LGSH. Entwicklungen am Bodenmarkt in Schleswig-Holstein. IB.SH Agrarkreis

Transkript

1 1 LGSH IB.SH Agrarkreis

2 Gliederung 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) IB.SH Agrarkreis

3 mbh 94%ige Tochter der laneigenen Investitionsbank. Privatisiertes Wirtschaftsunternehmen. Gemeinnütziges Siedlungsunternehmen mit hoheitlichen Aufgaben. (Helfer beim Freiwilligen Landtausch, Ausübung siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts.) Flächenmanagement für Agrarstruktur und öffentliche Aufgaben (Kommunen, Infrastruktur, Naturschutz), eigener Bodenfonds von ca ha. Baulandentwicklung im eigenen Risiko und als Treuhänder für Gemeinden (2015: 48 Projekte). Abwicklung der Vertragsnaturschutzprogramme für das Land (2015: ha). IB.SH Agrarkreis

4 Entwicklung der Landpreise Bodenpreisentwicklung der letzten 10 Jahre (Quelle: Statistisches Bunamt) EUR/ha EUR/ha In haben sich die Bodenpreise mehr als verdoppelt. Hochwertige Flächen behalten Preisvorteil, Geest holt überproportional auf. Abkopplung Preisniveaus von der landwirtschaftlichen Produktion. Die Strahlkraft Hamburgs schwindet im Vergleich. Preisanstieg % Schlesw ig Hügelland Geest Marsch Hamburger Ring IB.SH Agrarkreis

5 Entwicklung Flächenangebots Bodenmobilität (Quelle: Statistisches Bunamt) ha ha Veränderung % SH-Gesamt Hügelland Geest Marsch Das Flächenangebot ist in den letzten 10 Jahren um ein Drittel zurückgegangen. Das Angebot reduziert sich von 0,6% auf 0,4% (1 : 250) der landwirtschaftlichen Nutzflächen. Auf der Geest hat die Mobilität weniger abgenommen. IB.SH Agrarkreis

6 : Rückgang Zinsniveaus auf ein historisches Dauertief. Doppeleffekt: 1. Investoren: Nachfrage steigt, da günstige Finanzierung. 2. Verkäufer: Angebot geht zurück, da Wiederanlagezins niedrig. Vertrauenskrise an den Anlagemärkten. Grundsätzlich positive Stimmung in der Agrarbranche (bis 2015). Neue Einkommensquellen über das EEG. Verstärkte Nachfrage nach Ausgleichsflächen. Erhöhter Flächenbedarf für flächengebundene Produktion (z. B. Düngeverordnung). IB.SH Agrarkreis

7 Konsequenz: Fläche hat neben dem ursprünglichen landwirtschaftlichen Produktionswert auch neue Wertschöpfungen: Fläche zur Produktionslegitimierung (Grenzkostenbetrachtung für Vieheinheiten, Düngeverordnung). Fläche als Energielieferant (Biogas). Flächen zum naturschutzfachlichen Ausgleich (Wind). Fläche als Anlageobjekt (Pachtrendite 2 %). Die Kapitalkraft der jeweiligen Wertschöpfungslinien entscheidet langfristig die Konkurrenz um die Fläche. IB.SH Agrarkreis

8 Entwicklung der Nachfrage als Treiber der Preisentwicklung: A: Agrarstruktur Wachsender Flächendruck durch Auflagen (Düngeverordnung). Ausschließliches Wachstum über Pachtflächen ist aufgrund gestiegener Pachtpreise und Unsicherheiten, die Fläche zu behalten, risikoreich. Zunehmende Nebenerwerbsquote (34%) Flächen werden nicht freigesetzt. Seit Mitte letzten Jahrzehnts (bis 2015) durchschnittlich höheres Preisniveau für Agrarprodukte. Historisch anhaltend niedriges Zinsniveau. Entstehung außerlandwirtschaftlicher Einkommen (z. B. Tourismus, EEG). Haupttreiber am Flächenmarkt. IB.SH Agrarkreis

9 B: Erneuerbare Energien Gravierende zusätzliche Wertschöpfung im ländlichen Raum. Biogas hat erheblichen direkten Flächenbedarf für das Substrat (Verdoppelung der Maisanbaufläche in SH) Anstieg Pachtpreise. Windkraftanlagen haben einen bedeutenden Kompensationsbedarf (ca ha für die in 2014 ausgewiesene Verdoppelung der Windeignungsflächen), der nur teilweise durch die Investoren (Landwirte) gestellt werden kann. EEG-Geld wird oftmals in Land angelegt. Kompensation für 380 KV-Leitungen. Zunehmend starker Treiber. IB.SH Agrarkreis

10 C: Ausbau der Infrastruktur/Siedlungstätigkeit Preisniveau Hamburger Rings liegt 20% über dem Lanschnitt (rückläufig). Flächenbeschaffung für Ausbau A20 weitgehend abgeschlossen. Umfang Flächenbedarf Fehmarnbeltquerung bzw. Hinterlandanbindung noch unbekannt Ersatzflächen Eingriff weitgehend vorhanden (Kompensation?) Insgesamt kein bedeutender Treiber, aber regionale Auswirkungen. IB.SH Agrarkreis

11 D: Naturschutz (nicht Kompensation) Rückgang öffentlicher Gelder für Naturschutzzwecke. Nachfrage zur Arrondierung bestehender Naturschutzkomplexe. Angemessenheitsbestätigung der Kaufpreise erforderlich. Wachstum Naturschutzes vorrangig durch Kompensation auf gering bonitierten Flächen. Insgesamt kein bedeutender Treiber; regional kann die Bedeutsamkeit aber erheblich sein. IB.SH Agrarkreis

12 E: Außerlandwirtschaftliche Investoren Prüfung von Kaufverträgen, bei denen Nichtlandwirte eine Fläche > 2 ha erwerben, hat von 2005 (5 Fälle) bis 2015 (77 Fälle) deutlich zugenommen. Gründe sind die gefühlte Unsicherheit an den Anlagemärkten und das niedrige Zinsniveau. Pachtrendite von 2% ist mittlerweile konkurrenzfähig. Flächen werden in der Regel verpachtet oder in geringem Umfang selbst genutzt (Pferdehaltung). Preise haben Signalwirkung! Großanleger (z. B. KTG Agrar) treten in SH nicht auf. Höchstens lokal bedeutsamer Treiber. IB.SH Agrarkreis

13 Bodennutzung Bodenfläche (2014) Landw irtschaftsfläche (2014) Landw irtschaftlich genutzte Fläche (LN) (2013) Siedlungs- und Verkehrsfläche (2014) Wälder und Wasserflächen (2014) ha ha ha ha ha IB.SH Agrarkreis

14 Ziel 2020 Bund 140 ha/tag 69 ha/tag 30 ha/tag 3,2 ha/tag 1,3 ha/tag Ca. 50% der verbrauchten Flächen werden versiegelt. Ausgleichsflächen zählen nicht zum. Abnahme der landwirtschaftliche genutzten Fläche: ca. 3,5 ha/tag. Verursacher: ca. 2/3 Siedlungstätigkeit (Bau- und Gewerbegebiete) ca. 1/3 Infrastruktur (Straße, Schiene, etc.) IB.SH Agrarkreis

15 Gegenmaßnahmen der Lan- und Bauleitplanung: Konzentration der Siedlungsentwicklung auf Schwerpunkte Verdichtung der Wohnbebauung Innenentwicklung vor Außenentwicklung Verstärkte interkommunale Zusammenarbeit Entsiegelung Zielerreichung:??? IB.SH Agrarkreis

16 Macht sich die am bemerkbar: Wir fühlen viel und messen wenig! Rückgang der Kaufpreise im Moment nicht spürbar Keine gravierende Erhöhung Angebots (prominente Einzelfälle) Zurückhaltung einiger Betriebe bei Nachfrage Wahrnehmung hauptsächlich in Grünlandregionen (z. B. ETS) Keine Wahrnehmung im Östlichen Hügelland und Marsch Flächen aufgebender Betriebe kommen nicht zwangsläufig an den Markt IB.SH Agrarkreis

17 Beobachtungen: Betroffen: Spezialisierte Milchviehbetriebe mit hoher Fremdkapitalbelastung. Erhoffte Rentabilitätssteigerungen (höhere Milchleistung, geringere Kosten) bleiben aus. Zusätzliche Einkommensquellen helfen (z. B. EEG, Tourismus). Aufgabe der Milchproduktion / Weiterbewirtschaftung im Nebenerwerb. Verstärkte Aufgabe im Generationswechsel. Steigerung Strukturwandels (Nachholbedarf?). IB.SH Agrarkreis

18 Aussichten / Landpreise bleiben weiterhin stabil / Seitwärtsbewegung. Angebot bleibt weiterhin knapp. Zahlungskräftige Nachfragekonkurrenten sind vorhanden. Preisblase ist derzeit nicht erkennbar. Sofern die Liquidität es zulässt, sollten Wachstumschancen ergriffen werden. IB.SH Agrarkreis