Finanzierungen langfristig optimieren

Transkript

1 Finanzierungen langfristig optimieren Stefan Mühlemann und Daniel Marfurt AG Engagements und Mitgliedschaften

2 Seit 2006 sind wir für Liegenschaftsbesitzer aller Art die unabhängigen Experten für neue und bestehende Immobilienfinanzierungen, Baukredite und Zinsabsicherungen. Optimierung von grossen Immobilienfinanzierungen und Zinsabsicherungen. Kunden sind: Wohngenossenschaften Spitäler, Kliniken und Pflegeheime Immobiliengesellschaften Industrieunternehmen Familien und Privatpersonen Öffentlich-rechtliche Körperschaften Pensionskassen und Anlagestiftungen Jährlich Beratung und Platzierung von mehreren Hundert Millionen CHF. Bearbeitetes Hypothekarvolumen CHF 4 Milliarden. Wachsendes Team von derzeit 13 Personen. Standorte in Zürich, Wangen (SZ) und Riehen (BS). Medienpräsenz in NZZ, Tagesanzeiger, Handelszeitung, Berner Zeitung, Bilanz, wohnen, K-Geld u.v.m. Mitglied bei wbg schweiz, VQF, SVIT, Gewerbeverbänden, Unterstützung von PRO JUVENTUTE. 2

3 Nach einigen Jahrzehnten Bankerfahrung haben wir die Seite gewechselt. Heute helfen wir gemeinnützigen Wohnbauträgern, bei Finanzierungen Geld zu sparen. Stefan Mühlemann, Partner Aufgewachsen in Wohnbaugenossenschaft in Basel Ehemals LGT Group und Schweizerischer Bankverein Dozent an den Universitäten St. Gallen und Zürich Prüfungsexperte «Höhere Fachprüfung für Immobilien-Treuhänder» bei SVIT Advisory Board Member bei SAMBA Swiss Association of MBAs Alumni von Tuck School of Business at Dartmouth, USA, London Business School, UK, und GSBA Sebastian Angst, Managing Director Ehemals Kepler Capital Markets, Abrias Investment Management und Credit Suisse Händlerlizenz an der SIX Swiss Exchange Absolvent des Lehrgangs «Management von gemeinnützigen Wohnbauträgern» Credit Suisse Engagement Award 2008 Studium an der Fachhochschule FFHS Schweiz Claudio Rossi, Director Ehemals UBS, Gardner Finance und Credit Suisse Master in Banking and Finance, HSG Universität St. Gallen Präsident der Jury von Young Enterprise Switzerland Alumni der Universitäten St.Gallen (HSG) und Universidad Torcuato di Tella, Argentinien 3

4 Nach einigen Jahrzehnten Bankerfahrung haben wir die Seite gewechselt. Heute helfen wir gemeinnützigen Wohnbauträgern, bei Finanzierungen Geld zu sparen. Matthias Lehmann, Director Ehemals Clariden Leu und Julius Bär Bachelor in Finance, Banking and Taxation an der FFHS Schweiz Alumni der FFHS Schweiz Daniel Marfurt, Associate Director Ehemals SUVA und E. ON Master in Economics und International Management, HSG Universität St. Gallen Alumni der Universitäten St.Gallen (HSG) und Aalto University School of Economics, Helsinki Team bestehend aus mehreren Associates Alle mit Erfahrung in Schweizer Banken und Versicherungen Alle mit abgeschlossenem Hochschulstudium 4

5 Mit umgesetzte Finanzierungsoptimierungen und Zinsabsicherungen für Wohngenossenschaften WBG A Hypothek CHF Absicherung vorher 3,4 Jahre Zinsen p.a. vorher CHF Einsparung p.a. CHF (30%) Flexibilität erhöht Absicherung nachher ca. 20 Jahre WBG D Hypothek CHF Absicherung vorher 7,6 Jahre Zinsen p.a. vorher CHF Einsparung p.a. CHF (18%) Flexibilität erhöht Absicherung nachher 30 Jahre WBG B Hypothek CHF Absicherung vorher 3,3 Jahre Zinsen p.a. vorher CHF Einsparung p.a. CHF (56%) Flexibilität erhöht Absicherung nachher 15 Jahre WBG C Hypothek CHF Absicherung vorher 5,0 Jahre Zinsen p.a. vorher CHF Einsparung p.a. CHF (16%) Flexibilität erhöht Absicherung nachher ca. 20 Jahre WBG E Hypothek CHF Absicherung vorher 0,25 Jahre Zinsen p.a. vorher CHF Einsparung p.a. CHF (73%) Absicherung nachher ca. 25 Jahre Bisher über CHF 2 Mio. Einsparung pro Jahr erzielt für Wohnbaugenossenschaften. Auf Gesamtfinanzierungsdauer sind das über CHF 40 Millionen weniger Mietzinse für Genossenschafter. 5

6 Agenda 1 2 Kurze Auffrischung verschiedener Finanzierungsprodukte. Beispiel einer Genossenschaft «WG BESO», eine Fremdfinanzierung zu optimieren: Kosten senken = Eigenkapital aufbauen Zinsrisiko minimieren = Sicherheit & Mietzinsstabilität gewährleisten Flexibilität erhöhen = Jederzeit flexibel amortisieren / wertvermehrend investieren 3 4 Tipps und Tricks zum Sicherstellen der langfristig optimalen Finanzierung. Vorstellung mit Referenzen. Nach den Kursen «Sparen bei der Finanzierung» und «Richtig verhandeln» von wbg Schweiz und Wohnen Schweiz können Sie Selbst Vergleiche zwischen Finanzierungsmöglichkeiten berechnen Ihre Finanzierung in der Praxis bestens aushandeln 6

7 Die WG BESO stellt sich vor Gegründet 1960, Land im Eigentum 50 mittelgrosse Wohnungen Bewertung der Liegenschaften CHF 10 Millionen Nettomieteinnahmen CHF p.a. Kredit von der Bank CHF 8 Millionen Liegenschaften Wert CHF 10 Mio. Zweite Hypo CHF 1,5 Mio. Erste Hypothek CHF 6,5 Mio. Eigenkapital CHF 2 Mio. Zweite Hypothek Variabel bei 2.75% Erste Hypothek Festhypothek für 10 Jahre bei 2.48% 7

8 1 Vorstellung Finanzierungsprodukte Wer gibt Fremdkapital? Banken Versicherungen Pensionskassen Private Und spezifisch für Wohngenossenschaften: Emissionszentrale für gemeinnützige Wohnbauträger (EGW) Fonds de Roulement (wie Eigenkapital) Solidaritätsfonds (wie Eigenkapital) Bund Hypothekarbürgschaftsgenossenschaft (kein Kredit, nur Bürgschaft) Andere Genossenschaften Investoren Genossenschafter selbst 8

9 Festhypothek Fixer Zinssatz und Betrag über die gewählte Laufzeit. Amortisationen nur, wenn diese bereits bei Abschluss eingeplant werden. Zinssatz 2.50% 2.25% 2.00% 1.75% Marktzinssatz Fixer Zinssatz 1.50% Zeit 9

10 Festhypothek Frühzeitige Auflösung einer Festhypothek Marge Gewinn Administratives Operatives Kreditrisiko Basis-Zins 1.28% Marge % Total Zinssatz = 2.48% Laufzeit 10 Jahre Betrag Hypothek CHF 6.5 Mio. Basis-Zins Zinssatz Festhypothek Vorzeitige Auflösung: Restlaufzeit 5 Jahre Wiederanlagesatz 0.50% Kosten Basiszins -Wiederanlagesatz +Marge *Restlaufzeit =TEUER 10

11 Variable Hypothek Der Zinssatz kann sich jederzeit ändern. Der Betrag kann jederzeit aufgestockt und alle 3 Monate amortisiert werden. Zinssatz 2.50% 2.25% 2.00% 1.75% 1.50% Referenzzinssatz Variabler Zinssatz Zeit 11

12 Libor Hypothek Zinssatz passt sich je nach Libor-Laufzeit alle 1, 3 oder 6 Monate dem Libor an. Der Betrag kann alle 1, 3 oder 6 Monate angepasst werden. Meist Rahmenlaufzeit von 1-5 Jahren. Zinssatz Kundenzinssatz 1.25% 1.00% 0.75% Libor 0.50% 0.25% Zeit 12

13 Libor Hypothek mit Cap Zinssatz passt sich je nach Libor-Laufzeit alle 1, 3 oder 6 Monate diesem an. Der Zinssatz steigt nie über die festgelegte Zinsobergrenze. Der Zinssatz errechnet sich aus einem Aufpreis auf den Libor plus den Kosten für die Zinsobergrenze. Rahmenlaufzeit zwischen 2 und 7 Jahren. Zinssatz Festgelegte Zinsobergrenze (Cap) Kundenzinssatz 1.25% 1.00% 0.75% Libor 0.50% 0.25% Zeit 13

14 Swap-Hypothek (Hypothek mit Zinsaustauschgeschäft) LIBOR Zinsabsicherung Fixer Swap-Satz Kunde Kapital Hypothek LIBOR plus Marge Bank 14

15 Übersicht Finanzierungsprodukte Merkmale Variable Hypothek Libor Hypothek Libor mit Cap Festhypothek Swap- Hypothek Flexibilität Finanzierungskosten Transparenz Absicherung Zinsrisiko Komplexität

16 2 Fallbeispiel Genossenschaft «WG BESO» Kostenaufstellung für die WG BESO Bei der bestehenden oder einer neuen Bank: Sie optimieren nun Schritt für Schritt Zweite Hypo CHF 1,5 Mio. Kosten zweite Hypothek p.a. Hypothekarzins 2.75% CHF = CHF Erste Hypothek CHF 6,5 Mio. Kosten erste Hypothek p.a. Hypothekarzins 2.48% CHF = CHF Eigenkapital CHF 2 Mio. 16

17 Fallbeispiel: Festhypothek vs. Swap-Hypothek Einsparung für die WG BESO Vergleich für die erste Hypothek über CHF : Herkömmliche Festhypothek Basis-Zins 1.28% Marge +1.20% Total Zinssatz =2.48% Jährliche Kosten CHF Swap-Hypothek LIBOR 3 Monate 0.05% Marge +0.60% = 0.65% Swap fixer Teil +1.03% = 1.68% Swap variabler Teil -0.05% = 1.63% Total Zinssatz 1.63% Jährliche Kosten CHF Einsparung pro Jahr CHF bzw. 34% Einsparung über 10 Jahre CHF LIBOR Fixer Swap-Satz Kunde Kapital LIBOR + Marge Bank 17

18 Kostenaufstellung für die WG BESO Bei der bestehenden oder einer neuen Bank: Sie optimieren nun Schritt für Schritt Zweite Hypo CHF 1,5 Mio. Kosten zweite Hypothek p.a. Hypothekarzins 2.75% CHF = CHF Erste Hypothek CHF 6,5 Mio. Kosten erste Hypothek p.a. 1.63% CHF Hypothekarzins 2.48% CHF = CHF Eigenkapital CHF 2 Mio. 18

19 Kostenaufstellung für die WG BESO Bei der bestehenden oder einer neuen Bank: Sie optimieren nun Schritt für Schritt Zweite Hypo CHF 1,5 Mio. Kosten zweite Hypothek p.a. Hypothekarzins 2.75% CHF = CHF Erste Hypothek CHF 6,5 Mio. Kosten erste Hypothek p.a. 1.63% CHF Hypothekarzins 2.48% CHF = CHF Eigenkapital CHF 2 Mio. 19

20 Fallbeispiel: Variable Hypothek vs. Libor-Hypothek Einsparung für die WG BESO Vergleich für die zweite Hypothek über CHF : Variable Hypothek Basis-Zins 0.05% Marge +2.70% Total Zinssatz =2.75% Jährliche Kosten CHF Libor-Hypothek LIBOR 3 Monate 0.05% Marge +0.60% Total Zinssatz =0.65% Jährliche Kosten CHF Einsparung pro Jahr CHF bzw. 76% Einsparung über 10 Jahre CHF Kunde Kapital LIBOR + Marge Bank 20

21 Kostenaufstellung für die WG BESO Bei der bestehenden oder einer neuen Bank: Sie optimieren nun Schritt für Schritt Zweite Hypo CHF 1,5 Mio. Kosten zweite Hypothek p.a. 0.65% CHF Hypothekarzins 2.75% CHF = CHF Erste Hypothek CHF 6,5 Mio. Kosten erste Hypothek p.a. 1.63% CHF Hypothekarzins 2.48% CHF = CHF Eigenkapital CHF 2 Mio. 21

22 Kostenaufstellung für die WG BESO Bei der bestehenden oder einer neuen Bank: Sie optimieren nun Schritt für Schritt Zweite Hypo CHF 1,5 Mio. Erste Hypothek CHF 6,5 Mio. Kosten zweite Hypothek p.a. 0.65% CHF Hypothekarzins 2.75% CHF = CHF Kosten erste Hypothek p.a. 1.63% CHF Hypothekarzins 2.48% CHF = CHF Eigenkapital CHF 2 Mio. 22

23 3 Kurzfristig Zinsen sparen, ist wichtig Eine sichere langfristige Finanzierung schaffen, ist aber viel wichtiger. Planen Sie langfristig! Vergleichen Sie regelmässig verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten und Kapitalgeber! Zinsen Lange Laufzeiten für maximale Mietzinssicherheit? Institut: Regionale Verankerung? Sicherheit? Servicequalität? Persönliche Beziehungen? Passende Produkte Diversifizieren Sie das Risiko! Staffelung der Zinsabsicherungen anstatt Staffeln der Festhypotheken Langfristige Zinsabsicherung (20 Jahre aktuell unter 2.00% p.a.) Bauen Sie Eigenkapital auf! Investieren Sie wertvermehrend! Lassen Sie Ihre Finanzierung prüfen! Wir helfen gerne mit unserer kostenlosen Optimierungsanalyse. 23

24 Kurz- und langfristige Optimierung mit AG - 0 Kostenlose Optimierungsanalyse: Was können wir für die Genossenschaft erreichen? Auftrag : CHF 90 / Stunde & (halbe) Jahreseinsparung (keine Einsparung = keine Kosten) Übergabe Unterlagen von Genossenschaft an. Analyse, wie die Genossenschaft im aktuellen Hypothekarumfeld optimieren kann. Zinsen und Zinsmargen Lange Laufzeiten für maximale Mietzinssicherheit? Institut: Regionale Verankerung? Sicherheit? Servicequalität? Persönliche Beziehungen? Passende Produkte Entscheid: Ist der aktuelle Kreditgeber für die Genossenschaft kurz- und langfristig am besten? optimiert die Finanzierung bei bestehenden oder anderen, neuen Kreditgebern. bestellt und kontrolliert Verträge. klärt Zins- bzw. Risikobedürfnis ab und arbeitet mit dem Kunden eine Zinsabsicherungsstrategie aus. unterstützt bei Implementierung Finanzierung & Zinsabsicherung. überwacht die Zinsentwicklung, Finanzierung & Zinsabsicherung. 24

25 4 Referenzen Genossenschaft FAB-A Wohnbaugenossenschaft Meisenweg Neue Baugenossenschaft in Biel Genossenschaft seit 1931 in Burgdorf Optimierung Baufinanzierung und langfristige Optimierung Gesamtfinanzierung: Bestehende Hypotheken Hypotheken und Zusatzkredit für Sanierung Finanzierung durch Solifonds, EGW und Bank. verschiedener Gebäude Thomas Zahnd, , Barbara Stutzmann, 25

26 AG - Am Schanzengraben Zürich (ZH) Tel Fax Baselstrasse Riehen (BS) Tel Fax Stefan Mühlemann Partner Sebastian Angst Managing Director Claudio Rossi Director Bruggholzstrasse Wangen (SZ) Tel Fax Matthias Lehmann Director Daniel Marfurt Associate Director Anna Köhler Associate genossenschaft@proressource.ch 26