Nießbrauch Jeder kennt ihn, keiner kann ihn

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1 HAUS + GRUND MÜNCHEN INFORMIERT Nießbrauch Jeder kennt ihn, keiner kann ihn von convocat GbR, München Mit diesem Beitrag wollen wir einen kleinen Überblick zum Thema Nießbrauch geben. Die Bemerkung: Jeder kennt ihn, keiner kann ihn. ist leider Ausfluss unserer täglichen Beratungspraxis. Die Einräumung eines Nießbrauchrechts hat unterschiedliche Konsequenzen, je nachdem welcher Bereich betroffen ist. So hat der Schenker einer Immobilie natürlich auch die schenkungsteuerlichen Aspekte im Blickfeld. Nießbrauch und Schenkungsteuer vor dem Gemäß 25 ErbStG a.f., also für Übergabefälle vor dem , führte die Vereinbarung eines Nießbrauchrechts zugunsten des Übergebers nur zu einer Stundung der auf den Nießbrauchwert entfallenden Schenkungsteuer. Die Stundung ist mit dem Ende des Nießbrauchrechts weggefallen, es sei denn, man hat den gestundeten Betrag bereits abgelöst. Die Ablösung erfolgte mit einem Zinsvorteil. Diese Vorgehensweise war die einzige Möglichkeit, den Nießbrauch steuermindernd zu nutzen. Hat man sich für die Ablöse der auf den Nießbrauch entfallenden Schenkungsteuer nicht entschieden, ist dieser gestundete Betrag im Zeitpunkt der Beendigung des Nießbrauchrechts, also im Zweifel zum Tod des damaligen Schenkers und Nießbrauchberechtigten, fällig. Oftmals wird diese Fälligkeit mit dem 10-Jahres-Zeitraum verwechselt. Liegt die Schenkung schon mehr als 10 Jahre zurück, so handelt es sich bei dieser ursprünglichen Schenkung nicht um eine berücksichtigungsfähige Vorschenkung. Beispiel: Der Vater hat seinem Sohn im Jahre 2004 ein Mehrfamilienhaus geschenkt, sich dabei aber den Nießbrauch vorbehalten. Es erging ein Schenkungsteuerbescheid, in dem die zu zahlende Schenkungsteuer mit festgesetzt worden ist. Die auf den Nießbrauchwert entfallende Schenkungsteuer wurde mit beschieden. Eine Ablöse dieses Betrages erfolgte nicht.

2 Der Vater stirbt im Jahre 2016 und hinterlässt diesem Sohn ein weiteres Mehrfamilienhaus. Das für die Abwicklung des Erbfalls zuständige Erbschaftsteuerfinanzamt Kaufbeuren fordert den Sohn zur Erbschaftsteuererklärung auf. Hier ist auch zu erklären, ob der Sohn innerhalb der letzten 10 Jahre sogenannte Vorschenkungen erhalten hat. Die Schenkung aus dem Jahre 2004 fällt nicht darunter. Dennoch wird das Finanzamt mit dem Tod des Vaters und dem Wegfall des Nießbrauchs die damals gestundete Schenkungsteuer von einfordern. Zusätzlich ist die Erbschaftsteuer bezogen auf den Nachlass zu bezahlen, soweit keine weiteren Schenkungen in den letzten 10 Jahren erfolgten. Soweit gestundete Schenkungsteuern beschieden sind, sollte in jedem Fall geprüft werden, ob diese nicht vorzeitig abgelöst werden. Den Stundungsbetrag können Sie den Ihnen vorliegenden Schenkungsteuerbescheiden entnehmen. Nießbrauch und Schenkungsteuer nach dem Mit dem Wegfall der Regelung des 25 ErbStG hat die Übergabe gegen vorbehaltene Nießbrauchrechte eine echte Minderung der Schenkungsteuerbelastung zur Folge. Der kapitalisierte Betrag der Nießbrauchlast ist vom steuerlichen Wert der übergebenen Immobilie in Abzug zu bringen. Die Bewertung dieses Nießbrauchrechts ist nach den Regelungen des 14 Bewertungsgesetz (BewG) vorzunehmen. Es ist zunächst der Jahreswert des Nießbrauchs zu ermitteln. Gleichzeitig ist dieser Wert gemäß 16 BewG begrenzt auf höchstens den Wert, der sich ergibt, wenn der für das genutzte Wirtschaftsgut nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes anzusetzende Wert durch 18,6 geteilt wird. Dies ist für Immobilien der nach den 176 ff. BewG ermittelte steuerliche Bedarfswert. Aus der sogenannten aktuellen Sterbetafel des Statistischen Bundesamts ist der Kapitalwert zu entnehmen. Dieser ist abhängig vom Geschlecht und vom Alter des Nießbrauchberechtigten. Nachdem der Nießbrauchwert wie eine Verbindlichkeit in Abzug gebracht werden kann, wird bei Schenkungen an Personen, für die keine Befreiung von der Grunderwerbsteuer gemäß 3 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) gilt, Grunderwerbsteuer erhoben. Dies gilt beispielsweise bei Schenkungen an nicht miteinander verheiratete Lebensgefährten oder zwischen der Tante/dem Onkel und den Neffen/Nichten.

3 Nießbrauch und Verbindlichkeiten - Ertragsteuerliche Überlegungen - Eine große Unsicherheit besteht in der Frage, ob bei einer Übergabe sowohl der Nießbrauch vorbehalten werden kann wie auch eine für die Immobilie noch lastende Kreditverbindlichkeit an die nächste Generation übergeben werden kann. Der Grundsatz ist hier: Derjenige, der sich den Nießbrauch vorbehält, muss auch weiterhin wirtschaftlich belastet sein, die Annuitätenraten der Kredite zu bedienen. Einerseits ist nur der Nießbrauchberechtigte in der Lage, die Zinszahlungen als Werbungskosten in Abzug zu bringen. Diesen Abzug mag man vielleicht aufgrund der derzeitigen Niedrigzinsen nicht für entscheidend ansehen. Aber auch die Tilgungen können wirtschaftlich nur von demjenigen erbracht werden, der auch die Einnahmen erhält. Dennoch ergeben sich aus dem Bestehen von Verbindlichkeiten zahlreiche weitere Fragen, die vorab zu klären sind: Soweit die Verbindlichkeit beim Schenker verbleibt, muss man die sich hieraus ergebenden Konsequenzen erkennen: Die Verbindlichkeit fällt im Zeitpunkt des Todes des Nießbrauchberechtigten in den Nachlass. Soweit der damals Beschenkte und der jetzige Gesamtrechtsnachfolger nicht übereinstimmen beispielsweise hat der Vater seinem Sohn eine Immobilie geschenkt, testamentarisch hat er seine Ehefrau zur Alleinerbin und damit auch zur Rechtsnachfolgerin dieses Kredits eingesetzt, ergibt sich das sicherlich nicht gewünschte Ergebnis, dass der Sohn nach dem Tod die Erträge erhält, die Ehefrau und Mutter aber weiterhin die Annuitätenraten bezahlen muss. Im Zeitpunkt des Todes sind auch die Zinsen nicht mehr als Werbungskosten abzugsfähig. Oftmals erfolgt dann im Zeitpunkt der Erkenntnis dieses Vorgangs eine fast hysterische Betriebsamkeit: Der Sohn übernimmt die Verbindlichkeiten von der Mutter in der Meinung, dass damit alles gerettet sei. Die Konsequenz aus solch übereilten Handlungen: Die Mutter wird durch die Befreiung von der Verbindlichkeit bereichert. In Höhe der Restvaluta entsteht daher eine Schenkung. Angesichts eines fast lächerlichen Freibetrags von und einer beginnenden Schenkungsteuerbelastung von 15 % kann diese Vorgehensweise eine noch viel größere Katastrophe auslösen. Zudem kann der Sohn die Werbungskosten weiterhin nicht in Abzug bringen, da der Finanzierungszusammenhang zur Immobilie und damit auch zu den Mieteinnahmen nicht mehr besteht. Dieser Fall kann selbst dann nachträglich nicht geheilt werden, wenn der damals beschenkte Sohn auch gleichzeitig der Alleinerbe seines Vaters geworden ist. Auch hiermit ist der

4 Finanzierungszusammenhang aufgelöst, so dass die Zinsen in keinem Fall mehr als Werbungskosten geltend gemacht werden können. - Schenkungsteuerliche Überlegungen - Das Finanzgericht Köln hat in einem Urteil vom (7 K 2894/14) Folgendes entschieden: Übernimmt der Beschenkte einer Grundstücksschenkung unter Vorbehaltsnießbrauch vertragsgemäß nicht die persönliche Haftung der auf dem Grundstück gesicherten Verbindlichkeiten und erfüllt der Schenker diese Verpflichtungen weiter, können bei der Festsetzung der Schenkungsteuer auch mit Ableben des Schenkers bei dem Beschenkten bzw. nunmehr Erben keine Gegenleistungen bereicherungsmindernd berücksichtigt werden. Aus dem Umkehrschluss dieser Entscheidung ergibt sich, dass im Erbfall dringend die Regelungen zurückliegender Überlassungen überprüft werden müssen. Wurden hier die Verbindlichkeiten so übernommen, dass sich zu Lebzeiten des Nießbrauchberechtigten keine ertragsteuerlichen Nachteile ergeben, aber auch im Todesfall der Finanzierungszusammenhang nicht weggefallen ist, so ist die Frage zu stellen, ob eine im Todeszeitpunkt noch vorhandene Restverbindlichkeit sich auf die ursprüngliche Schenkung mindernd auswirkt. Unerheblich ist dabei, wann diese Schenkung erfolgte. Auch hier ist die 10-Jahres- Frist nicht entscheidend. Wichtig ist zu wissen, dass es eine 1-Jahres-Frist zu beachten gibt, innerhalb derer der ursprüngliche Schenkungsteuerbescheid zu berichtigen ist. Abschreibung des Zuwendungsnießbrauchberechtigten Bei den Arten des Nießbrauchs ist zwischen dem sogenannten Vorbehaltsnießbrauch und dem Zuwendungsnießbrauch zu unterscheiden. Der Eigentümer übergibt die Immobilie und behält sich hierbei den Nießbrauch vor. In den Überlassungsverträgen wird oftmals geregelt, dass für den Fall, dass der ursprüngliche Eigentümer verstirbt, der Nießbrauch auf eine dritte Person - in den meisten Fällen der Ehegatte - übergeht. Grundsätzlich gilt: Der Nießbrauch ist nicht vererblich. Aus diesem Grund muss bei der Planung von Übergaben auch die Versorgung derjenigen Personen bedacht werden, die ursprünglich nicht zu den Eigentümern zählten. Diesen Nießbrauch nennt man dann Zuwendungsnießbrauch. Der Zuwendungsnießbrauchberechtigte verliert die Berechtigung, im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung die Abschreibung als Werbungskosten absetzen zu können. Das mag bei selbstgenutzten Immobilien oder Immobilien, bei denen die Gebäudeabschreibung schon verbraucht ist, nicht relevant sein. Im Neubaubereich kann diese Folgerung aber zu durchaus schmerzhaften ertragsteuerlichen Konsequenzen führen, die in jedem Fall bedacht werden müssen.

5 Teilnahme an der Eigentümerversammlung Allgemein ist bekannt, dass der Nießbrauchberechtigte weiterhin wirtschaftlicher Eigentümer bleibt. Die vertraglichen Regelungen zu den bestehenden Mietverhältnissen ändern sich also nicht. Aus diesem Grund schließt man hieraus, dass auch die Teilnahme an der Versammlung der Wohnungseigentümergemeinschaften ohne weiteres möglich sei. Diese Meinung ist so nicht richtig. Entscheidend ist, wer Bevollmächtigter des Eigentümers sein kann. Dies ergibt sich ausschließlich aus der Teilungserklärung. Kann eine Vollmacht zur Teilnahme an diesen Versammlungen nur an den Ehegatten des Eigentümers oder andere Eigentümer des Hauses oder die Hausverwaltung übergeben werden, dann ist es dem Nießbrauchberechtigten im Zweifel nicht mehr gestattet, daran teilzunehmen. Für diesen Fall sind im Überlassungsvertrag Regelungen aufzunehmen, wie der Beschenkte als künftiger Eigentümer abzustimmen hat. FAZIT Dieser Beitrag vermag nur einen geringen Teil der Probleme abzubilden, die die Übergabe gegen Nießbrauch nach sich zieht. Unsere Erfahrungen zeigen, dass die Unsicherheiten im Umgang mit dem Nießbrauch mannigfaltig sind. Dies gilt sowohl bei der Beratung der Übergaben wie auch im Zusammenhang mit der ertragsteuerlichen Behandlung. convocat GbR, München