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2 Nutzen Sie das Inhaltsmenü: Die Schnellübersicht führt Sie zu Ihrem Thema. Wegweiser für Mieter und Vermieter...13 Abkürzungen...15 A Abmahnung...17 Abnutzung...17 Allgemeine Geschäftsbedingungen...18 Alternativwohnung...19 Anfechtung...20 Angemessene wirtschaftliche Verwertung 21 Anzeigepflicht...24 Asymmetrische Kündigung...24 Aufrechnung...25 Auskunftspflicht (Selbstauskunft) Außerordentliche befristete Kündigung.. 26 Ausstattungsmerkmale...27 Auszug des Mieters...28 B Bagatellschaden...30 Barrierefreiheit...30 Besenreine Rückgabe...31 Besitzrecht des Mieters...31 Besichtigung...32 Besucher...33 Betriebsbedarf...34 Betriebskosten...35 Schnellübersicht

3 Schnellübersicht Beweismittel...37 Bodenbeläge...38 D Doppelvermietung...39 Durchführung von Schönheitsreparaturen...39 E Eheähnliche Lebensgemeinschaft...43 Ehegatten...44 Ehescheidung...44 Eigenbedarf...46 Einfacher Zeitmietvertrag...48 Einliegerwohnung...50 Einrichtung...51 Einstellplatz...52 Einstweilige Verfügung...52 Einzugsermächtigung...53 Entscheidung...54 Erhöhung der Kostenmiete...55 Ersatzansprüche des Mieters...57 Ersatzansprüche des Vermieters...58 Ersatzmieterklausel...59 Ersatzwohnraum...60 F Fahrräder (Fahrzeuge) Fälligkeit der Miete...62 Familienangehörige...63 Familieneinkommen...64 Fehlbelegung...66 Fehler der Mietsache...67 Ferienwohnung...68

4 Fernwärme...69 Feuchte Wände...70 Formularvertrag...72 Fristlose Kündigung...74 Fristlose Mieterkündigung...75 Funktionsgebundene Werkwohnung...76 G Garagen...78 Garten...78 Gebühren...79 Geschäftsraummiete...80 Gewährleistung...81 Grundbuch...82 Grundbucheintragung...82 Grundsteuer...83 Grundstück...84 Grundstücksmiete...84 H Härteklausel (Kündigungsschutz/ Sozialklausel) Hausfriedensbruch...87 Hausmeister...88 Hausordnung...89 Hausrecht...90 Haustiere...90 Hausverwaltung...91 Heizdauer...92 Heizkostenabrechnung...93 Heizkostenverordnung...93 Heizperiode...95 Höhe der Mietminderung...96 Schnellübersicht

5 Schnellübersicht I Index-Miete Informationspflicht bei Modernisierung 98 Insolvenz Instandhaltung Instandsetzung K Kabelfernsehen Kaltmiete Kappungsgrenze Kaution Kehrwoche Kleinreparaturen Kostenmiete Kündigung aus wichtigem Grund Kündigung durch Mieter Kündigung einer Sozialwohnung Kündigungsfristen Kündigungsgründe, besondere Kündigungsschreiben Kündigungsschutz Kündigungssperrfrist L Lärmbelästigungen Leasing Lebenshaltungsindex Lebenspartnerschaft Leihe Luxusmodernisierung M Maklerprovision Mietaufhebungsvereinbarung...132

6 Mietausfallwagnis Mietdatenbank Miete Mieterabwesenheit Mietergemeinschaft Mieterhöhung Mieterhöhung bei Modernisierung Mieterkündigung bei Mieterhöhung Mieterkündigung bei Modernisierung Mieterkündigung bei Todesfällen Mieterkündigung bei verweigerter Untermieterlaubnis Mietermodernisierung Miethöhe Mietminderung Mietpreisüberhöhung Mietrecht Mietrechtsreform Mietschulden Mietsenkung Mietsicherheit Mietspiegel (einfacher) Mietspiegelspanne Mietvertrag Mietvertrag auf Lebenszeit Mietwucher Mietzins Mindesttemperatur Mischmietverhältnis Möbliertes Zimmer Schnellübersicht

7 Schnellübersicht Modernisierung Mündlicher Mietvertrag Musik Mustermietvertrag N Nachmieter Nebenkosten Nettomiete Neue Bundesländer Nutzungsentschädigung Nutzungsverträge O Obdachlosenunterbringung Obhutspflicht Ortsübliche Vergleichsmiete P Pacht Parabolantenne Prozesskosten Prozesskostenhilfe Q Qualifizierter Mietspiegel R Rauchen Räumung Räumungsfrist Räumungsfristverlängerung Rechtsanwalt Rechtsentscheid Rückforderung S Sachverständiger Schadenspauschale Schlüssel...194

8 Schönheitsreparatur Schonfrist Schriftform Selbstständiges Beweisverfahren Sonderkündigungsrecht Sozialklausel Sozialmiete Staffelmiete Straßenreinigung Streitwert T Teilkündigung Teppichboden Textform Thermostatventile Tierhaltung U Überbelegung Umwandlung Umzugskosten Umzugskostenpauschale Unabdingbare Mieterrechte Unterlassung von Schönheitsreparaturen Untermietverhältnis Urkundenprozess V Verbrauchserfassung Vergleich Vergleichsmiete bei Mieterhöhung Verjährung Schnellübersicht

9 Schnellübersicht Verjährung von Schadensersatzansprüchen Verkauf Verkehrssicherungspflicht Vermietergemeinschaft Vermieterpfandrecht Vermietung und Verpachtung Vermögensgesetz Vertragsstrafe Vertragsverlängerung Verwaltergebühren Verwirkung Volkseigene Wohnungen Vollstreckungsschutz Vorauszahlungen Vorgetäuschter Eigenbedarf Vorkaufsrecht W Wärmecontracting Wertsicherungsklauseln Wiedereinweisung Wohnberechtigungsschein Wohngeld Wohngemeinschaft Wohnlage Wohnungsgröße Wohnungsübergabe Z Zeitmietvertrag Zufallschaden Zweckentfremdung...255

10 Eheähnliche Lebensgemeinschaft E Eheähnliche Lebensgemeinschaft Haben beide Partner einer eheähnlichen Lebensgemeinschaft als Mieter den Mietvertrag unterzeichnet, so sind beide als Mieter anzusehen, und der Vertrag ist insgesamt für alle Beteiligten wirksam. Nach einer Entscheidung des BGH (Urteil v , Az.: VIII ZR 371/02) ist der Mieter nicht berechtigt, eine weitere Person ohne Erlaubnis des Vermieters in die Mietsache mit aufzunehmen. Der Mieter ist gehalten, sein berechtigtes Interesse darzutun. Regelmäßig wird dann die weitere Person, die in die Wohnung aufgenommen wird, als Untermieter im Sinne von 540 BGB anzusehen sein, mit der Folge, dass das Zusammenleben nicht verheirateter Personen möglicherweise vom Vermieter wegen unerlaubter Untervermietung untersagt werden kann. Auch kann durch die Aufnahme einer weiteren Person der Wohnraum übermäßig belegt werden. Dass Mieter eheähnlich zusammenleben wollen, stellt für sich allein gesehen keinen Grund dar, die Aufnahme abzulehnen. Der Vermieter hat jedoch nach wie vor die weitere Möglichkeit, die Zustimmung zu einer Untervermietung von der Zahlung einer erhöhten, angemessenen Miete abhängig zu machen. Der Vermieter ist also grundsätzlich verpflichtet, das Zusammenleben nicht verheirateter Personen zu dulden, mit seinen sittlichen und moralischen Bedenken wird er nicht gehört. Eine unberechtigte Untervermietung kann einen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses darstellen. Es ist daher nach wie vor regelmäßig empfehlenswert, den Vermieter um seine Zustimmung zu bitten und möglicherweise den bestehenden Mietvertrag entsprechend abzuändern und die weitere Person in die mietvertragliche Vereinbarung aufzunehmen. Der Vermieter muss allerdings die Aufnahme der weiteren Person dann nicht dulden, wenn auf Grund des Zusammenlebens der Mieter erhebliche Belästigungen zu befürchten sind oder wenn der in die Wohnung Aufgenommene durch sein Verhalten den Hausfrieden nachhaltig stört. Weitere Stichwörter: Besuch, Mieterkündigung bei verweigerter Untermieterlaubnis, Untermietverhältnis 43

11 E Ehegatten Ehegatten Die Parteien eines Mietverhältnisses bestimmen sich nach dem Wortlaut des Vertrages. Die Eigentums- oder Besitzverhältnisse am Mietobjekt spielen dabei nur eine unwesentliche Rolle. Der Vermieter braucht nicht Eigentümer des Mietobjektes sein. Er muss nicht einmal Besitzer des Anwesens sein. Der Vermieter kann als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft (Erbengemeinschaft) als alleiniger Vermieter auftreten, wenn er daran in irgendeiner Form beteiligt ist. Schließt nur einer der Ehegatten auf Seiten der Mieter einen Mietvertrag ab, so wird nur der eine Ehegatte berechtigt und verpflichtet. Die gleiche Konsequenz ist nun auch für gleichgeschlechtliche Lebenspartner nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz anzunehmen. Dies gilt selbst dann, wenn der Mietvertrag für die Ehe-Wohnung abgeschlossen wird, also beide Ehegatten darin wohnen wollen. Sind jedoch beide Eheleute im Mietvertrag als Mietvertragsparteien bezeichnet (Vermieter/Mieter), unterschreibt aber nur einer der beiden Eheleute den Mietvertrag, so wird im Zweifel angenommen, dass der unterschreibende Ehegatte den anderen Ehegatten in berechtigter Weise vertreten hat. Ist in einem Formularvertrag nur einer der Ehegatten als Mietpartei bezeichnet, unterschreiben jedoch beide Ehegatten den Mietvertrag, so wird im Zweifel von der Rechtsprechung angenommen, dass beide Ehegatten als Mieter anzusehen sind. Haben beide Ehegatten die Mietvereinbarung geschlossen, so muss der Vermieter, wenn er die Ehegatten, aus welchen Gründen auch immer, zwangsräumen will, ein Räumungsurteil gegen beide Ehegatten erwirken. Weitere Stichwörter: Ehescheidung, Lebenspartnerschaft, Mietvertrag Ehescheidung Ein weit verbreiteter Irrtum ist, dass Ehepartner im Rahmen eines Scheidungsverfahren meinen, durch die Entscheidung im Ehescheidungsverfahren würden auch die mietrechtlichen Verpflichtungen 44

12 Ehescheidung E neu geregelt. Grundsätzlich gilt, dass die Ehescheidung nur die Ehe der Parteien beendet, jedoch nicht in das bestehende Mietverhältnis eingreift, auch wenn beide Ehegatten im Wohnraum-Mietvertrag als Mietparteien aufgeführt sind. Auch nach der Ehescheidung bleiben beide Ehegatten Mietparteien. Zieht ein Ehepartner aus der gemeinsamen Ehewohnung aus, bleibt er trotzdem nach wie vor verpflichtet, die Miete zu bezahlen. Andererseits muss der Vermieter, will er das Mietverhältnis beenden, beiden Ehegatten kündigen. Will er die Miete erhöhen, so muss das Mieterhöhungsverlangen an beide Ehegatten gerichtet werden, auch wenn sie geschieden sind und nur noch einer in der Mietwohnung lebt. Ist die Ehe zerrüttet, aus welchen Gründen auch immer, und wollen beide Parteien getrennt leben, können sie sich jedoch nicht einigen, wer aus der Wohnung ausziehen soll, so kann der Familienrichter des zuständigen Amtsgerichts gem. 1586a BGB einem Ehegatten die Ehewohnung zur alleinigen Benutzung zuweisen. Leben die Ehegatten getrennt oder will einer von ihnen getrennt leben, so kann ein Ehegatte verlangen, dass ihm der andere die Ehewohnung oder einen Teil zur alleinigen Benutzung überlässt, soweit dies notwendig ist, um eine schwere Härte zu vermeiden. Diese vorläufige Regelung gilt jedoch nur während der Zeit des Getrenntlebens. Der Familienrichter kann hier eine vorläufige Benutzungsregelung an der Wohnung treffen, er greift aber nicht in das bestehende Mietverhältnis ein. Können sich die Ehepartner jedoch für die Zeit nach der Ehescheidung nicht einigen, wer die Ehewohnung in Zukunft endgültig bewohnen soll, so hat hier der zuständige Scheidungsrichter (Familienrichter) jetzt die Möglichkeit, nach Maßgabe von 1586a BGB auf Antrag die Rechtsverhältnisse an der Wohnung neu zu regeln. Der Richter hat dann nach billigem Ermessen zu entscheiden. Dabei hat er alle Umstände des Einzelfalles, insbesondere das Wohl der Kinder und die Erfordernisse des Gemeinschaftslebens, zu berücksichtigen. Die richterliche Rechtsgestaltung kann so weit gehen, dass der Richter von Amts wegen das Mietverhältnis verändern kann. Damit ist der seltene Fall festzustellen, dass in einem gerichtlichen Verfahren der Richter in bestehende Rechtsverhältnisse mit unbeteiligten Dritten (Verwww.WALHALLA.de 45

13 E Eigenbedarf mieter) eingreifen kann. Bei einer Mietwohnung kann der Richter bestimmen, dass ein von beiden Ehegatten eingegangenes Mietverhältnis von einem Ehegatten nach der Ehescheidung allein fortgesetzt wird, oder dass ein Ehegatte anstelle des anderen in ein von diesem allein eingegangenes Mietverhältnis eintritt. Der Richter kann den Ehegatten gegenüber Anordnungen treffen, die geeignet sind, die aus dem Mietverhältnis herrührenden Ansprüche des Vermieters zu sichern. Besteht kein Mietverhältnis an der Ehewohnung, so kann der Richter zugunsten eines Ehegatten ein Mietverhältnis an der Wohnung begründen. Hierbei setzt der Richter die Miete fest ( 1586a Abs. 5 BGB). In der Regel wird die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen. Ähnliche Gestaltungsmöglichkeiten des Richters bestehen, wenn die Ehegatten in einer Eigentumswohnung wohnen, an der beide Miteigentum haben. Der in der Eigentumswohnung verbleibende Ehegatte muss dann dem anderen Ehegatten eine Nutzungsentschädigung ab dem Zeitpunkt des Auszugs bezahlen. Gehört nur einem Ehegatten die Wohnung und wird die Ehewohnung dem Nichteigentümer zugewiesen, was auch möglich ist, so kann der Richter ein neues Mietverhältnis zwischen beiden Ehegatten begründen und die einzelnen Vertragsbedingungen festlegen. Weitere Stichwörter: Ehegatten, Mietaufhebungsvereinbarung, Nutzungsentschädigung Eigenbedarf Ein Vermieter kann dem Mieter ausnahmsweise den Wohnraum kündigen und das Mietverhältnis beenden, wenn er die Wohnung für sich selbst benötigt. 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat folgenden Wortlaut: ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen (benötigt). Allgemein wird dieser Kündigungsgrund als Eigenbedarf bezeichnet. Der Vermieter ist berechtigt, sich auf Eigenbedarf zu berufen, wenn er 46

14 Eigenbedarf E dafür vernünftige, nachvollziehbare Gründe vorweisen kann. Die Kündigung selbst muss nicht ausschweifend begründet werden, aber doch so, dass die Begründung identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (BGH, Urteil v , Az.: VIII ZR 317/10). Wird in einem Kündigungsschreiben Eigenbedarf vorgebracht, ist das Gericht, falls es im Rahmen eines vom Vermieter angestrengten Räumungsprozesses angerufen wird, verpflichtet, alle Umstände dieses speziellen Einzelfalles umfassend zu würdigen. Das Gericht darf sich nicht bei der Prüfung nur auf die Tatsachen beschränken, die der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben angegeben hat, sondern muss auch alle anderen Gründe, die sich aufzeigen, berücksichtigen. Wird im Rahmen eines Räumungsprozesses festgestellt, dass die gekündigte Wohnung für die Person, für die sie freigemacht werden soll, vollkommen ungeeignet (Wohnung im 3. Stock, ohne Aufzug, für dauernd Gehbehinderten) ist, dann gibt es keine nachvollziehbaren, vernünftigen Gründe, warum der bisherige Mieter aus der jetzigen Wohnung ausziehen soll. Grundsätzlich ist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs zunächst einmal auf die Interessenlage des Vermieters abzustellen, was sich schon aus seinem Eigentumsrecht heraus begründet. Der Vermieter ist berechtigt, immer dann zu kündigen, wenn er oder seine Familienangehörigen mit konkreten und billigenswerten Gründen die vom Mieter innegehaltene Wohnung beanspruchen. Sollte sich jedoch herausstellen, dass die Eigenbedarfskündigung für den Mieter eine besondere Härte darstellt, so hat der Mieter die Möglichkeit, der Kündigung zu widersprechen. Auch hat der Vermieter eine sog. Anbietpflicht gegenüber dem Mieter, falls er im gleichen Haus oder in derselben Wohnanlage im Zeitpunkt der Kündigung eine andere Wohnung zur Verfügung hat (BGH NZM 2003, 682). Will nicht der Vermieter selbst in seine Wohnung einziehen, sondern ein Familienangehöriger des Vermieters, so zählen zu den Familienangehörigen juristisch gesehen die Eltern des Vermieters, seine Kinder und seine Geschwister. Familienangehörige in diesem Sinne sind wohl auch solche Personen, denen gegenüber der Vermieter rechtlich oder moralisch zu einer Unterhaltsgewährung oder sonstiger 47