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1 apofokus aporesearch Anlageinformation Verzockt, verbaut, verloren? Immobilienmärkte in Europa und den USA > Südeuropa Dramatische Situation bei spanischen Wohnimmobilien > Nord- und Mitteleuropa Stabilität trotz nachlassender Konjunkturdynamik > USA Vorreiter bei der Überwindung der Immobilienkrise? Ausgabe

2 apofokus aporesearch Anlageinformation Titelfoto: getty images Die Deutsche Apotheker- und Ärztebank eg, Düsseldorf, unterliegt der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), Bonn/Frankfurt. Die in diesem apofokus enthaltenen Informationen stellen keine Anlageberatung dar. Sie zielen nicht auf das individuelle Anlageprofil des Empfängers ab, sondern enthalten allgemeine Informationen, die eine selbstständige Anlageentscheidung erleichtern sollen. Mit dem apofokus ist keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf verbunden. Der apofokus beruht auf von uns nicht überprüfbaren, allgemein zugänglichen Quellen, die wir für zuverlässig halten. Die vorliegende Publikation gibt unsere unverbindliche Auffassung über den Markt und die Produkte zum Zeitpunkt des Redaktionsschlusses wieder. Die Inhalte sind sorgfältig recherchiert. Eine Haftung/Gewähr für die Richtigkeit und Vollständigkeit kann im Einzelfall aber nicht übernommen werden. Nachdruck nur mit Genehmigung der Deutschen Apotheker- und Ärztebank. 2

3 Immobilienmärkte in Europa und den USA Inhalt Einleitung 4 Immobilienmarkt in Südeuropa Spanien 6 Immobilienmärkte in Nord-/Mitteleuropa 13 Immobilienmarkt USA 35 Zusammenfassung/Fazit 45 3

4 apofokus aporesearch Anlageinformation Einleitung Einleitung Immobilien als beliebte Assetklasse Fokussierung auf bestimmte Immobilienmärkte und Unterscheidung nach Nutzungsarten Spanien als südeuropäisches Land, Nord-/Mitteleuropa und die USA Keine Betrachtung der Mikrolagen Immobilien bilden eine Assetklasse, die aktuell eine der beliebtesten ist. Die nach wie vor und wahrscheinlich auch weiterhin spürbaren Folgen der Finanzund Staatsschuldenkrise, historisch niedrige Zinsen sowie zum Teil auch die Angst vor Inflation und/oder einem Auseinanderfallen des Euro-Währungsraumes haben den Blick der Anleger wieder auf Immobilien gelenkt. Besonders der Sektor Wohnen erfreut sich großer Beliebtheit. Zu hinterfragen ist, ob sich diese allgemeine Entwicklung in den nächsten Jahren fortsetzen wird. Dieser apofokus stellt im Folgenden auf die Gegebenheiten an den Immobilienmärkten oder, präziser ausgedrückt, an den jeweiligen geografischen Teilmärkten ab. (Beide Begriffe werden aufgrund einer besseren Lesbarkeit im Folgenden synonym verwendet.) Aufgrund der Komplexität des Themas musste eine Beschränkung auf einzelne Regionen/Länder Europas und die USA erfolgen. Es werden sowohl die Entwicklungen des letzten Jahres, die aktuelle Lage und auch die zukünftigen Chancen vorgestellt und miteinander verglichen. Dabei ist vor allem eine Unterscheidung hinsichtlich der Nutzungsarten notwendig. Denn DEN Immobilienmarkt gibt es nicht. Ein prosperierender Standort aus Sicht des Einzelhandels muss nicht zwangsläufig eine gute Lage für Büroimmobilien darstellen und vice versa. Aufgrund der aktuellen ökonomischen Situation in Europa ist eine Darstellung der Situation auf den jeweiligen Immobilienteilmärkten in den südlichen Ländern unseres Kontinents interessant. Jedoch war es anhand der verfügbaren Datenlage nur sinnvoll, auf Spanien näher einzugehen. Nach Möglichkeit erfolgt eine Darstellung im Hinblick auf die unterschiedlichen hauptsächlichen Nutzungsarten (Büro, Handel, Logistik, Wohnen). Gleiches gilt für ausgewählte Länder in Nord- und Mitteleuropa. Ein jeweils kurzes Fazit bzw. ein Ausblick verdeutlichen die zukünftigen Chancen der einzelnen Märkte. Aus Platzgründen kann in diesem apofokus nur begrenzt auf die Mikrolagen eingegangen werden. So beziehen sich bspw. Aussagen zum Büroimmobilienmarkt in Deutschland meistens auf sieben große Metropolregionen. Einen guten Überblick über die Lage an den gewerblichen Immobilienmärkten geben die Immobilienuhren von Jones Lang LaSalle. 4

5 Immobilienmärkte in Europa und den USA Einleitung Jones Lang LaSalle-Immobilienuhr für Büromieten Q2/2012 Amsterdam, Zürich Paris CBD, Genf London City, London West End Helsinki, Oslo, Stuttgart Berlin, Düsseldorf, Moskau, Warschau Kopenhagen, Hamburg, Stockholm, Lyon Köln München Verlangsamtes Mietpreiswachstum Beschleunigtes Mietpreiswachstum Beschleunigter Mietpreisrückgang Verlangsamter Mietpreisrückgang Luxemburg St. Petersburg Manchester Athen Lissabon, Madrid Barcelona, Budapest, Brüssel Dublin Bukarest, Edinburgh, Frankfurt, Istanbul, Kiew, Prag, Mailand, Rom Quelle: Jones Lang LaSalle, Juli 2012 Absolut betrachtet befinden sich Märkte wie Athen, Lissabon, Rom, Madrid usw. in einer Phase des verlangsamten Mietpreisrückgangs innerhalb des Immobilienzyklusses. Die Aussagekraft der Erkenntnisse steigt durch enen Vergleich im Zeitablauf. Jones Lang LaSalle-Immobilienuhr für Büromieten Q3/2012 Amsterdam, Genf Paris CBD, London West End Helsinki, London City Oslo, Stuttgart Berlin, Köln, Lyon Warschau Düsseldorf, Moskau, Stockholm Hamburg Kopenhagen München Verlangsamtes Mietpreiswachstum Beschleunigtes Mietpreiswachstum Beschleunigter Mietpreisrückgang Verlangsamter Mietpreisrückgang Zürich Mailand Luxemburg St. Petersburg Manchester Athen Lissabon, Rom Budapest, Madrid Barcelona, Brüssel, Dublin Bukarest, Edinburgh, Frankfurt, Istanbul, Kiew, Prag Quelle: Jones Lang LaSalle, Oktober 2012 Es ist ersichtlich, dass die Positionen der oben genannten Märkte bis auf wenige Ausnahmen konstant blieben. Dies ist ein Zeichen dafür, dass sich bspw. die Lage in Athen in den letzten drei Monaten kaum verändert hat. 5

6 apofokus aporesearch Anlageinformation Immobilienmarkt in Südeuropa Spanien Immobilienmarkt in Südeuropa Spanien Bis Ende Oktober 2012 haben 8 der insgesamt 18 autonomen spanischen Gebietskörperschaften und Städte Hilfskredite in Höhe von 16,2 Mrd. Euro bei der spanischen Zentralregierung beantragt. Damit sollen die Auswirkungen einer entweder drohenden oder bereits vorliegenden Insolvenz gemildert werden. Obwohl die Details erst viel später oder aufgrund mangelnder Daten unter Umständen nie genau quantifizierbar sein werden, ist von einer negativen Beeinflussung des Immobilienmarktes über alle Nutzungsarten hinweg auszugehen. Büroimmobilien Die beiden wichtigsten lokalen Märkte in Spanien sind Madrid und Barcelona. Mietmarkt Madrid Jones Lang LaSalle berichtet, dass die Spitzenmiete in der spanischen Hauptstadt im dritten Quartal 2012 im Vergleich zum zweiten Quartal desselben Jahres um 2 % gefallen ist. Der Mietrückgang liegt in den sehr wenigen Transaktionen und in einem hohen Angebot an vermietbaren Flächen begründet. Gelegentliche Flächenumsätze fanden aufgrund der gestiegenen Nachfrage jedoch zu sehr hohen Preisen statt. Genau wie in den Vorquartalen blieb das tiefe Mietpreisniveau in den B-Lagen stabil, während Peripherie-Standorte aufgrund eines hohen Angebotes von einem Mietrückgang um 4,2 % gekennzeichnet waren. Diese Angaben decken sich mit denen der IVG. Nach deren Erkenntnissen beträgt die monatliche Spitzenmiete in Madrid rund 25 Euro/qm. Im Quartalsvergleich bedeutet dies ein Rückgang von 1 %. Bezogen auf den Vorjahreszeitraum sank die Spitzenmiete um 4,8 %. Die Leerstandsrate stieg im dritten Quartal 2012 von 11,2 % auf 11,4 %. Gegenüber den 13,4 % Ende 2011 ist dies als Fortschritt zu sehen. Die Verfügbarkeit von hochwertigen Bürogebäuden ist über alle Teillagen relativ stabil geblieben. In Madrid wurden im dritten Quartal 2012 lediglich qm Fläche in der Innenstadt neu vermietet. Das niedrige Niveau des Flächenumsatzes bleibt damit erhalten. 6

7 Immobilienmärkte in Europa und den USA Immobilienmarkt in Südeuropa Spanien Spitzenmieten in Madrid und Barcelona Madrid Barcelona Quelle: Jones Lang LaSalle, Office Market Report 3. Quartal 2012 Barcelona Fazit/Ausblick In Barcelona blieb das Mietniveau im dritten Quartal 2012 stabil. Die höchste Miete für Büroflächen in der katalanischen Provinzhauptstadt ist mit 18 Euro/qm im Viertel Paseo de Gracia zu zahlen. Der Leerstand in Barcelona ist nur sehr geringfügig auf knapp 14 % gestiegen. Es wurden keine neuen Flächen angeboten. Weiterhin ist auch nicht mit der Vermietung neuer Flächen zu rechnen. Das spekulative Angebot an Büros wird sich in diesem Jahr um ungefähr qm erhöhen. Der Flächenumsatz in Barcelona (City-Lage) ist im dritten Quartal 2012 um qm gestiegen. Dies entspricht einer beachtlichen Steigerungsrate von 45 % im Vergleich zum zweiten Quartal des letzten Jahres. Jedoch ist bei diesem Vergleich zu beachten, dass das zweite Quartal 2012 die geringsten Vermietungen (mit gerade einmal qm) seit 2003 aufwies. Erwähnenswert ist jedoch eine Anomalie: Der Flächenumsatz in den peripheren Gebieten der Stadt stieg deutlich mehr als im Central Business District: qm im dritten Quartal 2012 entsprechen im Vergleich zu den qm im zweiten Quartal desselben Jahres einer Steigerung von 200 %. Wir gehen davon aus, dass die Mieten in Madrid auch zukünftig weiter fallen werden. Die Leerstandsrate der Hauptstadt sollte auf dem Niveau des dritten Quartals 2012 verharren, ebenso wie das Angebot an Büroimmobilien. Für Büroimmobilien in Madrid ist nicht vor Ende 2013/Anfang 2014 mit einem spürbaren Leerstandsabbau zu rechnen. Gleiches gilt auch für Barcelona. 7

8 apofokus aporesearch Anlageinformation Immobilienmarkt in Südeuropa Spanien Investmentmarkt Im Einklang mit der ökonomischen Entwicklung in Spanien sowie der horrenden Arbeitslosigkeit sinken die Investitionen in gewerblich genutzte Immobilien, besonders in Bürogebäude. Die Risikoaversion der Investoren ist gewachsen. Madrid Dies lässt sich an den Investitionen in Madrid gut ablesen. Gemäß den Angaben der IVG sank das Investitionsvolumen von 137 Mio. Euro im zweiten Quartal 2012 auf nur noch 32 Mio. Euro im dritten Quartal des letzten Jahres. Die erzielbare Spitzenrendite in Höhe von 6,25 % im zweiten Quartal 2012 ist im dritten Quartal 2012 in etwa gleich geblieben. Gemäß den Angaben von Jones Lang LaSalle waren im dritten Quartal 2012 keine Transaktionen (Käufe oder Verkäufe) am Investmentmarkt in Barcelona zu verzeichnen. Fazit/Ausblick Von zeitnahen Investitionen in spanische Büroimmobilien sollte derzeit noch immer abgeraten werden. Auch wenn die gewerbliche Nutzung nur bedingt mit denen des Wohnimmobilienmarktes vergleichbar ist, kommt man dennoch zum selben Schluss: Preissenkungen werden weiter zu beobachten sein. Der Boden scheint noch nicht erreicht. Wohnimmobilien Der spanische Wohnimmobilienmarkt ist seit der Wirtschafts- und Finanzkrise von schweren Verwerfungen und Preisrückgängen geprägt. Die Preise für Häuser und Wohnungen fielen im Durchschnitt um 35 %. Die hohe Arbeitslosigkeit, besonders unter den Jugendlichen, vor allem aber das Handeln der Banken, bedingen einerseits nicht ordnungsgemäße Rückzahlungen der Darlehen. Andererseits bleiben Mieter und Käufer für den spekulativ errichteten Immobilienbestand aus. Dies führt zum Teil zu absurden Situationen und Handlungen. Auch die zum Teil schon zwangsvereinten spanischen Sparkassen (Cajas de Ahorro) spielen dabei eine unrühmliche Rolle. Mietmarkt Geisterstädte nicht fertig gestellte Häuser und Wohnungen In den diversen Medien ist immer wieder von so genannten Geisterstädten die Rede: (Teilweise) fertig gestellte Siedlungen mit Häusern und Wohnungen, die nur wenige Mieter fanden. Die Mieten für solche Gegenden waren in den letzten drei Jahren von einem steilen Sinkflug gekennzeichnet. Betrug die durchschnittlich zu erzielende Monatsmiete im Jahr 2010 bspw. noch 750 Euro, so sind in diesem Jahr nur noch 500 Euro zu zahlen (-33 %). Für

9 Immobilienmärkte in Europa und den USA Immobilienmarkt in Südeuropa Spanien wird für Neuvermietungen in diesen Siedlungen ausgehend von dem 2012er Niveau nochmals mit einem Rückgang auf dann rund 350 Euro (-28 %) gerechnet. Doch auch abseits der Geisterstädte sieht die Lage nicht viel besser aus. Die nachfolgende Tabelle zeigt die Entwicklung der Mieten im Jahres- und Monatsverlauf. Der höchste Verfall der Miete im Jahresverlauf war im zweiten Quartal 2012 festzustellen. Gegen Ende des Jahres 2012 haben sich die Verringerungen gemildert. Im Monatsvergleich jedoch nehmen die Rückgänge der absoluten Miethöhe zu. Veränderung der durchschnittlichen Monatsmiete pro Quadratmeter für Häuser im Jahresverlauf / / / / / / / / /2012 Mietpreis 7,41 7,47 7,56 7,49 7,50 7,53 7,55 7,56 7,59 YoY % -3,40 % -2,10 % -3,10 % -5,20 % -4,50 % -4,70 % -3,20 % -5,20 % -5,30 % MoM % -0,80 % -1,10 % 0,80 % -0,10 % -0,40 % -0,30 % -0,20 % -0,30 % 0,20 % Quelle: Bloomberg, Fazit/Ausblick Hoher Leerstand Spanien ist in Bezug auf Wohnimmobilien ein eigentümergeprägtes Land. Mehr als 50 % aller Bewohner leben in den eigenen vier Wänden. Der Mietpreisverfall zeigt die überaus schwierige Situation des spanischen Wohnimmobilienmarktes. Seriöse Prognosen über das zukünftige Mietpreisniveau sind nicht erstellbar. Es ist zwar davon auszugehen, dass die Anzahl ehemaliger Besitzer einer zwangsverwerteten Immobilie, die zukünftig in einem gemieteten Objekt leben müssen, nicht die Größenordnungen wie in den USA erreichen wird. Dennoch wird der Mietmarkt für spanische Wohnimmobilien auch in Zukunft eine höhere Bedeutung haben als vor der Finanz- und Staatsschuldenkrise. Investmentmarkt Rund eine Million leer stehende Eigenheime und Wohnungen sind derzeit in Spanien vorzufinden. Dies korrespondiert mit Angaben diverser Nachrichtenagenturen, dass bspw. ab Dezember 2011 rund 25 % weniger Wohnimmobilien verkauft worden sind als im Jahr zuvor. 9

10 apofokus aporesearch Anlageinformation Immobilienmarkt in Südeuropa Spanien Geplatzte Blase Hausverkäufe in Spanien Bestand Neubauten Quelle: Wall Street Journal 2012 Die Summe der durch Banken vergebenen Hypothekenkredite ist enorm. Gemäß der Zeitung El pais gehen seriöse Schätzungen von Werten in Größenordnungen um die 170 Mrd. bis 210 Mrd. Euro aus. Doch die meisten Kreditinstitute bleiben auf ihren Forderungen sitzen. Rund 40 % dieser Darlehen sollen zumindest zweifelhaft sein. Allein von 2008 bis 2011 mussten die spanischen Banken und Sparkassen 66 Mrd. Euro für risikobehaftete Immobilien- Darlehen zurückstellen. Zwangsvollstreckungen mit fatalen Folgen Viele Spanier können ihre Hypotheken nicht zurückzahlen. Dies führt letztlich zu Zwangsversteigerungen bzw. vorherigen Zwangsräumungen. Von 2008 bis Oktober 2012 summierte sich die Anzahl der Räumungen auf über Objekte. Ab dem dritten Quartal 2011 erhöhte sich die Zahl deutlich. Allein in diesem Zeitraum wurden mehr als Zwangsvollstreckungen registriert. In den ersten drei Quartalen 2011 waren Zwangsräumungen zu verzeichnen. Im zweiten Quartal 2012 erhöhte sich die Anzahl auf Seit Oktober 2012 wurden die Zwangsräumungen zum Politikum. Landesweit kam es zu mehreren Todesfällen durch Suizid aufgrund von Zahlungsunfähigkeit. Die Banken sind dazu angehalten, möglichst flexible Lösungen bzw. Alternativen zu suchen. Laufzeitverlängerungen auf teilweise bis zu 40 Jahren und Zinsobergrenzen (Caps) sind im Gespräch. Einige spanische Banken haben sich freiwillig dazu bekannt, Zwangsräumungen für die nächsten zwei Jahre zu stoppen, wenn sich der Eigentümer in einer extremen finanziellen Notsituation befindet. Dies vor allem auch vor dem Hintergrund, dass die zwangsgeräumten Objekte oft unverkäuflich sind, da die Angst vor noch weiter sinkenden Preisen die Nachfrage hemmt. Das eigentliche Ziel der Banken, die Immobilie zu verwerten, würde somit nur in wenigen Fällen erreicht. 10

11 Immobilienmärkte in Europa und den USA Immobilienmarkt in Südeuropa Spanien Leer stehende Investitionsruinen als Standard in den Vororten der Metropolen und in vielen Provinzen Seit dem Kollaps am spanischen Wohnimmobilienmarkt ähneln sich viele Landesteile und Vororte der größeren Städte. Das Land ist praktisch durchzogen von Investitionsruinen an leeren Siedlungen und Häusern bzw. halbfertigen Anlagen. Was einmal als aufstrebender Teil einer Provinz oder als schicker Vorort einer größeren Stadt gedacht und konzipiert war, ist heutzutage meistens eine Geisterstadt, der auch der bauliche Verfall droht. Besonders dramatisch ist die Lage in den Provinzen, die bereits offiziell ihre Zahlungsunfähigkeit bestätigt haben und Hilfe der Landesregierung bekommen. Verschärft wird die Lage dadurch, dass die spanische Regierung neue Vorschriften zur Absicherung der Risiken in den Bankbilanzen erlassen hat. Die betroffenen Banken versuchen, die Unterlegung der Risiken mit (teurem und vor allem nicht vorhandenem) Eigenkapital zu vermeiden, indem die Immobilien zu Ausverkaufspreisen losgeschlagen werden sollen. Dabei muss bedacht werden, dass die Preise für Wohnungen und Häuser seit 2008 bereits durchschnittlich um 22 % gefallen sind. Teilweise groteske Vorgehensweisen und Lösungsmöglichkeiten Wie schwer die Lage noch Anfang des Jahres 2012 war, zeigt der Sachverhalt, dass Bauträger und Banken jedoch nicht nur auf leer stehenden Objekten, sondern auch auf unbebautem Bauland sitzen bleiben. Um Verluste aus Abschreibungen zu vermeiden, einen Eigenkapitalbedarf zu vertuschen und eventuelle Zwangsfusionen oder andere geschäftliche Nachteile zu umgehen, wird das unbebaute Land seitens der Banken teilweise in nachfragestarken Regionen wie der Innenstadt von Madrid weiter mit Wohnungen und Häusern bebaut. Dies soll den Wert der brach liegenden Flächen steigern. Vorvermietungen bzw. im Voraus verkaufte Objekte gibt es dabei kaum, so dass das spekulative Angebot nochmals ausgeweitet wird. Dies führt schließlich zu einem weiteren Preisverfall aller am Markt befindlichen Objekte, der den Schweinezyklus aus erhöhtem Abschreibungsbedarf und fallenden Preisen künstlich, aber eben auch absichtlich weiter anheizt. Zusätzlich kompliziert wird die Lage nicht nur die der spanischen Banken und Sparkassen dadurch, dass die Bauträger und Bauunternehmen selbst kein Kapital haben. Die Baumaßnahmen werden wiederum auf Kredit finanziert. Die ordnungsgemäße Rückführung dieser neuen Darlehen ist ebenfalls ungewiss. Die faulen Kredite werden eher noch größer. Fraglich ist auch, woher sich Käufer für die leer stehenden Objekte finden lassen. Die Eigentumsquote in Spanien beträgt ca. 50 %. Und viele der restlichen Einheimischen haben aufgrund von Arbeitslosigkeit bzw. bereits eingegangener Hypotheken schlicht kein Geld, sich (neuen) Wohnraum zu kaufen. 11

12 apofokus aporesearch Anlageinformation Immobilienmarkt in Südeuropa Spanien Die Suche nach ausländischen Investoren, besonders aus den europäischen Ländern wie z. B. Deutschland, den Niederlanden, Großbritannien und Schweden, ist daher ein weiterer verzweifelter Versuch, die Verluste zu begrenzen. Was für Ferienimmobilien unter gewissen Umständen noch Sinn macht, erscheint für Wohnimmobilien abseits der spanischen Touristengegenden eher als der berühmte Tropfen auf den heißen Stein. Hinzu kommt: Was Anfang 2011, als die ausländischen Investitionen um 32 % gestiegen sind, noch funktionierte, ist seit der Verschärfung der Euro-Krise im Herbst 2011 obsolet. Allein im dritten Quartal 2011 fielen die Hausverkäufe um 34 %. Das diese Maßnahmen eher wirkungslos blieben, wird durch den Betrag von rund 40 Mrd. Euro deutlich, den die spanischen Banken über einen im Umfang bis zu 100 Mrd. Euro dotierten Rettungsschirm der EU erhalten werden. Die folgende Tabelle gibt die Entwicklung der spanischen Hauspreise in Bezug auf das entsprechende Vorjahresquartal wieder. Es ist zum einen ersichtlich, dass die Erosion der Preise anscheinend noch immer keinen Boden gefunden hat. Zum anderen ist der Preisverfall in den Gebietskörperschaften, die staatliche Hilfskredite beantragt haben, oft größer als in den restlichen Regionen. Regionale Entwicklung der Hauspreise in Spanien Land/Region Q3/2012 Q2/2012 Q1/ 2012 Q4/2011 Q3/2011 Q2/2011 Q2/2012 Spain -9,30 % -8,30 % -7,30 % -6,80 % -5,50 % -5,10 % -4,60 % Andalucia -10,40 % -10,80 % -9,20 % -7,80 % -5,60 % -4,40 % -4,70 % Aragon -11,10 % -8,90 % -10,10 % -10,40 % -8,40 % -7,00 % -2,60 % Asturias -5,10 % -6,00 % -1,90 % -2,70 % -0,70 % -1,40 % -4,00 % Baleares -7,60 % -7,10 % -7,30 % -6,70 % -4,30 % -4,50 % -3,70 % Canarias -11,10 % -6,80 % -5,50 % -7,50 % -3,40 % -4,10 % -3,10 % Cantabria -6,00 % -0,60 % -0,30 % -3,30 % -1,10 % -3,60 % -6,80 % Castilla y Leon -6,10 % -6,20 % -6,80 % -6,30 % -6,00 % -5,70 % -5,00 % Castilla-La Mancha -9,70 % -7,30 % -6,70 % -5,50 % -5,80 % -6,60 % -2,60 % Cataluna -10,90 % -10,80 % -8,40 % -7,70 % -6,50 % -5,40 % -4,50 % Com. Valenciana -10,80 % -8,40 % -7,60 % -6,80 % -5,00 % -7,30 % -5,90 % Extremadura -11,70 % -6,70 % -5,30 % -2,10 % 0,50 % -4,00 % 1,80 % Galicia -9,40 % -7,10 % -6,80 % -6,40 % -2,80 % -7,70 % -8,70 % Com. de Madrid -10,90 % -9,70 % -7,50 % -8,20 % -8,40 % -7,70 % -8,70 % Murcia -9,20 % -5,40 % -6,30 % -7,10 % -7,90 % -7,90 % -7,30 % Navarra -3,30 % -5,80 % -4,50 % -4,00 % -6,70 % -5,20 % -7,70 % Pais Vasco -3,70 % -2,40 % -2,00 % -3,10 % -0,90 % -3,80 % -3,50 % La Rioja -5,50 % -5,60 % -7,40 % -7,60 % -7,20 % -5,30 % -2,20 % Ceuta y Melilla -1,70 % -2,00 % 2,30 % -2,00 % -0,30 % -0,40 % -1,30 % Quelle: Bloomberg

13 Immobilienmärkte in Europa und den USA Immobilienmärkte in Nord-/Mitteleuropa Fazit/Ausblick Der Markt befindet sich nach wie vor im Stillstand. lautet die Aussage eines spanischen Immobilienmaklers. Dies beschreibt die Situation treffend. Denn im Gegensatz zu anderen Staaten ist im spanischen Markt für Wohnimmobilien noch keine Bodenbildung erkennbar. Die bis vor rund fünf Jahren geltende spanische Lebensweisheit La vivienda no baja ( Immobilien verlieren nicht an Wert. ) gilt schon lange nicht mehr. Noch ist nicht abzusehen, wann der Markt sich wieder erholt. Ernst & Young geht nicht vor 2015 davon aus. Investoren sollten skeptisch bleiben. Die Preise sinken nur langsam, in Bezug auf die Marktlage zu langsam. Denn viele der Vermögenswerte sind noch immer zu unrealistischen Preisen bewertet bzw. werden überteuert angeboten, weil die Besitzer sich weigern, realistische Nachlässe zu akzeptieren. Weitere Preisrückgänge können nicht ausgeschlossen werden. Prognostiziert werden mitunter sogar Abschläge von 30 % bis 50 % ausgehend vom Niveau Ende Investments in diesen europäischen Teilmarkt sind daher nicht anzuraten. Immobilienmärkte in Nord-/Mitteleuropa Auch auf den europäischen Märkten für Wohnimmobilien ist eine Differenzierung zwischen Deutschland, den nordeuropäischen Staaten und dem Rest aufgrund der unterschiedlichen Zyklik sinnvoll. Bei einem Vergleich der Situation an den deutschen Immobilienteilmärkten mit denen der beiden nordeuropäischen Länder Norwegen und Schweden sollte immer bedacht werden, dass gerade in den Segmenten der gewerblichen Nutzung (alle außer Wohnen) für ausländische Investoren mitunter weiche Eintrittsbarrieren existieren. Anders ausgedrückt, einheimische Investoren zahlen manchmal eklatant weniger für ein und dieselbe Immobilie als ein Ausländer. Investmentmarkt über alle gewerblichen Nutzungsarten Deutschland Das Jahr 2011 bot eine gute Vorlage für die Entwicklung am Investmentmarkt. Gemäß verschiedener großer, am deutschen Markt vertretener Maklerhäuser belief sich der Investmentumsatz in 2011 über alle gewerblichen Nutzungsarten hinweg auf ca. 23 Mrd. Euro. Dies entspricht einer Steigerung um ca. 20 % gegenüber Die Investments erreichten damit ungefähr das Niveau von

14 apofokus aporesearch Anlageinformation Immobilienmärkte in Nord-/Mitteleuropa Investitionsvolumen in Deutschland im Jahr 2011 (in Mrd. Euro, alle Nutzungsarten) Makler Investitionsvolumen 2011 BNP Paribas Real Estate 23,5 Catella 22,5 Jones Lang LaSalle 23,5 Savills 22,6 Quelle: Platow-Immobilien v ; eigene Darstellung Auch die Preise stiegen. Die Researcher der renommierten Bulwien Gesa AG ermittelten für 2011 einen Preisanstieg über alle Nutzungsarten hinweg von 3,4 %. Dies war die höchste jährliche Steigerungsrate seit dem Jahr Wenig verwunderlich ist der Sachverhalt, dass sich Wohnimmobilien um 4,7 % verteuerten, der Preisanstieg bei Gewerbeimmobilien hingegen nur 1,6 % betrug. Nach einem regen ersten Quartal 2012 wurden zwischen April und Juni des letzten Jahres mit 4,2 Mrd. Euro rund eine Milliarde Euro weniger investiert als im ersten Quartal Im ersten Halbjahr 2012 betrugen die gesamten Investitionen 9,4 Mrd. Euro, rund 16 % weniger als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Jones Lang LaSalle berichtete zum dritten Quartal letzten Jahres, dass in Relation zu den ersten beiden Quartalen 2012 eine Dynamisierung festzustellen war. Es wurden 5,4 Mrd. Euro in gewerblich genutzte Immobilien investiert, ein Plus von 26 % gegenüber den Monaten April 2012 bis Juni Für die ersten neun Monate des letzten Jahres ergibt sich ein Transaktionsvolumen von rund 14,9 Mrd. Euro. Dies entspricht 14 % weniger als im vergleichbaren Zeitraum des Jahres Das Maklerhaus geht von einer deutlichen Steigerung des Transaktionsvolumens im vierten Quartal 2012 aus. Insgesamt sollte damit ein Investitionsvolumen von 21 Mrd. bis 23 Mrd. Euro für das gesamte Jahr 2012 realistisch sein. Büroimmobilien Im Folgenden wird nur auf die sieben größten deutschen Teilmärkte eingegangen. Zu den so genannten Metropolen im Bereich Büroimmobilien zählen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. 14

15 Immobilienmärkte in Europa und den USA Immobilienmärkte in Nord-/Mitteleuropa MIETMARKT Im Jahr 2011 sorgte eine gute Nachfrage nach Büroimmobilien für einen hohen Flächenumsatz, sinkende Leerstände und steigende Mieten. Diese positive Entwicklung führte dazu, dass die Spitzenmieten gemäß den Angaben der DZ-Bank an allen Standorten nach fast zweijähriger sinkender Entwicklung in 2011 wieder um durchschnittlich 2 % gestiegen sind. Ursächlich für die Nachfrage nach Büroflächen war die günstige Entwicklung am Arbeitsmarkt. Aber auch in Deutschland wachsen die Bäume nicht schneller in den Himmel als anderswo das spiegelt auch die derzeitige Lage am Büromarkt wider. Die Vermietungsleistungen sind im dritten Quartal 2012 zweistellig gesunken. BNP Real Estate gibt einen Wert von 12,7 % an, gemäß Jones Lang LaSalle betrug der Rückgang der Mietumsätze sogar 14,4 %. Die Angaben der beiden Makler zeigen, dass der Umsatz an Mietflächen in den sieben Metropolen in den ersten neun Monaten des Jahres 2012 rund 2,2 Mio. qm betrug. Büroflächenumsatz erstes Quartal bis drittes Quartal 2012 JLL BNPRE JLL BNPRE Stadt Q Veränderung Q Veränderung Leerstand Spitzenmiete Berlin ,5 % ,0 % 8,4 % 22 /qm Düsseldorf ,8 % ,0 % 11,3 % 25 /qm Frankfurt/Main ,4 % ,8 % 13,1 % 36 /qm Hamburg ,5 % ,7 % 8,1 % 24 /qm Köln ,5 % ,9 % 8,0 % 21,5 /qm München (Region) ,9 % ,5 % 8,6 % 33 /qm Stuttgart ,8 % 5,7 % Gesamt ,4 % ,7 % Quelle: Platow-Immobilien v Die Spitzenmieten bei Büros haben sich im dritten Quartal 2012 im Jahresvergleich in allen sieben Metropolen um rund 3 % auf durchschnittlich 26 Euro/qm erhöht. Dieser Durchschnitt wurde vor allem von Mietsteigerungen in Düsseldorf (6,4 %) und Berlin (4,8 %) getrieben. Im dritten Quartal 2012 selbst konnte jedoch nur München mit einem Zuwachs der Spitzenmiete aufwarten. Die Leerstandsquote in den Big 7 umfasst eine Fläche von knapp 8 Mio. qm bzw. beläuft sich per Ende September 2012 auf ca. 9 %. Dies entspricht gegenüber dem zweiten Quartal des genannten Jahres einem Rückgang um 20 Basispunkte. Die Nettoabsorption war in allen Metropolen positiv. Fazit/Ausblick Die Lage am deutschen Büromarkt ist noch relativ robust. Dennoch zeigen sich für die Zukunft erste Abschwächungstendenzen. Jones Lang LaSalle geht 15

16 apofokus aporesearch Anlageinformation Immobilienmärkte in Nord-/Mitteleuropa davon aus, dass es zu einer stärkeren Differenzierung bei der Mietpreisentwicklung zwischen Core-Objekten und den Büroimmobilien kommt, die diese Kriterien nicht erfüllen. Aufgrund der Fokussierung vieler Investoren wird von konstanten Spitzenrenditen bei den Top-Immobilien ausgegangen, während andere Objekte eher von Renditeminderungen betroffen sind. Für das Gesamtjahr 2012 prognostiziert der Makler einen Flächenumsatz von rund 3 Mio. qm. Dies entspricht einem Rückgang der Vermietungsleistung um ca. 16 %. Die Spitzenmieten sollten leicht zulegen können. Bulwien Gesa erwartet für 2012 bei Büroimmobilien einen Leerstandsabbau aufgrund einer gering(er)en Neubautätigkeit (Abnahme um ca. 25 %). Die Prognose für die deutschen Metropolen beläuft sich auf eine Leerstandsrate von durchschnittlich 8,4 % für Dabei sollen die Mieten moderat steigen. Dies sieht auch die DZ-Bank, die aufbauend auf der nach wie vor guten Arbeitsmarktlage die Nachfrage nach Büroflächen im Jahr 2012 in etwa so hoch schätzt wie in 2011 und einen Anstieg der Spitzenmiete in 2012 um rund 1,5 % prognostiziert. Zwar liegt der Wert 0,5 Prozentpunkte unter dem des Vorjahres, bestätigt aber damit mittlerweile auch die in Deutschland nachlassende konjunkturelle Dynamik. Prognose für sieben Top-Standorte in Deutschland (Zahlen in Klammern in Prozent ggü. Vorjahr, alle Durchschnitte flächengewichtet) 7 Top-Standorte e Miete in Top-Lage in Euro 23,6 (-1,3) 24,2 (2,5) 24.6 (1,6) Leerstand 10,00 9,60 9,40 INVESTMENTMARKT Quellen: Bulwien Gesa, DZ-Bank Research Gemäß den Angaben von Jones Lang LaSalle wurden im zweiten Quartal 2012 rund 1,9 Mrd. Euro in deutsche Büroimmobilien investiert. Zusammen mit dem etwas stärkeren ersten Quartal des vergangenen Jahres ermittelt sich für das erste Halbjahr 2012 ein Gesamttransaktionsvolumen von 4,2 Mrd. Euro. Dies entspricht gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum einer deutlichen Steigerung von 45 %. Ein geringfügig höheres Investitionsvolumen weist der Immobiliendienstleister IVG aus. Gemäß dessen Berechnungen betrugen die Investitionen in deutsche Büroimmobilien im zweiten Quartal 2012 rund 2,3 Mrd. Euro. Für das dritte Quartal im Jahr 2012 wurden 3,7 Mrd. Euro ausgewiesen. 16

17 Immobilienmärkte in Europa und den USA Immobilienmärkte in Nord-/Mitteleuropa Büro-Spitzenrenditen in Prozent Stadt Q3/2011 Q4/2011 Q1/ 2012 Q2/2012 Q3/2012 Berlin 4,95 4,95 4,95 4,95 4,95 Düsseldorf 5,15 4,95 4,95 4,70 4,70 Frankfurt/Main 4,85 4,80 4,80 4,80 4,80 Hamburg 4,85 4,85 4,75 4,65 4,65 Köln 5,25 5,20 5,20 5,20 5,20 München 4,75 4,75 4,75 4,50 4,50 Stuttgart 5,25 5,15 4,95 4,95 4,80 Quelle: Jones Lang LaSalle, Presseinformation zu Q3/2012 Fazit/Ausblick Die Spitzenrendite in den Big 7 hat sich leicht reduziert und beträgt im Durchschnitt 4,8 %. Aufgrund des Nachfrageüberhangs (nach geeigneten Core-Objekten) bleibt ein gewisser Druck bestehen. Jedoch sollte es laut den Prognosen von Jones Lang LaSalle im Gesamtjahr 2012 und auch im aktuellen Jahr eher zu einer Seitwärtsbewegung und damit nicht zu einer (weiteren) Renditekompression kommen. Abseits des Core-Segments ist damit jedoch zu rechnen. Weniger risikoarme Investitionen in Büroimmobilien können gemäß den Angaben des Maklers je nach Lage und Qualität der Objekte sowie nach Bonität des Mieters und Restlaufzeit der Mietverträge in 2012 steigende Renditen um bis zu 240 Basispunkte aufweisen. Die volkswirtschaftliche Analyseabteilung der Hessischen Landesbank geht davon aus, dass sich der Fokus auf Core-Immobilien verringert, falls sich die Finanzkrise entspannen sollte oder wirkliche Lösungen absehbar sind. Dieses Szenario erscheint jedoch aus heutiger Sicht zumindest für 2012 und wahrscheinlich auch für 2013 als wenig realistisch. Handelsimmobilien Einzelhandelsimmobilien in Deutschland stehen seit der Finanz- und Wirtschaftskrise 2007/2008 vermehrt im Blickfeld von Immobilieninvestoren. Im Vergleich zu Büroimmobilien eignen sich Handelsimmobilien aus der Perspektive institutioneller Anleger und Portfoliomanager als stabiler Baustein in einem Immobilienportfolio. Je nach Wahl der Basis gilt dies zu Recht. Jedoch stellen deutsche Einzelhandelsimmobilien je nach Lage auch schon seit längerem eine rentierliche Anlageform dar. 17

18 apofokus aporesearch Anlageinformation Immobilienmärkte in Nord-/Mitteleuropa Bei Auswertungen und Analysen zu deutschen Handelsimmobilien werden die Big 10 und der Rest unterschieden. Zu den größten 10 Handelsmetropolen zählen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München, Nürnberg und Stuttgart. Indexentwicklung der Höchstmieten im Städtevergleich (Idealtypischer 100-qm-Standardshop in bestfrequentierter Lage der jeweiligen Stadt) MIETMARKT Berlin Düsseldorf Frankfurt/Main Hamburg Köln Leipzig München Quelle: BNP Real Estate Property Report Retailmarkt Deutschland 2012 Die Spitzenmieten für typische Einzelhandelsobjekte sind seit Anfang 2012 aufgrund des knappen Angebotes und der hohen Nachfrage weiter gestiegen. Damit setzte sich der Trend aus 2011 auch im vergangenen Jahr fort. Im Jahr 2011 betrug der Anstieg (Jahresrate) gemäß den Berechnungen von BNP Real Estate landesweit im Durchschnitt 5 %, wobei einige Städte deutliche Abweichungen von diesem Mittelwert aufwiesen. Steigerung der Spitzenmieten Retailmarkt Deutschland (Metropolen) in 2011 Stadt Spitzenmiete 2011 in Euro/qm Spitzenmiete 2012 in Euro/qm Steigerungsrate in % München ,76 % Frankfurt/Main ,11 % Köln ,92 % Hamburg ,12 % Berlin ,00 % Düsseldorf ,35 % Leipzig ,35 % Durchschnitt 5,23 % Quelle: BNP Real Estate Property Report Retailmarkt Deutschland

19 Immobilienmärkte in Europa und den USA Immobilienmärkte in Nord-/Mitteleuropa Landesweit betrachtet war das dritte Quartal 2012 das bisher umsatzstärkste im letzten Jahr. Insgesamt wurden qm Fläche vermietet, qm mehr als im zweiten Quartal des letzten Jahres. Ebenso gestiegen ist die Anzahl der Vertragsabschlüsse, hier wurden mit 248 Transaktionen ca. 15 % mehr vermittelt als im zweiten Quartal Der Spitzenwert aus dem dritten Quartal 2011 wurde jedoch nicht wieder erreicht. Anzahl Deals Q3/2011 Q4/2011 Q1/2012 Q2/2012 Q3/2012 gesamt Anteil Big % 46 % 49 % 47 % 47 % Anteil internat. Konzepte 61 % 59 % 52 % 62 % 59 % Quelle: Jones Lang LaSalle, Einzelhandelsmarktüberblick Q3/2012 Bezüglich der Flächenumsätze zeigt sich nach wie vor Berlin als Spitzenreiter und verwies die anderen Städte mit deutlichem Abstand auf die Plätze. Die höchste Steigerungsrate im Jahresvergleich hingegen erzielte München. Vermietungsumsatz Einzelhandel in qm Stadt Q1 - Q3/2012 Q1 - Q3/2011 Veränderung zum Vorjahr Durchschnitt Berlin % München % Stuttgart % Düsseldorf % Hamburg % Hannover % Köln % Frankfurt/Main % Leipzig % Nürnberg % Quelle: Jones Lang LaSalle, Einzelhandelsmarktüberblick Q3/2012 Die Spitzenmieten im Einzelhandel stiegen im ersten Halbjahr 2012 bundesweit nur um 1 %. Dies entspricht gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum einem Rückgang von rund 50 %. Anstieg der Spitzenmieten in den Big 10 Bezogen auf die Big 10 ergibt sich ein ähnliches Bild. Lediglich Berlin sticht mit einer zweistelligen Wachstumsrate im Vergleich der ersten neun Monate des Jahres 2012 heraus. 19

20 apofokus aporesearch Anlageinformation Immobilienmärkte in Nord-/Mitteleuropa Spitzenmieten im Einzelhandel in den Big 10 Stadt/Straße 2. Halbjahr Halbjahr 2011 Veränderung zum Vorjahr Prognose 1. Hj München (Kaufingerstr.-Marienplatz) % 340 Frankfurt/Main (Zeil) % 290 Berlin (Tauentzienstraße) % 280 Düsseldorf (Königsallee) % 265 Hamburg (Spitalerstraße) % 255 Köln (Schildergasse) % 245 Stuttgart (Königstraße) % 235 Hannover (Georgstraße) % 185 Nürnberg (Ludwigsplatz-Hefnersplatz-Karolinenstr.) % 160 Leipzig (Petersstraße) % 120 Quelle: Jones Lang LaSalle, Einzelhandelsmarktüberblick Q3/2012 Fazit/Ausblick Einzelhandel als dominierende Nutzungsart bei Investmentumsätzen in 2011 Die Relative-Stärke-Position Deutschlands im Hinblick auf die konjunkturelle Entwicklung in den meisten Ländern des restlichen Europas dürfte auch 2012 und 2013 anhalten. Dies gilt umso mehr, falls die bisherige Entwicklung der verfügbaren Einkommen und der Konsumlaune in Relation zu den meisten restlichen Ländern Europas weiter überdurchschnittlich verläuft. Ein weiterer geringer Anstieg der Spitzenmieten in den Metropolregionen (gemäß Jones Lang LaSalle um ca. 1,7 %) dürfte somit wahrscheinlich sein. INVESTMENTMARKT Deutschland liegt seit Mitte 2010 wieder im Blickfeld internationaler Händler. Handelsimmobilien setzten den seit ca. zwei Jahren bestehenden Trend auch in 2011 fort. Gemäß den Angaben des Maklers Savills betrug der Anteil an Einzelhandelsimmobilien am gesamten Transaktionsvolumen in 2011 rund 49 %, BNP Real Estate errechnete 46 %. Das gesamte Transaktionsvolumen erreichte rund 10,8 Mrd. Euro und konnte damit den Wert aus dem Jahr 2010 um beachtliche 38 % übertreffen. Aufgrund der nach wie vor in Relation zu den europäischen Nachbarn positiven konjunkturellen Entwicklung in unserem Land, war Deutschland sowohl aus Sicht der heimischen Einzelhändler als auch aus der Perspektive internationaler Investoren, deren Anteil an den Transaktionen in 2011 ca. 39 % betrug, nicht nur der mittelfristig größte Markt Europas, sondern wurde und wird teilweise noch immer als Hort der Stabilität im Vergleich zu anderen Ländern gesehen. 20

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