrahlung durch eine unterschiedliche Profilierung der Einzelhandelsstandorte einer Stadt dezentralen Konzentration Ein auf wenige Standorte konzentriertes Einzelhandelsangebot generiert eine deutlich größere Sogwirkung als ein stark zersplittertes Einzelhandelsgefüge 40

41 Hauptansatzpunkte der Flächenentwicklung in Bocholt Wachstumsfaktoren Defizitfaktoren Bevölkerungsentwicklung und demografischer Wandel Pro-Kopf-Nachfrage Betriebsformenwandel Grenzhandel Verkaufsflächenentwicklung in Bocholt bis 2025 Mittelzentrale Versorgungsfunktion Zentralitätsdefizite Strukturelle Defizite Räumliche Versorgungslücken hat Einfluss auf die Entwicklung in Bocholt hat keinen Einfluss auf die Entwicklung in Bocholt 41

42 Was ist ein zentraler Versorgungsbereich? Der Begriff zentraler Versorgungsbereich Begriff Versorgungsbereich Räumlich abgrenzbarer Bereich, dem eine bestimmte Versorgungsfunktion zukommt Bereich umfasst in der Regel neben Einzelhandelsbetrieben auch Dienstleistungsbetriebe und sonstige Nutzungen Begriff zentral Dem Bereich muss die Funktion eines Zentrums zukommen, das die Versorgung des gesamten Gemeindegebietes oder eines Teilbereiches mit einem bestimmten Spektrum an Waren und sonstigen Dienstleistungen funktionsgerecht sicherstellt Quelle: Kuschnerus

43 Zentrenübersicht 1 ZVB Innenstadt 6 Nahversorgungszentren 1 perspektivisches Nahversorgungszentrum 2 Bestandsagglomerationen 4 Privilegierte Nahversorgungsstandorte Quelle: Dr. Lademann & Partner 43

44 Sicherung der qualifizierten Nahversorgung über 8 Zentren und 4 Privilegierte Nahversorgungsstandorte Konsequenz: Keine Nachverdichtung mit LEH > 250 qm VKF in Streulagen vorgesehen! 44

45 Orientierungswerte für Ausstattung nach Zentren-/ Standortkategorien - Untergrenzen / Obergrenzen - Kriterium Innenstadtzentrum Nahversorgungszentrum Privilegierter Nahversorgungsstandort FMA Nahversorgungsrelevante VKF > qm VKF > 1 VM ab qm VKF, > 2 Drogeriemärkte > bis <2.500 qm VKF, 2 LM-Märkte qm VKF 1 LM-Markt Nein (nur Randsortiment) Zentrenrelevante VKF > qm VKF Arrondierendes Angebot mit < 250 qm VKF/ Laden Nein (nur Randsortiment) Nein (nur Randsortiment) Nicht zentrenrelevante VKF optional optional optional Angebotsschwerpunkt Sonstige konsumnahe Nutzungen Sehr hoher Besatz / Multifunktionalität Besatz der täglichen Nachfrage optional Sehr gering Ansiedlungen in sonstigen Lagen einschl. der Angebote an den Verkehrsachsen unterliegen den Steuerungsregeln (Vorgabe für Orientierungswerte nicht sinnvoll). 45

46 Status quo Gesamtverkaufsfläche: m² 31% 15% 54% Empfehlung (u.a.) Umsetzung P&C Neubau Ansiedlung Fashion-Anbieter Ansiedlung Vollsortimenter Flächenmanagement fortführen / Maßnahmen umsetzen 46

47 Nutzungsstruktur der Innenstadt (ca. 517 Betriebe) kurzfristiger Bedarf mittelfristiger Bedarf langfristiger Bedarf Gastronomie Gesundheitsdienstleistung Handwerkliche Dienstleistungen Kreditinstitute/ Versicherung Bedeutende öffentliche Einrichtungen Einzelhandel nach Branchenschwerpunkt Konsumnahe Nutzungen Sonstige Dienstleistungen soziale & kirchliche Einrichtungen Beratungsdiesntleistungen Inaktive Flächen im EG Quelle: Dr. Lademann & Partner 47

48 Der Verkaufsflächenschwerpunkt entfällt auf die Neustadt von Bocholt, wenngleich auch die übrigen Teillagen über eine homogene Verteilung des Gewicht besitzen. Gesamt VKF: qm Gesamt EH-Umsatz: 216 Mio. Relation von Umsatz Innenstadt / Kaufkraft in Bocholt: 50% 48

49 Befunde aus der Parkraumerhebung Gesamtanzahl erfasster Stellplätze: 58 Davon gebührenfrei 27 Davon gebührenpflichtig 31 Gesamt-Kapazität erfasster Stellplätze: Davon gebührenfrei 528 Davon gebührenpflichtig

50 Befunde aus der Parkraumerhebung 50

51 Status quo Gesamtverkaufsfläche: m² 2% 21% 77% Empfehlung Erweiterung Edeka / Neuordnung Stellplätze prüfen Absicherung Penny / Erweiterung sowie Erneuerung Stellplätze 51

52 Status quo Gesamtverkaufsfläche: m² 2% 1% 97% Empfehlung Keine offensichtlichen Erweiterungsflächen vorhanden Absicherung Magnetbetriebe 52

53 Status quo Gesamtverkaufsfläche: m² 2% 17% 81% Empfehlung Erweiterung Edeka / Neuordnung Stellplätze prüfen Eignung der sich räumlich an ZVB anschmiegenden Areale prüfen 53

54 Status quo Gesamtverkaufsfläche: m² 16% 84% Empfehlung Sicherung der Bestandsbetriebe Keine Erweiterung oder Neuansiedlung erforderlich / tragfähig 54

55 Status quo Gesamtverkaufsfläche: m² 49% 39% 12% Empfehlung Erweiterung Edeka (durch Getränkemarkt) resp. Stellplätze zur Entlastung Verfügbarkeit der innerhalb des ZVB liegenden Areale prüfen Aufgrund heutiger Stärke des NVZ kein Ausbau durch weiteren LEH 55

56 Status quo Gesamtverkaufsfläche: m² 2% 16% 82% Empfehlung Erweiterung Edeka / Neuordnung Stellplätze prüfen Stärkung der nahversorgungsrelevanten Sortimente Flächenüberhang im Umfeld verhindern (kein zusätzlicher SB-Markt in Holtwick) 56

57 Status quo Empfehlung Umsetzung des B-Plan- Entwurfs für SB-Markt mit qm VKF (durch Zusammenlegung entstehendes VKF Delta +600 qm). Zentrumstypische Nutzungen des täglichen Bedarfs vorhalten (Mischgebiet) 57

58 Die Nahversorgungszentren Stenern (alt), Feldmark, Hochfeld und Fildeken werden zukünftig als Besondere / Privilegierte Nahversorgungsstandorte geführt. 58

59 Die Nahversorgungszentren Stenern (alt), Feldmark, Hochfeld und Fildeken werden zukünftig als Besondere / Privilegierte Nahversorgungsstandorte geführt. 59

60 Status quo Gesamtverkaufsfläche: m² 21% 8% 71% Empfehlung Planerisch nicht erwünschte Bestandsagglomeration Begrenzung der EH-Anbieter in der FMA und angrenzend auf den Status quo Umfang an zentrentypischen Angeboten begrenzen 60

61 Status quo Gesamtverkaufsfläche: m² 38% 42% 21% Empfehlung Planerisch nicht erwünschte Bestandsagglomeration Umfang an nahversorg.-/ zentrenrel. Angeboten begrenzen Neu aufgestellter B-Plan gibt Richtlinie vor 61

62 Bestand: Einzelhandel in sonstigen Lagen Münsterstraße Werther Straße Franzstraße/ Im Königsesch/ Industriestr. Dingender Straße/ Kaiser-Wilhelm-Straße 62

63 Bestand: Tierfutterund Getränkefachmärkte Fressnapf Quiko 63

64 Inhaltsübersicht Grundlagen - Zeitschiene, Methodik und Untersuchungsumfang Sozioökonomische Rahmendaten, Wettbewerb, Trends Marktgebiet und Nachfragepotenzial, Ergebnisse der telefonischen Haushaltsbefragung Angebotssituation und Versorgungslage - Status quo Strategie der Weiterentwicklung - Zentren- und Standortstruktur Steuerungsempfehlungen und Bocholter Sortimentsliste 64

65 Übersicht über die Vorgaben der Landesplanung von NRW - zu beachten bei kommunaler Einzelhandelssteuerung - LEP NRW Ziel: Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen Ziel: Standorte des großflächigen Einzelhandels mit zentrenrelevanten Kernsortimenten nur in ZVB); Ausnahme, wenn innerhalb ZVB nicht möglich + nahversorgungsrelevantes Vorhaben + keine Beeinträchtigung von ZVB Ziel: Beeinträchtigungsverbot Grundsatz: Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche Ziel: Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Standort, relativer Anteil zentrenrelevanter Randsortimente Grundsatz: Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche zentrenrelevanter Randsortimente Ziel: Überplanung von vorhandenen Standorten mit großflächigem Einzelhandel Ziel: Einzelhandelsagglomerationen (..) 65

66 Übersicht über die bisherigen Ansiedlungsleitsätze (Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Bocholt 2011) EHK 2011 Grundsatz I: Grundsatz II: Nahversorgungs- und zentrenrelevante Kernsortimente Prägende Anbieter nahversorgungsrelevanter Sortimente Grundsatz III: Großflächiger nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel Grundsatz IV: Zentrenrelevante Randsortimente bei nicht-zentrenrel. großfl. EH-Betrieben Grundsatz V: Großflächiger nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel Grundsatz VI: FMA sind Bestandsagglomerationen Grundsatz VII: Großflächiger nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel Grundsatz VIII: Ausnahmeregel für atypische Betreiberkonzepte Grundsatz IX: Entwicklung strategischer Einzelhandelsbrachen in der Innenstadt Grundsatz X: Kleinflächiger nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel Grundsatz XI: Handwerkerprivileg zentrenrel. Sortimente Überprüfung der Grundsätze auf Aktualität und Vollständigkeit sowie Neuordnung nach Zentrenrelevanz / Standortkategorien 66

67 Steuerungsregeln - Fortschreibung 2018 Vormals G I + II NEU: Grundsatz 1: Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten sind zukünftig nur in ZVB zulässig. Prioritäre Ansiedlung von nahversorgungsrelevanten Sortimente in räumlich abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichen (ein Innenstadtzentrum sowie sieben Nahversorgungszentren). V.a. Lebensmittelbetriebe ab 800 qm Gesamtverkaufsfläche sind zur Vitalität und Zukunftsfähigkeit von zentralen Versorgungsbereichen erforderlich. Dabei sollte die Dimensionierung eines Gesamtvorhabens und die Gesamtausstattung eine der Versorgungsfunktion des Zentrums entsprechende Größenordnung nicht überschreiten. Es sind die Orientierungswerte der einzelnen Zentren(kategorien) anwendungsrelevant. Nachgeordnet Zulassung von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten an solitären Standorten (privilegierte Nahversorgungsstandorte) außerhalb der räumlich abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche. Begründung: Sie dienen der Nahversorgung der Wohnbevölkerung im Nahbereich und lassen keine Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche erwarten. Es sind die Orientierungswerte der einzelnen privilegierten Standorte resp. Siedlungsräume anwendungsrelevant. Vorhaben mit dem Schwerpunkt nahversorgungsrelevanter Sortimente bis < 250 qm VKF sind als Bocholter Laden davon ausgenommen und in integrierten Lagen (i.d.r. MK/MU/MI und WA [BauNVO]) allgemein kompatibel. Ausschluss in den übrigen Lagen: Aufgrund der Gefahr einer Zersplitterung des Angebots ist nahversorgungsrelevanter Einzelhandel als Hauptsortiment in Bereichen für gewerbliche und industrielle Nutzungen (GIB bzw. in GE und GI [BauNVO]) möglichst sowie in Bestandsagglomerationen generell auszuschließen. 67

68 Steuerungsregeln - Fortschreibung 2018 Vormals G I + II NEU: Grundsatz 1: Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten sind zukünftig nur in ZVB zulässig. Für Einzelhandelsvorhaben außerhalb der Innenstadt ab 250 qm Gesamtverkaufsfläche (bei NVZ ab 800 qm VKF), sind folgende additiv verknüpfte Nachweise zu erbringen: Keine Beeinträchtigung: Verträglichkeitsnachweis für den jeweiligen Einzelfall, dass keine Beeinträchtigung der zentralen Versorgungsbereiche und der verbrauchernahen Versorgung (=Standorte im ASB) induziert werden. Maßvolle Dimensionierung: Die Verkaufsfläche eines Vorhabens sollte unter Beachtung der bereits bestehenden Angebote in den Zentren auf das Nachfragepotenzial im Nahbereich ausgerichtet sein. Als Ausnahme von dem Grundsatz der maßvollen Dimensionierung können im Einzelfall qualifizierte Nahversorger mit einem über den üblichen Einzelhandel deutlich hinausgehenden Konzept gelten, solange sie sich nachweisbar als städtebaulich und raumordnerisch verträglich erweisen. Kein wesentlicher Kaufkraftabzug aus Zentren: Vorhaben, die in räumlicher Nachbarschaft zu zentralen Versorgungsbereichen liegen, tragen nicht zu einer deutlichen Verbesserung der Nahversorgung bei und begrenzen die Entwicklungsmöglichkeiten der räumlich abgegrenzten Zentren. Der Grundsatz 1 ist für sämtliche Lebensmittel- und Getränkemärkte (u.ä.) von Relevanz. Es wird auf die Orientierungswerte der Ausstattung nach den einzelnen Zentren-/ Standortkategorien in Bocholt verwiesen. 68

69 Steuerungsregeln - Fortschreibung 2018 Vormals G I NEU: Grundsatz 2: Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten sind nur im Hauptzentrum Innenstadt und eingeschränkt in den Nahversorgungszentren zulässig. Prioritär sind zentrenrelevante Sortimente auf den ZVB Innenstadt zu konzentrieren. Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten sind ausdrücklich der Innenstadt vorbehalten. Auch Kleinflächen sind vorzugsweise auf die Innenstadt zu lenken. Nachgeordnet sind kleinstflächige Betriebe i.s.d. Bocholter Ladens < 250 qm VKF mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten in den Nahversorgungszentren zulässig, da von diesen zulasten anderer Zentren keine negative Wirkung ausgeht. Sofern negative städtebauliche Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche ausgeschlossen werden können, ist eine Überschreitung der Dimensionierung bei zentrenrelevanten Betrieben möglich, sofern die Festsetzung als Sondergebiet (z.b. bei atypischen Konzepten) oder bei Vorhaben in MK (im ZVB) erfolgt. Mit Einschränkung gilt dies auch für MU (BauNVO) und im Einzelfall in sonstigen Baugebietstypen (sofern Lage im ZVB). Ansammlungen von kleinflächigen Einzelhandelsbetrieben sowie Standortverbünde sind außerhalb der Zentren summarisch zu betrachten. 69

70 Steuerungsregeln - Fortschreibung 2018 Vormals G I NEU: Grundsatz 2: Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten sind nur im Hauptzentrum Innenstadt und eingeschränkt in den Nahversorgungszentren zulässig. Ziel des Einzelhandelskonzepts ist es, die abgegrenzten Zentren hinsichtlich der jeweils zugewiesenen Funktion zu sichern und weiterzuentwickeln. Vor dem Hintergrund der Strategie Konzentration auf die Zentren ist somit eine konsequente Steuerung von zentrenrelevanten Sortimenten vorzunehmen. Ausschluss in den übrigen Lagen: Die Lage eines Vorhabens im Ergänzungsstandort (Bestandsagglomeration) oder in Bereichen für gewerbliche und industrielle Nutzungen (GIB bzw. in GE und GI [BauNVO]) steht den Zielen der Einzelhandelsentwicklung entgegen. Ausnahme: Außerhalb des räumlich abgrenzten zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt können Einzelhandelsbetriebe mit maximal 250 qm VKF mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten in den Nahversorgungszentren ausnahmsweise zugelassen werden, sofern diese der Versorgung im Stadtteil bzw. im Nahbereich dienen. Im Einzelfall ab 250 qm VKF/Betrieb ist ein Verträglichkeitsnachweis zu erbringen, ob keine Negativauswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche zu erwarten sind. 70

71 Steuerungsregeln - Fortschreibung 2018 Vormals G III, IV, V, X NEU: Grundsatz 3: Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten werden vorrangig an den ZVBs sowie in Ergänzungsstandorten (Bestandsagglomerationen) angesiedelt. Prioritär sind nicht-zentrenrelevante Sortimente auf die Innenstadt und räumlich abgrenzten Ergänzungsstandorte im Stadtgebiet zu lenken, um Agglomerationseffekte zu erschließen. Nachgeordnet* können nicht-zentrenrelevante Betriebe auch an anderen Standortlagen zugelassen werden, die einzelhandelsseitig vorgeprägt sind. Neben zentralen Versorgungsbereichen sind in der Regel auch sonstige Lagen in Allgemeinen Siedlungsbereichen (ASB) und im Bereich der einzelhandelsseitig vorgeprägten Verkehrsachsen geeignet. Aufgrund der umfangreichen Flächenreserven in den o.g. Standortlagen inkl. der Bestandsagglomerationen sind außerhalb der räumlich abgegrenzten Standorte in Gewerbe- und Industriegebieten (GIB) nicht-zentrenrelevante Betriebe als Neuansiedlung möglichst zu begrenzen (kleinflächig). Die Überprüfung und Anpassung von relevanten Bebauungsplänen wird empfohlen. Zentren- und nahversorgungsrelevante Neben- und Randsortimente sind außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche (max. 800 qm Verkaufsfläche) zu begrenzen. Diese sollten je Sortiment < 250 qm VKF nicht überschreiten. * Hinweis: Kfz-Handel und großhandelsähnliche Betriebe unterliegen nicht den Steuerungsregeln für Einzelhandelsbetriebe (Grenzfälle sind nach Grundsatz 4a bzw. b zu bewerten). 71

72 Steuerungsregeln - Fortschreibung 2018 Vormals G XI NEU: Grundsatz 4a: Handwerkerprivileg Verkaufsstätten von produzierenden, reparierenden, weiterverarbeitenden Handwerksbetrieben sowie vergleichbare Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe können auch ausnahmsweise in Gewerbe- und Industriegebieten (GIB) zugelassen werden, sofern eine räumliche Zuordnung zum Hauptbetrieb besteht, ein betrieblicher Zusammenhang vorliegt, diese flächenmäßig dem Hauptbetrieb deutlich* untergeordnet ist und diese eine übliche** Dimensionierung nicht überschreitet. * Geringfügig = 10 % (max. 250 qm) ** es wird empfohlen bei nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten das bisherige Planungsverständnis der Stadt BOH (Deckelung bei 100 qm VKF) anzuwenden. 72

73 Steuerungsregeln - Fortschreibung 2018 Vormals G VII NEU: Grundsatz 4b*: Bestandssicherung Bestehende Einzelhandelsbetriebe außerhalb der ZVB und der Bestandsagglomerationen können ihre Verkaufsfläche erweitern, wenn dies der langfristigen Sicherung ihres Standortes dient und sich diese Erweiterung nicht negativ auf die zentralen Versorgungsbereiche auswirkt (max. Anteil von +10 %, im Gültigkeitszeitraum des EHZKs). Es bedarf einer städtebaulich und raumordnerisch verträglichen Ausgestaltung (ab 800 qm Gesamt-VKF des Vorhabens Verträglichkeitsnachweis; außerhalb SO/MK-Gebieten nur kleinflächiger Einzelhandel möglich). Bei bestehenden Einzelhandelsbetrieben in Zentren, in Ergänzungsstandorten oder privilegierten Nahversorgungsstandorten (ohne sonstige Lagen) ist eine Umnutzung und Erweiterung bestehender Angebote zugunsten nichtzentrenrelevanter Sortimente grundsätzlich möglich. Ein Betreiberwechsel innerhalb des genehmigten Sortiments bleibt davon unberührt. * Hinweis: Grundsatz 4b Bestandssicherung ist nur anzuwenden, wenn ein Vorhaben nach Grundsatz 1 bis 4a nicht kompatibel ist. 73

74 Sortimentsliste Zur Zentrenrelevanz von Sortimenten ("Bocholter Sortimentsliste") nahversorgungsrelevant** WZ 2008* zentrenrelevant WZ 2008* nicht-zentrenrelevant WZ 2008* Nahrungs- und Genussmittel 47.2 Bekleidung, Wäsche Möbel, Küchen aus Getränke Lederwaren, Schuhe aus Camping und Zubehör aus Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel aus Haushaltswaren aus Bettwaren, Matratzen Pharmazeutika, Reformwaren Glas, Porzellan, Keramik Leuchten/ Lampen aus Schnittblumen aus Geschenkartikel aus Rolläden, Markisen aus Zeitungen, Zeitschriften Spielwaren Bodenbeläge, Teppiche, Tapeten, Fliesen aus aus Optik, Augenoptik, Hörgeräte aus Kfz- und Motorradzubehör Uhren, Schmuck Sanitärbedarf aus Sportartikel (ohne Sportgroßgeräte) aus Gartenbedarf, Gartenmöbel, Pflanzen aus aus Sportbekleidung, Sportschuhe aus Elektrogroßgeräte, Installationsmaterial aus aus Bücher, Papier, Schreibwaren Büromöbel aus Elektrokleingeräte aus Fahrräder und Zubehör Computer und Zubehör aus aus Kinderwagen aus Unterhaltungselektronik Maschinen, Werkzeuge aus Bild- und Tonträger Bauelemente, Baustoffe aus Telekommunikation und Zubehör Eisenwaren, Beschläge aus Foto Farben, Lacke aus Heimtextilien aus Kamine, Kachelöfen aus Handarbeitsbedarf, Kurzwaren, Stoffe aus Tierfutter aus Bettwäsche aus sonstiger zoologischer Bedarf und lebende Tiere Gardinen aus Sanitätsbedarf Musikinstrumente und Zubehör Kunstgewerbe, Bilder, Bilderrahmen aus Angeln, Waffen, Jagdbedarf aus aus Erotikartikel aus Parfümerie- und Kosmetikartikel aus Quelle: Dr. Lademann & Partner. * Klassifikation der Wirtschaftszweige des Statistischen Bundesamtes, Ausgabe 2008 ** zugleich auch zentrenrelevant. Nicht aufgeführte Sortimente sind dem nicht-zentrenrelevanten Bedarf zuzuordnen. 74

75 Ausblick: Die nächsten Schritte Zwischenbericht EHZK Ausschuss für Planung und Bau Offenlage des Einzelhandelsund Zentrenkonzepts Vorstellung Ergebnisse Flächenmanagement 2.0 Innenstadt Vorstellung Ergebnisse Einzelhandels- und Zentrenkonzept 7. Abstimmungsgespräch (Finale Abstimmung zum EHZK) :00 Uhr :30 Uhr Ergebnisberichte Einzelhandelsstudien (Gemeinsame Sitzung der Ausschüsse: Planung und Bau + Verkehrs- und Wirtschaftsförderung)

76 Zeit für Ihre Rückfragen und Anregungen! Sandra Emmerling Geschäftsführende Gesellschafterin Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh Friedrich-Ebert-Damm Hamburg Altmarkt 10d Dresden Prinzenallee Düsseldorf Königstraße 10c Stuttgart 76