Lösungen für die Hotelimmobilie. Boomender Hotelmarkt Hannover-

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1 Lösungen für die Hotelimmobilie Boomender Hotelmarkt Hannover- mehr Gäste, höhere Auslastung? 15. Juni 2017

2 Inhaltsverzeichnis Profil Hotelmarkt Hannover Hotelprojekte Hotelmarkt Hannover im Vergleich Einfluss der Messe Hannover Hotelprojektentwicklung Spannende Trends und Konzeptionen Fazit 2

3 Lösungen für die Hotelimmobilien Als Hotelberatungsunternehmen bieten wir zahlreiche Dienstleistungen rund um alle Fragestellungen im Lebenszyklus von Hotelimmobilien an. Mit unseren lösungsorientierten Beratungsleistungen unterstützen wir Hotelinvestoren, Hoteleigentümer, Projektentwickler, Hotelgesellschaften, Privathotels, Immobilienfonds, Banken und Sparkassen, Versicherungen sowie Städte und Kommunen. Unser über Jahrzehnte gewachsenes Netzwerk mit Kontakten zu Hotelgesellschaften, Investoren, Bauträgern und Hoteliers macht die Schollen Hotelentwicklung zum richtigen Partner für Lösungen rund um die Hotelimmobilie. 3

4 Hotel Consulting Referenzprojekte (Auswahl) Residence Inn Flare of Frankfurt 157 Zimmer 4 Sterne Superior Ein Projekt der STRABAG Real Estate GmbH Machbarkeitsstudie, Betreiberfindung und allg. Hotelberatung für den Eigentümer Holiday Inn Express Freiburg 130 Zimmer 3 Sterne Superior Ein Projekt der STRABAG Real Estate GmbH Machbarkeitsstudie, Betreiberfindung und allgemeine Hotelberatung Courtyard by Marriott Köln 236 Zimmer 3 Sterne Superior Machbarkeitsstudie, Betreiberfindung und Hotelberatung für den Eigentümer Moxy Flare of Frankfurt 257 Zimmer 3 Sterne Ein Projekt der STRABAG Real Estate GmbH Machbarkeitsstudie, Betreiberfindung und allgemeine Hotelberatung 4 ARCOTEL Onyx Hamburg 215 Zimmer 4 Sterne Superior Ein Projekt der STRABAG Real Estate GmbH Machbarkeitsstudie und allgemeine Hotelberatung Motel One Upper West Berlin 582 Zimmer 3 Sterne Ein Projekt der STRABAG Real Estate GmbH Machbarkeitsstudie und begleitende Hotelberatung

5 Hotelmarkt Hannover 01 Angebot nach Betriebsarten 2016 Betriebsart Geöffnete Angebotene Anteil Betriebe Betten Anteil Hotels 40 38,8% ,0% Hotels garnis 45 43,7% ,3% Gasthöfe 6 5,8% 223 1,7% Pensionen 5 4,9% 673 5,1% Sonstige 7 6,8% n. b. - Gesamt Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen Betriebsgröße der Hotels weitaus höher als die der Hotels garnis (kleine Familienbetriebe) 93,3 % aller angebotenen Betten entfallen auf die Betriebsarten Hotels und Hotels garnis Nachfrage nach Betriebsarten 2016 Betriebsart Übernachtungen Anteil ÜN Bettenauslastung in % Mittlere Aufenthaltsdauer in Tagen Hotels ,9% 47% 1,6 Hotels garnis ,6% 45% 1,8 Gasthöfe ,4% 40% 1,9 Pensionen ,0% 49% 1,9 Sonstige ,1% n. b. n. b. Gesamt % 1,7 Rd. 64 % aller Übernachtungen entfallen auf die Betriebsart Hotel Hotels und Hotels garnis erzielen rd. 93,5 % aller Übernachtungen Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen 5

6 Hotelmarkt Hannover 02 Hotelmarkt 2016 Statistik 2016 Gesamtmarkt Hotelmarkt Alle Betriebe Hotels Hotels garnis Betriebe Betten (ohne Sonstige ) Veränderung zu ,4% -6,0% 8,9% Bettenanteil 100% 63% 30% Übernachtungen (`000) Veränderung zu ,5% -2,8% 7,9% Bettenauslastung 45,9% 46,9% 45,4% Zimmerauslastung** / 64,6% 65,9% Aufenthaltsdauer 1,7 1,6 1,8 Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen; ** Eigene Schätzung, Erfahrungswerte Hotelmarkt 2016 `000 Übern. Saisonaler Verlauf Mittelwert Ø Betriebsgröße Hotels 209 Betten Ø Betriebsgröße Hotels garnis 89 Betten Saisonaler Verlauf 2016 zeigt überwiegend einen Geschäftsreiseverkehr Übernachtungen abhängig vom Messekalender (März: CeBit (jährlich); April: Hann. Messe (jährlich); September: IAA Nutzfahrzeuge (alle 2 J.) Quelle: Jan Feb Mrz Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez Landesamt für Statistik Niedersachsen Abzuwarten bleibt, wie sich die Verlegung der CeBit in den Juni ab 2018 auswirken wird 6

7 Hotelmarkt Hannover 03 Betrachtung Hotelmarkt Hannover 2009 bis = 100% Betten Übernachtungen Auslastung 160% 150% 140% 130% 120% 110% 100% 90% 80% Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen 2016 zu 2009 Alle Betriebe Hotelmarkt Übernachtungen 23,8% 27,4% Betten -0,7% 2,7% 2016 zu 2009 Hotels Hotels garnis Betriebsgröße Betriebe Betten Betriebe Betten Hotels Hotels garnis -13,0% -2,8% -6,3% 16,3% 11,8% 24,1% Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen Seit 2011 moderate Steigerung der Übernachtungen Steigerung der Betten geringer als die der Übernachtungen Von leichter Rückgang der Betten von 1,6% Das durchschnittliche jährl. Wachstum der Übernachtungen betrug 3,5% (Betten 0,4%) Wachstum der Übernachtungen deutlich dynamischer als das der Betten Anmerkung: Das Landesamt für Statistik Niedersachsen kann zur Zeit keine Hotelmarkt Daten von vor 2009 zur Verfügung stellen. 7

8 Hotelmarkt Hannover 04 Konzentration der größten Hotelbetriebe (ab 100 Zimmern) Quelle: Google maps, eigene Recherche, Das Zentrum zeigt die höchste Konzentration mit rd. 15 Betrieben und rd Zimmern (u. a. Dormero) 2. Im Messebereich befinden sich rd. 9 Betriebe mit rd Zimmern (u. a. Radisson blu, H-Hotel- 2 Betriebe) 3. Im Medical Park liegen 5 Betriebe mit rd. 830 Zimmern (u. a. Ghotel) 4. Am Flughafen befinden sich 2 Betriebe mit rd. 741 Zimmern (u. a. Maritim) 8

9 Hotelmarkt Hannover 05 Marktdurchdringung der Markenhotellerie Kateg./Sterne 1 und Total Zimmer Markenhotels Zimmer Privathotels Zimmer gesamt Anteil in % 12,6% 28,8% 57,0% 1,6% 100,0% Zimmeranteil Markenhotellerie 40% Markenhotels 60% Privathotels Ø Zimmeranzahl Markenhotellerie 1* 2** 3*** 4**** 5***** Ø Zimmeranzahl Privatbetriebe Gästeherkunft Übernachtungen 1* 2** 3*** 4**** 5***** % Ausland 23% Inland 36 Markenbetriebe stellen 60 % der Zimmer 4-Sterne Segment von der Markenhotellerie dominiert Privathotellerie dominiert das 1-3- Sterne Segment Übernachtungsanteil internationaler Gäste relativ niedrig für eine Landeshaupt- und Messestadt (z. B.: Düsseldorf 42%) Privathotellerie bis auf das 4 und 5-Sterne Segment geprägt von kleineren Betrieben 9

10 Hotelmarkt Hannover 06 Zimmeranteil nach Segmenten 2% 3% 9% Kat 1 Kat 2 29% Kat 3 Kat 4 57% Kat 5 Zimmeranteil nach größten Marken 13% 6% 5% 4% 4% 68% Accor Maritim Rezidor H-Hotels Das 5-Sterne Segment ist nur mit einem Privathotel vertreten Im 4-Sterne Bereich befinden sich 57 % aller Zimmer Accor dominiert den Markt mit 11 Betrieben und 13 % der Zimmer Maritim hat mit einem Betrieb und 527 Zimmern einen Marktanteil von 6 % Rezidor, H-Hotels und Leonardo folgen mit 5 % bzw. 4 % der Gesamtzimmer Leonardo Restmarkt 10

11 Hotelprojekte Hotelprojekte Hannover Neueröffnungen 2017 Star Inn Premium im März mit 179 Zimmern Projekte in der Pipeline: me and all hotel made by Lindner in der Marienstr. mit 160 Zimmern, Eröffnung 2017 Deutsche Hospitality mit 228 Zimmern, Eröffnung 2019 Aparthotel am Pferdeturm mit 200 Zimmern Entwicklung von Angebot und Nachfrage 2009 bis 2016 Neben den in 2017 bereits realisierten 179 Zimmern befinden sich zur Zeit über 600 weitere Einheiten in der Planung bzw. in der Realisierung Weiterhin Dynamik auf der Angebotsseite 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% Niedersachsen Hannover Düsseldorf Betten Übernachtungen Betriebe Betriebsgröße 11

12 Hotelmarkt Hannover im Vergleich 01 Vergleiche zu nationalen Destinationen 2016 Ø Zimmer- Auslastung Ø Zimmer- Preis Ø Zimmer- Ertrag Berlin 77,1% München 76,5% Frankfurt 68,8% Köln 73,4% Düsseldorf 69,5% Hamburg 80,9% Stuttgart 73,3% Dresden 68,0% Leipzig 69,8% Hannover 65,0% Mittelwert 72,2% Abweichung v. Mittelw. -10,0% -3,2% -12,4% RevPar in Hannover 12,4% unter Mittelwert und rd. 30 % unter München Hannover mit besserer ARR als Berlin, Dresden und Leipzig Auslastung in Hannover zu gering, 10% unter Mittelwert und rd. 26% Punkte unter Hamburg Quelle: IHA Hotelmarkt Deutschland 2017, Rundungsdifferenzen möglich 12

13 Einfluss der Messe Hannover 01 Kennziffern zu Messezeiten 2016/2017 OCC. Änd. ARR. Änd. RevPar Änd. Hannover Messe (2016) 89,4% -5,4% 271,60 12,7% 242,80 6,1% Cebit (2017) 86,9% 0,5% 262,10 5,7% 227,80 6,2% IAA NF (2016) 87,7% -0,7% 232,00 13,2% 203,50 12,4% Quelle: AHGZ Preischeck 2016 Auswahlkriterien: 4-Sterne Markenbetrieb, über 100 Zimmer, Vollhotel Nr. Hotel Kat Zim Hotel- Preis-Check booking.com (ersatzweise auch andere Portale) bewertung* So Mo Di Mi Do Fr Sa Ø Früh- Ø max stück inkl. 1 Maritim , Dormero , Wyndham Atrium , Crown Plaza , H+ Hotel , Mercure Old. Allee , Courtyard Maschsee , Mercure Medical Park , Mittelwert Auswahl 4, , Total OCC. zur Hannover Messe rd. 24 %-Punkte höher als im Durchschnitt (2016= rd. 65%) Durchschnittlicher Zimmerpreis für ein Einzelzimmer netto rd. 86 Während der Hannover Messe mehr als dreifacher ARR, Zimmerpreise teilw. bei über 300 netto/nacht Quelle: Eigene Recherche, *= Mittelwert aus booking.com, hrs.de und hotel.de 13

14 Verteilung der Hotel-Investitionskosten (beispielhaft) Baunebenkosten 10% Grundstück 15% Vorbereitung/ Umgebung 3% Zwischen- Finanzierung 4% Ausstattung 13% Einrichtung 2% Pre-Opening und Anlaufkosten 4% Quelle: eigene Darstellung Baukosten 49% Baukosten machen i. d. R. nur etwa die Hälfte des Gesamtinvestitionsvolumen aus Ausstattung/FF&E (turn key) und Anlaufkosten ebenfalls relevante Faktoren 14

15 Beispielhafte Development-Rechnung Quick & Easy für ein 4-Sterne Hotel Düsseldorf Hannover BGF/Zimmer 50 m² 50 m² Investition/Zimmer (total)* Belegung 66%** 62%** Nettozimmerpreis 106 ** 88 ** Revpar 70 ** 55 ** Logisumsatz pro Zimmer (68%) F&B - Umsatz + Sonstiger pro Zimmer (32%) Gesamtumsatz pro belegtem Zimmer Pacht/Zimmer/Jahr (23% v. Gesamtumsatz) Pacht/Zimmer/Monat Rendite 6,6% 5,2% * Identische Grundstückskosten unterstellt; **Werte als Jahresmittel von nach IHA Hotelmarkt Deutschland; Rundungsdifferenzen möglich Der höhere RevPar macht sich bei der Rendite mit 1,4 Prozentpunkten bemerkbar Preis- und Renditeschere geht mit steigender Hotelkategorie weiter auseinander 15

16 Hoteltrends und Entwicklungen in Hannover Double-Brand- Hotelprodukte Wachstum über Franchise Budget-/ Economy Hotels Trends und Entwicklungen Longstay- Konzepte Strukturwandel zu mehr Kettenhotels Mixed-Used- Immobilien 16

17 Hoteltrends und Entwicklungen in Hannover Hohe Konzentration der Zimmer im City- und Messebereich Mehr als 50 % der Zimmer im 4-Sterne Segment Im 1-3-Sterne Segment noch sehr geringe Marktdurchdringung der Markenhotellerie Erfolg versprechend in der Zukunft könnten Markenbetriebe im 1-3-Sterne Bereich mit 120 bis 150 Zimmern sein Als Standort bietet sich bevorzugt die Innenstadtlage an 17

18 Hannover, der unterschätzte Markt! Status als Landeshauptstadt mit hohem Bekanntheitsgrad Lebendige Freizeit und Kulturlandschaft mit Steigerungspotential beim Tourismus, denn für die Hotellerie fehlt die 7 Tage Woche Von 2009 bis 2016 Steigerung der Übernachtungen um 27,4 % (Betten +2,7 %) Abhängigkeit vom zyklischen Messegeschäft bleibt bestehen Positive Zukunftsaussichten für den Hotelmarkt Neue Hotelprojekte werden belebende Effekte auf den Markt haben, insbesondere bezahlbare Produkte im Innenstadtbereich Potential für neue, markengebundene Betriebe im 1-3-Sterne und Longstay Segment vorhanden Markteintritte markengebundener Betriebe im 1-3-Sterne Segment gehen auch zu Lasten der Privatbetriebe 18

19 ...danke! Schollen Hotelentwicklung GmbH Dieses Dokument enthält vertrauliche Informationen des Unternehmens sowie zu realisierten als auch geplanten Projekten. Eine Weitergabe an Dritte oder Reproduktion des gesamten Dokuments oder einzelner Teile ist streng verboten, sofern nicht ausdrücklich durch die Schollen Hotelentwicklung GmbH schriftlich genehmigt. 19