Gewerbemieten aus Sicht des Sachverständigen

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1 Sachverständigenbüro Dr. Stelter Dr. rer. oec. habil. Manfred Otto Stelter: ö.b.u.v. Sachverständiger für Mieten für Grundstücke und Gebäude. Grundstückssachverständiger Büro Berlin Berlin-Tiergarten Rauchstraße 11 Tel 030/ Fa. 030/ Büro Brandenburg Zossen b. Berlin Johnepark 75 Tel / Fa / Funktelefon 0173 / Gewerbemieten aus Sicht des Sachverständigen von Dr. habil. Manfred Otto Stelter, ö.b.u.v. Sachverständiger Leiter der Fachgruppe Mietwertermittlung des Verbandes des vereidigten Sachverständigen Berlin-Brandenburg e.v. (VVS) Mitglied der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte der Stadt Potsdam und des brandenburgischen Landkreises Teltow-Fläming Mitglied des Bewertungsausschusses der Rings Deutscher Makler Berlin-Brandenburg Mitgleid des Arbeitskreises Gewerbemietenservice der Industrie- und Handelskammer zu Berlin Mitautor des Gewerbemietenverzeichnisses für den Kammerbezirk der Industrie- und Handelskammer Potsdam Mitgleid des Arbeitskreises Mietspiegel der Landeshauptstadt Potsdam Mitglied des Fachgremiums für die Bestellung von Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken bei der Industrie- und Handelskammer Potsdam Berlin / Zossen, Juni 2004 Dr. Stelter 2004

2 Sachverständigenbüro Dr. Stelter 2 Inhalt 1 Vorbemerkungen 3 Seite 2 Mietpreisbildende Faktoren Mietpreisbildende Faktoren für Ladengeschäfte Mietpreisbildende Faktoren für Büro- und Praisflächen 5 3 Bestimmung der marktüblichen Gewerbemiete 8 4 Probleme des Bewertungsmaßstabes Mietbegriffe nach dem wirtschaftlichen Leistungsinhalt Mietflächenberechnungen bei Gewerbeflächen 12 5 Grundsätzliches zu Schiedsgutachten 13 6 Wesentliche Bewertungsliteratur für den Mietsachverständigen Auswahl 14

3 Sachverständigenbüro Dr. Stelter 3 1 Vorbemerkungen Die Höhe der Miete für Gewerbeflächen richtet sich im allgemeinen nach Angebot und Nachfrage. Sie wird anders als bei Gewerbeflächenvermietungen lediglich reglementiert durch das Verbot der Miet- preisüberhöhung bzw. des Mietwuchers gemäss den Bestimmungen des 138 BGB. Die gewerblichen Mietflächen sind vielfältig strukturiert. Es werden Ladenflächen, Büro- und Praisflächen, Fabrikations-, Werkstatt- und Serviceflächen, Lagerflächen, Freiflächen, aber auch Gastronomie- und Beherbergungsobjekte, Sport- und Freizeitanlagen u.a.m. angeboten und nachgefragt. Diese unterliegen bei der Mietpreisbildung sowohl allgemeinen als auch besonderen marktwirtschaftlichen Gesetzmäßigkeiten und Regeln. Die hauptsächlichen Teilmärkte des gewerblichen Vermietungsmarktes bilden Ladenflächen bzw. Verkaufs- und Andienungsflächen sowie Büro- und Praisflächen. 2 Mietpreisbildende Faktoren In der üblichen Bewertungsprais werden insbesondere nachfolgend dargestellte mietpreisbildende Faktoren herausgestellt. 2.1 Mietpreisbildende Faktoren für Ladenflächen Die Lagekomponente stellt für Läden nach einhelliger Auffassung im fachlichen Schrifttum den wichtigsten Mietpreisfaktor dar. Die Lage wird dabei sowohl durch die Passantenfrequenz als auch durch qualitative Momente wie das Auftreten internationaler Filialisten oder die Häufung des Auftretens von Dienstleistungsangeboten im Erdgeschoss-Bereich u.ä. definiert. Allgemein und der Klassifikation des Rings Deutscher Makler (RDM) folgend wird zwischen einer Lage im Geschäftskern und einer im Nebenkern unterschieden, die weiter in jeweilige 1a- und 1b- Lagen sowie 2er und ggf. 3er Lagen differenziert werden können. Diese Ausdifferenzierung ist je nach Umfang des örtlichen Einzelhandelsmarktes möglich, wobei eine marktnahe d. h. den jeweiligen örtlichen Gegebenheiten Rechnung tragende Einschätzung angeraten ist.

4 Sachverständigenbüro Dr. Stelter 4 Den nächst wichtigen Einflussfaktor auf den Mietpreis stellt die Größe der Ladenfläche dar. Als gängige Unterscheidung hat sich die zwischen kleinen Flächen (bis ca. 100 m², idealer Weise mit stufenlosem Zugang und 6 m Frontbreite) und Flächengrößen über 100 m² (mit Abgrenzungen zum so genannten größerflächigen Einzelhandel) bewährt. Jedoch bildet auch unter diesem Aspekt die überwiegende örtliche und somit marktprägende Situation den Maßstab marktgerechter Bewertung. In Lagen mit hohen Mietpreisen ist der Sachverständige gehalten, ggf. eine Zonenbildung in Bezug auf die Ladentiefe oder den Zuschnitt des Ladens vorzunehmen. Dieses als Zoning-Methode bezeichnete Verfahren soll die unterschiedliche Wertigkeit der Flächenbestandteile eines Ladens würdigen die Einteilung erfolgt dabei in der Regel in 7-m-Zonen und Preisabstufungen von 100, 50 und 25 Prozent des Ausgangsmietwertes für die ideal typische Mietfläche. Die Methode kann auch auf die Berücksichtigung unterschiedlicher Geschossebenen angewendet werden. So einleuchtend diese empirisch nachvollziehbaren Bewertungsüberlegungen auch sind, Richtschnur marktgerechter Mietenbewertung muss immer das am Ort festzustellende Marktverhalten der Mietkontrahenten sein. Keinesfalls darf die ungeprüfte, gar schematische Übertragung bestimmter, eventuell für ganz besondere örtliche Gegebenheiten gefundener Umrechnungskoeffizienten auf ein konkretes Bewertungsobjekt erfolgen. Gleiches gilt für die oft erforderliche Berücksichtigung unterschiedlicher Flächenbestandteile einer Ladenmietsache (Verkaufsfläche einerseits, andererseits Lager-, Büro-, Sozialbereich als Nebenflächen). Weitere Faktoren können der optische Eindruck der Baulichkeit, in der das Ladenobjekt belegen ist, oder die Ausstattung der Geschäftsräume sein. Diese Einflussfaktoren sind jedoch nach den Einschätzungen im fachlichen Schrifttum für die Höhe des Mietpreises von eher untergeordneter Bedeutung.

5 Sachverständigenbüro Dr. Stelter Mietpreisbildende Faktoren für Büro- und Praisflächen Wesentliche Bedeutung für die Wertigkeit von Büro-/Praisräumen und damit den Mietpreis in diesem Vermietungsmarktsegment haben Lage- und Standortkriterien wie Erreichbarkeit, Standort-Image, Pkw-Abstellmöglichkeiten, günstiges Umfeld für den jeweiligen Geschäftsbetrieb (z.b. Kombination von Gesundheitseinrichtung, Apotheke, Arztprais) und für die Bürobeschäftigten (z.b. Einkaufsmöglichkeiten). Ein weiteres Kriterium für die Miethöhe stellt die Art und Qualität der Ausstattung der Flächen dar, wie Belichtung und Belüftung, zeitgemäße PC-Vorbereitung, fleible Grundrissgestaltung u.a.m. Wie die bewertungstechnische Handhabung einer Einwertung der mietpreisbestimmenden Faktoren bei der Bewertung einer Büro-/Praisfläche erfolgen kann, ist aus nachfolgender Beispieleinwertung zu ersehen: Beispiel: Hinsichtlich von Lagewertigkeit/Nutzwert für die anzunehmende Büronutzung (hier Büroflächen in repräsentativer Altbau-Gewerbevilla in bevorzugter Bürolage in Potsdam) ergibt sich für das gutachtengegenständliche Objekt in Anlehnung an Jones Lang Wootton / Jones LangLasalle 1 und skaliert in einer Nominal- Skala: Faktoren / Einwertung schlecht mittel gut Lagewert/Standortfaktoren Verkehrsanbindung Adressenlage (als Bürolage) Standortimage (als Bürolage) Einkaufssituation für Mitarbeiter Gastronomie Parkmöglichkeiten im Straßenraum Zwischenfazit Lagewert/Standortfaktoren: Einwertung überwiegend mittel bis gut Ausstattungsmerkmale Ausreichende Belichtung/Besonnung Zukunftsorientierte Elektroinstallation insbes. PC-Verkabelung Repräsentativer Zugangsbereich Firmeneigene Stellplätze Raumanordnung: = Möglichkeit der variablen Grundrissgestaltung und Raumaufteilung durch entsprechende Fensteranordnung Zwischenfazit Ausstattungsmerkmale: Einwertung überwiegend mittel 1 Zit. bei Dröge, Handbuch der Mietpreisbewertung für Wohn- und Gewerberaum, 2. Auflage 1999, S. 307

6 Sachverständigenbüro Dr. Stelter 6 Nutzwertkategorien in der Klassifikation des RDM: Der (RDM) Landesverband Berlin-Brandenburg e.v. publiziert regelmäßig Preisspiegel für Wohnund Gewerbeimmobilien in der Region Berlin, Potsdam, Cottbus und Frankfurt/Oder. 2 Für den Bereich der Büro-, Praismieten werden dabei Neuvertragsmieten als Schwerpunktpreise für Objekte o einfachen Nutzwertes = Gebäude als Vorkriegsbau oder Neubau in gemischt wirtschaftlich genutzter Geschäftslage ohne besondere Ansprüche an Repräsentation o mittleren Nutzwertes = durchschnittlich ausgestatteter Büroneubau, verkehrsmäßig gut zu erreichen o guten Nutzwertes = modern ausgestattet und gut geschnitten, repräsentativ angelegt, Kernbereich der Stadt oder sonstige repräsentative Lage ausgewiesen. Beispiel für Informationen aus den RDM-Preisspiegeln: Aus den zeitnahen RDM-Preisspiegeln 2003 bis 2004 können mit direktem Bezug auf die Landeshauptstadt Potsdam und als eine erste grobe Orientierung für Lagen im engeren Verflechtungsraum Brandenburg-Berlin folgende Anhaltspunkte für Mieten für Büro- und Praisflächen gewonnen werden: Monatliche Nettokaltmieten in /m²/mtl. bzw. umgerechnet in /m²/mtl Qualität einfacher Nutzwert k. A. k. A. k. A. k.a. mittlerer Nutzwert 5,50 5,00 5,00 4,50 guter Nutzwert 8,00 8,00 7,50 7,00 k. A. = keine Angabe Veränderungsraten in % 2002/ / / /04 Qualität einfacher Nutzwert k. A. k.a. mittlerer Nutzwert guter Nutzwert Charakterisierung der Marktsituation (auf mittleren und guten Nutzwert bezogen): Vermarktungsdauer > 6 Monate > 6 Monate > 6 Monate Angebot/Nachfrage Angebotsüberhang Angebotsüberhang Angebotsüberhang Preistendenz fallend fallend fallend Marktverlauf schwacher Umsatz schwacher Umsatz schwacher Umsatz 2 Die RDM-Preisspiegel erscheinen für alle größeren deutschen Städte im Herbst jeden Jahres.

7 Sachverständigenbüro Dr. Stelter 7 Beispiel für Informationen aus IHK-Gewerbemietübersichten und Übersichten aus Grundstücksmarktberichten: Die Industrie- und Handelskammer Potsdam veröffentlicht für den Kammerbezirk seit 1997 Gewerbemietenverzeichnisse, die Bandbreiten für Gewerbemieten als Neuvertragsmieten für die Vermietungsmarktsegmente Einzelhandelsverkaufsflächen, Gastronomienutzflächen, Lagerflächen und Büroflächen beinhalten. Für Büroräume werden dabei Marktpreisspannen gegliedert nach Geschäftslage bzw. Nutzwert angegeben, wobei sich diese Kategorisierung an der zuvor referierten Nutzwerteinteilung des RDM orientiert (RDM Nutzwert einfach = IHK Lage/Nutzwert einfach; RDM Nutzwert mittel = IHK Lage/Nutzwert gut; RDM Nutzwert gut = IHK Lage/Nutzwert sehr gut). Danach ergeben sich als Bandbreiten für Büromieten in Potsdam - letztverfügbarer Preisspiegel 2003: Nettokaltmieten für Büroräume in /m²/mtl. Geschäftslage/Nutzwert, Stand 11/2002 einfach gut sehr gut Potsdam, Stadtteile 4,00-6,00 5,00-7,00 bis 10,00 Beispiel für Informationen aus örtlichen Grundstücksmarktberichten (hier: Grundstücksmarktbericht 2003 Landkreis Teltow-Fläming, erschienen Juni 2004): Nettokaltmieten für Büroräume in /m²/mtl. Geschäftslage/Nutzwert* einfach mittel gut Blankenfelde/Mahlow 5,00 bis 8,50 Ludwigsfelde 5,00 bis 8,00 Zossen 3,00 bis 8,00 * Nutzwerteinteilung wie IHK Potsdam

8 Sachverständigenbüro Dr. Stelter 8 Neuer Gewerbemietenservice Berlin, Stand Juni 2004, Veröffentlichung erfolgt voraussichtlich in 08/2004, nachfolgend Tabelle mit den Mietpreiszuarbeiten des SV Dr. Stelter Bitte informieren sie sich über die endgültige Fassung und die Lagebeschreibungen über die Webside der IHK Berlin! Bandbreiten der Gewerbemieten bei Neuvermietung (alle Angaben in /m² Nutzfläche/mtl. netto kalt) 1a City 1a City 1b Haupt- Mittel- Nahversorg. Wohn- Zentrum Zoo Zentrum Mitte Nebenl. zentren zentren zentren straßen Büro/Prais Läden bis 100 m² Läden m² Läden über 300 m² Innenstadtlage Aussenbezirke innerh. S-Bahnring außerh. S-Bahnring Werkstatt- und Fabrikgebäude mehrgeschossig 3 4 2,50 3,50 Fabrik- u. Lagerhallen 3 4 2,50 3,50 Freiflächen befestigt 1,50 0,50

9 Sachverständigenbüro Dr. Stelter 9 3 Bestimmung der marktüblichen Gewerbemiete In der Bewertungsliteratur wird die Auffassung vertreten, dass der Sachverständige bei der Bestimmung der ortsüblichen / marktüblichen Gewerbemiete die ortsübliche Marktmiete festzustellen habe, die durch den Preis bestimmt wird, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise erzielt und bezahlt wird (Dröge, a.a.o., S. 293). Diese Zielvorgabe für den Sachverständigen lehnt sich an die Definition des Verkehrswertes im BauGB und an die Formulierung der Mietpreisdeterminanten für Wohnraum nach dem BGB an. Sie stößt jedoch auf empirische und vor allem ermittlungspraktische Probleme. So stellen sich die den Mietpreis bestimmenden Faktoren für Gewerberaum anders als bei der Mietpreisbewertung für Wohnraum dar. Insbesondere ist der zeitliche Aspekt bei der Bestimmung der ortsüblichen Gewerbemiete anzusprechen. Schon bei der Verkehrswertermittlung für Grundstücke ist es bekanntlich so, dass vergangenheitsbezogene Daten aus zurückliegenden Ermittlungen (Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze u.a.) bei der stichtagsbezogenen Wertermittlung herangezogen werden. Niemand wird auf die Idee kommen, etwa nur Vergleichsfälle zu berücksichtigen, die aus der Woche oder dem Monat datieren, in dem der Bewertungsstichtag liegt. In Anbetracht der Gegebenheit am Gewerbevermietungsmarkt kam in diesem Kontet das Landgericht Berlin zu der Auffassung, dass ausreichendes Vergleichsmaterial für einen bestimmten Stichtag regelmäßig nicht zur Verfügung stehen würde, und deshalb in die Begutachtung Daten von Mietneuabschlüssen, gerechnet von einem Jahr vor dem Stichtag bis zu einem Jahr nach dem Stichtag, mit einbezogen werden könnten. Entscheidend ist auch hier und in sachgerechter Anlehnung an den Rechtsentscheid des BayObLG vom zur ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnraum, dass der Sachverständige seine Beurteilung nicht aus statistischen Erwägungen ableitet, sondern den Markt analysiert und die gefundenen Werte sachverständig würdigt. Als Orientierung für die ortsübliche Gewerbemiete bzw. die ortsübliche Marktmiete ist also festzuhalten: Ortsüblichkeit stellt rechtlich einen unbestimmten Begriff dar, der wirtschaftlich als Durchschnittswert definiert wird und durch statistische Mittelwerte ausgedrückt werden kann. Die ortsübliche / marktübliche Gewerbemiete ist aus einem Querschnitt von vergleichsgeeigneten Mietdaten abzuleiten, die aus einem bestimmten, durch die Fragestellung abgegrenzten Gebiet und Marktsegment stammen und unter gewöhnlichen Umständen zeitnah bezogen auf den Bewertungsstichtag (s.o.) als neu abgeschlossene oder marktangepasste Entgelte tatsächlich gezahlt wurden oder werden.

10 Sachverständigenbüro Dr. Stelter 10 Hinweise zur mathematisch-statistischen Handhabung von Vergleichswertauswahlen: Je nach Datenlage müssen Vergleichswertsamples bei der Berechnung von Durchschnittswerten für die Ableitung von marktüblichen Gewerbemieten auch unter mathematisch-statistischen Gesichtspunkten betrachtet werden. Zu beachten ist vor allem eine möglicherweise erforderliche Etremwertbereinigung. Bei vergleichsweise kleinen Datenmengen empfiehlt es sich, keine sachlich unbegründeten mathematisch-statistischen Rechenoperationen in die Begutachtung einzuführen, sondern lediglich den Höchst- und den Niedrigstwert aus dem Sample zu streichen und so einer Etremwertbereinigung bei der Durchschnittserrechnung zu genügen. Bei genügend großen Datenmengen (wohl mindestens > 15 Fälle, besser > 30 Fälle) sind nach der ersten Errechnung des Mittelwertes sogen. Aussreißer zu eliminieren, wobei aus meiner Erfahrung jene Werte außerhalb einer Spanne von bis 30 % abweichend vom arithmetischen Mittel ausgeschlossen werden sollten. Danach ist das arithmetische Mittel nunmehr etremwertbereinigt - erneut zu berechnen. Auch für den nicht weiter mathematisch-statistisch geschulten Gutachtennutzer ist eine Aussage über die mathematisch-statistische Güte der Datenauswahl bei genügend großer Datenauswahl von Nutzen. Dies kann über den Variationskoeffizienten V V = Standardabweichung S : arithmetisches Mittel X erfolgen. In Anlehnung an Petersen (Grundstücksmarkt und Grundstückswert 1995, S. 32) können folgende Einschätzungen für das arithmetische Mittel und damit für die mathematisch-statistische Güte der Datenauswahl anhand des Variationskoeffizienten vorgenommen werden: Spanne Güte des Durchschnitts 0,00< V < 0,05 sehr gut 0,05< V < 0,10 gut 0,10< V < 0,15 noch ordentlich 0,15< V < 0,20 recht bedenklich 0,20< V absolut zu verwerfen Häufig ist bei der Mietwertermittlung auch eine mögliche Abhängigkeit der Miethöhe von der Flächengröße zu prüfen. Hierzu kann schon mit einfachen wissenschaftlichen Taschenrechnern der Korrelationkoeffizient zwischen abhängiger und unabhängiger Variabler errechnet werden, wobei dieser immer nur einen Wert zwischen 0 und +- 1 annehmen kann und das positive Vorzeichen auf eine gleichläufigen, das negative Vorzeichen auf einen gegenläufigen Zusammenhang hinweist. Wiederum in Anlehnung an Petersen kann dann die Aussage dieses Koeffizienten wie folgt definiert werden: Korrelationkoeffizient Aussage 0 keinerlei Zusammenhang unter 0,5 aus dem errechneten Zusammenhang sollten keine Schlüsse gezogen werden 0,5 bis 0,8 vorsichtige Schlüsse mit erheblichen Unsicherheiten sind möglich 0,8 bis 0,9 Schlüsse mit gewisser Sicherheiten sind möglich 0,9 bis 1,0 Schlüsse mit gewissen bis großen Sicherheiten sind möglich

11 Sachverständigenbüro Dr. Stelter 11 4 Probleme des Bewertungsmaßstabes Die gutachterliche Ermittlung der marktüblichen Gewerbemiete wird der vorherrschenden Rechtsauffassung folgend vorrangig über Vergleichswertverfahren vorgenommen. Der Bewertungsmaßstab ist dabei der Quadratmetermietpreis der Vergleichsobjekte. Aus Zähler und Nenner dieser Kennzahl ergeben sich in der Bewertungsprais eine Reihe von Problemen, die eine möglichst sorgfältige Befassung mit den Vergleichsmietdaten erforderlich macht. Das Ergebnis der Bewertung ist stets als Schätzung zu qualifizieren, da in der Regel das Vergleichsmaterial nicht passgenau und seine Recherche selbst mit Unsicherheiten behaftet ist. 4.1 Mietbegriffe nach dem wirtschaftlichen Leistungsinhalt So können bei der Vermietung von Gewerbeobjekten unterschiedliche Leistungen vereinbart worden sein, beispielsweise eine Nettokaltmiete (Miete ohne kalte Betriebskosten, ohne Heiz- und Warmwasserkosten und ohne weitere Nebenkosten), eine Bruttokaltmiete, eine Bruttowarmmiete, eine Teilinklusivmiete oder umfassend eine sogen. Triple-Net-Miete (Nettokaltmiete plus kalte Betriebskosten, Heiz- und Warmwasserkosten, weitere Nebenkosten sowie mit Kosten für den Bauunterhalt der Mietsache und des Gebäudes). Während bei Wohnraummietverhältnissen regelmäßig nur die Betriebskosten nach der II. BV bzw. jetzt der Betriebskostenverordnung umgelegt werden können (Anlage 3 des 27 der II. BV bzw. jetzt Verordnung über die aufstellung von Betriebskosten BetrKV vom 25. November 200, BGBl. I S. 2346), stellt der in der II.BV/BetrKV vorliegende Katalog der umlagefähigen Betriebskosten im Fall der Gewerberaumvermietung nur den Sockel umlagefähiger Nebenkosten dar. Er ist vor allem bei der Vermietung herkömmlicher Gewerbeimmobilien anzutreffen. Namentlich im Segment der hochpreisigen Top-Gewerbeimmobilien ist darüber hinaus die Umlage von Verwaltungskosten sowie weiterer Bewirtschaftungskosten marktüblich und bei der Mietenbewertung zu berücksichtigen. Dies macht eine möglichst genaue Analyse der Vergleichsmietunterlagen unabweislich; die Mietenbewertung muss sich streng in dem Vermietungsmarktsegment bewegen, das dem jeweiligen Bewertungsobjekt adäquat ist.

12 Sachverständigenbüro Dr. Stelter Mietflächenberechnungen bei Gewerbeflächen Unter dem Aspekt des Bewertungsmaßstabes Quadratmetermietpreis ist des Weiteren der Verweis auf die Problematik der jeweiligen Mietflächenberechnung wichtig. Zur Wahrung der Einheitlichkeit des Bewertungsmaßstabes sollten die herangezogenen Vergleichsobjekte und das Bewertungsobjekt nach derselben Flächenberechnungsmethode aufgemessen worden sein. In der Prais geschieht dies oft in Anlehnung an die DIN 277, die jedoch aus ihrem Anwendungszweck herrührend den Begriff der ver- mietbaren Fläche nicht enthält. Zunehmend und besonders bei den hochpreisigen Top- Gewerbeimmobilien erfolgt eine Bezugnahme auf Richtlinien der Gesellschaft für immobilienwirt- schaftliche Forschung e. V. (gif), bei denen z.b. für Büroraum ausgehend von der DIN 277 Berechnungsgrundlagen für Gewerbemietflächen abgeleitet wurden. Mietfläche für Büroraum (MF-B) Aus: Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Büroraum (MF-B)*, NF=Nutzflächen; NGF=Netto-Grundfläche; BGF= Brutto-Grundfläche; MF-B=Mietfläche HNF/ Hauptnutzfläche/ volle anteil. NF NGF BGF MF-B NNF Nebennutzfläche Fläche Fläche Bürofläche Archivräume Sanitärräume Putzräume Garderobe Teeküchen terrassierte Gebäudeflächen, Balkone VF FF Verkehrsfläche innenliegende Flure/Gänge Erschließungsflure Eingangshalle Empfangsbereich Aufzugsvorräume Fluchtbalkone Notausgänge Aufzugsschächte Treppenpodeste Treppenläufe Rampen Funktionsfläche** Hausanschlussräume Heizungsräume sämtl. Haustechnikräume begehbare Versorg.-schächte Aufzugs-/Förderanlagen KGF Konstruktions-Grundfläche*** Konstruktionswände Stützen, Pfeiler, Säulen Schornsteine nicht begehbare Schächte * gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.v.: Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Büroraum (MF-B), April Hier entnommen aus, Dröge, a.a.o., S. 537 ff. Ausnahmen: **Räume individueller betriebstechnischer Anlagen des Nutzers sind Mietfläche. *** Die KGF von nicht ortsgebundenen Wänden sind Mietfläche.

13 Sachverständigenbüro Dr. Stelter 13 In der Prais sind die Berechnungsmethoden von gewerblichen Mietflächen häufig aus dem Vergleichsmietenmaterial nicht nachvollziehbar, da es insbesondere bei Bestandsmietsachen im Bereich der herkömmlichen Gewerbeobjekte an entsprechenden Hinweisen fehlt und auch mancher zeitnah abgeschlossener Mietvertrag die Flächenberechnungsgrundlage unerwähnt lässt. Der erfahrene Mietensachverständige muss sich dieser Unschärfen bewusst sein und dieselben möglichst einzugrenzen versuchen. 5 Grundsätzliches zu Schiedsgutachten Können sich Mietparteien über mietvertraglich vereinbarte Änderungen einer Gewerbemiete nicht einigen, wird mitunter schon im Mietvertrag die Inanspruchnahme eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zur Ermittlung der neu festzusetzenden oder anzupassenden Miete, also die Erstellung eines Schiedsgutachtens vereinbart. Dabei hat der Sachverständige vor allem den Parteienwillen hinsichtlich der Mietveränderung festzustellen, ggf. mit den Parteien zu erörtern oder auch zu interpretieren. Erleichtert wird die Tätigkeit des Schiedsgutachters dann, wenn im Schiedsgutachtervertrag möglichst klar festgeschrieben wird, wann, in Bezug worauf und wie die Mietanpassung vorgenommen werden soll. Mitunter wird von den Mietparteien vereinbart, dass eine Gewerbemiete ab einem bestimmten Zeitpunkt angemessen angepasst werden soll. Hier ist zu beachten: Angemessenheit und Orts- bzw. Marktüblichkeit sind nicht identisch. Der Sachverständige hat in diesem Zusammenhang neben der Entwicklung der vergleichsgeeigneten ortsüblichen Entgelte die Veränderung weiterer wirtschaftlicher Bezugsgrößen zu berücksichtigen. Wurden solche Größen in der vertraglichen Unterlagen nicht konkret benannt, greift die übliche Bewertungsprais neben der Entwicklung der ortsüblichen Gewerbemiete auf Lebenshaltungs- und Einkommensindizes zurück. Deren Entwicklung findet dann in bestimmter Gewichtung Eingang in die Feststellung der nachgefragten angemessen angepassten Miete (gebräuchlich ist z.b. als Gewichtung: Entwicklung der ortsüblichen Gewerbemiete 0,5, Entwicklung der Lebenshaltungs- und Einkommensindizes jeweils 0,25).

14 Sachverständigenbüro Dr. Stelter 14 6 Wesentliche Bewertungsliteratur für den Mietsachverständigen - Auswahl Dröge: Handbuch der Mietpreisbewertung für Wohn- und Gewerberaum, 2. Auflage; Neuwied, Kriftel, 1999 Schwirley: Mietwertermittlung. Ein Praishandbuch zur Ermittlung von Mieten für Wohn- und Gewerberaum, Köln 2000 Blümmel, Kretzer-Mossner: Gesamtdeutsches Miet- und Wohnrecht, 2003, Berlin 2003 Sprengnetter: Grundstücksbewertung, Sinzig (Loseblattsammlung) Kleiber - Simon - Weyers: Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Handbuch zur Ermittlung von Verkehrs-, Beleihungs-, Versicherungs- und Unternehmenswerten unter Berücksichtigung von WertV und BauGB, Köln, 4. Auflage 2002