Dr. jur. Matthias Löffler Richter am Amtsgericht Wohnungseigentumsgericht Copyright 2015

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1 Dr. jur. Matthias Löffler Richter am Amtsgericht Wohnungseigentumsgericht Copyright 2015

2 In der Teilungserklärung heißt es: Der jeweilige Eigentümer der Raumeinheit Nr. 22 ist befugt, die seiner Berechtigung unterliegenden Dachgeschossbereiche auf eigene Kosten zu Wohnzwecken auszubauen und die neu geschaffenen Räume von Teileigentum in Wohnungseigentum umzuwandeln, sobald hierfür die behördlichen Genehmigungen vorliegen. Dabei ist der jeweilige Eigentümer berechtigt, nach Maßgabe bauaufsichtsrechtlicher Zulässigkeit Fenster aller Art, Gauben, Balkone, Loggien und Dachterrassen zu errichten. Ab wann darf ausgebaut werden?

3 Ist ein Wohnungseigentümer nach der Teilungserklärung zu einem Ausbau der Dachgeschossbereiche berechtigt, "sobald hierfür die behördlichen Genehmigungen vorliegen", kommt es bei nächstliegendem Verständnis nicht darauf an, ob die Behörde das Vorhaben genehmigen kann, sondern allein darauf, ob die für einen Baubeginn erforderlichen Behördenakte vorliegen. Ersichtlich soll mit der Regelung sichergestellt werden, dass die zuständigen Behörden vor Baubeginn in die erforderlichen Prüfungen eintreten, und damit der Gefahr begegnet werden, dass die Bauaufsichtsbehörde gegen bauliche Veränderungen schon wegen formeller Baurechtswidrigkeit einschreitet.

4 In der Teilungserklärung heißt es: Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.b. Balkone, Terrassen, Veranden, Einstellplätze), sind von ihm auf seine Kosten instandzusetzen und instandzuhalten.

5 Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, ist nicht einschränkend dahin auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen.

6 Beschluss: Die sanierungsbedürftigen, aus Holz gefertigten Balkonbrüstungen sollen im Wege der modernisierenden Instandsetzung durch solche aus Stahl und Glas ersetzt werden. Ist eine Maßnahme, die zu einer optischen Veränderung des Gemeinschaftseigentums führt, als modernisierende Instandsetzung, Modernisierung oder bauliche Veränderung einzuordnen?

7 Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau. (1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden. (2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend 559 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. (3) Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 verbleibt es bei den Vorschriften des 21 Abs. 3 und 4.

8 a) Im Grundsatz kann auch eine bauliche Maßnahme, die eine optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage bewirkt, eine Gebrauchswerterhöhung darstellen und durch qualifizierte Mehrheit beschlossen werden. b) Dies setzt voraus, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen; an einer solchen sinnvollen Neuerung wird es unter anderem dann fehlen, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil stehen. c) Ist eine erhebliche optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage weder als modernisierende Instandsetzung noch als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen, bedarf sie als nachteilige bauliche Maßnahme der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

9 Fall 1: In der Versammlung wird der Antrag eines Eigentümers auf Einbau einer Videokamera im Klingeltableau abgelehnt. Zu Recht? Fall 2: Die Eigentümer beschließen, im Eingangsbereich eine Videoüberwachungsanlage zu installieren. Die Videodaten werden durch ein zertifiziertes Unternehmen ausgelesen, wenn drei Eigentümer für ein und denselben Vorgang mit Schadensfolge oder mit kriminellen Handlungen bei der Verwaltung oder direkt bei einem zugelassenen Unternehmen gemeldet werden.

10 Beobachtung öffentlich zugänglicher Räume mit optisch-elektronischen Einrichtungen. Die Beobachtung öffentlich zugänglicher Räume mit optisch-elektronischen Einrichtungen (Videoüberwachung) ist nur zulässig, soweit sie 1. zur Aufgabenerfüllung öffentlicher Stellen, 2. zur Wahrnehmung des Hausrechts oder 3. zur Wahrnehmung berechtigter Interessen für konkret festgelegte Zwecke erforderlich ist und keine Anhaltspunkte bestehen, dass schutzwürdige Interessen der Betroffenen überwiegen. (2) Der Umstand der Beobachtung und die verantwortliche Stelle sind durch geeignete Maßnahmen erkennbar zu machen. (3) Die Verarbeitung oder Nutzung von nach Absatz 1 erhobenen Daten ist zulässig, wenn sie zum Erreichen des verfolgten Zwecks erforderlich ist und keine Anhaltspunkte bestehen, dass schutzwürdige Interessen der Betroffenen überwiegen. Für einen anderen Zweck dürfen sie nur verarbeitet oder genutzt werden, soweit dies zur Abwehr von Gefahren für die staatliche und öffentliche Sicherheit sowie zur Verfolgung von Straftaten erforderlich ist. (4) Werden durch Videoüberwachung erhobene Daten einer bestimmten Person zugeordnet, ist diese über eine Verarbeitung oder Nutzung entsprechend den 19a und 33 zu benachrichtigen. (5) Die Daten sind unverzüglich zu löschen, wenn sie zur Erreichung des Zwecks nicht mehr erforderlich sind oder schutzwürdige Interessen der Betroffenen einer weiteren Speicherung entgegenstehen.

11 Der nachträgliche Einbau einer Videoanlage im gemeinschaftlichen Klingeltableau kann gemäß 22 Abs. 1 WEG verlangt werden, wenn die Kamera nur durch Betätigung der Klingel aktiviert wird, eine Bildübertragung allein in die Wohnung erfolgt, bei der geklingelt wurde, die Bildübertragung nach spätestens einer Minute unterbrochen wird und die Anlage nicht das dauerhafte Aufzeichnen von Bildern ermöglicht. Die theoretische Möglichkeit einer manipulativen Veränderung der Anlage rechtfertigt nicht die Annahme einer über das Maß des 14 Nr. 1 WEG hinausgehenden Beeinträchtigung. Ein Nachteil liegt erst vor, wenn eine Manipulation aufgrund der konkreten Umstände hinreichend wahrscheinlich ist.

12 Der Eingangsbereich einer Anlage kann mit einer Videokamera überwacht werden, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers und von Dritten, deren Verhalten mitüberwacht wird, überwiegt und wenn die Ausgestaltung der Überwachung unter Berücksichtigung von 6 b BDSG inhaltlich und formell dem Schutzbedürfnis des Einzelnen ausreichend Rechnung trägt.

13 Teilungserklärung: Teileigentum Nr. 1, Laden, verbunden mit einem Miteigentumsanteil von 233/1000. Aufteilungsplan: Nr.1 = Gaststätte Kommt es für die Frage der zulässigen Nutzung von Sondereigentum auf die Bezeichnung des Sondereigentums im Aufteilungsplan an?

14 7 WEG (4) Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen: 1. eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen; 15 WEG (3) Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

15 Der Aufteilungsplan ist rechtlich verbindlich. Seiner sachenrechtlichen Abgrenzungsfunktion entsprechend regelt er aber grundsätzlich nur die räumliche Abgrenzung und nicht die Nutzung der Räumlichkeiten.

16 Beschluss: Die Eigentümer beschließen, den Hausschwamm m Dachgeschoss entsprechend der DIN zu sanieren. Ja: 18 Nein: 37 Enth. 50 Beschluss ist abgelehnt. Ist die Eigentümergemeinschaft verpflichtet, eine Sanierung DIN-gerecht und damit kostenträchtiger auszuführen?

17 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer (3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen. (8) Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß 43 nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt.

18 Den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß 21 Abs. 3 WEG genügt jedenfalls bei Vorliegen gravierender Mängel der Bausubstanz nur eine den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst beachtende Sanierung. Da DIN-Normen die Vermutung in sich tragen, dass sie den Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik wiedergeben, sind solche Sanierungen grund-sätzlich DIN-gerecht auszuführen.

19 Die Eigentümer beschließen den Einbau von Rauchwarnmeldern. Eigentümer E hat bereits eigene Melder installiert und ist deshalb dagegen, zumal seiner Meinung nach grundsätzlich die Melder in seinem Eigentum stünden.

20 Die Beschlusskompetenz liegt vor. Sie folgt aus 10 Abs. 6 Satz 3 HS 1 WEG (gemeinschaftsbezogene Pflicht). Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Es kommt nicht auf die sachenrechtliche Zuordnung an. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum.

21 Richtet sich die Nachrüstpflicht an die Gesamtheit der Wohnungseigentümer, ist der Verband gem. 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 1 WEG ohne weiteres befugt, diese Pflicht zu erfüllen. Diese sog. geborene Wahrnehmungsbefugnis folgt aus der Aufgabe des Verbandes, die Verkehrssicherung wahrzunehmen. Insbesondere dann, wenn das Grundstück oder das Gebäude aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften in bestimmter Weise auszustatten ist. Der Gemeinschaftsbezug zeigt sich zudem darin, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bei einem Verstoß einzelner Wohnungseigentümergegen die Einbauverpflichtung im Schadensfall Gefahr läuft, dass die Leistungen aus der Feuerversicherunggekürzt werden (vgl. AFB 2010 Abschnitt B 8 Ziff. 1. Buchst. b): Pflicht zur Einhaltung aller gesetzlichen, behördlichen sowie vertraglich vereinbarten Sicherheitsvorschriften).

22 Es besteht eine Beschlusskompetenz für den Einbau. Dies muss auch für die Wartung gelten. Die Eigentümer können, müssen aber nicht beschließen. Wenn Eigenregie folgende Probleme: Wer kontrolliert den individuellen Einbau und die Wartung? Wer haftet bei Nicht-Einbau und fehlender Wartung? kein Bußgeld, aber ggfs. Fahrlässigkeit ( 229, 222 StGB) Probleme mit der Feuer-Versicherung (AFB) WEG ist Trägerin der Verkehrssicherungspflicht, damit mittelbare Haftung aller Eigentümer

23 Entlastet nur die einheitliche Ausstattung des Objekts mit Rauchwarnmeldern sowie deren einheitliche Wartung die Gemeinschaft und den einzelnen Wohnungseigentümer von der Haftung für eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht? Entlastet nur die einheitliche Ausstattung des Objekts mit Rauchwarnmeldern sowie deren einheitliche Wartung die Gemeinschaft von ihren Pflichten als Versicherungsnehmerin? Nur die Information der Wohnungseigentümer, Behandlung in der Eigentümerversammlung nebst Vorschlag einer geeigneten Beschlussfassung entlastet den Verwalter von seiner Haftung (vgl. 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG).

24 Vorteile bei gemeinschaftlicher Anschaffung aufgrund Beschluss: bessere Kontrolle und Sicherheit: Alles läuft über Verwalter und professionellen Dienstleister Mengen-Rabatt und Angebotsvergleich korrekte Montage und Wartung Entscheidungsvielfalt: Kauf oder Miete mit oder ohne (Funk-) Wartung Kostenregelung über 16 II oder 16 IV möglich Verwalter hat zwar zunächst Mehrarbeit, aber auch alles im Griff (anders Casser: Warum der Drang nach Haftung? )

25 Der BGH hat die Frage unbeantwortet gelassen, wie mit einer Mehrausstattung über den gesetzlichen Mindeststandard hinaus umzugehen ist. Man vertritt die Auffassung, dass solche Maßnahmen als Modernisierung gem. 22 Abs. 2 WEG beschlossen werden können (für das Mietrecht: AG Halle/Saale, Urt. v ,99 C 2552/13, ZMR 2014, 455 (rechtskräftig; LG Halle/Saale, Beschl. v S 11/14). Nach anderer Auffassung besteht Beschlusskompetenzmit einfacher Mehrheit als modernisierende Instandsetzung gem. 22 Abs. 3 WEG.

26 Muss der Eigentümer das Zugriffsermessen der Gemeinschaft-akzeptieren und kann nicht durch Einbaueigener Geräte in die Verwaltungskompetenz der Gemeinschaft eingreifen? Bejahend: LG Hamburg, Urt. v S 247/10, ZMR 2012, 129; AG Bad Homburg, Urt. V C 1749/13, ZMR 2014, 566; AG Hamburg-Blankenese, Beschl. v C 125/13, ZMR 2013, 965; AG Hamburg-Blankenese, Urt. v C 341/10, ZMR 2011, 395; AG Bad Homburg, Urteil vom , 2 C 1749/13 (n. rkr., zzt. LG Frankfurt/M., 2-09 S 22/14) Verneinend.: LG Braunschweig, Urt. v S 449/13, ZWE 2014, 323(fraglich!: Riecke ZMR 2014, 813); AG Rendsburg, Urt. v C 545/08, ZMR 2009, 239 (Ausnahmefall!)

27 Eine WEG verlangt von dem Erben eines im Jahr 1999 verstorbenen Wohnungseigentümers die Zahlung von Wohngeldrückständen aus den Jahren 2009 und 2010 sowie die Hausgelder der Jahre 2010 und Die Beschlüsse erfolgten in den Versammlungen vom und Der Erbe wurde im August 2008 als neuer Eigentümer eingetragen. Gegen die Zahlungsaufforderung wandte er sich unter Hinweis auf die Überschuldung des Nachlasses.

28 Der Erbe kann seine Haftung auf den Nachlass beschränken, wenn es sich um eine reine Nachlassverbindlichkeit handelt ( 1967 BGB). Nach dem Erbfall fällig werdende Hausgeldschulden sind (jedenfalls auch) Eigenverbindlichkeiten des Erben, wenn ihm das Halten der Wohnung als ein Handeln bei der Verwaltung des Nachlasses zugerechnet werden kann. Hiervon ist in der Regel spätestens dann auszugehen, wenn er die Erbschaft angenommen hat oder die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist und ihm faktisch die Möglichkeit zusteht, die Wohnung zu nutzen.

29 Darf der Verwalter ohne gesonderten Beschluss für einen Rechtsstreit einen Rechtsanwalt beauftragen? Kann sich ein Eigentümer auf seine fehlerhafte Ladung zu einer Eigentümerversammlung berufen, wenn er dem Verwalter seine ladungsfähige Anschrift nicht mitgeteilt hat?

30 27 WEG Aufgaben und Befugnisse des Verwalters. (2) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie 2. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit gemäß 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen; 24 WEG Einberufung, Vorsitz, Niederschrift. (4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen.

31 Bei einer Beschlussanfechtungsklage kann der WEG- Verwalter die beklagten Wohnungseigentümer aufgrund gesetzlicher Vertretungsmacht ( 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG) im Außenverhältnis umfassend vertreten und einen Rechtsanwalt beauftragen. Teilt ein Wohnungseigentümer seine ladungsfähige Anschrift nicht oder falsch mit und misslingt seine Ladung zu der Eigentümerversammlung aus diesem Grund ohne Verschulden der Verwaltung, muss er sich die unterbliebene Ladung als Folge seiner Obliegenheitsverletzung zurechnen lassen; in der Versammlung gefasste Beschlüsse können dann nicht wegen der unterbliebenen Ladung angefochten werden.

32 Die WEG beschließt für die Durchführung baulicher Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum die Erhebung einer Sonderumlage. Als ein Eigentümer nicht zahlt, verklagt ihn die WEG auf Entrichtung der Sonderumlage, verliert aber (z.b. weil Beschluss zu unbestimmt). In der Jahresabrechnung wird der obsiegende Eigentümer mit den Kosten des gegen ihn geführten Rechtsstreits anteilig nach MEA belastet.

33 Kosten eines Rechtsstreits gemäß 43 WEG gehören nur dann zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2, wenn es sich um Mehrkosten gegenüber der gesetzlichen Vergütung eines Rechtsanwalts aufgrund einer Vereinbarung über die Vergütung ( 27 Abs. 2 Nr. 4, Abs.3 Nr. 6) handelt.

34 Die Kosten eines vom Verband der Wohnungseigentümer (aktiv gegen einen Wohnungseigentümer) geführten Rechtsstreits stellen Verwaltungskosten i.s.d. 16 Abs. 2 WEG dar, die nach dem vereinbarten oder gesetzlichen allgemeinen Kostenverteilungs-schlüssel auf sämtliche Eigentümer zu verteilen sind. Dem steht 16 Abs. 8 WEG nicht entgegen, da diese Regelung einschränkend auszulegen ist. Anmerkung: Etwas anderes gilt im Anfechtungsprozess

35 Der Sohn des Beklagten war Eigentümer einer Wohnung. Im April 2010 wurde das Insolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Zu diesem Zeitpunkt hatte er Hausgelder für die Jahre 2009 und 2010 sowie die Nachzahlung aus der Jahresabrechnung für 2009 in Höhe von insgesamt rund nicht beglichen. Die WEG meldete die Forderungen zur Tabelle an. Mit Vertrag im Juni 2010 erwarb der Beklagte die Wohnung vom Insolvenzverwalter und wurde ins Grundbuch eingetragen. Die WEG ist der Auffassung, nunmehr hafte der Vater mit dem Wohnungseigentum für die Hausgeldrückstände des Sohnes und klagt auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum.

36 (1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge: 2. bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 und 5 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet;

37 Die WEG kann nicht in das Wohnungseigentum des Beklagten vollstrecken. Das in 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthaltene Vorrecht begründet kein dingliches Recht der WEG. Die zum neu gefasste Norm enthält lediglich eine Privilegierung der dort aufgeführten schuldrechtlichen Ansprüche sowohl im Zwangsversteigerungs- als auch im Insolvenzverfahren. Der Gesetzgeber wollte keine sachenrechtlich bislang unbekannte neue private Last einführen.

38 Nachts löst sich in der Teileigentumseinheit einer WEG, in ein Zahnarzt seine Praxis betreibt, eine Schlauchverbindung, die die Behandlungsstühle mit Wasser versorgt. Da der Schaden am Wochenende eintritt, wird er zunächst nicht bemerkt. Das Wasser führt zu Feuchteschäden in der darunter liegenden Teileigentumseinheit, in der eine Ärzte-gemeinschaft eine Tagesklinik unterhält. Wegen des Wassereintritts ruht dort der Operationsbetrieb über mehrere Wochen. Zwar übernimmt die Leitungswasserschadenversicherung den Schaden am Gebäude, es verbleibt jedoch ein erheblicher Einnahmenausfall für die Ärztegemeinschaft wegen des unterbrochenen Operationsbetriebs. Die Betriebsunterbrechungsversicherung der Ärztegemeinschaft nimmt den Zahnarzt auf rund Euro in Anspruch. Dieser verweigert die Zahlung mit dem Hinweis, dass ihn am Wasseraustritt keinerlei Verschulden treffe.

39 Wohnungseigentümer oder deren Mieter müssen auch ohne eigenes Verschulden für Schäden aufkommen, die sie an Wohnungen anderer Eigentümer im selben Haus verursachen. Zwischen Eigentümern verschiedener Wohnungen gelten insoweit dieselben Regeln wie zwischen Eigentümern benachbarter Grundstücke. Bei einem Schaden, der seinen Ursprung im Sondereigentum hat und sich an einem anderen Sondereigentum gilt: In Ansehung des Sondereigentums stehen sich, anders als beim Gemeinschaftseigentum, Wohnungseigentümer durchaus wie Eigentümer zweier separater Grundstücke gegenüber. Daher ist der Rechtsgedanke des 906 Abs. 2 BGB anzuwenden, mit der Folge einer verschuldensunabhängigen Haftung. Entsprechende Regeln gelten bei Geschäfts- oder Praxisräumen verschiedener Eigentümer. Dies gilt auch im Verhältnis von Mietern solcher Räume.

40 In einer Wohnungseigentumsanlage erfolgt der Zutritt zu den einzelnen Wohnungen über sog. Laubengänge, die von dem Treppenhaus aus zugänglich sind. In der Versammlung wurde mehrheitlich beschlossen die Wohnungseigentümer, dass die an den Laubengängen gelegenen Wohnungseingangstüren der einzelnen Einheiten auf bestimmte Weise zu gestalten sind. Festgelegt wurde unter anderem, dass sie aus Holz in der Farbe "mahagonihell" gefertigt sein und einen Glasscheibeneinsatz genau festgelegter Größe in "drahtornamentweiß" enthalten müssten. Eine Eigentümer ist dagegen und meint, es fehle die Beschlusskompetenz, da die Türen doch im Sondereigentum stünden.

41 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums. (1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. (2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. (3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, daß Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.

42 Wohnungseingangstüren stehen nicht im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers, sondern sind zwingend Teile des gemeinschaftlichen Eigentums. Dies gilt selbst dann, wenn die Teilungserklärung die Türen dem Sondereigentum zuordnet. Anmerkung: Etwas anders sieht es bei den Heizkörpern aus (BGH v V ZR 176/10).

43 Die Gemeinschaftsordnung besagt, dass die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung u. a. der im Bereich des Sondereigentums gelegenen Fenster vom Sondereigentümer zu tragen sind. Ausgenommen ist der Außenanstrich, welcher der Gemeinschaft zugewiesen wird. Die Eigentümerversammlung fasst den Beschluss, dass im Falle des Austauschs eines Fensters sämtliche Kosten vom betreffenden Sondereigentümer zu tragen sind. Die Eigentümer berufen sich auf eine in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Öffnungsklausel, wonach mehrheitlich eine Änderung der Kostenverteilung insbesondere in Ansehung der Kosten der Instandhaltung beschlossen werden darf.

44 Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft. Folge: Ansonsten umfasst die Instandsetzung auch den Komplett-Austausch.

45 Die Kostentragungsregelungen der Gemeinschaftsordnung sind nach der Rechtsprechung des BGH zunächst dahingehend auszulegen, dass die Kosten eines kompletten Fensteraustauschs nicht vom einzelnen Sondereigentümer zu tragen sind, sondern Kosten darstellen, die auf sämtliche Wohnungseigentümer umzulegen sind ( V ZR 174/11). Da die Kosten einer Fenstererneuerung allerdings als Kosten der Instandsetzung anzusehen sind, stellt sich die Frage, ob der Eigentümerversammlung hierfür überhaupt Beschlusskompetenz zustand, da die Öffnungsklausel ausdrücklich nur die Kosten der Instandhaltung benennt. Das Landgericht München I führt in den Gründen seiner Entscheidung aus, dass die Formulierung der Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung weit auszulegen und daher auch die Instandsetzung inbegriffen sei. Dies u. a. deshalb, weil die Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung in der Praxis ohnehin nicht trennscharf verwendet würden. Auch ergebe sich aus der Wendung insbesondere, dass die Aufzählung der Beschlussgegenstände nicht abschließend gemeint sei.

46 Die Mitglieder einer Hotel-WEG beschlossen eine Sonderumlage für Brandschutzmaßnahmen eine weitere für die Sanierung der Hotelküche. Die Klage der WEG gegen den Beklagten scheiterte an der fehlenden Bestimmtheit der Beschlüsse Darauf fassten die Eigentümer einen neuen Beschluss über die Sonderumlagen. Der Beklagte wendet gegen die neue Zahlungsklage ein, er habe die Zweitbeschlüsse über die Sonderumlagen angefochten.

47 Für die Zahlungspflicht des Beklagten ist es ohne Belang, dass aufgrund der Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht in dem Parallelverfahren (V ZR 168/13) die hinsichtlich der Beschlüsse zu TOP 13 und 14 geltend gemachten Anfechtungsgründe noch zu prüfen sein werden. Denn die Beschlussanfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung! Solange die Beschlüsse nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden sind, sind sie gültig und begründen die Zahlungspflicht des Beklagten.

48 Wann sind Versorgungsleitungen als Sondereigentum zu qualifizieren? In der Teilungserklärung heißt es: Gegenstand des Sondereigentums sind die in 3 bezeichneten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungserbbauberechtigten über das nach 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Mithin gehören zum Sondereigentum: e) die Wasserleitungen vom Anschluß an die gemeinsame Steigleitung an

49 a) Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden; diese kann die Grenze zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben (Bestätigung des Senatsbeschlusses vom 3. April 1968 V ZB 14/67, BGHZ 50, 56, 60). b) Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 8. Juli 2011 V ZR 176/10, NJW 2011, 2958). Anmerkung: Zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsnetz gehören die Leitungen nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums, sondern jedenfalls bis zu der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit.

50 Zwei WEGs streiten um die Rückzahlung von , die am durch den Verwalter von dem Konto der Klägerin (WEG A) auf das Konto der Beklagten (WEG B) überwiesen wurde. Er war nicht nur der Verwalter beider Parteien, sondern auch der zahlreicher anderer WEGs und hob jahrelang von deren Konten Geld für eigene Zwecke ab. Zur Verdeckung nahm er eine Vielzahl von Überweisungen zwischen den Konten vor. Nach der obigen Überweisung überwies er noch am gleichen Tag einen Teilbetrag von vom Konto der B auf das Konto einer anderen von ihm verwalteten WEG, weitere hob er am vom Konto der B für eigene Zwecke ab. Er wurde im Jahr 2010 wegen Untreue in 740 Fällen zu einer Freiheitsstrafe von 3 Jahren verurteilt. Die A erfuhr von der Überweisung von ihrem Konto auf das Konto der B erst im Sommer Sie hat wegen der streitgegenständlichen Forderung am einen Mahnbescheid beantragt, der am erlassen und der B am zugestellt wurde. Liegt Entreicherung bzw. Verjährung vor?

51 Dem Anspruch der A aus 812 I BGB steht die Einrede der B auf Entreicherung gemäß 818 III BGB zu, weil B nicht bösgläubig gemäß 819 I BGB war: Grundsätzlich ist zwar eine Wissenszurechnung des Verwalters entsprechend 166 Abs. 1 BGB gegeben. Aber Ausnahmen: Ansprüche im Innenverhältnis der Eigentümer wenn sich der Anspruch zwar nicht gegen den Verwalter selbst richtet, jedoch mit einem gegen ihn gerichteten Anspruch in einem so engen Zusammenhang steht, dass auch hier die Befürchtung besteht, der Verwalter werde nicht zu einer sachgerechten Verfolgung des Anspruchs beitragen. Eine Verjährung liegt aber nicht vor, weil keine Wissenszurechung für A ( 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB)

52 In der Eigentümerversammlung wird mehrheitlich der Beschluss gefasst, einem Unternehmen die Aufstellung und den Betrieb einer Mobilfunkanlage auf dem Fahrstuhldach zu gestatten. Eine Eigentümerin wendet sich gegen den Beschluss mit der Begründung, auf der Grundlage des allgemeinkundigen wissenschaftlichen Streits um die von Mobilfunksendeanlagen ausgehenden Gefahren und der daraus resultierenden Befürchtungen bestehe zumindest die ernsthafte Möglichkeit einer Minderung des Miet- oder Verkaufswerts der Wohnungen.

53 Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus der WEG ist eine beeinträchtigende bauliche Veränderung ( 22 I, 14 Nr. 1 WEG) aufgrund der (befürchteten) möglichen Wertminderung. 906 Abs. 1 Satz 2 BGB steht dem nicht entgegen, denn diese Norm regelt nicht den Konflikt unter Wohnungseigentümern darüber, wie mit dem Gemeinschaftseigentum umgegangen werden soll und ob bauliche Veränderungen mit all ihren Vorzügen und Nachteilen vorgenommen werden sollen.

54 Ähnliches muss auch für die Errichtung einer Fotovoltaik-Anlage, Solarthermie, einer Heizungsanlage durch einen Contractor oder den Mieter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, der Wände einreißen will, gelten also generell bei allen Verträgen mit Dritten, die die Nutzung des Gemeinschaftseigentum durch einen baulichen Eingriff beinhalten!!! Schon unter dem Aspekt der Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes eines Gebäudes hätte man eine Beeinträchtigung annehmen können.

55 Zwei benachbarte Wohnungseigentümer einer WEG, denen jeweils Sondereigentum an den Räumen eines Reihenhauses zusteht, streiten um die Beseitigung einer Terrassenüberdachung, die der eine Eigentümer direkt an der zu der benachbarten Einheit des anderen hin gelegenen Außenwand angebracht hatte. Diese Baumaßnahme war Gegenstand der Eigentümerversammlung, die jedoch ohne ausdrückliche Beschlussfassung hierzu endete. Nun verlangt der eine Eigentümer vom anderen die Beseitigung der Terrassenüberdachung und begehrt darüber hinaus auch die gerichtliche Feststellung, dass der Nachbar verpflichtet ist, mögliche Schäden an der Außenwand des Hauses, die durch das Anbringen der Terrassenüberdachung entstanden sind und durch die erfolgte Entfernung der Terrassenüberdachung noch entstehen, zu beseitigen.

56 Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene Terrassenüberdachung ist eine bauliche Veränderung ( 22 I WEG), da die Außenwände der Reihen-häuser zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen. Die Errichtung einer Terrassenüberdachung überschreitet auch die von einem etwaigen Sondernutzungsrecht erfasste Gartennutzung. Die bauliche Maßnahme begründet eine Nachteil für alle Wohnungseigentümer ( 14 Nr. 1 WEG), weil sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erschwert. Eine angebotene finanzielle Kompensation lässt den Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel dienen, um die anderen Wohnungseigentümer zu der Erteilung der Zustimmung zu bewegen.

57 Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, müssen im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinchaftseigentums einheitlichgeltend gemacht werden. Es besteht - anders als bei Ansprüchen gemäß 1004 BGB - eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemein-schaft, und zwar auch für Wiederherstellungsansprüche gemäß 823 Abs. 1 i.v.m. 249 Abs.1 BGB. Der Feststellungsantrag war also abzuweisen.

58 Der BGH hat die Frage offen gelassen, ob eine bauliche Maßnahme (nach der WEG-Reform 2007) nur durch einen formellen Beschluss genehmigt werden kann oder auch (weiterhin) formlos durch (konkludente, d.h. duldende) Zustimmung der anderen Eigentümer. Hierzu hat das LG Hamburg (318 S 55/12) entscheiden, dass mit dem Begriff der Zustimmung im Sinne des 22 I WEG nur eine formelle Genehmigung im Rahmen eines Eigentümerbeschlusses gemeint sein kann. Später in eine Eigentümergemeinschaft eintretende Wohnungseigentümer müssen sich darauf verlassen können, dass bauliche Veränderungen nachweisbar genehmigt wurden, was sich nur anhand eines formellen Versammlungsbeschlusses sicher nachvollziehen lässt. Denn Beschlüsse sind in die sogenannte Beschluss-Sammlung einzutragen, die darüber Aufschluss gibt, was die Eigentümer in der Vergangenheit wie geregelt haben ( 24 VII WEG). Auch ist zu berücksichtigen, dass Rechtsnachfolger nur im Falle eines formell zustande gekommenen Beschlusses an die Genehmigung einer baulichen Veränderung gebunden und kostenverpflichtet sind ( 10 III, 16 VI WEG).

59 Der städtische Abwasser- und Wasserzweckverband stellte einem einzelnen Mitglied einer WEG für die erstmalige Herstellung der zentralen öffentlichen Schmutzwasseranlage und der öffentlichen Wasserversorgungsanlage ,17 in Rechnung. Die Bescheide bezogen sich auf das gesamte Grundstück. Gegen die Bescheide legte der Eigentümer Widerspruch ein, die jedoch vom MAWV zurückgewiesen wurden. Ohne Abstimmung mit den übrigen Eigentümern zahlte der in Anspruch genommene Eigentümer den geforderten Betrag und einigte sich zugleich mit dem MAWV darauf, dass die Widerspruchsbescheide im Hinblick auf einem bei einem Oberverwaltungsgericht anhängiges, die Altanlieger betreffendes Präzedenzverfahren aufgehoben werden und über die Widersprüche erst nach Abschluss des Präzedenzverfahren entschieden würde. Nun verlangte der in Vorleistung getretene Eigentümer von der WEG ,85 für die an den MAWV geleisteten Beiträge unter Berücksichtigung des auf seinen eigenen Miteigentumsanteil entfallenden Betrages.

60 (1) Die Gesamtschuldner sind im Verhältnis zueinander zu gleichen Anteilen verpflichtet, soweit nicht ein anderes bestimmt ist. Kann von einem Gesamtschuldner der auf ihn entfallende Beitrag nicht erlangt werden, so ist der Ausfall von den übrigen zur Ausgleichung verpflichteten Schuldnern zu tragen. (2) Soweit ein Gesamtschuldner den Gläubiger befriedigt und von den übrigen Schuldnern Ausgleichung verlangen kann, geht die Forderung des Gläubigers gegen die übrigen Schuldner auf ihn über. Der Übergang kann nicht zum Nachteil des Gläubigers geltend gemacht werden.

61 Eine von den Wohnungseigentümern als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Grundstücks gesamtschuldnerisch zu tragende Abgabenschuld stellt eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne des 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG dar. Im Innenverhältnis ist die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, den durch Leistungsbescheid in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer von der Abgabenschuld freizustellen. Erfüllt der Wohnungseigentümer die Abgabenforderung aus eigenen Mitteln, steht ihm gegen die Gemeinschaft ein Erstattungsanspruch zu. Ein Erstattungsanspruch besteht grundsätzlich auch dann, wenn der Wohnungseigentümer die Forderung aus dem Leistungsbescheid begleicht, ohne dies mit der Gemeinschaft zuvor abzustimmen. Einwendungen gegen die Rechtmäßigkeit des Bescheides berechtigen die Gemeinschaft grundsätzlich nicht zu einer Zahlungsverweigerung, wenn der Wohnungseigentümer die Möglichkeit offen gehalten hat, die Rechtmäßigkeit des Bescheides verwaltungsgerichtlich überprüfen zu lassen.

62 Das Sondereigentum an einer Doppelstockgarage ("Duplexparker") steht zwei Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Sie sind insoweit Bruchteilssondereigentümer. Der eine Eigentümer wollte mit seiner Klage erreichen, dass die beiden Stellplätze monatlich wechselnd genutzt werden können und keine feste Zuordnung des oberen bzw. unteren Stellplatzes an einen Bruchteilseigentümer erfolgt. Vor dem Amtsgericht war er mit seiner Klage in erster Instanz erfolgreich. Gegen das Urteil legte der Beklagte Berufung ein. Das Landgericht wies die Berufung als unzulässig ab, da es nicht zuständig sei: Es handele sich um eine Wohnungseigentumssache. Nachdem die Berufungsfrist bereits abgelaufen war, konnte der Beklagte seine Berufung nicht mehr vor dem zuständigen Berufungsgericht für Wohnungseigentumssachen erheben. Gegen die Zurückweisung der Berufung als unzulässig erhob der Beklagte daraufhin Beschwerde vor dem BGH.

63 Steht eine Doppelstockgarage in einer Wohnungseigentumsanlage im Bruchteilssondereigentum mehrerer Personen, können die Bruchteilseigentümer die Nutzung der einzelnen Stellplätze gemäß 745 Abs. 1, 1010 BGB regeln. Zulässig ist aber auch eine Zuweisung der Stellplätze mittels Gebrauchsregelung durch Vereinbarung aller Wohnungs- und Teileigentümer gemäß 15 Abs. 1 WEG. Streitigkeiten zwischen Bruchteilssondereigentümern über die Benutzung der Stellplätze sind unabhängig von der Rechtsgrundlage der Benutzungsregelung stets Wohnungseigentumssachen im Sinne von 43 Nr. 1 WEG.

64 Eine WEG hatte GmbH zur Verwalterin bestellt. Einige Jahre später wurde diese GmbH mit einer anderen GmbH verschmolzen. Die Verschmelzung wurde in das Handelsregister eingetragen. Auf einer Eigentümerversammlung fassten die Eigentümer mehrheitlich den Beschluss, der Übertragung des Verwalteramtes sowie des Verwaltervertrages auf die neue GmbH zu widersprechen und kündigten den Verwaltervertrag vorsorglich fristlos, hilfsweise fristgemäß. Zugleich wurde eine andere Gesellschaft zur neuen WEG-Verwalterin bestellt. Gegen diese Beschlüsse erhob die alte Verwalterin Anfechtungsklage.

65 Bei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer WEG bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen Organstellung und Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über. Der Verwaltervertrag erlischt nicht. Die Verschmelzung als solche stellt grundsätzlich keinen wichtigen Grund zur vorzeitigen Kündigung dar. Wer eine juristische Person zur Verwalterin wählt, legt keinen gesteigerten Wert auf eine höchstpersönliche Betreuung durch eine bestimmte natürliche Person. Die Eigentümergemeinschaft hat keinen Einfluss auf den Gesellschafterbestand einer GmbH oder die Wahl oder Abberufung eines Geschäftsführers.

66 Der Mieter einer Eigentumswohnung hatte einen von zwei Haustürschlüsseln verloren. Der Vermieter forderte beim Auszug des Mieters einen Kostenvorschuss von knapp 1500,00 für den Austausch der Schließanlage. Diese war bis dahin nicht erneuert worden.

67 Ein Mieter, der seinen Schlüssel verliert, muss zwar grundsätzlich Schadenersatz leisten. Dies kann auch den Komplett-Austausch der Schließanlage umfassen, wenn dies aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Ein zu ersetzender Schaden liegt aber erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht wurde. Anmerkung: Das gleiche gilt bei Schlüsselverlust durch einen Eigentümer oder seinen Mieter.

68 Der Käufer einer Eigentumswohnung verlangt vom Bauträger die Rückabwicklung des Wohnungskaufs. Er hatte die Wohnung Mitte der 90er-Jahre erworben. Ab Ende der 90er Jahre rügte die WEG gegenüber dem Bauträger Schallschutzmängel und Feuchtigkeit in der Tiefgarage. Hierzu gab es seit Anfang 2007 ein selbstständiges Beweisverfahren. Am setzte der Käufer dem Bauträger eine Frist zur Beseitigung der in den selbstständigen Beweisverfahren festgestellten Mängel bis und kündigte an, bei fruchtlosem Fristablauf die ihm durch die Nichterfüllung des Vertrages entstehenden Ansprüche geltend zu machen. Am reichte er Klage auf Rückabwicklung des Kaufvertrages ein.

69 Hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss die Ausübung gemeinschaftsbezogener Gewährleistungsrechte wegen Mängeln an der Bausubstanz an sich gezogen, ist die fristgebundene Aufforderung zur Beseitigung der betreffenden Mängel mit Ablehnungsandrohung seitens eines einzelnen Wohnungseigentümers unwirksam, wenn diese mit den Interessen der WEG kollidiert. Das kann der Fall sein, wenn die WEG in dem Zeitpunkt, in dem der einzelne Wohnungseigentümer die Mängelbeseitigung verlangt, diese nicht zulässt, weil sie eine weitere Klärung der gebotenen Mängelbeseitigungsmaßnahmen für erforderlich hält.

70 Ein Hausmeisterdienst verlangt von einer WEG die Zahlung von Vergütung für Gebäudeserviceleistungen. Zwischen den Parteien bestanden seit 1998 zwei Grundstücks- und Gebäudeserviceverträge. In einer Eigentümer-versammlung am beschlossen die Eigentümer, den Verwalter abzuberufen und die Serviceverträge außerordentlich zum zu kündigen. Daraufhin kündigte der neu bestellte Verwalter dem Hausmeisterdienst am per Telefax fristlos. Als Kündigungsgrund nannte er eine perma-nente Schlechtleistung. Am widersprach der Hausmeisterdienst der Kündigung und rügte, dass der Verwalter keine Vollmacht vorgelegt habe. Das Unternehmen verlangt von der Gemeinschaft die Zahlung der vertraglich vereinbarten Vergütung für Dezember 2010 bis November 2011.

71 Legt der Verwalter einer Vertragskündigung im Namen der WEG keine Vollmachtsurkunde bei, kann der Vertragspartner die Kündigung zurückweisen. Ob die Vertretungsmacht des Verwalters auf gesetzlicher oder organschaftlicher Grundlage beruht, ist in keinem Register vermerkt und auch sonst nicht über-prüfbar. Deshalb hat der Erklärungsempfänger ein Interesse an Sicherheit darüber, ob der Vertreter bevollmächtigt war. Hinzu kommt, dass der Verwalter von den Wohnungseigentümern verlangen kann, ihm eine Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde auszustellen, aus der der Umfang der Vertretungsmacht ersichtlich ist.

72 Die WEG beschließt die Jahresabrechnung sowie den Wirtschaftsplan. Hiergegen klagt ein Eigentümer und gewinnt. Nun verlangt er von der WEG die Rückzahlung der ohne Rechtsgrund geleisteten Zahlungen. Etliche Eigentümer schließen sich an.

73 Bereicherungsrechtliche Rückforderungsansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers sind auch dann ausgeschlossen, wenn Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung für ungültig erklärt werden. Denn über die Frage, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe dem einzelnen Eigentümer aufgrund geleisteter Zahlungen Erstattungen zustehen, entscheidet die Eigentümergemeinschaft durch Beschluss über die Jahresabrechnung.

74 Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte einen Eigentümer auf Zahlung einer Sonderumlage verklagt. Diese Klage wurde abgewiesen und der Gemeinschaft wurden die Prozesskosten auferlegt. In der Jahresabrechnung wurden die Kosten dieses Rechtsstreits auf alle Wohnungseigentümer verteilt. Der im Prozess siegreiche Eigentümer meint, er müsse von der Verteilung der Prozesskosten, die der Gemeinschaft entstanden sind, ausgenommen werden. Er hat deshalb gegen die Jahresabrechnung Anfechtungsklage erhoben.

75 Macht die WEG gegen einen Eigentümer Beitrags- oder Schadensersatzansprüche gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten gemäß 16 II WEG von allen Eigentümern zu tragen. Eine Freistellung des obsiegenden Eigentümers von den Kosten gemäß 16 Abs. 8 WEG kommt nicht in Betracht. Anmerkung: Etwas anderes gilt bei Anfechtungsklagen gegen die übrigen Eigentümer.

76 Das Amtsgericht hat die Beklagten zur Zahlung von rückständigem Hausgeld verurteilt. Gegen das ihnen am 13. Februar zugestellte Urteil haben die Beklagten zunächst mit einem am 13. März eingegangenen Schriftsatz bei dem unzuständigen Landgericht O. und sodann mit einem am 14. Juni eingegangenen Schriftsatz bei dem zuständigen Landgericht A. Berufung eingelegt und Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragt. Das Landgericht A. hat diesen Antrag zurückgewiesen und die Berufung als unzulässig verworfen. Dagegen wenden sich die Beklagten mit der Rechtsbeschwerde.

77 Der Senat hat entschieden, dass die Berufung in einer Streitigkeit nach 43 Nr. 2 WEG fristwahrend nur bei dem nach 72 Abs. 2 GVG zuständigen Berufungsgericht eingelegt werden kann. An den mit der Berufungseinlegung betrauten Rechtsanwalt sind mit Blick auf die Ermittlung des zuständigen Rechtsmittelgerichts hohe Sorgfaltsanforderungen zu stellen: Bei einer bundesrechtlichen Zuständigkeitsregelung, die abweichende Regelungen durch das Landesrecht zulässt, umfasst die Prüfung auch die Frage, ob das betreffende Land hiervon Gebrauch gemacht hat. Ein Rechtsirrtum eines Rechtsanwalts ist regelmäßig nicht unverschuldet. Er muss die Gesetze kennen, die in einer Anwaltspraxis gewöhnlich zur Anwendung kommen oder diese anhand geeigneter Quellen, etwa von Vorschriftendatenbanken ermitteln.

78 Der Eigentümer einer Dachgeschosswohnung und an dem darüber liegenden Spitzboden, der in der Teilungserklärung als eine nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeit bezeichnet wird, ließ schon in dem Spitzboden, der über einen eigenen Zugang verfügt, ein Duschbad, eine Toilette, eine Küche, eine Heizung und Fenster einbauen und stattete diesen Bereich mit einem eigenen Strom- und Wasserzähler aus. Er bestellte zugunsten seiner Eltern ein Nießbrauchsrecht an dem Sondereigentum. Die Eltern vermieteten die Wohnung einschließlich Spitzboden an Dritte. Die Eigentümer beschlossen mehrheitlich, gegen den Eigentümer Klage auf Unterlassung der Nutzung des Spitzbodens zu Wohnzwecken zu erheben.

79 Das LG bejahte einen Unterlassungsanspruch aus 1004 Abs. 1 BGB in Verbindung mit 15 Abs. 3 WEG. Der Beklagte sei mittelbarer Handlungsstörer, da er nach 14 Nr. 2 WEG verpflichtet sei, auf die Nieß-braucher dahingehend einzuwirken, dass eine der in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweckbestim-mung entgegenstehende Nutzung des Spitzbodens als Wohnraum unterbleibe. Es stehe nicht fest, dass der Beklagte einen gegen ihn gerichteten Unterlassungsanspruch unter keinen Umständen durchsetzen könne. Diesbezügliche Versuche, auf seine Eltern einzuwirken, seien nicht ersichtlich. Der Beklagte vertrete vielmehr die Auffassung, dass die separate Vermietung des Spitzbodens zulässig sei.

80 Ein Wohnungseigentümer, der an seinem Wohnungseigentum einen Nießbrauch bestellt hat, kann grundsätzlich als mittelbarer Handlungsstörer von den übrigen Wohnungseigentümern auf Unterlassung in Anspruch genommen werden, wenn der Nießbraucher das Wohnungseigentum in einer Weise nutzt, die mit dem in der Teilungserklärung vereinbarten Zweck unvereinbar ist. Im Hinblick auf den unmittelbaren Handlungsstörer ist anerkannt, dass dessen Haftung nur durch ein pflichtwidriges Unterlassen begründet wird. Dies gilt auch für den mittelbaren Handlungsstörer. Für diesen kann sich eine derartige Handlungspflicht aus der Rechtsstellung als Eigentümer ergeben. Geht es um das Verhältnis von Wohnungseigentümern untereinander, ist eine spezielle Rechtspflicht zum Handeln in 14 Nr. 2 WEG normiert; nach der zweiten Alternative dieser Bestimmung hat jeder Wohnungseigentümer für einen den Vereinbarungen entsprechenden Gebrauch des Sondereigentums durch die Personen zu sorgen, denen er die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile überlassen hat. Hiervon wird auch die Besitzübertragung aufgrund eines Nießbrauchs erfasst. Auch ist davon auszugehen, dass der Beklagte in der Lage ist, die unmittelbar auftretende Störung zu verhindern. Die Haftung aus 1004 Abs. 1 BGB scheidet nämlich nur aus, wenn feststeht, dass der Kläger einen ihm zuerkannten Unterlassungsanspruch unter keinen Umständen durchzusetzen vermag. Denn zu einer Leistung, die unstreitig nicht möglich ist oder der der Einwand des 275 Abs. 3 BGB entgegensteht, darf niemand verurteilt werden.

81 Einer Eigentümerin steht ein SNR am Garten zu. Die Gemeinschaftsordnung enthält folgende Regelungen: Die Instandsetzung pp. des Gemeinschaftseigentums obliegt den WEG. Die Vereinbarungen der Gemeinschaftsordnung können durch Beschluss mit 2/3-Mehrheit aller Stimmrechte geändert werden. Die Wohnungseigentümer beschließen mit 3/4 Mehrheit, dass die Instandhaltung in Form der Gartenpflege- und Reinigungsarbeiten der dem SNR unterliegenden Flächen und die hierfür anfallenden Kosten ab vom jeweils alleinberechtigten Eigentümer zu tragen sind.

82 Die durch eine Öffnungsklausel grundsätzlich (formell) legitimierte Mehrheitsmacht wird materiellrechtlich u.a. durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt. Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren Mitgliedschaftsrechten gehört das sog. Belastungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer) sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender Leistungspflichten schützt (BGH V ZR 161/11). Der auf der Grundlage einer sog. Öffnungsklausel gefasste Beschluss über die Auferlegung neuer Leistungspflichten zu Lasten eines einzelnen Wohnungseigentümers ist schwebend unwirksam, d.h. er kann erst wirksam werden, wenn der nachteilig betroffene Eigentümer zustimmt.