REPORT Ausgabe April 2011

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1 INTER-POOL REPORT Ausgabe April 2011 Liebe Leser! Als offizieller Alliance-Partner des weltweit tätigen Immobilienunternehmens Cushman & Wakefield möchten wir in dieser Ausgabe das Paradeunternehmen vorstellen und beleuchten die Vorteile, die diese Partnerschaft für unsere Klienten bringt. Weiters haben die Wirtschaftsprüfer der Kanzlei LeitnerLeitner die neuen Standards der Leasingbilanzierung nach IFRS für Sie zusammengefasst und erörtert, worauf hierbei in Zukunft speziell zu achten sein wird. DI Bernhard Stolberg Geschäftsführender Gesellschafter Der Büromarkt Wien: LAGEZUSCHLAG FÜR DEN 1. BEZIRK Leasingbilanzierung: NEUE STANDARDS BEIM LEASING Studie: OFFICE SPACE ACROSS THE WORLD

2 Mit mehr als Mitarbeitern in 230 Niederlassungen in 60 Ländern ist Cushman & Wakefield weltweit eine der führenden Immobilienberatungen. Nach jahrelanger intensiver Zusammenarbeit wurde nun Inter-pool offizieller Alliance Partner des internationalen Immobilienspezialisten. Inter-pool ist Alliance Partner von Cushman & Wakefield Starke Partner nutzen Synergien Inter-pool arbeitet bereits seit vielen Jahren intensiv mit Cushman & Wakefield zusammen. Denn ähnlich wie Inter-pool ist das weltweit operierende Unternehmen an den längerfristigen Perspektiven des Immobiliengeschäfts orientiert. Cushman & Wakefield wurde 1917 in New York gegründet. Die jahrelange Erfahrung am internationalen Immobilienmarkt hat gezeigt, dass nur praktizierte Kundenorientiertheit den Schlüssel zum Erfolg beinhaltet. Nachhaltige Wertschöpfung zählt Eine optimale Wertschöpfung für den Kunden muss bei jedem Immobiliengeschäft garantiert sein. Aus diesem Credo heraus setzt Cushman & Wakefield ebenfalls auf eine ganzheitliche Betreuung in jeder Phase einer Immobilie. Die Spezialisten unterstützen ihre Kunden bei Kauf, Verkauf, Miete, Finanzierung und Management und bieten darüber hinaus mit ihrem umfassenden Service bei Planung, Portfolio- Analyse und Objektauswahl zusätzlichen Mehrwert. Wie regelmäßige Veröffentlichungen aktueller Studien bezeugen, legt Cushman & Wakefield größtes Augenmerk auf intensive Marktforschung und garantiert so seinen Partnern und Klienten immer bestes Know-How am aktuellsten Stand des Wissens. Überblick über die Angebote und Möglichkeiten am internationalen Immobilienmarkt. Dadurch sind wir erster Ansprechpartner für unsere österreichischen Kunden, wenn sie einen Standort im Ausland planen, weiß Bernhard Stolberg, Geschäftsführer der Inter-pool um die Vorteile für seine Klienten. Doch selbstverständlich ist man im Unternehmen auch stolz darauf, Cushman & Wakefields internationale Klienten mit dem umfassenden Österreich- Know-How unterstützen zu können. Teamplayer im Vorteil Der Erfolg von Cushman & Wakefield basiert genau auf diesen Parametern. Neben der optimalen und nachhaltigen Wertschöpfung für ihre Klienten setzt das Unternehmen auf eine ebenso intensive Zusammenarbeit mit seinen internationalen Partnern. Während Cushman & Wakefield vom spezifischen Branchenwissen ihrer Alliance Partner in den einzelnen Ländern profitiert, bietet sie ihnen auf der anderen Seite eine technisch ausgereifte Plattform, die dank modernster Tools und intensiver Kommunikation eine zuverlässige und kundenorientierte Performance ermöglicht. Der Vorteil für Inter-pool-Klienten Diese sehr intensive Zusammenarbeit mit Cushman & Wakefield gewährleistet uns einen exakten

3 INTER-POOL REPORT Das International Accounting Standards Board (IASB) veröffentlichte am 17. August 2010 einen Exposure Draft, der eine radikale Überarbeitung der aktuellen Leasingbilanzierung vorsieht. Leasingbilanzierung nach IFRS im Umbruch Aufgrund immer wieder kehrender Kritik an der Beurteilung des wirtschaftlichen Eigentums am Leasingobjekt und die damit einhergehende Unterscheidung in Operate- bzw Finanzierungsleasing war eine Überarbeitung der Leasingbilanzierung überfällig. Mit dem Exposure Draft hat das IASB die Kritikpunkte aufgenommen und versucht, der in der Praxis ausgeprägten off-balance - Bilanzierung speziell beim Leasingnehmer entgegenzutreten. Das IASB plant, den finalen Standard im Juni 2011 zu veröffentlichen, wobei der Anwendungszeitpunkt vom IASB noch zu definieren ist. Nachfolgend sollen die wesentlichsten Änderungen des geplanten Exposure Draft dargestellt werden. Die daraus entstehenden Auswirkungen für den Bilanzierenden sowie eine kurze Zusammenfassung beschließen den Artikel. 1. Die Bilanzierung von Leasingverhältnissen nach ED/2010/9 Leases Der Anwendungsbereich gemäß Exposure Draft umfasst alle Leasingverhältnisse unter Berücksichtigung der Ausnahmen gemäß ED Bilanzierung aus Sicht des Leasingnehmers Aus Sicht des Leasingnehmers sind im Exposure Draft sicherlich die größten Veränderungen zum geltenden IAS 17 enthalten. Nunmehr sind nach dem Standardentwurf sämtliche Leasingverhältnisse in der Bilanz zu berücksichtigen. Der so genannte right of use approach löst somit den alten risk and reward aproach bzw. all or nothing approach ab, der zur Bestimmung der Art des Leasinggeschäftes auf den Übergang aller mit dem Lea-

4 Entscheidung über die Verwendung des Bilanzierungsmodells beim Leasinggeber Indikatoren während Laufzeit Wesentliche bedingte Leasingraten, die vom Gebrauch oder der Leistung des Leasinggegenstands abhängig sind? Verlängerungs- und Kündigungsoptionen? Wesentliche nicht abgrenzbare Dienstleistungs-Bestandteile? GESAMTBEURTEILUNG Ist zu Beginn des Leasingverhältnisses damit zu rechnen, dass die mit dem zugrundeliegenden Leasinggegenstand verbundenen wesentlichen Risken oder Nutzen während/ nach Ablauf der erwarteten Laufzeit beim Leasinggeber verbleiben? JA >>>> NEIN >>>> Verwendung des PO-Modells Verwendung des DR-Modells Indikatoren nach Ablauf der Laufzeit GESAMTBEURTEILUNG Dauer des Leasingverhältnisses ist nicht wesentlich im Verhältnis zur verbleibenden Nutzungsdauer? Wesentliche Veränderung des Werts des zugrundeliegenden Leasinggegenstands zum Ende der Laufzeit erwartet? Abb.1: Hybridmodell - Leasingfinanzierung In Anlehnung an: Küting/Rüdiger von Fölkersamb/Hellen/Eichenlaub/Tesche in PIR 2/2011, S. 34 singobjekt verbundenen Chancen und Risiken abstellt. 1 Eine von vielen Unternehmen eingesetzte off-balance - Bilanzierung in Form des Operate-Leasing ist somit nach dem Exposure Draft nicht mehr möglich. Der Leasingnehmer hat zu Beginn des Leasingverhältnisses einen Vermögenswert (right of use asset) separat innerhalb des Anlagevermögens anzusetzen und korrespondierend dazu eine separat in den Verbindlichkeiten ausgewiesene Schuld zur Zahlung der Leasingraten zu passivieren. Die Erstbewertung dieser Schuld erfolgt mit dem Barwert der Leasingzahlungen abgezinst mit dem Grenzfremdkapitalzinssatz, sofern dieser ermittelbar ist. Ist dieser nicht bestimmbar, ist der vom Leasinggeber verlangte Zinssatz anzusetzen, wobei hierunter der dem Leasingverhältnis zugrunde liegende Zinssatz subsumiert werden kann. 2 Die Bestimmung der Laufzeit erfolgt auf Basis der längst möglichen Leasingvertragslaufzeit, die wahrscheinlichkeitsbasiert zu ermitteln ist. 3 Die Folgebewertung des right of use assets hat grundsätzlich zu fortgeführten Anschaffungskosten zu erfolgen 4 und ist über die erwartete Leasinglaufzeit oder falls kürzer über die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Leasinggegenstandes abzuschreiben. 5 Ein Wertminderungstest gemäß IAS 36 ist zu jedem Bilanzstichtag durchzuführen. 6 Neben der Folgebewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten sieht der Exposure Draft die Möglichkeit einer Bewertung zum Fair Value abzüglich Abschreibungen und Wertminderungen im Zeitpunkt der Neubewertung gemäß IAS 16 vor. 7 Die Folgebewertung der in den Verbindlichkeiten separat ausgewiesenen Schuld erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode. 8 In der Gewinn- und Verlustrechnung hat der Leasingnehmer die Abschreibungen des Nutzungsrechts sowie die Zinsaufwendungen separat von anderen Abschreibungs- und Zinsaufwendungen auszuweisen. 1.2 Bilanzierung aus Sicht des Leasinggebers Aus Sicht des Leasinggebers ergibt sich in Abhängigkeit vom Verbleib des Risikos bzw. Nutzen 9 am Leasinggegenstand ein Hybridmodell. Der Exposure Draft gibt zur Beurteilung, welches Modell angewandt werden muss, Indikatoren vor, welche Abb. 1 veranschaulicht. Verbleiben somit die wesentlichsten Risken bzw. verbleibt der 1 Wurden im Wesentlichen alle mit dem (rechtlichen) Eigentum an dem zugrunde liegenden Leasingobjekt verbundenen Chancen und Risiken vom Leasinggeber auf den Leasingnehmer übertragen spricht man von einem Finanzierungsleasing; Wurden nicht alle Chancen und Risiken übertragen handelt es sich um ein Operate-Leasing. 2 Vgl. ED 12a izm ED B11f. 3 Kriterium dafür ist eine Wahrscheinlichkeit von mehr als 50 % ( more likely than not ). 4 Vgl. ED 16b. 5 Vgl. ED Vgl. ED Die Neubewertung ist dann allerdings für alle Vermögenswerte, der entsprechenden Gruppe im Anlagevermögen durchzuführen (vgl. ED 21). 8 Vgl. ED 16a. 9 Dies ist zu Beginn des Leasingverhältnisses zu beurteilen. 10 Vgl. KÜTING/RÜDIGER VON FÖLKERSAMB/ HELLEN/EICHENLAUB/TESCHE in PIR 2/2011, S ; Weiterführende Informationen siehe auch ED 28-63; Die Wirtschaftsprüfung 20/2010, S. 1021f. 11 Verletzung von Covenant-Regeln bei Kreditinstituten; Aktuelle bzw zukünftige Managemententscheidungen hinsichtlich buy or lease ; Ist Zugang zu benötigen Informationen aus Leasingverhältnissen gewährleistet; Ist genügend Know How im Unternehmen vorhanden um Leasing-bilanzierung-neu richtig abzubilden.

5 INTER-POOL REPORT Nutzen am Leasingobjekt beim Leasinggeber ist das PO- Modell (performance obligation Modell) anzuwenden. Verbleiben Risiko bzw. Nutzen nicht beim Leasinggeber ist das DR-Modell (derecognition Modell) anzuwenden Auswirkungen für den Bilanzierenden Die Folgen, sollte der Exposure Draft in der aktuellen Form umgesetzt werden, sind für den bilanzierenden Leasingnehmer bzw. Leasinggeber teils erheblich. Die umfangreichen und zum Teil komplexen Vorschriften werden speziell in der Übergangsphase zu einem deutlichen Mehraufwand im Rahmen der Jahresabschlusserstellung führen. Diese Aussage ist vor dem Hintergrund der in ED behandelten Übergangsbestimmungen, die eine Neubeurteilung nach dem Exposure Draft nicht nur für neue Leasingverträge, sondern auch für bestehende Leasingverträge vorsieht, zu unterstreichen. Für Leasinggeber ergibt sich die Problematik, dass die bestehenden Leasingverträge einer Prüfung hinsichtlich des zu verwendenden Bilanzierungsmodells (performance obligation approach vs. derecognition approach) gemäß Exposure Draft zu unterziehen und entsprechend in der Bilanz zu berücksichtigen sind. Für Leasingnehmer, welche bisher regelmäßig Operate Leasingverhältnisse gemäß IAS 17 off-balance berücksichtigt haben, bedeutet der Exposure Draft, dass alle Leasingverträge nunmehr in der Bilanz zu berücksichtigen sind. Damit einher geht eine Bilanzverlängerung verbunden mit einem Rückgang der Eigenkapitalquote und einer Verschlechterung von Verschuldungskennziffern. Dem positiv gegenübergestellt, ist eine Verbesserung des EBIT durch den Exposure Draft möglich, da nach IAS 17 die Leasingzahlungen im operativen Aufwand gezeigt werden und gemäß Exposure Draft nunmehr teilweise im Zinsaufwand zu zeigen sind. Die Abb. 2 stellt die wesentlichsten Auswirkungen auf Bilanz bzw Gewinn- und Verlustrechnung, die durch den Exposure Draft zu erwarten sind, anhand eines vereinfachten Beispiels gegenüber. Die linke Spalte IAS 17 zeigt die aktuelle Systematik der Leasingbilanzierung eines Operate-Leasing. Die rechte Spalte ED 2010/9 zeigt die geplante Leasingbilanzierung gemäß Exposure Draft desselben Leasingverhältnisses. Das Leasingverhältnis beginnt am und es wird annahmegemäß eine nachschüssige Leasingrate von TEUR 116, eine Nutzungsdauer von 4 Jahren sowie ein Grenzfremdkapitalzinssatz von 6 % p.a. unterstellt. Zusammengefasst ergeben sich daraus folgende wesentliche Effekte: Bilanzverlängerung durch ED 2010/9 Rückgang der Eigenkapitalquote Verschlechterung der Verschuldungskennziffern Verbesserung EBIT (Nicht mehr ganzer Leasingaufwand ist im operativen Aufwand auszuweisen, ein Teil wird nunmehr als Zinsaufwand gezeigt). Höhere Aufwendungen in den ersten Perioden (durch geringere Tilgungsanteile) und somit indirekt Auswirkungen auf das theoretisch ausschüttbare Ergebnis Aufteilung der Belastungen in Abschreibungskomponente sowie Zinskomponente Keine Auswirkung auf Totalaufwand und Cashflow gesamt 3. Zusammenfassung Beim Exposure Draft zur Leasingbilanzierung (ED 2010/9) handelt es sich um noch keine verpflichtenden Handlungsanweisungen. Bis zur Veröffentlichung des gültigen Standard, welche im Juni 2011 geplant ist, setzt sich der Standardsetter sowie alle Interessengruppen weiter mit dem Exposure Draft auseinander und es ist zu erwarten, dass noch Abänderungen durchgeführt werden. Um auch in der europäischen Union Geltung zu haben, muss der gültige Standard zusätzlich noch ein Endorsement auf EU-Ebene durchlaufen. Unabhängig davon, sollte sich der Bilanzierende mit den geplanten Änderungen früh genug auseinandersetzen und seine Bilanz bzw. Gewinn- und Verlustrechnung sowie alle damit verbundenen Prozesse bzw. Systeme auf mögliche Problembereiche 11 untersuchen in Euro IAS 17 ED 2010/9 Bilanz Right of use Asset 0, ,25 Verb. aus Leasing 0, , in Euro IAS 17 ED 2010/9 Bilanz Right of use Asset 0, ,19 Verb. aus Leasing 0, , in Euro IAS 17 ED 2010/9 GuV Mietaufwand ,00 0,00 Abschreibungen 0, ,06 Zinsaufwand aus Leasing 0, ,14 Summe , ,20 Abb. 2: Gegenüberstellung Operate-Leasing nach IAS 17 vs. ED 2010/9 in Anlehnung an Küting/Koch/Tesche in PIR 10/2010, S

6 Analyse Büromarkt Dass für den 1. Bezirk ein Lagezuschlag verlangt wird, ist allseits bekannt. Inter-pool hat diesen nun erstmalig unter die Lupe genommen und analysiert. Die Durchschnittsmiete im ersten Bezirk beträgt derzeit 19,10 EUR/m² (siehe Abbildung 1). Dieser Wert errechnet sich aus dem gewichteten Durchschnitt über alle Angebote hinweg. Die Durchschnittsmiete in den übrigen Bezirken beläuft sich auf 11,71 EUR/m² (siehe Abbildung 1). Die Differenz beträgt somit mehr als 7 EUR/ m² ein üppiger Wert für einen Lagezuschlag. Natürlich werden viele Leser jetzt zu Recht feststellen, dass nur ein Vergleich, der auch Qualitäten berücksichtigt, auch aussagekräftig ist. Eine Detailanalyse hat ergeben, dass der Lagezuschlag sowohl im Top- als auch im Bottom- Segment nur unwesentlich von den 7 EUR abweicht (siehe Abbildung 2). Folglich kann der Lagezuschlag mit 7 EUR/m² angesetzt werden unabhängig von der Ausstattung. Bei einer Durchschnittsmiete von 11,71 EUR/ m² entspricht dies einem Aufschlag von mehr als 50%. Die wirtschaftlichen Vorteile für eine Zentrumslage sollten folglich offensichtlich sein und einem kritischen Business Case standhalten. Repräsentativität hat ihren Preis und sollte immer wohl überlegt sein. 14 Durchschnittsmieten pro Bezirk Durchschnittsmiete, Top und Bottom 15% ø 12,65 ø 11, Bezirk 2. bis 23. Bezirk 1 Methodik der Analyse: Basis für alle Auswertungen ist die Objektdatenbank von Inter-pool. Berücksichtigt wurden alle verfügbaren Büroflächen ab 350 m 2, die prompt bzw. nach Mieterausbau angemietet werden können (Leerstände und mögliche Untervermietungen). Dies ergibt folgendes Mengengerüst für alle Auswertungen und Analysen (März 2011): ca. 320 Objekte ca m 2 Bürofläche. Mietpreise wie derzeit offiziell von den Vermietern bzw. Eigentümern angegeben. Mögliche Mietreduktionen und Mietzinsfreistellungen bei Vertragsabschluss nicht berücksichtigt. Inter-pool Indikatoren LX2, Laxenburgerstraße, 1100 Wien BIZ ZWEI, Trabrennstraße, 1020 Wien EURO PLAZA, Wienerbergstraße, 1120 Wien Mietpreisentwicklung Durchschnitt Top 15% Bottom 15% Flächenangebot Objektangebot Anna Blau Anna Blau

7 INTER-POOL REPORT Wien Projekte in Bau bzw. 21 Projektstart in bis zu 6 Monaten 19 Übersicht und Flächenangebot Das Gesamtangebot an Büroflächen verzeichnet einen leichten Anstieg, die Mieten sind weiterhin stabil. Leicht gesunken 22 ist hingegen die Bautätigkeit Freiflächen: m 2 Freiflächen: ab 7.500m Das Büroflächenangebot in Wien liegt derzeit bei ca m 2. Dies entspricht einem Leerstand von ca. 6,7%. Dieser Wert ist im internationalen Vergleich eher niedrig: Berlin 8,4%, Madrid 10,4%, London 7%, Paris 7,4%. Der bestehende Leerstand muss als gesund bezeichnet werden, stehen doch Mietern noch genügend Objekte zur Auswahl, um bei anstehenden Verhandlungen Spielraum für günstige Konditionen und Vereinbarungen zu haben. Wie hat sich das Angebot in den letzten 6 Monaten entwickelt? Die Analyse zeigt, dass das Angebot nur noch leicht angestiegen ist (im Vergleich zur Vorperiode). Die Zurückhaltung bei Neuanmietungen aufgrund der Wirtschaftskrise lässt spürbar nach. Zahlreiche Unternehmen können eine Anpassung der Büroflächen an geänderte organisatorische Anforderungen und Mitarbeiteränderungen nicht weiter hinauszögern und haben mit der Evaluierung von Alternativen begonnen. Allen Suchen gemein ist das Bestreben, die Flächeneffizienz zu steigern und so die laufenden Kosten zu senken. INTERPOOL REPORT Green Worx, Lassallestraße, 1020 Wien Marxbox, Karl-Farkas-Gasse, 1030 Wien Rivergate, Handelskai, 1200 Wien DC Tower 1, Donau City, 1220 Wien

8 Analyse INTER-POOL REPORT Stadt Miete/m 2 /Monat 1 Hong Kong 160,92 2 London West End 156,00 3 Tokio 111,17 4 Rio de Janeiro 80,42 5 New York 76,67 6 Mumbai 76,33 7 Moskau 72,33 8 Paris 69,58 9 Zürich 65,50 10 Mailand 60, Wien 33,33 Laut der aktuellen Studie Office Space across the World 2011 von Cushman & Wakefield zahlt man die teuersten Büromieten weiterhin in Asien. Diesmal hat sich jedoch Hong Kong mit einer Bruttomiete von 160,92 Euro/m 2 /Monat den Spitzenplatz im Ranking wieder zurückerobert. Asiatische Metropolen verlangen Spitzenmieten Bekam 2009 der Büromarkt von der weltweiten Wirtschaftskrise eine schwere Schlagseite, so steuerte man 2010 bereits wieder ruhigeren Gewässern entgegen. Weltweit konnte ein Anstieg der Büromieten von durchschnittlich 1% registriert werden, vom Aufschwung ausgenommen blieben lediglich die Regionen Mittlerer Osten und Afrika. Die Spitze wird auch heuer wieder von einer asiatischen Metropole angeführt. Hong Kong tauschte Platz 3 gegen Platz 1 und verwies London relativ knapp und Vorjahres-Sieger Tokio doch sehr deutlich auf die Plätze. Die Spitzen-Bruttomiete in der asiatischen Metropole beläuft sich auf 160,92 Euro/m 2 /Monat immerhin um satte 60 Euro mehr als im krisengeschüttelten Jahr Riesig scheint hier der Unterschied zum Drittplatzierten in Tokio zahlt man für Büros in der besten Lage nur 111,17 Euro/m 2 /Monat. Drittstärkster asiatischer Player bleibt Mumbai, das mit 76,33 Euro/m 2 /Monat beinahe gleichauf mit New York liegt. Einmal mehr geht Südamerika mit 12% Steigerung als großer Gewinner hervor, führte doch die rasante Erholung der Wirtschaft in Brasilien zu einem starken Anstieg der Büromieten. So zahlt man in Rio de Janeiro mit 80,42 Euro für den m 2 bereits rund 4 Euro mehr als in New York. Ein leichtes Aufatmen spürt man auch in Canada mit +1% und den USA mit +2%, wobei hier der Markt in New York Midtown sich mit 10% plus weitaus schneller erholt hat als der Rest der Nation. Größtenteils stabile Mieten in Europa In Europa blieben die Mieten größtenteils stabil. Ein beachtliches Zeichen am Büromarkt setzte abermals London, wo in West End die Spitzenmieten nach knapp 102 Euro im Vorjahr nun wieder auf 156 Euro/m 2 /Monat gestiegen sind. Während in London, Paris oder Mailand die Mieten wieder kräftig anzogen, kämpfte man in Irland, Spanien oder Griechenland aufgrund der prekären wirtschaftlichen Gesamtsituation mit einem eklatanten Verfall der Mietpreise von bis zu 19%. Inter-pool Immobilien GmbH I Garnisongasse 4, 1090 Wien T I F I I info@inter-pool.at