Aktuelle Rechtsprechung des BGH zum WEG

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1 Aktuelle Rechtsprechung des BGH zum WEG W.I.R.WANDERER und PARTNER Rechtsanwälte Tel.: Fax:

2 BGH, Urteil vom V ZR 271/12 Aufschlüsselung der Hausgeldeinnahmen in der Jahresabrechnung nach Bezugszeiträumen BGH, Urteil vom V ZR 109/12 Zustandekommen und Kündigungsmöglichkeit eines Versorgungsvertrages mit Anschluss- und Benutzerzwang zwischen benachbarten Eigentümergemeinschaften BGH, Urteil vom V ZR 212/12 Gemeinschaftseigentum an Wohnungseingangstüren BGH, Urteil vom V ZR 230/12 Analoge Anwendung der verschuldensunabhängigen Haftung gem. 906 Abs. 2 Satz 2 auf Sondereigentümer untereinander BGH, Urteil vom V ZR 48/13 Zustimmungsbedürftigkeit der Errichtung von Mobilfunksendeanlagen 2

3 BGH, Urteil vom 7. Februar V ZR 25/13 Befugnis eines Eigentümers zur Geltendmachung von Schadensersatzanspüchen, die auf Schäden am Gemeinschaftseigentum infolge baulicher Veränderungen beruhen BGH, Urteil vom 06. Dezember V ZR 85/13 Stimmrechtsausschluss des gegen den Verband klagenden Eigentümers bei der Abstimmung über Maßnahmen zur Rechtsverteidigung BGH, Urteil vom 14. Februar V ZR 100/13 Verpflichtung des Verbandes zur Erstattung der von Eigentümern verauslagten öffentlichen Abgaben BGH, Urteil vom 21. Februar V ZR 164/13 Übergang der Organstellung und der Verwaltervertrages im Wege der Gesamtrechtsnachfolge bei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person 3

4 BGH, Urteil vom 04. April V ZR 168/13 Verteilung der Prozesskosten bei Klagen des Verbandes gegen einzelne Wohnungseigentümer Zweitbeschlussfassung über einen Wirtschaftsplan bzw. eine Sonderumlage nach Beschlussfassung über die Jahresabrechnung BGH, Urteil vom 04. April V ZB 167/13 Keine aufschiebende Wirkung einer Beschlussanfechtungsklage für Zahlungspflichten BGH, Urteil vom 04. Juli V ZR 183/13 Zurechnung der Kenntnis des Verwalters über bauliche Veränderungen für den Beginn der Verjährung eines Störungsbeseitigungsanspruchs BGH, Urteil vom 17. Oktober V ZR 9/14 Zu Instandhaltungs- und Schadenersatzpflichten der Wohnungseigentümer 4

5 Fragestellung: Müssen die Hausgeldeinnahmen in der Jahresabrechnung danach aufgeschlüsselt werden, auf welche Wirtschaftsjahre sie sich beziehen? 5

6 WEG 28 Abs. 3 Aufschlüsselung der Hausgeldeinnahmen in der Jahresabrechnung nach Bezugszeiträumen Leitsatz BGH, Urteil vom 11. Oktober V ZR 271/12 - Die Gesamtabrechnung kann eine nähere Aufschlüsselung der in dem Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen im Hinblick auf die Abrechnungszeiträume enthalten, für die sie geschuldet waren; weil die Jahresabrechnung eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung darstellt, sind solche Angaben aber nicht zwingend erforderlich. Hinweis: sowohl die Einzel- als auch die Gesamtabrechnung kann den buchhalterischen Stand des Hausgeldkontos unter Einbeziehung der Rückstände aus den Vorjahren informatorisch aufzeigen. Ein solcher Nachweis von Buchhaltungskonten ist jedoch weder Bestandteil der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses. Hinweis: ein Vermögensstatus ist weder Gegenstand der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses. 6

7 Fragestellung: Unter welchen Voraussetzungen kommt ein Versorgungsvertrag mit Anschluss- und Benutzerzwang zwischen benachbarten Eigentümergemeinschaften zustande und wie kann er gekündigt werden? Baulicher Zustand konzipiert als eine WEG aber real geteilt in Große ETG mit 56 WE Beklagte ursprünglich Privathaus später aufgeteilt Eigentümer A und B Eigentümer C Kläger Versorgungsleitung Heizung/WW 7

8 314 BGB Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund. (1) Dauerschuldverhältnisse kann jeder Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung oder bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. (2) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Vertrag, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. 323 Abs. 2 findet entsprechende Anwendung. (3) Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat. 8

9 314 BGB Zustandekommen und Kündigungsmöglichkeit eines Versorgungsvertrages mit Anschluss- und Benutzerzwang zwischen benachbarten Eigentümergemeinschaften BGH, Urteil vom 19. Juli V ZR 109/12 - Orientierungssatz: Soweit eine Versorgungsverpflichtung mit Anschluss- und Benutzerzwang zwischen benachbarten Eigentümergemeinschaften nicht aus einem dinglichen Recht herrührt, bedarf es eines schuldrechtlichen Vertrages, der auch konkludent durch Entgegennahme der Versorgungsleistung abgeschlossen werden kann, wenn dies in dem Bewusstsein der Inanspruchnahme einer entsprechenden Verpflichtung in der Teilungserklärung der versorgenden Eigentümergemeinschaft geschieht 9

10 Fragestellung: Sind Wohnungseingangstüren Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? Regelung in Gemeinschaftsordnung : Zum Sondereigentum gehören ferner: Die Türen der Zwischenwände innerhalb der Sondereigentumsräume, auch die Türen zum Treppenhaus, unbeschadet dessen, dass Veränderungen an der Außenseite derselben nur mit Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung vorgenommen wer-den dürfen Mehrheitsbeschluss: Die an den Laubengängen gelegenen, neu einzubauenden Wohnungseingangstüren der einzelnen Einheiten werden mit einem Glasscheibeneinsatz versehen, die wie folgt aussehen sollen: 10

11 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums (1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. (2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. (3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, daß Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. 11

12 WEG 5 Abs. 1, Abs. 2 Gemeinschaftseigentum an Wohnungseingangstüren BGH, Urteil vom 25. Oktober V ZR 212/12 - Leitsatz: Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer. 12

13 Fragestellung: Haftet ein Sondereigentümer gegenüber einem anderen Sondereigentümern auch ohne Verschulden für Schäden in dessen Sondereigentum, die von seinem Sondereigentum ausgehen? WEG Versicherungsschaden in der Arztpraxis aufgrund gelöster Schlauchverbindung ca TE 1 ambulantes OP-Zentrum TE 2 Arztpraxis 13

14 906 BGB Zuführung unwägbarer Stoffe (1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden. Gleiches gilt für Werte in allgemeinen Verwaltungsvorschriften, die nach 48 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes erlassen worden sind und den Stand der Technik wiedergeben. (2) Das Gleiche gilt insoweit, als eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. Hat der Eigentümer hiernach eine Einwirkung zu dulden, so kann er von dem Benutzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt. 14

15 BGB 906 Abs. 2 Satz 2 Analoge Anwendung der verschuldensunabhängigen Haftung gem. 906 Abs. 2 Satz 2 auf Sondereigentümer untereinander BGH, Urteil vom 25. Oktober V ZR 230/12 - Leitsatz: Wird die Nutzung des Sondereigentums durch rechtswidrige Einwirkungen beeinträchtigt, die von im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehen-den Räumen ausgehen, kann dem betroffenen Wohnungseigentümer ein nachbar-rechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zustehen; das gilt auch im Verhältnis von Mietern solcher Räume. Beachte: es kann nicht Schadensersatz, sondern lediglich ein nach den Grundsätzen der Enteignungsentschädigung zu bestimmender Ausgleich verlangt werden, wonach nur der unzumutbare Teil der Beeinträchtigung auszugleichen ist. 15

16 Fragestellung: Müssen alle Eigentümer der Errichtung einer Mobilfunkantenne auf dem Dach zustimmen? Beschluss: Es wird beschlossen, den Vertrag mit der F. GmbH zu verlängern und dem Unternehmen zu gestatten, Antennen zu verlegen und hierzu auf dem Dach des bis dahin nicht mit Mobilfunksendeanlagen versehenen Aufzugshauses drei Antennenträger zu errichten. 16

17 906 BGB Zuführung unwägbarer Stoffe (1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden. Gleiches gilt für Werte in allgemeinen Verwaltungsvorschriften, die nach 48 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes erlassen worden sind und den Stand der Technik wiedergeben. 22 WEG Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau. (1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden. 17

18 WEG 22 Abs. 1 Zustimmungsbedürftigkeit der Errichtung von Mobilfunksendeanlagen BGH, Urteil vom 24. Januar 2014 V ZR 48/13 - Leitsatz: Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer ( 22 Abs. 1 i.v.m. 14 Nr. 1 WEG). 18

19 Fragestellung: Darf ein Eigentümer seine als Sondernutzungsrecht ausgestaltete Terrasse überdachen? Kann ein Eigentümer ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft Schadensersatzanspüche geltend machen, die auf möglichen Schäden am Gemeinschaftseigentum infolge baulicher Veränderungen beruhen? Haus 1 Kläger Terrasse SNR 2 nachträglich Überdacht auf Ständerwerk Haus 2 Beklagter 19

20 Prokollauszug: Zu der Terrassenüberdachung erläutert ( ) [die Beklagte] ausführlich. Es wird darauf hingewiesen, dass alle anderen anwesenden Eigentümer sich einig sind, dass Reparaturmaßnahmen oder Instandhaltungsmaßnahmen nur durchgeführt werden können, wenn keine optische Veränderung vorgenommen wird. Änderungen am Äußeren der Gebäude sind zustimmungspflichtig. (...) Weiterhin sind in diesem genannten Bereich Probleme der äußeren Instandhaltung zu erwarten, da ja die linken und rechten Eigentümer zur Umsetzung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an den äußeren Wänden ihres Wohnungseigentums durch den Aufbau dieser Überdachung eine Einschränkung sehen. Die betroffenen Eigentümer sind sich einig, dass über die Möglichkeiten der ordentlichen Instandsetzung und Instandhaltung der äußeren Wände es zwischen den Betroffenen eine schriftliche Vereinbarung geben wird. Nur unter dieser Voraussetzung haben die übrigen Eigentümer dem Umbau zugestimmt, den ( ) [die Beklagte] veranlasst hat. 20

21 10 Allgemeine Grundsätze (6) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten. Sie übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. Die Gemeinschaft muss die Bezeichnung "Wohnungseigentümergemeinschaft" gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks führen. Sie kann vor Gericht klagen und verklagt werden. 21

22 WEG 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 Befugnis eines Eigentümer s zur Geltendmachung von Schadensersatzanspüchen, die auf Schäden am Gemeinschaftseigentum infolge baulicher Veränderungen beruhen Leitsätze BGH, Urteil vom 7. Februar V ZR 25/13 - Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erschwert; eine angebotene finanzielle Kompensation lässt den Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel dienen, um die anderen Wohnungseigentümer zu der Erteilung der Zustimmung zu bewegen. Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, sind im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen; es besteht - anders als bei Ansprüchen gemäß 1004 BGB - eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, und zwar auch für Wiederherstellungsansprüche gemäß 823 Abs. 1 i.v.m. 249 Abs. 1 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 17. Dezember V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 f.). 22

23 Fragestellung: Ist ein gegen den Verband klagender Eigentümer von der Ausübung seines Stimmrechts ausgeschlossen, wenn die Eigentümergemeinschaft über Maßnahmen der Rechtsverteidigung durch Einschaltung eines Rechtsanwaltes beschließt? Beschluss: Die Wohnungseigentümer beschließen, den Kläger zu 2. von dem Stimmrecht auszuschließen. Weiter beschließen sie, sich gegen die Klage zu verteidigen und zur Durchsetzung ihrer Interessen einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Die die Hausverwaltung wird beauftragt, dem Rechtsanwalt eine übliche Prozessvollmacht zu erteilen. 23

24 25 Mehrheitsbeschluß (5) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach 18 rechtskräftig verurteilt ist. 24

25 WEG 25 Abs. 5 Stimmrechtsausschluss des gegen den Verband klagenden Eigentümers bei der Abstimmung über Maßnahmen zur Rechtsverteidigung BGH, Urteil vom 06. Dezember 2013 V ZR 85/13 - Leitsatz: Ein Wohnungseigentümer unterliegt in entsprechender Anwendung von 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG einem Stimmverbot, wenn er einen Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft führt und verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstand der Beschlussfassung sind. 25

26 Fragestellung: Kann der aufgrund einer landesrechtlich angeordneten gesamtschuldnerischen Haftung der Eigentümer für öffentliche Abgaben in die Vorlage gegangene Eigentümer von der der Eigentümergemeinschaft (Verband) eine Erstattung verlangen? 26

27 8 KommunalabgabenG Land Brandenburg Beiträge (2) Beiträge sind Geldleistungen, die dem Ersatz des Aufwands für die Herstellung, Anschaffung, Erweiterung, Erneuerung und Verbesserung öffentlicher Einrichtungen und Anlagen im Sinne des 4 Abs. 2 oder Teilen davon, jedoch ohne die laufende Unterhaltung und Instandsetzung, dienen. Sie werden von den Grundstückseigentümern als Gegenleistung dafür erhoben, daß ihnen durch die Möglichkeit der Inanspruchnahme der Einrichtungen und Anlagen wirtschaftliche Vorteile geboten werden. 27

28 WEG 10 Abs. 6 Satz 3 Verpflichtung des Verbandes zur Erstattung der von Eigentümern verauslagten öffentlichen Abgaben BGH, Urteil vom 14. Februar 2014 V ZR 100/13 - Leitsatz: a) Eine von den Wohnungseigentümern als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Grundstücks gesamtschuldnerisch zu tragende Abgabenschuld stellt eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne des 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG dar. b) Im Innenverhältnis ist die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, den durch Leistungsbescheid in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer von der Abgabenschuld freizustellen. Erfüllt der Wohnungseigentümer die Abgaben-forderung aus eigenen Mitteln, steht ihm gegen die Gemeinschaft ein Erstattungs-anspruch zu. c) Ein Erstattungsanspruch besteht grundsätzlich auch dann, wenn der Wohnungseigentümer die Forderung aus dem Leistungsbescheid begleicht, ohne dies mit der Gemeinschaft zuvor abzustimmen. Einwendungen gegen die Rechtmäßigkeit des Bescheides berechtigen die Gemeinschaft grundsätzlich nicht zu einer Zahlungsverweigerung, wenn der Wohnungseigentümer die Möglichkeit offen gehalten hat, die Rechtmäßigkeit des Bescheides verwaltungsgerichtlich überprüfen zu lassen. 28

29 Fragestellung: Muss sich eine GmbH als Verwalter im Falle einer Verschmelzung auf eine andere juristische Person neu bestellen lassen? 29

30 20 UmwG Wirkungen der Eintragung. (1) Die Eintragung der Verschmelzung in das Register des Sitzes des übernehmenden Rechtsträgers hat folgende Wirkungen: 1. Das Vermögen der übertragenden Rechtsträger geht einschließlich der Verbindlichkeiten auf den übernehmenden Rechtsträger über. 2. Die übertragenden Rechtsträger erlöschen. Einer besonderen Löschung bedarf es nicht. 3. Die Anteilsinhaber der übertragenden Rechtsträger werden Anteilsinhaber des übernehmenden Rechtsträgers; dies gilt nicht, soweit der übernehmende Rechtsträger oder ein Dritter, der im eigenen Namen, jedoch für Rechnung dieses Rechtsträgers handelt, Anteilsinhaber des übertragenden Rechtsträgers ist oder der übertragende Rechtsträger eigene Anteile innehat oder ein Dritter, der im eigenen Namen, jedoch für Rechnung dieses Rechtsträgers handelt, dessen Anteilsinhaber ist. Rechte Dritter an den Anteilen oder Mitgliedschaften der übertragenden Rechtsträger bestehen an den an ihre Stelle tretenden Anteilen oder Mitgliedschaften des übernehmenden Rechtsträgers weiter. 30

31 BGB 673 Satz 1; UmwG 20 Abs.1 Nr. 1; WEG 26 Abs. 1 BGB 314 Abs. 1; WEG 26 Abs. 1 Übergang der Organstellung und der Verwaltervertrages im Wege der Gesamtrechtsnachfolge bei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person BGH, Urteil vom 21. Februar 2014 V ZR 164/13 - Leitsätze: Bei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen die Organstellung und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über; der Verwaltervertrag erlischt nicht in entsprechender Anwendung von 673 BGB, weil diese Norm durch die im Umwandlungsgesetz enthaltenen Spezialvorschriften verdrängt wird. Die Verschmelzung der Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage stellt zwar als solche keinen wichtigen Grund dar, der eine vorzeitige Kündigung eines Verwaltervertrags rechtfertigt; an die erforderlichen besonderen Umstände, die die Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden Rechtsträger für die Wohnungseigentümer unzumutbar machen, sind aber keine hohen Anforderungen zu stellen. 31

32 Fragestellung: Muss sich ein Eigentümer über die Jahresabrechnung an Prozesskosten beteiligen, die im Rahmen eines von dem Verband gegen ihn geführten Wohngeldverfahrens entstehen? Kann nach Genehmigung der Jahresabrechnung über den Wirtschaftsplan oder eine Sonderumlage für das abgerechnete Wirtschaftsjahr erneut beschlossen werden? 32

33 16 WEG (2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. (8) Kosten eines Rechtsstreits gemäß 43 gehören nur dann zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2, wenn es sich um Mehrkosten gegenüber der gesetzlichen Vergütung eines Rechtsanwalts aufgrund einer Vereinbarung über die Vergütung ( 27 Abs. 2 Nr. 4, Abs. 3 Nr. 6) handelt. 33

34 WEG 16 Abs. 2, Abs. 8 Verteilung der Prozesskosten bei Klagen des Verbandes gegen einzelne Wohnungseigentümer WEG 28 Abs. 3 Zweitbeschlussfassung über einen Wirtschaftsplan bzw. eine Sonderumlage nach Beschlussfassung über die Jahresabrechnung BGH, Urteil vom 04. April 2014 V ZR 168/13 - Leitsätze: Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft Beitrags- oder Schadensersatzansprüche gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten gemäß 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern zu tragen; eine Freistellung des obsiegenden Wohnungseigentümers gemäß 16 Abs. 8 WEG kommt nicht in Betracht. Der Wirtschaftsplan kann nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden, wenn Zweifel an seiner Wirksamkeit bestehen; nichts anderes gilt für den Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans. 34

35 Fragestellung: Kann die Nichtzahlung von Wohngeld damit gerechtfertigt werden, dass gegen die Wohngeldgrundlage (Jahresabrechnung / Wirtschaftsplan / Sonderumlage) eine Anfechtungsklage läuft. 35

36 23 WEG Wohnungseigentümerversammlung (4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist. 148 ZPO Aussetzung bei Vorgreiflichkeit Das Gericht kann, wenn die Entscheidung des Rechtsstreits ganz oder zum Teil von dem Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses abhängt, das den Gegenstand eines anderen anhängigen Rechtsstreits bildet oder von einer Verwaltungsbehörde festzustellen ist, anordnen, dass die Verhandlung bis zur Erledigung des anderen Rechtsstreits oder bis zur Entscheidung der Verwaltungsbehörde auszusetzen sei. 36

37 WEG 23 Abs. 4; ZPO 148 Keine aufschiebende Wirkung einer Beschlussanfechtungsklage für Zahlungspflichten BGH, Urteil vom 04. April V ZB 167/13 Orientierungssatz: Die Beschlussanfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung. Solange Beschlüsse nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden sind, sind sie gültig und können Zahlungspflichten begründen. 37

38 Fragestellung: Kommt es für den Zeitpunkt des Beginns der Verjährung eines Rückbauanspruchs in Bezug auf eine bauliche Veränderung auf die Kenntnis aller Eigentümer, eines Eigentümers oder des Verwalters hiervon an? Beschluss vom 11. Mai 2009: die Betonfläche ist zu beseitigen; der Erbauer hat sie auf eigene Kosten zurückzubauen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Die Verwalterin soll den Rückbau schriftlich verlangen und bei fruchtlosem Verstreichen der Frist vor Gericht durchsetzen. 38

39 199 BGB Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist und Verjährungshöchstfristen. (1) Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem 1. der Anspruch entstanden ist und 2. der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. 166 BGB Willensmängel; Wissenszurechnung. (1) Soweit die rechtlichen Folgen einer Willenserklärung durch Willensmängel oder durch die Kenntnis oder das Kennenmüssen gewisser Umstände beeinflusst werden, kommt nicht die Person des Vertretenen, sondern die des Vertreters in Betracht. 39

40 10 WEG Allgemeine Grundsätze (6) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten. Sie übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. Die Gemeinschaft muss die Bezeichnung "Wohnungseigentümergemeinschaft" gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks führen. Sie kann vor Gericht klagen und verklagt werden. 40

41 BGB 166, 199 Abs. 1 Nr. 2; WEG 10 Abs. 6 Satz 3 Zurechnung der Kenntnis des Verwalters über bauliche Veränderungen für den Beginn der Verjährung eines Störungsbeseitigungsanspruchs BGH, Urteil vom 04. Juli V ZB 183/13 Leitsätze: a) Das Wissen des Verwalters kann den einzelnen Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche als eigene Kenntnis im Sinne von 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB entsprechend 166 BGB nur zugerechnet werden, wenn es sich um gemeinschaftsbezogene Ansprüche im Sinne von 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 1 WEG handelt oder wenn die Gemeinschaft Ansprüche der Wohnungseigentümer nach 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG an sich gezogen hat. b) Die Zurechnung der Kenntnis des Verwalters wirkt im Fall des 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG nicht auf den Zeitpunkt der Kenntniserlangung zurück. 41

42 Fragestellung: Wann ist bei Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Eigentümer Rücksicht zu nehmen? 42

43 21 WEG Verwaltung durch die Wohnungseigentümer. (4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. (5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere: 2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums; 43

44 WEG 21 Abs. 4, Abs. 5 Ziff. 2 Zu Instandhaltungs- und Schadenersatzpflichten der Wohnungseigentümer BGH, Urteil vom 17. Oktober V ZR 9/14 Orientierungssätze nach der Pressemitteilung Nr. 146/2014: Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, sofern diese zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen muss; unter dieser Voraussetzung ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer kein Raum. Verzögern die übrigen Wohnungseigentümer die Beschlussfassung über eine solche Maßnahme schuldhaft, können sie sich schadensersatzpflichtig machen. 44