21. Pantaenius-Immobilientagung Empire Riverside Hotel, Hamburg Viel Lärm um Nichts? Sportplatz- und andere Immissionen als Mietmangel

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1 21. Pantaenius-Immobilientagung Empire Riverside Hotel, Hamburg Viel Lärm um Nichts? Sportplatz- und andere Immissionen als Mietmangel Referentin: RAin Ruth Breiholdt, Hamburg Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht S. 1

2 Wellingsbütteler Lärmgutachten bedroht Club an der Alster Die Fußballer des TSC Wellingsbüttel können aufatmen. Das Lärmgutachten bescheinigt ihnen, dass nur die Hockeyspieler nebenan zu laut sind. Jetzt könnten die Anwohner den Europapokalsieger lahmlegen. Hamburger Abendblatt S. 2

3 Der Bolzplatz-Fall des BGH Fall: 1993 gemietet EG-Whg. nebst Terrasse in MFH in HH. Bei Vertragsschluss direkt an Grundstück angrenzend Schulgelände der Streithelferin. In 2010 errichtet Streithelferin 20 m von Terrasse Bolzplatz mit Metallzaun; Hinweisschild Kinder bis 12 Jahr jeweils Montags bis Freitags bis Uhr. M rügen fortdauernde Lärmstörungen durch außerhalb der Zeiten auf Bolzplatz spielende Jugendliche und mindern die Miete um 20 %. Mit Erfolg? BGH, Urt. v , VIII ZR 197/14 S. 3

4 Mangel? = eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes (Ist-Beschaffenheit) von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Soll-Beschaffenheit). Vorrangig zu ermitteln nach den ausdrücklichen oder konkludenten Vereinbarungen der Parteien. Beschaffenheitsvereinbarung (BV) auch über solche Umstände, die von außen auf Mietsache unmittelbar einwirken (sog. Umweltfehler), z.b. Immissionen. S. 4

5 LG Hamburg bejaht konkludente negative BV: keine Erhöhung Lärm vom Schulgelände. Lehnt BGH ab: bloße Kenntnis des V von entsprechender Vorstellung des M, reicht nicht; erforderlich Zustimmung des V. M könne grdsl. nicht erwarten, V wolle Zustand des Umfeldes bei Vertragsschluss für Dauer MV gewährleisten. S. 5

6 Ohne BV Sollbeschaffenheit durch - ggf. ergänzende Auslegung ermitteln: Was hätten Parteien bei sachgerechter Abwägung beiderseitiger Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung Verkehrssitte vereinbart, wenn sie künftige Errichtung und Nutzung des Bolzplatzes incl. Lärmerhöhungen bedacht hätten. Frage, ob V in der Lage wäre, erhöhte Geräuscheinwirkungen zu unterbinden. S. 6

7 Grdsl. Pflicht des V, Störungen Dritter im Rahmen des rechtlich und tatsächlich Möglichen zu unterbinden. Maßgebend für V - Nachbar: nachbarschaftliches Gemeinschaftsverhältnis und Duldungspflichten aus 906 BGB. 906 BGB zwischen V und M nicht anwendbar; aber Mietgebrauch von der Situationsgebundenheit des Grundstücks beeinflusst, auf die V wg. 906 BGB keinen Einfluss hat. S. 7

8 Ergänzende Vertragsauslegung nach Treu und Glauben: Nachträglich erhöhte Geräuscheinwirkungen durch Dritte sind jdf. dann grdsl. kein Mangel, wenn auch V sie ohne Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Bei Duldung gegen Entschädigung: Ausgleichsanspruch nach 906 II 2 BGB muss sich in adäquater Minderung der Miete niederschlagen. S. 8

9 Unterstellt, Lärm nur von Kindern: Ausstrahlungswirkung des 22 Ia BImSchG (2011): Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, sind im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung. Auslegung nach Verkehrsanschauung: Kein Mangel, Mietgebrauch nicht oder nur unerheblich beeinträchtigt. S. 9

10 Lösung nach BGH Zurückverweisung an LG Hamburg - Feststellung Mangel: 1. Bolzplatz = Kinder- oder Ballspielplatz i.s.d. 22 Ia BImSchG? 2. Lärmen Kinder oder andere Personen? 3. Welche Standards bestimmen Wesentlichkeit des Lärms? 4. Muss V Geräuschimmissionen dulden (immissionsschutzrechtl., bauplanungsrechtl. oder sonstige Umstände)? 5. Wenn ja, hat V Ausgleichsanspruch gegen Streithelferin? S. 10

11 Leitsätze der Bolzplatz-Entscheidung 1. Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert ( ) 2. Die in 22 Ia BImSchG vorgesehene Privilegierung von Kinderlärm ist auch bei einer Bewertung von Lärmeinwirkungen als Mangel einer gemieteten Wohnung zu berücksichtigen. S. 11

12 3. Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß 536 I 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Insoweit hat der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil. S. 12

13 Kritik an der Bolzplatz-Entscheidung Wir halten das Bolzplatzurteil für höchst problematisch. Im Ergebnis wird das gesetzlich garantierte Mietminderungsrecht stark ausgehöhlt. Nach Abschluss des Mietvertrages auftretende Verschlechterungen des Wohnstandards, sogenannte Umweltmängel, werden künftig nur noch in Einzelfällen Mietminderungsansprüche auslösen können. Das ist ein Bruch mit der bisherigen Rechtsprechung. Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des DMB S. 13

14 Aufstockung des Nachbargebäudes M mindern u.a. wg. Bauarbeiten im Nachbarhaus, das um 1 Etage aufgestockt wird, die Miete. Ohne Erfolg. BGH habe in der Bolzplatzentscheidung zur Frage der Mangelhaftigkeit einer Mietsache bei Baulärm vom Nachbargrundstück Folgendes ausgeführt: Seitenlange wörtl. Zitate und schließlich die Feststellung: Dem schließt sich das erkennende Gericht an. AG Schöneberg, Urt. v , 15 C 353/14, GE 2015, 1536 S. 14

15 Großbaustelle in München Fall: M begehren Rückerstattung zu viel gezahlter Miete. Begründung: Miete sei wg. Lärms einer gegenüber der Mietwhg. gelegenen Großbaustelle zwischen 08/2013 und 07/2014 gemindert gewesen. Errichtung neuen Quartiers mit 200 Wohnungen, Geschäften, Büros, Restaurants, 1 Kindertagesstätte und 1 Hotel, wobei vorher sämtliche auf dem Areal vorhandene Gebäude abgerissen wurden. Mit Erfolg? LG München I, Urt. v , 31 S 20691/14, ZMR 2016, 290 S. 15

16 Entscheidung LG München: wg. Beweislast Rückzahlung! Lärmprotokoll (-tagebuch) des M nicht erforderlich. Grdsl. reicht Darstellung, welche Art von Beeinträchtigungen zu welchen Tageszeiten über welche Zeiträume und in welcher Frequenz auftreten. Großprojekt: Baufahrzeuge, Verkehr- und Maschineneinsatz Lärm- und Schmutzemissionen offenkundig. Gleichbleibende durchschnittliche Minderungsquote zulässig. S. 16

17 Bolzplatz-Urteil gilt auch für Lärm einer Großbaustelle. Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen von Nachbargrundstück sind grdsl. kein Mangel, wenn auch V Immissionen als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss, es sei denn anderslautende BV. Aber: Soweit V sich auf Ausschluss des Minderungsrechts des M beruft, ist er für fehlende eigene Abwehrmöglichkeiten darlegungs- und beweispflichtig. S. 17

18 Baustelle 63. Kammer LG Berlin Bolzplatz-Urteil auf Nachbarbaustelle anwendbar. Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen kein Mangel wg. fehlender Abwehrmöglichkeit. Konkludente negative BV, weil V bei Besichtigung mit Hinweis auf Baustellenschild erklärte, sie gehe nicht davon aus, dass in nächster Zeit mit Bauarbeiten begonnen werde? Nein, kein Wille V, Beschaffenheitsgarantie abzugeben, dass Bauarbeiten in Vertragszeit nicht stattfinden. LG Berlin, Urt. v , 63 S 177/15, GE 2016, 329 S. 18

19 Baustelle 67. Kammer LG Berlin (a.a.) Bauimmissionen durch Errichtung Tiefgarage und Neubau auf Nachbargrundstück. = Selbstverständlich Mangel der Mietwohnung. Bolzplatzentscheidung nicht einschlägig, da sie dauerhafte, nicht vorübergehende Immissionsveränderung betrifft. I.Ü. keine Lücke im Vertrag keine ergänzende Auslegung. Konkludente BV : Wohnraum entspricht üblichem Mindeststandard vergleichbarer Räume und ermöglicht M zeitgemäßes Wohnen. LG Berlin, Urt. v , 67 S 76/16, ZMR 2016, 693 S. 19

20 Hotelbetrieb im Hinterhof in Berlin Einige Zeit nach MV-Abschluss nimmt Hotel im Hinterhof (60 Zimmer, App., Ferinewhg en) Betrieb auf erhebliche Lärm- und sonstige Immissionen durch touristische Nutzung. 20 % Minderung prima facie! Bolzplatz-Urteil nicht anwendbar (auch wenn dauerhaft), - Ausmaß der Beeinträchtigungen. - Keine Lücke, da konkludente BV. - V selbst hat an Hotel vermietet. LG Berlin, Urt. v , 67 S 162/16, NZM 2016, 679 S. 20

21 Fazit Das Licht am Ende des Tunnels ist meist ein hereinkommender Zug! S. 21