Ein Einzelhandelskonzept inklusive Verträglichkeitsgutachten für Werlte

Transkript

1 Dipl.-Ing. Marc Föhrer (Geschäftsführer) Ein Einzelhandelskonzept inklusive Verträglichkeitsgutachten für Werlte - Ziele, Inhalte, Methodik, Zeitrahmen - 1

2 Bundesweite Beratung rund um ZentrenZentren-, NahversorgungsNahversorgungs- und Standortentwicklung Standorte: Dortmund I Karlsruhe I Leipzig Einzelhandel und Stadtentwicklung Absatzwirtschaftliche und städtebauliche Fragen ZentrenZentren- und HandelsstandortHandelsstandortentwicklung Bauplanungsrecht Team: 25 Mitarbeiter Stadtplaner 2 Raumplaner/ Wirtschaftsgeographen Geographen Bauassessor Fachbezogene Kooperationen

3 Bundesweite Beratung rund um ZentrenZentren-, NahversorgungsNahversorgungs- und Standortentwicklung Referenzauswahl Einzelhandelskonzepte Vergnügungsstättenkonzepte Verträglichkeitsanalysen Forschung/ Veranstaltungen Aktive Standortentwicklung In über 100 Kommunen bundesweit Nahversorgung DSSW Ochtrup Ortstzentrenentwicklungskonzept Varel EW Beverungen ( EW) Schöppenstedt EW Jüchen ( EW) Einkaufszentren DSSW Wochenmarktcheck Herford Hude EW Schönefeld ( EW) MIR Brandenburg: Expertise Städtebauförderung für ZVB Einzelhandelsbasiertes Stadtteilmark. Düsseldorf - Flingern und Oberbilk Hopsten EW Altenberge EW 3

4 Übergeordnete Zielstellungen des Einzelhandelskonzepts Sicherung und Weiterentwicklung des Ortszentrums Sicherung der wohnortnahen Grundversorgung Stabilisierung/ Sicherung von Fachmarktlagen Basis für einzelhandelsbezogene Bauleitplanung Beurteilungsgrundlage für künftige Neuansiedlungen und Planungssicherheit für die Betriebe und Unternehmen Spezifische Aufgabenstellungen für Werlte 4 Handlungsempfehlungen für den Einzelhandelsstandort Werlte: Aufgaben/Potenziale der unterschiedlichen Standorte, Profilierung Aktive Weiterentwicklung des Ortszentrums: Umsetzungsorientierung, funktionale Aspekte, Dorferneuerungskonzept Einzelhandelsbezogene Standortbewertung: Ansiedlungsvorhaben Unterhaltungselektronikfachmarkt Grundsätzlich: Beachtung der Werlter Spezifika (Einwohnerentwicklung, Demografie, Dorferneuerung etc.)

5 Projektteam Projektverantwortung Projektleitung Termine vor Ort Dipl.-Ing. Marc Föhrer Dipl.-Geogr. Daniela Becker Schwerpunkt: Aktive Standortentwicklung, Citymanagement 5

6 Bausteine Moderation / Beteiligung und Kommunikation / Öffentlichkeit Bestandserhebung und Bestandsanalyse Angebot Nachfrage Städtebau Stärken-Schwächen Schwächen-Darstellung Entwicklungsstrategien Absatzwirtschaftlich Räumlich/ Flächenbezogen Gesamtgemeindliches Einzelhandelskonzept Auswirkungs- und Verträglichkeitsanalyse Zentren- und Standortkonzept Gemäß Sortimentsliste EHK Ansiedlungsleitsätze 11 Abs. 3 BauNVO Ggf. bauplanungsrecht LROP Niedersachsen Vertiefende Entwicklungsempfehlungen für Werlte/ für das das Ortszentrum (bspw. (bspw. Leerstandsempfehlungen, Markenportfolio, Außendarstellung, Öffnungszeiten etc.) Was ist da? Welche Potenziale? Wie verbessern? Wie umsetzen? 6

7 1. Aufzeigen der relevanten Rahmenbedingungen 2. Strukturanalyse 2/3. Absatzwirtschaftliche und standortbezogene Potenziale 4. Räumlich-funktionales Einzelhandelskonzept 5. Auswirkungs- und Verträglichkeitsbewertung 6. Entwicklungsempfehlungen für das Ortszentrum 7

8 Rahmenbedingungen Angebot Nachfrage Angebot und Nachfrage Stagnierende Ausgaben. Steigende Mobilitätsbereitschaft Aufspaltung des Einkaufes in einen Erlebnis- und Versorgungseinkauf Nachlassende Anbieterloyalität der Kunden Online-Handel VKF-Wachstum, Konzentration auf Anbieterseite Herausforderungen für Fachgeschäfte und Inhabergeführte Strukturen 8

9 Rahmenbedingungen Gesetzes- und Rechtslage BauGB/ BauNVO: Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche ( 2 Abs. 2 sowie 34 Abs. 3 BauGB und 11 Abs. 3 BauNVO) Einfache B-Pläne nach 9 Abs. 2a BauGB Rechtsprechung Einzelhandelskonzepte als beschlossene städtebauliche Entwicklungskonzepte gemäß 1 Abs. 6 BauGB als Basis für eine abgesicherte Bauleitplanung Schutz von Nahversorgungszentren, schädliche Auswirkungen (u. a. BVerwG vom ) Konzepte sind widerspruchsfrei und konsistent zu entwickeln 9

11 Angebotsanalyse Detailliert Vor-Ort Qualifiziert Einzelhandelsbestanderhebung (inkl. Lebensmittelhandwerk, Apotheken, Tankstellen) Erhebung erfolgt sofern möglich laserbasiert flächendeckend Gesamtverkaufsfläche (nach Urteil BVerwG zur VKF-Definition) sortimentsspezifische Verkaufsflächen (rd. 65 Sortimente) administrative und städtebauliche Lagezuordnung Adresse, Öffnungszeiten, qualitative Aspekte Erfassung zentrenergänzender Nutzungen zur Herleitung zentraler Versorgungsbereiche Erfassung von Leerständen georeferenzierte Aufbereitung und Übergabe der Daten (optional) Beispiel Bestandsaufnahme Quelle: eigene Darstellung; Beispiel Oelde 11

12 Angebotsanalyse Auswertungsbeispiel Nahrungs- und Genussmittel Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken Blumen, zoologischer Bedarf PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher Bekleidung Schuhe/ Lederwaren Pflanzen/Gartenbedarf Baumarktsortiment i.e.s. GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente Sportartikel/ Fahrräder/ Camping Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche Möbel Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte Neue Medien/ Unterhaltungselektronik Uhren/ Schmuck Sonstiges Ortskern städtebaulich integrierte Lage nicht integrierte Lage Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 05/ 2012; ohne Leerstand 12

13 Angebotsanalyse Händlerbefragung flächendeckend Quelle: eigene Darstellung, Bsp. Delitzsch 13

14 Angebotsanalyse Händlerbefragung flächendeckend Mit welcher Schulnote bewerten Sie im Innenstadtzentrum von Varel?...Qualität der Waren? 3% 51% 35% 5%...die Vielfalt der Waren? 34% 34% 20% 6%...die Beratung und den Service im Einzelhandel? 7% 45% 29% 9% 5%...die Öffnungszeiten? 3% 32% 30% 17% 12%...die Sauberkeit? 6% 44% 34% 10% 4% die Möglichkeiten zum Bummeln und Verweilen? 3% 30% 33% 16% 12%...das bauliche Erscheinungsbild? 4% 41% 37% 13%...die Erreichbarkeit? 9% 50% 26% 7% 5%...das Parkplatzangebot? 3% 31% 29% 18% 12%...das Innenstadtzentrum alles in allem? 3% 32% 52% 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% sehr gut (1) gut (2) befriedigend (3) ausreichend (4) mangelhaft (5) keine Angabe 14

15 Angebotsanalyse Kundenherkunftserhebung Quelle: eigene Darstellung, Bsp. Ochtrup 15

16 Nachfrageanalyse Einwohner- und Kaufkraftdaten Zusammenstellung und Auswertung aktueller einzelhandelsbezogener, sortimentsspezifischer Kaufkraftdaten: IfH Köln 2013 Berücksichtigung aktueller Bevölkerungsdaten Informationen zu demografischen Besonderheiten (bspw. Altersstruktur) 16

17 Städtebauliche Analyse Vor-Ort Analysen Berücksichtigung rechtlichen Vorgaben Vielfalt und Dichte der Nutzungen Beispiel Passantenfrequenzzählung Donnerstag, den :00-18:00 ÖPNV/ Parkplätze/ Andienung Städtebauliche Merkmale, Organisation des Zentrums Wesentlicher Baustein zur Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche Quelle: eigene Darstellung; Beispiel Coesfeld Legende: < >500 17

18 Stärken-Schwächen Schwächen Bewertung Situationsanalyse Beispiel Sortimentsstruktur Angebot Nachfrage Standortprofil Städtebau Stärken, Schwächen, Bedarfe, Defizite Grundlage für Entwicklungsperspektiven und Konzept Quelle: eigene Darstellung; Beispiel Hattingen 18

20 Entwicklungsrahmen Absatzwirtschaftlich Demografische Entwicklung Sortimentsspezifischer Ausgabeverschiebungen Online Handel Flächenbedarf der Anbieter Realistische Bindungsquoten Standortbezogen Diskussion und Ableitung eines räumlichen Entwicklungsleitbildes Zielstellungen zur Entwicklung bestimmter Standortbereiche. Zielaussagen zu räumlich-quantitativen Entwicklungsperspektiven für Werlte (erforderlich Vertiefung Elektrofachmarkt) 20

21 Entwicklungsleitlinien Räumlich/ standortbezogen: Besondere Vertiefung Elektronikfachmarkt Absatzwirtschaftliche Tragfähigkeit eines weitere Elektronikfachmarktes in Werlte Beitrag zur gesamtgemeindlichen Versorgungsqualität Diskussion von Alternativflächen (zwingend im Hinblick auf sachgerechte Abwägung) Auswirkungen auf das innerstädtische Angebot, sowohl IST als auch PERSPEKTIVE (auch LB 5) Auswirkung auf die langfristige Sicherung/ Stabilisierung der Innenstadt Beitrag zur langfristigen Sicherung/ Stabilisierung der Möbelstraße im interkommunalen Wettbewerb; hier auch: Alternativnutzungen zur Frequenzstärkung denkbar? (siehe Schreiben des LK) Raumordnerische/genehmigungsrechtliche Rahmenbedingungen Zusammenfassende Bewertung: Chancen und Risiken als Grundlage für eine Grundsatzentscheidung und Basis für das Einzelhandelskonzept 21

23 Einzelhandelskonzept Quelle: eigene Darstellung: Beispiel Burgdorf 23 Zentraler Versorgungsbereich: Abgrenzung und innere Differenzierung Grundlage für Steuerung und Abwehr 34 Abs. 3 BauGB 11 Abs. 3 BauNVO 2 Abs. 2 BauGB 9 Abs. 2a BauGB Entwicklungsbereich für innerstädtische Nutzungen LB 5 Handlungsempfehlungen

24 Einzelhandelskonzept Nahversorgungsempfehlungen Lidl K+K Edeka Aldi Legende Lebensmitteldiscounter Supermarkt 500-Meter-Radius 700-Meter-Radius Quellen: eigene Darstellungen; Beispiel Altenberge 24

25 Einzelhandelskonzept Empfehlungen für ergänzende Standortbereiche Beispiel Sonderstandort Quellen: eigene Darstellungen; Beispiel Sundern Empfehlungen zur Profilierung und Funktionsergänzung Empfehlungen zur Steuerung von zentrenrelevanten Randsortimenten Empfehlungen zum Ausschluss von ungewünschten Einzelhandelsnutzungen Empfehlungen zum Umgang mit online Handel, Werksverkauf etc. 25

26 Einzelhandelskonzept Werlter Sortimentsliste Auszug: ortspezifische Sortimensliste Örtlichen Sortimentsliste unter Berücksichtigung: - der konkreten örtlichen Situation - der städtebaulichen Zielperspektive - sonstige rechtliche Vorgaben Zuordnung der Sortimente zum Warengruppenverzeichnis des statistischen Bundesamtes (WZ 2008) => eindeutige Zuordnung/ Planungsund Rechtssicherheit Kurzbezeichnung Sortiment Haus-/ Bett-/ Tischwäsche Nr. nach WZ 2008 aus Bezeichnung nach WZ 2008 Einzelhandel mit Textilien (darunter NUR: Einzelhandel mit Haus- und Tischwäsche, z. B. Hand-, Bade- und Geschirrtücher, Tischdecken, Stoffservietten, Bettwäsche) Zukunftsfähiges und rechtssicheres Steuerungsinstrumentarium 26

27 Einzelhandelskonzept Bewertungsraster: Bsp. Drogeriemarkt Vorhaben im Ortszentrum? nein Vorhaben in sonstiger städtebaulich integrierter Lage (z.b. Wohngebiet)? nein Vorhaben in städtebaulich nicht integrierter Lage (z.b. Gewerbegebiet)? ja ja ja Konzeptkonform konzeptkonform, wenn - Der Versorgung des Gebietes dienend - Keine negativen Auswirkungen auf ZVB - Keine Agglomerationsausbildung Nicht konzeptkonform 27

29 Verträglichkeitsbewertung Elektrofachmarkt Einordnung gemäß Einzelhandelskonzept Raumordnung (LROP) 11 Abs. 3 BauNVO Integration Konzentration Kongruenz Beeinträchtigung Beeinträchtigung von zentralen Versorgungsbereichen/ Versorgungsstrukturen 29

30 Verträglichkeitsbewertung Elektrofachmarkt Im Verträglichkeitsgutachten Im Einzelhandelskonzept 30

32 Entwicklungs- und Handlungsempfehlungen Ortszentrum Einzelhandelskonzept: Rahmen für aktive Standortentwicklung Anstoß! Aktivierende Standortentwicklung - Einzelhandelskonzept = Anstoß - Problembewusstsein schaffen - Handlungsrahmen schaffen - Grundlage für aktives Handeln 32

33 Entwicklungs- und Handlungsempfehlungen Ortszentrum Ladenlokalstrukturen Quelle: eigene Darstellung 33

34 Entwicklungs- und Handlungsempfehlungen Ortszentrum Branchenmix im Ortszentrum Sortiment Nahrungs- und Genussmittel Anzahl der Betriebe 20 Bekleidung 9 Betriebsstruktur Bäckerei SB-Bäckerei Bäckerei Fleischerei Bio-Laden Süßwarenladen Kiosk Spezialitätengeschäfte - Regionale/ethnische Spezialitäten - Teeladen - Getränke-/ Weinhandel Bekleidungsgeschäfte Spezialisierte Bekleidungsgeschäfte - Herrenausstatter - Damenboutique - Young Fashion - Kinderkleidung - Festtagsmoden Second-Hand Hand-Läden Bereits Vorhanden? 34

35 Entwicklungs- und Handlungsempfehlungen Ortszentrum Ergänzung Bestandsstrukturen: Filialistenkatalog Hauptbranche Nahrungs- und Genussmittel Bekleidung Betriebsname Verkaufsflächenanforderung in m² Einzugsgebiet Einwohner im TeeGeschwender VOM FASS Backwerk denn s Biomarkt Alnatura Bärenland ca. 35 Liberty CALIDA ca. 60 Charles Vögele LERROS ca. 150 Ulla Popken ca. 200 Buddelei ca. 100 Biba k.a. Quelle: Franchise- und Filialistenkatalog Stadt + Handel, ergänzt durch Internetrecherchen 35

36 Entwicklungs- und Handlungsempfehlungen Ortszentrum Potenzialflächen + sehr gut geeignet gut geeignet, eher langfristige Perspektive, städtebauliche Neuordnung nicht geeignet

37 Entwicklungs- und Handlungsempfehlungen Ortszentrum Ortsbild Möblierung Straßenbelag Außenverkaufsfläche Quelle: Eigene Aufnahmen. 37

38 Entwicklungs- und Handlungsempfehlungen Ortszentrum Uhrzeit:18:15 7:45 12:15 20:15 19:15 15:15 14:15 8:45 13:15 10:15 12:45 Uhr Öffnungszeiten Quelle: sulingen. Eigene Darstellung. 38

39 1. Aufzeigen der relevanten Rahmenbedingungen 2. Strukturanalyse 2/3. Absatzwirtschaftliche und standortbezogene Potenziale 4. Räumlich-funktionales Einzelhandelskonzept 5. Auswirkungs- und Verträglichkeitsbewertung 6. Entwicklungsempfehlungen für das Ortszentrum Beteiligung und Kommunikation 39

40 Kommunikation und Beteiligung 40

41 Kommunikation und Beteiligung begleitender Arbeitskreis Frühzeitige Rückkopplung der (Zwischen-) Ergebnisse Abstimmung eines räumlichen Entwicklungsleitbildes Abstimmung der konzeptionellen Umsetzungsinstrumente AK 1 AK 32 Einbindung aller relevanten Akteure während der Bearbeitung sichert hohe Akzeptanz für die Umsetzung 41

42 Vielen Dank für Ihr Interesse! Stadt + Handel Dipl.-Ing.e Beckmann und Föhrer GbR Huckarder Str. 12 Beiertheimer Allee 22 Markt Dortmund Karlsruhe Leipzig 42