MARKTBERICHT Gewerbe Industrie, Lager, Logistik Hamburg

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1 MARKTBERICHT Gewerbe Industrie, Lager, Logistik Hamburg 206/Q-4 Q4 Grossmann & Berger macht. Marktberichte.

2 GEWERBE Industrie, Lager, Logistik Hamburg 206/Q-4 Key Facts m² 8 % 5,80 /m² 4,80 /m² 4,9 % Eigennutzerquote Spitzenmiete mtl. nettokalt Durchschnittsmiete mtl. nettokalt Im vierten Quartal wurden sieben von insgesamt zwölf Verträgen über Quadratmetern abgeschlossen. Stefan Harder Bereichsleiter Industrie, Lager, Logistik Zweithöchster nach 20 Zum Jahresende 206 summierte sich der für Industrie-, Lager- und Logistikflächen in Hamburg und dem Umland auf m². Der bereits hohe des Vorjahres stieg nochmals um 3 %. Damit wurde nach 20 mit m² der zweithöchste, her ermittelte erreicht. Ausschlaggebend hierfür war das 4. Quartal, in dem mit m² der höchste Quartalsflächenumsatz der herigen Aufzeichnungen ermittelt wurde. Der überdurchschnittlich hohe Wert entstand vor allem durch die sieben von insgesamt zwölf Verträgen über m² im 4. Quartal. Der Anteil an Eigennutzern lag mit 8 % deutlich niedriger als noch vor einem Jahr mit 28 %. Gegenüber 205 ging die Anzahl der 55 Mietverträge und Eigennutzer-Abschlüsse 206 um 8 % (205: 90) zurück. Größter Industrie +3 % ggü. Vorjahr -0 %-Punkte ggü. Vorjahr +,8 % ggü. Vorjahr 0,0 % ggü. Vorjahr -0,5 %-Punkte ggü. Vorjahr Nettospitzenrendite Abschluss des 4. Quartals und des gesamten Jahres war die Neuanmietung von rund m² durch Amazon im Logistikpark Hamburg für ein neues Logistikzentrum (Borgwardstraße 0, Umland Süd-Ost). Zweitgrößter Abschluss des Jahres war der Eigennutzer-Baustart für das Logistikzentrum des Lebensmitteldiscounters Netto mit m² Lagerfläche und m² Bürofläche in Henstedt-Ulzburg (Heideweg, Umland Nord-West). Bei dem drittgrößten Geschäft des Jahres handelte es sich um den im 4. Quartal geschlossenen Mietvertrag von van Eupen Logistik im Hafengebiet Altenwerder mit m² Hallenfläche sowie.00 m² Bürofläche (Am Altenwerder Kirchtal -3, Hamburg Süd) /Q-4 in.000 m² inkl. Eigennutzer 0-Jahres-Mittel ( ): ca m² Q Seite 2

3 GEWERBE Industrie, Lager, Logistik Hamburg 206/Q-4 Ausgewählte Top Abschlüsse 206/Q-4. Amazon Logistikpark Hamburg, Borgwardstraße 0 Winsen (Luhe) ca m² 2. Netto Marken-Discount Heideweg Henstedt-Ulzburg ca m² 3. van Eupen Logistik Altenwerder DC, Am Altenwerder Kirchtal -3 Hamburg ca m² 4. Rieck Holding VGP Park Hamburg, Oldendorfer Straße Neu Wulmstorf ca m² 5. Stute Logistics Prologis Park Hamburg, Georg-Heyken-Straße Hamburg ca m² 6. Karl-Heinz Dietrich VGP Park Hamburg, Oldendorfer Straße Neu Wulmstorf ca m². Getränke Nordmann Kolumbusstraße 4 Hamburg ca m² 8. Reisswolf Irwin-Helford-Straße 2 Elmenhorst ca m² 9. LZ Logistik VGP Park Hamburg, Oldendorfer Straße Neu Wulmstorf ca m² 0. Boltze Gruppe Alte Landstraße Siek ca m² 206/Q-4 in m² nach Mietgröße und Anzahl Mietverträge Umsatz Vertragsanzahl 59 6 % % /Q-4 nach Branchen Andere Branchen Produktion/ Industrie Logistik/Spedition 40 2% 36% 5 % % % % 49 % ab 0.00 Handel Fast die Hälfte des es (49 %) entfiel auf das Segment über m², das mit einem Plus von 9 % den größten Zuwachs erfuhr. Nächststärkste Größenklassen waren die beiden nächstkleineren Segmente mit einem Anteil am von 20 % (zwischen 5.00 und m²) und 5 % (zwischen 3.00 und m²). Da elf der zwölf Abschlüsse über m² von Unternehmen der Branchen Handel und Logistik/Spedition getätigt wurden, waren sie wie bereits 205 auch 206 die Hauptflächenabnehmer. Bei fünf Großabschlüssen entfiel mit 44 % der Löwenanteil des es auf den Handel. Bei sechs Großabschlüssen kamen Logistiker/Spediteure auf einen Anteil am von 36 %. Die Branche Produktion/Industrie/Handwerk erreichte bei einem Großabschluss einen von 2 %. Hierbei handelte es sich um die Anmietung von knapp m² Hallenfläche und 900 m² Bürofläche in einem Gewerbegebiet in Elmenhorst durch das auf Akten- und Datenvernichtung spezialisierte Unternehmen Reisswolf (Irwin-Helford-Straße 2, Umland Ost) im 4. Quartal. Mit einem Anteil am von 5 % entschieden sich Mieter und Eigennutzer vermehrt für Flächen im Umland. Ende 205 hatte der Abschlussschwerpunkt mit 0 % noch auf dem Stadtgebiet gelegen. Mit jeweils 20 % waren die Teilmärkte Hamburg Ost und Umland Süd-Ost am beliebtesten. Ausschlaggebend hierfür war der bereits erwähnte Großabschluss durch Amazon im Umland Süd-Ost sowie drei Großabschlüsse mit einem Volumen von rund m² in Hamburg Ost. Die Teilmärkte Hamburg Süd und Umland Nord-West kamen dank des jeweils bereits aufgeführten drittgrößten bzw. zweitgrößten Abschlusses auf Anteile von 8 bzw. 5 % am. Zu dem hohen im Umland Nord-West trug auch der Eigennutzer-Kauf des Spezialisten für chemische Treibmittel und Haftvermittler Tramaco in Tornesch bei (Lise-Meitner-Allee 8). Der Abschluss umfasste rund 5.00 m² Industriefläche sowie.00 m² Bürofläche. Seite 3

4 GEWERBE Industrie, Lager, Logistik Hamburg 206/Q-4 Mieten Anstieg der Spitzenmiete 206/Q-4 in m² nach Mietpreis und Anzahl der Verträge Umsatz Vertragsanzahl Die Durchschnittsmiete für Industrie-, Lager- und Logistikflächen in Hamburg betrug am Jahresende 206 unverändert 4,80 /m²/monat. Die Spitzenmiete hingegen legte um 0,0 auf 5,80 /m²/monat zu. Investment TAV-Einbruch % ,00 38 % ,50 8 % ,00 5 % ,50 Spitzen- und Durchschnittsmieten /Q4 in /m² mtl. nettokalt % 9.00 ab 5,50 8 % Eigennutzer 5 % k.a. Bis zum Jahresende 206 investierten Anleger 54 Mio. in Logistik- und Industrie-Immobilien in Hamburg. Gegenüber dem Vorjahresergebnis ging das Transaktionsvolumen um 5 % zurück. Hauptgrund für den starken Rückgang war der Mangel an verfügbaren Gewerbegrundstücken im Stadtgebiet. Zudem werden viele Neubauentwicklungen in hauseigene Vehikel der Entwickler verschoben, so dass diese Produkte nicht gehandelt werden. Die Nettospitzenrendite* für Logistik- und Industrie-Immobilien setzte ihren Sinkflug fort und lag im Jahresvergleich um 50 Basispunkte niedriger bei 4,90 %. Spitzenmiete 5,80 5,80 5,60 5,0 5,80 Ausblick Vermehrt spekulativer Neubau 4,0 Durchschnittsmiete 4,90 6,5 6,5 4,60 6,3 4,80 4, /Q4 Spitzenrenditen /Q4 Nettoanfangsrendite* in % Logistik Nachdem in der zweiten Jahreshälfte 206 die noch verfügbaren großen Areale in Winsen und Hamburg-Neuland an Amazon und DP DHL vergeben wurden, verschärft sich der Mangel an Gewerbe-Grundstücken im Hamburger Stadtgebiet und im Umland. In Core-Lagen sind teilweise noch bebaubare Grundstücke zwischen und m² verfügbar. Gewerbeareale für Großansiedlungen innerhalb Hamburgs werden erst ab 209 oder später erwartet. Daher rücken Brownfield Developments stärker in den Fokus der Projektentwickler und Eigennutzer. Beflügelt von der positiven Marktentwicklung beabsichtigen einige Projektentwickler, Neubauflächen teilweise spekulativ zu errichten. Durch das Großprojekt von DP DHL in Hamburg-Neuland, bei dem der Baustart in der zweiten Jahreshälfte erwartet wird, kann ein Gesamtflächenumsatz für das Jahr 20 zwischen und m² erreicht werden. 5,4 4,9 4,3 4, 4, Büro/Einzelhandel 3, 3,3 3,6 (EH) /Q4 * Für eine bessere Vergleichbarkeit wurde in der Marktberichtserstattung von Grossmann & Berger zum 4. Quartal 206 die Anfangsrendite von der Brutto- auf die Nettospitzenrendite umgestellt. Seite 4

5 Hohenfelde Kaltenkirchen GEWERBE Industrie, Lager, Logistik Sievershütten Groß Niendorf Hamburg 206/Q-4 Lutzhorn 2 Reinfeld Horst Itzstedt 23 Sülfeld Industrie Teilmärkte Langeln Hamburg und Umland im Überblick Nahe Barmstedt Henstedt-Ulzburg 206/Q-4 Bad Oldesloe Pölitz Westerau Elmshorn Beyren Hemdingen Kayhude Elmenhorst Uetersen Tornesch Ellerhop NORD-WEST Quickborn Norderstedt Wohlsdorf- Ohlstedt Tangstedt Duvenstedt Lemsahl- Mellingstedt Bargteheide Ammersbek NORD-OST Todendorf Steinburg Moorrege Pinneberg 23 Tangstedt Bergstedt Ahrensburg Schönberg 26 Hettlingen Holm Jork Wedel Rissen Cranz Sülldorf Rellingen Halstenbek Schenefeld STADT WEST Blankenese Iserbrook Neuenfelde STADT SÜD STADT NORD- WEST Neugraben- Fischbek Osdorf Nienstedten Lurup Finkenwerder Francop Ellerbek Schnellsen Eidelstedt Bahrenfeld Othmarschen Hausbruch Altenwerder Moorburg Stellingen Niendorf Lokstedt Hoheluft West Ost Hummelsbüttel Eppendorf Wilhelmsburg Langenhorn Fuhlsbüttel Poppenbüttel Barmbek- Harvestehude Süd Wandsbek Uhlenhorst Altona- Rotherbaum Hohen- Eilbek Marienthal Sternschanze Nord felde Hamm St. Borgfelde -Mitte -Nord Georg Horn Altona- HH- Süd Altstadt Hammerbrook -Süd Hafencity Rothenburgsort Steinwerder Kleiner Grasbrook Billbrook Eimsbüttel St. Pauli Neustadt Alsterdorf Winterhude Ohlsdorf Ottensen Groß- Flottbek Großborstel Barmbek- Nord Veddel STADT NORD-OST Dulsberg Tatenberg Spadenland Wellingsbüttel Bramfeld Moorfleet Steilshoop Farmsen- Berne Tonndorf 24 Sasel Barsbüttel Jenfeld Billstedt Allermöhe Volksdorf Oststeinbek Lohbrügge Billwerder 25 Rahlstedt Glinde Bergedorf Stapelfeld Reinbek Großhansdorf Wentorf Hoisdorf 24 Aumühle Großensee Witzhave Lütjensee OST Amt Hohe Elbgeest Trittau Kasseburg Hamfelde Linau Schwarzenbek Apensen Buxtehude Neu Wulmstorf Elstorf Heimfeld Harburg Neuland Eißendorf Gut Moor Wilstorf Rosengarten Marmstorf Langenbeck Rönneburg Sinstorf Reitbrook Ochsenwerder Neuengamme STADT OST Kirchwerder Curslack Altengamme Geesthacht Gülzow SÜD-WEST 26 Drage Marschacht Tespe Wenzendorf Mienenbüttel Helmstorf Seevetal Stelle 39 Winsen (Luhe) SÜD-OST Barum Arlenburg Teilmarkt Heidenau in m² inkl. Eigennutzer Anteil in % Jesteburg Veränderung zum Vorjahr in % Anzahl Verträge Anteil in % Durchschnittsmietpreis in /m² mtl. nettokalt Stadt west Tostedt ,90 2 Stadt Nord-West Vierhöfen 8 5 5,30 Hanstedt 3 Stadt Nord-Ost Kasseburg 8 5 4,30 4 Stadt Ost ,60 Welle Buchholz Bendestorf 5 Stadt Süd ,60 Stadtgebiet Gesamt ,20 6 Umland Nord-West ,40 Umland Nord-Ost Umland Ost ,80 9 Umland Süd-Ost ,20 0 Umland Süd-West ,0 Umland gesamt ,20 Gesamt ,80 Garlstorf Hamfelde Linau Garstedt Radbruch 39 Vögelsen Wittorf Lüneburg Adendorf Seite 5

6 GEWERBE Industrie, Lager, Logistik Hamburg 206/Q-4 Kompetente Beratung Service und Kontakt V. l. n. r.: Felix Krumreich Carolin Grabenhorst (Assistentin) Stefan Harder Nico Beckmann Was können wir für Sie tun? Unsere Analyse der Immobilienmärkte sind ein wichtiger Bestandteil des umfassenden Beratungsangebots von Grossmann & Berger. Gern unterstützen wir Sie bei Ihren Entscheidungen und erstellen ein auf Ihre Fragestellung individuell abgestimmtes Angebot. Glossar Definitionen Industriemarkt Stefan Harder Dipl. Immobilienwirt DIA Bereichsleiter Telefon: +49 (0)40 / Mail: s.harder@grossmann-berger.de Nico Beckmann Immobilienkaufmann IHK Immobilienberater Telefon: +49 (0)40 / Mail: n.beckmann@grossmann-berger.de Felix Krumreich Immobilienkaufmann IHK Immobilienberater Telefon: +49 (0)40 / Mail: f.krumreich@grossmann-berger.de : Der ist die Summe aller Flächen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums neuvermietet, an Eigennutzer verkauft oder von ihm für sich selbst errichtet werden. Maßgeblich für die zeitliche Einordnung ist das Datum des Miet- bzw. Kaufvertragsabschlusses. Mietvertragsverlängerungen werden nicht als Umsatz erfasst. Grundlage für die Flächenangaben ist die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G). Spitzenmiete: Die realisierte Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den abgelaufenen 2 Monaten und stellt hieraus den Median dar. Durchschnittsmiete: Zur Errechnung der realisierten Durchschnittsmiete werden die Mietpreise aller abgeschlossenen Mietverträge in den abgelaufenen 2 Monaten mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und daraus der Mittelwert berechnet. Bei den Angaben handelt es sich um nominale Nettokaltmieten. Spitzenrenditen: Die erzielbare Spitzenrendite entspricht der Anfangsrendite, die für eine marktüblich und langfristig vermietete (bonitätsstarker Mieter) Immobilie mit bester Qualität und Ausstattung in Spitzenlage erzielt werden kann. Sie wird als Nettoanfangsrendite in Prozent angegeben, d. h. als Verhältnis der Jahresmieteinnahmen abzüglich nicht umlegbarer Nebenkosten zum Bruttokaufpreis (Nettokaufpreis zuzüglich Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklercourtage). Transaktionsvolumen: Das Transaktionsvolumen ist die Summe der Kaufpreise aller in Hamburg getätigten gewerblichen Immobilientransaktionen innerhalb des betrachteten Zeitraums. Maßgeblich für die Erfassung einer Transaktion ist der Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung ( Signing ). Wohninvestment-Transaktionen werden im Transaktionsvolumen nicht berücksichtigt. Bildnachweis: Titel: Hafenpanorama Shutterstock, Seite 2: Hochregallager Shutterstock Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Diese basieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der Marktbericht dient ausschließlich der allgemeinen Information unserer Kunden. Grossmann & Berger GmbH Bleichenbrücke 9 (Bleichenhof) D Hamburg Tel.: +49 (0)40 / Fax: +49 (0)40 / info@grossmann-berger.de Geschäftsführer: Andreas Rehberg, Holger Michaelis, Lars Seidel, Axel Steinbrinker Vorsitzender des Aufsichtsrats: Dr. Jörg Wildgruber Sitz Hamburg Registergericht Hamburg Nr. B Seite 6