Portfolio Strategy Guide Immobilienmarkt Metropole Ruhr 2007/2008

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1 Portfolio Strategy Guide Immobilienmarkt Metropole Ruhr 2007/2008

2 2 Portfolio Strategy Guide

3 Portfolio Strategy Guide 3 Vorwort Für den wettbewerbsfähigen Standort Ruhr ist es wichtig zu wissen, wie er am Markt bewertet wird. Dieses Gewicht lässt sich auf dem Immobilienmarkt in Maß du Zahl darstellen. Die Wirklichkeit des Immobilienmarktes hängt neben den Akteuren, neben Angebot und Nachfrage auch vom Image des Standortes, von seinen Risiken und seinen Stärken ab. Erforderlich ist der differenzierte und professionelle Blick auf die ganze Metropole Ruhr und die Kenntnis ihrer Teilmärkte. Gefragt ist ein Überblick zum Marktgeschehen. Wie viel und welche Immobilien wurden innerhalb des Geschäftsjahres 2007 in der Region verkauft und zu welchen Preisen? Wer waren die Investoren und welche Potenziale und Strategien ergeben sich daraus am Immobilienmarkt? Ist der Standort Ruhr ein aktueller oder zukünftiger A-Standort, und was hätte dies für Vorteile und Folgen? Die Wirtschaftsförderung metropoleruhr GmbH hat daher in enger Abstimmung mit den kommunalen Wirtschaftsförderungen die BulwienGesa AG mit einem umfassenden Immobilienmarktbericht für das Wirtschaftsjahr 2007 beauftragt, den wir Ihnen hiermit vorlegen. Die Ergebnisse dieses ersten Berichts sind überzeugend und zeigen die hohe Attraktivität, die ein stabile, eine nachhaltig aufgestellte Region bietet. Die Metropole Ruhr ist ein ausgesprochen spannender Standort für unternehmerisches Engagement. Die aktuellen Investitionssummen können sich sehen lassen. Der Strategy Guide belegt die konkrete Erfahrung des ersten Jahres der regionalen Wirtschaftsförderung, dass die gemeinsam aufgestellte Metropole Ruhr ein neues Gewicht auf dem nationalen und internationalen Markt darstellt. Der Strategy Guide enthält viele Facts & Figures und die Empfehlungen der Gutachter hinsichtlich der künftigen Positionierung der Metropole Ruhr, die wir hiermit zur Diskussion stellen. Die regionale Wirtschaftsförderung der Metropole Ruhr hat die Zwischenergebnisse der Studie im Oktober 2007 auf der ExpoReal in München und ihre Endergebnisse auf der MIPIM 2008 in Cannes der Fachöffentlichkeit vorgestellt. Das immobilienwirtschaftliche Echo hat uns in unserem Ansinnen bestärkt: auch im Wirtschaftsjahr 2008 werden wir die regionale Marktberichterstattung fortführen. Mülheim an der Ruhr, April 2008 Hanns-Ludwig Brauser

4 4 Portfolio Strategy Guide Impressum Herausgeber: Wirtschaftsförderung metropoleruhr GmbH (wmr) Auftregnehmer: BulwienGesa AG BearbeiterInnen: Katja Meqdam, Projektleiterin Doreen Schöner Ralf Fröber Kontakt Michael Schwarze-Rodrian Wirtschaftsförderung metropoleruhr GmbH (wmr) Ruhrstraße Mülheim an der Ruhr Mail: schwarze-rodrian@wfgmetropoleruhr.de Tel.: Mülheim an der Ruhr, März 2008

5 Portfolio Strategy Guide 5 Inhalt Teil A: Die Assets des Ruhrgebiets im Standortrating Seite 1 Vorwort 3 2 Management Summary 4 3 Unterschätzter Investmentmarkt Rekordinvestitionen in der Metropole Ruhr Anhaltend hohe Investitionen im Jahr Büroimmobilienmarkt mit optimalem Basel II-Profil Basel I + II in der Immobilienwirtschaft Büroimmobilien der Metropole Ruhr in Indizes 16 5 Potenziale in grossen Wohnportfolios Struktur des Wohnungsbestandes in Deutschland Vergleich der Wohnungsverkäufe Zahl der großen Bestandshalter wächst Investmentziele und Wertsteigerungsstrategien seitens der Unternehmen 25 6 Mega-Malls und andere Innovationen im Einzelhandel 27 7 Freizeit- und tourismusmekka Ruhrgebiet 35 8 Spezialisierte Logistik- und Technologieparks Logistik Technologiezentren 51 9 Pioniere im Umgang mit dem demographischen Wandel 53 Teil B: Die Teilmärkte Seite 10 Vorwort Gesamtmarkt Metropole Ruhr Essen Dortmund Duisburg Bochum Mülheim an der Ruhr Oberhausen Gelsenkirchen Recklinghausen Herne Witten Bottrop Moers Hagen Hamm 157

6 6 Portfolio Strategy Guide 1. Vorwort Teil A Die BulwienGesa AG wurde von der Wirtschaftsförderung metropoleruhr GmbH mit der Erarbeitung eines umfassenden Immobilienmarktberichtes in Form eines Portfolio Strategy Guides beauftragt. Das Ruhrgebiet wird umfassend in allen seinen Teilräumen und Immobilienmärkten abgebildet und in einen (inter)nationalen Vergleich gestellt. Die Studie gliedert sich in zwei Teile: Teil A untersucht die Assets des Ruhrgebiets im Standort- Rating anhand vergleichender Benchmarks anderer deutscher Investitionsregionen sowie einer Positionierung des Ruhrgebiets im fachlichen Gesamtkontext. Teil B analysiert die Metropole Ruhr als Gesamtmarkt sowie ihre regionalen Teilmärkte und Immobiliensegmente. Die Immobilienmarktdaten für die Abschnitte A und B basieren zum großen Teil auf der laufenden Marktbeobachtung für das Regionale ImmobilienWirtschaftliche InformationsSystem RIWIS ( Diese Übersicht ist in Deutschland in dieser Form einzigartig. Die Europäische Zentralbank hat deshalb den BulwienGesa-Index, der auf diesen Marktdaten fußt, als offiziellen Immobilienmarktindikator für internationale Vergleiche festgelegt. Interpretiert und bewertet werden die Ergebnisse vor dem Hintergrund der Erfahrungen der BulwienGesa AG in ihrer deutschland- und europaweiten Forschungs- und Beratungstätigkeit.

7 Portfolio Strategy Guide 7 2. Management Summary Die Metropole Ruhr zählt mit London und Paris zu den größten Städteagglomerationen Europas. Die zentrale Lage zu den Absatzmärkten Europas macht die Metropole Ruhr zu einem optimalen Standort für unternehmerisches Engagement. Verkannte Potenziale Der Unterschätzte Investmentmarkt der Metropole Ruhr Das Interesse der Investoren hat auch im Jahr 2007 trotz der Subprime Krise zu einem anhaltenden hohen Investitionsvolumen in der Metropole Ruhr geführt. Mit 4,4 Mrd. Euro hat der Investmentmarkt Metropole Ruhr eine relevante Größe und gliedert sich hinsichtlich des Volumens in die Reihe der deutschen A-Standorte ein. Bei deutschen Käufern von Gewerbeimmobilien dominieren vor allem Immobilien AGen wie DIC Deutsche Immobilien Chancen AG, IVG oder Adler Real Estate sowie Projektentwickler, z. B. Häusser-Bau. Die Käuferstruktur des Auslands setzt sich aus privaten Investoren und Asset Managern für private Equity und Opportunity Funds zusammen, z. B. DB RREEF Funds Management, GPT Halverton Real Estate Investment Management oder EQT Partners A/S. Bei Wohninvest ments dominieren Immobilien AGen wie Colonia Real Estate, Vivacon, Patrizia oder Deutsche Annington. Daneben gehören lokale Projektentwickler zu den Hauptakteuren. Büroimmobilienmarkt mit optimalem Basel II-Profil Im Renditevergleich also dem Ertrag-Wert-Verhältnis liegen Immobilien in B-Städten wie Essen und Dortmund erkennbar über dem Niveau der A-Städte wie Frankfurt, München und Berlin. Daraus resultiert, dass B-Standorte zumeist ein günstigeres Return-at-Risk-Verhältnis aufweisen als A-Standorte, wo das starke Schwanken der Marktmieten gleichzeitig ein bedeutendes Risiko darstellt. Für die Metropole Ruhr ist das Rendite-Risiko-Verhältnis im Standortvergleich besonders gut ausgeprägt. Für die Akteure des nationalen und internationalen Investmentmarktes bietet die Metropole Ruhr daher einen attraktiven Investitionsraum, der aufgrund seiner stabilisierenden Eigenschaften innerhalb von Immobilienportfolios langfristige Mieterträge (cash flows) sichert. Potenziale mit großen Wohnportfolios Das große Volumen an Wohnungsbeständen in der Metropole Ruhr bietet weiterhin zahlreiche Investitionsmöglichkeiten und Potenziale. Seit 2000 wurden rund Wohnungen mehrheitlich in Portfolioverkäufen veräußert. In der Metropole Ruhr sind dabei zwei Trends zu erkennen, die einen vitalen Markt charakterisieren: Einerseits werden kommunale Bestände verkauft, andererseits kaufen auch städtische Unternehmen Wohnungsbestände auf.

8 8 Portfolio Strategy Guide Mega-Malls und andere Innovationen im Einzelhandel Der Einzelhandelsstandort Metropole Ruhr zeichnet sich durch ein hohes Kundenvolumen aus. Aufgrund der zentralen Lage und der sehr guten Verkehrsanbindung, verfügt die Metropole Ruhr zudem über ein weiträumiges Einzugsgebiet, das kaufkräftige externe Kunden anzieht. Das vielfältige Einzelhandelsangebot ist durch Shopping Center, Malls und innovative Konzepte gekennzeichnet. Mit dem Forum Duisburg und dem Limbecker Platz in Essen befinden sich rund m² Shopping Center im Bau. Die vergleichsweise geringe Shoppingcenter-Fläche pro Kopf bietet weiteres Entwicklungs- und Investitionspotenzial. Freizeit- und Tourismusmekka Ruhrgebiet Insbesondere in den Kernstädten ist zu erwarten, dass auch künftig die Tragfähigkeit innovativer Freizeit- und Entertainmentprojekte durch die vorhandene Nachfrage innerhalb einer bevölkerungsstarken und kaufkräftigen Region gewährleistet ist. Die positive Entwicklung im Fremdenverkehr ist Beleg dafür, dass sich die Metropole Ruhr immer stärker als Ziel für den Städte- und Kulturtourismus nicht zuletzt durch die Industriekultur als USP positionieren kann. Metroevents wie die Europäische Kulturhauptstadt 2010 sind ein wesentlicher Faktor zur Be schleunigung der Projektfinanzierung und Realisierung bei einer gleichzeitig nachhaltigen, positiven Imagebildung für die kommenden Jahre. Das zu erwartende steigende Tourismusinteresse erfordert zukünftig in verstärktem Maße die Bereitstellung von Betten, Serviceleistungen und touristischer Infrastruktur. Spezialisierte Logistik- und Technologieparks Der Technologie- und Logistikstandort Metropole Ruhr zeichnet sich durch eine zentrale Lage und sehr gute Erreichbarkeit aus. Nicht nur die breite Menge an Gewerbeflächen, sondern auch konzentrierte Standorte wie der logport Duisburg, die MST.factory, das TechnologieZentrum Dortmund oder der geplante BioMedizinPark-Ruhr können die Nachfrage vielfältig und individuell binden. Die Metropole Ruhr verfügt über ein hohes und durch die dichte Hochschullandschaft qualifiziertes Arbeitskräftepotenzial. Technische Kompetenz ist darüber hinaus einer der wesentlichen harten Standortfaktoren der Metropole Ruhr, die sich im Zuge des Strukturwandels etabliert hat. Pioniere im Umgang mit dem demographischen Wandel Der Bevölkerungsverlust der Metropole Ruhr ist an die wirtschaftlichen Veränderungen des Strukturwandels gekoppelt und als Chance zu begreifen. Durch die Vielfalt an flächen- (Stadtteilkonzepte), raum- (Umbaukonzepte) und zielgruppenbezogenen (Wohnformen) Handlungskonzepten, bedeutet er für das Ruhrgebiet einen Gewinn an Wohn- und Freizeitqualität sowie eine gesteigerte Standortattraktivität. Aktuelle Beispiele für die Aufwertung der Standortqualität in der Metropole Ruhr sind u. a. der Masterplan Duisburg von Lord Norman Foster, die Neuentwicklung des Phoenix-Areals in Dortmund-Hörde sowie zahlreiche Konzepte in Form von Sanierung oder Rückbau zur Aufwertung des Wohnungsangebotes.

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10 10 Portfolio Strategy Guide Metropole Ruhr Nordrhein-Westfalen Deutschland

11 Portfolio Strategy Guide Unterschätzter Investmentmarkt 3.1. Rekordinvestitionen in der Metropole Ruhr 2006 Gesamtinvestment 2006 In der Metropole Ruhr lagen die Immobilieninvestments im Jahr 2006 bei 4,6 Mrd. Euro. Damit umfasst auch in der Metropole Ruhr das Jahr 2006 die bisher höchsten Transaktionsvolumina, was vor allem an den Anteilen der großen Immobilienpakete lag. Mit rund 900 Euro lag das Investitionsvolumen pro Kopf in der Metropole Ruhr höher als der bundesdeutsche Durchschnitt von ca. 720 Euro. 60 % des Transaktionsvolumens fielen dabei auf Wohnungsportfolios, dahinter lagen mit knapp 850 Mio. Euro Büroimmobilien und mit 820 Mio. Euro Einzelhandelsimmobilien gemäß dem deutschlandweiten Trend gleichauf. (Goldman Sachs/Archon, USA) oder Fortress Investment Group (USA). Transaktionen konzentrieren sich innerhalb der Metropole Ruhr besonders auf die B-Standorte Duisburg, Essen, Bochum und Dortmund. Mit den Portfoliodeals, insbesondere der Einzelhandelsimmobilien, hatten im Jahr 2006 auch die Randbereiche der Metropole Ruhr große Anteile an den Umsatzvolumina. Gewerbeinvestment lag der Anteil der Gewerbeinvestments der Metropole Ruhr im bundesweiten Vergleich bei 3,7 % (rund 1,8 Mrd. Euro) und war damit gleichauf mit Köln (3,5 % entspricht 1,7 Mrd. Euro) und Stuttgart (4,4 %, d. h. 2,1 Mrd. Euro). In Deutschland wurden in 2006 rund 47 Mrd. Euro im Gewerbeimmobilienmarkt umgesetzt. Erstmals überwiegt auch in der Metropole Ruhr 2006 der Anteil der ausländischen Investoren, z. B. Unimo Real Estate Holding (CH), Investea A/S (DK), Whitehall Funds Investmentvolumen nach Segmenten 2006 Metropole Ruhr 4,6 Mrd. Euro 18,2 % 17,6 % 2,0 % 59,3 % 2,9 % Deutschland 59,2 Mrd. Euro 32,7 % 31,6 % 4,9 % 21,1 % 9,7 % 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Büro Einzelhandel Quelle: Recherchen der BulwienGesa AG Logistik Wohnen Sonstige

12 12 Portfolio Strategy Guide Investment (59,2 Mrd. Euro) nach Käuferstruktur 2006 Deutschland Geschlossene Fonds Offene Fonds Spezialfonds Versicherungs-/Pensionsfonds Ausländische Fonds Immobilien AG Quelle: Recherchen der BulwienGesa AG Gewerbeinvestmentvolumen (47 Mrd. Euro) 2006 Metropole Ruhr im bundesweiten Vergleich 3,7 % 7,7 % 3,5 % 12,5 % 6,2 % Berlin Düsseldorf 16,1 % 12,1 % 3,8 % 4,4 % 11,8 % 14,7 %3,5 % Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart Metropole Ruhr B-Städte* C-Städte* D-Städte* Sonstige * B-, C- und D-Städte ohne Metropole Ruhr Quelle: Recherchen der BulwienGesa AG

13 Portfolio Strategy Guide Anhaltend hohe Investitionen im Jahr 2007 Gesamtinvestment 2007 Trotz der Subprime-Krise kann die Metropole Ruhr auch 2007 mit 4,4 Mrd. Euro wieder an das hohe Investitionsvolumen aus 2006 anknüpfen. Der Rückgang ist überwiegend auf die Verkäufe von Wohnungsportfolien zurückzuführen, die 2007 nunmehr 45 % des ransaktionsvolumens ausmachten. Dahinter lagen mit rund 850 Mio. Euro Umsatz die Büroimmobilien und mit gut 680 Mio. Euro die Einzelhandelsimmobilien. Bundesweit gestreute Portfolien, die in Teilen auf die Metropole Ruhr entfallen, erzielten 2007 rund 500 Mio. Euro. Die Metropole Ruhr unterliegt somit dem bundesweiten Trend, wonach sich das Interesse der Investoren weiterhin auf alle Marktsegmente richten wird. Beteiligt am Gesamtinvest waren zu gleichen Teilen sowohl deutsche Käufer als auch ausländische Fonds. Wohninvestments 2007 Innerhalb der Wohninvestments 2007 lag der Anteil der deutschen Käufer bei 75 %. Verkäufer waren überwiegend staatlich bzw. kommunal, aber auch privat. Bei den Käufern dominierten die Immobilien AGs wie Colonia Real Estate, Vivacon, Patrizia oder Deutsche Annington. Daneben gehörten Projektentwickler wie Häusser-Bau oder Corpus zu den Hauptakteuren. Gewerbeinvestments 2007 Bei den Gewerbeinvestments waren 2007, anders als im Vorjahr, zu gleichen Anteilen ausländische und deutsche Käufer vertreten. Bei den deutschen Käufern dominierten mit 45 % vor allem Immobilien AGs wie DIC Deutsche Immobilien Chancen AG, IVG oder Adler Real Estate sowie Projektentwickler, z. B. Häusser-Bau. Die Käuferstruktur des Auslands setzte sich aus privaten Investoren und Asset Managern für private Equity und Opportunity Funds zusammen, z. B. DB RREEF Funds Management (A), GPT Halverton Real Estate Investment Management (AUS) oder EQT Partners A/S (S). übertrifft die Metropole Ruhr nicht nur Köln (4 % mit 1,8 Mrd. Euro) und Stuttgart (4 %, mit 1,8 Mrd. Euro), sondern auch Düsseldorf (5 % mit 2,3 Mrd. Euro). In Deutschland wurden 2007 rund 51 Mrd. Euro im Gewerbeimmobilienmarkt umgesetzt. Die Metropole Ruhr spielt dabei eine bedeutende Rolle und gliedert sich damit positiv in die Reihe der deutschen A-Standorte ein. Entwicklung der Büro-Nettoanfangsrenditen Der internationale Vergleich der Büronettoanfangsrenditen und der zwischen 2003 und 2005 einsetzende Yield Shift verdeutlicht das gesteigerte Investmentinteresse an der Metropole Ruhr und den Vergleichsstandorten in den letzten Jahren. Auffällig bei den beiden Ruhrgebietsstädten ist die geringe Volatilität der Renditen auf einem relativ hohen Niveau. Für Investoren ist dies eines der ausschlaggebenden Kriterien für die zunehmende Fokussierung der Investmentstrategien auf deutsche B-Standorte. Gesamtinvestment Deutschland Durch das anhaltend günstige Zinsniveau in Deutschland fließt weiterhin ausländisches Kapital auf den deutschen Markt. Verstärkt wird dies durch Erwartungen, dass der deutsche Immobilienmarkt im Vergleich zu Europa tendenziell unterbewertet ist und die positiven wirtschaftlichen Entwicklungen die Chancen für Investitionen nun sichtbar machen. Die sehr starke Nachfrage nach Immobilien hat im Jahr 2006 zu Rekordvolumina geführt, die vor allem durch ausländische Investoren getragen wurden. Das Marktgeschehen prägen auch in 2007 umfangreiche Paketverkäufe und veranlassen zahlreiche institutionelle Akteure zur Bereinigung ihrer Portfolios. Gleichzeitig sind die Nettoanfangsrenditen, vor allem an den Top-Standorten, erheblich unter Druck geraten. Durch die anhaltend günstigen Rahmenbedingungen ist kurzfristig noch von einem gleichbleibenden Nachfragedruck am Investmentmarkt auszugehen. Durch den zu beobachtenden Anlagedruck geraten auch die B-Städte zunehmend in den Fokus, da viele Investoren in den Bieterverfahren der Top-Standorte nicht zum Zuge kommen. Der Druck auf die Renditen fällt dort jedoch wesentlich geringer aus. Im Jahr 2007 ist der Anteil der Gewerbeinvestments der Metropole Ruhr im bundesweiten Vergleich nochmals gestiegen und lag bei 4,7 % (rund 2,4 Mrd. Euro). Damit

14 14 Portfolio Strategy Guide Ab 2008/2009 ist eine veränderte Anlagestrategie der Investoren wahrscheinlich, die eingebettet ist in Erwartungen an eine moderate wirtschaftliche Entwicklung 2009 bis 2011, mit der Folge steigender Renditen. Das Transaktionsvolumen in Deutschland im Jahr 2006 lag bei knapp 59,2 Mrd. Euro und damit rund 42 % höher als im Jahr Der Anteil der gewerblichen Immobilien lag dabei bei rund 80 %. Stärkstes Segment waren die Büroimmobilien mit 18,7 Mrd. Euro, dicht gefolgt von den Einzelhandelsimmobilien mit 18,1 Mrd. Euro. Bereits im Jahr 2005 zeichnete sich der Bedeutungszuwachs der Einzelhandelsimmobilien ab. Das Investmentinteresse, insbesondere der ausländischen Investoren mit rund 75 % des Transaktionsvolumens, ist nach wie vor auf alle Marktsegmente gerichtet. Es ist davon auszugehen, dass das Interesse der Investoren sich weiterhin auf alle Marktsegmente richten wird, gleichzeitig wird die Aktivität der deutschen Investoren wieder zunehmen und ihren Anteil gegenüber dem Vorjahr steigern. Fazit Der Investmentmarkt Metropole Ruhr hat eine relevante Größe und gliedert sich positiv in die Reihe der A-Standorte ein. Die Metropole Ruhr bietet für die sogenannten Big Player einen attraktiven und dynamischen Investitionsraum wurden in Deutschland ca. 65,8 Mrd. Euro innerhalb von Immobilientransaktionen umgesetzt. Mit über 42 % der Umsatzvolumina, d. h. 27,7 Mrd. Euro, waren die Büroimmobilien mit stärkstes Segment, gefolgt von Wohnungsportfolios (14,6 Mrd. Euro) und dem Einzelhandel (10,2 Mrd. Euro). Da viele große Portfolios bereits veräußert wurden, dürfte das Transaktionsvolumen des Vorjahres nur knapp erreicht werden. Investmentvolumen nach Segmenten 2007 Metropole Ruhr 4,4 Mrd. Euro 19,5 % 15,9 % 3,6 % 45,1 % 4,4 % Deutschland 65,8 Mrd. Euro 42,0 % 15,6 % 5,4 % 22,2 % 14,8 % 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Büro Einzelhandel Logistik Wohnen Sonstige Anteil Portfolien* * Anteil an bundesweit gestreuten Gewerbeportfolien Quelle: Recherchen der BulwienGesa AG

15 Portfolio Strategy Guide 15 Investment (4,4 Mrd.) nach Käuferstruktur 2007 Metropole Ruhr Geschlossene Fonds Spezialfonds Sonstige Projektentwickler Ausländische Fonds Immobilien AG/Reit Quelle: Recherchen der BulwienGesa AG Käufer Typ Nationalität BGP (Babcock&Brown/GPT-Gruppe) Brack Capital GmbH & Co. Immobilien KG Bank/Anlagegesellschaft Asset Manager AUS D Corpus Sireo DB RREEF Funds Management Asset Manager Asset Manager D AUS DEGI German Re Equity Fund I Deutsche Annington Immobilien GmbH Spezialfonds Bank/Anlagegesellschaft D D Deutsche Reit AG DIC Deutsche Immobilien Chancen Reit Immobilien AG D D Fortress Investment Group LLC (Eurocastle) Gagfah Group Opportunity Fond Bank/Anlagegesellschaft USA L GPT Halverton Real Estate Investment Management Hannover Leasing Asset Manager Geschlossener Fond AUS D Häusser-Bau Unternehmensgruppe Investea A/S Projektentw./Bauträger Immobilien AG D DK IVG Immobilien AG IWF Duitsland Immobilien AG Asset Manager D NL Konsortium Luxemburgische Gesellschaft mit Versicherung Kungsleden AB Versicherung Geschlossener Fond L S LaSalle Deutschlandfonds German Income & Growth Morgan Stanley Real Estate Fund (MSREF) Asset Manager Opportunity Fond USA USA Oaktree Capital Management, LLC Patrizia Immobilien AG Opportunity Fond Immobilien AG USA D Tower Group A/S Unimo Real Estate Holding AG Immobilien AG Bank DK CH Vivacon AG Whitehall Funds (Goldman Sachs/Archon) Immobilien AG Opportunity Fond D USA Quelle: Recherchen der BulwienGesa AG

16 16 Portfolio Strategy Guide Gewerbeinvestmentvolumen (51 Mrd. Euro) 2007 Metropole Ruhr im bundesweiten Vergleich 3,9 % 4,1 % 13,5 % 8,0 % 4,5 % 15,9 % 15,4 % 3,5 % 4,7 % 10,0 % 13,1 % 3,5 % Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart Metropole Ruhr B-Städte* C-Städte* D-Städte* Sonstige * B-, C- und D-Städte ohne Metropole Ruhr Quelle: Recherchen der BulwienGesa AG Büro-Nettoanfangsrenditen (%) zentrale Lagen im Vergleich 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3, Mailand Barcelona Köln Stuttgart Essen Dortmund, PMA

17 Portfolio Strategy Guide Büroimmobilienmarkt mit optimalem Basel II-Profil 4.1. Basel I + II in der Immobilienwirtschaft Bei Basel II handelt es sich um Eigenkapitalvorschriften, die vom Basler Ausschuss für Bankenaufsicht beschlossen wurden und welche seit dem 1. Januar 2007 in allen Mitgliedsstaaten der EU für Kreditinstitute und Finanzdienstleistungsinstitute gelten. Ziel von Basel II ist die Sicherung einer angemessenen Eigenkapitalunterlegung von Banken, welche vom tatsächlichen Risiko abhängt, zu gewährleisten. Bereits 1988 hat der Basler Ausschuss für Bankenaufsicht beschlossen, dass internationale Banken für jeden Kredit, den sie an Kunden vergeben, 8 % Eigenkapital halten müssen. Ziel dieser Vorschrift war, eine angemessene Eigenmittelausstattung und einheitliche Wettbewerbsbedingungen zu schaffen. Diese Vereinbarung berücksichtigte allerdings nicht die Bonität der Kunden, was dazu führte, dass Kredite auch an Kunden mit mäßiger Bonität vergeben wurden. Bei diesen konnten höhere Zinsen verlangt werden. Ein weiterer Kritikpunkt war, dass nur Marktpreis- und Kreditrisiken berücksichtigt wurden. Operationelle Risiken, wie menschliches oder systemtechnisches Versagen, wurden außer Acht gelassen. Als Kreditrisiken werden die Risiken des Verlusts, falls ein Schuldner seine Verpflichtungen gegenüber dem Gläubiger nicht erfüllen kann, bezeichnet. Als Marktpreisrisiko wird das Risiko von finanziellen Verlusten auf Grund von Änderungen des Markpreises, wie Aktienkurse, Wechselkurse oder Zinskurse, verstanden. Aufgrund dieser hier erwähnten und weiteren Kritikpunkte wurde Basel I überarbeitet und eine neue Vereinbarung, Basel II, getroffen. Seit Basel II sollen Banken zu einer Eigenmittelausstattung angehalten werden, die ihrem individuellen Risikoprofil entspricht. Das heißt, je höher das Risiko für eine Bank ist, desto höher muss die Eigenkapitalunterlegung sein. Die Bonitätsbeurteilung bzw. die Risikobewertung erfolgt anhand von internen (von der Bank selbst entwickelten und angewandten) oder externen (z. B.: Moody s, Standard & Poor s) Ratings. Geratet werden Hardfacts wie Eigenkapitalquote, Cash-Flow in % der Betriebsleistung und Rentabilität. Weiter nehmen Softfacts wie Branchenanalysen, bisherige Geschäftspartner, Management und Unternehmensentwicklung Einfluss auf das Rating. Das Ergebnis des Ratings dient als Entscheidungsgrundlage für die Eigenkapitalunterlegung. Basel II basiert im Wesentlichen auf den drei folgenden Säulen: 1 Mindestkapitalanforderungen Ziel ist eine genauere Berücksichtigung der Kre ditausfallrisiken, der Marktpreisrisiken und der operationellen Risiken bei der Bemessung der Eigenkapitalausstattung. 2 Bankenaufsichtlicher Überprüfungsprozess Die Bankenaufsicht überwacht die Einhaltung der Anforderungen, die notwendig sind, um ein internes Rating anzuwenden. Nur so kann beurteilt werden, ob das Risiko richtig bewertet wird, Risikovorsorgen gebildet werden und ob die Eigen kapitalausstattung dem Risikoprofil der Bank entspricht. Sollte dies nicht in erforderlicher Art und Weise erfolgen, werden Aufsichtsmaßnahmen durch die Aufsichtsbehörde eingeleitet. 3 Marktdisziplin Durch vermehrte Offenlegung und Transparenz von Informationen im Rahmen der Offenlegungspflicht von Rechnungsunterlagen soll eine Stärkung der Marktdisziplin erfolgen. Weiter soll sichergestellt werden, dass alle Marktteilnehmer mit gleicher Information ausreichend versorgt werden. Für die Immobilienwirtschaft spielen vor allem die erste Säule und die damit verbundenen Ratings eine zentrale Rolle. Daher kommt den Bewertungskriterien, die dem Rating zugrunde liegen, eine besondere Bedeutung zu. Die Bewertung der Branche ist eines der Risiken, die zu bewerten sind. In der Immobilienbranche hängt die Bewertung der Kreditrisiken, und in weiterer Folge des Branchenrisikos, stark vom bestehenden Marktumfeld ab. Märkte, in denen eine hohe Nachfrage besteht, stellen in der Regel ein geringeres Risiko als bei angebotsüberhängenden Märkten dar. Des Weiteren stellen Märkte in einer Abschwungphase ein höheres Risiko dar. Zur Marktbewertung ist das Verhältnis von Angebot und Nachfrage und der daraus ableitbare Immobilienzyklus von zentraler Bedeutung.

18 18 Portfolio Strategy Guide Bei der Wahl des richtigen Standortes, der auch ein großes Risikopotenzial birgt, gilt es zu beachten, dass Entscheidungen in Hinblick auf die Wahl des Standortes großen Einfluss auf die Ratingergebnisse haben. Zu den zentralen Elementen bei der Standortbewertung zählen die Lage, mit diversen Standortfaktoren wie Nachbarschaft, Synergiepotenziale und Erreichbarkeit, und der Preis. Der Preis einer Liegenschaft ergibt sich nicht zuletzt aus den Mietpreisen, die für das jeweilige Objekt verlangt werden können. Immobilienmärkte sind im Vergleich zu anderen Asset- Klassen wenig volatil, daher gelten Immobilienanlagen generell als risikoabsichernd. Um Risiken zu minimieren, ist es nötig, das Risiko innerhalb eines Immobilienportfolios räumlich zu streuen. Dies kann zum einen bedeuten, nicht mehr nur in ein Segment zu investieren. Zum anderen bedeutet es in unterschiedliche Regionen zu investieren. Diese Komponente spielt auch bei den Ratings der Banken eine zentrale Rolle, da nicht nur Märkte, sondern auch Regionen geratet werden Büroimmobilien der Metropole Ruhr in Indizes Die Städte innerhalb der Metropole Ruhr sind als B-, C- und D-Standorte charakterisiert. In Bezug auf die Volatilität, welche ein zentraler Faktor im Risikoportfolio ist, ist dies ein Vorteil. Wie der Büroimmobilienindex verdeutlicht, sind A-Städte volatiler als B-Städte. Verursacht ist dies in den A-Standorten vor allem durch einen hohen Anteil internationaler Nutzer aus schwankungsanfälligen Branchen wie beispielsweise Banken und IT sowie ausgeprägte Bauund Investitionszyklen. Prinzipiell gilt: je geringer die Volatilität, desto geringer das Risiko. Für die Eigenkapitalunterlegung von Banken im Rahmen von Basel II führt dieser positive Faktor zu einer niedrigeren Eigenkapitalunterlegung, da das Risiko in Bezug auf die Volatilität geringer ist. Da die vergleichsweise geringere Transparenz und Liquidität in den B-Standorten durch die stärkere Volatilität und die höheren Leerstände an den A-Standorten ausgeglichen wird, konzentrieren sich Immobilieninvestments nicht mehr nur auf die klassischen Bürohochburgen. B-Standorte stellen innerhalb eines Immobilienportfolios einen stabilisierenden Faktor bei der Risikobeurteilung dar. Der Büroimmobilienindex Metropole Ruhr zeigt im Vergleich eine besondere Stabilität innerhalb der Marktzyklen. Vor allem in den letzten Jahren konnte die Metropole Ruhr die stabilste Mietentwicklung sowohl gegenüber den A-Standorten als auch den übrigen B-Standorten vorweisen. Das gesteigerte Investmentinteresse lässt sich an dem sogenannten Yield-Shift (Absinken der Immobilienrenditen) ablesen, der in den A-Standorten am stärksten ausfällt. Im Renditevergleich liegen die B-Städte daher immer noch weit über dem Niveau der A-Städte. Daraus resultiert, dass B-Standorte ein deutlich günstigeres Return at Risk-Verhältnis aufweisen als A-Standorte. Für die Metropole Ruhr ist das Rendite-Risiko-Verhältnis besonders gut ausgeprägt. Der German Property Index (GPI) (= Total Return) der BulwienGesa AG ist ein Immobilien-Performance-Index, der sich aus der Summe des Capital Growth und der gewichteten Summe des Cash Flow Return ergibt. Der vorliegende GPI beruht auf den Marktdaten bis 2006 sowie den Prognosen bis 2011 der BulwienGesa AG. In die Berechnung fließen folgende immobilienwirtschaftlichen Markt- und Planungsinformationen ein. Für den Büromarkt sind es Flächenbestand, Leerstand, Fertigstellungen, Spitzenmiete sowie Spitzenrenditen, darüber hinaus weitere Variablen aus Wirtschaft und Beschäftigung. Einflüsse von Fremdfinanzierungen auf die Performance werden nicht berücksichtigt. Für die Berechnung setzt die Bulwien- Gesa AG aufgrund ihrer Marktkenntnisse Annahmen für die Verwaltungs-, Instandhaltungs-, sowie den sonstigen nicht umlagefähigen Betriebskosten innerhalb der verschiedenen Marktsegmente voraus. Der GPI der Metropole Ruhr ist im gesamtdeutschen Vergleich seit 1991 überdurchschnittlich. Auch in den Abschwungphasen des Immobilienzyklus liegt der GPI im Gegensatz zu den A-Standorten Köln und Stuttgart im positiven Bereich. Für die Jahre 2009 bis 2011 prognostiziert die BulwienGesa AG für die Metropole Ruhr einen vergleichsweise hohen Total Return. Damit steht einem in etwa gleichen Marktrisiko an A- und B-Standorten eine höhere Rendite in den B-Standorten, sowohl gemessen als Anfangsrendite als auch als Total Return, gegenüber. In weiterer Folge bedeutet dies, dass B-Standorte, darunter speziell die Metropole Ruhr, aufgrund ihrer stabilisierenden Eigenschaften innerhalb von Immobilienportfolios langfristig stabile Mieterträge sichern. Fazit Die Metropole Ruhr bietet als B-Standort Attraktivität durch Stabilität. Langfristige Portfoliostrategien erfordern Investitionsanlagen in der Metropole Ruhr, um das Risiko zu minimieren und Erträge zu sichern.

19 Portfolio Strategy Guide 19 Büroimmobilienindex (Index 1995 = 100) A-Städte B-Städte C-Städte D-Städte Metropole Ruhr Datengrundlage: Spitzenmieten City Büro, gewichtet Quelle: Berechnungen der BulwienGesa AG Entwicklung der Nettoanfangsrenditen in % 7,0 6,5 6,0 5,5 5, Ø A-Städte Ø B-Städte Metropole Ruhr

20 20 Portfolio Strategy Guide German Property Index Office 1991 bis 2006, Prognose bis % 30 % 20 % 10 % 0 % -10 % -20 % Deutschland Stuttgart Köln Metropole Ruhr Berechnung des Total Returns der BulwienGesa AG Mieteinnahmen RIWIS Jahresmiete Euro/qm - Bewirtschaftungskosten Annahmen Instandhaltung Euro/qm Verwaltung Euro/qm sonst. nicht umlagefähige Betriebskosten Euro/qm - Leerstandskosten RIWIS Miete Leerstand Euro/qm Betriebskosten Leerstand Euro/qm = Jahresmiete bereinigt (= Reinertrag) Netto(anfangs)rendite RIWIS Gesamtkaufpreis t (= Reinertrag t / Nettorendite t ) Capital Growth t (= [Gesamtkaufpreis t / Gesamtkaufpreis t-1 ] - 1) Cash Flow t (= Reinertrag t / Gesamtkaufpreis t-1 ) Total Return t (= Capital Growth t + Cash Flow t ) Quelle: Berechnungen der BulwienGesa AG

21 Portfolio Strategy Guide Potenziale in großen Wohnportfolios 5.1. Struktur des Wohnungsbestandes in Deutschland Die Anbieterstruktur des Mietwohnungsbestandes von rund Mietwohnungen in Deutschland wird durch einen Anteil von ca. 41,5 % (rund 10 Mio. WE) an gewerblichen Vermietern gegenüber ca. 58,5 % (rund 14 Mio. WE) an privaten Kleinvermietern gekennzeichnet. Rund 80 % der Wohnungen professioneller Bestandshalter unterliegen der Bewirtschaftung durch Genossenschaften, Wohnungsgesellschaften mit kommunaler Mehrheitsbeteiligung und privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen. Das Interesse internationaler Investoren seit Ende der 90er Jahre galt zunächst vor allem den Beständen von Werkswohnungen, zunehmend nun auch kommunalen Wohnungsunternehmen. Unternehmen, in der Regel Mischkonzerne, verkaufen Bestände mit dem Ziel der Konzentration auf ihr Kerngeschäft sowie zur Liquiditätssteigerung. Kommunen dagegen zielen mit den Verkäufen ihrer Wohnungen auf die Wiederherstellung ihrer Kreditwürdigkeit und Handlungsfähigkeit ab. Gleichzeitig sind innerhalb der Käufergruppe strukturelle Verschiebungen ersichtlich. Während die großen Transaktionen der ersten Jahre und schwerpunktmäßig 2004/2005 von internationalen Finanzinvestoren wie Fortress, Cerberus/ Goldman Sachs, Blackstone oder Morgan Stanley getätigt wurden, kommen zwischenzeitlich kleinere Beteiligungsgesellschaften und börsennotierte Immobilienunternehmen hinzu. Bei den wichtigsten Transaktionen der vergangenen Jahre standen die Städte des Ruhrgebietes mit klar aufgeteilten, großen Wohnungsbeständen im Fokus des Interesses. Wesentliche unternehmensverbundene Bestände, z. B. die früheren Werkswohnungen des ThyssenKrupp-Konzerns, liegen aufgrund der industriellen Geschichte des Ruhrgebietes in der Region. Wohnungsbestand in Deutschland 39,6 Mio. WE Professionellgewerbliche Vermieter 9,2 Mio. WE Amateurvermieter/ private Kleinanbieter 14,5 Mio. WE Selbstnutzer 15,8 Mio. WE Privatwirtschaftliche professionell-gewerbliche Eigentümer* 4,1 Mio. WE Kommunale Wohnungsunternehmen 2,4 Mio. WE Genossenschaften 2,2 Mio. WE Öffentliche Wohnungsunternehmen (Bund/Länder) WE Kirchen und Sonstige WE * privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen, Kreditinstitute, Versicherungsunternehmen, Immobilienfonds, sonstige Unternehmens, Organisationen ohne Erwerbszweck Quelle: IfS auf Basis der GdW-Jahresstatistik 2006, Wohnungsbestandsfortschreibung sowie Bautätigkeitsstatistik des Statistischen Bundesamtes

22 22 Portfolio Strategy Guide 5.2. Vergleich der Wohnungsverkäufe Nach Schätzungen auf Basis von Presserecherchen wurden in der Metropole Ruhr seit 2000 rund Wohnungen mehrheitlich in Portfolioverkäufen, aber auch im Rahmen von Mieterprivatisierungen, veräußert. Die Differenzierung erfolgt nicht anhand von Erst- und Weiterkäufen, Transaktionen werden pro Vertrag erfasst. Ein Vergleich mit den Referenzstädten Köln und Stuttgart ist aufgrund der relativ geringen Zahl an Transaktionen in diesen Städten nicht möglich. Für Köln wurden zwischen 2000 und 2007 Verkäufe von insgesamt rund Wohnungen (Erst- und Weiterverkäufe) erfasst, für Stuttgart lediglich rund Wohnungen. Zu berücksichtigen ist dabei, dass große Portfolios von mehreren WE zumeist nicht allein Köln oder Stuttgart betreffen, sondern auf mehrere Bundesländer verteilt sind. In beiden Städten war vor allem der Verkauf der Eisenbahnerwohnungen aus dem Bundeseisenbahnvermögen im Jahr 2000 bedeutsam. Die Verkaufsvolumina verlaufen gemäß des typischen Immobilienzyklus, nach dem nach einer Abschwungphase eine Aufschwungphase folgt. Zu den wichtigsten Transaktionen in der Metropole Ruhr seit 2000 zählen: Jahr WE in Essen, Teilverkauf von bundesweit rund Wohnungen aus dem Gesamtbestand von etwa Wohnungen des Bundeseisenbahnvermögens an die Deutsche Annington Immobilien GmbH, Verkaufspreis: 2,1 Mrd. Euro WE in Herne, Teilverkauf aus dem Gesamtbestand von Wohnungen des Bundeseisenbahnvermögens an die THS TreuHandStelle für Bergmannswohnstätten im rheinisch-westfälischen Steinkohlebezirk GmbH, Gelsenkirchen WE u. a. im Raum Essen, Übernahme ehemaliger RWE-Werkswohnungen durch die Deutsche Annington Immobilien GmbH, Verkaufspreis: 225 Mio. Euro WE u. a. in Essen, Mülheim (Ruhr), Oberhausen und Gelsenkirchen, Übernahme der Thyssen Krupp Immobilien durch ein Konsortium aus Morgan Stanley und der Corpus Immobiliengruppe, Verkaufspreis: 2,1 Mrd. Euro Jahr WE im Ruhrgebiet von DAL Deutsche Anlagen Leasing an Babcock & Brown, Verkaufspreis: 605 Mio. Euro WE u. a. im Ruhrgebiet von der LEG Landesentwicklungsgesellschaft NRW an die GAGFAH Group, Essen WE in der Rhein-Ruhr-Region, Weiterverkauf nach Zwischenerwerb durch die Mira Grundstücksgesellschaft u. a. an die Häusser-Bau GmbH, Bochum WE u. a. in Bochum, Essen, Dortmund und Gelsenkirchen, Verkauf aus Privatbesitz an Cerberus Capital Management L.P. Jahr WE in der Rhein-Ruhr-Region, Verkauf der Wohnungs gesellschaft Immeo Wohnen (ehemals Thyssen- Krupp) von Morgan Stanley Real Estate an Foncière Développement Logements (FDL), Verkaufspreis: 2,1 Mrd. Euro Nach Schätzungen 1 kommen bis 2010 weitere rund 1 Mio. Wohnungen deutschlandweit in den Verkauf. Damit würden bis zu 15 % des Gesamtbestandes gewerblicher Anbieter in Deutschland in Private-Equity-Unternehmen, Immobilienfonds etc. konzentriert sein. Voraussetzung dafür ist der Fortbestand gegenwärtiger Wohnungs- und Kapitalmarktbedingungen. Jahr WE u. a. in Dortmund, Bochum, Gelsenkirchen, Herne und Gladbeck von Viterra an die Mira Grundstücksgesellschaft, Verkaufspreis: 550 Mio. Euro 1 vhw Forum Wohneigentum, Ausgabe 2/2006, S. 146, nach Veröffentlichungen von Deutsche Bank Research 2005, HSH Nordbank 2005, Morgan Stanley Real Estate 2006

23 Portfolio Strategy Guide 23 Verkäufe von Wohnungsbeständen in der Metropole Ruhr seit 2000 (Erst- und Wiederverkäufe, Auswahl) WE in ,0 323,3 272,1 243,2 179,7 77,8 38,3 40,2 79,9 65,2 42,0 24,8 38,0 2,0 7,5 3, Deutschland Metropole Ruhr Anmerkung: Unberücksichtigt, da regional nicht zuzuordnen, sind die Verkäufe der GAGFAH mit WE an die Fortress Investment Group (2004), sowie der Viterra mit WE an die Deutsche Annington (2005); die Bestände sind bundesweit verstreut. Quelle: Recherchen der BulwienGesa AG, Angaben der Gesellschaften

24 24 Portfolio Strategy Guide 5.3. Zahl der großen Bestandshalter wächst Entsprechend liegen umfangreiche Portfolien bei Gesellschaften, die als Dachgesellschaft Wohnungsunternehmen eingliedern und gewachsene Mieter-Vermieter-Beziehungen erhalten (THS) oder in der eigenen Unternehmensstruktur teilweise quasi anonymisieren (Deutsche Annington, Immeo Wohnen). Im Jahr 2006 haben neben den genannten Wohnungsgesellschaften die Mülheimer swb mbh und die HGW Herne eine Kooperationsvereinbarung getroffen, die der Verantwortung kommunaler Wohnungsunternehmen in der Metropole Ruhr in Bezug auf den kommunalen Wohnraumversorgungsauftrag, Prozesse des Quartiersmanagements und Prozesse der Stadtentwicklung Rechnung tragen soll. Zusammen verfügen die sechs Unternehmen über einen Bestand von rund Wohnungen. Das Profil der Kooperation ist ausgerichtet auf die Übernahme kommunaler Aufgaben, indem Planungs-, Investitions- und Facility Management-Aufgaben durch die kommunalen Wohnungsunternehmen im Rahmen einer PPP geleistet werden, z. B.: bei kommunaler Infrastruktur (Sozialimmobilien, Kindertagesstätten, Feuerwachen etc.) bei der Gebäudeunterhaltung (Facility Management) kommunaler Immobilien und Spezialimmobilien bei der Bereitstellung von Immobilien als Kooperationspartner der kommunalen Wirtschaftsförderung Die Kooperative der regional ausgerichteten, kommunalen Wohnungsunternehmen in der Metropole Ruhr gewinnt um so mehr an Bedeutung, als dass das Thema Stadtrendite innerhalb der öffentlichen Wohnungswirtschaft zunehmend diskutiert wird. Mittels der Stadtrendite soll Kommunen die Möglichkeit gegeben werden, die tatsächlichen Leistungen von öffentlichen und kommunalen Unternehmen zu bewerten und neben der rein finanzwirtschaftlichen Rendite den gesamtgesellschaftlichen Beitrag für die Kommune zu ermitteln Investmentziele und Wertsteigerungsstrategien seitens der Unternehmen Für die Bestandshalter großer Wohnungsportfolien liegen die Wertpotenziale im optimierten Management großer Bestände. Vor allem das Interesse von internationalen Investoren konzentriert sich auf die Ausschöpfung von wertsteigernden Prozessen, wenngleich die Investmentstrategien Differenzen aufweisen. Zwischenerwerber, insbesondere Opportunity Fonds, sind darauf fixiert, in unterbewertete Bestände zu investieren, die übernommenen Unternehmen in ihrer Effizienz zu verbessern und das Unternehmen in Teilen oder als Ganzes mit Gewinn zu verkaufen. Gegenwärtig nehmen Bestandshalter, die ein opportunistisches Chancen-/Risikoprofil, also höchste Ertragschancen bei entsprechendem Risikoprofil, verfolgen, einen Anteil von rund 10 % am gewerblichen Mietwohnungsmarkt ein. 2 Die Bedeutung dieses Managements zeigt das Beispiel der ehemaligen ThyssenKrupp- Immobilien: Ende 2004 wurden die ThyssenKrupp-Wohnungen mit 2,1 Mrd. Euro bewertet. Nach einsetzenden Mieterprivatisierungen, Personalreduzierung und Eingriffen in die Verwaltungsprozesse wurden die verbliebenen Wohnungen durch die Zwischenerwerber Morgan Stanley/ Corpus für wiederum 2,1 Mrd. Euro weiterverkauft. Die Wertsteigerung lag bei rund 20 %. Für ein auf Nachhaltigkeit ausgerichtetes Engagement alter (häufig kommunaler) und neuer (finanziert durch Beteiligungskapital privater sowie institutioneller Anleger) Bestandshalter zielt die Bündelung großer Wohnungsbestände grundsätzlich auf unternehmenswirtschaftliche Aspekte (Optimierung der Finanzierung), Maßnahmen des Portfoliomanagements und die Beeinflussung des lokalen Marktgeschehens und der Stadtteilentwicklung ab. Hintergrund dieser Überlegungen zur Stadtrendite ist die anhaltende öffentliche Diskussion um das vordergründig rein renditeorientierte Engagement ausländischer Investoren am deutschen Wohnungsmarkt seit Ende der 90er Jahre.

25 Portfolio Strategy Guide 25 Deutsche Annington GAGFAH Group LEG NRW Name Evonik Wohnen GmbH (vormals RAG Immobilien) THS TreuHandStelle GmbH Immeo Wohnen Allbau AG, Essen Dogewo21, Dortmund Gebag, Duisburg VBW Bauen und Wohnen GmbH, Bochum Die wichtigsten überregionalen Wohnungsbestandshalter in der Metropole Ruhr (Auswahl) Wohnungsbestand rund WE rund WE rund WE rund WE rund WE (rund WE im Ruhrgebiet) Lage bundesweit bundesweit landesweit landesweit landesweit rund WE landesweit Die wichtigsten regionalen Wohnungsbestandshalter in der Metropole Ruhr (Auswahl) rund WE rund WE rund WE rund WE Essen Dortmund Duisburg Bochum Gesellschaften/Beteiligungen 2001: ca ehemalige Eisenbahner-Wohnungen (BEV) 2003: ca WE nach Übernahme der BIG-Heimbau AG, Kiel 2004: ca WE von RWE übernommen 2005: ca WE der ehemaligen Viterra GAGFAH, NILEG, Acquisition 1, WOBA Dresden 13 Gesellschaften, z. B. LEG Wohnen GmbH, Düsseldorf Ruhr-Lippe Wohnungsgesellschaft mbh, Dortmund GeWo mbh, Castrop-Rauxel Tochtergesellschaften, u. a. Rhein Lippe Wohnen, Kamp-Lintfort Wohnbau Westfalen, Dortmund, Hamm Wohnbau Auguste Victoria, Marl Bauverein Glückauf, Ahlen 5 Gesellschaften, z. B. VMW GmbH, Recklinghausen Glückauf GmbH, Lünen VWG mbh, Herne Schwerpunkt Rhein-Ruhr-Region Dortmunder gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbh Duisburger gemeinnützige Baugesellschaft AG Hauptgesellschafter Stadtwerke Bochum (49,1 %), des Weiteren u. a. Deutsche Annington, Eurohypo und Evonik Wohnen Quelle: Erhebungen der BulwienGesa AG, Öffentlichkeitsarbeit der Gesellschaften

26 26 Portfolio Strategy Guide 1 Optimierung der Finanzierung Mit der Bündelung von Darlehen bzw. Objektfinanzierungen sind Zins- und Kostenvorteile erzielbar, da sich die Größe des Portfolios vorteilhaft auf die Finanzierungsprüfung auswirkt, da als Sicherheit für die Darlehen ein Portfolio bereitsteht und die Ausfallrisiken im Vergleich zu einer einzelnen Objektfinanzierung niedriger sind. 2 Optimierung der Bewirtschaftung Mit der Ausschreibung von größeren Paketen für Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen sind Kostenvorteile erzielbar. Grundsätzlich sollte der generelle Verwaltungsaufwand bei größeren Beständen (Kosten pro verwalteter Wohneinheit) sinken (Economies of scale). Die räumliche Konzentration des Portfolios begünstigt die Managementbereiche für mieternahe sowie -ferne Prozesse. Damit kann auf externe Dienstleister, z. B. Makler, verzichtet werden. Mieterferne Prozesse: Mieter-, Mieten-, Forderungsverwaltung, Rechnungswesen/Controlling, Marketing/Öffentlichkeitsarbeit, Recht etc. Der Einsatz leistungsfähiger Software (z. B. SAP) reduziert und optimiert den Aufwand, v. a. für kaufmännische Verwaltungsaufgaben. Mieternahe Prozesse: Vermietungsmanagement (Vermietung, Besichtigungen, Kündigung, Wohnungsübergabe) 3 Beeinflussung des Marktgeschehens/Stadtteilentwicklung In räumlich konzentrierten Wohnungsbeständen ist die gezielte Beeinflussung des Marktgeschehens durch Manipulation der Mietniveaus möglich. Zugleich kann eine höhere Rendite des Bestandes erzielt werden und die Sozialstruktur im Quartier mit beeinflusst werden. Mit der Durchführung von Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen und Mietsteigerungen greifen Maßnahmen zur Wertsteigerung des Bestandes. Zugleich wirken in einer generellen Aufwertungsstrategie Instrumente zur Imagebildung im Quartier. Grundsätzlich sind durch Verzicht auf Instandsetzungsmaßnahmen und die Vermietung an jeden Mieter um jeden Preis auch generelle Abwertungsprozesse wirksam. Fazit Das große Volumen an Wohnungsbeständen in der Me-tropole Ruhr bietet weiterhin zahlreiche Investitionsmöglichkeiten und Potenziale. Die Sanierung von Wohnungsbeständen innerhalb der Portfoliostrategie sichert die Wertsteigerung der Immobilien. Public-Private-Partnership-Projekte sichern die soziale und städtebauliche Qualität von Wohnraum innerhalb der Metropole Ruhr. In der Metropole Ruhr sind zwei Trends zu erkennen, die einen vitalen Markt charakterisieren: Nicht nur kommunale Bestände werden verkauft, sondern auch städtische Unternehmen kaufen Wohnungsbestände auf. Die kommunalen sowie die werksgebundenen Wohnungsbestände sind in Ballungsräumen wie der Metropole Ruhr auf relativ kleinem Raum konzentriert. Teilweise dominieren sie ganze Stadtteile, wie z. B. die ehemaligen ThyssenKrupp-Wohnungen in den Essener Stadtteilen Frohnhausen und Holsterhausen. 2 Norbert Heftrich: Geschäftspolitiken und -modelle neuer und alter Akteure, in vhw Forum Wohneigentum, Ausgabe Dezember 2006

27 Portfolio Strategy Guide Mega-Malls und andere Innovationen im Einzelhandel Werthaltigkeit von Einzelhandelsimmobilien I: Nettoanfangsrendite Das gesteigerte Investmentinteresse lässt sich an dem so genannten Yield-Shift (Absinken der Immobilienrenditen) ablesen, der in den A-Standorten am stärksten ausfällt. Im Renditevergleich liegen die B-Städte daher immer noch weit über dem Niveau der A-Städte. Zum Vergleich: in den internationalen Vergleichsstädten Barcelona und Mailand liegen die Nettoanfangsrenditen in zentralen Lagen bei 4,25 %. Daraus resultiert, dass B-Standorte ein deutlich günstigeres Return at Risk-Verhältnis aufweisen als A-Standorte. Für die Metropole Ruhr ist das Rendite- Risiko-Verhältnis besonders gut ausgeprägt. In der Konsequenz sind an B-Standorten wie den Metropole Ruhr-Städten bei geringeren Schwankungen höhere Renditen, sowohl als Anfangsrendite als auch als Total Return, erzielbar. Das bedeutet, dass B-Standorte, darunter speziell die Metropole Ruhr, aufgrund ihrer stabilisierenden Eigenschaften innerhalb von Immobilienportfolios, langfristig stabilere Mieterträge sichern. Werthaltigkeit von Einzelhandelsimmobilien I: German Property Index Für den Einzelhandel in der Metropole Ruhr steht mit dem German Property Index (GPI) (= Total Return) der BulwienGesa AG (vgl. S. 8f.) ein Immobilien-Performance- Index zur Verfügung, der u. a. das Benchmarking von Immobilien-Portfolios ermöglicht. Aufgrund der Prognosen, in denen die vorhandenen Marktinformationen berücksichtigt werden, können Marktentwicklungen antizipiert werden und z. B. Investitionsentscheidungen erleichtert werden. Der GPI der Metropole Ruhr ist im gesamtdeutschen Vergleich seit 1991 durchschnittlich und verläuft auch in Abschwungphasen positiv. Bezogen auf die Vergleichsstadt Köln zeigt der GPI der Metropole Ruhr einen vor allem in den Abschwungphasen des Immobilienzyklus geringfügig günstigeren Verlauf. Starke Jahre mit überdurchschnittlich hohem Total Return wie in Stuttgart sind weder in der Metropole Ruhr noch in Köln eingetreten. Für die Jahre 2009 bis 2011 prognostiziert die Bulwien- Gesa AG für die Metropole Ruhr einen vergleichsweise hohen Total Return. Die polyzentrische Struktur der Metropole Ruhr einerseits und das große Nachfragepotenzial von insgesamt rund 5,26 Mio. Menschen in der Region andererseits bieten nicht nur besondere Potenziale für innovative Modelle der Einzelhandelsversorgung. Die Städte der Region sind auch der Gefahr des Bedeutungsverlustes vor dem Hintergrund eines enormen regionalen Wettbewerbes ausgesetzt. Die Entwicklung der Spitzenmieten in den 1a-Lagen seit 2000 weist auf das Ausmaß des Bedeutungsverlustes einzelner Städte hin. Neben der Tatsache, dass mit Ausnahme von Dortmund und Essen in der gesamten Region die Spitzenmieten rückläufig sind, ist auffällig, dass vor allem die Städte mit dem höchsten Mietniveau in der Region noch vergleichsweise stabile Spitzenmieten in den 1a-Lagen verzeichnen. Dagegen deuten die Rückgänge der Spitzenmieten in den 1a-Lagen von Oberhausen, Duisburg, Mülheim (Ruhr) und Herne darauf hin, dass diese Städte mit einem ohnehin niedrigen Mietniveau weiter an Bedeutung für den innerstädtischen Einzelhandel verlieren. Mittels der Zentralitätskennziffer ist es möglich, die Attraktivität der Städte in der Metropole Ruhr als Einzelhandelsstandort zu beschreiben. Die Zentralitätskennziffer bemisst sich aus dem Verhältnis des Einzelhandelsumsatzes zur Kaufkraft. Werte über 100 kennzeichnen Städte mit einem höheren Kaufkraftzufluss aus dem Umland, das Ausgabevolumen liegt über der ansässigen Kaufkraft. Werte unter 100 stehen für Standorte, in denen das Ausgabevolumen unter der ansässigen Kaufkraft liegt hier fließt Kaufkraft an andere Standorte ab. Zu beachten ist, dass die hohen Zentralitätswerte für Oberhausen (136,2) und Mülheim (118,1) nicht aus der besonderen Anziehungskraft ihrer Innenstädte resultieren, im Gegenteil: Die beiden Städte verfügen über zwei der größten Shopping-Center bundesweit mit ca m² (CentrO) und m² (Rhein-Ruhr- Zentrum) Bruttomietfläche. In den Städten der Metropole Ruhr gibt es 16 Shopping- Center mit einer Gesamtmietfläche von rund m². Allein die drei größten Center in Bochum, Oberhausen und Mülheim (Ruhr) umfassen rund m² Mietfläche. Weitere zwei Center mit m² Mietfläche befinden sich derzeit im Bau, außerdem liegen für weitere fünf Center mit insgesamt rund m² Mietfläche konkrete Planungen vor. Bedeutungsverluste oder -gewinne der Metropole Ruhr-Städte