Bezahlbarer Wohnraum aber wie? Darmstädter Wohngipfel. 10. November 2012 Residenzschloß Darmstadt - DOKUMENTATION -

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1 Bezahlbarer Wohnraum aber wie? Darmstädter Wohngipfel 10. November 2012 Residenzschloß Darmstadt - DOKUMENTATION -

2 Die Ergebnisse des Darmstädter Wohngipfels sollen in ein Thesenpapier einfließen: 11 Punkte für eine bessere Wohnungspolitik mit ihren Überschriften im vorläufigen Entwurf für die Diskussion. 1. Sozialen Wohnungsbau entschlossen fördern! 2. Konversionsflächen sozialverträglich erschließen! 3. Wohnraumversorgung ist öffentliche Aufgabe! 4. Kosten für energetischen Modernisierung gerecht verteilen! 5. Studentisches Wohnen ausbauen! 6. Mietspiegel als Kostendämpfer erhalten! 7. Verdrängungsprozesse erkennen und stoppen! 8. Bauverein AG wieder in die soziale Verantwortung nehmen! 9. Nebenkosten senken! 10. Wohnungspolitik transparent und kontrollierbar machen! 11. Klares Nein zur geplanten Verschlechterung des Mietrechts 2012! Bezahlbarer Wohnraum aber wie?! DARMSTÄDTER WOHNGIPFEL Einladung zum Fachtag für alle an Sozial und Wohnungspolitik interessierten Menschen, insbesondere an VertreterInnen von Sozialverbänden, Parteien, Initiativen und Betroffenen der zunehmenden Wohnungsnot, organisiert vom Darmstädter Bündnis für bezahlbaren Wohnraum Samstag, 10. November 2012, 10:00 bis 16:00 Uhr Im Hörsaal 36 (Durchgang Innenhof) und Seminar Räumen der TU im Darmstädter Schloss Veranstalter: DGB Darmstadt, Mieterbund Darmstadt, Arbeit und Leben Südhessen, AStA TU Darmstadt, AStA Hochschule Darmstadt, DGB Hochschulgruppe Darmstadt und DGB Jugend Südhessen mit Unterstützung von Einzelgewerkschaften, der Partei und der Fraktion DIE LINKE, der Fraktion UFFBASSE, der Gewerkschaftlichen Arbeitslosen Initiative (GALIDA) Darmstadt und anderen Initiativen gegen die Wohnungsnot in Darmstadt und Umgebung

3 Ablauf Wohnungsgipfel 10:00 Uhr Bestandsaufnahme für Darmstadt Basisdaten zum Wohnungsmarkt Darmstadt > Dr. Christian v. Malottki (IWU) Fakten zur Bauverein AG > Georg Hang (UFFBASSE) Struktur des Mietspiegels in Darmstadt > Margit Heilmann (Mieterbund Darmstadt) 11:30 Uhr Workshops: Kommunale Spielräume in der Wohnungspolitik (parallel) Spielräume der Geschäftspolitik öffentlicher Wohnungsunternehmen > Hans Fürst (Nassauische Heimstätte) > Stefanie Heitel (TUD, Immo Wirtschaft) Kommunalpolitische Instrumente zur Dämpfung der Mieten > Jürgen Ehlers (Architekt, BSMF) > N.N. Studentisches Wohnen > VertreterInnen AStA TU und h_da 12:30 Uhr Mittagspause Umliegende Restaurants 13:30 Uhr Politische Intervention am Beispiel der Berliner Mieterbewegung 14:15 Uhr Kaffeepause > Vertreter Projektgruppe Neukölln 14:30 Uhr Forderungen an Politik und Wohnungsunternehmen Forderungen des Deutschen Mieterbundes > Uli Ritter (Mieterbund Darmstadt) Vorstellung der Darmstädter Thesen für bezahlbaren Wohnraum und Diskussion > Darmstädter Bündnis für bezahlbaren Wohnraum 16:00 Uhr Abschluss, anschließend Pressegespräch Zu Beginn und in den Pausen gibt es Kaffee, Tee und Kaltgetränke sowie belegte Brötchen bzw. Kaffeestückchen Keine Teilnahmegebühren, notwendig ist aber eine Anmeldung unter bzw. ARBEIT UND LEBEN SÜDHESSEN

4 wird der Bestand an öffentlichen,,11 Punkte für eine bessere Wohnungspolitik"lkjihgfedcbaZYXWVUTSRQPONMLKJIHGFEDCBA Ankauf von Belegungsrechten Diskussionsgrundlage "Darmstädter Wohngipfel Wohnungen erhalten und durch den kontinuierlichen geografisch ausgewogen weiter ausgebaut. Die Nassauische Heimstätte bleibt im Besitz des Landes und verstärkt ihre Investitionen wieder. für den findet der geplante Verkauf der 700 städtischen Wohnungen und Liegenschaften an die Bauverein AG nur statt unter der Bedingung, dass der Weiterverkauf ausgeschlossen und ein verbindlicher Rahmen für eine moderate Entwicklung der Mieten gesetzt wird. - Bezahlbarer Wohnraum - aber wie?!" Samstag, 10. November 2012,10 bis 16 Uhr im Darmstädter vorgelegt vom Darmstädter Bündnis für bezahlbaren (OGS, Mieterbund 1. Sozialen Wohnungsbau Schloss entschlossen bleiben Mieterprivatisierungen durch die Bauverein AG die Ausnahme und werden gegebenenfalls ausschließlich in Form eines Angebotes an die Mieter durchgeführt. Wohnraum 4. Kosten für energetische Oarmstadt, AStA TUO, AStA HOA u.a.) fördern! Der soziale Wohnungsbau ist das entscheidende Instrument, um die wachsende Zahl der Menschen mit niedrigen Einkommen mit bezahlbarem Wohnraum zu versorgen. Der Bestand an mietpreisgebundenen Wohnungen ist auch in Darmstadt in den letzten zwei Jahrzehnten stark gesunken. Transferleistungen zur Verbesserung der Zahlungskraft von Menschen mit niedrigen Einkommen haben nicht dazu geführt, dass in ausreichendem Maße günstiger Wohnraum geschaffen wurde. Günstiger Wohnraum hat sich stattdessen durch die in den letzten zehn Jahren fast zum Erliegen gekommene Neubautätigkeit erheblich verknappt, wodurch die Mieten erheblich gestiegen sind. Um diese Entwicklung zu stoppen und umzukehren, werden die Fördertöpfe von Land und Bund so ausgestattet, dass alle Anträge auf Förderung berücksichtigt werden können. wird die Fehlbelegungsabgabe besonderem Entwicklungsbedarf Gegenfinanzierung zu erleichtern. - mit Ausnahmeregelungen für Quartiere wieder eingeführt, um den Kommunen mit die besteht die Stadt Darmstadt beim Verkauf städtischer Grundstücke zur Wohnbebauung grundsätzlich darauf, dass als Gegenleistung für einen Vorzugspreis günstiger Wohnraum geschaffen wird. 2. Konversionsflächen in Oarmstadt sozialverträglich erschließen I Die längst überfällige Erschließung der Lincoln- und Jefferson-Siedlung ist mit knapp 900 Wohneinheiten unbedingt notwendig für die Entwicklung des Darmstädter Wohnungsmarkts in den nächsten Jahren. Zur sozialverträglichen Entwicklung stellt die Stadt Darmstadt sicher, dass mindestens Wohneinheiten der Mietpreisbindung unterliegt. wird für ein weiteres Viertel der Wohnungen mit den Investoren vereinbart, dass auch für Normalverdiener erschwingliche Miet- und Eigentumswohnungen errichtet werden. sichert sich die Stadt Darmstadt über Verfügungsgewalt durch vorübergehenden von Flächen von der BlmA. 3. Wohnraumversorgung ist öffentliche ein Drittel der entstehenden die Planungshoheit hinaus auch die mittelbaren oder unmittelbaren Erwerb Aufgabe! Die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum ist eine zentrale Aufgabe der öffentlichen Daseinsvorsorge. Die Privatisierung einstmals öffentlich geförderter Wohnungen lässt Wohnungen zur Ware verkommen und verschärft das Problem. Auch die Mieterprivatisierungen der Bauverein AG haben dazu geführt, dass vor allem alteingesessene Mieter unter Druck gesetzt werden und in Existenznöte geraten. Deshalb Modernisierung gerecht verteilen I Energetische Modernisierung rechnet sich für die Mieter unter den momentanen Bedingungen nicht. Diese finanzieren die langfristige Wertsteigerung der Wohnung zum Nutzen des Vermieters und werden übermäßig an der gesellschaftlichen Aufgabe des Klimaschutzes beteiligt. Als Richtschnur für eine gerechte Lösung kann die drittelparitätische Verteilung der Kosten auf Vermieter, Mieter und die öffentliche Hand genommen werden. Dazu werden die staatlichen Förderprogramme bei gleichzeitiger Anforderungen an den energetischen Standard ausgeweitet. wird die Modernisierungsumlage zugunsten der Einbeziehung des wärmetechnischen Zustandes eines Gebäudes in das Vergleichsmietensystem des Mietspiegels abgeschafft. werden Mieterhöhungen nach für den Mieter unwirtschaftlichen Modernisierungen gesetzlich ausgeschlossen. Die Umlage energetischer Modernisierungen ist nur akzeptabel, wenn im gleichen Maß die Energie-Einsparung beim Mieter ankommt werden die Mitbestimmungsmöglichkeiten 5. Studentisches Senkung der Mieter bei Modernisierungen der erweitert. Wohnen ausbauen! Das studentische Wohnen wird von zwei wichtigen Pfeilern getragen: Wohnheime und Wohngemeinschaften. In beiden Bereichen ist es in Darmstadt schwierig, ein Zimmer zu finden. Das Studentenwerk ist trotz verschiedener Neubauten mit einer Wohnheimplatzquote von 7% unterdurchschnittlich ausgestattet. Der private Wohnungsmarkt in Darmstadt ist insbesondere zum Semesteranfang überlaufen. Vor allem sozial benachteiligte und internationale Studierende haben oft das Nachsehen. Deshalb wird ein Wohnheimförderprogramm mit Beteiligung von Bund und Ländern aufgelegt, das auch den allgemeinen Wohnungsmarkt entlastet. Neue Wohnheimzimmer werden so gefördert und konzipiert, dass sie mit dem im BAFÖG dafür vorgesehenen Satz bezahlbar sind (vgl. bayerisches Förderungsprogramm). werden auf den Konversionsflächen die guten Voraussetzungen in den schon vorhandenen Gebäuden genutzt, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. nimmt die Stadt die Studierenden endlich als große und wichtige Einwohner-Gruppe wahr und ernst. Unter anderem wird die unsoziale Zweitwohnsitzsteuer durch ein Anreizsystem ersetzt. 6. Mietspiegel als Kostendämpfer erhaltenl Mietspiegel sind ein wichtiges Instrument zur Begrenzung des Mietenanstiegs, treiben aber andererseits - zumindest in den Ballungszentren - die Spirale der Mietsteigerungen nach oben. Eine missbräuchliche Gestaltung des Mietspiegels verschärft dieses Situation und stellt die Akzeptanz bei den Mietern in Frage. Deshalb müssen die Gestaltungsspielräume

5 bei der Erstellung verantwortungsbewusst des Mietspiegels genutzt werden. von Kommunen und Mietspiegelerstellern Außerdem gehören die rechtlichen Grundlagen des Vergleichsmietensystems auf den Prüfstand, damit gerade dieses in den Ballungsräumen seine Mietsteigerungen dämpfende Funktion nicht verliert: Die Kappungsgrenze abgesenkt. 7. Verdrängungsprozesse vereinbaren die Wohnungsbaugesellschaften für die Wohnungen in den unteren Mietsegmenten Teilinklusivmieten, die nicht verbrauchsabhängige Betriebskosten wie Versicherungen, Grundsteuer, Wartungskosten, Hausmeister- und Gartenpflegeservice mit der Grundmiete abgelten und dadurch die Miete kalkulierbar machen. dem werden sie aktiv, um verbrauchsabhängige Kosten zu vermindern, Überprüfung der Anschlusswerte für die Wasserzuleitung. für Mieterhöhungen wird von derzeit 20% in 3 Jahren deutlich schließen sie nur unbedingt nötige Versicherungen zu den günstigsten Bedingungen ab. vergleichen sie die Versorgerpreise Anbieter. verzichten sie auf die Erhebung der Umlageausfallwagnis-Pauschale Wohnungen, für die nicht die Kostenmiete erhoben wird. Außerdem bietet die entega einen Sozialtarif für den Grundverbrauch Strom an. erkennen wird eine wieder die unveränderten die Neuvermietungen und Obergrenze von 10% über und stoppen! Verdrängung von einkommensschwächeren Mietern durch eine hochpreisige Aufwertung ihrer Wohnungen oder ihres Viertels findet auch in Darmstadt statt. Zuletzt hat die Bauverein AG in der Postsiedlung günstige Mietwohnungen abgerissen oder modernisiert, um höherpreisige Wohnungen zu schaffen, die teilweise auch als Wohneigentum veräußert wurden. Das Gleiche ist bereits 2005 im Sanierungsbereich Molierstraße/Gießener Straße ("Grünzellenkur") geschehen. Um weitere Gentrifizierungsprozesse auf dem Darmstädter Wohnungsmarkt zu verhindern, achtet die Kommunalpolitik sorgfältig auf Anzeichen für Mieterverdrängung ihr durch geeignete Maßnahmen nachhaltig entgegen. verzichtet die Bauverein AG auf Formen von Modernisierung, deren Konsequenz die Vertreibung der alteingesessenen Mieter ist. Weitere Modernisierungen werden unter dem Aspekt geplant, dass die bisherige Mieterschaft auch die neuen Mieten bezahlen kann. Dies betrifft nicht nur die Ausweisung öffentlich geförderter Wohnungen, sondern auch die Erhaltung bezahlbarer Wohnungen im freien Bestand. und wirkt verzichtet die Bauverein AG auf die Schaffung von Eigentumswohnungen Reihenhäusern in den modernisierten Liegenschaften. 8. Bauverein AG wieder senken! Die "zweite Miete" ist mittlerweile für viele Mieter eine enorme Belastung geworden. Die Vermieter, und insbesondere die Wohnungsunternehmen, haben durchaus Möglichkeiten, zur Entlastung beizutragen. Dazu Bei der Erstellung von Mietspiegeln werden Bestandsmieten mit einbezogen, nicht nur Mieterhöhungen der letzten 4 Jahre. Für die Neuvermietungsmieten Mietspiegel festgelegt. 9. Nebenkosten in die soziale Verantwortung und 10. Wohnungspolitik transparent etwa durch für Energie regelmäßig und wechseln ggf. den und kontrollierbar bei geförderten von Gas und machenl Die Schaffung und Erhaltung von bezahlbarem Wohnraum muss ein Schwerpunkt der Darmstädter Kommunalpolitik werden. Dazu gehört, dass die Bürgerinnen und Bürger besser informiert und stärker einbezogen werden. Deshalb erstellt der Magistrat einen Wohnungsbericht, politische Strategie definiert. in dem er die Lage bewertet und seine bezieht der Magistrat die Öffentlichkeit stärker in seine Verhandlungen mit der BlmA über die Konversionsflächen ein. Dies kann auch dazu dienen, die Verhandlungen durch öffentlichen Druck auf die BlmA zu unterstützen. weist die Bauverein AG die Kostenkalkulation für Neubauten und Modernisierungen aus, um die Mietpreispolitik des Unternehmens nachvollziehbar zu machen. nehmenl Grundlage für die gute wirtschaftliche Bilanz der Bauverein AG sind Mieten am oberen Ende des Möglichen und Ausrichtung der Bauprojekte am zahlungskräftigen Teil der Bevölkerung. Das Gleichgewicht zwischen wirtschaftlicher Stabilität und sozialer Verpflichtung ist gestört und muss wieder hergestellt werden. Dazu verzichtet die Stadt Darmstadt auch künftig auf Gewinnausschüttung der Bauverein AG. Die Bauverein AG ist nicht dafür da, den Haushalt der Stadt zu finanzieren. verzichtet die Bauverein AG - auch nach dem Auslaufen von Förderungen - auf die gesetzlich möglichen Mieterhöhungen und unterschreitet systematisch die Vergleichsmiete. überschreitet die Bauverein AG bei Neuvermietungen Mietspiegels und verzichtet bei internen Umzügen tungsaufschlag. führt die Bauverein AG gestaffelte mit Kindern und Rentner. setzt die Bauverein AG sich bei Neubau und Sanierung von Mietwohnungen das vorrangige Ziel, Wohnraum mit preisgünstigen Standards zu schaffen und zu erhalten, auch wenn dies geringere Renditen bringt. Mietnachlässe nicht das Niveau des auf einen Neuvermie- ein für Geringverdiener, Familien 11. Klares Nein zur geplanten Mietrechtsverschlechterung Die Bundesregierung plant noch im Jahr 2012 einschneidende Veränderungen im sozialen Mietrecht. Diese verlagern die Kosten für den Klimaschutz noch stärker auf die Mieter und erleichtern Kündigung und Räumung von in Not geratenen Mietern. Es drohen der Ausschluss von Minderungsrechten bei Sanierungsmaßnahmen, die Möglichkeit zur Mieterhöhung nach energetischen Modernisierungen, die keinerlei Heizkostenersparnis für die Mieter bringen und die Abschaffung der Härteregelung bei Mieterhöhungen nach Modernisierungen. Ohne jeden Grund sollen Mieterrechte beschnitten werden, die gerade in Zeiten einer bevorstehenden neuen Wohnungsnot verheerende Wirkungen haben werden. Notwendig wäre stattdessen eine deutliche Überarbeitung und Reformierung der nicht mehr zeitgemäßen und auf falschen Grundlagen beruhenden Modernisierungsund Mieterhöhungsvorschriften, die die Probleme auf dem Wohnungsmarkt erheblich verschärft haben und dazu führen, dass bezahlbarer Wohnraum vernichtet wird. ViSdP: Walter Erb, DGB Darmstadt, Rheinstr. 50, Darmstadt, darmstadt@dgb.de

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28 SGB XII Mrd. pro Jahr SGBII Kosten der Unterkunft (2007) Wohngeld (Bund, 2007) Soziale Wohnraumförderung (Länder, 2007) Städtebauförderung (Bundesanteil 2010)

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34 Bauverein AG - Historie Bezahlbarer Wohnraum aber wie? Fachtag 10. Nov als Bauverein für Arbeiterwohnungen gegründet besitzt 9 Häuser in übernimmt Stadt die Mehrheit an dem Unternehmen 1964 (100-jähriges) besitzt Bauverein etwa Wohnungen 1970 wurde erstmals ein Mieterbeirat etabliert 1987 wurde steuerliche Gemeinnützigkeit von Wohnungsgesellschaften durch die Bundesregierung aufgehoben 2000/ Bauverein AG übernimmt HEGEMAG - Wohnungsunternehmen für Mitarbeiter des öffentlichen Dienstes, an dem neben Land Hessen (60%) Darmstadt mit 10% beteiligt war nach Eingliederung HEGEMAG bewirtschaftet Bauverein AG ca Wohnungen, in DA, außerhalb (GI, OF, u.a.) G.Hang (Uffbasse) Fakten zur Bauverein AG - 1/12

35 Bezahlbarer Wohnraum aber wie? Fachtag 10. Nov 2012 Bauverein AG Unternehmen heute Stadt Darmstadt besitzt Anteil von 74,41% über HEAG Holding AG, weitere 5,86% direkt Übrige Anteile werden von HSE AG (6,01%) bzw. von Bauverein AG selbst gehalten Mehrere (20+) Tochterunternehmen und Projektgesellschaften bvd Gewerbe GmbH - für gewerbliche Objekte HEAG Wohnbau - für Hausverwaltung SOPHIA Hessen - Serviceleistungen für Wohnen im Alter ImmoSelect - Wohnungsprivatisierung HEGEMAG-Gesellschaften als Folge der Eingliederung Anteile an Wohnungsgesellschaft Freiberg (ca Whgn) verschiedene Projektgesellschaften, z.b.: Postsiedlung enge Zusammenarbeit mit Neue Wohnraumhilfe G.Hang (Uffbasse) Fakten zur Bauverein AG - 2/12

36 Bezahlbarer Wohnraum aber wie? Fachtag 10. Nov 2012 Bauverein - Bestand (Zahlen gerundet) Wohnungen mit insgesamt ca. 1,2 Mio. qm Wohnfläche Garagen, Stellplätze; 400 sonstige Mieteinheiten (gemischt/gewerblich, 17 KiTas, usw.) Struktur des Wohnungsbestandes - 2/3 in DA, 1/3 außerhalb Wohnungen freifinanziert - 55% Wohnfläche davon ca in DA, Raum GI, 800 Raum OF, Rest in Südhessen, Odenwald Wohnungen öffentlich gefördert - 45% Wohnfläche davon ca in DA, 550 Raum GI, 500 Raum OF, Rest in Südhessen, Odenwald (6%) Wohnungen senioren- bzw. behindertengeeignet; davon 400 in 5 Seniorenwohnanlagen in DA; Ziel für % des Wohnungsbestandes entsprechend umrüsten G.Hang (Uffbasse) Fakten zur Bauverein AG - 3/12

37 Bezahlbarer Wohnraum aber wie? Fachtag 10. Nov 2012 Bauverein Alter des Bestandes (Zahlen gerundet) Wohnungen insgesamt, davon aus aus 50er Jahre aus 60er Jahre aus 70er/80er Jahre aus 90er Jahre nach 2000 gebaut Bauverein Modernisierung 2009/ / / Wohnungen modernisiert 2009/1,32% /1,37% /1,77% - % Whgn modernisiert 2011 ca. 28 Mio investiert für Instandhaltung/Modernisierung Energieeinsparung dabei im Focus G.Hang (Uffbasse) Fakten zur Bauverein AG - 4/12

38 Bezahlbarer Wohnraum aber wie? Fachtag 10. Nov 2012 Bauverein - Wohnungszuwachs (Zahlen gerundet) 2009/ / / 49 - Wohnungszuwachs (Bau/Kauf) 2009/ / / 46 - Wohnungen Neubau 2009/+0,42% /+0,15% /-0,77% Wohnfläche Focus auf Steigerung der Qualität, nicht Zahl der Wohnungen Neue (Eigentums-)wohnungen über Partner bei Modernisierung Focus auf Passivhaus / Niedrigenergiebauten - Buildtog-Projekt Bauverein - Privatisierung (seit 2003) 2009/ / / / 110(Plan) Wohnungen 2009/0,48% /0,51% /0,73% /0,65% der Whgn. Seit 2003 insgesamt 500 Wohnungen privatisiert Grün-Schwarzer Koalitionsvertrag (S.17): Im Gebiet Darmstadt keine Privatisierung... mit Ausnahme Mieterprivatisierung G.Hang (Uffbasse) Fakten zur Bauverein AG - 5/12

39 Bezahlbarer Wohnraum aber wie? Fachtag 10. Nov 2012 Bauverein - Fluktuation, Mieterprofile ziemlich konstant bei plus/minus 10% - ca p.a. davon interne Umzüge ca. 12% - sowohl bei gefördertem Wohnraum als auch bei freifinanziert Struktur Wohnungsbewerber (ca p.a.) ca. 47% Einkommen unter ca. 40% Einkommen ca. 10% Einkommen ca. 3% Einkommen über Engagement Soziale Stadt Eberstadt-Süd, Kirchtanne ca. 350 Wohnungen für Studierende im Bestand G.Hang (Uffbasse) Fakten zur Bauverein AG - 6/12

40 Bezahlbarer Wohnraum aber wie? Fachtag 10. Nov 2012 Bauverein Mitarbeiter, Service 152 Angestellte (2011) Angestellte (2008), Teilzeit (24) 10 Auszubildende, 30 Arbeitnehmer, 17 nebenberufl. Hausmeister Erreichbarkeit Service Center verbessert von 44% in 2009 auf 71% in mehr Mitarbeiter, Verlängerung Sprechzeiten ca Anrufe 2011, d.h pro (Werk-)tag ca. 800 Beschwerden pro Quartal bis Mitte 2011 seit Juni 2011 verbesserte Beschwerdeerfassung Anstieg in 3Q2011 auf ca , in 4Q2011 auf ca G.Hang (Uffbasse) Fakten zur Bauverein AG - 7/12

41 Bezahlbarer Wohnraum aber wie? Fachtag 10. Nov 2012 Bauverein - auslaufende Belegungsrechte Bestand geförderte Wohnungen - insgesamt ca Total Offenbach (158), Alsfeld (83), Mühltal (73), Dieburg (72) Darmstadt - Bestand geförderte Wohnungen ca Total zwischen 2000 u 2012 insgesamt ausgelaufene Bindungen (neue) Sozialwohnungen geschaffen bzw. geplant Vereinbarung mit Stadt DA neue Sozialwhgn p.a. ab 2014 zusätzliche Belegungsrechte durch Modernisierungszuschüsse, aber nur 10 Jahre Mindestbindung - z.b. in Kirchtanne (85) G.Hang (Uffbasse) Fakten zur Bauverein AG - 8/12

42 Bezahlbarer Wohnraum aber wie? Fachtag 10. Nov 2012 Bauverein - ausgewählte wirtschaftliche Kennzahlen (AG) Umsatzerlöse 2011 ca. 120 Mio. aus Hausbewirtschaftung & Bauträgergeschäft Überschuss 2011 ca. 11 Mio. nach Steuern (13 Mio vor St.) aus Hausbewirtschaftung ca. 5,4 Mio. (Vj 5,7 Mio. ) Erhöhung Mieteinnahmen um 3,5% (ca. 2,7 Mio. ), u.a. durch reduzierte Leerstandsquote 2009/3,52% /3,97% /2,86% Gesamt-Leerstandsquote 2009/0,81% /0,94% /1,15% technischer Leerstand mit ca. 28 Mio etwa 5 Mio. höhere Aufwendungen als im Vorjahr für Instandhaltung bzw. Modernisierung aus Bauträgergeschäft inkl. Restanten ca. 3 Mio. sowie sonstige Erträge von ca. 2,6 Mio. Überschuss der letzten Jahre wurde nicht ausgeschüttet, sondern thesauriert, d.h. dem Eigenkapital zugeführt G.Hang (Uffbasse) Fakten zur Bauverein AG - 9/12

43 Bezahlbarer Wohnraum aber wie? Fachtag 10. Nov 2012 Eigenkapital 285 Mio (Vj 274 Mio ), EK-Quote ist 39,8 (Vj 38,8) Verbindlichkeiten Mio. (Vj 397 Mio. ) Eigenkapitalrentabilität ,9% (3,2% in 2010, 3,0% in 2009) Gesamtrentabilität 2011 ist 3,1% (2,8% in 2010, 2,5% in 2009) Bauverein ausgewählte Kennzahlen Mieten Mietsteigerungsquote 2009/0,96% /1,84% /1,02% durchschnittliche Ist-Miete Wohnen 2009/5, /5, / 5,46 Bauverein relative Position in Darmstadt In DA ca Wohnungen, ca. 60% (46.000) vermietet? Bauverein mit Mietwohnungen größter Vermieter in DA - 1/3 aller Mietwohnungen in DA? Konsequenz? G.Hang (Uffbasse) Fakten zur Bauverein AG - 10/12

44 Bezahlbarer Wohnraum aber wie? Fachtag 10. Nov 2012 Bauverein - Mieten pro qm für % der Wohnfläche Frei finanzierter Wohnungsbestand Jahr < 2,01 2,01-4,00 4,01-6,00 6,01-8,00 8,01-10,00 > ,3% 12,4% 63,0% 21,2% 3,0% 0,1% ,1% 6,4% 54,7% 31,9% 5,7% 0,2% ,2% 4,4% 47,8% 38,9% 6,8% 0,9% ,0% 4,6% 44,5% 41,4% 8,0% 0,9% geförderter Wohnungsbestand Jahr < 2,01 2,01-4,00 4,01-6,00 6,01-8,00 8,01-10, ,0% 10,3% 83,8% 3,9% 2,0% ,0% 8,8% 85,4% 4,3% 1,5% ,1% 7,0% 85,0% 6,4% 1,5% ,0% 4,6% 86,5% 7,5% 1,4% G.Hang (Uffbasse) Fakten zur Bauverein AG - 11/12

45 Bezahlbarer Wohnraum aber wie? Fachtag 10. Nov 2012 Bauverein Prognose, Strategie (GB S. 74/75) Die integrierte Unternehmensplanung der Bauverein AG geht für 2012 von einem Jahresüberschuss von rund 12,6 Mio. und für 2013 von einem Jahresüberschuss von 17,2 Mio. aus. Preisanpassungen in laufenden Mietverhältnissen sowie moderate Preiserhöhungen bei Neuvermietung ermöglichen dabei eine deutliche Umsatzsteigerung Grün-Schwarzer Koalitionsvertrag 2011 (S. 48 Punkte 3 und 4) Wir legen ein kommunales Programm für bezahlbares Wohnen auf. Die auf die Bauverein AG entfallenden Dividenden-Anteile der Ausschüttungen der HEAG werden mindestens zur Hälfte zweckgebunden und verbindlich für Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnungssituation benachteiligter Bevölkerungsgruppen, insbesondere des Sozialen Wohnungsbaus oder für den Erwerb von Belegungsrechten eingesetzt Der verbleibende Teil der Dividende wird zweckgebunden zur Finanzierung einer möglichen Treuhandgesellschaft oder anderer Maßnahmen auf den Konversionsflächen eingesetzt G.Hang (Uffbasse) Fakten zur Bauverein AG - 12/12

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47 Eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmiete 558 II BGB Ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet: aus den üblichen Entgelten die in einer Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder geändert wurden

48 1. Interessenvertreter von Vermietern und Mietern erstellen ihn gemeinsam ( Rotweinmietspiegel ) 558c 2. Die Gemeinde erstellt ihn, Interessenvertreter erkennen ihn an 558 c 3. Er wird nach anerkannten wissenschaftlichen Kriterien erstellt und von der Gemeinde oder den Interessenvertretungen anerkannt (qualifizierter Mietspiegel) 558d 1) und 2) sollen alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst werden 558 c III 3) muss nach zwei Jahren fortgeschrieben und nach vier Jahren neue erhoben werden 558 d II

49 Ortsübliche Vergleichsmiete ist der zentrale Begriff im Mieterhöhungsrecht: Der Vermieter kann die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Mieterhöhungsrecht zur Anpassung an die Vergleichsmiete ( 558 ff)ist das verfassungsrechtlich notwendige Korrektiv zum Ausschluss der Änderungskündigung im Wohnraummietrecht ( 573 I 2) Fazit: Mietspiegel sind Instrumente zur Durchsetzung von Mieterhöhungen

50 Er deckelt nicht die Neuvermietungsmieten Er ist nicht Obergrenze bei Modernisierungsmieterhöhungen Er berücksichtigt nicht die behebbaren Mängel in einer Whg Er setzt keine Investitionen des Vermieters voraus

51 Ortsübliche Vergleichsmiete darf auch begründet werden durch: 3 vergleichbare Whgen, auch aus dem eigenen Bestand 558 a II Oder durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ( 558 a II) Fazit: Mietspiegel sind auch Instrumente zur Abwehr überhöhter Mieterhöhungen

52 Mietspiegel sorgen für Transparenz auf dem Whgsmarkt Mietspiegel dienen als Orientierungshilfe Außergerichtliches Befriedungsinstrument Haben weiteren weitreichenden Informationswert : im FamilienR (Unterhaltsverfahren), im VollstreckungsR bei der Ermittlung des pfändbaren Einkommens, ALG II (KdU), bei den Finanzgerichten (geldwerter Vorteil einer Whgsüberlassung,

53 Mieterhöhungen dürfen höchstens 20% innerhalb von drei Jahren betragen Soziale Schutzgrenze zugunsten des Mieters, dessen bezahlte Miete sehr weit von der ortsüblichen Miete (nach Mietspiegel) entfernt liegt Nicht: 20% gehen immer!

54 Bei der Mietspiegelerstellung (Auftraggeber) Bei der Mietspiegelanwendung im Rahmen der städtisch beeinflussbaren Whgsunternehmen

55 Ein Radkeller, der 2 oder mehr Abstellplätze pro Whg bietet, Innerhalb des Gebäudes oder überdacht max. 30 m entfernt liegt, Diebstahlsgeschützt, Witterungsgeschützt, Ebenerdig, über eine Rampe oder mit max. 3 Stufen zu erreichen ist kostet in Darmstadt 0,53 Euro/qm

56 Energieverbrauchsauswei s Wer die dicke Jacke anzieht bekommt zur Belohnung eine höhere Miete? Energiebedarfsausweis Er misst den Wärmeverlust eines Gebäudes

57 Alle Wohnungen nach Baualter und Größe qm Baujahr Bj ,46 Euro Alle Wohnungen mit besonderen Merkmalen Durchschnittlicher Heizverbrauch unter 175 KWh/qm + 0,50 Euro

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60 Nicht jedes statistisch ermittelbare Ergebnis ist auch sinnvoll (Außenwirkung) Subjektive Wertungen stecken in jedem Mietspiegel, es ist eben nicht nur eine Statistik Mietspiegel bilden Realitäten des Whgsmarktes ab, sie dienen nicht zur Herbeiführung gewünschter Effekte (ökologische Ziele, Lage) Transparenz nach außen ist entscheidend (Zusammenhang Grundtabelle Zuschlags-/Abschlagstabellen; Dokumentation zum Mietspiegel veröffentlichen (Frankfurter Bsp);

61 Niemand ist gezwungen, die Mietspiegelmiete zu nehmen! Einflussmöglichkeiten auf städtisches Whgsbauunternehmen nutzen ( Mieterhöh in bestimmten Teilbereichen 5 %, 10% etc unter Mietspiegelwert belassen; Neuvermietungsmieten auf Mietspiegelwert deckeln etc. etc.) Gegenfinanzierung weiterer Sozialwhgen durch gewinnorientiertes Vorgehen im Bestand der frei finanzierten reisst Lücke auf

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63 Der Mietspiegel darf nicht zum Instrument für Preistreiberei gemacht werden Der Mietspiegel sollte kein Maßstab städtischer Wohnungspolitik sein Sozialen Wohnungsbau fördern Bezahlbaren Wohnraum erhalten Keine renditeorientierte Wohnungspolitik der städtischen Bauverein AG : Mieten deutlich unter Mietspiegelniveau

64 Bezahlbarer Wohnraum - aber wie? Wohnungsgipfel 10. November 2012 Workshop Spielräume der kommunalen Wohnungsunternehmen zusammengefasst in Stichworten von Georg Hang (Uffbasse) Zusammenfassendes Fazit vorneweg Die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften haben aus sich heraus nur einen geringen Spielraum für Maßnahmen, welche den angespannten Wohnungsmarkt deutlich bestimmen, d.h. entlasten könnten. Sie müssen einerseits agieren unter den allgemeinen Bedingungen und dem Wettbewerb beim Wohnungsmarkt und anderseits die Zielvorstellungen ihrer öffentlichen Anteilseigner erfüllen. Gerade letztere sind z.t. widersprüchlich und eigentlich nicht miteinander vereinbar. Hohe Erwartungen auf der einen Seite an Rentabilität und Ausschüttungen sind nur realisierbar bei Zurücknahme von anderen Vorgaben wie Investitionsmaßnahmen und niedrige Mieten bzw. umgekehrt. Nur eine Änderung der Rahmenbedingungen kann mehr Spielraum schaffen für die ursprünglichen Ziele der öffentlichen Wohnungsbauunternehmen Die wesentlichen Punkte - generell, aber gerade auch für Darmstadt sind: Aspekte, Rahmenbedingungen am Wohnungsmarkt allgemein 1. knappes und damit teures Bauland für mögliche Neubauten; insbesondere in Darmstadt für Lärmschutzbereiche durch die Auswirkungen des Flughafens 2. z.t. langlaufende Prozesse zur Erschließung von größeren neuen Baugebieten durch verschärfte Vorschriften im Umweltbereich 3. deutliche Kostensteigerung in der Baubranche gerade in den letzten Jahren, 4. neuerdings verstärkte renditeorientierte Investitionen in Betongold u.a. erleichtert durch billiges Geld auf dem Kreditmarkt 5. verschärfte Vorschriften und Erwartungen im energetischen Bereich bei Neubau und Sanierung, aber auch was Barrierefreiheit angeht 6. verschärfte regulatorische Vorschriften ans Eigenkapital für Kreditaufnahme 7. Bevorzugung bei Vergabe/Verkauf städtischer Bauflächen aufgrund von EU-Vorgaben u.ä. nicht mehr möglich (Politische) Rahmenbedingungen von Wohnungsbauunternehmen in öffentlicher Hand 1. Unternehmen soll zu günstigen Mietpreisen und niedrigen Nebenkosten anbieten 2. Unternehmen soll hohe (politisch gewollte) energetische Anforderungen bei Sanierung und Modernisierung umsetzen 3. Unternehmen soll möglichst viele Einheiten aus dem relativ hohen Bestand von Wohnungen aus den 50er und 60er Jahren auf heutigen Standard bringen 4. Unternehmen soll sich in sozialen Brennpunkten (auch finanziell) engagieren 5. Unternehmen soll auch zur Verbesserung städtebaulicher Situationen beitragen 6. Unternehmen soll sozialen Wohnungsbau ausweiten - gleichzeitig wurden auf Bundesund Landesebene die Mittel dafür deutlich reduziert bzw. von der sog. Objektförderung hin zur Subjektförderung verlagert 7. Unternehmen soll die notwendigen finanziellen Mittel für alle geforderten Maßnahmen selbst erwirtschaften, die öffentlichen Anteilseigner haben selbst keine Mittel für erforderliche Kapitalerhöhung 8. Zusätzlich soll eine Netto-Rendite auf das Stammkapital erwirtschaftet und an die Anteilseigner ausgeschüttet werden, um die kommunalen Haushalte zu entlasten Workshop - Spielräume der kommunalen Wohnungsunternehmen

65 Bezahlbarer Wohnraum - aber wie? Wohnungsgipfel 10. November 2012 Workshop Kommunale Instrumente zur Dämpfung der Mieten mit Jürgen Ehlers, BSMF, Frankfurt zusammengefasst in Stichworten von Uli Franke Einleitung Mietentwicklung folgte im letzten Jahrzehnt der Teuerungsrate. In begehrten Lagen ist der Ansteig stärker. Seit etwa 5 Jahren hat er sich deutlich beschleunigt. Lohnentwicklung in unteren Lohngruppen ist real und teilweise nominal rückläufig Allgemeiner Abbau des Sozialwohnungsbestands durch Auslaufen von Bindungen ohne Ersatz. In Frankfurt: Sozialwohnungen bei Berechtigten Die Angebots-Lücke taucht nur zum kleineren Teil als reale Nachfrage beim Wohnungsamt auf. Das Problem ist aber nicht zur Zufriedenheit der Betroffenen gelöst, die immer größere Anteile ihres Einkommens (nicht selten 40%-50% vom netto für Warmmiete) für Wohnen aufbringen müssen. Kommunale Instrumente der Wohnungspolitik Mietspiegel ist politisch beeinflussbar. Beispiel Frankfurt: IWU wurde als Ersteller abgelöst, neuer Mietspiegel diente mit der Einführung von Lagenzuschlägen (in Bockenheim) als Treibsatz für die Mieten. Ankauf von Belegrechten nützt wenig bei angespanntem Wohnungsmarkt. (1) Neue Wohnungen werden nicht gebaut, d.h. Anstieg bei Neuvermietungen bleibt unverändert (2) Kontrollproblem: Kommune kauft Belegrechte in Wohnungen, die Aufgrund von Zustand und Lage ohnehin kaum teurer zu vermieten wären (3) Private Vermieter verkaufen keine Belegrechte, wenn bei Neuvermietung die Vergleichsmiete deutlich überschritten werden kann. Milieuschutz durch Erhaltungssatzung dient zum Erhalt der Zusammensetzung des Viertels (Verhinderung von Luxussanierung): Genehmigungspflicht für Abriss, Änderung und Nutzungsänderung von Wohnungen, Vorkaufsrecht für Kommunen. Erhaltungssatzung ist "Stumpfe Waffe": wird meist zu spät angewendet (wenn das Milieu schon gewechselt hat), unklare Abgrenzung akzeptable Instandhaltung / Luxussanierung. Vorschriften gegen Wohnraumzweckentfremdung und Leerstand wurden vom Land aufgehoben. In Frankfurt waren diese Instrumente wirksam. Gesetzlicher Schutz (Landesrecht) vor Eigenbedarfskündigung: Dauer des Schutzes betrug 10 Jahre nach Eigentümerwechsel in Kommunen mit besonderem Bedarf, wurde auf 3 Jahre reduziert. Vergabe städtischer Grundstücke in Erbpacht erhält der Kommune die Möglichkeit zur Regulierung des Preisniveaus und zur Einflussnahme auf Bauprojekte. In Frankfurt steigen Grundstückspreise wegen Grundstücksmangel und der durch die Krise bedingten "Flucht in Betongold". Die neuen Erbpachtverträge sind sehr teuer (bis 6% des Grundstückwerts), alte haben günstigere Bedingungen. Damit wird auf die Regulierungsmöglichkeit zugunsten der Maximierung der Einnahmen verzichtet. Diskussion (unvollständig) Was ist das Interesse der Städte an einer investorfreundlichen Politik, die zur Verdrängung von Menschen aus den Städten führt? Antwort: Ziel ist, hohe Einkommen in die Städte zu ziehen und die Armut hinauszudrängen (Einkommen- und andere Steuern, Verringerung Sozialleistungen). Kritik an geplanter Ausweisung der Kelley Barracks als Gewerbegebiet anstelle Nutzung des bestehenden Wohnraums. Motiv: ungebremste Wachstumsorientierung, Workshop - Kommunale Instrumente zur Dämpfung der Mieten

66 Bezahlbarer Wohnraum - aber wie? Wohnungsgipfel 10. November 2012 Fazit Steigerung Gewerbesteuer-Einnahmen. Es gibt wohl auch ein Abstandsgebot für Wohngebiete zu Gewerbegebieten, das die Möglichkeiten zur Ausweisung als Wohngebiet beschränkt (recherchieren). Auftrag der BImA ist Maximierung der Einnahmen bei Grundstücksverkauf. Sollte zumindest für sozialen Wohnungsbau geändert werden. Neubaupreise in Berlin --> Kostenmieten von 12 /qm bei günstigem Grundstückspreis, mit Quersubventionierung bei Großprojekten Reduzierung auf 11 /qm Bündnis für bezahlbare Mieten in Berlin: Deckelung der Nettokaltmiete auf 30% des Famlieneinkommens. Problem: Bürokratismus, nicht ausreichend (führt immer noch zu Warmmieten von 40-50%) Insgesamt haben die kommunalen Instrumente nur wenig Durchschlagskraft. Bestimmend für die Wohnungskrise ist die wachsende Kluft zwischen Arm und Reich, die zur Auseinanderentwicklung der Einkommen und der Grundstücks/Baukosten führt. Letztere werden in Metropolregionen durch die "Flucht in Betongold" und die damit einhergehende Spekulationswelle hochgetrieben. Notwendig ist eine planende Wohnungsbaupolitik, die nach Bedarf öffentliche Mittel in Erhaltung und Neubau von Wohnraum investiert. Workshop - Kommunale Instrumente zur Dämpfung der Mieten

67 Bezahlbarer Wohnraum - aber wie? Wohnungsgipfel 10. November 2012 Politische Intervention am Beispiel der Berliner Mieterbewegung Klaus-Dieter Heiser, Projektgruppe Mieten Neukölln Verständigungsthesen Erste Verständigung: Die Wohnung ist eine Bedingung für menschliche Existenz, sie darf deshalb keine Ware sein. Wohnungsbau folgt dem Bedarf an Arbeitskräften (Beispiele: Gründerjahre Berlin und industrielle Zentren wie Ruhrgebiet, DDR-Beispiele wie Schwedt, Eisenhüttenstadt). Mobilität von Arbeitskräften spiegelt sich im asymmetrischen Kündigungsrecht für Mietwohnungen wider. Zweite Verständigung: Der (Miet)Wohnungsmarkt ist kein Markt. Die Marktgesetze, z.b. Angebot und Nachfrage, funktionieren hier nicht. Es finden je nach politischer Konjunktur staatliche Interventionen statt. Das Mietrecht führt zu nur scheinbarer Gleichberechtigung von Mieter und Vermieter. Dritte Verständigung: Wohnungen gehören zur gesellschaftlichen Daseinsvorsorge, Wohnungsbau und Bereitstellung von Wohnungen sind deshalb öffentliche Aufgaben. Unbestritten bei sichtbarer Wohnungsnot, z.b. nach Kriegszerstörungen (Wiederaufbauprogramme). Staatliche Regelungen für Wohnberechtigungen. Sozialer Wohnungsbau. Ressourcen in kommunaler Hand. Vierte Verständigung: Die Möglichkeiten der Mieter zur Durchsetzung ihrer Interessen hängt vom gesellschaftlichen und politischen Kräfteverhältnis ab. Beispiele aus der Berliner Mieterbewegung Der Kampf gegen den weißen Kreis Durch das "Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht" von 1960 (nach seinem Initiator Bundesbauminister Paul Lücke/CDU oft Lücke-Plan oder Lücke-Gesetz genannt) wurde die Mietpreisbindung für Altbauwohnungen schrittweise abgeschafft. Wurde in Westberlin bis Ende der 1980er Jahre verhindert durch politische Interventionen der Mieterorganisationen und durch die Mobilisierung der Mieter. Erst 1990 erster Mietspiegel mit Besonderheiten. Der Kampf gegen Kahlschlagsanierung und Luxusmodernisierung Instandbesetzungen in den 1980er Jahren. Der Kampf gegen Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen Mieterschutz durch Kündigungsschutz. Durch Kündigungssperren spekulativen Erwerbern entgegentreten. Der Kampf gegen Privatisierung kommunaler Wohnungsbestände Kommunale Wohnungsbestände und ihr Einfluss auf das Mietpreisniveau. Der Kampf gegen soziale Verdrängung Wohnungsnotstand durch Verdrängung, Zweckentfremdung (Ferienwohnungen, Gewerbe), Aufwertung. Gentrifizierung (Veränderung der Mieterstruktur) durch Neuvermietungen. Beispiele: Tempelhofer Feld und Schillerkiez (Städtebaupolitik) BI 100% THF. Mietermobilisierungen, z.b. Kotti & Co. Sozialer Wohnungsbau und Innenstadtlagen. Energetische Modernisierung Nur teilweise Übernahme der Wohnkosten durch Jobcenter und Sozialamt (Hartz IV) Projektgruppe Mieten in Neukölln Schnittstelle zwischen Mieterinitiativen und politischem Raum (DIE LINKE, BVV, AH) offene Arbeitsgruppe. Interessante Links Workshop - Kommunale Instrumente zur Dämpfung der Mieten

68 DARMSTÄDTER WOHNGIPFEL Bezahlbarer Wohnraum - aber wie?! Forderungen an Politik und Wohnungsunternehmen Forderungen des Deutschen Mieterbundes Ulli Ritter, Mieterbund Darmstadt Region Südhessen e.v.

69 DARMSTÄDTER WOHNGIPFEL Profil Deutscher Mieterbund 320 Mitgliedsvereine auf Bundesebene 26 Mitgliedsvereine auf Landesebene Vereinsmitglieder im Mieterbund Darmstadt Region Südhessen e.v.

70 DMB Diskussions-Foren zu den Auswirkungen und Defiziten der Wohnungswirtschaft in 2005 : Forderung nach einer ausgewogenen Wohnraumversorgung (JHV Darmstadt) in 2008 : Forderung nach einer sozialverträglichen energetischen Gebäudemodernisierung (Hess. MT) in 2010 : Forderung nach einem WohnPakt 2020 gebildet aus allen gesellschaftspolitischen Gruppen (Hess. MT) in 2012 : Forderung nach einer Renaissance des sozialen Wohnungsbaus (Hess. MT)

71 Entwicklung in Darmstadt 1987 bis 2050 Sozialwohnungsbestand 5.335, , ,00 Mieterverein Darmstadt und Umgebung e.v., 02\2005

72 Wohnraumversorgung Verhältnis von Bewerbungen und neuvermieteten Sozialwohnungen in Mieterverein Darmstadt und Umgebung e.v., 02\2005

73 Aktuelle wohnungspolitische Forderungen in 2 grundlegenden Themenkomplexen Sozialverträgliche Gestaltung bei der notwendigen energetischen Gebäudesanierung Konkrete Maßnahmen gegen eine konkrete Wohnungsnot

74 Energetische Gebäudesanierung Zitate aus der Deutschen Bauzeitung 11/2012 Es bringt in der Summe mehr, wenn 10 Bauherren 20% Energie sparen, als wenn 1 Bauherr 100% spart Wenn ein Gebäude ohnehin saniert werden müsse, lasse sich der Energiebedarf um bis zu 75% drosseln, ohne dass es für die Miete teurer werde. Zwar müsse er die Kaltmiete um 0,82 EUR/m2 und Monat erhöhen, dem stünden aber Energiekosten- Einsparungen von 0,92 EUR/m2 und Monat gegenüber. Die Warmmiete erhöhe sich also nicht.

75 Im Verlauf der verbandsinternen Diskussion werden 2 grundsätzliche Forderungen gestellt Warmmietenneutrale Belastung der Mieter bei einer energetischen Gebäudemodernisierung Paritätische Kostenteilung bei der energetischen Gebäudemodernisierung zwischen Staat, Investor und Mieter Gegen eine 11% Umlage auf die Jahresmiete wie es der Entwurf der aktuellen Mietrechtsänderung vorsieht

76 Einbindung der Kostenbeteiligung in den vorhandenen mietrechtlichen Rahmen Einbetten der Kosten der energetischen Sanierung in das Mietspiegel-System (Zuschlags-Kriterium) Legislative und Exekutive müssen klären, wie sich Instandsetzungs- und energetische Modernisierungsmaßnahmen eindeutig abgrenzen lassen Klarstellung des Gesetzgebers zugunsten des Mietminderungsrechtes bei der energetischen Modernisierung

77 Wohnen, ein Menschenrecht mit Verfassungsrang Standpunkt: Wohnraumversorgung in den Städten Klaus J. Beckmann, DIFU Berichte 3/2012 Die durch die aktuelle Marktentwicklung ausgelöste Verdrängung finanzschwächerer Menschen auch Gentrifizierung genannt führt langfristig zur Selektion und Trennung sozialer Gruppen. Dies gefährdet die Stabilität der unterschiedlichen sozialen Bevölkerungszusammensetzung in einzelnen Quartieren. Das Thema (Sicherung einer nachhaltigen Stadtentwicklung) verdient höchste Aufmerksamkeit und höchsten Einsatz, es verträgt keine Aufgeregtheiten und Kurzfristreaktionen.

78 Bekämpfung einer neuen Wohnungsnot Forderungen Stärkung der kommunalen Finanzausstattung Aufstockung der Bundesmittel für den Wohnungsbau durch eigene Beiträge des Landes Hessen Forcieren der Neubautätigkeit im Wohnungsbau Wiedereinführung der Fehlbelegungsabgabe Begrenzung der Mietkostensteigerungen, ändern der bestehenden Kappungsgrenze

79 DARMSTÄDTER WOHNGIPFEL Bei einer fortschreitenden Unterversorgung mit bezahlbarem Wohnraum hört die Spaßgesellschaft auch in Darmstadt auf und wir müssen gemeinsam darauf drängen, dass die Politik in unserer Stadt ihre Aufgabe zur Daseinsvorsorge tatsächlich auch erledigen kann. Gerade in Zeiten des Wandels sind Wachsamkeit und Solidarität gefordert, damit die Wohnraumversorgung nicht nur den Marktanalysten überlassen wird.

80 DARMSTÄDTER WOHNGIPFEL Bezahlbaren Wohnraum jetzt gestalten - Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit

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