Die strategische Entwicklung

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1 Band 53 Schriften zur Immobilienökonomie Hrsg.: Prof. Dr. Karl-Werner Schulte Prof. Dr. Stephan Bone-Winkel Philipp Feldmann Die strategische Entwicklung neuer Stadtquartiere unter besonderer Berücksichtigung innenstadtnaher oder innerstädtischer brachgefallener Industrieareale

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3 Meinen Eltern

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5 Seite III Geleitwort der Herausgeber Nahezu alle Städte verfügen über erhebliche Entwicklungspotenziale auf innerstädtischen Brachflächen. Diese Stadtbrachen bestehen überwiegend aus Arealen mit vorhergehender industrieller, verkehrstechnischer oder militärischer Nutzung, die entweder verlagert oder schlichtweg aufgegeben wurde. Gleichzeitig wird die Stadt in der heutigen Informationsgesellschaft wieder zum Mittelpunkt für Wohnen und Arbeiten. Nicht mehr Länder oder Regionen sondern vielmehr Städte stehen in einem erheblichen Wettbewerb untereinander um die Schaffung urbaner Qualitäten zur Ansiedlung attraktiver Arbeitsplätze. Die Aktivierung innerstädtischer Quartiere schafft damit ein erhebliches Potenzial zur Positionierung der Stadt in diesem Wettbewerb. Beispiele hierfür sind etwas die HafenCity in Hamburg, der Wissenschafts- und Technologiepark Adlershof in Berlin oder der Arnulfpark in München. Wissenschaftlich betrachtet birgt die Entwicklung eines Stadtquartiers eine Reihe von Herausforderungen. Zwar liegt die Planungshoheit per Gesetz bei der Kommune, das Eigentum dieser Stadtquartiere ist jedoch häufig nur in einer Hand, sodass nicht automatisch der Stadt die Rolle des Entwicklungsträgers zukommt. Des Weiteren sind die fachlichen und personellen Ressourcen der Planungsämter und das gesetzlich fixierte städtebauliche Instrumentarium nur eingeschränkt geeignet, um neue Lebens- und Arbeitswelten für die Nachnutzung von Brachflächen zu konzipieren und umzusetzen. Notwendigerweise handelt es sich hierbei um einen komplexen, interdisziplinären Prozess, der den differenzierten Einsatz eines breiten Spektrums formeller und informeller Planungsinstrumente vor dem Hintergrund einer langfristigen Gesamtstrategie erfordert. Der Autor untersucht in der vorliegenden Arbeit zunächst das Stadtquartier als Betrachtungsobjekt, dass sowohl in der stadt- und raumplanerischen als auch in der immobilienökonomischen Literatur bis dato nur rudimentär Beachtung fand. Dabei werden basierend auf einer breiten Literaturanalyse Erscheinungsformen städtischer Elemente abgegrenzt und verschiedene Merkmale des Stadtquartiers extrahiert. Daraufhin entwickelt er einen Ansatz zur strategischen Entwicklung von solchen Quartieren. Er verbindet dabei betriebswirtschaftliche Modelle zum strategischen Management mit interdisziplinären Erkenntnissen aus der Stadtplanung und der Immobilienökonomie, insbesondere der Projektentwicklung. Mit der HafenCity in Hamburg, der Südstadt in Tübingen, dem Arnulfpark in München und dem Rebstockpark in Frankfurt am Main bilden vier praxisorientierte Fallstudien nach dem Fallstudienkonzept von Robert Yin die Grundlage der empirischen Untersuchung. Neben der

6 Seite IV Analyse der fallstudienspezifischen Literatur und der Beobachtung der jeweiligen Projekte selbst führt der Autor insgesamt 24 Experteninterviews mit verschiedenen Anspruchsgruppen der jeweiligen Stadtquartiere, u.a. deren Entwickler, kommunalen Vertreter, Stadtplaner und Architekten, lokalen Makler, Investoren und Nutzer. Im Ergebnis werden organisatorische, prozessuale und inhaltliche Handlungsoptionen zur strategischen Entwicklung neuer Stadtquartiere abgeleitet und praxisorientiert formuliert. Die Arbeit, die von der Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der Universität Regensburg als Dissertation angenommen wurde, bildet ein wertvolles Nachschlagewerk für die Beschäftigung mit und die Entwicklung von neuen Stadtquartieren. Dabei richtet sie sich nicht zuletzt aufgrund der interdisziplinären Literaturbasis und der vielschichtigen Erkenntnisse an einen breiten Adressatenkreis und bildet somit eine bedeutende Basis zur Integration verschiedener Disziplinen und Funktionen im Spannungsfeld privater Entwickler und öffentlicher Hand. Wir wünschen ihr in Forschung und Praxis eine gute Aufnahme und reges Interesse. Professor Dr. Karl-Werne Schulte Professor Dr. Stephan Bone-Winkel Professor Dr. Wolfgang Schäfers IRE BS Institut für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg

7 Seite V Vorwort Innenstädte unterliegen permanenten Veränderungsprozessen, die sich aus einer Vielzahl wirtschaftlicher, sozialer, stadtplanerischer und politischer Rahmenbedingungen ergeben, mit der Folge, dass sich Nutzungen im Stadtgefüge stetig wandeln. Dies ist besonders in Zeiten umfangreicher gesellschaftlicher Veränderungen wie z.b. der Industriellen Revolution oder auch dem gegenwärtigen Wandel von einer Industrie- zur Informations- und Wissensgesellschaft der Fall. Um jedoch die Möglichkeit zu erlangen, diese Entwicklungen einerseits entsprechend zu verstehen und andererseits möglichst auch steuernd darauf einzuwirken zu können, ist ein umfassendes Verständnis unabdingbar. Der Fokus auf Stadtquartiere als räumliche Handlungsebene unter Inanspruchnahme betriebswirtschaftlicher und stadtplanerischer Methoden und Erkenntnisse stellt dazu einen geeigneten Handlungsrahmen dar. Das Ergebnis der vorliegenden Arbeit ist ein praxisbezogenes und interdisziplinäres Modell zur strategischen Entwicklung neuer Stadtquartiere auf innerstädtischen, brachgefallenen Industriearealen. Dazu ist es in einem ersten Schritt notwendig, den Betrachtungsgegenstand aus verschiedenen Perspektiven zu beleuchten, abzugrenzen und schließlich definitorisch zu fixieren. In einem zweiten Schritt muss die Entwicklung und Realisierung dieses Betrachtungsgegenstands unter Berücksichtigung wissenschaftlich etablierter Erkenntnisse aus einer inhaltlichen und einer prozessualen Perspektive beschrieben werden. Eine kritische Auseinandersetzung mit verschiedenen Fallbeispielen stellt eine unabdingbare Voraussetzung zur Weiterentwicklung entsprechender Erkenntnisse voraus. Mein besonderer Dank gilt meinem Doktorvater Herrn Professor Dr. Stephan Bone-Winkel, der durch seine Weitsichtigkeit und sein Vertrauen in meine Fähigkeiten den Grundstein zu dieser Arbeit legte, mir des Öfteren Mut gemacht hat weiterzumachen und mir dabei in sämtlichen fachlichen wie auch persönlichen Belangen stets zur Seite stand. Umso mehr freut es mich, auch über die Zeit der Promotion hinaus mit ihm gemeinsam arbeiten zu können. Herrn Professor Dr. Michael Dowling gilt mein aufrichtiger Dank nicht nur für die zuverlässige Übernahme des Koreferats, sondern auch für die konstruktive Integration an der Universität Regensburg. Durch seine nahtlose Betreuung in der Übergangszeit konnten einige Stolpersteine frühzeitig ausgeräumt und der Fokus auf die wissenschaftliche Arbeit erhalten bleiben. Ferner gilt mein Dank Herrn Professor Dr. Martin Wentz, der innerhalb seiner Vorlesungen zum Städtebau mein Interesse für das Themengebiet erst geweckt hat und mir auch im Verlauf der Arbeit immer wieder bedeutende Impulse gegeben hat.

8 Seite VI Diese Arbeit entstand in den Jahren während meiner Zeit als wissenschaftlicher Mitarbeiter an der European Business School (ebs) in Oestrich-Winkel und dem Institut für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg in einer Kooperation mit der Vivico Real Estate AG. In diesem Zuge danke ich meinen Kolleginnen und Kollegen für die schöne und kollegiale Zusammenarbeit, deren wichtige Impulse und kritische Diskussionen sowie deren organisatorische Unterstützung im Rahmen der Erstellung dieser Arbeit. Des Weiteren danke ich der Vivico Real Estate AG, deren finanzielle Unterstützung die wissenschaftliche Beschäftigung an der Hochschule erst ermöglichten und durch innovative Fragen das Thema begründeten. Dabei möchte ich vor allem die Abteilung Qualitätsmanagement Architektur & Stadtplanung und deren Leiter, Herrn Dr. Elmar Schütz hervorheben. Durch den offenen Austausch, die weit reichende zeitliche und inhaltliche Zugänglichkeit und die Motivation, sich dem Thema tief greifend anzunehmen, hat er bedeutend zu dieser Arbeit beigetragen. Mein herzlicher Dank gilt auch all meinen Interviewpartnern, die trotz zeitlich eingeschränkter Ressourcen durch einen offenen Diskurs, viele Anmerkungen und die Beantwortung zahlreicher Fragen einen wichtigen Beitrag zur Weiterentwicklung der theoretischen Erkenntnisse geleistet und somit die notwendige Praxisbezogenheit der Arbeit ermöglicht haben. Herzlicher Dank gilt meinen engen Freunden, die mit viel Geduld und Verständnis die Erstellung dieser Arbeit begleitet haben. Persönlich möchte ich mich bei Herrn Dr. Nicolai Gerstner, Herrn Christian Aff und Herrn Dr. Tobias Pfeffer für die stetige inhaltliche Auseinandersetzung mit dem Thema, die kritische Durchsicht des Manuskripts und den konstruktiven Rat in sämtlichen Fragen der Dissertation bedanken. Abschließend gilt mein ganz besonderer Dank Frau Stefanie Kondring, die mir während sämtlicher Höhen und Tiefen einer Dissertation uneingeschränkt zur Seite stand und mir immer wieder die Stärke und den Mut gegeben hat, weiterzumachen. Außerdem möchte ich mich bei meiner Familie bedanken, meinem Bruder Felix Feldmann und meiner Schwester Regina Czyzewski, die ihrem kleinen Bruder stets den Rücken gestärkt haben. Schließlich haben meine Eltern Marlies und Gerd Feldmann durch deren fortwährende Motivation, deren bedingungslose Unterstützung und ihr persönliches Vorbild eine Promotion erst ermöglicht. Ihnen ist diese Arbeit gewidmet. Gießen, im Juni 2009 Philipp Feldmann

9 Seite VII Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis...XII Tabellenverzeichnis... XIV Abkürzungsverzeichnis... XV 1 Einleitung Problemstellung und Zielsetzung Gang der Untersuchung Theoretische Einordnung Forschungsmethodisches Vorgehen Strategische Planung im unternehmerischen und stadtplanerischen Kontext Definitorische Grundlagen des strategischen Managements Begriff des strategischen Managements Theoretische Einordnung verschiedener Ansätze des strategischen Managements Stand der Forschung: Strategische Planung vor dem Hintergrund verschiedener Denkschulen Definitorische Grundlagen der Stadtplanung Begriff der Stadtplanung Theoretische Einordnung der Forschungsfelder der Stadtplanung Stand der Forschung: Arbeitsfelder der Stadtplanung Zwischenfazit: Planungsverständnis im strategischen Management und der Stadtplanung Das Stadtquartier als städtisches Element Entwicklung und Status quo der Quartiersforschung Generelle Begriffsabgrenzungen des Stadtquartiers Das neue Stadtquartier in Theorie und Praxis...60

10 Seite VIII 3.2 Stadtquartiere aus stadtplanerischer Perspektive Abgrenzungen als Negativdefinition des Quartiers Quartiere und Stadtteile Quartiere und Innenstadt Quartiere und monofunktionale Zersiedlungen Quartiere und Einzelimmobilien Typologisierung von Quartieren Typologisierung nach Lage innerhalb der Stadt Typologisierung nach Nutzungsart Typologisierung nach früherer Nutzung des Areals Typologisierung nach Trägerschaft Typologisierung nach Grundstücks- und Quartiersparameter Stadtquartiere aus immobilienökonomischer Perspektive Typologische Aspekte des Stadtquartiers Differenzierung möglicher Typologien im Stadtquartier Grundnutzungen Erweiterungsnutzungen Hybride Nutzungen Öffentlicher Raum Mehrwert durch Nutzungsmischung Institutionelle Aspekte des Stadtquartiers Entwicklerperspektive Klassifizierung von Entwicklern Entwicklerinteressen Kommunale Institutionen Definition kommunaler Institutionen Interessen der kommunaler Institutionen Investorenperspektive Klassifizierung von Investoren Investoreninteressen Nutzerperspektive Klassifizierung der Nutzergruppen Nutzerinteressen

11 Seite IX 3.4 Zwischenfazit: Definition des Stadtquartiers Baulich-strukturelle Definitionsmerkmale Immaterielle Definitionsmerkmale Das neue Stadtquartier als Synthese materieller und immaterieller Aspekte Herleitung eines theoretischen Bezugsrahmens zur strategischen Entwicklung neuer Stadtquartiere Definition des strategischen Zielsystems der Quartiersentwicklung Analyse des strategischen Handlungsrahmens Analyse der allgemeinen Umwelt Werteanalyse Die Vision in der Quartiersentwicklung Funktionen und Anforderungen der Quartiersvision Ableitung einer Quartiersvision Die Mission als handlungsorientierter Fixpunkt Strategische Analyse von Quartiersentwicklungen Umweltanalyse Marktspezifische Analyse Übergeordnete Marktstrukturfaktoren Typologische Teilmärkte Quartiersanalyse als Wettbewerbsperspektive Institutionenspezifische Analyse Differenzierung verschiedener Stakeholdergruppen Kunden- und Nutzeranalyse Wettbewerberanalyse Analyse staatlicher Institutionen Analyse weiterer Stakeholder Unternehmensanalyse Unternehmensspezifische Analyse Identifikation von Leistungspotenzialen Stärken-Schwächen-Analyse des Quartiersentwicklers...155

12 Seite X Quartiersspezifische Analyse Analyse endogener Quartierspotenziale Analyse exogener Quartierspotenziale Definition und Ableitung strategischer Entwicklungsoptionen Strategieverständnis der Quartiersentwicklung Planungsalternativen als Strategien Strategien als Szenario Definition des quartiersspezifischen Zielsystems Faktoren der Marktsituation Faktoren der Quartiersqualität Ableitung strategischer Entwicklungsalternativen Grenzen der Ableitung strategischer Alternativen Methoden der Ableitung von Szenarien Szenarioentwicklung innerhalb des Projektteams Szenarioentwicklung unter Heranziehung von Experten Szenarioentwicklung durch Integration weiterer Stakeholder Bewertung und Auswahl einer strategischen Entwicklungsoption Strategiebewertung Implizite Bewertung strategischer Alternativen Explizite Bewertung strategischer Alternativen Strategieauswahl Implementierung und Kontrolle der strategischen Entwicklungsoption Strategieimplementierung Prozessorganisation als quartiersseitige Strategieumsetzung Definition des Umsetzungsprozesses Identifikation verschiedener Exit-Optionen Unternehmensorganisation als unternehmensseitige Strategiedurchsetzung Aufbau einer Projektorganisation Organisatorisches Managementsystem Strategische Kontrolle Zwischenfazit: Theoretischer Bezugsrahmen zur strategischen Entwicklung von Stadtquartieren

13 Seite XI 5 Fallstudien zur strategischen Quartiersentwicklung Konzeption der Fallstudien Forschungsfragen und Arbeitsthesen Untersuchungsgegenstand und Case Study Design Auswahl der Fallstudien und Datenerhebung Darstellung der Ergebnisse Fallstudie A: Die HafenCity in Hamburg Standort- und Projektbeschreibung Planungs- und Entwicklungsprozess der HafenCity Planung und Realisierung städtebaulicher Qualitäten Fallstudie B: Die Südstadt in Tübingen Standort- und Projektbeschreibung Planungs- und Entwicklungsprozess der Südstadt Planung und Realisierung städtebaulicher Qualitäten Fallstudie C: Der Arnulfpark in München Standort- und Projektbeschreibung Planungs- und Entwicklungsprozess des Arnulfparks Planung und Realisierung städtebaulicher Qualitäten Fallstudie D: Der Rebstockpark in Frankfurt am Main Standort- und Projektbeschreibung Planungs- und Entwicklungsprozess des Rebstockparks Planung und Realisierung städtebaulicher Qualitäten Zwischenfazit: Fallübergreifende Schlussfolgerungen Zusammenfassung der Erkenntnisse und Abschluss der Arbeit Theoretisches Modell zur strategischen Entwicklung neuer Stadtquartiere Praxisorientierte Handlungsoptionen für die strategische Entwicklung von Stadtquartieren Zusammenfassung der Arbeit und Ausblick Literaturverzeichnis Anhang...394

14 Seite XII Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Schema zum Aufbau der Arbeit... 9 Abbildung 2: Haus der Immobilienökonomie Abbildung 3: Überblick über die strategische Denkschulen Abbildung 4: Differenzierung verschiedener Ebenen der Stadtplanung Abbildung 5: Planungsprozesse in der Stadtplanung und strategischem Management Abbildung 6: Mögliche Nutzungsverteilungen in Quartieren Abbildung 7: Anteil der Vornutzungen in Bezug auf die Anzahl der Brachen sowie in Bezug auf den Anteil an der Gesamtfläche Abbildung 8: Verschiedene Möglichkeiten öffentlich-privater Zusammenarbeit Abbildung 9: Differenzierung kultureller Nutzungen Abbildung 10: Spektrum der Grund- und Erweiterungsnutzungen Abbildung 11: Beispiele hybrider Nutzungen als Mischformen der Grundtypen Abbildung 12: Private Entwicklertypen nach Kötter Abbildung 13: Bedürfnispyramide nach Maslow Abbildung 14: Elemente einer funktionierenden Nahversorgungsinfrastruktur Abbildung 15: Elemente einer funktionierenden Nahversorgungsinfrastruktur aus Bewohnersicht inkl. ÖPNV-Anschluss Abbildung 16: Das Quartier als Lebenswelt in fußläufiger Entfernung Abbildung 17: Definition des Stadtquartiers Abbildung 18: Zielintegration privater und öffentlicher Entwickler unter dem Ziel der nachhaltigen Entwicklung Abbildung 19: Stärken-Schwächen-Profil für Konkurrenzquartiere Abbildung 20: Interessegruppen des Stadtquartiers Abbildung 21: Milieudifferenzierung 2007 nach Sinus Sociovision Abbildung 22: Faktoren der Marktsituation Abbildung 23: Faktoren der Quartiersqualität Abbildung 24: Wertschöpfungsstufen in der Quartiers- und Projektentwicklung Abbildung 25: Projektmatrixorganisation in der Quartiersentwicklung Abbildung 26: Der strategische Kontrollprozess Abbildung 27: Schema zur strategischen Quartiersentwicklung Abbildung 28: Unterliegende Thesen des Bezugsrahmens

15 Seite XIII Abbildung 29: Typen des Fallstudiendesigns Abbildung 30: Animiertes Luftbild der HafenCity Hamburg Abbildung 31: Isometrie der Südstadt in Tübingen Abbildung 32: Animiertes Luftbild des Arnulfparks München Abbildung 33: Animiertes Luftbild des Rebstockparks Frankfurt am Main Abbildung 34: Modell zur strategischen Entwicklung neuer Stadtquartiere Abbildung 35: Synthese von Quartiersqualitäten und Definitionsmerkmalen Abbildung 36: Wettbewerbsverfahren nach GRW Abbildung 37: Leitfaden der Experteninterviews

16 Seite XIV Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Städtebauliche Leitbilder des 20. Jh Tabelle 2: Städtebauliche Leitbilder des 20. Jh. (Fortsetzung) Tabelle 3: Klassifizierung bestehender Arbeiten zur Quartiersentwicklung Tabelle 4: Entscheidungsstruktur verschiedener Nutzergruppen Tabelle 5: Beispiel zur Nutzerwertanalyse der Marktsituation Tabelle 6: Beispiel zur Nutzerwertanalyse der Quartiersqualität Tabelle 7: Zusammenfassung der Nutzerwertanalyse verschiedener Quartiere Tabelle 8: Auswahl der Fallstudien Tabelle 9: Übersicht zur HafenCity in Hamburg Tabelle 10: Übersicht zur Südstadt in Tübingen Tabelle 11: Übersicht zum Arnulfpark in München Tabelle 12: Übersicht zum Rebstockpark in Frankfurt am Main Tabelle 13: Untersuchte Planning-Performance-Studien Tabelle 14: Untersuchte Planning-Performance-Studien (Fortsetzung) Tabelle 15: Untersuchte Meta-Analysen zu Planing-Performance-Studien Tabelle 16: Methoden kooperativer Planung Tabelle 17: Auswahl der Experten innerhalb der Fallstudien

17 Seite XV Abkürzungsverzeichnis AS&P = Albert Speer & Partner B-Plan = Bebauungsplan BauGB = Baugesetzbuch BBR = Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung BfLR = Bundesforschungsanstalt für Landesplanung und Raumordnung BGF = Brutto-Grundfläche BMVBS = Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung BSU = Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt Hamburg ExWoST = Experimenteller Wohnungs- und Städtebau CREM = Corporate Real Estate Management DB AG = Deutsche Bahn AG DB Imm = Deutsche Bahn Immobiliengesellschaft mbh, heute aurelis Real Estate GmbH & Co. KG Difu = Deutsches Institut für Urbanistik EIM = Eisenbahnimmobilienmanagement, heute Vivico Real Estate GmbH FNP = Flächennutzungsplan Frankfurt a.m. = Frankfurt am Main g.e.b.b. = Gesellschaft für Entwicklung, Beschaffung und Betrieb GmbH GFZ = Geschossflächenzahl GG = Grundgesetz GHS mbh = Gesellschaft für Hafen- und Standortentwicklung mbh, heute HafenCity GmbH GRZ = Grundflächenzahl Hbf. = Hauptbahnhof

18 Seite XVI HCU = HafenCity Universität HHLA = Hamburger Hafen und Logistik AG IO = Industrial Organization IÖ = Immobilienökonomie Jh. = Jahrhundert LPlG = Landesplanungsgesetz MBV = Market-Based View MIV = motorisierter Individualverkehr KiTa = Kindertagesstätte KMU = kleine und mittlere Unternehmen LH München = Landeshauptstadt München PPP = Public-Private Partnership oder öffentlich-private Kooperation PREM = Public Real Estate Management RBV = Resource-Based View ROA = Return on Assets ROI = Return on Investment ROG = Raumordnungsgesetz RPW = Richtlinien für Planungswettbewerbe SGB = Sozialgesetzbuch SGF = Strategisches Geschäftsfeld SoBoN = Sozialegerechte Bodennutzung STEB = Stadtentwicklungsbehörde Hamburg, heute BSU SVE-Paradigma = Struktur-Verhalten-Ergebnis-Paradigma VwVfG = Verwaltungsverfahrensgesetz

19 Seite 1 1 Einleitung 1.1 Problemstellung und Zielsetzung Stadtbrachen sind seit dem wirtschaftlichen und politischen Umbruch der neunziger Jahre des zu Ende gegangenen Jahrhunderts eine immer häufigere Alltagserscheinung. 1 Die Stadt lässt sich dabei als ein räumlich und baulich verdichtetes System bedeutender gesellschaftlicher, politischer und wirtschaftlicher Nutzungen zum Ziel der materiellen und immateriellen Wertschöpfung beschreiben. 2 Unter Brachen sind wiederum aufgegebene [ ] Grundstücke [ ], die bisher keiner optimalen neuen Nutzung zugeführt wurden und betriebliche Reserveflächen, die von den Unternehmen nicht mehr benötigt werden 3 zu verstehen. Aus der Synthese ergibt sich die Relevanz von Brachen innerhalb des städtischen Systems als Bruchstellen in der Geschichte der Stadt. 4 Bezeichnend ist dabei die geschätzte Größe von ha bracher Flächen in Deutschland, womit in 45 % aller deutschen Kommunen Wiedernutzungspotenziale in Gestalt von Brachflächen existieren. 5 Die Ursachen dieser Entwicklungen liegen vor allem im Wandel von einer Industriegesellschaft hin zu einer postindustriellen Dienstleistungs- und Wissensgesellschaft begründet. Als Folge entspringen knapp 40 % der Brachflächen aus den Veränderungen im produzierenden Gewerbe. 6 Aus der Steigerung der Produktivität, jedoch auch der Kosten des Faktors Arbeit ergeben sich zwei Konsequenzen: Einerseits können arbeitsintensive Produktionsstufen über Automatisierung substituiert oder in günstigere Gebiete verlegt werden. 7 Andererseits steigen über steigende Grundstückwerte innenstadtnaher Flächen implizit auch die Opportunitätskosten des vorhandenen Produktionsstandortes. 8 Dies führt bereits seit Anfang der 1 Feldtkeller (2001a), S. 7. Hervorhebungen nachträglich. 2 Vgl. Schäfers/Kunz (2006), S. 16; Benevolo (2000), S. 6; Diese Elemente der Stadt und besonders die Funktion der Bildung eines Mehrwerts hebt auch Simmel hervor. Vgl. Dangschat (1994), S Kahnert (1988), S. 7f. prägte damit die Definition des Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung (BBR). Diese Definition liegt auch dieser Arbeit zu Grunde, wobei in einem weitgefassten Verständnis von Hennings/Dobberstein (2005), S. 153 auch militärische Konversionflächen gemeint sind. Für eine tief greifende definitorische Erörterung vgl. Hoffmann/Zehner (2002), S. 13f. 4 Feldtkeller (2001a), S Vgl. Beckmann et al. (2004), S. 66f. Hinsichtlich der Erhebungen bestehen unter Berücksichtigung der Methoden teilweise gravierende Unterschiede. Vgl. Dransfeld et al. (2002), S So schätzt das Umweltbundesamt einen Bestand im Jahr 2000 von ha. Jering et al (2003), S Vgl. Beckmann et al. (2004), S Vgl. Fellner/Gestring (1990), S Verstärkt wird dies zudem durch die Entkoppelung von Wertschöpfungsketten in einzelne Produktionsstufen. Vgl. Klodt/Maurer/Schimmelpfennig (1997), S Vgl. Sassen (1994), S

20 Seite er-Jahre in Hinblick auf langfristige unternehmerische Standortentscheidungen zur Verlagerung oder Aufgabe von innenstadtnahen industriellen Nutzungen in kostengünstigere Regionen. 9 Ein weiterer Ursprung von Brachflächen liegt im Bereich der Verkehrs- und Infrastrukturnutzung. Allen voran sind dabei Flächenpotenziale zu nennen, welche durch die Privatisierung der Deutsche Bahn AG (DB AG) im Rahmen der Bahnreform 2004 und der damit zusammenhängenden, ökonomischen Verwertung des nicht betriebsnotwendigen Immobilienbestandes entstanden. 10 Die Größe der Areale, deren Lagequalitäten und daraus resultierende Anhaltspunkte für eine potenzielle Verwertbarkeit sind aufgrund des Spektrums zwar kaum zu bestimmen 11, jedoch existieren eine Reihe sehr hochwertiger, innerstädtischer Flächen von ehemaligen Bahnhöfen oder bahnhofsnahen Nutzungen mit erheblichem Entwicklungspotenzial. 12 Ferner sind den Verkehrs- und Infrastrukturflächen auch Hafenanlagen zuzurechnen. Der stetige Rückgang des maritimen Wirtschaftssektors und die steigende Containerisierung 13 führen zur Aufgabe oder zur Verlagerung der maritimen Infrastrukturen und haben in verschiedenen Hafenstädten Flächen von bedeutender Größe und oftmals auch Lage freigesetzt. 14 Weitere Quellen stellen mit 35 % aller deutschen Brachflächen ehemals militärische Areale dar, wobei deren Enstehungsgrund weniger in wirtschaftlichen als vielmehr in geopolitischen Veränderungen seit dem Ende des Kalten Krieges liegt. 15 Die Reduzierung der Bundeswehr innerhalb des Ressortkonzepts Stationierung, sowie der Abzug alliierter Streitkräfte führten seit Beginn der 90er-Jahre zu einem umfangreichen Entmilitarisierungsprozess und so zur Entstehung von Konversionsflächen. Jedoch befinden sich nur etwa 10 % der militärischen Flächen in innerstädtischen Gebieten und bergen somit nur in eingeschränktem Umfang Entwicklungsmöglichkeiten. 16 Neben diesen hauptsächlichen Quellen innerstädtischer 9 Vgl. Häußermann/Siebel (1987), S. 8-10; Dohse et al. (2004), S. 43; Sommer/Hess (2006), S Vgl. Renner (2004), S Vgl. Beckmann/Perian/Wulfhorst (1999), S Vgl. Renner (2004), S Mit dem Begriff Containerisierung wird die zunehmende Standardisierung der Schiffsladung in Containern beschrieben. Dies birgt maßgebliche Effizienzvorteile, führt jedoch zu Schiffen, die aufgrund der Größe und des Tiefgangs bestehende innerstädtische Häfen oftmals nicht mehr anfahren können. Vgl. Hoyle (2000), S. 395 sowie Witthöft (2004). 14 Vgl. Jäger (1996), S ; Schubert (2002), S. 22; Deeke (2002), S Vgl. Grave (1995), S So werden von rund ha nur ha als städtebaulich relevant eingestuft. Vgl. Kötter (1998b), S. 38; Friedrich-Ebert-Stiftung (1995), S. 29; Tilkorn (2005).

21 Seite 3 Brachflächen ergeben sich weitere Areale durch unterschiedliche innerstädtische Nutzungen. Beispiele sind vor allem ehemalige Messestandorte, Schlachthöfe oder andere großflächige Industrienutzungen. 17 Dem gegenüber stehen verschiedene gesellschaftliche und ökonomische Entwicklungen, die besonders seit den letzten Jahren zu einer erhöhten Flächennachfrage innerhalb der Städte geführt haben. Hinsichtlich der Arbeits- und Unternehmensumwelt wandelt sich die Stadt nach über 100 Jahren der industriellen und emissionsstarken Fertigung zum Produktionsstandort mit hochwertigen Arbeitsplätzen und es lässt sich ein Trend der Unternehmen zurück in die Stadt feststellen. 18 So ist in fast allen deutschen Großstädten seit Mitte der 90er- Jahre eine überdurchschnittliche Beschäftigungsentwicklung ablesbar. 19 Einerseits können Unternehmen die steigende Komplexität der Arbeitsprozesse und die damit einhergehende Kollaboration verschiedener Akteure nur zu einem bestimmten Teil auf dezentrale Weise darstellen und es zeichnet sich eine Tendenz der Agglomeration wissensintensiver Arbeitsprozesse in Städten bzw. einzelnen Quartieren ab. 20 Proximity, in physical, cultural, and contextual terms, of customers, core suppliers, rivals, and factor supplying institutions is valuable [ ] because of its influence on the flow of information, the nature of interchange, and motivation. 21 Andererseits besteht auch seitens der Angestellten des tertiären Sektors ein stetiger Trend zur städtischen Umgebung als Wohn- und Arbeitsstandort. 22 Dies begründet sich aus der Möglichkeit, berufsbezogene, informelle persönliche Netzwerke aufzubauen. Die Nähe zu Gleichgesinnten und daraus möglicherweise resultierende berufliche Perspektiven und Vorteile entwickeln sich dabei analog zur räumlichen Zusammenarbeit im unternehmerischen Kontext zunehmend zu einem städtischen Standortvorteil. 23 Die Innenstadt wird in der Informationsgesellschaft wieder zur Plattform für Innovationen und sozialen Diskurs. Darüber hinaus wird vor dem Hintergrund der Entwicklung von einer strukturell differenzierten Gesellschaft hin zu einer Milieu- und Lebensstilgesellschaft 24 vor allem die Wohnfrage zu- 17 Zu einer quantitativen Übersicht vgl. vor allem Kapitel Vgl. Brühl et al. (2005), S. 39; DV aktuell (2004), S Vgl. Geppert/Gornig (2003), S Vgl. Sassen (1994), S ; Läpple (2004), S Porter (1994), S. 37. Auch wenn Porter mit proximity stärker nationale und regionale Aspekte anspricht, ist die Aussage durchaus auf die Stadt anwendbar. Vgl. hierzu Läpple (2004), S Vgl. Läpple (2004), S Vgl. Brühl et al. (2005), S Vgl. Berger (2006), S. 73.