17. Pantaenius-Immobilientagung am 13. November 2014 in Hamburg

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1 17. Pantaenius-Immobilientagung am 13. November 2014 in Hamburg WEG- und Mietrecht BGH-Urteile und deren Auswirkung auf die Praxis Rechtsanwältin Ruth Breiholdt, Hamburg Rechtsanwalt Carsten Küttner, Hamburg S. 1

2 I. Zustimmung zur baulichen Veränderung S. 2

3 BGH, Urteil vom V ZR 48/13 Fall: Eine WEG beschließt mehrheitlich, einer GmbH durch Vertrag zu gestatten, auf dem Dach eines noch nicht mit Mobilfunksendeanlagen versehenen Aufzugshauses drei Antennenträger zu errichten. Der DG-Eigentümer ficht den Genehmigungsbeschluss an. Frage: Wie ist die Rechtslage? S. 3

4 Entscheidung: Die erstmalige Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf einem Dach ist eine bauliche Veränderung. Die Errichtung stellt eine nachteilige Beeinträchtigung ( 14 Nr. 1 WEG) dar. Auf Grundlage des "allgemeinkundigen wissenschaftlichen Streits" um die von Mobilfunksendeanlagen ausgehenden Gefahren besteht zumindest die ernsthafte Möglichkeit einer Minderung des Miet- oder Verkaufswerts von Eigentumswohnungen. 906 Abs. 1 Satz 2 BGB (Duldung von Immissionen) gilt nur im Verhältnis benachbarter Grundstückseigentümer, nicht im Innenverhältnis der WEG. S. 4

5 Praxishinweis I Der Verwalter muss bei Anfragen Dritter einen Genehmigungsbeschluss herbeiführen mit Zustimmung aller Eigentümer. Dem Beschlussantrag sollte ein Vertragsentwurf mit dem Dritten (Inhalt: Dauer, Umfang, Höhe der Miete /Pacht) zugrunde liegen. Gemäß Genehmigungsbeschluss sollte der Vertrag unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen werden, dass der Beschluss bestandskräftig wird. S. 5

6 Praxishinweis II Nur im Rahmen des 22 Abs. 1 WEG sind nachteilige Beeinträchtigungen isd. 14 Nr. 1 WEG maßgeblich. Konkrete Sorgen und ernsthafte Bedenken sind bei Modernisierungen und modernisierenden Instandsetzungen ( 22 Abs. 2 und 3 WEG) nicht zu prüfen. Ungeklärte Frage: Gilt 22 Abs. 1 WEG wirklich direkt, wenn ein Dritter baut und die WEG dem Dritten das Bauen nur erlaubt? S. 6

7 II. Instandsetzung und Gewährleistung mietrechtlich S. 7

8 Unwirtschaftlk. der Heizungsanlage Fall: MV über Gewerberäume in Gebäude aus DDR-Zeiten. Umfass. Sanier. vor Übernahme durch M, wobei vorhandene Fernwärme-Heizungsanlage + vorhandenes Belüftungssystem unangetastet, auch Gegenstand Mieterbaubeschreibung (MV). M mindern, da Heizungs- + Belüftungsanlage wg. geringen Publikumverkehr in ihren Geschäftsräumen überdimensioniert Betrieb der Anlage unwirtschaftl.. V klagt auf rückständige Miete. BGH, Urt. v , XII ZR 80/12 S. 8

9 Lösung nach BGH: mit Erfolg! Mangel = eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes (Ist-Beschaffenheit) von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Soll-Beschaffenheit), liegt nicht vor. Soll-Beschaffenheit = zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneter Zustand (z.b. wohnen). Vorrangig zu ermitteln nach den ausdrücklichen oder konkludenten Vereinbarungen der Parteien, fehlen aber häufig! Ausleg. nach allg. Verkehrsanschauung: Wohnstandard, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. S. 9

10 Jdf. Einhalt. der im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Normen. Unwirtschaftl. Betrieb Heizungs- + Lüftungsanlage kein Mangel (str.), jdf. wenn techn. Standard bei Erricht. Gebäude eingehalten + Anlage läuft fehlerfrei. Anderenfalls Modernisierungspflicht V, die Gesetz nicht vorsieht + auf die M keinen Anspruch. Auch Wirtschaftlichkeitsgebot begründet keine Mod.pflicht, allenfalls Bedeutung bei HKA. Gilt auch für Gewerbemiete. S. 10

11 III. Bevollmächtigung des WEG-Verwalters S. 11

12 BGH, Urteil vom III ZR 443/13 Fall: Nach einem Verwalterwechsel kündigt der neue Verwalter zwei Verträge mit einem Unternehmen für Gebäudeserviceleistungen. Eine Vollmachtsurkunde legt er nicht vor. Das Unternehmen weist die Kündigung unter anderem wegen fehlender "Vollmacht/ Vollmachtsurkunde" zurück und klagt aus den Verträgen auf weitere Zahlung. Frage: Wie ist die Rechtslage? S. 12

13 174 BGB Einseitiges Rechtsgeschäft eines Bevollmächtigten Ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, ist unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist. S. 13

14 Entscheidung 174 Satz 1 BGB ist auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anwendbar. Der Gesetzgeber hat mit 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG den Wohnungseigentümern die Kompetenz eingeräumt, dem Verwalter durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss eine weitergehende Vertretungsmacht als die bereits gesetzlich vorgesehene ( sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen ) zu erteilen. Der Umfang der Vertretung ist aber weder in einem Register vermerkt noch sonst für den Geschäftsverkehr überprüfbar. S. 14

15 Praxishinweis I Soweit die Kündigung eines Verwalters mangels Vorlage einer Vollmacht zurückgewiesen wird, muss der Verwalter prüfen, ob erneut (unter Vorlage der Kündigung) zu kündigen ist. Die erste Kündigung wird dadurch aber nicht geheilt. Die neue Kündigung wirkt auch nicht zurück. Ggf. versäumt der Verwalter insoweit eine Frist (und macht sich schadensersatzpflichtig). S. 15

16 Praxishinweis II Nachweis einer Vollmacht in der Verwalterpraxis: I. Vollmachtsurkunde durch alle Eigentümer II. Vollmachtsurkunde durch ermächtigten Eigentümer III. Beschlussprotokoll (unbeglaubigt) vom Ermächtigungsbeschluss S. 16

17 IV. Bevollmächtigung des Miet-Verwalters S. 17

18 Vertretung bei Mieterhöhung Fall: M nutzen Whg. der V in in Berlin. Im Schreiben v der von V beauftragten Hausverwaltung unter Bezug auf Berliner Mietenspiegel Mieterhöh. um rd. EUR 31. Kein Hinweis auf Handeln für V. Gemäß kann der Vermieter verlangen. Wir bitten deshalb um Zustimmung Zugleich Schreiben der Hausverw. mit BKA mit Bitte um Zahl. des Saldos auf Konto der V in. M meinen, Erhöhungsverlangen unwirksam. BGH, Urt. v , VIII ZR 231/13 S. 18

19 Lösung nach BGH: zu Unrecht! Streitig, ob bei Mieterhöhungsverlangen Stellvertret. ausdrücklich offen zu legen + V namentlich zu benennen (dafür z.b: LG Berlin, GE 2013, 483; Börstinghaus in S-F, 11. A., Vor 558 Rn. 43). - Arg.: Schutz des M, der binnen kurzer Frist Berechtig. Mieterhöh. prüfen können muss; Hausverw. könne auch Eigengeschäft ausführen. Dagegen: BGH wg. 164 I 2 BGB, wonach auch konkludentes Handeln im fremden Namen reicht. Erforderl. Klarh. durch Auslegung der Erklär. + Begleitumstände! Erklär. Hausverw., die nicht V, regelm. Anzunehmen, dass Erklär. im Namen des V.. S. 19

20 V. Umwandlung der WEG-Verwaltung S. 20

21 BGH, Urteil vom V ZR 164/13 Fall: Die zur Verwalterin bestellte A. GmbH wird auf die B. GmbH verschmolzen. Die WEG beschließt deswegen, dass einer "etwaigen Übertragung des Verwalteramtes sowie des Verwaltervertrags" von der A. auf die B. GmbH "widersprochen" und der Verwaltervertrag gekündigt wird. Sodann wird die C. GmbH mit sofortiger Wirkung zur Verwalterin bestellt. Gegen diese Beschlüsse wendet sich die B. GmbH. Frage: Wie ist die Rechtslage? S. 21

22 Entscheidung 1. Bei der Verschmelzung einer zur WEG-Verwalterin bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen Organstellung und Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über. 2. Die Verschmelzung der Verwalterin einer WEG stellt zwar als solche keinen wichtigen Grund dar, der eine vorzeitige Kündigung eines Verwaltervertrags rechtfertigt; an die erforderlichen besonderen Umstände, die die Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden Rechtsträger für die Wohnungseigentümer unzumutbar machen, sind aber keine hohen Anforderungen zu stellen. S. 22

23 Praxishinweis Die Entscheidung bricht mit dem Dogma der Höchstpersönlichkeit. Es bleibt die Kündigung und Abberufung. Diese sind jedenfalls möglich, wenn die Umwandlung der Verwaltung die Wohnungseigentümer benachteiligt. Offen bleibt, was bei übertragenden Personenhandelsgesellschaften gilt. Amt und Verwaltervertrag müssten auch dann übergehen, wenn die Einheitlichkeit der Rechtsprechung gewahrt bleiben soll. Dagegen könnte - anders als bei juristischen Personen - bei Personenhandelsgesellschaften von einem höchstpersönlichen Rechtsgeschäft ausgegangen werden, was einer Gesamtrechtsnachfolge entgegenstehen würde. S. 23

24 VI. Kosten des Austausches der Schließanlage einer Wohnungseigentumsanlage S. 24

25 Schüsselverlust - Schaden Schließanlage? Fall: M mietet ETW des V + erhält lt. Übergabeprotokoll v Whg sschlüssel. Einvernehml. Aufheb. Zum M gibt 1 Schlüssel zurück + bestr. Erhalt des 2. Schlüssels. WEG-Verw. verlangt von V Zahlung von EUR für aus Sicherheitsgründen für notwendig gehaltenen Austausch Schließanlage, der nach Zahlungseingang beauftragt werde. V zahlte nicht, Anlage wurde nicht ausgetauscht. V klagt gegen M auf (abstrakten) Schadenersatz = Freistellung. BGH, Urt. v , VIII ZR 205/13 S. 25

26 Lösung nach BGH: ohne Erfolg! Kein Anspruch auf Ersatz fiktiver Kosten aus 280 I, 249 II, 257 BGB. Schuldhafte Pflichtverletzung: ja, da Nebenpflicht zur Obhut über nicht mehr auffindb. Schlüssel. (Missbrauchsgefahr, ja, da Verbleib unklar!) SE-Anspruch dem Grunde nach: ja. Kein Schaden der WEG, den sie bei V liquidieren könnte. Str., ob Schlüsselverlust Sachschaden Schließanlage? A.A.: ja, da Funktionalität der Sachgesamtheit Schließanlage beeinträchtigt. S. 26

27 BGH u. a.: kein Eingriff in Sachsubstanz Schließanlage. Solange Schließanlage nicht erneuert, kein Schaden. Rein abstraktes Gefährdungspotential kein erstattungsfähiger Vermögensschaden. Erst bei Austausch Vermögenseinbuße. S. 27

28 VII. Prozesskosten S. 28

29 BGH, Urteil vom V ZR 168/13 Fall: Eine WEG (Hotel) beschließt eine Sonderumlage. Ein Eigentümer zahlt nicht und wird auf Zahlung verklagt. Erfolglos. Die Kosten des Rechtsstreits legt das LG gemäß 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO der WEG auf. In der darauffolgenden JA verteilt der Verwalter die Prozesskosten gem. 16 Abs. 2 WEG auf sämtliche Wohnungseigentümer und damit auch auf den obsiegenden Eigentümer. Dieser erhebt gegen den Genehmigungsbeschluss Anfechtungsklage. Frage: Wie ist die Rechtslage? S. 29

30 Hintergrund Kostenverteilung bei Verbandsklagen gegen einzelne Eigentümer. Es wurde bisher vertreten: der beklagte Wohnungseigentümer muss sich an diesen Kosten nicht beteiligen und ist auch von etwaigen Vorschusszahlungen freizustellen nur die Vorschüsse sind zunächst von allen Wohnungseigentümern zu tragen. Für die endgültige Verteilung der Kosten soll jedoch die gerichtliche Kostenentscheidung maßgeblich sein. von der WEG zu tragende Prozesskosten sind stets Kosten der Verwaltung im Sinne von 16 Abs. 2 WEG, an denen sich alle Wohnungseigentümer ausnahmslos beteiligen müssen. S. 30

31 Entscheidung Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft Beitrags- oder Schadensersatzansprüche gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten gemäß 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern zu tragen; eine Freistellung des obsiegenden Wohnungseigentümers gemäß 16 Abs. 8 WEG kommt nicht in Betracht. S. 31

32 Praxishinweis Der beklagte Wohnungseigentümer wird bei gegen ihn gerichteten Hausgeld- oder Schadensersatzklagen nicht von den Prozesskosten der Gemeinschaft freigestellt. Gewinnt die Gemeinschaft den Prozess, wird die von dem Beklagten geschuldete Erstattung der Prozesskosten allen Wohnungseigentümern, also auch dem Beklagten gutgeschrieben. Gewinnt der Wohnungseigentümer, hat er zwar einen Anspruch auf Erstattung seiner Prozesskosten (KfB). Seinen Anteil an den Prozesskosten der Wohnungseigentümergemeinschaft hat er jedoch wie die übrigen Wohnungseigentümer auch zu tragen. S. 32

33 VIII. Betriebskostenabrechnung S. 33

34 Vorwegabzug Trendwende? Fall: V erhält vom Energieversorger jahresübergreifende Energiekostenabrechnungen. In Simulationsrechnung basierend auf internen Zwischenabrechnungen HM zum Jahresende wird auf Kalenderjahr entfallende Betrag aus übergreifenden Abrechnungen errechnet. Dieser Betrag ohne Erläuterung als Gesamtkosten in HKA ausgewiesen. Mieter rügen formalen Mangel. Zu Recht? BGH, Urt. v , VIII ZR 201/13 S. 34

35 Lösung nach BGH: nein! Zutreffend, dass Angabe von Gesamtkosten notwendig. Nicht nötig, sämtl. zur Ermittl. dieses Betrags erforderl. Rechenschritte offen zu legen. Gilt insbes. dann, wenn V gegenüber M nach Kalenderjahr abrechnen muss, + deshalb aus jahresübergreifenden Abrechn. den Betrag für jeweiliges Kalenderjahr errechnet. Nachvollziehbk. nicht durch unterbliebene Offenleg. Rechn. Zwischenschritte beeinträchtigt. S. 35

36 Aus RSpr. zur Bereinigung der Gesamtkosten um nicht umlagefähige Kostenbestandteile folgt nichts anderes (z. B. Hauswart). Derartige Kostenbereinig. nicht vglb. Konstellation der Ermittlung des Betrages für Abrechnungsjahr aus jahresübergreifenden Abrechn en. I. Ü. bereits angedeutet, dass an RSpr. zur Erforderlk. auch der Angabe nicht umlagefähiger Kosten möglicherweise nicht festzuhalten sein wird. (VIII ZR 22/13) S. 36

37 IX. Zurechnung von Verwalterwissen S. 37

38 BGH, Urteil vom V ZR 183/13 Fall: Ein Wohnungseigentümer betoniert im Außenbereich eine Betonfläche als Grundlage einer Terrasse, was bei einer Begehung 2005 vom WEG-Verwalter festgestellt wird beschließt die WEG, dass der Verwalter den Rückbau durchsetzen soll. Ende 2009 erhebt die Gemeinschaft Klage, die wegen Verjährung abgewiesen wird. Frage: Wie ist die Rechtslage? S. 38

39 Entscheidung Das Wissen des Verwalters kann den einzelnen Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche als eigene Kenntnis nur zugerechnet werden, wenn es sich um gemeinschaftsbezogene Ansprüche im Sinne von 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 1 WEG handelt oder wenn die Gemeinschaft Ansprüche der Wohnungseigentümer nach 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG an sich gezogen hat. Die Zurechnung der Kenntnis des Verwalters wirkt im Fall des 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG nicht auf den Zeitpunkt der Kenntniserlangung zurück. S. 39

40 Praxishinweis Der Beseitigungsanspruch entsteht mit rechtswidriger baulicher Veränderung. Die Eigentümer müssen sich das Wissen des Verwalters nicht zurechnen lassen. Zuzurechnen ist das Wissen des Verwalters der WEG nur bei sog. geborener Gemeinschaftsbezogenenheit. Bei sog. gekorener Gemeinschaftsbezogenenheit wird die Durchsetzung erst dann eine Gemeinschaftsaufgabe, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Anspruchsverfolgung an sich gezogen hat. Ein solcher Beschluss führt dann aber zu keiner rückwirkenden Zurechnung. Ggf. sollte ein nichtwissender Eigentümer auf Beseitigung klagen. S. 40

41 X. Das Schlimmste zum Schluss: Schönheitsreparaturen S. 41

42 Das Ende der Quotenklausel Grds. Frage: ob Quotenabgeltungsklauseln unangemessene Benachteilig. des M darstellt, weil: Es ist jedoch fraglich, ob sich auf der Grundlage des tatsächlichen Zustands der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses eine realistische Feststellung dazu treffen lässt, welcher hypothetischen Nutzungsdauer bei "normaler Nutzung der bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Abnutzungsgrad der einzelnen Wohnräume entspricht und BGH, Beschluss v , VIII ZR 352/12 S. 42

43 und Schönheitsreparaturen am Ende? ob darüber hinaus eine empirische Prognose über den (hypothetischen) Zeitpunkt des voraussichtlich eintretenden Renovierungsbedarfs bei unterstellter Fortdauer des tatsächlichen Nutzungsverhaltens des Mieters zuverlässig möglich ist oder ob dies nicht vielmehr einer Fiktion gleichkommt. Gedanke: unangemessene Benachteilig., wenn M Kosten für Beseitig. von Gebrauchsspuren (mit-) tragen muss, die nicht er, sondern Vormieter verursacht hat. Mögl. Folge, bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung bereits Klausel über Abwälzung Schönheitsreparatur unangemessene Benachteilig. unwirksam! S. 43

44 Jetzt sind wir am Ende und für Sie wird s doch noch lustig! S. 44