Alternative Finanzierungsmöglichkeiten für Immobilieninvestoren

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1 Alternative Finanzierungsmöglichkeiten für Immobilieninvestoren Veranstaltung: Trends und Perspektiven in der Immobilienfinanzierung Martin Damaske Patrimo

2 Finanzierungsmarkt führt gegenläufige Interessen zusammen Schema Finanzierungsmarkt Kreditnehmer BaFin reguliert und kontrolliert Marktgeschehen Zins niedrig hoch Investoren Sicherheit Dreieck der Vermögensanlage Liquidität niedrig hoch lang kurz Banken Fonds Versicherer Patrimo 1

3 Alternative Finanzierungen: zukünftig gefragte Finanzierungsbausteine Strukturelle Veränderung des Finanzsystems seit der Finanzkrise früher heute / zukünftig LTV EK EK EK LTV EK EK EK ist Konsequenz der neuen Regulierung FK FK FK EK Anleihe Finanzierungslücke FK FK FK EK Anleihe Pfandbrief Pfandbrief Lösungen: - Mehr Eigenkapital - Höhere Nachfrage nach alternativen Finanzierungen Immobilie Bank Immobilie Bank Bank war Full-Service-DL im Finanzierungsmarkt Bank war gemischter Kreditfonds mit 3-5 % EK Investoreninfo nahezu reduziert auf Ratingnote Bank bleibt Full-Service-DL, jedoch in veränderter Form Bank muss ihr EK stärken sowie Kredit-LTV deutlich reduzieren Bank muss an EZB Single Supervisory Mechanism berichten Patrimo 2

4 Abwicklung Je Finanzierungsbedarf ist die beste Speziallösung zu suchen Alternative Finanzierungen sind (semi-)standardisierte Speziallösungen Risikoträger Alternative Finanzierung Stille Beteiligung an Projektentwicklung Immobilie Strukturierung Zielinvestoren Speziallösung Mezzanine Fonds Bestandsobjekte Partiarische Darlehen von Vermögenden Eigenkapitalleihe von Institutionellen Nachrangdarlehen von Privatkunden Ersatz für Bankfinanzierung Es etablieren sich zunehmend standardisierte Lösungen Patrimo 3

5 Jedes gute Projekt findet Partner für die Finanzierungslücke Lösungsansatz: Mezzanine Kapital für Projektentwickler Ansatz: Instrumente: Investoren: Kapitalstruktur: Beteiligung von Co-Investoren an einer Projektentwicklung Nachrang- / Partiarische Darlehen, stille Beteiligungen oder offene Beteiligung an PropCo Spezialbanken, Fonds, vermögende Privatkunden über Emissionshäuser, Family Offices % Beleihungsauslauf Volumen: ab 1 Mio. Laufzeit: Asset-Anforderungen: Konditionen p.a.: Transaktionskosten: Sonstiges: 1,5-3 Jahre Wohnen in top-7 Städten präferiert - aber auch B-Lagen und Einzelhandel, Büro, etc. Projektkalkulation hinsichtlich Ankauf, Baukosten, Verkaufspreisen plausibel Baurecht hinreichend gesichert; Finanzierungszusage der Bank; Sicherheiten % IRR je nach Projektrisiko und EK-Anteil des Projektentwicklers (i.d.r. endfällig) 1-3 % je nach Anbieter Angebot ist sehr facettenreich: von passivem Finanzier bis Co-Geschäftsführung in PropCo Patrimo 4

6 Mezzanine Kapital günstig, wenn Wertsteigerungspotential vorhanden Lösungsansatz: Mezzanine Kapital für langfristige Bestandshalter Ansatz: Instrumente: Investoren: Kapitalstruktur: Nutzung von Mezzanine-Kapital für Bestandsobjekte mit Wertsteigerungspotential Nachrangdarlehen, Genussrechte, stille Beteiligungen etc. meist angelsächsische Fonds für institutionelle Investoren (85) % Beleihungsauslauf Mindestvolumen: 10 Mio. Laufzeit: Asset-Anforderungen: Konditionen p.a.: Transaktionskosten: Sonstiges: i.d.r. 5-7 Jahre gute Immobilie mit Drittverwendungsfähigkeit; Wertsteigerungspotential Cash-flow muss neben der Bankrate auch den lfd. Mezzanine-Zins bedienen können 9-15 % IRR mind. 50 % davon als laufende Rendite Rest kumuliert am Ende der Laufzeit 0,5-2 % je nach Volumen, Laufzeit und Anbieter Nachrangige dingliche Sicherheit Inter-Kreditor-Rechte zu regeln Patrimo 5

7 Banken ziehen ebenfalls alternative Investoren hinzu Lösungsansatz: Darlehensfonds von Banken für große Bestandsimmobilien Ansatz: Investoren: Kapitalstruktur: Banken strukturieren einen Teil der Gesamtfinanzierung in einen von ihnen aufgelegten Fonds Institutionelle 0-80 % Beleihungsauslauf Risikoteilung zwischen jeweiliger Bank und Fonds erfolgt nach unterschiedlichen Konzepten Mindestvolumen: 15 Mio. Laufzeit: Asset-Anforderungen: Rating: Konditionen p.a.: Transaktionskosten: Sonstiges: i.d.r. > 5 Jahre sehr gute Immobilie mit Drittverwendungsfähigkeit in guter Lage lang laufende Mietverträge mit guter Mieterbonität teils erforderlich, teils durch Bankrating und Bankbeteiligung abgedeckt 3-8 % (je nach Immobilienqualität und Risikoteilungskonzept) 0,5-1 % je nach Volumen, Laufzeit und Anbieter Kreditnehmer muss sich Bank mit dem für ihn passenden Konzept (bzw. Fonds) suchen Nachrangige dingliche Sicherheit Inter-Kreditor-Rechte zu regeln Patrimo 6

8 Sicherung einer langfristigen Finanzierung über Partnerschaften Lösungsansatz: Eigenkapitalleihe für langfristige Bestandshalter Ansatz: Investoren: Kapitalstruktur: Minderheitsbeteiligung durch einen Fonds durch Befristung (Rückzahlungsverpflichtung) erhält die Finanzierung Fremdkapitalcharakter Institutionelle % Beleihungsauslauf, die beim Kreditnehmer bilanzielles Eigenkapital ersetzen Mindestvolumen: Mio. Laufzeit: Asset-Anforderungen: Konditionen p.a.: Transaktionskosten: Sonstiges: i.d.r. > 10 Jahre sehr gute Immobilie mit Drittverwendungsfähigkeit gute Lage lang laufende Mietverträge mit guter Mieterbonität 5-8 % (je nach Immobilienqualität) Gestaltung der Ertragsteilung und Ausstiegsbedingungen für Co-Investoren 1-2 % je nach Volumen, Laufzeit und Anbieter Lösung ist individuell zu gestalten Patrimo 7

9 Für Privatkunden zählt gute Story und das Renditeversprechen Lösungsansatz: Privatplatzierungen und Crowd-Funding Ansatz: Investoren: Kapitalstruktur: Platzierung von Nachrang- / partiarischen Darlehen, Genussrechten an Privatkunden Privatkunden (Stückelung ab 250 Euro) 0 bzw % Beleihungsauslauf Volumen: 0,2-2 Mio. Laufzeit: Asset-Anforderungen: Rating: Konditionen p.a.: Transaktionskosten: Sonstiges: 5-10 Jahre die Story um die Immobilie muss plausibel die Rendite versprechen angesagte Zusatzthemen (Sozial, Innovation, Inflationsschutz, ) sind platzierungsförderlich nicht erforderlich (ggf. platzierungsfördernd) 4-8 % (ergebnisabhängige Ausschüttung; vielfältige Gestaltungen) 2-4 % je nach Volumen, Laufzeit und Anbieter Platzierung über Internetplattformen und Netzwerke von Emissionshäusern Teilplatzierungsrisiko wird z.t. durch Vorfinanzierung mit anschl. Ausplatzierung gelöst Immobilienstory und -performance ist von Beginn bis Projektabschluss (teil)-öffentlich Patrimo 8

10 Instrument zur Gewinnung von nicht-banken-finanzierungsgebern Alternative zur Bankfinanzierung: Hypothekenanleihe für langfristige Bestandshalter Ansatz: Investoren: Kapitalstruktur: Emission einer besicherten Anleihe Institutionelle (in Ausnahmen Private) 0-70 (75) % Beleihungsauslauf Mindestvolumen: 20 Mio. Laufzeit: Asset-Anforderungen: Rating: Börsenzulassung: Konditionen p.a.: Transaktionskosten: Sonstiges: 5-10 Jahre gute Immobilie mit Drittverwendungsfähigkeit und guter Lage lang laufender Mietvertrag (mind. Anleihelaufzeit) mit ausreichende Mieterbonität durch 1-2 Agenturen (z.b. Creditreform, FERI, Scope, ) je nach Investorenanforderung prüfen, ob sinnvoll 4 6 % (je nach Immobilienqualität und Emittentenbonität) 2-4 % je nach Laufzeit und Volumen Dienstleister erforderlich: Treuhänder, Zahlstelle, Back-up Servicer, Platzeur, ggf. SPV quartalsweises Berichtswesen Patrimo 9

11 Die Kreditnehmer können aus einem vielfältigen Angebot auswählen Fazit Breites und sehr variantenreiches Lösungsangebot Lösungsansätze sind i.d.r. auf klar abgegrenztes Finanzierungsthema fokussiert Renditepotential im Segment der Finanzierungslücke lockt Investoreninteresse Nachfrage nach alternativen Finanzierungen dauerhaft wegen De-Leveraging der Banken Investorenkommunikation auf Risikopartizipation der Investoren auszurichten Patrimo 10

12 Unterstützung bei Immobilien-, Bank- und Leasingfinanzierung Patrimo Gruppe Fokus Beratung zu Finanzierungsthemen Beschaffung von Finanzierungsmitteln Finanzierungs- und Fondsstrukturierung Immobilieninvestoren Leasinggesellschaften Asset Manager Banken Leistungen Liquiditäts- & Finanzierungsstrukturierung Mezzanine, Anleihen und Fremdkapital Beschaffung von Finanzierungsmitteln Assetverkauf, Private Equity, Beteiligungen und Eigenkapital über die Börse Fondsstrukturen und Fondsinvestments Netzwerk zur Transaktionsumsetzung Team 6 Köpfe - 6 Spezialisten - 6 Charaktere zusammen über 180 Jahre Erfahrung Expertise von Fremd- bis Eigenkapital Expertise von Vermittlung bis Börsengang Leasing- & Bankrefinanzierung Gründung, Aufbau und Management von Banken, KAG s und Finanzdienstleistern Referenzen Über 600 Mio. Mezzanine Über 20 Anleihen mit über 1,5 Mrd. Über 3 Mrd. Projektfinanzierungen Über 150 EK-Deals mit über 5 Mrd. Über 10 Mrd. Immobilientransaktionen Optimierung Immobilienfinanzierung und Refinanzierungsstrategien für Banken Patrimo 11

13 Gemeinsam über 180 Jahre Erfahrung in Finanzierung Management Team Martin Damaske Managing Partner Dr. Till Ergenzinger Managing Partner Hartwig Hasenkamp Managing Partner Gerhard Koning Managing Partner Henning Sieh Managing Partner Dr. Michael Thiemann Managing Partner Patrimo 12

14 Fragen? Gerne! Patrimo Gruppe Marienhöhe Hamburg Patrimo 13 13

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