Paradigmenwechsel im Immobilienmarkt

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Katarina Günther
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1 Immobilienfinanzierung Paradigmenwechsel im Immobilienmarkt 1

2 Die AUSGANGSLAGE PALLASKY & PARTNER Die Folgen des Euros für den deutschen Immobilienmarkt und die Banken Die Folgen der Globalisierung für die deutschen Banken Aktuelle Situation der Immobilienmärkte Aktuelle Situation der professionellen Immobilieninvestoren Der Paradigmenwechsel am Immobilienmarkt 2

3 Die Folgen des Euros für. den deutschen Immobilienmarkt Die Deutsche Volkswirtschaft ist heute Schlusslicht in Europa Die Konvergenzkriterien werden nicht eingehalten Der Renditeabschlag ist weggefallen EU-weiter Renditewettbewerb Sukzessive Abschaffung der Steuerprivilegien Rückgang der Inflation 3

4 Defizite, Schulden und Wirtschaftswachstum im Euro-Raum PALLASKY & PARTNER Neuverschuldung in Prozent des BIP Schuldenstand in Prozent des BIP Veränderung des realen BIP zum Vorjahr Deutschland -3,5-4,2-3,9-3,4 60,8 63,8 65,0 65,8 0,2 0,0 1,6 1,8 Frankreich -3,1-4,2-3,8-3,6 59,0 62,2 64,3 65,6 1,2 0,1 1,7 2,3 Italien -2,3-2,6-2,8-3,5 106,7 106,4 106,1 106,1 0,4 0,3 1,5 1,9 Spanien 0,1 0,0 0,1 0,2 53,8 51,3 48,8 46,3 2,0 2,3 2,9 3,3 Niederlande -1,6-2,6-2,7-2,4 52,4 54,6 55,5 55,5 0,2-0,9 0,6 2,0 Belgien 0,1 0,2 0,4 0,4 106,1 103,5 101,0 97,8 0,7 0,8 1,8 2,3 Österreich -0,2-1,0-0,6-0,2 66,7 66,4 65,2 63,2 1,4 0,9 1,9 2,5 Finnland 4,2 2,4 1,7 1,9 42,7 44,6 44,5 44,3 2,2 1,5 2,5 2,7 Griechenland -1,2-1,7-2,4-2,3 104,7 100,6 97,1 95,0 3,8 4,1 4,2 3,4 Portugal -2,7-2,9-3,3-3,9 58,1 57,5 58,6 60,0 0,4-0,8 1,0 2,0 Irland 0,2 0,9 1,2 1,1 32,4 33,5 33,8 33,8 6,9 1,6 3,7 4,9 Luxemburg 2,4-0,6-2,1-2,5 5,7 4,9 4,7 4,1 1,3 1,2 1,9 2,8 Euro-Raum -2,2-2,8-2,7-2,7 69,0 70,4 70,7 70,7 0,9 0,4 1,8 2,3 1) Bruttoinlandsprodukt; 2003 bis 2005 Schätzung Quelle: Herbstprognose der Europäischen Kommission 4

5 und die deutschen Banken Die Folgen der Globalisierung und der Shareholder- Value-Wahn Basel II macht Risiko transparent die gestiegenen EK-Kosten werden weitergegeben Ertragsschwäche, Kostenstrukturen und Risiken haben die Banken eingeholt Kapitalmarktrating bestimmt die Kosten der Refinanzierung Das deutsche Hypothekenbanksystem vor dem Aus?! 5

6 Bankenkrise PALLASKY & PARTNER Credit-Crunch für den Mittelstand Summe HVB DB Dreba WestLB Coba Risikovorsorge

7 Rating-Kategorien PALLASKY & PARTNER Rating - Kategorie Investment Grade bzw. Anleihen bester und guter Qualität Bonitätsurteil sehr gut sehr gut bis gut gut bis befriedigend befriedigend Rating - Agentur Moody s Aaa Aa1 bis Aa3 A1 bis A3 Baa1 bis Baa3 Standard & Poor s AAA AA+ bis AA- A+ bis A- BBB+ bis BBB- ausreichend Ba1 bis Ba3 BB+ bis BB- Speculative Grade bzw. Anleihen mit geringer Bonität mangelhaft ungenügend in Zahlungsverzug B1 bis B3 Caa1 bis Ca C B+ bis B- CCC+ bis C B 7

8 Die Folgen der Globalisierung für die deutschen Banken die Darlehensportfolien sind zu groß, unflexibel, ertragsschwach und risikobehaftet Das Kapital wird durch horrenden Wertberichtigungsbedarf enorm belastet die stillen Reserven sind heute stille Lasten die Erfüllung der Kernkapitalquote bereitet den Banken Probleme.. und reicht den Analysten noch längst nicht aus 8

9 Die deutschen Immobilienmärkte sind in einer strukturellen und konjunkturellen Anpassungskrise sind auf die Finanzierungsbereitschaft der Kredit- und Kapitalmärkte angewiesen haben noch keine etablierten EK-Märkte sind noch nicht genügend transparent Und Deutschland ist fertig gebaut! 9

10 Die professionellen PALLASKY & PARTNER Immobilieninvestoren wer Basel II heute noch nicht erfüllen kann, ist morgen unfinanzierbar kein Eigenkapital - kein Kredit an den höheren Anforderungen an EK und Marge scheitern viele Projekte Die Märkte (Immobilien- und Finanzierungsmärkte) schrumpfen und damit der Wettbewerb und die Finanzierungsbereitschaft 10

11 Die Strategien der Banken und die Folgen... für ihre Immobilienkunden... für den Immobilienmarkt 11

12 Die Strategie der Banken Verbesserung des eigenen Ratings durch: squeeze out /Dekonsolidierung (Eurohypo/HRE/Aareal/Depfa) Änderung der EK-Allokation Drosselung des Neugeschäfts im Inland Optimierung der Portfolioprofitabilität Zügiger Abbau von Risikoaktiva 12

13 ...und die Folgen für die Immobilienkunden Kreditaufnahme für neue Projekte/Maßnahmen extrem erschwert keine Nachfinanzierung bei bestehenden Engagements außer zur Risikovermeidung Nachforderung von Zusatzsicherheiten konsequente Abdrängung bei Kapitalanpassung Erzwingung drastischer Margenerhöhungen auch bei lfd. Darlehen Kurze Zinsbindungen 13

14 Die Margenspirale PALLASKY & PARTNER 14

15 Fazit PALLASKY & PARTNER Der Paradigmenwechsel führt zu einer Professionalisierung der Kunden-Bank Beziehung Statt Relationship künftig Transaction Finanzierungsmärkte nicht mehr Volumens- oder Wettbewerbsgetrieben Drastischer Abbau der risk-weighted-assets Steuerung der Kundenbeziehung nach Kriterien zur eigenen Portfolio-Optimierung Nur die Besten haben eine nachhaltige Chance 15

16 Der Paradigmenwechsel am Immobilienmarkt PALLASKY & PARTNER Der Creditcrunch wird noch einige Jahre anhalten In der Folge kommt eine Vielzahl von Objekten zum Verkauf Diesen Renditeimmobilien zwischen T 500 und T stehen immer weniger Käufer gegenüber Die Preise werden weiter fallen 16

17 Der Paradigmenwechsel Der Preisverfall der kleinen und mittleren Objekte beschleunigt sich Viele private und semiprofessionelle Marktteilnehmer scheiden aus Der Markt stabilisiert sich nach dem Shake 0ut 17

18 Was können wir für den Immobilieninvestor tun? Professionalität in der Aufbereitung und Darstellung des eigenen Portfolios Entwicklung und Umsetzung von maßgeschneiderten Strategien für das eigene Portfolio Transaktionmanagement mit den finanzierenden Banken Konsolidierungsmanagement Portfolio-Optimierung durch Einsatz durchdachter Finanzierungsinstrumente Herstellung der Kapitalmarktfähigkeit 18

19 Das 3-Phasen-Modell PALLASKY & PARTNER 19

20 Leistung Ergebnis Nutzen 20

21 Die 3 Schritte zum Erfolg 21

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