Stadt Ibbenbüren. Städtebauliches Entwicklungskonzept zur Vorbereitung eines Stadtumbaugebietes - Erweiterung der Fassung vom

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1 Stadt Ibbenbüren Städtebauliches Entwicklungskonzept zur Vorbereitung eines Stadtumbaugebietes - Erweiterung der Fassung vom Entwurf vom

2 Städtebauliches Entwicklungskonzept zur Vorbereitung eines Stadtumbaugebietes Inhalt - Erweiterung der Fassung vom Bestandsanalyse Post / Bahnhofsvorplatz Nike-Fläche Güterbahnhof Resümee Ziele und Maßnahmenplanung 14 Post / Bahnhofsvorplatz 15 Nike-Fläche 16 Güterbahnhof Mängelplan Ziel- und Maßnahmenplan Auftraggeber: Stadt Ibbenbüren Der Bürgermeister Alte Münsterstraße Ibbenbüren info@ibbenbueren.de Ansprechpartner: Uwe Manteuffel Fachdienst Stadtplanung Tel uwe.manteuffel@ibbenbueren.de Auftragnehmer: BPW baumgart+partner Stadt- und Regionalplanung Ostertorsteinweg Bremen Tel office@bpw-baumgart.de Bearbeitung: M.A. Christian Stolte Ibbenbüren, 21. Mai

3 Bestandsanalyse Das ca. 24 ha große, am XXX durch den Rat der Stadt Ibbenbüren beschlossene Stadtumbaugebiet soll im Nordosten um weitere Teilbereiche erweitert werden. Dabei handelt es sich um das Umfeld des Bahnhofs, einschließlich westlich gelegenes Postgebäude, südlicher Bahnhofsvorplatz, östlicher Güterbahnhof und die nördlich angrenzende Nike-Fläche. Damit wird das Stadtumbaugebiet um ca. 16 ha erweitert. Bislang gab es vereinzelte Anfragen von Investoren für Teilbereiche oder einzelne Grundstücke im Bahnhofsumfeld. Eine Umsetzung scheiterte u.a. an den Interessen der Grundstückseigner, keine Teilgrundstücke veräußern zu wollen. Anzustreben ist daher eine integrierte Gesamtbetrachtung und entwicklung des Areals Postgebäude und Bahnhofsvorplatz Sanierungsgebiet Erweiterung Einen Großteil des Plangebietes nehmen die Gleisanlagen der Bahntrasse und des Güterbahnhofs ein. Darüber hinaus befinden sich nur wenige, aber teilweise großflächige Gebäude auf dem Areal. Dabei sind hervorzuheben das 3-geschossige Postgebäude, die alten Gewerbegebäude auf der Nike-Fläche und der Bahnhof. Post / Bahnhofsvorplatz (14) Beim Bahnhofsgebäude handelt es sich um einen eingeschossigen Flachbau, dessen Dach ein Plateu am Bahnsteig bildet. Ebenso wie das Gebäude entstammt auch die Gestaltung des Bahnhofsvorplatzes, einschließlich der Materialien, den 1960er Jahren. Insbesondere die Eingangssituation ist sowohl unübersichtlich und nicht als solche zu erkennen als auch dunkel und wenig einladend. Städtebaulich wird der Bahnhof kaum als Gebäude wahrgenommen, eine räumliche Fassung der angrenzenden Freiräume bewirkt er kaum. Beim Austritt aus dem Bahnhof fällt eine Orientierung schwer. Wegebeziehungen in die Innenstadt sind unklar. Zwar handelt es sich beim Bahnhofsvorplatz und Postgelände um große versiegelte, direkt aneinander grenzende Flächen, jedoch gibt es keine direkte Verbindung. Das Postgelände wird derzeit noch privat Weg zum Fußgängerplateau genutzt wird undist daher nicht öffentlich zugänglich. Im Süden grenzt jenseits der Wilhelmstraße die Berufsschule an den Bahnhof. Eine Beziehung zwischen diesen Freiräumen existiert ebenfalls nicht. Bahnhofs- und Postgebäude gehen baulich direkt ineinander über, eine gemeinsame Architektursprache besteht nicht. Die Post plant die Aufgabe des Standortes und damit der Gebäudenutzung. Eine Nachnutzung könnte erschwert werden, da es für eine spezifische Nutzung errichtet wurde, weshalb von einem baldigen Leerstand des Gebäudes ausgegangen werden kann. Das Grundstück weist durch seine Lage an den Verkehrstangenten Bahnhofstraße und Wilhelmstraße besondere Lagequalitäten, aber auch Immissionsbelastungen auf. Jenseits der Verkehrstangenten grenzen Bahnhofsvorplatz und Postgebäude unmittelbar an die Innenstadt im Südwesten, die Berufsschule und das Bürgerhaus im Süden und den Heldermannpark im Westen. Die stadträumliche Lage der Post ist als hervorgehoben zu bezeichnen, die Nachnutzung muss dem Standort entsprechend Plangebiet gerecht werden. Zwar ist die Lärmbelastung hoch, jedoch könnte dieser Nachteil von den Lagequalitäten ausgeglichen werden, weshalb z.b. eine Nutzung durch das Gastgewerbe denkbar wäre. Zudem bestehen in Ibbenbüren hier Wachstumspotenziale. Die Lage des Grundstücks wäre auch für Büros / Dienstleistungen oder Freizeitoder Kultureinrichtungen hoher Qualität geeignet. Potenzialfläche Potenzialfläche Potenzialfläche Ausschnitt aus dem Einzelhandelskonzept Das bestehende Einzelhandelskonzept für Ibbenbüren sieht für das Postgelände eine Potenzialfläche für Einzelhandel vor und hat Bedarf nach einem Lebensmittelmarkt für den Bereich nördlich der Innenstadt identifiziert. Daher wäre die Fläche für einen Lebensmittelmarkt geeignet. Dabei ist jedoch die Innenstadtverträglichkeit einer solchen Einrichtung zu berücksichtigen, insbesondere beim Verkauf zentrenrelevanter Sortimente. Insgesamt ist die Tendenz wahrzunehmen, dass sich der Einzelhandelsschwerpunkt der Innenstadt Richtung Norden verlagert, was sich negativ auf die ohnehin schon problematischen Standorte in der südlichen Innenstadt auswirken könnte. Nike-Fläche (15) Direkt nördlich an den Bahnhof angrenzend befindet sich mit der Nike-Fläche eine Gewerbebrache von etwa 4 ha Größe. Hier entstand 1912 ein Steinkohlekraftwerk, das jedoch nicht mehr in Betrieb ist. 4 5

4 Auf der Fläche befinden sich im nordwestlichen Bereich mehrere Gewerbegebäude und hallen, die derzeit bis auf eine kleine Werkstatt ungenutzt sind. Die Nike-Fläche liegt bereits seit über 10 Jahren brach, entsprechend ist ein zunehmender Verfall der vorhandenen charakteristischen Industriearchitektur zu verzeichnen. Grundsätzlich ist der Erhalt dieser ortsprägenden Gebäude wünschenswert. Durch die stadträumliche und verkehrsgünstige Lage stellt die Nike-Fläche eine große Chance für die Stadtentwicklung Ibbenbürens dar. Die Nike-Fläche grenzt neben der Kreissporthalle im Westen und dem Umspannwerk im Nordosten an Wohnquartiere im Norden und Osten, was die Nutzbarkeit der Fläche als Gewerbestandort einschränkt. Oft werden vergleichbare innerstädtische Gewerbebrachen einer konfliktärmeren und ertragreichen Wohnnutzung zugeführt oder für Einzelhandelsund Freizeitnutzungen umgewidmet, bei denen höhere Bodenpreise erzielt werden können und die als besser integrierbar gelten. Die "klassischen" Gewerbestandorte werden damit insgesamt aus den innerörtlichen Bereichen herausgedrängt. Um eine Nutzungsmischung und eine Stadt der kurzen Wege aufrechtzuerhalten, sollten dennoch auch gewerbliche Nutzungen des Geländes nicht ausgeschlossen werden. Die stadträumliche und verkehrsgünstige Lage ermöglicht auch die Schaffung attraktiven urbanen Wohnraumes. Insbesondere für weniger mobile Bevölkerungsgruppen oder Pendler könnten hier spezielle Wohnraumangebote geschaffen werden. Gelingt es, einen Puffer zur Bahntrasse zu schaffen, kommt Wohnen als Nachnutzung in Frage. Es gibt bereits Nutzungsvorschläge in Form des Jugendtreffs "Scheune", der seinen Standort verlegen möchte. Hierbei handelt es sich um ein Jugendzentrum in der Nähe des Aasees mit Werkstätten und Konzertraum. Dies könnte Beschwerden der Anwohner nach sich ziehen, würde jedoch Teile des Gebäudebestandes einer Nutzung zuführen. Bei der Abwägung möglicher Nutzungen für die Nike-Fläche stellt sich gleichermaßen die Frage nach der Bedeutung der Fläche für die Stadtentwicklung. Die Entwicklung als zusammenhängendes Gewerbe- oder Wohnquartier kann eher auch einen ökonomischen Mehrwert schaffen als Einzelmaßnahmen. Der Bedarf nach alternativen innerstädtischen Wohnlagen wurde dabei im Rahmen des Stadtentwicklungsprogrammes aufgezeigt. Güterbahnhof (16) Der ehemalige Güterbahnhof schließt sich südöstlich an das Nike-Gelände an und befindet sich ebenfalls in Nachbarschaft eines Wohnquartiers. Aufgrund der direkten Nähe zur Eisenbahntrasse kommt nur eine immissionsunempfindliche Nutzung wie Gewerbe in Frage unter der Bedingung, dass nur emissionsarmes Gewerbe in Frage kommt. Dieses könnte eine Pufferfunktion zur benachbarten Wohnbebauung ausüben. Derzeit liegt das Gelände brach - die Bahngleise wurden bereits entfernt. Resümee Trotz oder gerade aufgrund der hohen Bedeutung des gesamten Gebietes sollte die Priorität auf einer hochwertigen, ganzheitlichen und dem Standort angemessenen Flächenentwicklung gelegt werden und weniger auf eine kurzfristige Umsetzung. Kleinere Einzelmaßnahmen könnten die Standortpotenziale verspielen und der zukünftigen Entwicklung entgegenstehen. Entwicklungsverzögerungen können durch Zwischennutzungen, insbesondere des Gebäudebestandes, aufgefangen werden. Zeitlich begrenzte, meist an anderen Standorten nicht wirtschaftlich zu betreibende Nutzungen können ohne Mietzahlungen zum Erhalt brachgefallener Flächen beitragen, bevor sie durch die endgültige Nachnutzung abgelöst werden. Bei der Frage der Nutzung der Flächen ist auch ein im Jahr 2000 durchgeführter städtebaulicher Ideenwettbewerb heranzuziehen, der sowohl auf der Nike-Fläche als auch auf dem Güterbahnhof Gewerbe- und Büronutzung im Sinne von Gewerbeparks vorsieht. Der südliche Bereich mit dem Bahnhofsvorplatz und dem Platz vor der Berufsschule wird in Form eines Siegerentwurf Ideenwettbewerb verkehrsberuhigten Campus gestalterisch aufgewertet. Dabei ist jedoch die Verkehrsberuhigung der Wilhelmsstraße kritisch zu hinterfragen. 6 7

5 14 Post / Bahnhofsvorplatz Funktion: Funktion: Innerstädtischer Gewerbestandort (Post) Stadteingang (Bahnhofsvorplatz) Bahnhof, Busbahnhof Innenstadtnahe Brachfläche Planerische Vorgaben: Planerische Vorgaben: Entwurf Flächennutzungsplan: Gemischte Baufläche, Verkehrsfläche Bebauungspläne: B-Plan 136: Mischgebiet, Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung Einzelhandels- und Zentrenkonzept: Potenzialfläche für Einzelhandel (Post) Städtebaulicher Ideenwettbewerb: "Post-Karree" mit Dienstleistungen und Einzelhandel Bahnhofsgebäude Stadträumlich und verkehrstechnisch hervorgehobene Lage Verbindungsglied zwischen Innenstadt und Bahnhof Aufgabe des Postgebäudes erlaubt Neuplanung des Standortes Mängel: Nachnutzung des Postgebäudes eingeschränkt aufgrund der derzeit spezifischen Nutzung Fehlende räumliche und gestalterische Beziehung der beiden benachbarten Teilflächen sowie mit dem Berufsschulgelände Gestalterische Mängel der Freifläche Bahnhofsvorplatz und fehlende Aufenthaltsqualität Mangelnde Orientierung beim Austritt aus dem Bahnhofsgebäude Negative Eingangssituation des Bahnhofsgebäudes Luftbild Post / Bahnhofsvorplatz Entwurf Flächennutzungsplan: Gewerbliche Baufläche Bebauungspläne: keine / 34 BauGB Städtebaulicher Ideenwettbewerb: Gewerbeflächen Stärken: Große Entwicklungsfläche an innenstadtnahem Standort Direkte Bahnhofsnähe Identitätsstiftende Bebauung Mängel: Stärken: 8 15 Nike-Fläche Eingang zum Bahnhofsgebäude Ziele: Neugestaltung des öffentlichen Raumes im Übergang zur Stadt/Schule Etablierung von attraktiven Nutzungen auf dem Postgelände (z.b. Einzelhandel, Gastgewerbe oder Freizeit- und Kultureinrichtungen) Sicherstellung der Fuß-Verbindungen in Richtung Norden und Westen Bessere Orientierung Richtung City Ganzheitliche Flächenentwicklung Dauerhafter Leerstand in unmittelbarer Innenstadtnähe Unattraktive Brache in der Nähe zur Kreissporthalle Unklarer städtebaulicher Raum zwischen Innenstadt und angrenzendenwohngebieten Problematische Erschließung von Süden aufgrund der Topographie Durch Lage zwischen Eisenbahntrasse und Wohngebiet eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten Gebäude auf der Nike-Fläche Vorhandene Bebauung nicht für jede Nutzung geeignet / Verfallserscheinungen Ziele: Neudefinition des ehemaligen Industriegeländes Erhalt vorhandener Bausubstanz Ansiedlung attraktiver Nutzungen in unmittelbarer Nähe zur Innenstadt Maßnahmen: Aufstellung eines Entwicklungs- und Sanierungskonzeptes (z.b. Entwicklung als emissionsarmer Gewerbestandort oder als innerstädtisches Quartier mit alternativen Wohnformen) Etablierung von Zwischennutzungen bis zur endgültigen Flächenentwicklung (z.b. durch Scheune ) Maßnahmen: Aufwertung des öffentlichen Raumes und Neugestaltung der Fußgängerführung, z.b. auf dem Bahnhofsplateau Attraktivierung der Radstation als Bindeglied zwischen privater Nutzung Post und öffentlicher Nutzung Bhf. Aufstellung eines Entwicklungskonzeptes Entwurfsskizze Bahnhofsvorplatz Luftbild Nike-Fläche 9

6 16 Güterbahnhof Bahntrasse; im Hintergrund Güterbahnhof Funktion: Nicht mehr genutztes Bahnareal, Brachfläche Vorhandener Gewerbebetrieb Planerische Vorgaben: Entwurf Flächennutzungsplan: Flächen für Bahnanlagen Bebauungspläne: keine / 34 BauGB Städtebaulicher Ideenwettbewerb: Gewerbeflächen Stärken: Große Entwicklungsfläche an integriertem Standort Mängel: Durch Lage zwischen Eisenbahntrasse und Wohngebiet eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten Divergierende Veräußerungsinteressen der Eigentümer Verkehrliche Anbindung an Kreuzung bei Bahnübergang problematisch Ziele: Emissionsfreie Nutzung Immissionsunempfindliche Nutzung (z.b. nicht störendes Gewerbe) Ganzheitliche Flächenentwicklung Entwicklung einer leistungsfähigen Verkehrserschließung Maßnahmen: Aufstellung Entwicklungskonzept Altlastenuntersuchung Luftbild Güterbahnhof 10 11

7 Mängel Ziele / Maßnahmen Potenzielle Nutzungskonflikte Die Nike-Fläche grenzt direkt an ein Wohngebiet. Dies kann zu Emissionsroblemen führen. Leerstand Die Gebäude der Nike-Fläche stehen seit langem leer. Erste Verfallserscheinungen sind zu beobachten. Erschließung Nike-Fläche Der Geländesprung am südlichen Rand der Nike-Fläche erschwert die Zuwegung des Areals. Zukünftiger Leerstand Das Postgebäude wird demnächst leer stehen. Eine Nachnutzung ist aufgrund der spezifischen Bauweise schwierig. Gestaltungsmängel Die Gestaltung des Bahnhofsvorplatzes ist als nicht mehr zeitgemäß zu bezeichnen und es fehlt Aufenthaltsqualität. Die Eingangssituation in den Bahnhof ist dunkel und wenig einladend. Eine Orientierung Richtung Innenstadt fällt schwer. Die Verkehrsführung zum Bahnhofsgebäude ist unattraktiv. Fehlende Verbindung Die öffentlichen Freiflächen des Bahnhofsvorplatzes, der Berufsschule und die zukünftig öffentliche Freifläche des Postgeländes weisen keine räumlche oder funktionale Verknüpfung auf. Zuwegung Güterbahnhof Bei einer Entwicklung des Güterbahnhofgeländes müsste die Erschließung über die bereits heute nicht unproblematische Kreuzung am Bahnübergang erfolgen. Brachfläche Der ehemalige Güterbahnhof liegt brach. Die Lage zwischen Bahntrasse und Wohngebiet kann zu Nutzungskonflikten führen. Nicht störende Nutzungen Anzustreben ist eine hochwertige, nicht störende Nutzung für die Nike-Fläche, z.b. nicht störendes Gewerbe oder ein alternatives Wohnquartier Zwischennutzungen Als Übergang auf dem Wege zu einer langfristig orientierten Flächenentwicklung können Zwischennutzungen wie der Jugendclub "Scheune" die Gebäude der Nike-Fläche nutzen. Geringe Verkehrsbelastung Aufgrund der schwierigen Erschließungssituation sollte eine neue Nutzung möglichst wenig zusätzlichen Verkehr erzeugen Nutzung Postgelände Etablierung von attraktiven Nutzungen auf dem Postgelände (z.b. Einzelhandel, Gastgewerbe, Büros/Dienstleistungen oder Freizeit- und Kultureinrichtungen) Neugestaltung öffentlicher Raum Neugestaltung der Fußgängerführung, z.b. auf dem Bahnhofsplateau. Attraktivierung der Radstation als Bindeglied zwischen privater Nutzung Post und öffentlicher Nutzung Bhf. Atttraktive Gestaltung des Stadteinganges Bahnhof. Aufwertung Eingang Bahnhofsgebäude. Verbesserung der Orientierung Richtung Innenstadt. Verbindung Bahnhofsvorplatz, Postgelände, Berufsschulvorplatz. Erschließung Güterbahnhof Bildung eines leistungsfähigen Verkehrsknotens am Bahnübergang zur Erschließung des Güterbahnhofs. Nutzung Güterbahnhof Anzustreben ist sowohl eine emissionsarme als auch eine immissionsunempfindliche Nutzung, wie z.b. nicht störendes Gewerbe