am 13. Mai 2015 Besteuerung von Immobilieninvestitionen

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1 VORTRAG FÜR DIE ENGEL & VÖLKERS AKADEMIE am 13. Mai 2015 Besteuerung von Immobilieninvestitionen Copyright: Dipl.-Finanzwirt Marianne Kleppeck, Steuerberater, vereidigter Buchprüfer Stefan Winkel, Steuerberater Seite 1 von 38

2 Inhaltsverzeichnis A. IMMOBILIEN IM BETRIEBSVERMÖGEN... 3 B. IMMOBILIEN IM PRIVATVERMÖGEN EINKÜNFTE AUS VERMIETUNG UND VERPACHTUNG ALLGEMEINES EINNAHMEN WERBUNGSKOSTEN Sofortabzugsfähige Werbungskosten AfA Einzelfragen/Besonderheiten SONSTIGES Liebhaberei Verbilligte Vermietung Umsatzsteuer BESTEUERUNG PRIVATER VERÄUßERUNGSGESCHÄFTE GEWERBLICHER GRUNDSTÜCKSHANDEL IMMOBILIEN IN DER NACHFOLGEPLANUNG Seite 2 von 38

3 A. IMMOBILIEN IM BETRIEBSVERMÖGEN B. IMMOBILIEN IM PRIVATVERMÖGEN 1. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Das Thema Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist in vier Bereiche aufgeteilt. Zuerst soll etwas Allgemeines zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gesagt werden. Dann werde ich auf die Einnahmen und Werbungskosten eingehen, wobei der Schwerpunkt bei den Werbungskosten liegen wird. Last but not least werden unter dem Punkt Sonstiges die Themen Liebhaberei, verbilligte Vermietung und die Umsatzsteuer näher erläutert. 1.1 Allgemeines Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen der Einkommensteuer. Geregelt wird dies in 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 EStG. Vermietung wird als entgeltliche Gebrauchsüberlassung einer Sache definiert. Verpachtung hingegen wird als entgeltliche Gebrauchsüberlassung eines Gegenstands (Sache und Recht) und Recht auf Fruchtziehung definiert. 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG erfasst Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von unbebauten und bebauten Grundstücken (z. B. Einfamilienhäuser, Mietwohngrundstücke) sowie Gebäudeteilen (z.b. Wohnungen, einzelne Zimmer-Untervermietung). Die Art der Nutzung durch den Mieter/Pächter ist für die Zuordnung der Einkünfte ohne Bedeutung. Nutzt z.b. der Mieter einer Wohnung diese für seine freiberuflichen Zwecke (z.b. Steuerberater-Praxis), so erzielt der Vermieter trotzdem Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Seite 3 von 38

4 Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gilt die sogenannte Überschussrechnung ( 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 EStG). Die Einnahmen abzüglich der Werbungskosten ergeben die Einkünfte. Eine Bilanzierung der Einkünfte erfolgt hier nicht. Bei der Überschussrechnung gilt das Zu- und Abflussprinzip ( 11 EStG). Nach der Grundregel werden Einnahmen und Ausgaben dem Kalenderjahr zugerechnet, in dem sie zugeflossen bzw. abgeflossen sind (vgl. 11 Abs. 1 Satz 1 EStG für die Einnahmen, 11 Abs. 2 Satz 1 EStG für die Ausgaben). Eine Ausnahmeregelung gilt für regelmäßig wiederkehrende Einnahmen beziehungsweise Ausgaben, wie unsere Folie zeigt, kurze Zeit vor Beginn oder kurze Zeit nach Beendigung des Kalenderjahres. Konkret betrifft es die Zeiträume vom sowie eines jeden Jahres. Seite 4 von 38

5 Vermieter V hat im Jahr 2013 Ausgaben in Form von Versicherungsbeiträgen für sein Vermietungsobjekt zu leisten. Die Beiträge sind am fällig. Vermieter V zahlt den Betrag jedoch erst am An diesem Tag erfolgt auch der Zahlungsabfluss. Somit ist die Beitragszahlung dem Kalenderjahr 2014 zuzurechnen. Hinweis: Die Ausnahmeregelung greift hier nicht ein, weil die Zahlung (der Abfluss) nicht innerhalb der 10-Tages-Regelung erfolgte. Seite 5 von 38

6 Der Grundsachverhalt bleibt bestehen: Das heißt: Vermieter V hat im Jahr 2013 Ausgaben in Form von Versicherungsbeiträgen für sein Vermietungsobjekt zu leisten. Die Beiträge sind am fällig. Jedoch zahlt der Vermieter V die Versicherungsbeiträge nun am Die Versicherungsbeiträge stellen regelmäßig wiederkehrende Ausgaben dar. Diese werden nun innerhalb des 10-Tages-Zeitraums ( ) gezahlt. Hier greift die Ausnahmeregelung ( 11 Abs. 2 Satz 2 EStG). Die Zahlung wird somit dem Kalenderjahr 2013 zugerechnet. Seite 6 von 38

7 1.2 Einnahmen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind das Nutzungsentgelt für die Überlassung des Mietobjekts. Insbesondere zählen zu den Einnahmen die Kaltmiete und die Umlagen (Grundsteuer, Wassergeld, Straßenreinigung, Gebäudeversicherung etc.). Auch einmalige Sonderzahlungen gehören zu den Einnahmen. Eine einmalige Sonderzahlung ist z.b. eine Zusatzzahlung des zukünftigen Mieters bei Vertragsschluss ohne rechtliche Verpflichtung, um die gewünschte Wohnung zu bekommen. Liegt eine umsatzsteuerliche Vermietung vor auf die Umsatzsteuer komme ich später noch zu sprechen wird die Umsatzsteuer den Einnahmen zugerechnet. Da jedoch die Umsatzsteuer gleichzeitig abgeführt wird, gleichen sich Zahlung und Umsatzsteuer betragsmäßig aus. Bausparguthabenzinsen gehören zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, wenn sie mit dieser Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen (z.b. Bausparvertrag im Zusammenhang mit Vorfinanzierungskredit, vgl. 20 Abs. 3 EStG). Auch zählen Verzugszinsen wegen verspäteter Mietzahlung zu den Einnahmen, da sie mit den Mieteinnahmen in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Seite 7 von 38

8 Keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung stellen die Zinsen aus einer Instandhaltungsrücklage und aus dem Mietkautionskonto dar. Die Zinsen aus der Instandhaltungsrücklage basieren auf Eigenmitteln und sind dementsprechend Kapitaleinkünfte. Die Rückgabe des Mietkautionskontos einschließlich der Zinsen stellt hingegen eine Hingabe von Fremdmitteln dar, die beim Vermieter keine steuerlichen Konsequenzen auslöst. Die Zinsen sind i.d.r. dem Mieter zuzurechnen (vgl. 551 Abs. 3 Satz 3 BGB), was auch bei einem höheren Zinssatz als üblich der Fall ist. Seite 8 von 38

9 1.3 Werbungskosten Den Werbungskosten kommt im Rahmen der steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten eine große Bedeutung zu. Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (allgemeiner Werbungskosten-Begriff, geregelt in 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Dazu folgende Anmerkung: Die Notwendigkeit der Aufwendungen ist grundsätzlich nicht Voraussetzung für das Vorliegen von Werbungskosten. Lässt beispielsweise der Vermieter die Hausfassade seines Mietobjekts neu streichen, obwohl sie noch in Ordnung war, liegen trotzdem Werbungskosten vor. Seite 9 von 38

10 9 Abs. 1 Satz 3 EStG enthält eine beispielhafte Aufzählung von Werbungskosten. Hiervon sind für die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung vor allem die Schuldzinsen, Steuern vom Grundbesitz, sonstige öffentliche Abgaben, Versicherungsbeiträge, Beiträge an Berufsverbände und die AfA von Bedeutung Sofortabzugsfähige Werbungskosten Die vorweggenommenen Werbungskosten werden fast jeden von Ihnen betreffen. Werbungskosten können schon entstehen, weit bevor Mieteinnahmen erzielt werden. Diese Werbungskosten werden vorweggenommene Werbungskosten genannt. Hierzu zählen Fahrtkosten zu Besichtigungsterminen (Hin- und Rückfahrt), Aufwendungen für Inserate zur Vermietung des Mietobjekts, Renovierungsarbeiten, sowie Schuldzinsen und laufende Grundstückskosten während der Bauphase. Vorweggenommene Werbungskosten können nach 9 Abs. 1 Satz 1 EStG (allgemeiner Werbungskosten-Begriff) abgezogen werden. Seite 10 von 38

11 Auch die Grundsteuer und sonstige öffentliche Abgaben für das Mietobjekt zählen zu den Werbungskosten ( 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG). Sonstige öffentliche Abgaben sind z. B. die Kaminkehrgebühr und die Gebühren für die öffentliche Müllabfuhr, die Straßenreinigung und die Entwässerung. Regelmäßig werden diese Abgaben auf den Mieter umgelegt. Sie alle werden Versicherungsbeiträge für ihre Mietobjekte zahlen. Diese können als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften geltend gemacht werden ( 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG). Zu den Versicherungen von Mietobjekten zählen insbesondere: Gebäudeversicherungen gegen Brand, Explosion, Erdbeben, Sturm-, Hagel-, Blitzschäden Gebäudeglasversicherungen Grundstückseigentümer-/Haftpflichtversicherungen Vermieter-Rechtsschutzversicherungen Fahrtkosten entstehen, wenn sie bei Ihrem Mietobjekt nach dem Rechten sehen. Fahrtkosten können als Werbungskosten geltend gemacht werden ( 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Hierbei können Sie sowohl die Hin- als auch die Rückfahrt zu Ihrem Mietobjekt mit 0,30 pro gefahrenem Kilometer als Werbungskosten geltend machen. Tatsächlicher Kostenansatz ist bei Fahrtenbuch und Erfassen aller Kosten möglich. Zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten zählen auch die Erhaltungsaufwendungen. Erhaltungsaufwendungen sind Aufwendungen, die üblicherweise wiederkehrend anfallen und dazu dienen, das Mietobjekt in ordnungsgemäßem Zustand zu halten. Typische Erhaltungsaufwendungen sind z.b. jegliche Reparaturen am Objekt und Anstricharbeiten. Größerer Erhaltungsaufwand kann nach Wahl entweder sofort als Werbungskosten angesetzt oder auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden, 82b EStDV. Um das Wahlrecht ausüben zu können, muss erstens ein größerer Erhaltungsaufwand vorliegen und zweitens darf das Gebäude nicht zum Betriebsvermögen gehören und muss überwiegend Wohnzwecken dienen. Erhaltungsaufwendungen müssen jedoch strikt von anschaffungsnahen Aufwendungen und nachträglichen Herstellungskosten getrennt werden. Diese stellen keine sofort abzugsfähigen Werbungskosten dar, sondern sind erst im Wege der AfA zu berücksichtigen. Seite 11 von 38

12 Die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwendungen, anschaffungsnahen Aufwendungen und nachträglichen Herstellungskosten ist schwierig. Zur Verdeutlichung folgen nun diverse Fallbeispiele. Beginnen wir mit einem Fallbeispiel zum Erhaltungsaufwand: Vermieter V lässt im Jahr 2010 eine neue Heizungsanlage in sein Wohnmietobjekt einbauen, das er in 2005 für Anschaffungskosten i.h.v erbauen ließ. Diese soll die alte Anlage ersetzen. Die Kosten für die neue Heizungsanlage belaufen sich auf Wie können die die nun geltend gemacht werden? Die stellen Erhaltungsaufwendungen dar. Sie dienen der Instandhaltung des Mietobjekts. Somit liegen Werbungskosten nach 9 Abs. 1 Satz 1 EStG vor, welche sofort abgezogen werden können. Bei größerem Erhaltungsaufwand, welcher hier vorliegt, können die Kosten nach Wahl auf zwei bis fünf Jahre verteilt abgezogen werden. Hierfür müssen die Voraussetzungen des 82b EStDV vorliegen. Das Gebäude darf nicht zum Betriebsver- Seite 12 von 38

13 mögen gehören und muss überwiegend Wohnzwecken dienen. Dies ist vorliegend der Fall. Somit wären auch die Voraussetzungen für eine Verteilung auf zwei bis fünf Jahre erfüllt. Wenn Sie sich dazu entschließen, die z.b. auf fünf Jahre zu verteilen, müssen Sie dies bei der Finanzbehörde beantragen. Dann werden pro Jahr jeweils als Werbungskosten abgezogen. Dies kann von Vorteil sein, wenn Sie im Abzugsjahr (hier 2010) schon genug Werbungskosten haben und wissen, dass in den Folgejahren weniger Werbungskosten anfallen werden. Dann können Sie die Werbungskosten in den Folgejahren steuermindernd in Abzug bringen. Vermieter V lässt eine neue Heizungsanlage in sein vor zwei Jahren angeschafftes Mietobjekt einbauen. Die Kosten belaufen sich auf Die Anschaffungskosten für das Mietobjekt betrugen Seite 13 von 38

14 Die stellen anschaffungsnahen Aufwand dar ( 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Die Vorschrift nennt drei Voraussetzungen: Die Aufwendungen müssen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Mietobjekts erfolgt sein. Es müssen Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen vorliegen. Die Aufwendungen netto (also ohne die Umsatzsteuer) müssen 15 % der ursprünglichen Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Alle drei Voraussetzungen sind hier erfüllt. Somit liegt anschaffungsnaher Aufwand nach 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG vor. Dieser zählt zu den Herstellungskosten des Mietobjekts. Somit werden die im Wege der AfA in Abzug gebracht und können nicht sofort abgezogen werden. Seite 14 von 38

15 1.3.2 AfA In diesem Fallbeispiel geht es um die nachträglichen Herstellungskosten. Vermieter V lässt sein Mietobjekt um ein weiteres Geschoss aufstocken. Die Kosten belaufen sich auf Die Aufstockungskosten i.h.v stellen nachträgliche Herstellungskosten dar. Nachträgliche Herstellungskosten liegen vor, wenn ein Gebäude erweitert wird. Eine Aufstokkung ist eine Erweiterung des Gebäudes. Es entsteht neuer Wohnraum. Somit liegen nachträgliche Herstellungskosten vor. Auch Ihre Steuerberatungskosten sind als Werbungskosten abzugsfähig, da sie mit Ihren Mieteinnahmen im Zusammenhang stehen ( 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Seite 15 von 38

16 Was genau ist die AfA? Die AfA ist ein Aufwand, der periodengerecht auf die gewöhnliche Dauer der Nutzung des Wirtschaftsguts verteilt wird. Damit erfolgt kein Sofortabzug der Anschaffungskosten bzw. der Herstellungskosten des Objekts im Jahr der Verausgabung. Die AfA kann nach 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG als Werbungskosten abgezogen werden. Sie berechnet sich aus den Anschaffungs- bzw. den Herstellungskosten und den Nebenkosten. Diese stellen die AfA- Bemessungsgrundlage dar. Nach 255 Abs. 1 HGB sind Anschaffungskosten die Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Nebenkosten. Zu den Anschaffungsnebenkosten ( 255 Abs. 1 HGB) zählen insbesondere die Notar-, die Grundbuch- und Maklergebühren sowie die Grunderwerbsteuer. Nach 255 Abs. 2 HGB sind Herstellungskosten die Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstands entstehen. Zu den Herstellungskosten ( 255 Abs. 2 HGB) gehören die Bau- und die Baunebenkosten. Auch die Ablösezahlung zur Ablösung der Stellplatzverpflichtung stellt bei Errichtung eines Gebäudes Herstellungskosten dar. Seite 16 von 38

17 Die lineare AfA geht von gleichen %-Sätzen aus, während bei der degressiven AfA fallende %-Sätze vorliegen. Die lineare AfA beträgt bei Gebäuden (kein Betriebsvermögen), welche nach dem fertig gestellt worden sind, jährlich 2 % (vgl. 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2a EStG). Auf Gebäude (auch kein Betriebsvermögen), welche vor dem fertig gestellt worden sind, ist ein % Satz von 2,5 % anzusetzen (vgl. 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2b EStG). Die degressive AfA ist grundsätzlich ausgelaufen. Bei zu Wohnzwecken dienenden Gebäuden kann jedoch nach 7 Abs. 5 Nr. 3 EStG degressive AfA geltend gemacht werden. Insoweit möchte ich 7 Abs. 5 Nr. 3c EStG kurz vorstellen. Die Vorschrift betrifft Anschaffungen/Herstellungen zwischen dem und Hierbei ist auf den gestellten Bauantrag bzw. auf den obligatorischen Vertrag abzustellen. Folgende Voraussetzungen müssen für die Anwendbarkeit der degressiven AfA erfüllt sein: Das Gebäude muss im Inland gelegen sein (vgl. 7 Abs. 5 Satz 1 EStG). Bei Anschaffung eines Gebäudes, muss dieses noch im Jahr der Fertigstellung angeschafft worden sein (Übergang von Nutzen und Lasten ist hierbei maßgebend). Bei Anschaffung darf der Hersteller weder degressive AfA nach 7 Abs. 5 EStG, noch erhöhte AfA oder Sonderabschreibungen für das Gebäude in Anspruch genommen haben. Das Gebäude muss Wohnzwecken dienen. Sind diese Voraussetzungen alle erfüllt, können Sie die degressive AfA in Anspruch nehmen. Hinweis: Die degressive AfA kann nicht nur bei Gebäuden, sondern auch bei Eigentumswohnungen Anwendbarkeit finden (vgl. 7 Abs. 5a EStG). Nun kommen wir zu den %-Sätzen: Im 1. bis zum 10. Jahr kann 4 % AfA von den Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten abgezogen werden. Im 11. bis zum 18. Jahr können 2,5 % geltend gemacht werden. Vom 19. bis zum 50. Jahr können 1,25 % AfA angesetzt werden. Seite 17 von 38

18 Exkurs: Für Gebäude im Betriebsvermögen, die nicht Wohnzwecken dienen und nach dem fertig gestellt worden sind, gilt ein erhöhter AfA-Satz von 3 % ( 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG) Einzelfragen/Besonderheiten Bei vermieteten denkmalgeschützten Objekten kann ein erhöhter AfA Satz nach 7i EStG geltend gemacht werden. Die Norm ist nicht nur auf Gebäude, sondern auch auf Eigentumswohnungen anzuwenden. Die Baumaßnahmen müssen nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal dienen oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sein. Da die Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien öffentliche Zuschüsse bekommen, können nur die Kosten mit der AfA in Abzug gebracht werden, die die Zuschüsse übersteigen. Im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren können Sie 9 % AfA und in den darauf folgenden vier Jahren 7 % AfA in Abzug bringen. In Anschaffungsfällen müssen die Baumaßnahmen erst nach Abschluss eines obligatorischen Erwerbsvertrags durchgeführt worden sein (vgl. 7i Abs. 1 Satz 5 EStG). Ansonsten ist kein erhöhter AfA-Abzug möglich. Der Finanzbehörde muss nach 7i Abs. 2 EStG eine Bescheinigung von der Denkmalschutzbehörde vorgelegt werden, in der die Erforderlichkeit der Baumaßnahme dokumentiert wird. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, können Sie den erhöhten AfA-Abzug in Anspruch nehmen. Hinweis: Nicht nur vermieteten denkmalgeschützten Objekte, sondern auch eigengenutzten Objekte (nur Wohnzwecke) sind steuerlich begünstigt. Nach 10f EStG, der für eigengenutzte denkmalgeschützte Immobilien gilt, kann (bei mehreren Gebäuden, nur bei einem) ein AfA Satz von 9 % im Jahr der Baumaßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren geltend gemacht werden. Voraussetzung ist hierbei jedoch, dass die Voraussetzungen des 7i EStG vorliegen. Diese AfA-Werte können dann wie Sonderausgaben entsprechend der zuvor genannten Prozentsätze abgezogen werden. Seite 18 von 38

19 Vermieter V hat eine denkmalgeschützte Immobilie. Er führt Baumaßnahmen durch, durch die ihm Kosten i.h.v entstehen. Hierfür erhält er einen öffentlichen Zuschuss i.h.v Es müssen Baumaßnahmen vorliegen, welche zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal erforderlich sind. Auch muss eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde vorliegen. Beide Voraussetzungen sollen hier erfüllt sein. Somit kann eine AfA nach 7i EStG gewährt werden. Im Jahr der Herstellung und in den weiteren sieben Jahren wird ein AfA Satz von 9 % angewandt. Die Bemessungsgrundlage i.h.v ist um den Zuschuss i.h.v zu kürzen. Somit verbleibt eine BMG von auf welche ein %-Satz von 9 % angewandt wird. Die AfA für die ersten acht Jahre beträgt folglich pro Jahr. In den darauf folgenden vier Jahren ist eine AfA von anzusetzen. Seite 19 von 38

20 Nun folgt das Fallbeispiel zur normalen AfA: Vermieter V hat eine Immobilie. Das Baujahr liegt vor An der Immobilie wird ein Anbau erstellt, welcher zu Wohnzwecken genutzt werden soll. Der Rest der Immobilie wird an einen Steuerberater vermietet. Die Kosten der Baumaßnahme betragen Der Anbau wird zu Wohnzwecken genutzt. Folglich ist auf den Anbau eine eigenständige AfA anzuwenden. Da das Baujahr vor 1925 liegt, kommt die lineare AfA nach 7 Abs. 4 Nr. 2b EStG i.h.v. 2,5 % zur Anwendung. Die AfA beträgt somit 500 pro Jahr, der Abschreibungszeitraum beträgt 40 Jahre. Seite 20 von 38

21 Finanzierungskosten sind als Werbungskosten sofort abzugsfähig ( 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Nehmen Sie ein Darlehen für Aufwendungen auf, welche das Mietobjekt betreffen, sind die Schuldzinsen sofort als Werbungskosten abzugsfähig. Zu den Finanzierungskosten gehört auch das Damnum. Als Damnum wird der Betrag bezeichnet, um den die Bank die Darlehenssumme reduziert auszahlt. Das Damnum kann zu dem Zeitpunkt als Werbungskosten angesetzt werden, in dem der Kreditgeber es bei der Darlehensauszahlung einbehält. Grundsätzlich sind Vorfälligkeitsentschädigungen keine Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung, sondern mindern den Veräußerungserlös. Ausnahmsweise können diese jedoch Werbungskosten darstellen, wenn sie als Finanzierungskosten eines neuen Mietobjekts zu beurteilen sind. Hierbei müssen sie sich jedoch unwiderruflich festlegen, dass der Restkaufpreis auch tatsächlich für ein neues Mietvorhaben verwendet werden soll. Geldbeschaffungskosten sind auch als Werbungskosten nach 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG abziehbar. Geldbeschaffungskosten sind Aufwendungen, die sie tätigen müssen, um den gewünschten Kredit zu erhalten. Seite 21 von 38

22 Zu den Geldbeschaffungskosten gehören insbesondere: Notarkosten für die Bestellung der Hypothek/Grundschuld Gerichtsgebühren für die Eintragung der Hypothek/Grundschuld ins Grundbuch Vermittlungsprovision des Finanzmaklers Kreditbearbeitungs-, Bereitstellungs-, und Zuteilungsgebühren Nebenkosten, welche mit der Kreditbeschaffung in Zusammenhang stehen (z.b. Reisekosten) Zunächst möchte ich das Thema Fremdfinanzierung bei teilweiser Eigennutzung behandeln. Seite 22 von 38

23 Gestaltungstipp: Finanzieren Sie Ihr Mietobjekt fremd, Ihr selbstgenutztes Objekt eigen! Die Finanzbehörde hat es nicht zu interessieren, warum Sie fremd- und nicht eigenfinanzieren. Es ist Ihre Entscheidung, ob Sie auch wenn Sie die Möglichkeit zur Eigenfinanzierung hätten trotzdem fremdfinanzieren bzw. welches Objekt fremdfinanziert wird (vgl. z. B. BFH-Urt. v IX R 44/95, BStBl II 1999, 676). In dem genannten Urteil hatte der Steuerpflichtige ein Doppelhaus errichtet, bei der die eine Haushälfte selbstgenutzt und die andere Haushälfte fremdgenutzt (vermietet) wurde. Die selbstgenutzte Haushälfte wurde eigenfinanziert, während die vermietete Haushälfte fremdfinanziert wurde. Die Herstellungskosten der beiden Haushälften wurden jeweils getrennt ermittelt. Die Baukosten der selbstgenutzten Hälfte wurden dann mit Eigenmitteln und die Baukosten der fremdgenutzten Hälfte mit einem Darlehen finanziert. Das Finanzamt sowie das Finanzgericht erkannten den vollen Abzug der Schuldzinsen nicht an. Sie hatten die Schuldzinsen des Darlehens auf den selbstgenutzten und den fremdgenutzten Teil aufgeteilt. Der BFH entschied jedoch, dass die ganzen Schuldzinsen nur dem vermieteten Hausteil zuzuordnen seien. Der BFH begründete seine Entscheidung damit, dass erstens eine gesonderte Aufteilung der Herstellungskosten vorläge und zweitens ausschließlich die Kosten des vermieteten Teils mit dem Darlehen bezahlt worden seien. Diese Grundsätze gelten gleichermaßen bei Anschaffungskosten für ein eigengenutztes und ein fremdgenutztes Objekt. Der Kaufpreis ist aufzuteilen und der vermietete Teil mit dem Darlehen zu finanzieren. Die Schuldzinsen stellen auch dann Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung dar. Unter Gemeinsames Darlehen von Eheleuten zur Finanzierung der Immobilie eines Ehegatten sind die Fälle zu verstehen, bei denen Ehegatten ein gemeinsames Darlehen aufnehmen, um dann die nur einem Ehegatten gehörende Immobilie zu finanzieren. Die hieraus resultierenden Schuldzinsen kann der Eigentümer der Immobilie ganz als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung abziehen. Hierbei ist es auch unerheblich, wer von den Ehegatten die Schuldzinsen trägt (vgl. z.b. BFH, Beschl. v GrS 2/97, BStBl II 1999, 782; BFH, Urt. v IX R 45/95, BStBl II 2000, 310). Seite 23 von 38

24 Dagegen sind Schuldzinsen nicht als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung abziehbar, wenn das Darlehen nur von dem einen Ehegatten aufgenommen worden ist und dem anderen Ehegatten die Immobilie gehört. Der Werbungskostenabzug setzt nämlich voraus, dass das Darlehen von den Ehegatten gesamtschuldnerisch aufgenommen worden ist. Die Finanzierung der Immobilie über eine Lebensversicherung war nach altem Recht (Verträge bis zum ) steuerlich vorteilhaft. Die Beiträge zur Lebensversicherung konnten bei ausschließlicher Verwendung des Darlehens zur Finanzierung von Anschaffungsoder Herstellungskosten einer Immobilie als Sonderausgaben geltend gemacht werden (vgl. 10 Abs. 2 Satz 2 EStG a.f.). Lag jedoch eine Übersicherung (= Darlehen/abgetretene Lebensversicherung betragsmäßig größer als finanzierte Anschaffungskosten) vor, musste der Sonderausgabenabzug versagt werden. Nach neuem Recht (Verträge ab dem ) gibt es keinen Sonderausgabenabzug mehr, wenn eine Immobilie über eine Lebensversicherung finanziert wird. Somit ist dieses Finanzierungsmodell heute steuerlich nicht mehr vorteilhaft. Gestaltungstipp: Wenn Sie sich jedoch trotzdem dazu entscheiden sollten, Ihre Mietimmobilie über eine Lebensversicherung zu finanzieren, vereinbaren Sie dann bitte laufende Zinszahlungen. Dann können Sie diese Schuldzinsen als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung geltend machen. Eine steuerschädliche Übersicherung kommt nach neuem Recht nicht mehr zum Tragen. Wenn Sie eine Immobilie über eine Lebensversicherung finanzieren sollten und das Darlehen nur teilweise für Ihre Immobilie verwenden (den Rest beispielsweise auf Ihr privates Konto einzahlen), kann das Darlehen aufgeteilt werden. Seite 24 von 38

25 Bei den nachträglichen Schuldzinsen handelt es sich um Schuldzinsen, die auf den Zeitraum nach Beendigung der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entfallen, wenn Sie also insbesondere die vermietete Immobilie verkaufen und der Kaufpreis nicht genügt, um das Darlehen vollständig abzulösen. Nachträgliche Schuldzinsen sind nach einer Kehrtwende der Rechtsprechung in diesem Fall als Werbungskosten weiterhin bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Und zwar unabhängig davon, ob der Veräußerungserlös aus dem Immobilienverkauf für Sie steuerpflichtig ist oder nicht. In Ihren folgenden Einkommensteuererklärungen geben wir daher, auch wenn Sie nicht mehr Immobilieneigentümer sind, weiterhin negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe der nachträglich angefallenen Schuldzinsen an. Aber Achtung: Dies gilt nicht, wenn Sie den Veräußerungserlös aus dem Immobilienverkauf anderweitig verwenden, so dass das Darlehen an die Bank aus diesem nicht zurückgeführt werden kann. Nur dann, wenn der Verkaufserlös nicht ausreicht, um die Bank zu befriedigen, können wir die späteren Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen, Seite 25 von 38

26 1.4 Sonstiges Liebhaberei Kommen wir nun zur Liebhaberei. Was genau ist hierunter zu verstehen? Der Einkommensteuer unterliegen nur die in 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 7 EStG genannten Einkunftsarten. Unter diese fallen auch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, (vgl. 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 EStG). Allen Einkunftsarten ist gemeinsam, dass der Steuerpflichtige, hier Sie als Vermieter, eine Einkünfteerzielungsabsicht haben muss. Die Erzielung positiver Einkünfte, also ein Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten, muss hierbei auf die Zeit gesehen im Vordergrund stehen. Der Prognosezeitraum beträgt bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung 30 Jahre (ständige Rechtsprechung). Jahrelange Verluste sind ein Anzeichen für fehlende Einkünfteerzielungsabsicht. Die Verluste sind jedoch immer nur ein Indiz. Ob eine Absicht vorliegt, kann an sich nur der Steuerpflichtige selber wissen, denn es handelt sich hierbei um eine innere Tatsache. Deshalb muss das Finanzamt grundsätzlich alle Umstände beurteilen, welche für den Verlust ursächlich sein könnten. Dies stellt sich als äußerst schwierig dar. Wird auf einen längeren Zeitraum gesehen kein positiver Überschuss (Einnahmen abzgl. Werbungskosten) erzielt und geht das Finanzamt von fehlender Einkünfteerzielungsabsicht aus, so muss von Liebhaberei ausgegangen werden. Zu beachten ist, dass eine Veräußerung der Immobilie nach einer geraumen Zeit und der hierdurch etwaig erzielte Veräußerungsgewinn nicht in die Berechnung einzubeziehen ist. Was ist nun die steuerliche Konsequenz? Stellt die Finanzbehörde Liebhaberei fest, so werden die Verluste steuerlich nicht anerkannt. Sie unterliegen keiner Einkunftsart und sind somit nicht steuerbar. Vor allem bei Vermietung und Verpachtung kann es häufig vorkommen, dass die Werbungskosten die Einnahmen übersteigen. Bei dieser Einkunftsart hat das Finanzamt grundsätzlich von einer Einkünfteerzielungsabsicht bei langfristiger Vermietung auszugehen (vgl. BFH v IX R 80/94, BStBl II 1998, 771). Nur in Ausnahmefällen muss die Einkünfteerzielungsabsicht angezweifelt oder sogar ganz versagt werden. Seite 26 von 38

27 Hinweis: Für den Fall, dass ein Streit mit dem Finanzamt bzgl. Liebhaberei entsteht, sollten Sie als Steuerpflichtiger eine sehr sorgfältige Dokumentation vornehmen, dass und inwiefern ursprünglich von einem Totalgewinn auszugehen war Verbilligte Vermietung Hier stellt sich die Frage, was eine verbilligte Vermietung ist. Die normale Miete bemisst sich an der üblichen Miete. Als üblich ist die Miete anzusehen, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare Objekte von fremden Mietern bezahlt wird. Sie kann beispielsweise den örtlichen Mietspiegeln entnommen werden. Beträgt die Miete weniger als 66 % dieser üblichen Miete, so sind die Werbungskosten nur insoweit abziehbar, als sie anteilig auf den entgeltlichen Teil der Vermietung entfallen (vgl. 21 Abs. 2 EStG). Sehen Sie hier die steuerlichen Konsequenzen auf einen Blick: ab 66 %: voll entgeltliches Mietverhältnis weniger als 66 %: Aufteilung entgeltlich/unentgeltlich Seite 27 von 38

28 Zum besseren Verständnis habe ich ein Fallbeispiel zur verbilligten Vermietung vorbereitet. In diesem Fall soll die Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Miete betragen, so dass die Werbungskosten nach 21 Abs. 2 EStG aufgeteilt werden müssen. Hier die Kerndaten des Fallbeispiels: Vermieter V besitzt ein Zweifamilienhaus. Eine Wohnung vermietet er an seine Mutter, die andere an eine fremde Person. Beide Wohnungen sind gleich groß. Die fremde Person zahlt eine ortsübliche Miete i.h.v. 500 monatlich, die Mutter zahlt nur 250. An Werbungskosten fallen pro Wohnung 100 im Monat an. Die fremde Person zahlt eine ortsübliche Miete. Somit liegt keine verbilligte Vermietung vor. Der Vermieter kann sowohl die Einnahmen als auch die Werbungskosten in voller Höhe ansetzten. Die Mutter zahlt jedoch nur 250 Miete. Diese Miete weicht um 50 % von der ortsüblichen Miete ab. Somit sind nach 21 Abs. 2 EStG die Werbungskosten in einen abzugs- Seite 28 von 38

29 fähigen und einen nichtabzugsfähigen Teil aufzuteilen. Da die Miete um 50 % von der ortsüblichen Miete abweicht, können auch nur die Werbungskosten insoweit, also i.h.v. 50 pro Monat berücksichtigt werden. Gestaltungstipp: Achten Sie darauf, dass die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Somit entgehen Sie einer Aufteilung der Werbungskosten. Dabei sollten Sie nicht zu knapp kalkulieren, da Sie sonst schnell bei einer Anpassung der ortsüblichen Vergleichsmieten in eine Aufteilung rutschen können. Wichtig ist daher, dass Sie bei einer verbilligten Vermietung stets die Entwicklung der ortsüblichen Mieten beobachten, um ggf. die Miete anpassen zu können Umsatzsteuer Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist grundsätzlich steuerfrei (vgl. 4 Nr. 12a UStG). Ausnahmen betreffen u.a. Hotels, Parkplatz, Campingplätze etc. Auf diese Ausnahmen möchte ich jedoch nicht näher eingehen. Sie können jedoch unter gewissen Voraussetzungen auf die Steuerbefreiung verzichten (Umsatzsteueroption, vgl. 9 Abs. 1 UStG). Die Mieteinnahmen müssten dann zwar zuzüglich der Umsatzsteuer angesetzt werden, Sie haben jedoch den Vorteil, die Vorsteuer aus jeglichen Kosten, vor allem Baukosten, geltend zu machen. Auf die Steuerbefreiung kann nur verzichtet werden, wenn Sie an einen anderen Unternehmer vermieten, welcher keine steuerfreien Umsätze tätigt. Somit kommt eine steuerpflichtige Vermietung bei privaten Mietern nicht in Betracht. Eine steuerpflichtige Vermietung kann nur an Unternehmer erfolgen, welche keine steuerfreien Umsätze tätigen. Somit können Sie auch nicht steuerpflichtig an Ärzte vermieten. Eine steuerpflichtige Vermietung kommt jedoch an Steuerberater, Rechtsanwälte etc. in Betracht. Nun kommen wir zur Berichtigung des Vorsteuerabzugs nach 15a UStG: Ändern sich innerhalb von zehn Jahren die steuerlichen Verhältnisse Ihres Grundstücks, so muss der Vorsteuerabzug eventuell korrigiert werden. Seite 29 von 38

30 Vermieter V baut ein Haus für Es ist angedacht, dass ein Steuerberater Mieter wird. Somit kann der Vermieter auf die Steuerbefreiung verzichten (vgl. 9 Abs. 1 UStG). Er kann die Vorsteuer i.h.v beim Finanzamt geltend machen. Die tatsächliche Vermietung erfolgt nun jedoch an einen Arzt. Hätte der Vermieter bei Baubeginn geplant, an einen Arzt zu vermieten, hätte er nicht auf die Steuerbefreiung verzichten können. Er hätte die Vorsteuer i.h.v nicht geltend machen können. Durch die Nutzungsänderung hat er dieses Problem scheinbar umgangen. Hier kommt dann die Berichtigung des Vorsteuerabzugs nach 15a UStG zum Tragen. Die Vorsteuer muss nun berichtigt werden. Seite 30 von 38

31 Es ist nicht immer der Fall, dass Sie Ihre Immobilie nur an Privatleute vermieten. Möglicherweise trifft es zu, dass sich in Ihrem Haus sowohl Wohnungen als auch Räumlichkeiten für Ärzte oder Steuerberater, Anwälte etc. befinden. Bei den Ärzten sowie bei Privatpersonen bleibt es bei der umsatzsteuerfreien Vermietung. Bei den anderen Teilen können Sie jedoch entscheiden, ob Sie umsatzsteuerfrei oder umsatzsteuerpflichtig vermieten möchten. Das heißt: Somit können dann Teile des Objekts umsatzsteuerfrei und andere Teile umsatzsteuerpflichtig vermietet werden. Der Vorteil bei der umsatzsteuerpflichtigen Vermietung ist wieder darin zu sehen, dass Sie die Vorsteuer in Abzug bringen können. Seite 31 von 38

32 2. Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte Die privaten Veräußerungsgeschäfte sind explizit in 23 EStG geregelt. Die Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften gehören nach 22 Nr. 2 EStG zu den sonstigen Einkünften. 23 EStG erfasst nur die Veräußerung von Wirtschaftsgütern des Privatvermögens. Für uns sind hier nur die Immobilien von Bedeutung. Wenn Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren anschaffen und veräußern, ist der Tatbestand des privaten Veräußerungsgeschäfts erfüllt. Maßgebend für die Fristberechnung ist jeweils das obligatorische Rechtsgeschäft. Gestaltungstipp: Bevor Sie ihre Immobilie veräußern, achten Sie auf die Zehn-Jahresfrist! Seite 32 von 38

33 Anmerkung: Hiervon ausgenommen sind jedoch Immobilien, welche während des 10-Jahreszeitraums ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sind oder im Jahr der Veräußerung und in den zwei vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sind. Da wir jedoch das Thema Vermietung und Verpachtung behandeln, kommt diese Ausnahmeregelung nicht in Betracht. Liegen die Voraussetzungen des privaten Veräußerungsgeschäfts vor, muss der Veräußerungsgewinn besteuert werden. Der Veräußerungsgewinn ergibt sich vereinfacht aus der Differenz zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaffungs- bzw. den Herstellungskosten, vgl. 23 Abs. 3 EStG. Welches Verhältnis hat 23 EStG zu anderen Einkunftsarten? Die anderen Einkunftsarten sind vorrangig gegenüber den privaten Veräußerungsgeschäften. Werden Immobilien aus dem Betriebsvermögen veräußert, liegen gewerbliche Einkünfte nach 15 EStG vor. Auch liegen gewerbliche Einkünfte bei einem gewerblichen Grundstückshandel vor, auf den ich gleich noch kurz eingehe. Hier das Fallbeispiel zur Ermittlung des Veräußerungsgewinns: Vermieter V hat mit notariellem Vertrag vom ein Grundstück für erworben. Mit notariellem Vertrag vom veräußert er dieses Grundstück für Übergang von Nutzen und Lasten soll am sein. Seite 33 von 38

34 Wichtig: Es sind nur die Daten der notariellen Verträge von Bedeutung. Anschaffung und Veräußerung liegen innerhalb von zehn Jahren. Somit ist ein privates Veräußerungsgeschäft gegeben. Der Veräußerungsgewinn ermittelt sich aus den Anschaffungskosten und dem Veräußerungspreis. Der Veräußerungsgewinn beträgt somit Etwaige nachträgliche Herstellungskosten wären ebenso wie die Anschaffungskosten zu behandeln und vom Veräußerungspreis abzuziehen. 3. Gewerblicher Grundstückshandel Was genau ist der gewerbliche Grundstückshandel? Der gewerbliche Grundstückshandel gehört zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb, 15 Abs. 2 EStG. Ein gewerblicher Grundstückshandel kann vorliegen, wenn Sie Grundstücke erwerben und veräußern. Hier muss strikt zur reinen Vermögensverwaltung abgegrenzt werden. Seite 34 von 38

35 Bei einer reinen Vermögensverwaltung steht die Vereinnahmung der Mieten im Vordergrund. Eine Vermögensmehrung ist hier nicht beabsichtigt. Werden Immobilien veräußert, kann ein privates Veräußerungsgeschäft nach 23 EStG vorliegen, wenn die Anschaffung/Veräußerung innerhalb von zehn Jahren liegt. Ansonsten ist keine Besteuerung vorgesehen. Bei einem Gewerbe hat der Steuerpflichtige die Absicht, sein Vermögen zu vermehren. Die Nutzung durch Fruchtziehung ist hier nur nachrangig von Bedeutung. Um die Abgrenzung von reiner Vermögensverwaltung und dem gewerblichen Grundstückshandel zu vereinfachen, hat der BFH die Drei-Objekt-Grenze eingeführt. Was ist hierunter zu verstehen? Veräußern Sie nicht mehr als drei Immobilien, liegt grundsätzlich kein gewerblicher Grundstückshandel vor. Ein gewerblicher Grundstückshandel besteht grundsätzlich erst ab der vierten Veräußerung. Hierfür müssen dann jedoch noch die restlichen Voraussetzungen vorliegen. Veräußern Sie nie mehr als drei Objekte, so sind Sie grundsätzlich auf der sicheren Seite. Veräußern Sie mehr als drei Objekte, kommt es darauf an, ob das veräußerte Objekt ein Zählobjekt i.s.d. gewerblichen Grundstückshandels ist, also weniger als fünf Jahre gehalten wurde und neben drei weiteren Objekten innerhalb von fünf Jahren veräußert wurde. Achtung: Grundlegende Modernisierungen setzen eine neue Fünf-Jahresfrist (Haltensfrist) in Gang! Keine Zählobjekte sind jedoch grundsätzlich. mehr als zehn Jahre gehaltene Objekte, sowie Objekte, die durch Erbfolge erlangt worden sind, sowie Objekte, die mindestens fünf Jahre vor Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sind. Zehn Jahre gehaltene Objekte sowie durch Erbfolge erlange Objekte können jedoch wieder zu Zählobjekten werden, wenn sie innerhalb von fünf Jahren vor der Veräußerung grundlegend renoviert worden sind. Liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, so ist er sowohl einkommensteuer- als auch gewerbesteuerpflichtig. Seite 35 von 38

36 Damit ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, müssen die Drei-Objekt-Grenze überschritten sowie die fünf Jahreszeiträume eingehalten sein. Diese Folie soll diese wichtigen Fakten noch einmal verdeutlichen. Der Vermieter V hat in 1999 drei Grundstücke gekauft, im Jahr 2005 ein Grundstück geerbt sowie Objekte in 2006, 2011, 2012, 2013 gekauft. Im Jahr 2014 verkauft er alle acht Objekte. Seite 36 von 38

37 Es wurden acht Objekte verkauft. Die Kernfrage lautet: Wurde somit auch die Drei-Objekt- Grenze überschritten? So pauschal kann man die Frage nicht beantworten. Hier muss genau betrachtet werden, welche Objekte auch Zählobjekte, also steuerlich relevante Objekte, darstellen. Die in 1999 angeschafften Objekte wurden mehr als zehn Jahre gehalten. Somit stellen sie kein Zählobjekt dar. Auch das in 2005 geerbte Grundstück zählt nicht mit. Jetzt muss geschaut werden, ob die vier restlichen Objekte die weiteren Voraussetzungen erfüllen, nämlich innerhalb von fünf Jahren nach Anschaffung veräußert wurden (Haltefrist) sowie alle vier Objekte innerhalb von fünf Jahren veräußert worden sind. Das Objekt aus dem Jahre 2006 kann nicht angesetzt werden, da es nicht innerhalb von fünf Jahren nach Anschaffung veräußert worden ist. Somit verbleiben nur noch drei Grundstücke. Fazit: Die Drei-Objekt-Grenze ist somit nicht überschritten. Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt folglich nicht vor. Seite 37 von 38

38 4. Immobilien in der Nachfolgeplanung Grundsätzlich unterliegen Schenkungen und Erbschaften der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Gleiches gilt für Übertragungen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge, die grundsätzlich wie Schenkungen zu behandeln sind. Die Besteuerung von Schenkungen und der Vererbung von Immobilien unterliegt nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aus Ende 2014 auch keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Ausnahmsweise wird bei sogenannten Schenkungen ertragsteuerlich ein entgeltliches Geschäft, also eine Veräußerung angenommen, wenn die Schenkung mit einer Gegenleistung wie der Übernahme von Verbindlichkeiten, Ausgleichszahlungen an Geschwister sowie Abstandszahlungen an den Schenker verbunden ist. Beim gewerblichen Grundstückshandel würde dann ein Zählobjekt vorliegen. Ohne Ihnen das Bewertungsrecht näher erläutern zu wollen, ist gemeinhin bekannt, dass sich die Bewertung bzw. Wertermittlung von Immobilien (auch) nach deren Ertragswert richtet. Das bedeutet aber nicht, dass die leer stehende Immobilie einen Wert von nahezu 0 hat. Vielmehr wird dann eine übliche Miete angesetzt, so dass Sie nicht durch Leerstand eine Wertreduzierung herbeiführen können. Seite 38 von 38