Walhalla Rechtshilfen. ABC des Mietrechts. Lexikon für Mieter und Vermieter. von Karl-Friedrich Moersch. 21., aktualisierte Auflage

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1 Walhalla Rechtshilfen ABC des Mietrechts Lexikon für Mieter und Vermieter von Karl-Friedrich Moersch 21., aktualisierte Auflage ABC des Mietrechts Moersch schnell und portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG Thematische Gliederung: Bürgerliches Recht Walhalla Fachverlag Regensburg 2010 Verlag C.H. Beck im Internet: ISBN

2 Karl-Friedrich Moersch ABC des Mietrechts Lexikon für Mieter und Vermieter 18., aktualisierte Auflage Mit zahlreichen neuen Gerichtsentscheidungen WALHALLA F ACHVERLAG

3 Nutzen Sie das Inhaltsmenü: Die Schnellübersicht führt Sie zu Ihrem Thema. Wegweiser für Mieter und Vermieter...13 Abkürzungen...15 A Abmahnung...17 Abnutzung...17 Allgemeine Geschäftsbedingungen...18 Alternativwohnung...19 Anfechtung...20 Angemessene wirtschaftliche Verwertung 21 Anzeigepflicht...24 Asymmetrische Kündigung...24 Aufrechnung...25 Auskunftspflicht (Selbstauskunft) Außerordentliche befristete Kündigung.. 26 Ausstattungsmerkmale...27 Auszug des Mieters...28 B Bagatellschaden...30 Barrierefreiheit...30 Besenreine Rückgabe...31 Besitzrecht des Mieters...31 Besichtigung...32 Besucher...33 Betriebsbedarf...34 Betriebskosten...35 Schnellübersicht

4 Schnellübersicht Beweismittel...37 Bodenbeläge...37 D Doppelvermietung...39 Durchführung von Schönheitsreparaturen 39 E Eheähnliche Lebensgemeinschaft...42 Ehegatten...43 Ehescheidung...43 Eigenbedarf...45 Einfacher Zeitmietvertrag...47 Einliegerwohnung...49 Einrichtung...50 Einstellplatz...51 Einstweilige Verfügung...51 Einzugsermächtigung...52 Entscheidung...53 Erhöhung der Kostenmiete...54 Ersatzansprüche des Mieters...56 Ersatzansprüche des Vermieters...57 Ersatzmieterklausel...58 Ersatzwohnraum...59 Euro-Einführung...60 F Fahrräder (Fahrzeuge) Fälligkeit der Miete...62 Familienangehörige...63 Familieneinkommen...63 Fehlbelegung...65 Fehler der Mietsache...66 Ferienwohnung...67

5 Fernwärme...68 Feuchte Wände...69 Formularvertrag...71 Fristlose Kündigung...73 Fristlose Mieterkündigung...74 Funktionsgebundene Werkwohnung...75 G Garagen...77 Garten...77 Gebühren...78 Geschäftsraummiete...79 Gewährleistung...80 Grundbuch...81 Grundbucheintragung...81 Grundsteuer...82 Grundstück...83 Grundstücksmiete...83 H Härteklausel (Kündigungsschutz/ Sozialklausel) Hausfriedensbruch...86 Hausmeister...87 Hausordnung...88 Hausrecht...89 Haustiere...90 Hausverwaltung...90 Heizdauer...91 Heizkostenabrechnung...92 Heizkostenverordnung...92 Heizperiode...94 Höhe der Mietminderung...95 Schnellübersicht

6 Schnellübersicht I Index-Miete Informationspflicht bei Modernisierung 97 Insolvenz Instandhaltung Instandsetzung K Kabelfernsehen Kaltmiete Kappungsgrenze Kaution Kehrwoche Kleinreparaturen Kostenmiete Kündigung aus wichtigem Grund Kündigung durch Mieter Kündigung einer Sozialwohnung Kündigungsfristen Kündigungsgründe, besondere Kündigungsschreiben Kündigungsschutz Kündigungssperrfrist L Lärmbelästigungen Leasing Lebenshaltungsindex Lebenspartnerschaft Leihe Luxusmodernisierung M Maklerprovision Mietaufhebungsvereinbarung...132

7 Mietausfallwagnis Mietdatenbank Miete Mieterabwesenheit Mietergemeinschaft Mieterhöhung Mieterhöhung bei Modernisierung Mieterkündigung bei Mieterhöhung Mieterkündigung bei Modernisierung Mieterkündigung bei Todesfällen Mieterkündigung bei verweigerter Untermieterlaubnis Mietermodernisierung Miethöhe Mietminderung Mietpreisüberhöhung Mietrecht Mietrechtsreform Mietschulden Mietsenkung Mietsicherheit Mietspiegel (einfacher) Mietspiegelspanne Mietvertrag Mietvertrag auf Lebenszeit Mietwucher Mietzins Mindesttemperatur Mischmietverhältnis Möbliertes Zimmer Schnellübersicht

8 Schnellübersicht Modernisierung Mündlicher Mietvertrag Musik Mustermietvertrag N Nachmieter Nebenkosten Nettomiete Neue Bundesländer Nutzungsentschädigung Nutzungsverträge O Obdachlosenunterbringung Obhutspflicht Ortsübliche Vergleichsmiete P Pacht Parabolantenne Prozesskosten Prozesskostenhilfe Q Qualifizierter Mietspiegel R Räumung Räumungsfrist Räumungsfristverlängerung Rechtsanwalt Rechtsentscheid Rückforderung S Sachverständiger Schadenspauschale Schlüssel...193

9 Schönheitsreparatur Schonfrist Schriftform Selbstständiges Beweisverfahren Sonderkündigungsrecht Sozialklausel Sozialmiete Staffelmiete Straßenreinigung Streitwert T Teilkündigung Teppichboden Textform Thermostatventile Tierhaltung U Überbelegung Umwandlung Umzugskosten Umzugskostenpauschale Unabdingbare Mieterrechte Unterlassung von Schönheitsreparaturen Untermietverhältnis Urkundenprozess V Verbrauchserfassung Vergleich Vergleichsmiete bei Mieterhöhung Verjährung Schnellübersicht

10 Schnellübersicht Verjährung von Schadensersatzansprüchen Verkauf Verkehrssicherungspflicht Vermietergemeinschaft Vermieterpfandrecht Vermietung und Verpachtung Vermögensgesetz Vertragsstrafe Vertragsverlängerung Verwaltergebühren Verwirkung Volkseigene Wohnungen Vollstreckungsschutz Vorauszahlungen Vorgetäuschter Eigenbedarf Vorkaufsrecht W Wärmecontracting Wertsicherungsklauseln Wiedereinweisung Wohnberechtigungsschein Wohngeld Wohngemeinschaft Wohnlage Wohnungsgröße Wohnungsübergabe Z Zeitmietvertrag Zufallschaden Zweckentfremdung...255

11 Wegweiser für Mieter und Vermieter Das Recht der Vermieter und der Mieter betrifft den weitaus größten Teil aller unserer Bürgerinnen und Bürger. Irgendwann ist jeder mit einer Rechtsfrage befasst, die das Wohnen angeht. Es muss dabei gar keinen Streit geben, oft möchte man einfach nur wissen, was denn dieser oder jener Begriff in einem Mietvertrag bedeutet, welche Rechte und welche Pflichten aus einem Mietverhältnis entstehen. Leider ist das Mietrecht zu einem schwierigen Spezialgebiet geworden, mit vielen Sondervorschriften und immer wieder geänderten und neuen gesetzlichen Regelungen. Selbst Rechtskundige suchen häufig lange nach einer richtigen Antwort. Oft reicht der Blick in das Gesetz allein nicht, sondern es sind ergänzend viele Entscheidungen des Bundesgerichtshofes oder der Oberlandesgerichte zu berücksichtigen. Dieses Durcheinander macht es häufig schwierig, sich im Mietrecht zu orientieren. Dieses ABC will Ihnen dabei helfen. Die Mietrechtsreform aus dem Jahre 2001 hat das Mietrecht neu gegliedert. Das Rechtsgebiet wurde übersichtlicher und transparenter gestaltet sowie sprachlich modernisiert. Inhaltlich hat sich allerdings nicht viel geändert. Die Reform der Zivilprozessordnung, die im Jahr 2002 erfolgte, hat dazu geführt, dass in Wohnraummietsachen der Bundesgerichtshof eine Vielzahl von grundsätzlichen Entscheidungen in den letzten Jahren fällen konnte bzw. musste. Die Vielzahl der mittlerweile ergangenen obergerichtlichen Entscheidungen, gerade auch zu Randproblemen, führt meines Erachtens jedoch zu dem Ergebnis, dass über kurz oder lang eine Unübersichtlichkeit entstehen könnte. Ich habe mich in dem vorliegenden Kompendium bemüht, die grundlegenden Entscheidungen zu Wohnraum- sowie Gewerberaummietsachen einzuarbeiten und praktische Handlungshinweise zu geben. Angesichts der Vielzahl der Entscheidungen kann das Kompendium natürlich keine absolute Vollständigkeit für sich beanspruchen; dies würde den Rahmen sprengen. In speziellen Einzelfragen wird es 13

12 Wegweiser für Mieter und Vermieter sicherlich für den Leser erforderlich sein, sich professionellen Rat einzuholen: bei den Vermieter- oder Mietervereinen oder einem Rechtsanwalt. Zwischenzeitlich gibt es auch den Fachanwalt für Mietrecht und WEG. Dies bedeutet jedoch nicht, dass es nicht auch Anwälte gibt, die sich auf Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisiert haben, ohne einen Antrag auf Zulassung als Fachanwalt zu stellen. Karl-Friedrich Moersch Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 14

13 Abnutzung A Abmahnung Unter einer Abmahnung versteht man eine mündliche oder schriftliche Aufforderung des Vermieters an den Mieter, einen ganz bestimmten vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache künftig ab sofort zu unterlassen. Möchte der Vermieter gerichtlich durchsetzen, dass der Mieter bestimmte Tätigkeiten unterlässt, oder möchte der Vermieter eine fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs aussprechen, so ist die Abmahnung von Gesetzes wegen zwingend als Voraussetzung in den 541 und 543 BGB vorgeschrieben. Die Abmahnung muss konkret und bestimmt sein. Insbesondere muss dem Mieter völlig klar sein, welche vertragswidrigen Verhaltensweisen und Störungen der Vermieter bemängelt und in Zukunft abgestellt haben möchte. Gehen die Störungen von Besuchern des Mieters oder anderen Personen aus, so muss die Abmahnung trotzdem an den Mieter gerichtet werden. Der Mieter ist dann seinerseits verpflichtet, die geltend gemachten Beanstandungen zu beseitigen und den Dritten entsprechend zur Unterlassung aufzufordern. Eine schuldhafte Verletzung der Vertragspflichten ist gegeben, wenn der Mieter trotz des Zuganges von berechtigten Abmahnungen seine schuldhaften Vertragsverletzungen nicht unterlässt. Der Vermieter kann dann entweder eine Unterlassungsklage erheben oder eine fristlose Kündigung aussprechen. Zahlt der Mieter trotz einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung wegen wiederholter unpünktlicher Zahlung auch nur ein einziges Mal erneut verspätet, kann das eine Kündigung ( 543 oder 573 BGB) des Vermieters rechtfertigen (BGH NZM 2006, 338). Von einer ordnungsgemäßen Abmahnung kann dann keine Rede sein, wenn der Vermieter dem Mieter nur in allgemeinen Worten beschreibt, was er nicht möchte. Pauschale Werturteile stellen keine Abmahnung dar. Weitere Stichwörter: Fristlose Kündigung, Haustiere, Überbelegung Abnutzung Unter diesem Stichwort versteht man die Veränderungen oder Verschlechterungen der gemieteten Sache. So steht es in 538 BGB. Werden die Veränderungen oder Verschlechterungen durch den ver- 17

14 A Allgemeine Geschäftsbedingungen tragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt, so braucht der Mieter sie nicht zusätzlich zu erstatten, da die Abnutzung mit der Miete abgegolten ist. Im Recht der ehemaligen DDR gab es eine Regelung gem. 104 Zivilgesetzbuch (ZGB). Danach hatte der Mieter während des Mietverhältnisses in der Wohnung durch vertragsgemäße Nutzung notwendig gewordene Malerarbeiten ausführen zu lassen. Außerdem waren in der ehemaligen DDR die Wohnung und die Gemeinschaftseinrichtung pfleglich zu behandeln. An diesen Pflichten hat sich nach dem Einigungsvertrag nichts geändert. Dass eine Mietsache pfleglich zu behandeln ist, steht zwar nicht ausdrücklich im BGB, folgt aber aus der Obhutspflicht des Mieters und ist eine Selbstverständlichkeit. Im Übrigen richtet sich die Frage der Vertragsmäßigkeit und der Vertragswidrigkeit einer Abnutzung seit dem in Deutschland nach den zum BGB entwickelten Grundsätzen, insbesondere zu 538 BGB, z. B.: Normaler Verschleiß von Teppich (Laufspuren) wird mit der Miete abgegolten, Dübellöcher sind zu schließen, angebohrte Fliesen an der Wand brauchen im Normalfall nicht besonders erneuert zu werden. Weitere Stichwörter: Ersatzansprüche des Vermieters, Fehler der Mietsache, Modernisierung, Schönheitsreparatur, Teppichboden Allgemeine Geschäftsbedingungen Unter allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) versteht man einseitige, vorformulierte Vertragsbedingungen, die ein Vertragspartner zum Bestandteil der vertraglichen Beziehungen macht. Seit dem ist das Gesetz zur Regelung des Rechts der allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBG) in Kraft, das den zulässigen Inhalt von allgemeinen Geschäftsbedingungen regelt. Das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz, in Kraft seit , hat auch das AGB-Recht neu geordnet und in das Bürgerliche Gesetzbuch übergeführt. Das Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen ist seit 2002 in den 305 bis 310 BGB geregelt, ohne dass es zu wesentlichen Neuerungen inhaltlicher Art gekommen ist. Für vor dem entstandene Schuldverhältnisse verbleibt es zunächst bei der Anwendbarkeit des AGB-Gesetzes in der alten Fassung. Bei Dauerschuldverhältnissen, ins- 18