3.1 Staatliche Hilfen beim Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum

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1 3.1 Staatliche Hilfen beim Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum Eigenheimzulagengesetz: Grundförderung, Kinderzulage, Förderung bei der Anschaffung von Genossenschaftsanteilen, KfW-Programm zur Förderung des Wohneigentums, Denkmalschutz, Grunderwerbsteuer Wohl jeder, der ein Haus oder eine eigene Wohnung besitzt oder sich dafür interessiert, hat schon von der besonderen steuerlichen Förderung von Wohneigentum gehört. Trotzdem sind steuerliche Behandlung und Steuervergünstigungen für manch einen verwirrend. Einen Überblick darüber, wie der Staat das Bauen, und den Haus- und Grundstückserwerb steuerlich fördert, geben die folgenden Abschnitte. Von besonderer Bedeutung ist in diesem Zusammenhang die sog. Eigenheimzulage. Sie gewährt jedem Bauherrn oder Erwerber selbstgenutzten Wohneigentums die gleiche Förderung, unabhängig davon, ob er keine, wenig oder viele Steuern bezahlt. Sie ist gut kalkulierbar, da die Zulage in gleicher Höhe einmal jährlich vom Finanzamt direkt ausgezahlt wird. Wer wird gefördert? Jeder Anspruchsberechtigte, der Wohneigentum herstellt oder erwirbt, dieses Wohneigentum zu eigenen Zwecken nutzt und noch nicht die bisher geltende steuerliche Regelung nach 10 e, 7 b EStG in Anspruch genommen hat, kann die steuerliche Förderung einmal in seinem Leben beanspruchen. Soweit 7 b in der Fassung vor dem 1. Januar 1965 in Anspruch genommen wurde, wird er nicht angerechnet. Ehegatten, die nicht dauernd getrennt leben und beide unbeschränkt steuerpflichtig sind ( 26 Abs. 1 EStG), können die Eigenheimzulage für insgesamt zwei Objekte beanspruchen, wobei es auf die Eigentumsverhältnisse zwischen den Ehegatten nicht ankommt. Sollte einer der beiden Ehegatten oder auch beide gemeinschaftlich bereits einmal die Förderung nach 10 e, 7 b EStG genutzt haben, so können die Eheleute die Eigenheimzulage noch für ein zweites Objekt beanspruchen. Allerdings ist auch bei Ehegatten die gleichzeitige Inanspruchnahme der Eigenheimzulage für zwei in räumlichem Zusammenhang gelegene Objekte wie beispielsweise zwei neben- oder übereinanderliegende Eigentumswohnungen nicht möglich. Bei nichtverheirateten Miteigentümern einer selbstgenutzten Wohnung steht jedem Miteigentümer dem Grunde nach die Eigenheimzulage zu, aber hinsichtlich der Höhe nur anteilig entsprechend seinem Miteigentumsanteil. Die Eigenheimzulage wird also im Ergebnis für eine Wohnung nur einmal gewährt, dabei führt auch die Förderung eines Miteigentumsanteils für jeden Miteigentümer zum Objektverbrauch. Was wird gefördert? Grundsätzlich kann nur das zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohneigentum gefördert werden (Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder selbstgenutzte Wohnung als Teil eines eigenen Zwei- oder Mehrfamilienhauses). Ausgenommen sind jedoch Wochenendhäuser und Ferienwohnungen. 1

2 Im Fall des Erwerbs werden nicht nur neugebaute, sondern auch gebrauchte Objekte gefördert. Käufe zwischen Ehepartnern, die nicht dauernd getrennt leben, werden jedoch nicht gefördert. Die Förderung setzt sich zusammen aus dem Fördergrundbetrag nach dem Eigenheimzulagengesetz und der Kinderzulage. Begrenzung der Förderung Die Förderung nach dem Eigenheimzulagengesetz kann nur in Anspruch genommen werden, wenn die Summe der positiven Einkünfte / Euro bei Ledigen/ Verheirateten in einem Zweijahreszeitraum nicht übersteigt. Die Einkommensgrenzen erhöhen sich in diesem Zweijahreszeitraum um Euro für jedes Kind. In den Genuss der früheren Regelung (81.807/ Euro Ledige/Verheiratete) kommen nur noch Bauherren, die den Bauantrag für ihr Eigenheim vor dem gestellt haben. Im Falle des Kaufs ist der Abschluss des notariellen Kaufvertrags vor diesem Datum erforderlich. Die genannten Einkommensbeträge setzen sich zusammen aus der Summe der positiven Einkünfte des Jahres, ab dem die Eigenheimzulage erstmals in Anspruch genommen wird (Erstjahr), und der Summe der positiven der Einkünfte des vorangegangenen Jahres (Vorjahr). Bei der Berechnung der Einkommensgrenzen können beispielsweise Arbeitnehmer Werbungskosten vom Lohn anziehem. Es darf aber kein Verlust entstehen. Sonderausgaben, Kinderfreibeträge usw. bleiben unberücksichtigt. Die Einkommensgrenze wird nur einmal zu Beginn der Förderung überprüft. Die Förderung wird für den gesamten Zeitraum gewährt, auch wenn in späteren Jahren die Einkommensgrenze überschritten wird. Wird die Einkommensgrenze erst in zwei späteren Jahren unterschritten, kann die Eigenheimzulage ab diesem Zeitpunkt für die restlichen Jahre des achtjährigen Förderzeitraumes beansprucht werden. Die Grundförderung nach dem Eigenheimzulagengesetz Die Grundförderung beträgt bei Neu- und Altbauten 1 % der Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten. Die volle Förderung erhält also bereits derjenige, der förderfähige Kosten in Höhe von mindestens Euro nachweisen kann. Im achtjährigen Förderzeitraum darf die Förderung aus Fördergrundbetrag und Kinderzulage die Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten nicht überschreiten. Wird eine Wohnung von mehreren Personen gemeinschaftlich hergestellt oder angeschafft und gemeinschaftlich bewohnt, kann jeder Miteigentümer den Förderbetrag ( siehe unten) nur im Verhältnis seines Miteigentumsanteil beanspruchen. Zu den Anschaffungskosten gehören neben dem eigentlichen Kaufpreis einschließlich der gesamten dazugehörenden Grundstückskosten beispielsweise die Notarkosten, soweit sie nicht zu den Finanzierungskosten (für Eintragung einer Grundschuld) gehören, ferner die Grunderwerbsteuer sowie Straßenanlieger- und Erschließungsbeiträge. Die Bemessungsgrundlage umfasst auch die Herstellungs- oder Anschaffungskosten für Garagen, die zu der selbstbewohnten Wohnung gehören.sie erstreckt sich auch auf Kosten von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von zwei Jahren seit der Anschaffung an der Wohnung durchgeführt werden. 2

3 Der Förderzeitraum beginnt für Bauherren im Jahr der Fertigstellung, d.h., wenn die Wohnung bewohnbar ist. Dabei schadet es nicht, wenn einzelne Arbeiten, die auf die Bewohnbarkeit keinen Einfluss haben, noch nicht abgeschlossen sind (z.b. Fehlen des Außenputzes). Bei Erwerbern beginnt der Förderzeitraum im Jahr des Erwerbs. Unter dem Zeitpunkt des Erwerbs ist hier weder der Abschluss des notariellen Vertrages noch das Datum der Eintragung im Grundbuch zu verstehen. Maßgebend ist vielmehr der Zeitpunkt des Übergangs von Nutzungen und Lasten auf den Erwerber, der in der Regel bereits im Kaufvertrag festgelegt wird. Für das jeweilige Jahr innerhalb des Förderzeitraums kann die Eigenheimzulage nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Steuerpflichtige die Wohnung in diesem Jahr auch tatsächlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Dabei ist es allerdings nicht erforderlich, dass diese Nutzung während des ganzen Jahres vorgelegen hat; auch bei einem Einzug im Dezember oder einem Auszug im Januar kann die Eigenheimzulage für das betreffende Jahr beansprucht werden. Als Selbstnutzung gilt auch, wenn die Wohnung unentgeltlich an nahe Angehörige überlassen wird (hierzu zählen Eltern, Großeltern, Schwiegereltern, Kinder, Enkel und Geschwister). Da der Förderzeitraum in jedem Falle im Jahr der Fertigstellung bzw. des Erwerbs und nicht etwa des Einzugs beginnt, verliert ein Anspruchberechtigter, der nicht im Jahr der Fertigstellung oder des Erwerbs einzieht, einen Teil des Förderzeitraums. Hierauf ist besonders zu achten, wenn der Termin für Fertigstellung oder Erwerb im Dezember liegt: Wenn erst im Januar des Folgejahres eingezogen wird, geht ein volles Jahr des Förderzeitraums verloren. Aber auch wer ein vermietetes Objekt erwirbt und unter Umständen erst Jahre nach dem Erwerbszeitpunkt einzieht, kann die Förderung nur noch für den nach Einzug verbleibenden Teil des achtjährigen Förderzeitraums in Anspruch nehmen. Bei der Berechnung der Bemessungsgrundlage für die Förderung der zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung ist zwischen Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen einerseits und Zwei- und Mehrfamilienhäusern andererseits zu unterscheiden. Fall 1: Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen ist die nach dem Eigenheimzulagengesetz begünstigte Wohnung mit dem Einfamilienhaus bzw. der Eigentumswohnung identisch. Für Bauherren gilt: Zu den als Bemessungsgrundlage für die steuerliche Förderung dienenden Herstellungskosten des Gebäudes gehören insbesondere die reinen Baukosten, wie Material und Löhne, sowie die Baunebenkosten, wie z.b. das Architektenhonorar. Als förderungsfähige Herstellungskosten werden dagegen beispielsweise nicht anerkannt: Der Wert der Eigenleistung, die Kosten für Grünanlagen mit Ausnahme der als Zaunersatz dienenden Hecken, die Kosten für Einbaumöbel, ein Schwimmbad oder eine Kegelbahn. Zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens gehören außer dem Kaufpreis die Beurkundungs- und Begutachtungskosten, die Maklerprovision, Eintragungsgebühren und die Grunderwerbsteuer; beim Kauf eines noch nicht erschlossenen Grundstücks können auch noch Erschließungsbeiträge, Straßenanliegerbeiträge und Kanalanschlussgebühren hinzukommen. 3

4 Für Erwerber gilt: Für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage ist vom Gesamtkaufpreis für das bebaute Grundstück auszugehen. Für die Förderung kommt es weder bei Bauherren noch bei Erwerbern darauf an, wie das Vorhaben finanziert wird, ob z.b. durch Barzahlung, durch Fremdfinanzierung oder durch Übernahme von Schulden. Wenn das Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung teilweise zu anderen als eigenen Wohnzwecken genutzt wird (wenn z.b. ein Arbeitszimmer oder Büro im Haus oder in der Wohnung eingerichtet wird), können die hierauf entfallenden Kosten bei der Wohneigentumsförderung nicht berücksichtigt werden. Andererseits können die auf die anderweitige Nutzung entfallenden Kosten (Abschreibung, Schuldzinsen usw.) bei der entsprechenden Einkommensart als Werbungskosten/Betriebsausgaben geltend gemacht werden. Fall 2: Zwei- und Mehrfamilienhäuser Bei Zwei- und Mehrfamilienhäusern kann nur eine Wohnung Gegenstand der Förderung sein. Dies gilt auch dann, wenn der Eigentümer und seine Familie mehr als eine Wohnung in dem Haus bewohnen. In diesem Fall muss er sich entscheiden, welche Wohnung gefördert werden soll. Die Berechnung der Bemessungsgrundlage für den Förderungsbetrag ist in diesen Fällen schwieriger als bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Aus den Gesamtkosten des Zwei- oder Mehrfamilienhauses müssen die anteiligen Gebäude- und Grundstückskosten (Maßstab: Wohn- bzw. Nutzflächen der Wohnungen) für die geförderte Wohnung herausgerechnet werden. Diese anteiligen Kosten stellen die Bemessungsgrundlage für den Fördergrundbetrag der vom Eigentümer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung dar. Von dieser Bemessungsgrundlage ist für die Berechnung des Fördergrundbetrags auszugehen. Im Übrigen gelten für die geförderte Wohnung im Zwei- oder Mehrfamilienhaus die gleichen Regelungen (z.b. über Kürzung wegen teilweiser anderweitiger Nutzung) wie für das Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung. Wenn der Eigentümer eines Zweifamilienhauses eine Wohnung selbst bewohnt und die andere vermietet, so ist für die vermietete Wohnung eine steuerliche Überschussrechung vorzunehmen, bei der die Mieteinnahmen und die auf die vermietete Wohnung anteilig entfallenden Kosten (Abschreibung, Schuldzinsen, Versicherung usw.) zu berücksichtigen sind. Übersteigen diese Werbungskosten die Mieteinnahmen, so kann der Verlust für die Berechnung des Einkommens zwecks Erhalt der Eigenheimzulage nicht mit anderen Einkünften steuermindernd verrechnet werden. Ist die zweite Wohnung dagegen nicht vermietet, z.b. einem Angehörigen unentgeltlich überlassen, so ist diese Wohnung einkommenssteuerlich ohne Bedeutung. Weder wird hier wie früher ein fiktiver Mietwert eingesetzt, noch können anteilige Kosten steuerlich geltend gemacht werden. Dieselbe Regelung wie bei Zweifamilienhäusern gilt auch bei Mehrfamilienhäusern, bei denen der Eigentümer die Eigenheimzulage für eine von ihm selbst bewohnte Wohnung in Anspruch nehmen kann. Ausbauten und Erweiterungen Die Eigenheimzulage kann für Ausbauten und Erweiterungen an einer selbstgenutzten Wohnung ab 1. Januar 2004 nicht mehr in Anspruch genommen werden. 4

5 Übertragung der Grundförderung auf ein anderes Objekt Wer die Vergünstigung des Eigenheimzulagengesetzes oder nach 10 e, 7 b EStG nicht vollständig ausschöpfen kann, weil er vor Ablauf des achtjährigen Förderzeitraums auszieht, kann den nicht ausgenutzten Förderzeitraum unter bestimmten Voraussetzungen auf ein Folgeobjekt übertragen. Ein Verkauf des alten Objekts ist dabei nicht erforderlich. Durch diese Regelung soll verhindert werden, dass sich Wohneigentum mobilitätshemmend auswirkt. Die Kinderzulage Der Fördergrundbetrag wird durch die Kinderzulage, das sog. Baukindergeld, ergänzt. Die Kinderzulage beträgt jährlich 800 Euro für jedes Kind, das im Haushalt des Anspruchsberechtigten lebt und für das der Anspruchsberechtigte oder sein Ehegatte im jeweiligen Kalenderjahr des Förderzeitraums einen Kinderfreibetrag oder Kindergeld erhält. Wird ein Kind während des Förderzeitraums geboren, so wird die Kinderzulage für dieses Kind für den restlichen Förderzeitraum gewährt. Die Kinderzulage kann für ein Kind insgesamt nur einmal im Kalenderjahr in Anspruch genommen werden, auch wenn für zwei Wohnungen gleichzeitig ein Anspruch auf Eigenheimzulage besteht. Förderung bei der Anschaffung von Genossenschaftsanteilen Auch der Erwerb von Genossenschaftsanteilen wird durch eine Zulage gefördert unter der Voraussetzung, dass die Anteile bei einer Genossenschaft erworben werden, die nach dem 1. Januar 1995 in das Genossenschaftsregister eingetragen worden ist, dass der Genossenschaftsanteil mindestens Euro beträgt, dass die Satzung der Genossenschaft dem Mitglied, das in einer Genossenschaftswohnung wohnt, unwiderruflich das vererbliche Recht auf Erwerb des Eigentums an dieser Wohnung für den Fall einräumt, dass die Mehrheit der in diesem Objekt wohnenden Genossenschaftsmitglieder der Umwandlung und Veräußerung der Wohnungen schriftlich zustimmt. Spätestens im letzten Jahr des achtjährigen Förderzeitraums muss eine Genossenschaftswohnung zur Selbstnutzung bezogen werden, wenn der Anspruchsberechtigte einer bereits gegründeten Genossenschaft nach dem 31. Dezember 2003 beigetreten ist. Sind diese Voraussetzungen gegeben und werden die Einkommensgrenzen eingehalten, dann erhält das Genossenschaftsmitglied im Förderzeitraum von acht Jahren, wobei Bemessungsgrundlage für die Förderung die geleistete Einlage ist, eine jährliche Grundförderung in Höhe von 3 % der geleisteten Einlage, höchstens aber Euro (das entspricht einer geleisteten Einlage von Euro und eine Kinderzulage von 250 Euro je Kind. Insgesamt darf durch die Förderung die Bemessungsgrundlage nicht überschritten werden. Wichtig: Beim späteren Erwerb der Wohnung wird diese Vor-Förderung auf die Ansprüche auf Eigenheimzulage angerechnet. 5

6 Verfahren Der Antrag auf Eigenheimzulage ist nach einem amtlichen Vordruck, den Sie bei Ihrem Finanzamt erhalten, zu stellen. Die Zulage wird in einem gesonderten Bescheid festgesetzt und vom Finanzamt innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheides erstmals ausgezahlt, für die folgenden Jahre jeweils zum 15. März jeden Jahres, dann ohne erneute Antragstellung. Durch dieses Auszahlungsverfahren erübrigt sich die bisherige Eintragung von Freibeträgen beim Lohnsteuerabzug ( 39 a EStG) oder eine Berücksichtigung im Einkommensteuer-Vorauszahlungsverfahren ( 37 EStG). KfW-Programm zur Förderung des Wohneigentums Das KfW-Programm zur Förderung des Wohneigentums dient der langfristigen Finanzierung des Baus oder Erwerbs von selbstgenutzten Eigenheimen und Eigentumswohnungen in Deutschland durch zinsgünstige Darlehen für die auf den nachstehenden Beleihungsraum entfallenden Kosten. Anträge können stellen alle Privatpersonen, die selbstgenutztes Wohneigentum erwerben. Mitfinanziert werden bis zu 30 % der angemessenen Gesamtkosten (Grundstück, Bau- und Baunebenkosten, Außenanlagen bzw. Kaufpreis einschließlich Nebenkosten; Modernisierungskosten). Kredithöchstbetrag: Euro. Fördermittel aus öffentlichen Haushalten können zusätzlich in Anspruch genommen werden. Der Antrag ist vor Beginn des Vorhabens bei der Hausbank zu stellen. Nähere Einzelheiten zum Programm, zur Antragstellung und zu den Konditionen erhalten Sie bei den Kreditinstituten oder bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Telefon: (069) Informationszentrum Telefon: / Telefax: (069) (bundesweit zum Ortstarif) S.W.I.F.T.: KFWIDEFF Palmengartenstraße 5 9 Internet: Frankfurt am Main Postfach Frankfurt am Main Dort ist auch das Merkblatt KfW-Programm zur Förderung des Wohneigentums erhältlich. Denkmalschutz Neben der dargestellten steuerlichen Förderung des Erwerbs von Wohneigentum zur Selbstnutzung gibt es eine Reihe weiterer Vergünstigungen bei der Einkommensteuer. So bietet 10 f EStG Steuerbegünstigungen für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmäler und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen. Die begünstigten Aufwendungen können über zehn Jahre mit jährlich 9 % steuerlich geltend gemacht werden. Begünstigt sind z.b. Aufwendungen für Baumaßnahmen, die zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind. Oft werden Baudenkmäler auch von einem Projektträger 6

7 angeschafft, der auch die notwendigen Baumaßnahmen durchführt. In diesen Fällen kann der Erwerber den Teil der Anschaffungskosten, der auf Baumaßnahmen für die Erhaltung oder sinnvolle Nutzung des Baudenkmals entfällt, ebenfalls nach 10 f steuerlich geltend machen, soweit die begünstigten Baumaßnahmen nach Abschluss des Kaufvertrags vorgenommen werden. Den Steuervorteil nach 10 f kann jeder Steuerpflichtige nur für ein Objekt (Verheiratete für insgesamt zwei Objekte) beanspruchen. Generell können die Vergünstigungen nach 10 f auch in den neuen Bundesländern für Baumaßnahmen und Erhaltungsaufwendungen in Anspruch genommen werden, die nach dem 31. Dezember 1990 abgeschlossen worden sind. Bei Altfällen, für die es Übergangsregelungen gibt, ist es ratsam, sich über die steuerlichen Fördermöglichkeiten fachkundig beraten zu lassen. Auskunft erteilen die gleichen Stellen, bei denen Sie sich über die Förderung im sozialen Wohnungsbau informieren können. Grunderwerbsteuer Alle Grundstücksgeschäfte unterliegen der Grunderwerbsteuer, die 3,5 % der Gegenleistung beträgt. Dazu gehören auch Belastungen, die vom Erwerber übernommen werden. Beim Kauf eines bebauten Grundstücks ist der Gesamtkaufpreis (und nicht etwa nur der anteilige Kaufpreis für Grund und Boden) maßgebend. Dies gilt im Normalfall auch für den Erwerb eines im Bau befindlichen oder auch erst projektierten Objekts von einem Bauträger, weil in diesen Fällen in der Regel das Bauherrenrisiko beim Bauträger verbleibt und Gegenstand des Kaufvertrages das fertiggestellte Objekt ist. Das Bauherrenrisiko verbleibt insbesondere dann beim Bauträger, wenn ein Festpreis vereinbart wurde, da in diesem Fall das Risiko von Baupreissteigerungen vom Bauträger getragen wird. Abschließende Hinweise Auf alle Fälle sollten Sie sich vor einer Entscheidung für ein bestimmtes Objekt intensiv informieren. Am besten tun Sie dies bei Ihrem Finanzamt oder einer zur Hilfeleistung in Steuersachen befugten Person, wie z.b. einem Steuerberater, einem Steuerbevollmächtigten oder einem Fachanwalt für Steuerrecht. Und bedenken Sie, dass die steuerliche Förderung nur ein Teil der Be- und Entlastungsrechnung sein kann. Eine einseitig an steuerlichen Gesichtspunkten orientierte Rechnung kann leicht zur Fehlkalkulation werden, wenn Zinsen, Baukosten und Immobilienpreise nicht sorgfältig festgestellt und kontrolliert werden. 7