Stadt Köln: Portfoliomanagement. Engelbert Rummel, September 2005

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1 Stadt Köln: Portfoliomanagement Engelbert Rummel, September

2 Organisiert als eigenbetriebsähnliche Einrichtung (gem. Gemeindeordnung NW) seit Vermieter-/Mietermodell Übernahme der von der Stadt selbst genutzten Gebäude in ein Sondervermögen ca. 400 Objekte Übernahme der Vermieterfunktion auch für angemietete Gebäude gegenüber der Stadt ca. 300 Objekte Fusion mit dem städtischen Hochbauamt aktuell ca. 475 Mitarbeiter/innen Engelbert Rummel, September

3 Organisationsform: Eigenbetriebsähnliche Einrichtung > ermöglicht die Erfassung und Transparenz des Ressourcen-Verbrauchs durch Instrumente wie in der Privatwirtschaft: doppelte Buchführung direkte Zuordnung der wirtschaftlichen Verantwortung bei der Werkleitung Wirtschaftsplan Gewinn- und Verlustrechnung Bilanzierungen Testierung durch Wirtschaftsprüfer Berichtswesen / Controlling Risikomanagement > Eingriffsmöglichkeiten der Kommunalpolitik gewahrt durch Werksausschuss, Berichtspflichten > Eigentum verbleibt im städt. Bestand durch Schaffung eines Sondervermögens Engelbert Rummel, September

4 Aufbauorganisation 1. Werkleitung geschäftsführende Werkleitung Büro Interne Revision Qalitätssicherung Architektur kaufm. Management Geschäftszimmer Servicetelefon Objektmanagement von Fall zu Fall Dienste Verwaltung Gremien / Öffentlichkeitsarbeit Rechtsangelegenheiten, Vergabe Personal und Organisation Projekte Projekte Projekte Informationstechnologie Finanzwesen Betriebswirtschaft Portfoliomanagement Haupt-/Anlagenbuchhaltung Objektbuchhaltung Nebenkosten 9 Objekt-Center Schulen Standards Bauherrenvertretung Grundlagen/Standards/ Schadstoffe/Statik OC-übergreifende Projekte Energiemanagement Flächenmanagement beteiligt Projektsteuerung Architekturleistungen Gebäudetechnik FM-Dienste (incl. GLZ, BMS, Werkstatt) Projektgruppe Abbau des Instandhaltungsstaus an Kölner Schulen; PPP; OGTS 6 Objekt-Center Service Engelbert Rummel, September

5 Aufgaben der Gebäudewirtschaft: Zentrale Bewirtschaftung der Gebäude, die der Stadt Köln zur Erfüllung ihrer Aufgaben dienen > Neubau und Planung / Erwerb und Veräußerung > An- und Abmietung intern/extern > Bewirtschaftung / bauliche Unterhaltung > alle, den Betriebszweck fördernde Geschäfte Engelbert Rummel, September

6 Gebäudebestand: Büroflächen ca m² Schulen ca m² Kindertagesstätten ca m² sonstige: ca m² Volkshochschule / Bibliothek; Betriebshöfe; Sonderbauten wie Gewächshäuser, Krematorien usw. Wohnungen i.v.m. verwalteten Flächen (Hausmeister usw.) Brunnen Engelbert Rummel, September

7 Büroflächen: (41 Mietobjekte / 48 Eigentumsobjekte) Ausgangslage Derzeitige Situation > unterlassene Bauunterhaltung > Bauunterhatungsrückstand aufgehoben > Nichteinhaltung ArbStVO > Einhaltung ArbStVO sicher gestellt > Aufdeckung stiller Reserven > teilweise 1 A Lage > Investketten Neubauten an alten Standorten > über 150 Objekte > nur noch 89 Objekte Engelbert Rummel, September

8 Büroflächen: (41 Mietobjekte / 48 Eigentumsobjekte) Vorgehensweise Steuerung > keine Eigenerstellung mehr > Standardisierung > Konzentration auf wenige Standorte > Minimierung des Flächen- > Verkauf von Immobilien verbrauchs ( z.b. Stadthaus, Dischhaus) > Veränderung und Anpassung > Anmietung von Investitionsobjekten auf Bedarfe (Fonds usw.) auf Basis festgelegter > Kostenmiete Standardisierung > Verkauf nur bei Erreichen mindestens des Ertragswertes Engelbert Rummel, September

9 Kindertagesstätten: (145 Mietobjekte / 84 Eigentumsobjekte) Ausgangslage Vorteile > kurzfristiger erheblicher > Bedarfsveränderungen können Bedarf Vorgehensweise > Zurverfügungstellung von Flächen für Investoren > Anmietung aufgrund von Bau- und Qualitätsbeschreibung > Mietpreislinie durch Abmietungen ausgeglichen werden Engelbert Rummel, September

10 Schulen: 4 Mietobjekte / 248 Eigentumsobjekte (Wert ca. 3 Mrd. ) Ausgangslage Derzeitige Situation > bis 2001 Einzelobjektförderung > Pauschale Förderung (Grundsatz: Immobilie musste im Eigentum des Zuschussnehmers sein) nach Einwohnerzahlen > Möglichkeit zur Durchführung > Standorte in 1 A Lagen von PPP-Projekten > bei Neubauten in Ortsteillagen hoher Flächenverbrauch Engelbert Rummel, September

11 Schulen: 4 Mietobjekte / 248 Eigentumsobjekte (Wert ca. 3 Mrd. ) Steuerung Vorteile > Standardisierte Flächen > Aufdeckung stiller Reserven > bei geringerem Flächenverbrauch > Wertschöpfung für Neubauten erfolgt die Veräußerung von Teilgrundstücken > standardisierte Neubauten werden Ertüchtigungen vorgezogen > Nutzerzufriedenheit Engelbert Rummel, September

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