Büroimmobilienerhebung Krefeld 2016

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1 Büroimmobilienerhebung Krefeld 2016 Aktualisierung der Daten zum Bestand an Büroflächen sowie zum Büroflächenleerstand im Krefelder Stadtgebiet bearbeitet durch das Institut für Raumforschung und Immobilienwirtschaft im Auftrag der Wirtschaftsförderung Krefeld

2 Seite 1 Büroimmobilienerhebung Krefeld Aktualisierung der Daten zum Bestand an Büroflächen sowie zum Büroflächenleerstand im Krefelder Stadtgebiet Auftraggeber: Wirtschaftsförderungsgesellschaft Krefeld Auftragnehmer: IRI Institut für Raumforschung und Immobilienwirtschaft Partnerschaftsgesellschaft Dr.-Ing. Roland Busch Dipl.-Ing. Michael Heinze Prof. Dr. Guido Spars Bearbeitung: Dr.-Ing. Roland Busch Dipl.-Ing. Michael Heinze B.Sc. Stephan Wardzala IRI 2016

3 Seite 2 Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis 3 1. Einleitung 4 2. Entwicklung der Zahl der Bürobeschäftigten 5 3. Entwicklung des Büroflächenbestandes 6 Größenstruktur Altersstruktur Nutzungsstruktur Büroflächenleerstand Altersstruktur der leerstehenden Büroobjekte Räumliche Verteilung der Leerstände 5. Mietpreisniveau Zusammenfassung 18 Anhang 19 Literaturverzeichnis 22

4 Abbildungsverzeichnis Seite 3 Abbildung 1: Das ehemalige Hauptzollamt wurde zu einer modernen Büroimmobilie umgebaut 4 Abbildung 2: Entwicklung der Zahl der Büroerwerbstätigen 5 Abbildung 3: Entwicklung des Büroflächenbestandes in Krefeld 6 Abbildung 4: Beispiele für Bauprojekte im Krefelder Stadtgebiet 6 Abbildung 5: Beispiele für Umbau- und Sanierungsprojekte im Krefelder Stadtgebiet 7 Abbildung 6: Büroflächenbestand und Büroflächendichte im regionalen Vergleich 8 Abbildung 7: Verteilung des Büroflächenbestandes auf verschiedene Objektgrößenklassen 8 Abbildung 8: Verteilung der Büroobjekte im Krefelder Stadtgebiet 9 Abbildung 9: Räumliche Verteilung der Baualtersklassen 10 Abbildung 10: Büroflächenbestand (MF-G) nach Art der Nutzungsmischung Anteile in % in den Jahren 2011 und Abbildung 11: Entwicklung der Leerstandsquote in Krefeld 12 Abbildung 12: Leerstandsquoten im regionalen Städtevergleich 12 Abbildung 13: Leerstand in Quadratmeter und Prozent unterteilt nach Baualtersklassen 13 Abbildung 14: Verteilung des Leerstands auf Objekte mit unterschiedlicher Nutzungsstruktur 14 Abbildung 15: Leerstandsquoten in den Krefelder Bezirken 14 Abbildung 16: Räumliche Verteilung des Leerstands 15 Abbildung 17: Verteilung des Büroflächenbestandes (MF-G) auf die Stadtteile unterteilt nach Mietpreisklassen 16 Abbildung 18: Ablauf des Projektes 20

5 1 Einleitung Seite 4 Seit 2011 findet in Krefeld in regelmäßigen Abständen eine Ermittlung der relevanten Büromarktdaten und eine Aktualisierung der vorhandenen Büroflächendatenbank, in der alle Immobilien mit Büroflächenbeständen erfasst sind, statt. Als Grundlage hierfür dient die im September 2011 durchgeführte Kompletterhebung des Krefelder Büroflächenbestandes durch das Institut für Raumforschung und Immobilienwirtschaft (IRI). Durch die kontinuierlich durchgeführte Datenermittlung verfügt der Standort Krefeld über einen im Vergleich mit anderen Städten sehr transparenten Büroimmobilienmarkt. Aufgrund von Neubautätigkeiten, Bauabgängen und Nutzungsänderungen hat sich der Krefelder Büroflächenbestand seit der letzten Aktualisierung der Bestandszahlen im Jahr 2014 verändert bzw. weiterentwickelt. Um die Aktualität und Aussagekraft der Daten zu erhalten, wurde nun eine Aktualisierung der vorhandenen Bestandsdatenbank sowie eine Neuberechnung der Leerstandsquote vorgenommen. Zudem wird der Datenbestand an die veränderten Vorgaben der neuen Richtlinien für die Büromarktberichterfassung der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif e.v. 2015) angepasst. Abbildung 1: Das ehemalige Hauptzollamt wurde zu einer modernen Büroimmobilie umgebaut (Foto: IRI)

6 2 Entwicklung der Zahl der Bürobeschäftigten Seite 5 Die Untersuchung der Veränderung der Zahl der Büroerwerbstätigen gibt einen ersten Eindruck von der Entwicklung der Büroflächennachfrage. Büroerwerbstätige sind Erwerbstätige, die Schreibtischarbeiten verrichten und dabei Büroflächen in Anspruch nehmen. Die Zahl der Büroerwerbstätigen in Höhe von wurde gemäß der von Dobberstein (1997) entwickelten Methode ermittelt, indem die büroflächenaffinen Berufsgruppen aus dem Bereich der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten sowie der Selbstständigen und der Beamten zusammenaddiert werden Abbildung 2: Entwicklung der Zahl der Büroerwerbstätigen Zwischen 2012 und 2015 ist die Zahl der Büroerwerbstätigen in Krefeld wie in vielen anderen Städten auch angestiegen. Im betrachteten Zeitraum sind nach der durchgeführten Berechnung ca. 800 zusätzliche Büroarbeitsplätze entstanden. Der Anstieg der Nachfrage führt zu einem zusätzlichen Bedarf an Büroflächen. Es ist in etwa mit m² zusätzlich nachgefragter Bürofläche durch den Anstieg der Büroerwerbstätigen zu rechnen. Inwieweit die steigende Nachfrage nach Büroflächen in den letzten Jahren die Schaffung neuer Büroflächen befördert oder einen Rückgang der Leerstände bewirkt hat, wird in den folgenden Kapiteln näher untersucht.

7 3 Entwicklung des Büroflächenbestandes Seite 6 Seit der letzten Aktualisierung im Jahr 2014 ist der Bestand an Büroflächen in Krefeld weiter angestiegen. Er erhöhte sich von 1,013 Mio. m² Nutzfläche im Jahr 2014 auf inzwischen 1,079 Mio. m² Nutzfläche (Stand: Sommer 2016). Abbildung 3: Entwicklung des Büroflächenbestandes in Krefeld Dieser beachtliche Zuwachs ist jedoch zum Teil auf eine Anpassung der Berechnungsmethode gemäß der neuen Richtlinie zur Büromarktberichterfassung der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif e.v.2015) zurückzuführen 1. Aber auch ohne diese methodische Anpassung stieg der Bestand an Büroflächen bereits um m² an. DSV, Nirostastraße (Quelle:DSV) Ärztehaus LuisenCarré, Luisenplatz (Quelle: IRI) Seidenstadt Ensemble, Ostwall (Quelle: IRI) Primark-Gebäude, Rheinstraße (Quelle: Rheinische Post) Abbildung 4: Beispiele für Bauprojekte im Krefelder Stadtgebiet 1 Im neuen Leitfaden zur Büromarktberichterstattung der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung wird für die Umrechnung von Bruttogrundflächen zu Mietflächen (MF-G) der Faktor 0,85 empfohlen. Zuvor wurde üblicherweise der Umrechnungsfaktor 0,8 verwendet (siehe Erläuterungen zur Methodik im Anhang).

8 Vor dem Hintergrund, dass eine der bedeutendsten Krefelder Büroimmobilien, das Krefelder Stadthaus, derzeit aus Gründen der Sanierung nicht in Nutzung ist und deshalb für einige Jahre vollständig aus dem Bestand herausgenommen werden muss, zeigt dies eine weiterhin hohe Dynamik bei der Bereitstellung neuer Büroflächen in Krefeld. Seite 7 Besonders große Neubauaktivitäten waren in jüngster Zeit im Bereich der Innenstadt und hier vor allem am Ostwall und in dessen Umfeld zu beobachten: Am Ostwall sind nach Abriss der Bestandsbebauung bereits Teile des Seidenstadt Ensembles fertiggestellt, an der Ecke Ostwall-Rheinstraße entstanden im ehemaligen Horten-Haus neben Einzelhandelsflächen für Primark auch Büroflächen im Obergeschoss. Darüber hinaus befindet sich am Ostwall die Baustelle der Ostwall- Passage. Hier werden bald weitere neue Büroflächen bezugsfertig sein. Anfang 2015 wurde zudem der Neubau der Volksbank am Dionysiusplatz fertiggestellt und am Luisenplatz entstand 2016 das Ärztehaus LuisenCarré. Bei den Bauprojekten außerhalb der Innenstadt ist vor allem der Neubau des Logistikzentrums von DSV an der Nirostastraße zu nennen, das auch einen großen Bürotrakt umfasst. Dujardin, Hohenbudberger Str. (Quelle: IRI) Werkkontor, Nauenweg (Quelle :Rheinische Post) Ehem. Staatl. Umweltamt, St. Töniser Str. (Quelle: IRI) Mies van der Rohe Businesspark, Girmesgath (Quelle: IRI) Abbildung 5: Beispiele für Umbau- und Sanierungsprojekte im Krefelder Stadtgebiet Neben den Neubauprojekten sind seit 2014 auch erwähnenswerte Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen in vormals nicht für Bürozwecke genutzten oder sanierungsbedürftigen Immobilien durchgeführt worden. So wurde beispielsweise der Umbau des historischen Lichtenthäler-Gebäudes auf dem Werkkontor-Areal am Nauenweg abgeschlossen. Weitere neue Büroflächen sind auf dem Gelände der Weinbrennerei Dujardin in Uerdingen und im Mies van der Rohe Businesspark entstanden. In das lange

9 leerstehende ehemalige Staatliche Umweltamt an der St. Töniser Straße ist nach intensivem Umbau inzwischen die Krefelder Stadtverwaltung eingezogen. Seite 8 Allerdings konnten im gleichen Zeitraum auch Abgänge von Büroimmobilien sowie Umnutzungen von Büroflächen (vor allem zugunsten von Wohnnutzungen) festgestellt werden. Wie bereits erwähnt kann das Stadthaus, das größte kommunale Verwaltungsgebäude, aufgrund von Sanierungsarbeiten temporär nicht für Bürozwecke genutzt werden. Am Jungfernweg und an der Parkstraße wurden ehemalige Büroimmobilien bereits leergezogen, nach dem Abriss soll hier eine neue Wohnbebauung entstehen. Setzt man das ermittelte Gesamtvolumen in Bezug zur Bevölkerungszahl, so ergibt sich eine Büroflächendichte von 4,76 m² MF-G pro Krefelder Einwohner (2011: 4,1 m² MFG/Einw.). Mit diesem Wert verfügt Krefeld über eine ähnliche Büroflächendichte wie andere ausgewählte B- und C-Standorte in der Region. Düsseldorf Essen Krefeld Duisburg Bochum Büroflächenbestand in Mio. m² MF-G Bürofläche in m² pro Einwohner 9,14 3,09 1,08 2,16 1,57 14,93 5,31 4,79 4,39 4,31 Abbildung 6: Büroflächenbestand und Büroflächendichte im regionalen Vergleich (Quelle: IRI, Cubion 2016, Datenstand Vergleichsstädte und Einwohnerzahlen: Ende 2015) Größenstruktur Der Gesamtbestand an Büroflächen verteilt sich aktuell auf erhobene Objekte dies sind 16 Objekte mehr als Die Größenstruktur des Krefelder Büroflächenbestandes hat sich nur minimal verändert. Die durchschnittliche Objektgröße ist von 580 auf 603 m² angestiegen. Knapp die Hälfte (47%) der Büroflächen in Krefeld sind in mittelgroßen Objekten mit bis m² MF-G zu finden. 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 Anteil am Büroflächenbestand (MF-G) in % Anteil an der Gesamtzahl der Objekte in % Abbildung 7: Verteilung des Büroflächenbestandes auf verschiedene Objektgrößenklassen

10 Räumliche Verteilung des Bestandes Seite 9 28 % des Krefelder Büroflächenbestandes ist im Stadtbezirk Mitte zu finden. Die Krefelder Innenstadt bleibt damit der mit Abstand wichtigste Bürostandort der Stadt. Die Bürofläche ist hier inzwischen auf knapp über m² MF-G angewachsen. Die bereits genannten Neubau- und Umbauprojekte sowie weitere aktuelle Bauprojekte insbesondere die Neubauten der Wohnstätte Krefeld AG und der Sparkasse werden den Standort weiter stärken. Neben der Innenstadt zeichnen sich vor allem die Standorte Fischeln und Uerdingen durch Zuwächse beim Büroflächenbestand aus. In Fischeln ist der Anstieg in großem Maße auf den Neubau des Logistikunternehmens DSV zurückzuführen. Durch die Errichtung eines neuen Firmensitzes für das Softwareunternehmen GOB wird hier bis Ende 2016 erneut ein Anstieg des Büroflächenbestandes erfolgen, der die Bedeutung des Europarks Fichtenhain als moderner Bürostandort weiter steigern wird. In Uerdingen sind mehrere kleinere Bauprojekte (Fertigstellung des WS-Gewerbeparks, Neubau des Logistikzentrums von VGG Handel sowie Schaffung von Büro-Lofts in der Dujardin- Weinbrennerei) für den Zuwachs an Büroflächen verantwortlich. In den anderen Stadtbezirken hat sich der Bestand nur in sehr geringem Umfang verändert. Im Stadtbezirk West hat die temporäre Herausnahme der Büroflächen des Stadthauses aufgrund der dort geplanten Sanierungsmaßnahmen zu einem leichten Rückgang des Flächenbestandes geführt. Abbildung 8: Verteilung der Büroobjekte im Krefelder Stadtgebiet

11 Altersstruktur Seit 2011 hat der Anteil der Büroflächen in seit 1990 errichteten, modernen Büroobjekten von 28 % auf 32 % zugenommen. Der Anteil der seit 2000 neu entstandenen Büroflächen ist im gleichen Zeitraum von 9 % auf 14 % angestiegen. Seite 10 Abbildung 9 zeigt, dass sich in Krefeld die modernen Büroflächen vor allem im Europark Fichtenhain, aber auch an weiteren kleineren Gewerbestandorten vor allem in Oppum-Linn und Uerdingen konzentrieren. Gerade in den Uerdinger Gewerbegebieten (Adolf-Dembach-Straße, Hafen) sind seit 2000 zahlreiche neue Büroobjekte entstanden. Die Karte zeigt zudem die größere Zahl an neuen Büroimmobilien, die in der Krefelder Innenstadt errichtet wurden. Abbildung 9: Räumliche Verteilung der Büroobjekte nach Baualtersklassen Nutzungsstruktur Bezüglich der Nutzungsstruktur ist festzustellen, dass sich über die Hälfte des Büroflächenbestandes (52 %) in reinen Büroobjekten, in denen keine weiteren Nutzungen stattfinden, befindet. Dieses Kernsegment des Krefelder Büromarktes umfasst ein Büroflächenvolumen von m² MF-G.

12 Seite reine Büroobjekte Büro & Wohnen Büro & Einzelhandel bzw. Gastronomie Büro & Gewerbe Abbildung 10: Büroflächenbestand (MF-G) nach Art der Nutzungsmischung Anteile in % in den Jahren 2011 und 2016 Weil einige reine Büroobjekte mit großen Flächenbeständen derzeit bedingt durch umfangreiche Sanierungsarbeiten nicht genutzt werden können (z.b. Stadthaus) und andere aufgrund von Umnutzungsplänen nicht mehr zur Verfügung stehen ist der Anteil der reinen Bürogebäude zwischen 2014 und 2016 erneut leicht zurückgegangen. Der Anteil der Objekte mit Büro- und Gewerbenutzung ist dagegen gestiegen, was auf die zahlreichen Neubauprojekte in den Gewerbe- und Industriegebieten zurückzuführen ist.

13 4 Büroflächenleerstand 2016 Seite 12 Im Folgenden werden die Ergebnisse der Untersuchungen zum aktuellen Leerstand im Büromarktsegment in Krefeld vorgestellt, die im Sommer 2016 durchgeführt wurden. Aus den Ergebnissen werden auch Aussagen zum Mietpreisniveau abgeleitet. Nach dem deutlichen Rückgang des Leerstandes zwischen 2011 und 2014 hat sich auch zwischen 2014 und 2016 der Bestand an leerstehenden, marktfähigen Büroflächen in Krefeld weiter deutlich reduziert wurden m² an leerstehenden Büromietflächen ermittelt, zum Erhebungszeitpunkt Sommer 2016 beträgt der Leerstand nur noch m² Büromietfläche. Die Leerstandquote hat sich dadurch weiter reduziert: Von 7,8 % im Jahr 2014 ging sie auf 6,6 % (Stand: Sommer 2016) zurück. Abbildung 11: Entwicklung der Leerstandsquote in Krefeld Durch den erneuten starken Rückgang hat sich die Leerstandquote in Krefeld weiter der Leerstandssituation anderer Städte in der Region angepasst. Die Quote liegt jedoch weiterhin über der von Nachbarstädten wie Mönchengladbach, Duisburg und Essen aber deutlich unter der von Düsseldorf. Stadt Duisburg 2015 Bochum 2015 Essen 2015 M`gladbach 2015 Krefeld 2016 Düsseldorf 2015 Leerstandsquote 3,0 % 4,9 % 5,2 % 5,5 % 6,6 % 9,4 % Abbildung 12: Leerstandsquoten im regionalen Städtevergleich (Quellen: Cubion 2016, WFMG 2015 sowie eigene Erhebung in Krefeld) Für neue Leerstände hat die Schließung des Krefelder Standortes der Firma Voith gesorgt. Auf dem in K2 Tower + Industriepark umbenannten Gelände stehen nun größere Büroflächenbestände für die Vermietung zur Verfügung. Positive Auswirkungen auf die Leerstandssituation hatten die zahlreich neu hinzugekommenen und in der Regel gut vermieteten Neu- und Umbaubestände, der Rückbau leerstehender Bürobauten mit anschließendem Wohnungsneubau sowie die Neuanmietung von Büroflächen durch die kommunale Verwaltung aufgrund der Sanierung des Stadthauses.

14 Altersstruktur der leerstehenden Büroobjekte Aufgrund der umfangreichen Leerstande im ehemaligen Voith-Hochhaus ist bei der nach Baualter differenzierten Betrachtung der Leerstände die Baualtersklasse der errichteten Gebäude aktuell am stärksten von Leerständen betroffen. Die Leerstandsquote in dieser Baualtersklasse beträgt knapp 10 %. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die Leerstände hier im Zuge der Neuvermarktung des Voith-Areals und auch bei einer Reaktivierung des Stadthauses nach Abschluss der Sanierung wieder deutlich zurückgehen werden. Überraschenderweise ist die zweithöchste Leerstandsquote unter den in den 1990er Jahren errichteten Bürogebäuden zu finden. Als Hauptgrund hierfür sind die größeren Leerstände im Europark Fichtenhain zu nennen. Seite 13 vor od. später Leerstand (Anteil am Gesamtleerstand) (21 %) (25 %) (21 %) (25 %) (8%) Anteil am gesamten Büroflächenbestand der Baualtersklasse 6,9 % 9,9 % 4,5 % 9,0 % 3,8 % Abbildung 13: Leerstand in Quadratmeter und Prozent, unterteilt nach Baualtersklassen Geringere Leerstände sind dagegen in der Baualtersklasse der vor 1945 errichteten Gebäude zu finden. Dies ist zum einen auf den großen Anteil öffentlich genutzter Gebäude in dieser Baualtersklasse zurückzuführen aber auch auf den Umbau von Büroflächen in mehreren historischen Gebäuden zu attraktiven, den heutigen Ansprüchen entsprechenden Bürolofts (z.b. Dujardin-Areal, Werkkontor). Durch die niedrigste Leerstandsquote zeichnen sich erwartungsgemäß die seit 2000 entstandenen modernen Büroimmobilien aus. Nutzungsstruktur der leerstehenden Büroobjekte Bei der nach Art der Nutzung differenzierten Betrachtung fällt - wie schon in den Vorjahren der hohe Leerstand bei denjenigen Büroobjekten auf, in denen neben der Büronutzung zusätzlich Einzelhandels- bzw. Gastronomienutzungen untergebracht sind.

15 Bürofläche (MF-G) in m² Leerstandsquote in % ,6 7,7 11,6 7, Seite reine Büroobjekte Büro & Wohnen Büro & Büro & Gewerbe Einzelhandel bzw. Gastronomie 0 Leerstand in m² Leerstandsquote der Nutzungskategorie Abbildung 14: Verteilung des Leerstands auf Objekte mit unterschiedlicher Nutzungsstruktur 11,6 % der Büroflächen in Bürogebäuden mit Einzelhandels- bzw. Gastronomienutzung stehen leer. Obwohl die Quote damit in den letzten Jahren schon deutlich zurückgegangen ist (2014: 15,1 %), ist dies weiterhin ein Hinweis darauf, dass Büroflächen, die oberhalb von Gastronomieflächen und vor allem Ladenlokalen in den innerstädtischen Geschäftslagen zu finden sind, deutliche Vermietungsprobleme haben. Räumliche Verteilung der Leerstände Räumlich konzentrieren sich die Leerstände stark in den Bezirken Nord, Fischeln und Mitte. Die stark überdurchschnittliche Leerstandsquote im Bezirk Nord ist auf die umfangreichen Leerstände im K2 Tower + Industriepark (ehemals Voith) zurückzuführen. Durch den Rückzug des Unternehmens Voith aus Krefeld ist hier der Leerstand stark angestiegen. 25,0 21,2 20,0 15,0 10,0 8,1 6,9 7,9 5,0 4,0 3,7 4,2 1,6 4,1 0,0 Abbildung 15: Leerstandsquoten in den Krefelder Bezirken

16 Hohe Leerstandsquoten von ca. 8% sind zudem in den Bezirken West und Fischeln zu verzeichnen. Im Bezirk West ist der Leerstand zwar deutlich zurückgegangen (2014: 13,3%), aufgrund größerer Vakanzen im Mies van der Rohe Businesspark ist hier jedoch weiterhin ein überdurchschnittlicher Leerstand festzustellen. Im Bezirk Fischeln konzentrieren sich die Leerstände besonders im Bereich des Europarks Fichtenhain. Der Leerstand hat hier in den letzten beiden Jahren leicht zugenommen. Eine leicht über dem stadtweiten Durchschnitt liegende Leerstandsquote ist zudem im Bezirk Mitte (6,9%) festzustellen. Im Vergleich zum Jahr 2014 hat sich die Leerstandsquote hier aber deutlich reduziert (2014: 11,2%). Die anderen Stadtbezirke zeichnen sich durch unterdurchschnittliche Leerstandsquoten aus. Bemerkenswert ist die sehr niedrige Leerstandsquote im drittgrößten Büromarktbezirk Uerdingen (1,6%). In Uerdingen konnte insbesondere in der lange durch Leerstände geprägten Parkstraße durch Anmietung eines leerstehenden Büroobjektes durch die Krefelder Stadtverwaltung und die Pläne zur Umnutzung eines ehemaligen Bürokomplexes der Leerstand in den letzten Jahren deutlich reduziert werden. Seite 15 Abbildung 16: Räumliche Verteilung des Leerstands

17 5 Mietpreisniveau Seite 16 Die Erhebung von Mietpreisen gehört nicht zu den zentralen Bestandteilen dieser Untersuchung. Trotzdem konnten im Rahmen der Recherche in den Internet- Immobiliendatenbanken auswertbare Informationen zu Angebotsmieten gewonnen werden, weshalb im Folgenden kurz auf das Thema Mieten und Mietpreisniveau eingegangen wird. Insgesamt konnten Informationen zu Mietpreisen für 111 Objekte zusammengetragen werden. Der auf diese Weise ermittelte Datenbestand erlaubt sicherlich keine repräsentativen Detailaussagen zur Preisbildung am Krefelder Büromietmarkt, da es sich um reine Angebotsmieten handelt. Er ermöglicht jedoch Tendenzaussagen bzw. eine grobe räumliche Differenzierung von unterschiedlichen Mietpreisniveaus. Auf allgemeine Angaben zu den Durchschnittsmieten verschiedener Gebäudekategorien soll an dieser Stelle bewusst nicht eingegangen werden - derartige Daten sind in den Gutachten des Gutachterausschusses in weitaus repräsentativerer Form angegeben. Untersucht wurde im Rahmen dieser Studie vielmehr die räumliche Verortung der Büroobjekte, für die Mietpreisinformationen vorliegen. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 über 11 9 bis 11 7 bis 9 5 bis 7 unter 5 durchschn. flächenbezogener Mietpreis Abbildung 17: Verteilung des Büroflächenbestandes (MF-G) auf die Stadtteile unterteilt nach Mietpreisklassen Abbildung 17 zeigt, dass nur in den Bezirken Fischeln, Ost, West und Mitte in erkennbarem Umfang Objekte zu Mietpreisen von mehr als 11 angeboten werden. Mietpreise zwischen 7 und 9 werden in den Bezirken Fischeln, Ost und vor allem Uerdin-

18 gen häufig gefordert. Erwähnenswerte Flächenbestände zu Mietpreisen unter 5 werden lediglich in den Bezirken Nord, West und Süd angeboten. Seite 17 Durch das höchste Mietpreisniveau zeichnet sich wie auch schon 2014 der Bezirk Fischeln aus. Der durchschnittliche Mietpreis der derzeit hier angebotenen Flächen beträgt 9,1 /m². Das niedrigste Mietpreisniveau ist im Bezirk Nord festzustellen. Für die Gesamtstadt konnte eine durchschnittliche Angebotsmiete von 7,9 /m² ermittelt werden. Seit 2014 ist die durchschnittliche Angebotsmiete in Krefeld um 10,1 % angestiegen.

19 6 Zusammenfassung Seite 18 Im Zuge der Aktualisierung der Büromarktdaten im Sommer 2016 wurden die Informationen zum Krefelder Büromarkt wieder auf den aktuellen Stand gebracht. Die regelmäßigen Büromarktuntersuchungen leisten einen wichtigen Beitrag dazu, die durch die Vollerhebung im Jahr 2011 erreichte Markttransparenz und damit auch die Attraktivität des Krefelder Büroimmobilienmarktes für Investoren auf einem hohen Niveau zu halten. Die wichtigsten Ergebnisse der Studie im Überblick: Der Bestand an Büroflächen in Krefeld ist im Jahr 2016 auf 1,07 Mio. m² Bürofläche (MF-G) angewachsen. Neue Büroflächen sind vor allem in den Bezirken Mitte, Fischeln und Uerdingen entstanden. Im Bereich der Innenstadt waren die umfangreichsten Neubauaktivitäten am Ostwall und in dessen Umfeld zu beobachten. Neben Neubaumaßnahmen haben auch mehrere Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen von historischen, ehemals nicht für Bürozwecke genutzten Immobilien zur Erhöhung des Flächenbestandes beigetragen. Zu nennen sind hier vor allem das Projekt Werkkontor sowie der Umbau von Gebäuden der Dujardin Weinbrennerei. Knapp die Hälfte des Büroflächenbestandes ist in mittelgroßen Objekten mit m² MF-G zu finden. Die Durchschnittsgröße der Büroobjekte in Krefeld ist leicht gestiegen. Der Anteil der seit 1990 errichteten modernen Büroflächen hat sich auf 32 % erhöht. Büroflächen in seit 2000 erbauten Objekten machen nun 14 % des Bestandes aus. Der Leerstand in Krefeld hat sich weiter deutlich reduziert. Die Leerstandsquote ist auf 6,6 % gesunken. Die Quote liegt damit aber weiterhin über der von Nachbarstädten wie Mönchengladbach und Essen, jedoch deutlich unter der Düsseldorfer Leerstandsquote. Hohe Leerstände zeigen sich bei mischgenutzten Objekten mit Büro- und Einzelhandels-/Gastronomienutzung. Die überdurchschnittlich hohe Leerstandsquote in diesem Nutzungssegment ist jedoch seit 2014 zurückgegangen. Eine überdurchschnittlich hohe Leerstandsquote ist im Bezirk Nord vorzufinden. Hier hat die Schließung des Standortes der Firma Voith den Leerstand stark ansteigen lassen. Die durchschnittlichen Angebotsmiete ist seit 2014 um 10,1 % auf 7,9 angestiegen. Im Bezirk Fischeln ist das Mietpreisniveau (bezogen auf die Angebotsmieten) am höchsten.

20 Anhang Seite 19 Erläuterungen zur Methodik Eine wichtige Zielvorgabe bei der Gewerbeflächenerhebung war die Vergleichbarkeit der Daten mit den Ergebnissen ähnlicher Untersuchungen in anderen Städten. Um dies zu gewährleisten, wurde auf die etablierten Begriffsdefinitionen der Gesellschaft für immobilienwissenschaftliche Forschung (gif e.v. 2015) zurückgegriffen. Die in dieser Studie verwendeten Begriffsdefinitionen werden im Folgenden näher erläutert. Anschließend wird das methodische Vorgehen bei der Datenbeschaffung und Auswertung für die Bestands- und Leerstandermittlung beschrieben. Definition Bürofläche Die Begriff Bürofläche und Büroflächenbestand sind in dieser Untersuchung von zentraler Bedeutung. Laut gif-definition handelt es sich bei denjenigen Flächen um Büroflächen auf denen typische Schreibtischtätigkeiten durchgeführt werden bzw. werden könnten und die auf dem Büroflächenmarkt angeboten werden könnten. Es muss sich um abgeschlossene Einheiten handeln (gif e.v. 2015). Nach der Definition gehören auch diejenigen Flächen zu den Büroflächen, die auf dem Büromarkt gehandelt werden könnten, derzeit aber nicht für Schreibtischtätigkeiten genutzt werden wie z.b. Arztpraxen, Banken, Gerichtsgebäude und Polizeiwachen. Nicht zu den Büroflächen gehören dagegen Arbeitszimmer in privaten Wohnungen oder innerhalb von Ladenflächen, Sekretariate in Schulen und in Werkstätten integrierte Schreibtischflächen. Als Maßeinheiten für die quantitative Berechnung der Bürofläche und des Leerstands wurden in dieser Studie die Bruttogrundfläche (BGF) sowie die in erster Linie die Büro- Mietflächenwerte nach gif (MF-G) zugrunde gelegt. Die Umrechnung zwischen den Maßeinheiten erfolgte in dieser Untersuchung erstmalig nach der neuen Richtlinie der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung: Bruttogrundfläche (BGF) x 0,85 = Mietfläche nach gif (MF-G) Für einige Objekte konnten von den Eigentümern auch konkrete BGF- und MF-G- Werte übermittelt wurden. Der errechnete Wert Büroflächenbestand entspricht der Gesamtfläche der fertig gestellten (genutzten oder leerstehenden) Büroflächen (gif e.v. 2015). Für die Krefelder Büroflächenerhebung ist er definiert als die Summe aller physisch im Jahr 2016 tatsächlich existierenden Büroflächen im Krefelder Stadtgebiet. Als grundlegende Erhebungseinheit wurde das Büroobjekt verwendet. Ein Büroobjekt ist in dieser Studie definiert als ein Gebäude oder ein zusammenhängender Gebäudekomplex. In den allermeisten Fällen konnte das Prinzip der gebäudescharfen Ausweisung des Büroflächenbestandes eingehalten werden.

21 Definitionen Leerstand Seite 20 Über die Auswertung von Internet-Immobilienbörsen und basierend auf den Auskünften von Krefelder Marktakteuren zum aktuellen Angebot an Vermietungs- und Verkaufsobjekten in Krefeld erfolgte die Berechnung der Summe der kurzfristig (binnen 3 Monaten) marktfähigen Flächen. Darin enthalten sind auch alle im Rahmen der überprüfenden Ortsbegehung erfassten Leerstände, bei denen eindeutig erkennbar war (z.b. durch Vermietungsschilder), dass sie zur Zeit der Überprüfung (Sommer 2016) auf dem Immobilienmarkt angeboten werden. Diese Abgrenzung des Leerstandes folgt der heutzutage üblichen Leerstandsdefinition und lehnt sich an die von der gif verwendeten Abgrenzung des Leerstandsbegriffs an. Methodisches Vorgehen bei der Datenerfassung Im Folgenden werden die beiden Arbeitsblöcke Bestandsaktualisierung und Leerstandserhebung bezüglich des methodischen Vorgehens vorgestellt. Abbildung 18: Ablauf des Projektes (Quelle: IRI) Für die Bestimmung des aktuellen Gesamtbestandes an Büroflächen in Krefeld wurde die zuletzt im Jahr 2014 aktualisierte Büroobjekt-Datenbank um die seitdem stattgefundenen Neubautätigkeiten, Umwidmungen, Bauabgängen und genehmigungspflichtigen Umnutzungen ergänzt bzw. bereinigt. Als Informationsquellen für die Erfassung der Veränderungen wurden die Baufertigstellungs- und die Bauabgangsstatistik, das Liegenschaftskataster sowie Medienberichte über Neu- und Umbauprojekte in Krefeld herangezogen. Einzeldaten aus den Bautätigkeitstatistiken (Baufertigstellungen und Bauabgänge) stellte die Statistikstelle der Stadt Krefeld zur Verfügung. Die Veränderungen im Liegenschaftskataster (in das Kataster neu eingetragene oder gelöschte Objekte) konnten vom Fachbereich Vermessungs- und Katasterwesen der Stadt Krefeld bezogen werden. Diejenigen Objekte aus der Liste der Baufertigstellungen und Bauabgänge, bei denen aufgrund des angegebenen Gebäudetyps von Büroflächenbeständen auszugehen ist, wurden mit Hilfe von Desktop-Recherchen und Vor-Ort- Überprüfungen verifiziert und bewertet. Ebenso vorgegangen wurde bei denjenigen Objekten, die seit 2014 neu im Liegenschaftskataster erfasst sind oder die gelöscht

22 wurden. Büroneubauten sowie Bestandsobjekte, bei denen im Rahmen der Vor-Ort- Erhebung eine bauliche Erweiterung der Bürofläche oder eine Umwidmung von Flächen zu Büroflächen festgestellt werden konnte, wurden in die Büroobjekt-Datenbank mit ihren aktuellen Flächenbeständen aufgenommen. Büroobjekte, die Vor-Ort als Abgänge identifiziert wurden, wurden dagegen aus der Datenbank gelöscht. Ergänzend wurde über eine Internet- und Presserecherche Informationen zu relevanten Bauprojekten, die seit 2014 in Krefeld realisiert wurden, gesammelt, ausgewertet und in die Datenbank eingepflegt. Seite 21 Für die Abbildung des Leerstandes wurde eine Erfassung der in den relevanten Internet-Immobilienbörsen 2 angebotenen Büro-Mietobjekte in Krefeld durchgeführt. Zusätzlich wurden Objekte, in denen 2014 Leerstände registriert wurden, vor Ort bezüglich ihres derzeitigen Vermietungsstandes überprüft. Kritische Objekte (z. B. Objekte, bei denen eine Bereitstellung binnen 3 Monaten unklar war) wurden mit Krefelder Immobilienmarktakteuren diskutiert. 2 Untersucht wurden die Onlinebörsen Immoscout, Immowelt, Immonet, ebay sowie die Internetseiten der in Krefeld aktiven Makler

23 Literatur Seite 22 Cubion (2016): Büromarkt Ruhrgebiet 10. Ausgabe. zuletzt abgerufen am Dobberstein (1997) Bürobeschäftigte Entwicklung einer Methode zur Schätzung der Bürobeschäftigten im Rahmen von Büroflächennachfrageprognosen. Dissertation, Dortmund. DSV (o.j.): Foto auf Webpage. zuletzt abgerufen am gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (2015): Leitfaden zur Büromarktberichterstattung. Wiesbaden. Rheinische Post (2014): Foto auf Webpage !httpImage/ jpg, zuletzt abgerufen am Rheinische Post (2015): Foto auf Webpage. zuletzt abgerufen am WFMG (2015): Immobilienmanager Edition Mönchengladbach 9/15. Edition%20Moenchengladbach% pdf, zuletzt abgerufen am