Selbstgenutztes Wohneigentum

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1 Selbstgenutztes Wohneigentum Steuerliche Neuregelung und Übergangsregelungen Bereits mit dem neuen 10e-Erlaß von Dr. Rudi W. Märkle, Ltd. Regierungsdirektor und Roland Franz, Oberamtsrat bei der Oberfinanzdirektion Stuttgart 3., überarbeitete Auflage, 1991 So Juristische GesamtbibHothsfe der Technischen Hochsohus Darmstadt RICHARD BOORBERG VERLAG STUTTGART- MÜNCHEN HANNOVER

2 A. Einleitung : 13 B. Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum durch Sonderausgabenabzug 14 I. Grundförderung ( 10 eestg) Begünstigter Persoifenkreis Bürgerlich-rechtliches Eigentum Erbbaurecht Nießbrauch am Grund und Boden Pachtvertrag über den Grurid und Boden Wirtschaftliches Eigentum Grundsätzlich kein wirtschaftliches Eigentum beim Nutzungsberechtigten Keine Gleichstellung des Vorbehaltsnießbrauchers mit dem Eigentümer } Keine Grundförderung für Bauten auf fremdem Grundstück Begünstigtes Objekt Begriff der Wohnung Nutzung zu eigenen Wohnzwecken Ferien-und Wochenendwohnungen sind nicht begünstigt Problem der doppelten Haushaltsführung Unentgeltliche Überlassung wird nicht gefördert Unentgeltliche Teilüberlassung ist unschädlich Teilnutzung der Wohnung zur Einkunftserzielung Ausbauten und Erweiterungen Ausbauten Erweiterungen ' Keine gleichzeitige Förderung von Wohnung und Ausbau/Anbau Bemessungsgrundlage sindnur die Herstellungskosten Aus- und Erweiterungsbauten an vor 1987 fertiggestellten oder erworbenen Wohnungen Abzugszeitraum Fertigstellung der Wohnung Zeitpunkt der Fertigstellung Fertigstellung der Wohnung vor Fertigstellung des Gebäudes Anschaffung der Wohnung Zeitpunkt der Anschaffung Beginn der Grundförderung Fertigstellung, Erwerb oder Bezug während des Jahres Ende der Grundförderung Veräußerung während des Jahres Auszug während des Jahres AfA-Volumen bei Nutzungsänderung 35

3 4. Bemessungsgrundlage der Grundförderung Herstellungskosten Einschränkung des Herstellungskostenbegriffs Vergebliche Aufwendungen Gebäudeabbruch, Finanzierungskosten Anschlußkosten Sonstige Kosten Aufteilung bei Mehrfamilienhäusern Anschaffungskosten der selbstbewohnten Wohnung Kaufpreis Anschaffungsnebenkosten : Aufteilung der Anschaffungskosten in Gebäudewert und Bodenwert.' Anschaffungsnahe Aufwendungen Entnahme aus dem Betriebsvermögen Halbe Anschaffungskosten des Grundstücks Anschaffungskostenbegriff wie beim Erwerb eines bebauten Grundstücks Grundstückserwerb vor Wohnungserrichtung auf früherem Betriebsgrundstück Umfang des zur Wohnung gehörenden Grundstücks Grundförderung beim unentgeltlichen Rechtsnachfolger? Mittelbare Grundstücksschenkung Gemischte Schenkung-Schenkung unter Auflage Gemischte Schenkung Schenkung unter Auflage Erbauseinandersetzung loeestg beim Alleinerben loeestg bei der Erbengemeinschaft loeestg nach Erbauseinandersetzung Nachträgliche Herstellungskosten Mehrung der Substanz Änderung der Wesensart Deutliche Verbesserung Ausbau und Erweiterung während des Abzugszeitraums Höhe der Grundförderung Förderungssatz: Bis zu 5 v. H Höchstbetrag: DM jährlich Anteiliger Höchstbetrag bei Miteigentum am Einfamilienhaus oder an einer Eigentumswohnung Wohnung von Miteigentümern in Zwei-und Mehrfamilienhäusern Häusliches Arbeitszimmer in der Wohnung von Miteigentümern Voller Höchstbetrag bei teilweiser Nutzung der Wohnung für andere Zwecke : Nachholung von unterlassener Grundförderung Nachholungszeitraum 69

4 6. Ausschlußtatbestände Ehegattenklausel Objektverbrauch Grundsatzregelung Anteil an der Wohnung ist Vollobjekt ' Folgeobjektbegünstigung Erweiterte Objektbegünstigung bei Ehegatten Folgeobjekt oder Zweitobjekt bei Ehegatten Zusammenrechnung von Anteilen bei Ehegatten Zeitpunkt des Objektverbrauchs Sonderregelung bei Jod und'scheidung Ausgaben vor erstmaliger Eigennutzung (Vorkosten) Keine Herstellungs- oder Anschaffungskosten der Wohnung bzw. des Grundstücks Unmittelbarer Zusammenhang mit der Anschaffung und Herstellung...' Wirtschaftlicher Zusammenhang ausschlaggebend Aufwendungen nach vorangegangener Vermietung Betriebskosten vor Bezug abziehbar Aufwendungen für Besichtigungsfahrten Aufwendungen nach unentgeltlichem Erwerb nicht abziehbar Vorkosten bei gemischter Schenkung Begünstigte Objekte Nutzung zu eigenen Wohnzwecken Entstehung der Aufwendungen vor erstmaligem Bezug Einzugstag entscheidend Kauf der Wohnung durch den Mieter Sonderausgabenabzug bei Ausbau, Erweiterung, Unbewohnbarkeit Keine Werbungskosten oder Betriebsausgaben Kein Wahlrecht ". ' Aufteilung bei Mehrfamilienhäusern Aufwendungen vor unentgeltlicher Nutzungsüberlassung 97 II. Erhöhte Absetzungen wie Sonderausgaben Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen im Sinn von 82aEStDV Begünstigte Maßnahmen Begünstigte Aufwendungen Verkaufeines Objekts bei verteiltem Erhaltungsaufwand Baumaßnahmen nach dem Städtebauförderungsgesetz ( 82gEStDV) Herstellungskosten bei Baudenkmälern ( 82iEStDV) Maßnahmen nach dem Schutzbaugesetz 103 7

5 III. Förderung von eigengenutzten Baudenkmalen und Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen ( lof EStG) Übernahme der erhöhten Absetzungen in das Einkommensteuergesetz Übernahme der Verteilung von Erhaltungsaufwand in das Einkommensteuergesetz '.' Eigengenutzte Sanierungsobjekte und Baudenkmale 105 IV. Die eigene Wohnung im Mehrfamilienhaus Zuordnung der Aufwendungen Aufteilung der Anschaffungs-oder Herstellungskosten Vorbehaltenes Nutzungsrecht Vorbehaltenes schuldrechtliches Nutzungsrecht Vorbehaltenes dingliches Wohnrecht Nachträgliche Herstellungskosten Aufteilung von laufenden Aufwendungen Zuordnung von Schuldzinsen Anteilige Zuordnung bei Erwerb oder Bau eines Zweioder Mehrfamilienhauses Grundsatz: Keine Änderung der Zuordnung bei späterer Aufteilung in Eigentumswohnungen Ausnahme bei späterer Aufteilung in Eigentumswohnungen und Ersetzung der einheitlichen Schuld durch mehrere Darlehen Konkrete Zuordnung bei Aufteilung in Eigentumswohnungen durch, den Veräußerer Zuordnung bei Errichtung eines Hauses in Form von Eigentumswohnungen. 113 C. Steuerabzugsbetrag nach 34f EStG - sog. Baukindergeld Rechtslage ab Erhöhung des Baukindergeldes ab D. Wegfall der Nutzungswertbesteuerung..,. 116 I. Wo gab es bisher Nutzungswerte? '.'. 116 II. Folgender Abschaffung der Nutzungswertbesteuerung Sonderausgaben gehen nicht in den Verlustabzug ein Behandlung von Zuschüssen Zuschüsse zu Herstellungskosten Aufwandszuschüsse Arbeitgeberzuschüsse zu Herstellungskosten i Zinsverbilligte Darlehen und Zinszuschüsse des Arbeitgebers Zwischen-und Vorfinanzierung von Bausparverträgen 121 III. Erhöhte Absetzungen nach 7 b EStG fallen weg 122

6 IV. Entgeltliche, unentgeltliche und verbilligte Wohnungsüberlassung Abgrenzung Steuerliche Behandlung der Nutzungsüberlassung Unentgeltliche Überlassung der Wohnung Entgeltliche Wohnungsüberlassung Verbilligte Überlassung Gestaltungsmöglichkeiten Einkunftsverlagerung durch unentgeltliche Nutzungsüberlassung Einkunftsverringerung durch-ausschöpfen der 50-v. H.-Grenze Einkunftsverlagerung bei Zwischenvermietung Überkreuzvcrmietung von Wohnungen 130 E. Zeitliche Anwendung der Neuregelungen 132 I. Wegfallvon 7 b EStG/Anwendung von 10eEStG Errichtung eines Zweifamilienhauses in einem Zuge oder in Bauabschnitten Errichtung in einem Zuge.., Errichtung in Bauabschnitten Wirtschaftliches Eigentum in Erwerbsfällen. 133 II. Wegfall der Nutzungswertbesteuerung im Privatbereich Bisherige Rechtslage Pauschale Einkunftsermittlung nach 21a EStG \ Einkunftsermittlung durch Überschußrechnung Gegenüberstellung der alten und neuen Rechtslage Übergangsregelungen für den Privatbereich ' Fortführung der Nutzungswertversteuerung (sog. große Übergangsregelung) Gegenstand der Übcrgangsregelung ist die 1986 bewohnte Wohnung Begünstigter Personenkreis Überschußrechnung nach 21 Abs. 2 EStG Inhalt der Übergangsregelung Ende der Nutzungsbesteuerung auf Antrag Der Antrag.. ' Wirkung des Antrags Ende der Nutzungswertbesteuerung bei Nutzungsänderung Bauliche Änderungen Folgendes Wegfalls der Nutzungswertbesteuerung Fortführung von erhöhten Absetzungen wie Sonderausgaben (sog. kleine Übergangsregelung) Verteilung von Erhaltungsaufwand nach 82bEStDV Nachträgliche Werbungskosten Fortführung von Steuervergünstigungen wie Sonderausgaben (sog. kleine Übergangsregelung) Erhöhte Absetzungen : 151 9

7 3.7.2 Erweiterter Schuldzinsenabzug Verteilter Erhaltungsaufwand ( 82 a Abs. 3 EStDV) 153 III. Anwendung der Übergangsregelungen auf Miteigentümer Gemeinsame Nutzung der Wohnung Nutzung der Wohnung abweichend vom Miteigentum Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und andere 21a-Objekte Zwei-und Mehrfamilienhäuser mit Überschußrechnung Wohnungswechsel durch Miteigentümer Vereinbarung einer realen Nutzung 157 IV. Wegfall der Nutzungswertbesteuerung im betrieblichen Bereich Laufende Versteuerung Grundsatz: Große Übergangsregelung wie im Privatbereich Begünstigte Wohnungen Voraussetzungen der Fortführung der Nutzungswertversteuerung Nicht unter die große Übergangsregelung fallende Wohnungen Erweiterte Übergangsregelung bei der Land-und Forstwirtschaft Große Übergangsregelung bei Erbschaft und unentgeltlichem Betriebserwerb Antrag auf Wegfäll der Nutzüngswertbesteuerung Antrag durch den Nutzungsberechtigten Entnahme der Wohnungen Entnahmezeitpunkt Entnahme bei Nutzungswertvcrstcuerung durch den Eigentümer Entnahme bei Nutzungswertversteuerung durch den Nutzungsberechtigten Entnahme durch Nutzungsänderung nach Entnahmewert ist der Teilwert Steuerpflicht des Entnahmegewinns Entnahmegewinn bei Wegfall der Nutzungswertbesteuerung beim Eigentümer Veräußerung während der zwölfjährigen Übcrgangsregclung Entnahmegewinn bei Wegfall der Nutzungswertbesteuerung beim Nutzungsberechtigten Entnahmegewinn bei Nutzungsänderung nach Steuerfreie Entnahme bei Bebauung eines Betriebsgrundstücks nach 1986 ' folgender steuerfreien Entnahme Schulden werden Privatschulden ' AfA bei späterer Vermietung Wiedereinlage in das Betriebsvermögen Umfang des entnommenen Grund und Bodens Wohnungen im steuerlichen Betriebsvermögen einer IVIitunternehnterschaft Wohnungen im Sonderbetriebsvermögen Wohnungen im Gesamthandsvermögen der Personengesellschaft Entnahme nur bei unentgeltlicher Wohnungsnutzung Entnahmezeitpunkt bei Fortführung der Nutzungswertbesteuerung

8 3.3 Besonderheiten bei Beteiligung von Kapitalgesellschaften Die Wohnung bleibt insoweit Betriebsvermögen Laufende Versteuerung bei der Kapitalgesellschaft 182 F. Förderung des selbstgenutzten Wohneigentums nach dem BerlinFG 183 I. Wegfall der Nutzungswertbesteuerung auch in Berlin 183 II. Förderung durch erhöhte Absetzungen.. : Bisherige Rechtslage Erhöhte Absetzungen nach 14a BerlinFG Erhöhte Absetzungen für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen nach 15 Abs. 1 BerlinFG Neue Rechtslage a BerlinFG bleibt erhalten BerlinFG entfällt wie 7bEStG 186 III. Grundförderung nach 151> Berlin IG Zwei Fördertatbestände Allgemeine Grundförderung nach 15 b Abs. 1 BerlinFG Förderung wie nach loeestg Höhe der Grundförderung Günstigerer Objektverbrauch Nur Anrechnung von Objekten nach Modifizierung der Folgeobjektsbegünstigung Grundförderung beim steuerbegünstigten oder freifinanzierten Wohnungsbau ( 15 b Abs. 2 bis 4 BerlinFG) Bei Anschaffung nur Erst-und Zweiterwerb begünstigt Höhe der Förderung Bindungsfrist von 3 Jahren Objektverbrauch Kein Objektverbrauch bei Aufnahme einer gewerblichen,. selbständigen oder nichtselbständigen Tätigkeit Mödernisierungsaufwendungen nach 14b BerlinFG 190 G. Einkommensteuer-Vorauszahlungen, Lohnsteuer-Freibetrag, Veranlagung Einkommensteuer-Vorauszahlungen Lohnsteuer-Ermäßigungsverfahren ; Eintragung von Vermietungsverlusten Eintragung von Abzugsbeträgen im Sonderausgabenbereich Eintragung des Baukindergelds nach 34fEStG Veranlagung von Arbeitnehmern

9 H. Anhang 194 I. Gesetzliche Regelungen zur Wohnungsbauförderung (bis Wohnungsbauförderungsgesetz vom , BGBI11989,2408, BStBl 11989,505) Einkommensteuergesetz Berlinförderungsgesetz 199 II. BMF-Schreiben vom , BStBl 11990, 626 (Neuer loe-erlaß) 201 III. BMF-Schreiben vom , BStBl I 1986, 480 (Einführungsschreiben zur Übergangsregelung im Privatbereich) 214 IV. BMF-Sc4ireiben vom , BStBl I 1986, 528 (Einführungsschreiben zur Übergangsregelung im betrieblichen Bereich) 216 V. Abschnitt 13 a Lohnsteuer-Richtlinien 1987 (Zinsersparnisse) 222 I. Literaturhinweise 223 Sachregister