«Chancen und Möglichkeiten des gemeinnützigen Wohnbaus»

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Regina Förstner
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1 SP Aargau Tagung vom Weichenstellung in der Immobilienpolitik «Chancen und Möglichkeiten des gemeinnützigen Wohnbaus» Jacqueline Badran (Vorstand SMV, Nationalrätin SP Zürich)

2 Bodenpolitik = Wirtschaftspolitik Wohnen ist mehr als ein ökonomisches Gut

3 Bodenpolitik = Gesellschaftspolitik Wohnen ist mehr als ein Dach über dem Kopf

4 Bodenpolitik = Finanz- & Steuerpolitik Finanzpolitik Steigende AHV-IV Ergänzungsleistungen vor allem auf Wohnzuschüsse zurückzuführen Öffentliche Hand führt Ausgaben (Stadt Zürich: 300 Mio. Fr. jährlich) in den Immobiliensektor ab Massive steuerfinanzierte Infrasturkturgewinne Steuerpolitik Zürich hat 120 Mio. Einnahmen aus Grundstückgewinnsteuer Zürich verlor jährlich Mio. Einnahmen wegen Abschaffung Handänderungssteuer Grösster Steuerertrag p.m2 wo viele Genossenschaften sind

5 Bodenpolitik = Gewerbepolitik Gewerbe Immobilienpreise bestimmen die Zusammensetzung des gewerblichen Angebots stark und sind somit strukturrelevant «Starbuckisierung» unseres Gewerbes

6 Bodenpolitik = Demokratiepolitik & Wirtschaftsdemokratie

7 Hintergrund Immobilien- und Bodenmarkt > Sonderstellung: Essenzielle Güterklasse Zwangskonsum (wie Wasser und Luft) Boden ist limitiert (keine Mengenausweitung) 100% Betroffenheit Viele leistungsfreie Gewinne (Bodenrente) Wertsteigerungen abhängig von steuerfinanzierten Infrastrukturen > Grösster volkswirtschaftlicher Teilmarkt CHF (nur Wohnimmobilien 2,2 Bio.) Hypothekarvolumen ( Mrd.) heute 142% des BIP! Nationalbank in doppelter Geiselhaft > Wohnkosten mit Abstand grösster Posten im Haushaltsbudget Konjunkturrelevant: Steigen die Wohnkosten um CHF pro Monat und Haushalt fehlt dem Konsum 5 Milliarden CHF > Mieten zunehmend Belastung für Gewerbe und KMU > Relevant für Staatshaushalt 300 Mio. jährlich für Wohnzuschüsse im Rahmen AHV/IV-Zusatzleistungen und wirtschaftliche Sozialhilfe allein in der Stadt Zürich (Schweizweit 2 Mrd. CHF!) Massive steuerfinanzierte Infrastrukturleistungen

8 Ausgangslage: Problematik Immobilienmarkt (I) Strukturwandel Anbieter: ab 2000 Immobilienfonds, Immobilienderivate Mobimo Allreal Swissprimesite (SPS) SBB Immobilien AG Swisscom Immobilien AG Jelmoli Immobilien AG Maag, Sulzer Feldschlösschen, Hürlimann (PSP-Swissproperty > Professionalisierung und Globalisierung der Immobilien Wandel der Immobilie von der Wertanlage zur Ertragsanlage

9 Ausgangslage: Problematik Immobilienmarkt (II) Strukturwandel Nachfrager Einkommensschere Eine deutliche Zuwanderung Gutverdienender Der freiwillige Verzicht auf Familie sowie Änderungen in der klassischen Familienstruktur Erhöhter Wohnflächenverbrauch Erhöhte Nachfrage nach Zweitwohnungen

10 Ausgangslage: Problematik Immobilienmarkt (III) Rahmenbedingungen Rahmenbedingungen erhöhen Attraktivität als Ertragsanlage

11 Die Folgen für die Preise: Mieten Steigende Mietpreise trotz historisch tiefen Zinsen, niedriger Inflation und grosser Angebotsausweitung; monatl. Steigerung von 1-2,5% (12 Milliarden pro Jahr weniger Zinsen seit 2009, davon sollten mind. 5 Milliarden an die Mietenden)

12 Die Folgen für die Preise: Kaufpreise Heute über dem Niveau der massivsten Spekulationsblase aller Zeiten in der Schweiz (um 1990) In belasteten Regionen teilweise Verdoppelung der Preise pro m2 seit 2003 Alles spricht dafür, dass die Preise auf hohem Niveau verharren und weiter steigen

13 Die Folgen für die Preise: Kaufpreise ZKB Zürcher Wohneigentumsindex (ZWEX) Heute auf dem Niveau der massivsten Spekulationsblase aller Zeiten in der Schweiz (um 1990) In belasteten Quartieren (Kreis 1,2,6,7,8) teilweise Verdoppelung der Preise pro m2 seit 2000 Alles spricht dafür, dass die Preise auf hohem Niveau verharren und weiter steigen

14 Beurteilung der Situation «Das Preisniveau wird steigen oder auf hohem Niveau verharren» Hohe Preise sind keine Folge einer spekulativen Blase, sondern Folge eines tiefgreifenden und anhaltenden Strukturwandels

15 Folgen und Handlungsoptionen Grösster Umverteilungsfaktor von unten nach oben Binnenmarkt stagniert Wachstumsschwäche Mieten sind Armutsrisiko Nummer 1 Verdrängung des Mittelstands an die Peripherie Entmischung der Quartiere Längere Arbeitswege, bedeuten weniger Zeit für die Familie: Gesellschaftspolitisch unerwünscht Zementierung des Zwangs zu Doppeleinkommen Ein Abwarten bis Preise wieder fallen, ist keine Option Pro Memoria: Boden ist essentielles Gut, Konsumzwang, nicht substituierbar, nicht vermehrbar -> klassische Marktmechanismen versagen.

16 Diese Entwicklung ist inakzeptabel Es braucht eine Trendwende!

17 Bäuerliches Bodenrecht Bodenrente & Gesetzliche Regelungen Planungsmehrwert-abschöpfung (RPG) X Mietrecht E < iref + ½% Grundstückgewinnsteuer (Handänderungssteuer) Planungsgewinne Infrastrukturgewinne Mieterträge Verkaufsgewin ne Ernteertrag & Pachtzins

18 CH und SP-Tradition: Bodenrente schmälern und sozialisieren Bodenrente Miete Pacht Verkaufsgewinn Planungsgewinn Infrastrukturgewinn

19 CH und SP-Tradition: Bodenrente schmälern und sozialisieren Regelungen (schmälern und sozialisieren) Quasi Kostenmiete im Mietrecht Grundstückgewinnsteuer; Handänderungssteuer Planungsgewinnabschöpfung Die Allmende (keine Bodenrente) Genossenschaften und Stiftungen, öffentliche Hand Burgergemeinde und Alpwirtschaft

20 Fazit für SP-Politik Expansion nicht-renditeorientierter Wohnungsmarkt Stärkung und Expansion Genossenschaften (Nonproifit Sektor) Stadt kauft Land keinesfalls verkaufen Gibt sie Genossenschaften im Baurecht Big Business für den Staat Spühlt für alle Zeiten Erträge in die Staatskasse Mehr Ertrag als wenn gleiches Geld in Aktienmärkte statt in Land angelegt würde Anlegung Stiller Reserven: Landwertsteigerung bleibt im Volksvermögen Mehr Steuersubstrat Weniger Infrastruktur-Subventionen Big Business für die Bevölkerung 30% tiefere Mieten Erlaubt bessere Altersvorsorge Verschafft mehr Freiheit Beste Form der Wohneigentumsförderung

21 Wir müssen die Weichen stellen: So oder so? 4-Zimmer (100m2): CHF ,5 Zimmer (125m2): CHF

22 Boden- und Immobilienpolitik und der Kampf gegen das Immobilien-Finanz-Kapital und deren Kapitalverwertungs-Logik ist eine Kernaufgabe der SP Danke

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