Tiefzinsphase: Herausforderungen für die Finanzstabilität

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1 Tiefzinsphase: Herausforderungen für die Finanzstabilität Dr. Dan Wunderli Ökonom, Bereich Finanzstabilität SNB iconomix-fachtagung, Bern, 12. September 2015

2 Herausforderung: Tiefzinsphase gefolgt von Negativzinsen 1. Tiefzinsphase 2. Negativzinsen Herausforderungen für die Finanzstabilität Dr. D. Wunderli Schweizerische Nationalbank

3 Tiefzinsphase: Was sind Herausforderungen für verschiedene Akteure? 1. Haushalte a. Anreize sich zu verschulden b. Zinsänderungsrisiko 2. Banken a. Druck auf die Profitabilität (zero lower bound). Anreize zu riskanterer Kreditvergabe oder Investitionen in riskantere Anlageklassen. b. Zinsänderungsrisiko 3. Behörden a. Risiken für Finanzstabilität Herausforderungen für die Finanzstabilität Dr. D. Wunderli Schweizerische Nationalbank

4 Was bedeutet Finanzstabilität? "Finanzstabilität bedeutet, dass die Teilnehmer des Finanzsystems, d.h. die Finanzintermediäre (insbesondere Banken) und die Finanzmarktinfrastrukturen, ihre Funktionen erfüllen können und gegenüber möglichen Störungen widerstandsfähig sind." Quelle: Geschäftsbericht SNB 2014, Kapitel 6.

5 Typische Entwicklungen in Tiefzinsphasen: Immobilienpreise und Hypothekarvolumen Herausforderungen für die Finanzstabilität Dr. D. Wunderli Schweizerische Nationalbank

6 Starke Preisdynamik am Immobilienmarkt als Vorboten von starken Preiskorrekturen Herausforderungen für die Finanzstabilität Dr. D. Wunderli Schweizerische Nationalbank

7 Immobilienpreisschocks als Treiber von Krisen IMF (Internationaler Währungsfonds): of the nearly 50 systemic banking crises in recent decades, more than two thirds were preceded by boombust patterns in house prices. The cost of resolving housing crises can be very high in the case of Ireland, for instance, government bailouts of banks from the housing collapse ate up 40 percent of the country s GDP Herausforderungen für die Finanzstabilität Dr. D. Wunderli Schweizerische Nationalbank

8 Was ist das Problem an nicht nachhaltigen Zuwächsen in Immobilienpreisen? Folgen von Immobilienkrisen Grafik zeigt prozentuale Abweichung des BIP der USA vom Q Wert (durchgezogen) sowie Trendwachstum wenn es 2008 keine Finanzkrise gegeben hätte (gestrichelt). Grafik zeigt prozentuale Abweichung des BIP von Spanien vom Q Wert (durchgezogen) sowie Trendwachstum wenn es 2008 keine Finanzkrise gegeben hätte (gestrichelt). Quelle: SNB Herausforderungen für die Finanzstabilität Dr. D. Wunderli Schweizerische Nationalbank

9 Über welche Kanäle wirken Immobilienkrisen? 1. Tragbarkeitsrisiken (Hypothekarzins zu Einkommen) bauen sich bei tiefen Zinsen auf, materialisieren sich bei steigenden Zinsen. 2. Belehnungsrisiken (Hypothek zu Immobilienwert) materialisieren sich bei sinkenden Immobilienpreisen. Mechanismus Nachschusspflicht (Margin Call). 3. Vermögens- und Konsumeffekt von sinkenden Immobilienpreisen. 4. Bankenkrisen Kanal 1 bis 3 können zu Rezessionen führen Kanal 1 bis 4 können zu Depressionen führen Herausforderungen für die Finanzstabilität Dr. D. Wunderli Schweizerische Nationalbank

10 Kanal 1: Tragbarkeitsrisiken bei Haushalten Eine Hypothek sollte für den Schuldner auch in Hochzinsphasen tragbar sein. Im Moment kostet das Beispiel-Haus bei 2% Zins nur Franken pro Monat. Damit kann sich im Moment ein Haushalt mit einem Einkommen von 4000 Franken das Haus leisten. Der langfristige Zins ist aber Franken pro Monat. Langfristig sollte der Haushalt also mindestens 10'000 Franken pro Monat verdienen Herausforderungen für die Finanzstabilität Dr. D. Wunderli Schweizerische Nationalbank

11 Kanal 2: Belehnungsrisiken bei Haushalten Eine Immobilie sollte nicht zu stark belehnt sein. Wenn ein Haus eine Million kostet, sollte maximal 80% davon von der Bank im Rahmen einer Hypothek ausgeliehen werden (übliche Regel). Hypothek sollte auch nach Preiskorrektur durch Hauswert gedeckt sein Herausforderungen für die Finanzstabilität Dr. D. Wunderli Schweizerische Nationalbank

12 Kanal 2: Materialisierung der Belehnungsrisiken bei sinkenden Immobilienpreisen (Nachschusspflicht) Was passiert, wenn Immobilienpreise um 20% sinken bei Belehnung von 90%? Beispiel: Haus ist 1'000'000 wert. Haushalt hat Hypothek über 900'000 von Bank bezogen. Nun sinkt Wert der Immobilie um 20%. Wieviel muss der Haushalt nun mindestens zurück zahlen? (Hypothek soll Hauswert nicht übersteigen) Herausforderungen für die Finanzstabilität Dr. D. Wunderli Schweizerische Nationalbank

13 Kanal 2: Materialisierung der Belehnungsrisiken bei sinkenden Immobilienpreisen (Nachschusspflicht) Immobilienwert sinkt um 20% auf 800'000. Die Bank hat für dieses Haus aber eine Hypothek über 900'000 ausstehend (Haus ist "under water"). Damit diese Hypothek wieder durch den Hauswert gedeckt ist muss der Haushalt also mindestens 100'000 Franken zurück zahlen Herausforderungen für die Finanzstabilität Dr. D. Wunderli Schweizerische Nationalbank

14 Kanal 3: Vermögens- und Konsumeffekt Für Schweizer Haushalte sind Immobilien der grösste Teil ihres Vermögens und hauptsächlich fremdfinanziert. Sinkende Immobilienpreise: Vermögen geht verloren. Steigende Zinsen: Mehr Einkommen für Hypothekarzins gebunden, Konsum wird eingeschränkt Herausforderungen für die Finanzstabilität Dr. D. Wunderli Schweizerische Nationalbank

15 Kanal 4: Bankenkrisen Herausforderungen für die Finanzstabilität Dr. D. Wunderli Schweizerische Nationalbank

16 Wie können genannte drei Akteure nicht nachhaltigen Entwicklungen entgegenwirken? 1. Banken: Eigenverantwortung und Selbstregulierung. Qualitative Vorgaben bezüglich Vergabe von Hypotheken. Zwei übliche Regeln nicht quantitativ. 2. Behörden: Unter anderem antizyklischer Kapitalpuffer. D.h. Banken können höhere Verluste tragen und haben Anreize, weniger Hypotheken zu vergeben. 3. Haushalte: Finanzielle Grundbildung. Bewusstsein über regelmässige Korrekturen in Immobilienpreisen und Zinsen. Einhaltung der üblichen zwei Regeln Herausforderungen für die Finanzstabilität Dr. D. Wunderli Schweizerische Nationalbank

17 Haushalte: Bewusstsein über regelmässige starke Veränderungen in Immobilienpreisen und Zinsen Herausforderungen für die Finanzstabilität Dr. D. Wunderli Schweizerische Nationalbank

18 Haushalte: Wie werden die zwei üblichen Regeln in der Schweiz eingehalten? Bei wie vielen % der neu vergebenen Kredite übersteigt die Belehnung die übliche Belehnungsregel? Quelle: Bericht zur Finanzstabilität, SNB, Herausforderungen für die Finanzstabilität Dr. D. Wunderli Schweizerische Nationalbank

19 Haushalte: Wie werden die zwei üblichen Regeln in der Schweiz eingehalten? Bei wie vielen % der neu vergebenen Kredite ist die übliche Tragbarkeitsregel nicht erfüllt? Quelle: Bericht zur Finanzstabilität, SNB, Herausforderungen für die Finanzstabilität Dr. D. Wunderli Schweizerische Nationalbank

20 Warum kaufen Haushalte Immobilien trotz wahrscheinlich nicht nachhaltiger Preisentwicklung? 1. Bei tiefen Zinsen: Tieferer Hypothekarzins als Miete (siehe Grafik und Rechenbeispiel zuvor) 2. Erwartung von steigenden Preisen (z.b. Irland: Haus kaufen, minimal renovieren, drei Jahre später zu deutlich höherem Preis weiterverkaufen, usw.) Mieten günstiger* Eigentum günstiger* Herausforderungen für die Finanzstabilität Dr. D. Wunderli Schweizerische Nationalbank * Unter Annahme, dass langfristig Mieten und Eigentum gleich teuer sind. Quelle: SNB

21 Herausforderungen für die Finanzstabilität Dr. D. Wunderli Schweizerische Nationalbank

22 Behörden und Banken: Zeitlicher Ablauf von Massnahmen Revision of self-regulation guidelines: new requirements for downpayment + amortization Permanent increase in the risk-weighting for the loan tranche exceeding LTV of 80% Activation of sectoral CCB at 1%, effective as of end of Sep 2013 Increase in sectoral CCB to 2%, effective as of end of Jun 2014 Revision of self-regulation guidelines: new amortization requirement Jul 2012 Jan 2013 Feb 2013 Jan 2014 Sep 2014 Quelle: SNB Herausforderungen für die Finanzstabilität Dr. D. Wunderli Schweizerische Nationalbank

23 Zusammenfassung 1. Tiefzinsphasen sind typischerweise begleitet von steigenden Immobilienpreisen und Kreditvolumen 2. Immobilienkrisen können sehr hohe Kosten haben 3. Seitens Haushalte kann finanzielle Grundbildung zur Prävention von Immobilienkrisen beitragen 1. Bewusstsein über starke Veränderungen in Immobilienpreisen und Zinsen 2. Zwei übliche Regeln bezüglich Tragbarkeit (langfristig: 1/3 Einkommen) und Belehnung (80% Wert Immobilie) 4. Seitens Banken und Behörden gab es seit 2012 mehrere Massnahmen bezüglich der Vergabe von Hypotheken Herausforderungen für die Finanzstabilität Dr. D. Wunderli Schweizerische Nationalbank

24 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Schweizerische Nationalbank