P R O T O K O L L Nr.3/2014

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1 P R O T O K O L L Nr.3/2014 über die am Montag, dem 22. September 2014, im Sitzungszimmer der Gemeinde Bad Gastein stattgefundene Sitzung des Ausschusses für BAU-, RAUMPLANUNGS- UND UMWELTANGELEGENHEITEN Beginn: 18:00 Uhr Ende: 19:40 Uhr Anwesende: Herr GR. Martin Kerschbaumer als Vorsitzender Herr Vizebgm.Paul Bayr für Herrn GV.Dietmar Wernitznig Herr GR.Ing.Arno Kofler Herr GV.Alexander Reiter Herr GV. Hubert Weitgasser Herrn GV. Alfred Moser Herr GV.Andreas Steiner Herr GV.Josef Rehbichler Herr Mag.Peter Hinterstoisser Herr Eddy Smoorenburg, Projektmanagement Ferienpark Gastein GmbH. Herr Johann Fischer, Firma Fischer & Partner Herr Fritz Pichler, Firma Pichler-Consult Herr Arch.DI Martin Lenglachner 1 Zuhörer Schriftführer: VB. Elisabeth Zlöbl --ooooooo--

2 T A G E S O R D N U N G 1. Eröffnung und Begrüßung 2. Feststellung der Beschlussfähigkeit 3. Anträge zur Tagesordnung 4. Teilabänderung Flächenwidmungsplan im Bereich der ehemaligen BVA-Gründe in Badbruck auf den GPZ 209/8, 212, 213/1 und 214/1, KG Remsach, für die Errichtung eines Ferienparks Auflage Entwurf Beratung und Antragstellung an die Gemeindevertretung 5. Bebauungsplan der Grundstufe im Bereich Badbruck GP 213/4, 214/1, 213/1, 212, 209/8, 209/2, 253/4, 258/6 und 253/3, KG Remsach, für die Errichtung eines Ferienparks Information 6. Allfälliges a)friedhof Badbruck Sanierung b) Schutzweg Raika Bad gastein c) Wasserkapazität der Brunnen d) Bauschäden Comini Villa e) Gewerkenhäuser in Sport-Gastein --ooooooo Seite 2

3 1. Eröffnung und Begrüßung Herr GR.Martin Kerschbaumer eröffnet die Sitzung des Ausschusses für Bau-, Raumplanungs- und Umweltangelegenheiten, begrüßt die Anwesenden und stellt die ordnungsgemäße Einladung zur Sitzung fest. 2. Feststellung der Beschlussfähigkeit Die Beschlussfähigkeit ist gegeben. 3. Anträge zur Tagesordnung Keine Anträge. 4. Teilabänderung Flächenwidmungsplan im Bereich der ehemaligen BVA-Gründe in Badbruck auf den GPZ 209/, 212, 213/1 und 214/1, KG Remsach, für die Errichtung eines Ferienparks Auflage Entwurf Beratung und Antragstellung an die Gemeindevertretung Sachverhalt: Amtsberichgt VB.Ing.Harald Ortner vom A.) Erläuterungsbericht Die GP 209/8, 212, 213/1 und 214/1 KG Remsach sind im gültigen Flächenwidmungsplan als Bauland EW Erweitertes Wohngebiet ausgewiesen. Mit Bescheid der BH St. Johann/PG vom wurde der Projektmanagement Ferienpark Gastein GmbH. die bau- und gewerbebehördliche Bewilligung für die erste Bauetappe erteilt und bereits mit dem Bau Seite 3

4 von 6 Wohnobjekten/Chalets, mit 112 Gästezimmern begonnen. Die 6 Wohngebäude wurden im Rohbau erstellt. Zwischenzeitig wurde von der Projektmanagement Ferienpark Gastein GmbH. ein überarbeitetes Projekt vorgelegt. Die Landesumweltanwaltschaft stellte fest, dass das Projekt den Tatbeständen für eine UVP entspricht und in weiterer vom Verwaltungsgerichtshof eine UVP Pflicht festgestellt. Es wurden die entsprechenden Fachgutachten eingeholt und das Projekt dementsprechend angepasst und um eine Teilabänderung des Flächenwidmungsplanes angesucht. Die Gemeinde Bad Gastein beabsichtigt, ein Gesamtareal in einer Größe von 2,6791 ha von der bisherigen Widmungskategorie Bauland EW Erweitertes Wohngebiet in Bauland BG Gebiete für Beherbergungsgroßbetriebe mit einer höchstzulässigen Gästezimmeranzahl von 445 Gästezimmern abzuändern. Das gegenständliche Planungsgebiet befindet sich im Ortsteil Badbruck, rund 1,8km nördlich des zentralen Ortskerns von Bad Gastein, östlich der Gasteiner Ache uns zwischen Scheiblingbach und Kötschachbach. Die Projektmanagement Ferienpark Gastein GmbH. legte eine Nutzungserklärung vom vor. Das Projekt wird von der Projektmanagement Ferienpark Gastein GmbH, 5582 St. Michael, umgesetzt. Im Endausbau werden 135 Hotelappartements in 20 Häusern mit PKW-Abstellplätzen in Tiefgaragen sowie ein Zentralgebäude mit Restaurant, Empfang, Büro- und Lagerflächen, Wellnessbereich und Aufenthaltsräumen errichtet. Der Ferienpark wird von der Resort Bad Gastein Betriebs GmbH verwaltet und als Hotel betrieben. Die Resort Bad Gastein Betriebs GmbH wird Eigentümerin des Zentralgebäudes mit Restaurant, Empfangsbereich, Büro- und Lagerflächen, Wellnessbereich, Aufenthaltsräume, sowie der Besucherparkplätze, der Zufahrtsstraßen und Gehwege zu den Hotelappartementgebäuden. An den Hotelappartements wird Wohnungseigentum begründet. Mehrere Bestimmungen in den Kaufverträgen zwischen der Projektmanagement Ferienpark Gastein GmbH und den Käufern der Hotelappartements sollen die Nutzung als Hotelbetrieb sicherstellen. So verpflichten sich die Käufer der Hotelappartements in den Kaufverträgen, der Resort Bad Gastein Betriebs GmbH als Gesellschafter beizutreten und einen (ihrem Miteigentumsanteil entsprechenden) Geschäftsanteil an der Resort Bad Gastein Betriebs GmbH zu erwerben (Punkt 1.3). In Punkt 1.5 wird klargestellt, dass das zur Errichtung gelangende Resort Gastein ausschließlich dazu bestimmt ist, als Hotelanlage verwendet zu werden und nur für Zwecke der gewerblichen Vermietung verwendet werden wird. Punkt 2.4 stellt klar, dass die einzelnen Eigentumswohnungen / Hotelappartements mit Zubehör vermietet werden müssen und dass das Resort Gastein insgesamt dazu bestimmt ist, im Rahmen eines Anlageobjektes als Hotelanlage Verwendung zu finden und im Rahmen dessen als Hotelanlage zum Zwecke der gewerblichen Vermietung verwendet werden muss. Punkt 2.6 hält fest, dass im Zentralgebäude jene touristischen Einrichtungen untergebracht werden, welche für die Betreuung der Hotelgäste und die Führung und Organisation eines Hotelbetriebes erforderlich sind. Die Wohnungseigentümer verpflichten sich, ihren Geschäftsanteil an der Resort Bad Gastein Betriebs GmbH nur in Verbindung mit dem Verkauf des Hotelappartements zu verkaufen, zu verschenken oder sonst wie zu veräussern. Seite 4

5 Die Erklärung über die Errichtung der Resort Bad Gastein Betriebs GmbH sowie ein (Muster-) Kaufvertrag über eine Wohnungseigentumseinheit / Hotelappartement liegen diesem Amtsbericht als Beilage bei. Die Umweltrelevanz wurde geprüft und festgestellt, dass eine Umwelterheblichkeitsprüfung und eine Umweltprüfung erforderlich sind. Es wurde die Übereinstimmung mit dem Landesentwicklungsprogramms geprüft und die Übereinstimmung festgestellt. Anlässlich der REK Änderung Wetzlgut/Baur-Gründe 2005 wurde die Bettendichte für das gesamte Gemeindegebiet mit 2,1vorgenommen und der Betriebsflächenbedarf für den Ferienpark Badbruck mit 1,9ha. Berücksichtigt. Das Planungsgebiet weist die Kennzeichnung der Biotope 347 Feldrain beim Vogelhaus in Badbruck, 301 Feldgehölz in Badbruck und 212 Hochstaudenflur in Kötschachdorf auf. Das Gebiet befindet sich außerdem in der Schongebietszone C erweitertes Schongebiet der Gasteiner Thermalquellen und im Kurbezirk. Das Projektsgebiet befindet sich im Braunen Hinweisbereich und der Gelben Gefahrenzone des Kötschach- und des Scheiblingbachs. Wasserversorgung: Die Wasserversorgung erfolgt über das bestehende Leitungsnetz der Ortswasserleitung. Abwasserbeseitigung: Die Abwasserbeseitigung erfolgt durch die bestehende Ortskanalanlage. Die Oberflächenwasserentsorgung erfolgt in den Vorfluter Gasteiner Ache. Zufahrt: Die Zufahrt erfolgt über die Mühlfeldstraße Gemeindestraße Energieversorgung: Die Stromversorgung erfolgt über das Leitungsnetz der Salzburg AG Flächennutzung Bebauungsstruktur: Das Planungsareal befindet sich wie bereits beschrieben im Bereich Mühlfeld auf den ehem. BVA Gründen. Am Westrand der Planungsfläche befindet sich der Gangsteig. Die Nutzungsstruktur des Umfeldes wird durch den Tourismusbetrieb Europäischer Hof und durch gemischte Nutzung Wohnen, Dienstleistungen, Tourismusbetrieben und unverbauten landwirtschaftlichen Flächen geprägt. Die Baustruktur wird durch großvolumige Kubatur der Hotelanlage Europäischer Hof und kleingliedrige Wohn- und Dienstleistungsbauten bestimmt. Die Bebauungsdichte variiert zwischen einer GFZ von 0,3 bis 0,7. Die Bauhöhen sind nutzungsabhängig zwischen 2 und 5 Geschoßen. Bebauungsplan: Aufgrund der Größe des Bauvorhabens ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes der Grundstufe erforderlich. Seite 5

6 Gutachten des Ortsplanes: Die gegenständliche Teilabänderung des Flächenwidmungsplanes steht im Einklang mit den Aussagen des ROG 1998 und dem Landesentwicklungsprogramm Es werden die Zielsetzungen und Maßnahmen des Landesentwicklungsprogrammes betreffend Siedlungsentwicklung und die Standortkriterien eingehalten. Hinsichtlich des Landschaftsund Ortsbildes wird festgestellt, dass die gestiegenen Ansprüche der Gäste zu berücksichtigen und die Fremdenverkehrsbetriebe dem Zeitgeist entsprechend auszubauen sind. Das Prinzip der kleingliedrigen Gestaltung und starken Durchgrünung soll beibehalten werden. Die geplante Baudichte der Gesamtanlage mit GFZ 0,65 liegt im Bereich der ansonsten in Badbruck anzutreffenden Dichten. Die Dimensionierung der Baukörper geht nicht über den Maßstab der umgebenden Bauten hinaus. Hinsichtlich der Verkehrserschließung ist festzustellen, dass die Anbindung an das Überörtliche Straßennetz als günstig zu bezeichnen ist. Die Unterbringung des ruhenden Verkehrs erfolgt zur Hälfte unterirdisch bzw. auf Stellplätzen. Die architektonische Konzeption und die maßstabsgerechte äußere Gestaltung bewirken eine weitestgehende Integration der geplanten Hotelanlage in die Umgebung. Es bestehen keine gravierenden Nachteile für die Wasserwirtschaft und den Naturhaushalt. Die naturräumlichen Gefährdungen wurden im Einvernehmen mit der WLV berücksichtigt. Die Tourismusstruktur wird durch den geplanten Ferienpark nicht gestört. Die geplante Qualitätskategorie der Fremdenbetten stimmt mit den Planungszielen der Gemeinde überein. Die Überprüfung der Baulandflächenbilanz ergab, dass durch die Änderung die Baulandfläche der Kategorie Beherbergungsgroßbetriebe um 2,6791 ha erhöht wird. Die Summe der Neuausweisung für Betriebsbauten liegt unter dem im REK ermittelten Baulandflächenausmaß. B.) Umweltbericht Die gegenständliche Fläche ist derzeit als Bauland EW Erweitertes Wohngebiet gewidmet. Seinerzeit war die Errichtung einer Kuranstalt der BVA geplant. Zwischenzeitig wurden 6 Wohnobjekte/Chalet mit 112 Gästezimmern bewilligt und errichtet. Es wurde eine Variantenprüfung durchgeführt. Gegen den gewählten Standort sprechen keine Tatbestände. Eine Nullvariante für den gegenständlichen Bereich ist nicht realistisch. Der gegenständliche Bereich ist aufgrund seiner äußerst günstigen Siedlungslage als touristischer Entwicklungsschwerpunkt gut geeignet. Alternative Standorte stehen nicht zur Verfügung. Die Schwellenwertprüfung ergab, dass aufgrund des Gesamtausmaßes von 2,6791ha die Schwellenwerte überschritten werden und daher eine Prüfung erforderlich ist. Es wurden keine Ausschlusskriterien festgestellt und die vorgeschriebenen Schwellenwerte überschritten werden ist auch eine Umweltprüfung durchzuführen. Umwelterheblichkeitsprüfung: Gegenstand dieser Prüfung ist die Beurteilung der bei der Umsetzung der Planung zu erwartenden Umweltauswirkung. Seite 6

7 Bearbeitung der Sachgebiete: Landschaftsstruktur u. bild: Büro DI. Dr. Schlager Ökologen + Ingenieure, 5020 Salzburg Vegetation u. Tierwelt: Mag. Dr. Andreas Maletzky, ennacon environment nature consulting KG Erholungsnutzung u. Grünflächen: Büro DI. Dr. Schlager Ökologen + Ingenieure, 5020 Salzburg Lebensräume u. Biotope: Mag. Dr. Andreas Maletzky, ennacon environment nature consulting KG Kulturgüter u. Ortsbild: Arch. DI. M. Lenglachner Geologie u. Baugrundeignung: Dr. D. Berchthold bf:gh zt-gmbh. Böden: Büro DI. Dr. Schlager Ökologen + Ingenieure, 5020 Salzburg Land-u. Forstwirtschaft: Büro DI. Dr. Schlager Ökologen + Ingenieure, 5020 Salzburg Wasser u. Wasserwirtschaft: Dr. D. Berchthold bf:gh zt-gmbh. Naturräumliche Gefährdung: DI. Christof Gunz, Gunz ZT GmbH. Lärm: Dipl. HTL Ing. Andreas Doppler, MBA, TAS GmbH. Luft: DI. Dr. Christian Hübner. LUA GmbH. Landschaftsstruktur und Landschaftsbild: Durch die Bebauung erfolgt eine bauliche Verdichtung des Ortsgefüges. Der Flächenbedarf und die Kubaturen heben sich aus dem Landschaftsbild ab, wobei die Bewertung unter Bezug auf die bereits vorhandenen Vorbelastungen des Landschaftsbildes erfolgt. Vegetation und Tierwelt: Es wurden verschieden Tier- und Pflanzenarten im Planungsgebiet erhoben. Es sind Beeinträchtigungen eines kleinen Bestandes der Sibirischen Schwertlilie, der Bergeidechse sowie von Reptilien und Spitzmäusen möglich. Die Umwelterheblichkeit wird als gering eingestuft. Erholungsnutzen und Grünflächen: Es tritt ein Verlust von Grünflächenim verbauten Ortsbereich auf und der Kirchweg muss verlegt werden. Die Umweltauswirkungen sind gering. Lebensräume und Biotope: Die naturschutzrechtlichen Grundlagen wurden erhoben und das Planungsgebiet kartiert. Wie bereits beschrieben befinden sich die Biotope 347 Feldrain beim Vogelhaus in Badbruck, 301 Feldgehölz in Badbruck und 212 Hochstaudenflur in Kötschachdorf im Planungsgebiet. Die Biotope und Lebensraumtypen sind von geringer bis durchschnittlicher naturschutzfachlicher Wertigkeit. Die Biotope haben Potenzial als Trittsteine im Biotopverbund und die Isolation dieser Biotope wird durch das Bauvorhaben geringfügig erhöht. Kulturgüter und Ortsbild: Das Planungsareal ist bereits als Bauland gewidmet und könnte jederzeit bebaut werden. Es wurden bereits 6 Objekte begonnen und die Rohbauten fertiggestellt. Auswirkungen auf die Umwelt können als gegeben eingestufte werden, da es sich um einen größeren Baulandbereich handelt, bei dessen Bebauung größer Kubaturen entstehen können. Geologie und Baugrundeignung: Seite 7

8 In den Jahren 2006,2007 und 2010 wurden Baugrunderkundungen in Form von Baggerschürfen und Rammsondierungen durchgeführt. Aufgrund der Untersuchungen wurde festgestellt, dass die Gebäude am Hang auf Festgestein gegründet werden können. Im Bereich Zentralgebäude ist mit unterschiedlichem Untergrundaufbau zu rechnen. Die Gründung ist dementsprechend durchzuführen, damit Setzungen vermieden werden können. Außerdem sind im Umfeld keine Altlasten oder Verdachtsflächen bekannt. Betreffend der Gefahrenzonen Brauner Hinweisbereich wurden Kartierungen und Steinschlagsimulationen durchgeführt. Die Simulationen ergaben, dass eine Gefährdung von Menschen und Sachgütern nahezu auszuschließen sind. Denkbar ist die Freilegung von Blöcken durch Windwurf/Wurzelteller. Als Schutz wird eine Steinschlagschutzmauer errichtet. Die Einstufung der Umwelterheblichkeit wird als gegeben beurteilt. Boden: Die Bodennutzung und der Bodenzustand wurden erhoben. Durch die bereits erfolgten Erdarbeiten für die 6 Rohbauten wird die Umweltauswirkung als gegeben eingestuft. Land- und Forstwirtschaft: Ein Teil des Planungsgebietes ist mit 6 Rohbauten bebaut, der großteil wird derzeit als mehrmähdige Wiese verpachtet. Auf der Projektsfläche besteht kein Wald, der angrenzende Wald hat eine Wohlfahrts- und Schutzwirkung. Die Umweltauswirkungen hinsichtlich Landwirtschaft und Wald sind gering. Wasser und Wasserwirtschaft: Das Planungsgebiet befindet sich in der Schongebietszone C der Gasteiner Thermalquellen. Die Umwelterheblichkeit wird als gegeben eingestuft. Naturräumliche Gegebenheiten: Das Planungsgebiet liegt zum Teil im Gefährdungsbereich des Scheiblingbachs und der Kötschachbachs. Bei einem 30-jährlichen Hochwasserereignisses sind keine naturräumliche Gefährdung und daher keine Umwelterheblichkeit gegeben. Lärm: Bestandserhebungen wurden 2009 und 2010 durchgeführt. Die Berechnungen ergaben, dass bei der geplanten Nutzung die Immission unter bzw. im Bereich der Planungsrichtwerte für Wohngebiete der Kategorie III ( Erw. Wohngebiet, Dorfgebiet) und deutlich unter den Werten der Kategorie IV ( Ländl. Kerngebiet) liegen. Daher sind die Umweltauswirkungen nur gering. Luft: Die Ist-Zustandserhebung basiert auf Messdaten von ausgewählten Luftgütemessstationen. Die Umwelterheblichkeit wurde anhand der modellierten Zusatzbelastung und der geltenden gesetzlichen Bestimmungen ermittelt und als gering gegeben einzustufen. Umweltprüfung: Auf Grundlage der Umwelterheblichkeitsprüfung wurden die Bewertungsergebnisse in eine Tabelle eingetragen und es ergaben sich erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt. Es sind daher Maßnahmen zum Ausgleich und zur Minderung nachteiliger Auswirkungen erforderlich. In den Fachgutachten wurden entsprechende Maßnahmen vorgeschlagen. Landschaftsstruktur und Landschaftsbild: Mit der geplanten landschaftsbaulichen Gestaltung der Außenanlagen wird eine bestmögliche Einbindung in das landschaftliche Umfeld sichergestellt. Seite 8

9 Vegetation und Tierwelt: Maßnahmen zur Vermeidung von Beeinträchtigungen in der bau- und Betriebsphase sind baulogistische Maßnahmen im Umfeld geschützter und wertvoller Biotopflächen, Erhöhung der Lebensraum- und Strukturvielfalt, bauliche Sicherung des Bestandes der sibirischen Schwertlilie in Biotop 212 und Sicherung von ebenerdigen Licht-Lüftungs- und Kellerschächten. Erholungsnutzen und Grünflächen: Die bestehende Weganlage wird im Zuge der Bauarbeiten verlegt, bleibt jedoch frei zugängig. Lebensräume und Biotope: Maßnahmen zur Vermeidung von Beeinträchtigungen in der bau- und Betriebsphase sind baulogistische Maßnahmen im Umfeld geschützter und wertvoller Biotopflächen, Erhöhung der Lebensraum- und Strukturvielfalt, bauliche Sicherung des Bestandes der sibirischen Schwertlilie in Biotop 212 und Sicherung von ebenerdigen Licht-Lüftungs- und Kellerschächten. Kulturgüter und Ortsbild: Die Beeinträchtigungen werden durch den geplanten Ausschluss des östlichen Steilhanges von der Verbauung, differenzierte Dachformen, durch Begrünungsmaßnahmen, durch Minimierung von sichtbaren Stützbauwerken und ortsbildgerechter Einbindung in die umgebende Bebauungsstruktur gewährleistet. Boden: Der Bodenverlust ist nicht ausgleichbar. Die landschaftsbauliche Gestaltung wirkt im Bereich der Freiflächen mindernd. Naturräumliche Gegebenheiten: Für 150-jährliche Hochwasserereignisse wurden in Absprache mit der WLV eingriffsmindernde Maßnahmen Gebäudesituierung, Gelände Modellierung, Anhebung der Gebäudefußböden vorgesehen. Der Steinschlaggefährdung kann durch die Errichtung eines Schutzmauer oder eines Schutzdammes entgegengewirkt werden. Lärm: Die induzierte Wirkung des geplanten Projektes im überregionalen Straßennetz ist auf 1dB beschränkt und kann als irrelevant eingestuft werden. Die Änderung ist vom normal empfindlichen menschlichen Ohr subjektiv kaum wahrnehmbar. Luft: Die Untersuchungen zeigten, dass die Zusatzbelastungen ebenfalls in einem kaum wahrnehmbaren Bereich liegen und aufgrund der bereits bestehenden Vorbelastung von keiner zusätzlichen Belastung auszugehen ist. Gesamtbewertung: Unter Berücksichtigung der vorgeschlagenen Maßnahmen kann aus Sicht der örtlichen Raumplanung die Auswirkungen der Errichtung des Ferienparks in Badbruck auf GP 209/8, 212, 213/1 und 214/1 KG Remsach und der damit verbundenen Änderung des Flächenwidmungskategorie von Bauland/Erweiterte Wohngebiete in Bauland/Gebiete für Beherbergungsgroßbetriebe mit einer maximalen Gästezimmeranzahl von ca. 445 mit einer Gesamtfläche vom 2,6791ha im Flächenwidmungsplan auf die Umwelt bei Berücksichtigung der Vorgaben der Experten in der naturschutzrechtlichen Bewilligung bzw. bei der Festlegung im Bebauungsplan der Grundstufe als nicht erheblich angesehen werden. Seite 9

10 Bisheriger Verlauf des Verfahrens: 4-wöchige Kundmachung im Sinne des Raumordnungsgesetzes über die beabsichtigte Änderung wurde durchgeführt (kundgemacht an der Amtstafel vom ) Kundmachung in der Salzburger Landeszeitung Ausgabe 19.Februar 2008, SLZ Nr. 4 Kundmachung in den Nachbargemeinden kein Einwand! Kundmachung an alle Haushalte Postwurf kein Einwand! Öffentlichkeitsarbeit in Form eines Postwurfes/Gemeindebriefes kein Einwand! Vorbegutachtung durch das Land und Stellungnahme des Landes zur Umweltprüfung vom ,.Zl.: T403/2/ Ergebnis der Vorbegutachtung durch die Abt. 7 -Amt der Sbg. Landesregierung: Wildbach- und Lawinenverbauung Gebietsbauleitung Pongau: Eine gutachterliche Stellungnahme vom liegt vor. Bezüglich Hochwasserretention wird angemerkt, dass die beantragte Fläche für die Hochwasserretention bzw. für den Hochwasserabfluss nicht unbedingt erforderlich ist. Außerdem wurde ein Gutachten betreffend der Steinschlaggefährdung vorgelegt. Bereiche in der Roten Wildbachzone wurden von jeglicher Bebauung freigehalten. In der Gelben Wildbachgefahrenzone ist eine 5m breite Abflusszune frei zu halten. Die genauen Objektschutzmaßnahmen sind im Bauverfahren vorzuschreiben. Verkehrsplanung: kein Einwand Landesumweltanwaltschaft: Betreffend einer Stellungnahme wurde auf das UVP Verfahren verwiesen. Es wurden nur Anregungen hinsichtlich des Verfahrensablaufes gemacht. Agrarwirtschaft: Aufgrund der Umwidmung innerhalb einer Baulandkategorie wurde keine bodenkundliche Erhebung eingefordert. Bei der Bodenfunktionsbewertung fehlen Angaben über die verwendete Methode. Im Bereich Landwirtschaft wurde Darstellung und Bewertung der möglichen Auswirkungen gefordert. Die vorgelegten Angaben sind nur vage und indirekt. Umweltschutz: Eine Bodenuntersuchung war nicht erforderlich. Verdachtsflächen oder Altlasten liegen nicht vor. Es wurde kein Einwand erhoben. Lärm: Der Fachbereich Lärm ist im Umweltbericht ausreichend abgearbeitet. Der Lösungsweg und die Ergebnisse der schalltechnischen Untersuchungen sind nachvollziehbar und schlüssig. Luft: Der Bereich Luft wurde sehr ausführlich bearbeitet. Gegenüber der Beurteilung einzelner Projekte ist bei einer Änderung des Flächenwidmungsplanes auch längerfristige und großräumige Entwicklungen zu berücksichtigen. Landesplanung: Die überörtlich relevanten Festlegungen wurden vom Ortsplaner umfassend dargelegt. Allerdings wurden einige Aspekte nicht oder nur ungenügend behandelt. Der Aspekt Seite 10

11 Tourismus und Fremdenverkehrspolitik sollte detaillierter behandelt werden. Der Feststellung, dass Bad Gastein von einer Fremdenverkehrsnutzung geprägt ist, wird entgegen gehalten, dass ein Teil des Gemeindegebiets im Nationalpark Hohe Tauern liegt. Naturschutz: Die Beurteilung ist weitgehend nachvollziehbar, nicht aber die daraus gezogenen Schlüsse. Die Eingriffsauswirkungen scheinen als zu gering. Ebenso die konkreten Nachweise von Artenvorkommen. Örtliche Raumplanung: Den Aussagen des Ortsplaners bezüglich der Übereinstimmung der Planung mit den überörtlichen Zielvorgaben wird zugestimmt. Die regionale Abstimmung mit dem Landesentwicklungsprogramm sollte in Form einer Stellungnahme des Regionalverbandes erfolgen. Die Planungen stimmen mit dem REK überein. Die Infrastrukturelle Erschließung entspricht. Nur für Oberflächenentwässerung ist eine rechtsverbindliche Vereinbarung abzuschließen. Die Planungsfläche befindet sich im Braunen Hinweisbereich und in der Gelben Gefahrenzone des Scheibling- und Kötschachbaches. Durch Auflagen der WLV und der Errichtung einer Steinschlagschutzmauer am östlichen Siedlungsrand kann der Gefährdung begegnet werden. Betreffend Umweltbericht wird festgestellt, dass die Schwellenwerte überschritten werden und daher eine Umweltprüfung erforderlich ist. Das Ergebnis des Umweltberichtes kann zur Kenntnis genommen werden. Zum Bebauungsplan der Grundstufe wurde ausgeführt, dass die wesentlichen Aspekte nach dem ROG geprüft wurden. Die Bauhöhen wurden entsprechend den Planungszielen weitgehend eingehalten. Nur die Höhe des Hauptgebäudes sollte überarbeitet werden. Die Wegeanlagen bleiben erhalten, es wird empfohlen, anzumerken, welche Wege öffentlich nutzbar sind. In weiter Folge wurde der Regionalverband Pongau um Stellungname gebeten. Mit Schreiben vom teilte der Regionalverband Pongau, dass erst ab einer Umwidmungsfläche von 5ha eine Stellungnahme abgegeben wird. Außerdem wurde von der WLV am eine Stellungnahme hinsichtlich der Erstellung eines Bebauungsplanes der Grundstufe abgegeben. Für den Planungsbereich wurde eine Simulation durchgeführt und die Erkenntnisse wurden bereits bei der Erstellung des Bebauungsplanes berücksichtigt. Zusammenfassung: Die geplante Teilabänderung des Flächenwidmungsplanes im Bereich der ehemaligen BVA- Gründe in Badbruck, auf den GP 209/8, 212,213/10 und 214/1 KG Remsach für die Errichtung eines Ferienparks, entspricht den Planungszielen und den Raumordnungsgrundsätze der Gemeinde Bad Gastein und kann daher aus der Sicht der örtlichen Raumplanung befürwortet werden. Seite 11

12 Es ergeht der Amtsantrag: Der Bau- und Raumplanungsausschuss möge zur Vorlage an die Gemeindevertretung die Auflage des Entwurfes über die Teilabänderung des Flächenwidmungsplanes im Bereich der ehemaligen BVA-Gründe in Badbruck, auf den GP 209/8, 212, 213/1 und 214/1 KG Remsach für die Errichtung eines Ferienparks, entsprechend dem Planungsbericht Arch. Dipl. Ing. M. Lenglachner GZ.: 166/34 vom , geändert August 2014, A) Erläuterungsbericht B) Umweltbericht beschließen. Widmungsänderungen: 2,6791 ha - Änderung der Widmungskategorie von Bauland/ Erweiterte Wohngebiete in Bauland /Gebiete für Beherbergungsgroßbetriebe mit einer maximalen Gästezimmeranzahl von 445 Herr GR.Martin Kerschbaumer begrüßt Herrn Smoorenburg, Herrn Fischer von der Firma Fischer & Partner, der den Bauherrn in Österreich vertritt, sowie Herrn Pichler von der Firma Pichler-Consult, der die Umweltverträglichkeitsprüfung koordiniert. Ebenso begrüßt er den Ortsplaner der Gemeinde, Herrn Arch.Lenglachner. Er berichtet weiters, daß das Projekt bereits 2010 präsentiert wurde und sich keine gravierenden Änderungen ergeben haben. Das Projekt wurde zur Vorbegutachtung bei der Landesregierung eingereicht und man hat zwischenzeitig die dort vorgebrachten Anregungen eingearbeitet. Er ersucht sodann Herrn Smoorenburg das Projekt den Anwesenden vorzustellen. Herr Smoorenburg erklärt an Hand der vorliegenden Pläne, dass sich an dem seinerzeit vorgestellten Projekt aus 2010 keine gravierenden Änderungen ergeben haben. Es wurden hinsichtlich der Gestaltung der einzelnen Gebäude Verbesserungsvorschläge überlegt. Er bringt die Pläne des Zentralgebäudes mit sämtlichen Einrichtungen zur Kenntnis sowie die Pläne der verschiedenen Appartements in den umliegenden Gebäuden. Er betont,daß hier keine Zweitwohnsitze geschaffen werden, sondern der Ferienpark von der Resort Bad Gastein Betriebs GmbH. verwaltet und als Hotel betrieben wird. In 5 Appartementhäusern gibt es Tiefgaragen, ebenso wie im Zentralgebäude. Seite 12

13 Zu den Kaufverträgen mit den künftigen Käufern ist zu sagen, dass von Anfang an klar war, dass eine Zweitwohnsitznutzung ausgeschlossen ist. An den Hotelappartements wird Wohnungseigentum begründet. Die Käufer verpflichten sich in den Kaufverträgen, der Resort Bad Gastein Betriebs GmbH. als Gesellschafter beizutreten und einen Geschäftsanteil zu erwerben. Es wird weiters bestimmt, dass das Resort Gastein ausschließlich als Hotelanlage zu verwenden ist. Herr Mag.Hinterstoisser gibt ergänzend bekannt, dass in diesem Bereich die Schaffung von Zweitwohnsitzen nie zur Debatte stand. Das von Herrn Smoorenburg geschilderte Modell gibt es weltweit und besagt, dass, wenn Wohnungseigentum begründet wird, das auch eine Form des Investments ist und vertraglich abgesichert werden muss. In diesem Fall ist es entscheidend, dass der Käufer von Anfang an weiß und dies auch vertraglich eindeutig zum Ausdruck kommt, dass er Wohnungseigentum begründet, aber gleichzeitig Anteil an der Betreibergesellschaft erwirbt. Weiters verpflichtet sich der Käufer, dass er sein Appartement der Betreibergesellschaft fürden Hotelbetrieb zur Verfügung stellt. Diese Verträge, die jetzt vorliegen, entsprechen den Kriterien und bilden auch die Grundlage für das Raumordnungsverfahren und damit wird eine Zweitwohnsitznutzung hintangehalten. Eine 100 %-ige Garantie gibt es nicht, aber mit den vorliegenden Verträgen ist von Anfang an die Vorgangsweise dokumentiert. Die Kernaussage bei diesem Modell ist, dass es ein Betriebskonzept gibt, das vertraglich abgesichert ist und sich auch baulich wiederspiegelt. Mit dem Projekt, das jetzt vorliegt und der vertraglichen Regelungen ist davon auszugehen, dass der Betrieb funktioniert. Über Anfrage des Vorsitzenden gibt Herr Smoorenburg bekannt, dass insgesamt ein Hotel mit 90 Zimmern und 17 Appartementhäusern zur Ausführung kommt. Davon 37 Appartements mit 1 Schlafzimmer, 60 Appartements mit 2 Schlafzimmern, 16 Appartements mit 3 Schlafzimmern und 6 Appartements mit 4 Schlafzimmern (628 Gästebetten). Über Anfrage von Herrn GV.Reiter teilt Herr Smoorenburg mit, dass der Stillstand bei der Bauphase mit der weltweiten Krise 2008/2009 zusammenhängt. Es sind massive Probleme für Investoren aufgetreten und man hat eine gewisse Zeit gebraucht, bis sich der Markt wieder stabilisiert hat und jetzt ist es so weit, dass das Projekt realisiert wird. Weiters teilt Herr Smoorenburg mit, dass es einen konkreten Interessenten für den Hotelbetrieb gibt. Herr Pichler teilt mit, dass im Frühjahr 2015 das Projekt für die UVB eingereicht wird, sofern auch die entsprechenden Beschlüsse der Gemeinde vorliegen. Herr GV. Rehbichler erkundigt sich, ob die Eigentümer der Appartements, welche auch der Resort Bad Gastein Betriebs GmbH. angehören, die Möglichkeit haben, die Kaufverträge mit einer qualifizierten Mehrheit abzuändern und damit die Möglichkeit für eine Zweitwohnsitznutzung schaffen. Seite 13

14 Herr Mag.Hinterstoisser erklärt hiezu, dass des grundsätzlich mit einer Mehrheit möglich ist, einen Gesellschaftsvertrag abzuändern. Wie bereits erwähnt, gibt es keine 100 %-ige Sicherheit. Wichtig ist diesem Fall ist daher, dass von Anfang an klar ist, wie die Kaufverträge geschlossen werden. Herr GR.Kerschbaumer ersucht den Ortsplaner, die Änderungen gegenüber dem Projekt aus 2010 bekanntzugeben. Herr Arch.Lenglachner erklärt, dass sich das Projekt aus 2010 nicht sehr wesentlich geändert hat. Eine Änderung ist, dass Stellplätze, welche im Freien vorgesehen waren, nunmehr in der Tiefgarage untergebracht werden. Weiters ist eine zeitgemäße Architektur in das Projekt eingeflossen, sonst hat es keine Änderungen gegeben. In der Zwischenzeit wurde auf die Anmerkungen der Fachdienststellen des Landes reagiert und der Bericht entsprechend adaptiert. Herr Arch.Lenglachner gibt weiters einen kurzen Überblick über das vorliegende Verfahren. Am 15. Oktober wird in der Sitzung der Gemeindevertretung die Auflage des Entwurfes über die Teilabänderung des FlÄchenwidmungsplanes beschlossen. Danach ist der Entwurf 4 Wochen aufzulegen, ebenso der Entwurf des Bebauungsplanes. In der nächsten Sitzung der Gemeindevertretung kann dann der endgültige Beschluss über die Teilabänderung sowie der Beschluss über den Bebauungsplan gefasst werden. Danach sind die Unterlagen bei der Landesregierung zur aufsichtsbehördlichen Genehmigung einzureichen. Herr GV.Rehbichler stellt fest, dass im REK für den Ferienpark Badbruck eine Betriebsfläche von 1,9 ha vorgesehen ist. Das gegenständliche Verfahren sieht aber eine Widmungsfläche von 2,6791 ha vor. Herr Arch.Lenglachner erklärt hiezu, dass das REK vor ca. 15 Jahren erstellt wurde und es sehr schwierig ist, die genaue Betriebsfläche festzulegen. Man ist damals auch von verschiedenen Nutzungen ausgegangen. Diese Flächendiskrepanz wurde mit der Aufsichtsbehörde des Landes geklärt und es besteht kein Widerspruch zum REK. Über Anfrage von Herrn GV.Rehbichler bezüglich der im REK festgelegten Bettendichte von 2,1 teilt Herr Mag.Hinterstoisser mit, dass das REK ein Leitbild ist und wenn es Investoren gibt und die Grundlagen im REK für die Realisierung eines Projektes nicht mehr gegeben sind, das REK von der Gemeinde entsprechend abgeändert werden kann. Das vorliegende Projekt geht mit dem REK konform. Herr GV.Rehbichler hat Bedenken dahingehend, dass das vorliegende Projekt eine Konkurrenz für bestehende Betriebe sein könnte. Die anwesenden Mitglieder des Bauausschusses vertreten einhellig die Meinung, dass dieses Projekt, welches der Gemeinde nun schon seit einigen Jahren bekannt ist, auch weiterhin unterstützt wird. Über eventuell künftige Projekte kann eine Grundsatzdiskussion geführt werden. Seite 14

15 Der Vorsitzende läßt sodann über den Antrag abstimmen. Es ergeht der Amtsantrag: Der Bau- und Raumplanungsausschuss möge zur Vorlage an die Gemeindevertretung die Auflage des Entwurfes über die Teilabänderung des Flächenwidmungsplanes im Bereich der ehemaligen BVA-Gründe in Badbruck, auf den GP 209/8, 212, 213/1 und 214/1 KG Remsach für die Errichtung eines Ferienparks, entsprechend dem Planungsbericht Arch. Dipl. Ing. M. Lenglachner GZ.: 166/34 vom , geändert August 2014, A) Erläuterungsbericht B) Umweltbericht beschließen. Widmungsänderungen: 2,6791 ha - Änderung der Widmungskategorie von Bauland/ Erweiterte Wohngebiete in Bauland /Gebiete für Beherbergungsgroßbetriebe mit einer maximalen Gästezimmeranzahl von 445 Abstimmung: einstimmiger Antrag Erledigung: VB.Ing.Harald Ortner Seite 15

16 5. Bebauungsplan der Grundstufe im Bereich Gp. 213/4, 214/1, 213/1, 212, 209/8, 209/2m 253,4, 258/6 und 252/3, KG Remsach, für die Errichtung eines Ferienparks Information Sachverhalt: Amtsbericht VB.Ing.Harald Ortner vom ALLGEMEIN: Die GP 209/8, 212, 213/1 und 214/1 KG Remsach sind im gültigen Flächenwidmungsplan als Bauland EW Erweitertes Wohngebiet ausgewiesen. Mit Bescheid der BH St. Johann/PG vom wurde der Projektmanagement Ferienpark Gastein GmbH. die bau- und gewerbebehördliche Bewilligung für die erste Bauetappe erteilt und bereits mit dem Bau von 6 Wohnobjekten/Chalets, mit 112 Gästezimmern begonnen. Die 6 Wohngebäude wurden im Rohbau erstellt. Zwischenzeitig wurde von der Projektmanagement Ferienpark Gastein GmbH. ein überarbeitetes Projekt vorgelegt. Die Landesumweltanwaltschaft stellte fest, dass das Projekt den Tatbeständen für eine UVP entspricht und in weiterer vom Verwaltungsgerichtshof eine UVP Pflicht festgestellt. Es wurden die entsprechenden Fachgutachten eingeholt und das Projekt dementsprechend angepasst und um eine Teilabänderung des Flächenwidmungsplanes angesucht. Die Gemeinde Bad Gastein beabsichtigt, ein Gesamtareal in einer Größe von 2,6791 ha von der bisherigen Widmungskategorie Bauland EW Erweitertes Wohngebiet in Bauland BG Gebiete für Beherbergungsgroßbetriebe mit einer höchstzulässigen Gästezimmeranzahl von 445 Gästezimmern abzuändern. Für den gegenständlichen Bereich besteht ein gültiger Bebauungsplan BVA-Gründe in Badbruck mit Wirksamkeitsbeginn Dieser Bebauungsplan wird aufgehoben. Durch den vorliegenden Bebauungsplan der Grundstufe beabsichtigt die Gemeinde Bad Gastein den rechtsverbindlichen Rahmen für eine Bebauung festzulegen. Der Bebauungsplan umfasst das für die gesamte Fläche ausgewiesene Bauland, die Aufschließungsflächenund die Flächen für eingriffsmindernde Maßnahmen. BESCHREIBUNG DES PLANUNGSGEBIETES: Die 2,6791ha große Planungsfläche befindet sich im Ortsteil Badbruck, ca. 1,8 km nördlich des Ortszentrums von Bad Gastein. Das Planungsgebiet befindet sich zwischen Scheiblingbach und Kötschachbach, westlich davon verläuft die Gasteiner Ache. Zur Sicherstellung der erforderlichen Aufschließungsflächen und der notwendigen Ausgleichs- und Minderungsmaßnahmen für das Teilabänderungsverfahren, werden auch Seite 16

17 Grünlandflächen in das Planungsgebiet aufgenommen. Die Fläche ist derzeit lt. Flächenwidmungsplan als Bauland EW erweitertes Wohngebiet, ein Teil als Bauland/Ländliches Kerngebiet und ein als Teil Grünland/Ländliches Gebiete ausgewiesen. Das Planungsgebiet befindet sich außerdem teilweise in der roten und in der gelben Gefahrenzone des Scheiblingbachs, der gelben Gefahrenzone des Kötschachbachs, im Braunen Hinweisbereich sowie im Schongebiet der Gasteiner Thermalquellen Zone C, erweitertes Schongebiet und im Kurbezirk. Außerdem sind im Planungsgebiet das Biotop 347 Feldrain beim Vogelhaus in Badbruck, Biotop 301 Feldgehölz in Badbruck und Biotop 212 Hochstaudenflur in Kötschachdorf, ausgewiesen. Wie bereits beschrieben wurden im Planungsgebiet bereits 6 Objekte bewilligt und im Rohbau erstellt. Das Planungsareal befindet sich inmitten einer bestehenden Bebauung und der östliche Hangbereich ist gut einsehbar. Die Nutzungsstruktur des Umfeldes wird durch den Tourismusbetrieb Europäischer Hof und im Nordwesten durch eine Mischnutzung Wohnen, Dienstleistungen und im Süden und Norden durch Wohnnutzung geprägt. Die Baustruktur wird durch großvolumige Kubatur der Hotelanlage Europäischer Hof und kleingliedrige Wohn- und Dienstleistungsbauten bestimmt. Die Bebauungsdichte variiert zwischen einer GFZ von 0,3 bis 0,7. Die Bauhöhen sind nutzungsabhängig zwischen 2 und 5 Geschoßen. Die Verkehrserschließung erfolgt über die Miesbichlstraße, die Mühlfeldstraße und eine interne Aufschließungsstraße. Die interne Aufschließung erfolgt durch eine Aufschließungsstraße Süd bis zur Tiefgarageneinfahrt Zentralgebäude, Aufschließungsstraße Mitte bis Ladezone Zentralgebäude und Aufschließungsstraße Nord. Die Fußwegerschließung in Nord-Südrichtung ist durch den Gangsteig und den Kirchsteig sichergestellt. Die Aufschließung der Grundfläche mit Trinkwasser, die Abwasserentsorgung, die Oberflächenwasserentsorgung, die Stromversorgung, die Gas Versorgung und Anschluss an KTV und Internet sind sichergestellt. Planungskonzept und Begründung diverser Festlegungen Im Zuge des Teilabänderungsverfahrens für den Ferienpark Badbruck sind Durchgrünungsund eingriffsmindernde Maßnahmen erforderlich und im Bebauungsplan festzulegen. Für die Landschaftsstruktur und das Landschaftsbild sind Pflanzungen von diversen Bäumen im bebauten Gebiet, den Wegen und an der Hangböschung vorgesehen. Der Erholungsnutzen und die Grünflächen sollen durch Neubepflanzung von Baumreihen und der Verlegung des Kirchwegs und Erhaltung und Ausbau des Gangsteiges gesteigert werden. Kulturgüter und Ortsbild sollen durch Ausschluss der östlich gelegenen Steilhangflächen von einer Bebauung und Berücksichtigung der landschaftlichen Bedeutung des Naturdenkmals Feldrain beim Vogelhaus in Badbruck durch Freihaltung des Umfeldes von einer Bebauung, durch Festlegung gegliederter Baukörper, Festlegung einer max. GFZ, max. Bauhöhen, Verzahnung zwischen Bebauung und Bepflanzung, Festlegung von zusammenhängenden Grünbereichen und auch Stellplätzen, Reduktion von sichtbaten Stützbauwerken auf ein Minimum und Anordnung von 50% der Stellplätze unterirdisch, geschont werden. Seite 17

18 Naturräumliche Gefährdungen Scheiblingbach: Die rote Gefahrenzone ist von jeglicher Bebauung freizuhalten. Um in der gelben Gefahrenzone den Schutz der geplanten Objekte vor naturräumlichen Gefährdungen sicherstellen zu können, sind die Gebäude und Wege entsprechend der Lageplandarstellung zu errichten, die Höhenlage der Verkehrswege und das Gelände entsprechend den Vorgaben der WLV auszuformen. Dabei sind auch die dargestellten Höhenkoten (definierte Geländeausformung mit Wegen, Dämmen, Fußbodenoberkanten Erdgeschoß, etc.) maßgeblich. In den Hochwasserabflussbereichen dürfen nachhaltig keine abflussbehindernden Geländeveränderungen, Einfriedungen oder Bepflanzungen durchgeführt werden. Dies gilt insbesondere auch für die bachaufwärtige, nördliche Grundstücksgrenze (Gefahr eines Rückstaus). Im Bereich der bachabwärtigen, südwestlichen Grundstücksgrenze würde eine Einfriedung einen Rückstau innerhalb des Geländes des geplanten Ferienparkes bewirken. Aufgrund der ausreichend hohen Situierung der Gebäude wäre eine Einfriedung mit bis zu 1 m als zulässig zu beurteilen. Kötschachbach: Wie in der Stellungnahme des Forsttechnischen Dienstes für Wildbach- und Lawinenverbauung ausgeführt, ist entlang des Kötschachbaches ein 2,5 m breiter Abflussstreifen freizuhalten. Die Gebäude in diesem Bereich sind bereits vorhanden (siehe Lageplandarstellung) und aus dem Gelände herausgehoben. Relevante Vorgaben der örtlichen Raumplanung und der Landesumweltanwaltschaft, Naturschutz und Landesplanung Aufnahme von Maßnahmen zur Vermeidung streng gleichartiger Strukturen Festlegung unauffälliger Fassaden- und Dachflächen Berücksichtigung der landschaftlichen Bedeutung des Naturdenkmals Feldrain beim Vogelhaus in Badbruck durch Freihaltung des Umfeldes von einer Bebauung Abwechslungsreiche Baukörperausformung (Architektur) Städtebauliche Lösung (Baukörperstellung, Raumbildungen, ) Gliederung des Gesamtareals Berücksichtigung der angrenzenden Gebäude bei der Gebäudesituierung und Gestaltung der Gebäude Berücksichtigung der landschaftsästhetischen Wirkung der gewählten Außenformen, vor allem der Dächer und Gebäudehöhen im bebauten und unbebauten Umfeld Außengestaltung (Durchgrünungs- und Eingrünungsmaßnahmen) Durchbrechung der Bebauung durch ein umfassendes Grüngestaltungskonzept Relevante Aussagen im REK Die Bebauungsgrundlagen wurden auf den erkennbaren Planungszielen der Gemeinde aufgebaut. Bei der Bebauungsplanerstellung ist auf die Gliederung sowie Gestaltung der Baukörper und auf die Sicherstellung der gewünschten Grünlandbereiche zu achten. Im Besonderen ist auf das Naturdenkmal (Steinwall mit Bepflanzung - Biotop 347 Feldrain beim Vogelhaus in Badbruck) Rücksicht zu nehmen. Seite 18

19 Relevante Vorgaben der Wildbach- und Lawinenverbauung Bezüglich der Steinschlaggefährdung ist ein Gutachten eines Geologen einzuholen und sind demgemäß Schutzvorkehrungen bzw. Objektschutzmaßnahmen zu treffen. Die rote Gefahrenzone des Scheiblingbaches ist von jeglicher Bebauung freizuhalten. Innerhalb der gelben Gefahrenzone des Scheiblingbaches ist eine in westliche Richtung leitende, mindestens 5,0 m breite Abflussschneise von jeglicher Bebauung oder Abflussbehinderung anderer Art freizuhalten. An den Plätzen außerhalb der Abflussschneise sind Objektschutzmaßnahmen für Bauwerke oder Einbauten zu treffen, die den Belastungen flächig anströmender Hochwässer standhalten und sie am Eindringen in zukünftige Wohnobjekte hindern. Im Bereich der gelben Gefahrenzone des Kötschachbaches sind ebenfalls Objektschutzmaßnahmen zu treffen, die einen Schutz vor Wasserrückstau ausüben. Im Bereich der gelben Gefahrenzone des Kötschachbaches ist ein mindestens 2,50 m breiter Streifen vom Rand der Grundparzelle für Abflussvorgänge freizuhalten. Weiters ist darauf zu achten, dass durch Geländeveränderungen und durch den Bau von Straßen keine Ausweitung der von oberflächlich abfließenden Wässern berührten Flächen (der gelben Gefahrenzone) stattfindet. Eine Stellungnahme der Wildbach- und Lawinenverbauung, Gebietsbauleitung Pongau, vom , Zahl: VI/3421-9/ zum Bebauungsplan der Grundstufe liegt vor. Freiraumplanung Die Freiraumplanung wurde vom Büro Dipl. Ing. G. Hoffmann durchgeführt. Ziel war die Verbesserung des östlichen Biotopverbundsystems und eine Verbindung der einzelnen Biotope sicher zu stellen. Die geplanten Retentionsbecken werden als wechselfeuchtes Naturraumangebot ausgebildet. Entlang der gesamten südlichen und westlichen Grenze der Projektfläche werden extensive Wiesenflächen mit einer Breite von 5 bis 10 m angelegt. Die Steilflächen zwischen den Objekten 1 und 14 bis 17 werden als Vogelschutzgehölze mit heimischen Gehölzen und Sträuchern ausgebildet. Es wird eine Route durch die Anlage als Ersatz für den Kirchweg angeboten. Auf dieser kann das Planungsareal auf 1,5 m breiten asphaltierten Wegen ohne Treppen gequert werden. Die gärtnerische Gestaltung der Freianlage wird geprägt von heimischen Bäumen (z. B. Ahornarten, Esche, Linde), blüten- und fruchttragenden heimischen Straucharten und Formschnitthecken aus Hainbuche, Eibe und Weißdorn, eingebettet in Rasenflächen. Der Hotelkomplex ist als dezentrale Anlage geplant. Die Gäste der 17 Wohnobjekte (Chalets) erhalten die Hoteldienstleistung im Zentralgebäude mit Restaurant und SPA. Der Zugang zum Hotel führt über die gepflasterte Piazza - einem großzügigen Platz mit Sitzgelegenheiten, Brunnen und Wasserinstallationen. Bebauungsgrundlagen gemäß 51 (2), ROG 2009 Baufluchtlinien ( 55 Abs. 1) siehe Plan Seite 19

20 Schutzmauern und Terrassen können auch außerhalb der festgelegten Baufluchtlinien errichtet werden. Gestaffelte Baufluchtlinien siehe Plan Baugrenzlinien ( 55 Abs. 3) siehe Plan Schutzmauern und Terrassen können auch außerhalb der festgelegten Baugrenzlinien errichtet werden. Bauliche Ausnutzbarkeit ( 56 Abs. 4) Die Geschoßflächenzahl wird für das Planungsgebiet mit 0,65 festgelegt. Als Bezugsfläche für die Ermittlung der baulichen Ausnutzbarkeit ist die Bauplatzgröße = Baulandflächenanteil heranzuziehen. Demzufolge beträgt beispielsweise für die Planungsmaßnahme Errichtung eines Ferienparks in Badbruck auf den Parz. Nr. 213/4, 214/1, 213/1, 212 und 209/8, KG Remsach die Bezugsfläche für die bauliche Ausnutzbarkeit 2,8095 ha. Die dargestellten Flächen für die interne Aufschließung (Straßen und Weganlagen) werden nicht abgezogen. Bauhöhen ( 57) Das Planungsgebiet wird in zwei Planungsbereiche mit unterschiedlichen einzelnen Höhenfestlegungen unterteilt. Für die Planungsmaßnahme Errichtung eines Ferienparks im nördlichen Teil des Planungsgebietes wurden die Bauhöhen durch die Festlegung von Höchsthöhen, Firsthöhen, oberste Traufenhöhen vorgenommen. Die Bauhöhen werden jeweils bezogen auf das Meeresniveau für die im Plan eingetragenen Baufelder 1 bis 19 (siehe Plan) festgelegt. Für den südöstlichen Teil des Planungsgebietes (GP 209/2, 253/3, 253/4 und 258/6) wurde die Bauhöhe durch die Anzahl der oberirdischen Geschoße (3 Geschoße) und durch die Festlegung der Firsthöhe mit 10,5 m und der obersten Traufenhöhe mit 8,5 m - gemessen ab dem natürlichen Gelände - festgeschrieben. Erfordernis einer Aufbaustufe Aufgrund der geplanten Nutzung und Struktur des Gebietes und aufgrund der Aufnahme von Elementen der Aufbaustufe im gegenständlichen Bebauungsplan wird die Erstellung eines Bebauungsplanes der Aufbaustufe seitens der Gemeinde Bad Gasteins als nicht notwendig erachtet. Bebauungsgrundlagen gemäß 53 (2), ROG 2009 Bauweisen ( 58 lit. c) Besondere Bauweise Seite 20

21 Besondere Festlegungen in Textform (BF 1 bis BF13) BF1 Besondere Festlegungen bezüglich der Situierung der Objekte Unter Bezugnahme auf den 25 Bebauungsgrundlagengesetz (Lage der Bauten im Bauplatz) ist aufgrund der möglichen Ausrichtung der Baulichkeiten nach Süden bzw. Südwesten bei Gewährleistung einer entsprechenden Belichtung und Besonnung eine Unterschreitung der Mindestabstände zulässig und kann somit - unter Vorgabe der rechtlichen Rahmenbedingungen - baubehördlich bewilligt werden. BF2 Besondere Festlegungen bezüglich der architektonischen Gestaltung der Gebäude Die oberen Gebäudeabschlüsse sind unterschiedlich unter Berücksichtigung der angrenzenden Nachbargebäude als Satteldächer, Flachdächer, Pultdächer und Gründächer auszubilden. Die Fassaden und Dachflächen sind in einer dezenten, zurückhaltenden Farbgebung auszuführen. Großflächige glänzende Oberflächen sind zu vermeiden. Unauffällige Materialien mit matter Oberfläche sind zu verwenden. Im Bereich von größeren Glasflächen sind zur Verhinderung von Vogelschlag entsprechende Vorkehrungen zu treffen. BF3 Besondere Festlegungen bezüglich Geländeveränderungen und der Ausführung von Stützbauwerken Geländestufen sind weitgehend durch natürliche Böschungen herzustellen. Erforderliche sichtbare Stützbauwerke wie Stützmauern, Steinschlichtungen u. dgl. dürfen max. eine sichtbare Höhe von 1,2 m erreichen. Sämtliche Stützbauwerke sind durch eine Bepflanzung abzudecken. Im nördlichen und südlichen Anschluss an die Baufelder 1, 14, 15, 16 und 17 dürfen Stützmauerkonstruktionen maximal eine sichtbare Höhe von 4,0 m aufweisen und die nord- und südseitige Gebäudeflucht maximal 3,0 m überragen. BF4 Besondere Festlegungen bezüglich erforderlicher Bepflanzungsmaßnahmen Die Bepflanzung und Begrünung hat grundsätzlich nur mit heimischen Sträuchern und Bäumen zu erfolgen. Folgende Pflanzmaßnahmen sind durchzuführen: BF4a Pflanzung einer Wildobstallee bestehend aus mindestens 10 Stück Solitärbäumen der Pflanzqualität 18/20 STU mb entlang des Gangsteiges laut Freiraumplanung BF4b Pflanzung von mindestens 30 Stück Solitärbäumen der Arten Ahorn, Linde, Buche und Esche mit einer Pflanzqualität von 25/30 STU mb laut Freiraumplanung BF4c Bepflanzung der Hangböschungen zwischen dem Zentralgebäude und dem Baufeld 1 bzw. der südlichen Grundgrenze und zwischen den Baufeldern 14, 15, 16 und 17 mit Seite 21

22 standortgerechten Wildsträuchern unter Verzicht auf Veredlungssorten laut Freiraumplanung BF5 Besondere Festlegungen bezüglich der Erhaltung von Grünbeständen und von Biotopflächen Erhaltung des bestehenden Bergahorns im Nahbereich der GP 209/2, KG Remsach und des Naturdenkmals Feldrain beim Vogelhaus in Badbruck BF6 Besondere Festlegungen bezüglich der Erhaltung, dem Ausbau, der Verlegung und Schaffung von Weganlagen Die im Plan dargestellten Straßen und Wege sowie der Weganschluss zu den Wegparzellen 209/1 und 209/9, KG Remsach im Nordosten sind öffentlich zugänglich. BF6a Der im östlichen Bereich über das Planungsgebiet führende Fußweg (Kirchweg) ist zu erhalten. Die teilweise Verlegung dieses Weges hat unter Beibehaltung der Nutzungsqualität - Wegbreite von mindestens 1,5 m und Barrierefreiheit (keine Stufen) - zu erfolgen. BF6b Erhaltung und Ausbau des Gangsteiges an der Westgrenze des Planungsgebiets gemäß Plandarstellung BF6c Zwischen den Objekten sind Verbindungswege gemäß Freiraumplanung zu schaffen, die auch zwei Anschlüsse zu den Wegparzellen 209/1 und 209/9, KG Remsach im Nordosten und zum Gehsteig entlang der Mühlfeldstraße aufweisen. BF7 Besondere Festlegungen bezüglich der Schaffung zusammenhängender Grünbereiche Sämtliche oberirdischen Stellplätze einschließlich Feuerwehraufstellplätze sind zu begrünen (Rasengittersteine). B8 Besondere Festlegungen bezüglich der Lage der Stellplätze Mindestens 50 % der gesetzlich erforderlichen Pkw-Stellplätze sind unterirdisch (Tiefgarage) unterzubringen. BF9 Besondere Festlegungen bezüglich dem Schutz vor Steinschlag Zum Schutz vor Steinschlag bzw. abrollender Gesteinsbrocken ist die Errichtung einer ca. 1,0 m hohen Stein- bzw. Betonmauer lt. Freiraumplanung zu errichten. Im Südosten ist statt einer Mauer ein gleichwertiger Wall lt. Freiraumplanung vorzunehmen. Das Bestehen oben angeführter Steinschlagschutzeinrichtungen stellt eine Voraus-setzung für die Errichtung von Bauten innerhalb des gefährdeten Bereichs dar. BF10 Besondere Festlegungen bezüglich der Lage des Planungsareal im Bereich naturräumlicher Gefährdungen 1. Relevante Vorgaben der Wildbach- und Lawinenverbauung hinsichtlich der Lage im braunen Hinweisbereich (Steinschlaggefährdung): Bezüglich der Steinschlaggefährdung ist ein Gutachten eines Geologen einzuholen und sind demgemäß Schutzvorkehrungen bzw. Objektschutzmaßnahmen zu treffen. Seite 22