REITs Real Estate Investment Trusts

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1 REITs Real Estate Investment Trusts Praxisleitfaden von Dr. Jürgen Schäfer, Dr. Helmut Knepel, Christian A. Lange, Thomas Körfgen, Peter Barkow, Johannes K. Borsche, Dr. Tobias Just, Dr. Ulrich Kater, Patrick Kiss, Barbara Knoflach, Stefan Leibold, Oliver Puhl, Frank Rackensperger, Ireneus Stanislawek, Ewald Völker, Dr. Hans Volkert Volckens, Ewald Voelker 1. Auflage REITs Real Estate Investment Trusts Schäfer / Knepel / Lange / et al. wird vertrieben von beck-shop.de Thematische Gliederung: Kapitalanlagerecht Verlag C.H. Beck München 2007 Verlag C.H. Beck im Internet: ISBN Inhaltsverzeichnis: REITs Real Estate Investment Trusts Schäfer / Knepel / Lange / et al.

2 Vorwort V Inhaltsübersicht VII Literaturverzeichnis XIX Abkürzungsverzeichnis XXIII Autorenverzeichnis XXV Teil 1. Grundkonzeption und Verbreitung der Real Estate Investment Trusts Grundkonzeption und Verbreitung der Real Estate Investment Trusts Von der Geschichte bis zur Gegenwart der Real Estate Investment Trusts (REITs) Management Bruttoerträge und Vermögen des REITs Projektentwicklungstätigkeiten Verschuldungsgrad ( Leverage ) Börsennotierung Höhe der Ausschüttung der Gewinne REITs, die liquideste Form der Direktimmobilienanlage Real Estate als Asset-Klasse REITs und Immobilienfonds REITs und Aktienmärkte Über die Sektoren einer Asset-Klasse Office REIT Retail REIT Industrial REIT Residential REIT REITs: Verbindung von Megatrends des Kapitalmarktes in einem Wertpapier Professionalisierung des Immobilien marktes durch die Einführung von REITs Wesentliche Kennzahlen und (Rendite-) Entwicklungen von REITs Einleitung Gang der Untersuchung REIT ist nicht gleich REIT! REITs als eigenständige Anlageklasse Einordnung ins Anlageuniversum Kapitalmarktkennzahlen von REITs: Renditeentwicklungen, Volatilitäten, Korrelationen im Vergleich IX

3 2.2.1 Renditeentwicklung der REITs im Vergleich zum Immobilienmarkt Weltweite REIT-Renditen im Vergleich zu Aktienmärkten Indexauswahl für die Renditevergleichsanalysen Renditevergleich von Aktien und REITs mit strukturellen Schwächen REIT-Renditen schlagen Aktienrenditen in den letzten Jahren REIT-Renditen im Vergleich mit anderen Anlageklassen Volatilität der REITs im Vergleich mit anderen Anlageklassen Volatilität der REITs im Vergleich mit dem Aktienmarkt Volatilität der REITs im Vergleich mit weiteren Anlage klassen Korrelationen und Betafaktoren von REITs Korrelation der REITs mit dem Immobilienmarkt Korrelation und Betafaktoren der REITs im Vergleich zu Aktienmärkten Korrelation und Betafaktoren der REITs im Vergleich zu anderen Anlageklassen Weitere Aspekte von REITs Zinssensitivität von REITs REIT als Dividendenmotor Immobilien sind inflationssicher-reits auch? REITs in der Portfoliotheorie Zusammenfassung und Ausblick für den deutschen REIT Gesamtwirtschaftliche Betrachtung und Erfahrungen REITs: Gesamtwirtschaftliche Bedeutung REITs als Kapitalmarktinstrument Gesamtwirtschaftliche Bedeutung der Immobilienmärkte Erfahrungen mit REITs Datenlage und Marktentwick lungen Steuerausfälle umstritten: Das Beispiel Frankreich Zunehmender Reifegrad bei weiterem Wachstum: die USA Professionalisierung Transparenz Verhältnis zu bestehenden Anlageformen Entwicklungen internationaler Immobilientransaktionen und Rolle von REITs Fazit: Veränderungspotenzial durch REITs Teil 2. Aufbau und Management von REITs in Deutschland Entwicklung der Immobilien aktien in Deutschland X 1.1 Überblick Abgrenzung des Marktsegments Deutscher Immobilien aktien index Performanceverzerrung Klassifizierung von Immobilien aktien gesellschaften in Deutschland

4 1.3 Analyse der geringen Bedeutung Phasen der Marktentwicklung Phase bis Phase Phase 2004 bis heute Mangelnde Kapitalverkehrsfreiheit als Entwicklungshindernis Investorenverhalten Institutionelle Investoren Private Anleger Das Scheitern von Geschäftsmodellen als Branchenproblem Insolvenzen Going Private Perspektiven für Immobilienaktien in Deutschland Einbettung in einen europäischen Kapitalmarkt IFRS Neues Denken im Rechnungswesen Rückkopplungseffekte Summary Anforderungen an einen erfolgreichen Börsengang Erwartungen internationaler Investoren an den G-REIT Einleitung: Aktuelles Marktumfeld und Entwicklungstrends Erfolgsfaktoren börsennotierter Immobilien-Aktiengesellschaften Management und Track Record Portfolio Strategie und Ertragsstrukturen Kapitalstruktur und steuerliche Transparenz Größe und Liquidität Transparenz und Corporate Governance Die REIT-Aktiengesellschaft Einleitung Gesellschaftsrechtliche Voraussetzungen der REIT-Aktiengesellschaft Rechtsnatur der REIT-Aktiengesellschaft Erlaubte Tätigkeit der REIT- Aktiengesellschaft Unternehmensgegenstand gemäß 1 Abs. 1 Nr. 1 REITG Errichtung von Zweignieder lassungen Tochtergesellschaften und Beteiligungen Erwerb eigener Aktien Ausschluss des Immobilien handels Grundkapital und Aktienart Grundkapital gemäß 6 AktG Aktienform und -gattung Inhaber- oder Namensaktien Vinkulierte Namensaktien Firma der REIT-Aktiengesellschaft Geschützte Begriffe XI

5 XII Inhaltsverzeichnis Privilegierte Unternehmen Anmeldung zum Handelsregister Sitz der REIT-Aktiengesellschaft Schadensersatzansprüche der Minderheits aktionäre bei Verlust des REIT-Status Regelungsgegenstand des Schadens ersatz anspruchs Ausgestaltung des Schadens ersatz anspruchs Garantie- oder Verschuldens haftung Schadensersatzanspruch in der Satzung Wirtschaftliche Voraussetzungen der REIT-Aktien gesellschaft Portfoliostruktur der REIT-Aktien gesellschaft Ertragsstruktur der REIT-Aktiengesellschaft Gewinnverwendung der REIT-Aktiengesellschaft Grundsätze zur Ermittlung des Ausschüttungsvolumens Berücksichtigung von Verlustvorträgen Ausschluss des 150 AktG bei der Ermittlung des Ausschüttungsvolumens Mindesteigenkapital, Fremdkapitalaufnahme Überprüfung der Statusvoraussetzungen Kapitalmarktrechtliche Aspekte der REIT-Aktien gesellschaft Börsenzulassung der REIT-Aktien gesellschaft Voraussetzungen für eine Zulassung der Aktien zum Amtlichen Markt Voraussetzungen für eine Zulassung der Aktien zum Geregelten Markt Zulassungsverfahren REIT-Segment der FWB Mindestaktienstreuung der REIT-Aktiengesellschaft Gesetzliche Mindeststreubesitzquote Folgen einer Unterschreitung der Streubesitzquote Entschädigungsregelung in der Satzung Steuerungsmaßnahmen durch die REIT-Aktiengesellschaft Beschränkung der Beteiligung eines Aktionärs Gesetzliche Höchstbeteiligungsgrenze für direkten Aktienbesitz Folgen eines Verstoßes gegen die Höchstbeteiligungsgrenze Maßnahmen der REIT-Aktien gesellschaft im Falle eines Verstoßes durch einen Aktionär Folgepflichten der Börsenzulassung Verbot von Insidergeschäften, 12 ff. WpHG Ad hoc Mitteilungspflichten Directors Dealings Führung von Insider verzeich nissen Mitteilungs- und Veröffentlichungspflichten gemäß 21 ff. WpHG Zulassung zum Amtlichen oder Geregelten Markt mit weiteren Zulassungsfolgepflichten (Prime Standard) an der FWB.. 146

6 Veröffentlichung und Mitteilung von Finanzberichten und Geschäftsmitteilungen Sonstige Zulassungsfolgepflichten Anwendbarkeit des Wertpapier erwerbs- und Übernahmegesetzes Steuerliche Behandlung der REIT-Aktiengesellschaft Steuerbefreiung der REIT-Aktiengesellschaft Beginn der Steuerbefreiung Steuerliche Wirkung des Eintritts in den REIT-Status Anwendung der sogenannten Exit Tax Gewerbesteuerliche Folgen auf Ebene der Immobilien- Personen gesellschaft Steuerliche Entstrickung ausländischer Immobilien Besteuerung auf Unter nehmens ebene Keine steuerliche Privilegierung der Tochterebene Ausländische Immobilien bestände Einzelne Gestaltungs über legungen Besteuerung auf Ebene der REIT-Aktionäre Eintritt in den REIT-Status Laufende Erträge Einführung einer Abgeltung steuer für REIT-Ausschüttungen Ausschüttungen ausländischer REITs Besteuerung ausländischer Aktionäre Veräußerungsgewinne (Straf-) Zahlung Einleitung Einzelne Zahlungstatbestände Ende der Steuerbefreiung Steuerliche Privilegierung durch Einführung einer so genannten Exit Tax Beschränkung auf REIT-Aktiengesellschaft und Vor-REIT Zeitliche Anwendung Keine Anwendung auf Privatvermögen Anwendung für ausländische Eigentümer? Umfang der Privilegierung Beschränkung des Anwendungsbereiches der Exit Tax Entfall der steuerlichen Privilegierung gemäß 3 Nr. 70 Satz 2 EStG Keine EK 02-Privilegierung Grunderwerbsteuerliche Implikationen Immobilenerwerb durch die REIT-Aktiengesellschaft Formwechsel immobilienhaltender Personengesellschaften zur REIT-Aktiengesellschaft Grunderwerbsteuerlich relevante Vorgänge auf Gesell schaf terebene nach Erwerb Abgabe Steuererklärung Der Vor-REIT Rechtsnatur des Vor-REIT XIII

7 XIV Inhaltsverzeichnis Voraussetzungen des Vor-REIT Registrierung als Vor-REIT Gesellschaftsrechtliche Voraussetzungen Wirtschaftliche Voraussetzungen Dauer des Status als Vor-REIT Steuerliche Folgen des Vor-REIT-Status Zusammenfassung Bilanzierungsfragen im Zusammenhang mit der Einführung von REIT Aktiengesellschaften Verpflichtung zur Aufstellung des Jahres- bzw. Konzernabschlusses nach IFRS Bilanzierung des Immobilien vermögens nach IFRS Einzelfragen zur Bewertung des Immobilien vermögens zum Fair Value Besonderheiten bei Tochterpersonengesellschaften Leasingverhältnisse Verpflichtung zur Ausschüttung von 90 % des handelsrechtlichen Jahres überschusses der REIT AG Segmentberichterstattung Empfehlungen der EPRA zum Konzern- bzw. Einzelabschluss nach IFRS Organisatorische Aspekte Schlussbemerkungen Börsengang to do s Einleitung Schrittfolge Vorbereitung intern, organisa torisch, gesellschaftsrechtlich Durchführung Wertpapierprospekt, Verträge, Vermarktung Abschluss Preisfindung, Zuteilung, Notierung Nächste Schritte Langfristige Erfolgsfaktoren von REITs. Was lehrt die Entwicklung in den USA? Einleitung Struktur des US-amerikanischen REIT-Marktes Entwicklungspfad in den USA REITs in einem gemischten Anlageportfolio Risiko-Rendite-Eigenschaften REITs nur mäßig als Inflationshedge geeignet Gibt es den optimalen REIT? Größenvorteile von REITs Management von REITs Nur moderater Verschuldungsgrad Kurzfristige Tradingmöglichkeiten begrenzt Schlussbemerkungen

8 7. Investor Relations REITs im Dialog mit dem Kapitalmarkt Einleitung Definition Konzeption Ziele Primärziele Langfristige Maximierung des Aktienkurses Senkung der Kapitalkosten Sekundärziele Vertrauensbildung/ Aktionärs treue Hoher Aktienkurs als Akquisitionswährung und Schutz vor Übernahmen Senkung der Volatilität des Aktien kurses Steigerung des Bekanntheitsgrades Verbesserung des Unter nehmens images Beeinflussung der Aktionärsstruktur Verbesserung der Informations effizienz des Kapitalmarktes Zielgruppen Institutionelle Investoren Analysten Private Investoren, Mitarbeiter Finanzjournalisten, Anlageberater und Ratingagenturen Instrumente Pflicht und Kür Unpersönliche Maßnahmen Pflicht Kür Persönliche Maßnahmen Pflicht Kür Unterstützende Maßnahmen Grundsätze der Finanz kommuni kation Inhalte Evaluation Bekanntheitsgrad in der Financial Community Relative Aktienkursperformance Fazit Teil 3. Investition in REITs/REIT-Vehikel Anforderungen und Erwartungen institutioneller Investoren an G-REITs Immobilien als Anlage für institutionelle Investoren Einleitung Struktur des institutionellen Investmentmarktes Arten von Immobilieninvestoren Kategorisierung von Investoren Spezialisierungsgrad der Investoren XV

9 XVI Inhaltsverzeichnis Generalist versus Spezialist Anforderungen der Generalisten an den G-REIT Anforderungen der Spezialisten an den G-REIT Aktives vs. Passives Fondsmanagement Vergleichsindizes als Benchmark für die Investoren Investmentansätze der Investoren Unzählige Investmentansätze, die sich in der Regel im Zeitablauf ändern Top Down Ansatz Stock Picking Ansatz (oder Bottom Up-Ansatz) Quantitativer Ansatz Anforderungen der Investoren an den G-REIT gemäß HSBC Umfragen Allgemeines Vorbemerkungen Großes institutionelle Interesse an der G-REIT-Struktur Der flexible französische SIIC ist die Benchmark, Trust-basierte Modelle wenig beliebt Bewertung einzelner G-REIT-Merkmale aus Investorensicht Negative Aspekte der G-REIT-Struktur Neutrale Aspekte der G-REIT-Struktur Positive Aspekte der G-REIT-Struktur Ausgestaltung des G-REITs Investoren erwarten eine Dividenden rendite zwischen 3 % und 5 % Welche Größe braucht ein G-REIT? Gesamtrendite zwischen 6 % und 10 % erwartet Klare Favorisierung eines fokussierten G-REITs Investoren fordern G-REIT-Auf nahme in die DAX-Familie Fazit Investments in REITs/REIT- Produkte Einführung REIT-Investments Direkte Investments in REITs Generelle Erfolgsfaktoren für ein REIT-Investment REITs im Vergleich zu anderen Investments und als Bestandteil eines Multi-Asset-Portfolios Indirekte Investments in REITs Immobilienaktien-/REIT-Fonds Immobiliendachfonds REIT-Derivate REIT-Anleihen Fazit Beurteilung von REITs Top Down-Analyse Bottom Up-Analyse

10 3.3 Quantitative Bewertungsmethoden Bewertung von REITs im Vergleich zu allgemeinen Aktien Welche Bewertungsmethoden kommen zur Anwendung und wie werden sie im Anlageprozess gewichtet? Bewertung von Entwicklungs projekten Beispiel einer Bottom Up-Analyse (Kilroy Realty Corp.) Beispiel der Interdependenz von Top Down- und Bottom Up-Analyse Beurteilung von REITs als Anlageklasse Schlussbemerkungen Rating von REITs Einleitung Rating von REITs: grundsätzliche Überlegungen Aktienanalyse und Rating von REITs Bewertung von REITs Ratingbegriff und Rating methodik Ablauf Bewertungsmodell Portfolio Management Finanzstrukturen Marktbewertung Nutzen von REIT-Ratings Teil 4. Die Zukunft des G-REIT Stichwortverzeichnis