Erfolgreiche Finanzierung von Hotelimmobilien Praxisbeispiel des Hotels Steigenberger in Gstaad

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1 Erfolgreiche Finanzierung von Hotelimmobilien Praxisbeispiel des Hotels Steigenberger in Gstaad Präsentiert von Stephan Mühlemann am 25. November 2015 pro ressource AG Talacker 50, CH-8001 Zürich Telefon Fax

2 Agenda 1 1. Herausforderungen von Hotelfinanzierungen 2 2. Strukturierter Prozess führt zum Finanzierungserfolg 3 3. Umgesetzte Finanzierungslösung bei ACRON HELVETIA II Immobilien AG 4 4. Key Learnings

3 Herausforderungen von Hotelfinanzierungen Tiefer Schätzwert Tiefe Belehnung DCF vs. Ertragswert Externe Schatzer / Spezialisten Kapitalgeber «ausbilden» Zinsrisiken absichern Vergleich mit Markttransaktionen «Wissen wo» Hohe Zinskosten 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00%

4 Herausforderungen von Hotelfinanzierungen Hohe Zinskosten steigen mit Laufzeit stark an 5.00% Aufpreisanalyse 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 1.65% 1.50% 1.75% 1.55% 1.90% 2.05% 2.35% 2.15% 2.25% 2.34% Bankofferte Trendlinie 10 Jahre 0.00%

5 Herausforderungen von Hotelfinanzierungen Tiefer Schätzwert Tiefe Belehnung DCF vs. Ertragswert Externe Schatzer / Spezialisten Kapitalgeber «ausbilden» Zinsrisiken absichern Vergleich mit Markttransaktionen «Wissen wo» Hohe Zinskosten Hohe Zinsrisiken 4.00% 2.00% 12% 7% 2% 12% 7% 2% 0.00% % -3%

6 Herausforderungen von Hotelfinanzierungen Hohe Zinsrisiken 13% 12% 11% 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% 1981: Hohe Zinsen nach starker Geldmengenausweitung 1979: 2. Ölkrise 1987: Börsencrash 1991: CH-Inflation > 6% : Immobilien-Krise Schweiz : 2. Golfkrieg : Asien Krise 2000: Internet Bubble platzt 2001: 11. September 2007: Beginn Sub-Prime-Krise 3mL 40-Jahres-Durchschnitt 3m Libor** 2014: Einführung Negativzins -3% -3% y IRS* Zinsszenarien 3mL hoch*** 3mL Markterwartungen*** 3mL tief*** 13% 12% 11% 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2%

7 Herausforderungen von Hotelfinanzierungen Tiefer Schätzwert Tiefe Belehnung DCF vs. Ertragswert Externe Schatzer / Spezialisten Kapitalgeber «ausbilden» Zinsrisiken absichern Vergleich mit Markttransaktionen «Wissen wo» Hohe Zinskosten Hohe Zinsrisiken 4.00% 2.00% 12% 7% 2% 12% 7% 2% 0.00% % -3%

8 Umgesetzte Finanzierungslösung bei ACRON HELVETIA II Immobilien AG **** Steigenberger Alpenhotel and Spa Hotel in Gstaad-Saanen mit 130 Zimmer und sechs Konferenzräumen 25-jähriger Pachtvertrag bis 31. Dezember 2030 Geschätzter Marktwert von CHF 25 Mio. Ausgangslage Anschlussfinanzierung sicherstellen Lösung Auslaufende Bankfinanzierung von CHF 15.1 Mio. Bank aus Deutschland, die sich per Fälligkeit aus dem Schweizer Markt zurück ziehen möchte Begrenzte Möglichkeit von zusätzlichen Eigenmitteln Finanzierungsziel: CHF 15.7 Mio. Ertragswertschätzung extern erstellen lassen Mit über 20 Kapitalgeber verhandelt Gesamtfinanzierung modellieren Libor-Hypothek Festhypothek SGH

9 Key Learnings Wenig Hotelexpertise bei den Kreditgebern bedingt hohen Übersetzungsaufwand Saubere Vorbereitung der Finanzierungsanfragen Projektprüfung durch Kapitalgeber benötigt bei Hotels deutlich mehr Zeit Allenfalls benötigt es weitere Runden, um alternative Kapitalgeber zu finden Möglicherweise muss sogar beim Eigenkapital nachgeholfen werden Schätzung muss von Experten gemacht werden, Hotelbewertung erfordert spezifisches Wissen Spezielle Finanzierungsinstrumente nutzen (Beispiel SGH) Vertiefte Kenntnisse des Finanzierungsmarktes Schweiz bzw. dessen Kreditgeber notwendig, um eine Finanzierung sicherstellen zu können

10 Kontakt pro ressource pro ressource Zürich Basel Schwyz Folgen Sie uns auch auf Talacker Zürich Tel Fax Baselstrasse Riehen (BS) Tel Fax Bahnhofstrasse Pfäffikon (SZ) Tel Fax facebook.com/proressource optima@proressource.ch

11 Investoren & Verkäufer CFB network AG Limmatquai 94 CH-8001 Zurich Phone Fax

12 Die Erwartungen der Investoren Transparenz und verständliche Modelle Positive operative Tätigkeit Privatinvestoren Emotionen Prestige Alternativ zu negativen Zinsen Mut zum Risiko Institutionnelle Investoren Rechtilicher Rahmen Anlagepolitik Trennung Eigentum und Betrieb Strategische Investoren Portfolioüberlegung CFB network SA 17 novembre 2015 Anne Cheseaux 11

13 Fallbeispiel 1 Umsatz CHF 6.6 Mio EBITDA CHF 2.2 Mio 160 Zimmer Auslastung über 80% ARR CHF 115 Ertragswert ca. CHF 30 Mio. Satz für die Diskontierung 5.6% Angebot CHF 35 Mio. CFB network SA 17 novembre 2015 Anne Cheseaux 12