Die Eigentümerversammlung nach dem WEG

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1 Die Eigentümerversammlung nach dem WEG von Michael Drasdo 5. Auflage Verlag C.H. Beck München 2014 Verlag C.H. Beck im Internet: ISBN Zu Leseprobe und Sachverzeichnis schnell und portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG

2 Michael Drasdo Die Eigentümerversammlung nach dem WEG Revision

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4 Die Eigentümerversammlung nach dem WEG von Michael Drasdo Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 5. Auflage 2014

5 ISBN Verlag C. H. Beck ohg Wilhelmstraße 9, München Druck und Bindung: Nomos Verlagsgesellschaft mbh & Co. KG In den Lissen 12, Sinzheim Satz: Druckerei C. H. Beck Nördlingen (Adresse wie Verlag) Gedruckt auf säurefreiem, alterungsbeständigem Papier (hergestellt aus chlorfrei gebleichtem Zellstoff)

6 Drasdo, Die Wohnungseigentümerversamml. nach WEG Vorwort V Vorwort Vorwort Revision Vorwort Seit der letzten Auflage ist die Entwicklung im Wohnungseigentumsrecht weiter fortgeschritten. Insbesondere Fragen auf Grund der Novellierung im Jahre 2007 sind durch die Rechtsprechung und die Literatur zwischenzeitlich behandelt worden. Im Zusammenhang mit der Wohnungseigentümerversammlung betrifft dies vor Allem Fragen der Beschlusskompetenzen, der Beschlusssammlung und der Behandlung des Erwerbs von Wohnungseigentum durch den Verband. Immer noch sind zahlreiche Probleme des Wohnungseigentums, auch solche, die sich bereits vor der Reform ergaben, nicht gelöst. Der Fortschritt in Rechtsprechung und Literatur insbesondere die Vielzahl der Entscheidungen und Stellungnahmen machen es erforderlich, das vorliegende Werk in einer neuen Auflage zu präsentieren. Neuss, im Juli 2014 Michael Drasdo

7 Drasdo, Die Wohnungseigentümerversamml. nach WEG VI Vorwort Vorwort zur 4. Auflage Seit dem Erscheinen der letzten Auflage ist das Wohnungseigentumsrecht nahezu revolutioniert worden. Zurückzuführen ist dies nicht nur auf die bereits bekanntermaßen schnelllebige Rechtsprechung, sondern vor allem auf die Reform des WEG. Durch den vorgenommenen Paradigmenwechsel, der sich insbesondere in der Übernahme der Rechtsprechung des BGH zur Rechtsfähigkeit des am Rechtsverkehr teilnehmenden Verbandes und der Einführung partieller Öffnungsklauseln zeigt, ist auch eine Neubearbeitung dieses Werkes unumgänglich geworden. Nachdem nunmehr die ersten Erfahrungen aus der Praxis vorliegen und die ersten gerichtlichen Verfahren beendet wurden, konnte dies bei der Bearbeitung, die mit dem Dezember 2008 abschließt, hinreichend Beachtung finden. Die Neuerungen werden jedoch dazu führen, dass fortlaufend die Rechtsprechung zu beobachten sein wird, um auch Auswirkungen auf die im Zusammenhang mit der Wohnungseigentümerversammlung auftretenden Rechtsfragen zu erkennen. Neuss, im Januar 2009 Michael Drasdo

8 sübersicht sübersicht sübersicht Revision sübersicht VII 1 sverzeichnis... IX Abkürzungsverzeichnis... XIX Literaturverzeichnis... XXV A. Einleitung... 1 B. Die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung... 6 C. Die Vertretung in der Wohnungseigentümerversammlung D. Die Anwesenheit dritter Personen in der Wohnungseigentümerversammlung E. Die Delegiertenversammlung F. Die Art der Willensbildung G. Das Stimmrecht H. Die Durchführung der Versammlung I. Die Nichtigkeit der Beschlüsse J. Die Anfechtbarkeit des Beschlusses K. Schwebend unwirksame Beschlüsse L. Der Beschluss auf Grund einer Öffnungsklausel M. Die Versammlungsniederschrift N. Die Besonderheiten der Mehrhausanlage O. Die Verbindung der Versammlungen mehrerer Wohnungseigentümergemeinschaften P. Die schriftliche Beschlussfassung nach 23 Abs. 3 WEG Q. Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Sondereigentümerin R. Die Verwaltervergütung im Zusammenhang mit der Wohnungseigentümerversammlung 419 S. Die Wohnungseigentümerversammlung unter Berücksichtigung technischer Neuerungen. 425 Stichwortverzeichnis

9 Drasdo, Die Wohnungseigentümerversamml. nach WEG VIII sübersicht

10 IX Revision sverzeichnis A. Einleitung... 1 B. Die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung... 6 I. Die Befugnis zur Einberufung Die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung durch den bestellten Verwalter Die Einberufung durch den Scheinverwalter... 8 a) Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Verwalter... 9 b) Die Unternehmergesellschaft c) Gesellschaften aus und in einem EU-Mitgliedsstaat als Wohnungseigentumsverwalter d) Die Anfechtung der Verwalterbestellung e) Die Anfechtung der Verwalterabberufung f) Die Rechtsnachfolge im Verwaltungsunternehmen aa) Todesfälle in dem Verwaltungsunternehmen aaa) Das einzelkaufmännische Unternehmen und der Gewerbebetrieb bbb) Die Personengesellschaften ccc) Die juristischen Personen des Handelsrechtes (GmbH, Aktiengesellschaft und Genossenschaft) bb) Die Änderungen der Rechtsform des Unternehmens cc) Die Änderung des Firmennamens g) Das Einverständnis der Wohnungseigentümer zu einer Einberufung durch eine unberechtigte Person Die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung durch einen gerichtlich bestellten Verwalter Die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates a) Das Fehlen des Verwalters b) Die pflichtwidrige Weigerung des Verwalters Die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung durch ein einzelnes Mitglied der Gemeinschaft Die Einberufung durch bestimmte Personen als Wirksamkeitsvoraussetzung für eine Beschlussfassung II. Die Form der Einberufung Textform der Einladung Der Zugang der Einladung III. Die Einberufungsfrist IV. Der Versammlungsort Die geographische Lage des Versammlungsortes Der Versammlungsraum V. Zeitpunkt der Wohnungseigentümerversammlung Datum der Versammlung Die Uhrzeit der Versammlung Dauer der Versammlung... 44

11 X VI. Die einzuladenden Personen Eigentümer Insolvenz- und Zwangsverwalter Dritte Personen. 51 a) Nießbrauch- und Dauerwohnrechtsberechtigte b) Nichteigentümer als Verwaltungsbeiratsmitglieder c) Verwalter und ehemaliger Verwalter d) Testamentsvollstrecker und Nachlasspfleger sowie -verwalter e) sonstige dritte Personen VII. Die Pflicht zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung Die Verpflichtung des Verwalters a) Die regelmäßig einzuberufende Wohnungseigentümerversammlung b) Die Einberufung auf Grund einer Vereinbarung c) Das Minderheitenquorum des 24 Abs. 2, zweite Alternative WEG zur Begründung der Einberufungspflicht einer Wohnungseigentümerversammlung aa) Die erforderliche Anzahl der Wohnungseigentümer 57 bb) Adressat des Einberufungsverlangens cc) Form des Verlangens dd) Angabe des Zwecks und der Gründe ee) Das Prüfungsrecht des Verwalters ff) Folgen der Pflichtverletzung d) Die Verpflichtung zur Einberufung aus Gründen einer ordnungsmäßigen Verwaltung e) Die Verpflichtung zur Einberufung der Wiederholungsversammlung f) Die Verpflichtung auf Grund einer Anweisung der Wohnungseigentümer Die Verpflichtung des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats VIII. Die Aufstellung der Tagesordnung Das Recht zur Gestaltung a) Verwalter b) Verwaltungsbeiratsvorsitzender c) Wohnungseigentümer der Tagesordnung a) ordnungsgemäße Bezeichnung der Tagesordnungspunkte aa) Grundsätze bb) Beispiele der Bezeichnung cc) Tagesordnungspunkt Sonstiges dd) Folgen eines Verstoßes b) Hinweise auf die Beschlussfassung IX. Die Wiederholungsversammlung Voraussetzungen der Zweitversammlung Belehrungen Tagesordnung der Zweitversammlung Zeitpunkt der Einberufung der Zweitversammlung Die so genannte Eventualeinberufung a) Die Ansicht der Rechtsprechung... 81

12 XI b) Die Ansicht der Literatur c) Stellungnahme aa) Der Wortlaut des Gesetzes bb) Der Zweck des Gesetzes d) Abweichende Vereinbarungen und Beschlüsse e) Voraussetzungen einer wirksamen Eventualeinberufung X. Die Universalversammlung XI. Die Einmannversammlung C. Die Vertretung in der Wohnungseigentümerversammlung I. Der Nachweis der Vollmacht II. Automatisierte Bevollmächtigung III. Die Vollmacht bei Personenmehrheiten IV. Vertretungsbeschränkungen in der Gemeinschaftsordnung V. Gesetzliche Vertretung Vertreter von Gesellschaften Parteien kraft Amtes sonstige Ausnahmen VI. Verkaufsfälle VII. Untervollmachten VIII. Stimmrechtsverbote des Vertreters eines Wohnungseigentümers Stimmrechtsverbote in der Person des Vertretenen Stimmrechtsverbote in der Person des Vertreters a) Das Stimmrechtsverbot des 25 Abs. 5 WEG in der Person des Vertreters b) Das Stimmrechtsverbot des 181 BGB in der Person des Vertreters c) Die Erteilung von Untervollmachten zur Vermeidung des Stimmrechtsverbotes in der Person des Vertreters Rechtsfolgen der Stimmrechtsausübung durch von einem Stimmrechtsverbot betroffenen Vertreter D. Die Anwesenheit dritter Personen in der Wohnungseigentümerversammlung I. Das fehlende Anwesenheitsrecht II. Ausnahmeregelungen III. Entscheidung über die Anwesenheit dritter Personen E. Die Delegiertenversammlung I. Problemstellung II. Stellungnahme III. Die formelle Ausgestaltung des Delegiertensystems IV. Die inhaltliche Ausgestaltung des Delegiertensystems F. Die Art der Willensbildung I. Das Mehrheitsprinzip Die Anwendung des Mehrheitsprinzips Die Berechnung der Stimmenmehrheit

13 XII II. Der Beschluss als Instrument der Willensbildung Der Rechtscharakter des Beschlusses Abgrenzung von Beschluss zur Vereinbarung Der Scheinbeschluss III. Der positive und negative Beschluss Wesen des positiven Beschlusses Wesen des negativen Beschlusses Die Formulierung des Beschlussantrages a) Das positive Abstimmungsergebnis zu einem positiv formulierten Beschlussantrag b) Das negative Abstimmungsergebnis zu einem positiv formulierten Beschlussantrag c) Das positive Abstimmungsergebnis zu einem negativ formulierten Beschlussantrag d) Das negative Abstimmungsergebnis zu einem negativ formulierten Beschlussantrag Die Anfechtbarkeit des positiven und des negativen Beschlusses a) Die Anfechtbarkeit des positiven Beschlusses b) Die Anfechtbarkeit des negativen Beschlusses IV. Der Einmannbeschluss V. Der so genannte Zweitbeschluss Die Zulässigkeit des Zweitbeschlusses a) Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer b) Die Zulässigkeitsvoraussetzungen des Zweitbeschlusses 152 c) Der sachliche Grund für den Zweitbeschluss Die Typen des Zweitbeschlusses a) Der abändernde Zweitbeschluss b) Der bestätigende Zweitbeschluss c) Der Zweck des bestätigenden Zweitbeschlusses aa) Die Heilungswirkung des bestätigenden Zweitbeschlusses 155 bb) Die heilende Rückwirkung der Zweitbeschlussfassung vor Ablauf der Anfechtungsfrist des Erstbeschlusses 157 d) Der ergänzende Zweitbeschluss Der Anspruch auf einen Zweitbeschluss VI. Der Aufhebungsbeschluss VII. Der Grundlagenbeschluss G. Das Stimmrecht I. Das Wesen des Stimmrechts II. Die Wertigkeit des Stimmrechts Das gesetzliche Kopfprinzip Vereinbarung anderweitiger Stimmrechtswerte a) Das Objektprinzip b) Das Wertprinzip Mehrere Eigentümer eines Sondereigentums Die Auswirkungen der Unterteilung oder Verbindung von Sondereigentumseinheiten auf das Stimmrecht a) Auswirkung auf die Stimmrechte aa) Das Kopfprinzip

14 XIII bb) Das Wertprinzip cc) Das Objektprinzip b) Der Bestandsschutz der Wohnungseigentümer Auswirkungen unterschiedlicher Eigentumsverhältnisse auf die Stimmrechtsprinzipien III. Stimmrechtsausschlüsse Vornahme eines Rechtsgeschäfts Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens Das Entziehungsverfahren Auswirkung der Stimmrechtsausschlüsse bei mehreren Eigentümern eines Sondereigentums Anwendung des Stimmrechtsausschlusses im Vertretungsfall Das Stimmrecht von Zwangsverwalter und Schuldner a) Ausübung des Stimmrechts b) Wertigkeit des Stimmrechts Stimmrechtsausschluss im Rahmen des 22 Abs. 1 WEG Der Stimmrechtsausschluss bei Rechtsstreitigkeiten mit dem rechtsfähigen Verband IV. Der rechtsmissbräuchliche Gebrauch oder Nichtgebrauch des Stimmrechtes Die Verpflichtung zu einem bestimmten Abstimmungsverhalten Der Stimmrechtsmissbrauch durch Majorisierung Vorbeugende Stimmrechtsbeschränkungen Rechtsfolgen der rechtsmissbräuchlichen Stimmrechtsausübung a) Anfechtbarkeit des Beschlusses b) Schadensersatzpflicht V. Stimmrechtsbindungsverträge Charakter des Stimmrechtsbindungsvertrages Zulässigkeit des Stimmrechtsbindungsvertrages a) gegenüber den Wohnungseigentümern b) gegenüber dem Verwalter c) gegenüber sonstigen Personen Die Auswirkungen auf die Stimmrechtsausübung Die Durchsetzung der Stimmrechtsbindung H. Die Durchführung der Versammlung I. Der Vorsitz in der Versammlung Die Übertragung des Vorsitzes auf Mitarbeiter des Verwalters Die Übernahme des Vorsitzes durch dritte Personen Das Fehlen eines Vorsitzenden II. Die Aufgaben des Versammlungsvorsitzenden Eröffnung und Schließung der Wohnungseigentümerversammlung Feststellung der ordnungsgemäßen Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung Feststellung der Beschlussfähigkeit a) Einflüsse auf die Beschlussfähigkeit b) Auswirkungen des Stimmrechtsverbotes auf die Beschlussfähigkeit

15 XIV c) Auswirkungen von Vereinbarungen über das Ruhen des Stimmrechts auf die Beschlussfähigkeit Die Ablauforganisation der Wohnungseigentümerversammlung a) Der Aufruf der Tagesordnungspunkte b) Der Geschäftsordnungsbeschluss c) Die Abstimmungsdurchführung d) Das Abstimmungs- und Beschlussergebnis aa) Die Probeabstimmung bb) Die Feststellung des Abstimmungsergebnisses aaa) Das Verhältnis der Ja-Stimmen zu den Nein- Stimmen bbb) Ungültige Stimmabgaben ccc) Stimmenthaltungen ddd) Die Anfechtung der Stimmabgabe eee) Der Widerruf der Stimmabgabe e) Die Feststellung des Beschlussergebnisses aa) Die Kompetenz zur Beschlussfeststellung bb) Maßnahmen bei unterlassener Beschlussfeststellung 234 cc) Die Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses dd) Die Rechtsbindungswirkung eines Mehrheitsbeschlusses Die Ordnungsrechte des Vorsitzenden a) Allgemeine Ordnungsaufgaben aa) Die Redezeitbeschränkung bb) Der Wortentzug cc) Die Bestimmung des Endes der Debatte dd) Die Behandlung von Tonbandaufzeichnungen in der Wohnungseigentümerversammlung ee) Die Unterbrechung der Wohnungseigentümerversammlung ff) Die Vertagung der Wohnungseigentümerversammlung gg) Der endgültige Abbruch der Wohnungseigentümerversammlung b) Das Hausrecht aa) Das Zutrittsverbot bb) Der Saalverweis cc) Der Ausschluss eines Gemeinschaftsmitgliedes wegen einer vorliegenden Interessenskollision I. Die Nichtigkeit der Beschlüsse I. Verstoß gegen unabdingbare Vorschriften des WEG II. Verstoß gegen unabdingbare Prinzipien des WEG III. Verstoß gegen allgemeine zivil- und öffentlich-rechtliche Normen IV. Der unbestimmte eines Beschlusses V. Die absolute Unzuständigkeit der Wohnungseigentümerversammlung VI. Die sogenannte Pseudovereinbarung Allgemeiner Grundsatz Die gesellschaftsrechtlichen Aspekte.. 263

16 XV 3. Die Änderung durch Vereinbarung Die Änderung durch Beschlussfassung Die vorgesehene Mehrheitsklausel zur Abänderung Die fehlende Mehrheitsklausel zur Abänderung Die Unzulässigkeit der Pseudovereinbarung Der Vertrauensschutz bei alten vereinbarungsersetzenden Beschlussfassungen Stellungnahme Zulässige Beschlussfassungen Die Anspruchsbegründung oder -vernichtung durch Beschlussfassungen VII. Die Rechtsfolgen der Nichtigkeit VIII. Die gesetzlichen Öffnungsklauseln Wirkung der Beschlusskompetenz auf alte Beschlüsse Stimmrechtsfragen Beispiele der Beschlusskompetenz J. Die Anfechtbarkeit des Beschlusses I. Die Anfechtungsgründe Formelle Anfechtungsgründe Materielle Anfechtungsgründe II. Die Anfechtungsberechtigung Wohnungseigentümer Das Anfechtungsrecht des Zwangsverwalters Das Anfechtungsrecht des Verwalters hinsichtlich des Abberufungsbeschlusses Anfechtungspflicht III. Die Anfechtungsfrist Fristberechnung Fristwahrung Verschiedene Kläger a) übereinstimmende Klageanträge b) differente Klageanträge c) teilweise übereinstimmende Klageanträge d) Der Wechsel der Parteistellung in einem Anfechtungsverfahren IV. Die Klagebegründungsfrist V. Unverschuldete Fristversäumnis Frist des Wiedereinsetzungsantrags Gründe der Wiedereinsetzung VI. Die Rechtsfolgen der Anfechtung VII. Der Umfang der Anfechtung VIII. Die Rechtsfolgen der Ungültigkeitserklärung IX. Die Haftung des Verwalters gegenüber dritten Personen bei der Aufhebung von Beschlüssen X. Die Wirkung eines im Anfechtungsverfahren abgeschlossenen Vergleiches XI. Vorschaltverfahren K. Schwebend unwirksame Beschlüsse

17 XVI L. Der Beschluss auf Grund einer Öffnungsklausel. 340 I. Die Rechtliche Einordnung II. Die Notwendigkeit der Eintragung des Beschlusses auf Grund einer Öffnungsklausel in die Wohnungsgrundbücher M. Die Versammlungsniederschrift I. Die Verpflichtung zur Erstellung II. Die Form der Niederschrift Schriftform Unterzeichnung Beglaubigung III. Die Frist zur Erstellung IV. Die Versendungspflicht V. Das Einsichtsrecht VI. der Niederschrift Ort und Zeitpunkt der Versammlung Angaben über die Anwesenheit, Vertretung und Beschlussfähigkeit Beschlussfassungen sonstige e. 353 VII. Die Protokollierung als Wirksamkeitsvoraussetzung für eine Beschlussfassung VIII. Die Beweisfunktion der Niederschrift IX. Berichtigung der Niederschrift Die Berichtigung durch den Verfasser Der Berichtigungsanspruch a) Gegenstände des Berichtigungsverlangens aa) Falscher Beschlussgegenstand. 357 bb) Falsches Beschluss- oder Abstimmungsergebnis cc) Sonstige falsche Angaben b) Frist der Klage c) Die Beweislast d) Der Rechtsschutz gegen eine unberechtigte Berichtigung X. Löschungsansprüche XI. Aufbewahrungsdauer XII. Die Beschluss-Sammlung Einleitung Allgemeines Verhältnis zum Grundbuch Pflichten des Verwalters und des Versammlungsleiters der Beschluss-Sammlung a) Die gesetzlichen Vorgaben in 24 Absatz 7 Satz 2 WEG 366 aa) Entziehungsverfahren bb) Verfahren gegen dritte Personen cc) Hausgeldklagen dd) Klageabweisende Entscheidungen ee) Gerichtliche Vergleiche ff) Mahnverfahren gg) Geschäftsordnungsbeschlüsse. 370

18 XVII b) Weitere Erfordernisse Die Anforderungen an die Führung der Beschluss- Sammlung a) Schriftform aa) Fortlaufende Eintragung bb) Nummerierung b) Unverzüglich c) Datumsangabe Die körperliche Ausgestaltung der Beschluss-Sammlung Zeitlicher Geltungsbereich a) Informationsdefizit b) Wahllösungen c) Zuständigkeit des Verwalters Einsichtsrechte Streitigkeiten über e a) Verwalterpflichten b) Beschluss-Sammlung versus Niederschrift N. Die Besonderheiten der Mehrhausanlage I. Allgemeiner Grundsatz im Rahmen der Verwaltung von Mehrhausanlagen II. Möglichkeiten der Verwaltungstrennung Trennung des Stimmrechtes Die so genannte Teilversammlung bei der Trennung des Stimmrechts Die so genannte Teilversammlung ohne Trennung des Stimmrechts a) Die Einladung zu den Teilversammlungen b) Das Teilnahmerecht an den einzelnen Teilversammlungen c) Die Beschlussfassung aa) Die Beschlussfähigkeit bb) Die Berechnung der Stimmenmehrheit cc) Das Zustandekommen des Beschlusses d) Die Anfechtung des Beschlusses III. Rechtsfolgen von Verstößen Die Rechtswirkungen unzureichender Beschlussfassungen Das Anfechtungsrecht O. Die Verbindung der Versammlungen mehrerer Wohnungseigentümergemeinschaften P. Die schriftliche Beschlussfassung nach 23 Abs. 3 WEG I. Die Initiierung der Beschlussfassung II. Die Teilnahme an dem Verfahren III. Das Erfordernis der Allstimmigkeit Zustimmung aller Eigentümer Die Behandlung von Stimmrechtsausschlüssen IV. Das Verfahren V. Das Schriftformerfordernis VI. Das Zustandekommen des Beschlusses

19 XVIII VII. Widerruf und Anfechtung der Stimmabgabe VIII. Vertretung bei der schriftlichen Beschlussfassung IX. Die Anfechtung des schriftlichen Beschlusses X. Die Abgrenzung der allstimmigen Beschlussfassung zur Vereinbarung XI. Abweichende Regelungen XII. Der so genannte Sukzessivbeschluss Q. Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Sondereigentümerin I. Die Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung II. Die Stimmrechtsausübung der Wohnungseigentümergemeinschaft als Sondereigentümerin Mögliche Varianten Die Durchführung der Stimmabgabe Die Mehrheitsstellung des Verbandes Stimmrechtsausschlüsse zu Lasten des Verbandes III. Der Verband als Wohnungseigentümer in anderen Wohnungseigentümergemeinschaften R. Die Verwaltervergütung im Zusammenhang mit der Wohnungseigentümerversammlung I. Die rechtlichen Vorgaben des Verwaltungsvertrages II. Gebühren für die Abhaltung von Wohnungseigentümerversammlungen S. Die Wohnungseigentümerversammlung unter Berücksichtigung technischer Neuerungen Stichwortverzeichnis