Baugemeinschaften Chancen für Bürger und Kommunen? Matthias Gütschow

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1 Baugemeinschaften Chancen für Bürger und Kommunen? Matthias Gütschow

2 Matthias Gütschow Architektur Projektmanagement, Tübingen Planung als Architekt für Baugemeinschaften (seit 1999) Projektsteuerung von Baugemeinschaftsprojekten (seit 2004) Bewohner eines Baugemeinschaftsprojektes (seit 2005) Fortbildungen zum Tätigkeitsfeld Baugemeinschaften für verschiedene Landesarchitektenkammern (seit 2009) Beratung von Kommunen bezüglich Baugemeinschaftsprozessen (seit 2010)

3 Baugemeinschaften Chancen für Bürger und Kommunen Was ist eine Baugemeinschaft? Projektbeispiele vom Gebäude zum Quartier Fazit und Übertragbarkeit auf Friedrichshafen

4 Was ist eine Baugemeinschaft? - Definition Baugemeinschaft Eine Baugemeinschaft ist eine Gruppe von Menschen, die zusammen ein Haus nach ihren eigenen Vorstellungen und Ideen eigenverantwortlich planen, bauen und bewohnen. Von einer Baugemeinschaft kann gesprochen werden, wenn folgende Eigenschaften erfüllt sind: Die Entscheidungshoheit bei der Planung, beim Bauen und allen Verträgen liegt bei der Gemeinschaft. Alle Verträge werden nur mit der gesamten Baugemeinschaft geschlossen. Die Gemeinschaft trägt alle Bauherrenrisiken: Kosten, Termine und Qualitäten.

5 Was ist eine Baugemeinschaft? - Definition Baugemeinschaft Ein gewerblicher Bauträger entwickelt und realisiert ein Gebäude mit dem Ziel, alle Einheiten kostendeckend zu verkaufen. Baukosten werden zu Lasten von Unterhaltskosten reduziert. Risikoreduzierung > Übliches wird realisiert. Gestehungskosten zuzüglich Wagnis, Gewinn und Vertrieb. Die Hausgemeinschaft wird beliebig zusammengesetzt.

6 Was ist eine Baugemeinschaft? - Vorteile Planung individueller Grundrisse für Wohnund Gewerbenutzung Ausstattung nach eigenen Wünschen und Bedürfnissen Möglichkeit und Anrechnung von Eigenleistungen Mitentscheidung bei Gestaltungsthemen Integration attraktiver Gemeinschaftseinrichtungen wie z.b. Gästezimmer, Partyraum, Werkstatt, Sauna

7 Was ist eine Baugemeinschaft? - Vorteile kostentransparentes und kostensparendes Bauen; keine Wagnis- und Gewinnkosten an Dritte Weg um zu Wohneigentum zu kommen, auch mit geringem Eigenkapital Mitbauende lernen sich während des Planungs- und Bauprozesses kennen. So wachsen Nachbar- und Hausgemeinschaften bereits vor dem Einzug

8 Was ist eine Baugemeinschaft? - Vorteile Realisierung zukunftsweisender Hauskonzepte wie Nullenergiehaus, Generationenwohnen, Seniorenwohnen hohe Identifikation der Eigentümer mit dem Gebäude und dem Ort Mitgestaltung gemeinschaftlicher Außenräume wie hauseigener Garten, Innenhof und Quartiersumgebung Baugemeinschaften haben sich vielfach bewährt und sind rechtlich klar geregelt

9 Was ist eine Baugemeinschaft? - Nachteile höherer zeitlicher Aufwand (je nach Organisationsstruktur sehr unterschiedlich) Kosten- und Terminrisiko es kann nichts Fertiges angesehen werden

10 Was ist eine Baugemeinschaft? - Organisation Interessengemeinschaft lose Gemeinschaft, Mitgliedschaft unverbindlich sammelt Wünsche und erarbeitet Projektkonzeption Festlegung Zielrichtung der Gruppe, individuelle Wohnvorstellungen, ökologischer Standard, grober Kostenrahmen Werbung weiterer Interessenten

11 Was ist eine Baugemeinschaft? - Organisation Planungsgemeinschaft Gründung meist nach Erhalt Grundstücksoption Gesellschaftsvertrag, Eintrittsgeld Beauftragung von Projektpartnern Entwurfs-, Genehmigungsplanung und Festlegung einer Baubeschreibung individuelle Finanzierungen der Mitglieder weitere Interessentenwerbung

12 Was ist eine Baugemeinschaft? - Organisation Baugemeinschaft Gründung mit Grundstückskauf Beurkundung Teilungserklärung Fertigstellung der Ausführungsplanung und Beauftragung der Baufirmen Bau des Gebäudes Verteilung Sonderwünsche und Abrechnung Eigenleistungen Auswahl und Beauftragung der Hausverwaltung

13 Was ist eine Baugemeinschaft? - Organisation Eigentümergemeinschaft nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gleicher Status wie beim Kauf vom Bauträger Wohnungsverkauf oder -vermietung individuell möglich Anteile und Besitzverhältnisse nach notariell beurkundeter Teilungserklärung

14 Was ist eine Baugemeinschaft? - Projektpartner Aus: planen bauen leben, Hrsg. Architektenkammer Baden-Württemberg, Kammergruppe Tübingen, 2. Auflage; Tübingen 2011

15 Eine Baugemeinschaft braucht nur wenige Eckpunkte, um erfolgreich zu starten: eine Idee und Menschen, die daraus ein gemeinsames Konzept formen. ein geeignetes Grundstück mit einem aufgeschlossenen Eigentümer. Architekten und Projektsteuerer, die planen, moderieren, koordinieren und offen und flexibel sind.

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17 Projektbeispiele vom Gebäude zum Quartier

18 Baugemeinschaft Mobile, Tübingen

19 Idee kostengünstiges Gebäude mit verschiedenen Wohnungen pragmatischer Ansatz, zunächst ohne hohen Anspruch an das gemeinsame Wohnen sehr individuelle Ausstattung schnelle Planung und Realisierung es entstand eine sehr gute, ungezwungen Hausgemeinschaft Baugemeinschaft Mobile Tübingen Architektur Ruoff + Wied, Projektsteuerung Weiß 21 Wohnungen, 3 Gewerbeeinheiten m² Wohn- und Gewerbefläche Herbst 2003 Planungsgemeinschaft Sommer 2005 Fertigstellung

20 Baugemeinschaft 45+, Tübingen

21 Idee gemeinsam Älter werden: in Gemeinschaft frei aber nicht allein zu sein Einschränkungen hinsichtlich Verkauf oder Vermietung Finanzierung Gemeinschaftsraum und Appartement nur durch ein Teil der Eigentümer gemeinschaftliche Gartennutzung Sicherung der Konzeption in der Teilungserklärung Baugemeinschaft 45 + Tübingen Architektur Plathe-Schlierf-Sonnenmoser, Projektsteuerung Gauggel 7 Wohnungen 575 m² Wohnfläche November 2006 Planungsgemeinschaft Herbst 2008 Fertigstellung

22 FOTO Baugemeinschaft Prisma, Tübingen (journalfoto.de)

23 Idee hohe Architekturqualität die Architekten mit ihrem gestalterischen Anspruch waren bewusst gewählt (z.b. Sichtbeton und Balkone mit Glasboden) kostengünstige Realisierung und Energiestandard sind zweitrangig (journalfoto.de) Baugemeinschaft Prisma Tübingen Architektur Noenen Albus, Projektsteuerung Baugemeinschaft 11 Wohnungen, 2 Gewerbeeinheiten m² Wohn- und Gewerbefläche Herbst 2002 Planungsgemeinschaft Frühjahr 2005 Fertigstellung

24 Baugemeinschaft stadt.raum, Tübingen (Foto: Falkner, Stuttgart)

25 Idee Integration von Menschen mit Behinderung Frau R. zog vom Heim in eine ambulant betreute Wohnung: Man kann leben wie man will und wie ein normaler Mensch. Ich wollte immer leben wie eine Nichtbehinderte und das habe ich nun geschafft. postpoint = Schnittstelle zum Quartier kein Sozialprojekt! Baugemeinschaft stadt.raum Tübingen Architektur Wied mit Nassal + Wiehl, Projektsteuerung w5 34 Wohnungen, 6 Gewerbeeinheiten m² Wohn- und Gewerbefläche Winter 2006/2007 Planungsgemeinschaft Frühjahr 2008 Fertigstellung

26 Baugemeinschaft Elementar, Tübingen

27 Idee Null-Energie-Haus: die Antwort auf unsere Energiefrage liegt acht Lichtminuten entfernt Warmwasser-Kollektor 54 m² Photovoltaik-Fläche 165 m² (Fassade und Dach) Photovoltaik-Leistung 21 kwp Primärenergiebedarf Primärenergieeinsparung in kwh/jahr Baugemeinschaft elementar Tübingen Architektur Plathe-Schlierf-Sonnenmoser, Projektsteuerung Gauggel 10 Wohnungen 850 m² Wohnfläche November 2006 Planungsgemeinschaft Frühjahr 2009 Fertigstellung

28 Französisches Viertel Tübingen Tübingen Städtebau Lehen drei 10 Hektar Einwohner Bauzeit

29 Grundstücksvergabe nach Bebauungskonzept Grundstücke werden zum Festpreis entsprechend des Verkehrswerts angeboten keine vorgegebenen Grundstücke Zuschnitt erfolgt nach Konzept Wettbewerb der Konzepte: Was trägt das Einzelprojekt zur Qualität und Vielfalt des gesamten Viertels bei? Tübingen hat neben dem Französischem Viertel fünf weitere Quartiere nach ähnlichem Konzept realisiert, ein siebtes ist in Bau.

30 urbane Stadtstruktur Blockrandbebauung hohe Dichte Freiräume Französisches Viertel (Lothar Scheidig)

31 öffentlicher Raum Foto: Armin Scharf

32 gemeinschaftlicher Innenhof Foto: Armin Scharf

33 kleinteilige Parzellierung und Nutzungsmischung Foto: Sascha Luippold

34 Foto: Daniel Fuhrhop

35 Foto: Armin Scharf

36 öffentlicher Raum und Verkehrskonzept Foto: Daniel Fuhrhop

37 Foto: Lothar Scheidig

38 Foto: Günther Thöne

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40 Fazit Durch Baugemeinschaften wird der Geschosswohnungsbau für viele Zielgruppen attraktiv: für Familien für die Kombination von Arbeiten und Wohnen für ältere Menschen

41 Baugemeinschaften Passiv+ und Regenbogen, Tübingen Fazit Durch die partizipativen, bedarfsgerechten Planungen kann hohe Qualität bei geringen Resourcen- und Flächeneinsatz erzeugt werden: auf Projektebene (z.b. individuelle Wohnungsplanung, Gemeinschaftsflächen und zukunftsfähige Hauskonzepte) auf Quartiersebene (z.b. hohe Dichte)

42 Quartiersentwicklung mit Baugemeinschaften im Französischem Viertel, Tübingen Fazit Bauen in Baugemeinschaften ist mit Aufwand verbunden, der sich lohnt: finanzielle Einsparungen zwischen % sie erzeugen funktionierende Nachbarschaften

43 Was kann auf Friedrichshafen übertragen werden? Baugemeinschaften einigen sich zur Herstellung von preisgünstigem Wohnraum zur Erweiterung des Wohnangebots als städtebauliches Werkzeug zur Quartiersentwicklung

44 Was kann auf Friedrichshafen übertragen werden? Baugemeinschaften brauchen einen politischen Beschluss, dass Grundstücke für sie zur Verfügung gestellt werden eine Stadtverwaltung und Architekten, die neue Wege gehen möchten

45 Baugemeinschaften Chancen für Bürger und Kommunen? Vielen Dank!