Haushaltsnahe Dienstleistungen Merkblatt für Vermieter und Mieter

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1 Immobilienverband IVD Haushaltsnahe Dienstleistungen Merkblatt für Vermieter und Mieter Mit freundlicher Empfehlung überreicht durch: Hier ist Immobilienkompetenz zu Hause

2 2 Inhalt Übersicht... 3 Die einzelnen Tatbestände Mieter und Wohnungseigentümer... 3 Die Verantwortung des Verwalters, des Eigentümers und des Mieters bei der Ausweisung... der begünstigten Kosten 3 Haushalt... 4 Minijob Einzelfälle... 5 Gutachten... 5 Schornsteinfeger Verwaltergebühren... 6 Wohnungswechsel Entsorgung... 6 Öffentliches Straßenland... 6 Verbrauchsmaterial... 7 Öffentliche Förderung Höchstbetrag... 8 Umfang der begünstigten Aufwendungen a Abs. 1 EStG, Minijob a Abs. 2 Satz 1, sozialversicherungspflichtige Beschäftigungsverhältnisse a Abs. 2 Satz 2 und 35 a Abs. 3 EStG, Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen... 9 Abzugszeitpunkt Die vermietete Wohnung Nachweis Mieter Wohneigentum Bescheinigung...11 Übersichtstabelle: Maßnahmen von A - Z Verträge mit nahen Angehörigen Handwerkerleistungen... 7 Neubau... 7 Material... 7 Haushalt... 7 Hausanschluss... 7 Bereitschaftsdienst, Notruf... 7

3 3 Übersicht Die einzelnen Tatbestände Die Kosten für haushaltsnahe Beschäftigungsleistungen, Dienstleistungen und Handwerkerleistungen kann der Steuerpflichtige in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes und bis zu einem bestimmten Höchstbetrag von seiner Steuerschuld abziehen. Voraussetzung ist, dass die Leistung in seinem Haushalt erbracht wurde oder zumindest hauswirtschaftlicher Natur ist. Ist der Abzugsbetrag höher als die Steuerschuld, verfällt die Steuerermäßigung, sie kann nicht vor- oder zurückgetragen werden. Der Abzugsbetrag ist in drei Absätzen des 35 a EStG wir folgt geregelt: Vorschrift Tätigkeit Abzugsbetrag 35 a Abs. 1 Haushaltsnahes Beschäftigungsverhältnis nach 8 a SGB IV (Minijob) 35 a Abs. 2 Haushaltsnahes sozialversicherungspflichtiges Beschäftigungsverhältnis und Haushaltsnahe Dienstleistungen 20 Prozent der Aufwendungen höchstens 510 Euro 20 Prozent der Aufwendungen höchstens Euro 35 a Abs. 3 Handwerkerleistungen 20 Prozent der Aufwendungen höchstens Euro Mieter und Wohnungseigentümer Grundsätzlich kann man die Steuerermäßigung nur in Anspruch nehmen, wenn man selbst Arbeitgeber des Beschäftigungsverhältnisses oder Auftraggeber des Vertrages mit dem Dienstleister beziehungsweise Handwerker ist. Der Mieter kann daher zum Beispiel die Kosten für eine Putzhilfe absetzen, die er als Arbeitgeber oder im Rahmen eines Dienstverhältnisses in seiner Wohnung arbeiten lässt, sowie für einen Handwerker, den er mit der Renovierung der Wohnung beauftragt hat. Der Mieter kann nicht nur die Kosten für Leistungen geltend machen, die er selbst in Auftrag gegeben hat, sondern auch Kosten für Leistungen, die der Vermieter beziehungsweise dessen Verwalter in Auftrag gegeben hat. Dies gilt natürlich nur insoweit, wie er die Kosten zu tragen hat, weil der Vermieter sie im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf ihn umgelegt hat. Der Inhaber einer Eigentumswohnung kann auch diejenigen Kosten geltend machen, die durch eine Beauftragung seitens des WEG-Verwalters entstanden sind. Er kann deshalb nicht nur die Kosten für einen Handwerker geltend machen, den er selbst mit der Renovierung seiner Wohnung beauftragt hat, sondern auch die Kosten für einen Handwerker, den der WEG-Verwalter mit der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums beauftragt hat.

4 4 Die Verantwortung des Verwalters, des Vermieters und des Mieters bei der Ausweisung begünstigter Kosten Haushalt Die Steuerermäßigung nach 35 a EStG wird nur für Leistungen gewährt, die im Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht werden. Hierzu gehört auch das Grundstück, auf dem sich die Wohnung befindet. Auch eine Wohnung, die der Steuerpflichtige seinem nach 32 EStG zu berücksichtigenden Kind unentgeltlich überlässt, gehört zu seinem Haushalt, ebenso eine Zweitoder Ferienwohnung. Haushaltsnahe Dienstleistungen sind nur Tätigkeiten, die einen Bezug zur Hauswirtschaft haben, wie etwa die Reinigung und Pflege der Räume und des Gartens. Es reicht nicht aus, dass die Tätigkeit in den Räumen des Haushalts ausgeübt wird, sondern sie muss inhaltlich zur Hauswirtschaft gehören. Personenbezogene Leistungen wie etwa Friseur- und Kosmetikleistungen sind daher nicht begünstigt. Erbt ein Steuerpflichtiger eine Wohnung und lässt er in der Wohnung des Verstorbenen Schönheitsreparaturen durchführen, wird die Wohnung dem Haushalt des Erben zugerechnet. Das vorliegende Merkblatt beruht auf dem Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 10. Januar In einigen Fällen ist die Auffassung der Finanzverwaltung nach Ansicht des IVD jedoch zu eng. So hat das Finanzgericht Berlin-Brandenburg beispielsweise entschieden, dass die Kosten für den Winterdienst nicht nur für Leistung auf dem Privatgrundstück begünstigt sind, sondern auch soweit sie auf dem öffentlichen Straßenland erbracht wird. Ob diese Rechtsauffassung richtig ist, wird erst das oberste deutsche Finanzgericht, der Bundesfinanzhof, entscheiden. Wenn Verwalter dem Mieter oder Eigentümer eine Bescheinigung ausstellen und dabei die Auffassung der Finanzverwaltung zugrunde legen, besteht daher die Gefahr, dass zu wenig Kosten bescheinigt werden. Um hierfür nicht haften zu müssen, sollte der Verwalter in der Bescheinigung darauf hinweisen, dass er die Auffassung des Bundesfinanzministeriums in seinem Schreiben vom 10. Januar 2014 zugrunde gelegt hat. Der Mieter beziehungsweise Eigentümer ist an die Bescheinigung nicht gebunden, sondern entscheidet in eigener Verantwortung, ob er weitere Kosten bei seinem Finanzamt geltend macht. So entscheidet beispielsweise der Eigentümer einer Eigentumswohnung in eigener Verantwortung, ob er die Kosten für den WEG-Verwalter steuerlich geltend macht, obwohl diese in der Bescheinigung des Verwalters nicht als begünstigt aufgenommen sind. Zum Nachweis muss er dann natürlich neben der Bescheinigung auch noch die Jahresabrechnung vorlegen, aus der sich die Verwaltungskosten ergeben. Dementsprechend entscheidet beispielsweise auch der Mieter in eigener Zuständigkeit, ob er die Kosten für den Winterdienst auch insoweit geltend macht, wie dieser auf öffentlichem Straßenland tätig geworden ist. Die Bescheinigung des Vermieters ist für ihn nicht bindend. Im folgenden Tet wird jeweils kenntlich gemacht, in welchen Fällen die Auffassung der Finanzverwaltung nach Ansicht des IVD zu eng ist und weitere Kosten abzugsfähig erscheinen. Mieter und Eigentümer entscheiden jeweils in eigener Verantwortung, ob sie der Ansicht des IVD folgen. Um Missverständnisse zu vermeiden, sollten sie dies in ihrer Steuererklärung gegenüber dem Finanzamt aber kenntlich machen.

5 5 Minijob Ein geringfügiges haushaltsnahes Beschäftigungsverhältnis im Sinne des 35 a Abs. 1 EStG setzt voraus, dass der Arbeitgeber am Haushaltsscheckverfahren teilnimmt. Die Bezahlung kann in diesem Fall auch bar erfolgen Der Nachweis der Zahlung muss dann durch die Bescheinigung der Minijob Zentrale nach 28 h Abs. 4 SGB IV vorgenommen werden. Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG s) können nicht am Haushaltsscheckverfahren nach 8 a SGB IV teilnehmen. Stattdessen können Wohnungseigentümer und Mieter die Kosten für geringfügig Beschäftigte nach 35 a Abs. 2 Satz 1 EStG als Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen geltend machen. Einzelfälle Gutachten Kosten für Gutachten sind nach Ansicht der Finanzverwaltung nicht begünstigt, auch wenn sie haushaltsnah sind, da sie nicht zur Hauswirtschaft gehören. Grundsätzlich nicht begünstigt sind daher nach Ansicht der Finanzverwaltung: Mess- und Überprüfungsarbeiten Legionellenprüfung Kontrolle von Aufzügen und Blitzschutzanlagen Feuerstättenschau Dichtigkeitsprüfung der Abwasserleitungen technische Prüfdienste Nach Ansicht des IVD sind die Kosten für derartige Gutachten jedenfalls dann nach 35 a Abs. 3 EStG begünstigt, wenn durch das Gutachten festgestellt werden soll, ob bestimmte Handwerkerleistungen erforderlich sind. Denn in diesem Fall handelt es sich um Nebenleistungen zu Handwerkerleistungen. (s.a. Hinweis auf Seite 4) Schornsteinfeger Die Arbeiten des Schornsteinfegers sind nach Ansicht der Finanzverwaltung nur insoweit als Handwerkerleistung begünstigt, wie es sich um Kehrarbeiten sowie um Reparatur- und Wartungsarbeiten handelt. Bei den Mess- und Prüfarbeiten sowie der Feuerstättenschau handelt es sich dagegen nach Ansicht der Finanzverwaltung um nicht begünstigte Gutachterleistungen. Da die Finanzverwaltung bisher die gesamten Leistungen des Schornsteinfegers als begünstigte Handwerkerleistung anerkannt hat, können jedoch bis zum Jahre 2013 die Kosten für den Schornsteinfeger wie bisher in vollem Umfang als Kosten für Handwerkerleistungen nach 35 a Abs. 3 EStG geltend gemacht werden. Ab 2014 müssen die Kosten für den Schornsteinfeger jedoch in solche für Kehr- und solche für Messarbeiten aufgeteilt werden. Die erforderlichen Angaben müssen sich aus der Rechnung ergeben. Der IVD hält eine solche Aufteilung jedoch nicht für erforderlich. Die Kosten für Mess- und Prüfleistungen sind nach Ansicht des IVD als begünstigt anzuerkennen, weil es sich um Nebenleistungen oder Vorarbeiten zu bestimmten Handwerkerleistung handelt. (s.a. Hinweis auf Seite 4) Verwaltergebühren Die Kosten für den WEG-Verwalter sind nach Ansicht der Finanzverwaltung nicht abzugsfähig, weil sie nicht haushaltsnah sind. Nach Ansicht des IVD sind die Kosten für den WEG-Verwalter jedoch nach 35 a Abs. 2 EStG begünstigt, weil die Tätigkeit inhaltlich den Haushalt des Wohnungseigentümers betrifft. Zwar wird der WEG-Verwalter nicht innerhalb der Wohnung des Eigentümers tätig. Er übt jedoch eine Tätigkeit aus, die bei dem Eigentümer eines selbst genutzten Einfamilienhauses zu seiner Haushaltsführung gehören würde. (s.a. Hinweis auf Seite 4) Wohnungswechsel Bei einem Wohnungswechsel sind auch die Kosten für ein Umzugsunternehmen als haushaltsnahe Dienstleistung begünstigt. Renovierungskosten sind sowohl für die alte als auch die neue Wohnung begünstigt. Denn auch die neue Wohnung gehört zum Haushalt. Bei einer Mietwohnung gilt die neue Wohnung von dem Zeitpunkt an zum Haushalt, zu dem das Mietverhältnis nach dem Mietvertrag beginnt. Beim Kauf einer Wohnung ist der Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten maßgeblich.

6 6 Nach Ansicht des IVD ist auch die Provision für den Makler als haushaltnahe Dienstleistung nach 35 a Abs. 2 EStG abzugsfähig. Denn diese Leistung besteht wesentlich darin, dem Mietinteressenten die Wohnung zu zeigen und ihm die Einzelheiten zu erläutern. Teilweise wird sogar der Mietvertrag selbst in der Wohnung unterschrieben. Allerdings besteht die Leistung des Maklers auch darin, dem Mieter die Kenntnis über die Wohnung und deren Verfügbarkeit zu verschaffen. Diese Tätigkeit wird zwar nicht räumlich in der Wohnung ausgeübt, sie bezieht sich jedoch inhaltlich unmittelbar auf die Wohnung und die Begründung des Haushalts und ist deshalb zumindest haushaltsnah. Die Leistung des Maklers ist gerade darauf gerichtet, dieses Mietverhältnis zu begründen. (s.a. Hinweis auf Seite 4) Entsorgung Dienstleistungen, bei denen die Entsorgung im Vordergrund steht, sind nicht begünstigt (Müllabfuhr, Abwasser). Entsorgungsleistungen sind aber dann begünstigt, wenn sie die Nebenleistung zu einer ansonsten begünstigten Hauptleistung darstellen. Dabei handelt es sich um Fälle, in denen der Handwerker den im Rahmen seiner Tätigkeit anfallenden Schutt entsorgt. Begünstigt ist auch das sogenannte Abfallmanagement. Dabei handelt es sich um Leistungen zur Vorsortierung oder Verdichtung des Abfalls. Auch das Vorrücken der Mülltonnen zur Grundstücksgrenze ist nach 35 a EStG begünstigt, weil die Leistung auf dem Privatgrundstück erbracht wird. Öffentliches Straßenland Dienstleistungen, die auf öffentlichem Straßenland erbracht werden, sind nach Auffassung der Finanzverwaltung nicht begünstigt, auch wenn sie inhaltlich haushaltsnah sind. Daher sollen Kosten für den Winterdienst, bei dem sowohl das Privatgelände als auch öffentliches Straßenland gereinigt wird, aufgeteilt werden. Nach Ansicht des IVD sind die Kosten jedoch in vollem Umfang begünstigt. Die Frage, ob eine solche Aufteilung erforderlich ist, liegt dem Bundesfinanzhof (BFH) unter dem Aktenzeichen VI R 55/12 zur Entscheidung vor. (s.a. Hinweis auf Seite 4) Verbrauchsmaterial Nach 35 a EStG sind nur die Kosten für die Dienstleistung begünstigt, nicht jedoch Materiallieferungen. Verbrauchsmaterial wie Putzmittel und Streugut, Düngemittel etc. müssen jedoch nicht herausgerechnet werden. Verträge mit nahen Angehörigen Verträge zwischen Familienangehörigen oder Lebenspartnern, die im selben Haushalt zusammenleben, werden von der Finanzverwaltung nicht anerkannt. Voraussetzung für die Anerkennung derartiger Verträge ist, dass die Personen nicht zusammen in einem Haushalt leben und dass die Verträge zivilrechtlich wirksam sind. Handwerkerleistungen Neubau Nach 35 a Abs. 3 EStG sind Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen begünstigt. Unerheblich ist, ob es sich ertragsteuerlich um Erhaltungs- oder Herstellungsmaßnahmen handelt. Abweichend von der bisherigen Auffassung der Finanzverwaltung sind Handwerkerleistungen daher auch dann begünstigt, wenn etwas Neues geschaffen und der Wohnraum vergrößert wird. Wird beispielsweise ein Wintergarten angebaut, der Dachboden ausgebaut oder ein Kamin eingebaut, so sind die Kosten nach 35 a Abs. 3 EStG begünstigt. Das Gleiche gilt, wenn ein Garten neu angelegt wird. Erforderlich ist jedoch, dass die Leistungen im Rahmen eines bereits vorhandenen Haushalts erbracht werden. Nicht begünstigt ist deswegen die Errichtung eines Neubaus. Die Maßnahmen sind nur begünstigt, wenn sie nach Fertigstellung des Gebäudes durchgeführt werden. Material Begünstigt sind nur die Arbeitskosten und nicht das gelieferte Material. Haushalt Die Arbeiten müssen im Haushalt erbracht werden. Soweit der Handwerker die Arbeiten in seiner Werkstatt erbringt, sind diese nicht begünstigt. Hausanschluss Nach Ansicht der Finanzverwaltung sind Arbeiten, die an einer einheitlichen Anlage durchgeführt werden, die sich sowohl auf dem Privatgrundstück als auch auf öffentlichem Straßenland befindet, nur begünstigt, soweit sich die Anlage sich auf dem Privatgrundstück befindet. Dabei handelt es sich zum Beispiel um Arbeiten für einen Hausanschluss. Diese Frage ist jedoch streitig und liegt dem BFH unter dem Aktenzeichen VI R 56/12 zur Entscheidung vor.

7 7 Bereitschaftsdienst, Notruf Die bloße Bereitschaft zur Erbringung einer haushaltsnahen Dienstleistung im Notfall gehört nach Ansicht der Finanzverwaltung nicht zu den begünstigten Leistungen, wenn es sich um eine eigenständige Leistung handelt. Stellt der Bereitschaftsdient jedoch eine Nebenleistung zu einer ansonsten begünstigten haushaltsnahen Dienstleistung dar, ist er von der Begünstigung mit umfasst. Begünstigt ist deshalb der Notfalldienst, wenn es sich um eine unselbstständige Nebenleistung im Rahmen eines Wartungsvertrages für eine Anlage handelt. Dagegen ist die pauschale Grundgebühr für den Anschluss an eine Notrufzentrale, die außerhalb des Grundstücks bei einer Sicherheitsfirma untergebracht ist, nicht begünstigt (Notfalldienst einer Aufzugsfirma). Die Kosten sind jedoch begünstig, wenn sich die Notrufzentrale auf dem Grundstück befindet. Öffentliche Förderung Für bestimmte Maßnahmen können Eigentümer zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse erhalten. Hierzu gehören zum Beispiel die Programme Energieeffizient Sanieren und Altersgerecht Umbauen der KfW. Wärmedämmung dagegen nicht, kann er für die Anbringung der Wärmedämmung die Steuerermäßigung nach 35 a EStG beanspruchen. Höchstbetrag Die Steuerermäßigung nach 35 a EStG ist nicht personen-, sondern haushaltsbezogen. Die jeweiligen Höchstbeträge gelten deshalb pro Haushalt. Gehören mehrere Personen zu dem Haushalt, können sie die Steuerermäßigung nur insgesamt bis zu dem für den Haushalt geltenden Höchstbetrag geltend machen. Jeder kann seine Aufwendungen nur bis zur Höhe des anteilig auf ihn entfallenden Teils des Höchstbetrages geltend machen. Grundsätzlich steht der Höchstbetrag den Personen, die in einem Haushalt leben, anteilig nach Köpfen zu. Eine andere Aufteilung ist jedoch zulässig, wenn die Personen dies einvernehmlich wählen und dem Finanzamt anzeigen. Auch wenn zu dem Haushalt eines Steuerpflichtigen mehrere Wohnungen gehören, kann er die Steuerermäßigung nur einmal bis zu dem jeweiligen Höchstbetrag in Anspruch nehmen. Nach 35 a Abs. 5 Satz 2 EStG sind Handwerkerleistungen nicht begünstig, wenn es sich um öffentlich geförderte Maßnahmen handelt, für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen worden sind. Insofern ist jede Einzelmaßnahme als Einheit zu betrachten. Wenn für eine Maßnahme eine öffentliche Förderung gewährt worden ist, scheidet damit die Steuerermäßigung für die gesamten Kosten dieser Maßnahme aus. Dies gilt auch, wenn sich deren Kosten für die Förderung nicht ausgewirkt haben, etwa weil der Förderhöchstbetrag überschritten ist. Werden jedoch mehrere Einzelmaßnahmen durchgeführt, von denen nur einzelne öffentlich gefördert wurden, kann die Steuerermäßigung für diejenigen Maßnahmen in Anspruch genommen werden, die nicht gefördert worden sind. Wenn also beispielsweise der Eigentümer im Zuge der energetischen Sanierung seines Hauses für den Einbau einer energieeffizienteren Heizungsanlage eine öffentliche Förderung erhält, für die Anbringung einer

8 8 Umfang der begünstigten Aufwendungen Die begünstigten Aufwendungen errechnen sich wie folgt: 35 a Abs. 1 EStG, Minijob Das Arbeitsentgelt und die von dem Steuerpflichtigen getragenen pauschalen Beträge, die sich aus der von der Minijobzentrale nach 28 h Abs. 4 SGB IV erteilten Bescheinigung ergeben. 35 a Abs. 2 Satz 1, sozialversicherungspflichtige Beschäftigungsverhältnisse Der Bruttoarbeitslohn einschließlich der vom Steuerpflichtigen getragenen Sozialversicherungsbeiträge. 35 a Abs. 2 Satz 2 und 35 a Abs. 3 EStG, Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen Die Arbeitskosten einschließlich der in Rechnung gestellten Maschinen- und Fahrtkosten sowie Verbrauchsmittel (Rechnungsbetrag abzüglich der Kosten für Material). In der Prais kann man den Rechnungsbetrag nehmen und von diesem die Materialkosten abziehen. Abzugszeitpunkt Grundsätzlich gilt, dass der Steuerabzug für das Jahr geltend gemacht werden muss, in dem die Zahlung geleistet wurde ( 11 Abs. 2 EStG). Dieser Zeitpunkt lässt sich bei den Leistungen, die der Steuerpflichtige selbst in Auftrag gegeben hat, leicht feststellen. Schwieriger ist dieser Zeitpunkt jedoch festzustellen, wenn es um Arbeiten geht, die der Vermieter in Auftrag gegeben und bezahlt hat und die erst im Folgejahr im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Das gleiche Problem ergibt sich beim Wohnungseigentum, da auch hier die Kosten zunächst durch den WEG-Verwalter bezahlt und erst im Rahmen der Jahresabrechnung auf den einzelnen Eigentümer umgelegt werden. Die Finanzverwaltung räumt deswegen Mietern und Wohnungseigentümer ein Wahlrecht ein. Zunächst soll zwischen laufenden und einmaligen Aufwendungen unterschieden werden. Laufende Aufwendungen sollen von Mietern und Wohnungseigentümer anhand der von ihnen geleisteten Vorauszahlungen geltend gemacht werden. Einmalige Aufwendungen (zum Beispiel für Handwerkerleistungen) sollen dagegen erst im Jahr der Genehmigung der Jahresabrechnung geltend gemacht werden. Dies soll auch gelten, wenn diese Kosten aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt worden sind. (Dieser zweite Punkt dürfte nur beim Wohnungseigentum relevant werden, weil auf Mieter die Kosten für Instandhaltungen und Modernisierungen nicht umgelegt werden können.) Die Finanzverwaltung lässt es jedoch zu, dass Mieter und Wohnungseigentümer die gesamten Aufwendungen erst in dem Jahr geltend machen, in dem ihnen die Betriebskostenabrechnung zugeht beziehungsweise in dem die Jahresabrechnung genehmigt wird. Für Mieter ist es in jedem Fall empfehlenswert, von der zweiten Möglichkeit Gebrauch zu machen, und die Kosten erst für das Jahr geltend zu machen, in dem ihnen die Betriebskostenabrechnung zugeht. Denn in aller Regel muss der Mieter seine Steuererklärung abgeben, bevor er die Betriebskostenabrechnung des Vermieters erhalten hat. Erst durch die Betriebskostenabrechnung erlangt der Mieter aber Kenntnis über die genaue Höhe der abzugsfähigen Kosten. Vorher verfügt er auch über keinen Nachweis gegenüber dem Finanzamt. Einen großen Nachteil erleidet der Mieter dadurch nicht, weil die Kosten von Jahr zu Jahr nicht sehr schwanken. Anders ist die Lage jedoch bei dem Eigentümer einer Eigentumswohnung. Dieser sollte die betreffenden Kosten bereits mit der Steuererklärung für das Jahr geltend machen, in dem der WEG-Verwalter diese bezahlt hat. Dies ist ihm auch praktisch möglich, weil die Jahresabrechnung von dem Verwalter bereits in der ersten Jahreshälfte erstellt werden muss und der Eigentümer sie deshalb in aller Regel bereits vor Abgabe seiner Steuererklärung in den Händen hat. Dies gilt nach Ansicht des IVD auch für einmalige Handwerkerleistungen. Entgegen der Ansicht der Finanzverwaltung können auch diese nach Ansicht des IVD bereits in dem Jahr geltend gemacht werden, in dem der WEG-Verwalter die Kosten bezahlt hat. Denn nach dem in der Einkommensteuer für Wohnungseigentümergemeinschaften geltenden Transparenzprinzip wird eine Bezahlung durch den WEG-Verwalter dem Eigentümer wie eine eigene Zahlung zugerechnet. (s.a. Hinweis auf Seite 4)

9 9 Die vermietete Eigentumswohnung Der Wohnungseigentümer, der seine Wohnung nicht selbst bewohnt, sondern vermietet, kann keine Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen beanspruchen, da er in der Wohnung keinen Haushalt hat. Stattdessen kann er sämtliche Beträge, die der WEG-Verwalter für die Betriebskosten sowie für die Instandhaltung der Immobilie ausgegeben hat, als Werbungskosten bei den Einkünften aus der Vermietung der Wohnung abziehen. Auch die Kosten, die nach Ansicht der Finanzverwaltung nicht nach 35 a EStG begünstigt sind, wie die Kosten für den Verwalter, für Gutachten und den Winterdienst auf öffentlichem Straßenland, sind als Werbungskosten abzugsfähig. Als Werbungskosten macht er nicht die von ihm gezahlten Wohngelder geltend, sondern die von der WEG gezahlten Beträge. Dem Mieter gegenüber stellt der Eigentümer in der Betriebskostenabrechnung die Kosten in Rechnung, die nach der Betriebskostenverordnung umlagefähig sind. Die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie sind nicht umlagefähig, ebenso wenig die Kosten für die Verwaltung durch den WEG-Verwalter. Diese Kosten kann der Mieter deshalb auch nicht nach 35 a EStG geltend machen. Der Betrag, den ein Mieter nach 35 a EStG geltend machen kann, ist deshalb wesentlich geringer als derjenige, den ein selbstnutzender Eigentümer geltend machen kann. Nachweis Der Nachweis für die Kosten der haushaltsnahen Dienstleistungen muss nicht mit der Steuererklärung erbracht werden. Der Steuerpflichtige muss den Nachweis jedoch auf Verlangen des Finanzamtes erbringen können. Die Unterlagen sind daher mindestens bis zur Bestandskraft des Steuerbescheides aufzuheben. Wenn der Steuerpflichtige die haushaltsnahe Dienstleistung selbst in Auftrag gegeben hat, dienen als Nachweis die Rechnung und der Überweisungsträger. Bei Minijobs dient als Nachweis die Bescheinigung nach 28 h Abs. 4 ESGB IV. Mieter Der Mieter kann als Nachweis entweder die Betriebskostenabrechnung verwenden oder eine gesonderte Bescheinigung des Vermieters. Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm diesen Nachweis ermöglicht. Das Wahlrecht, ob dies durch eine entsprechende Betriebskostenabrechnung oder eine gesonderte Bescheinigung erfolgt, steht dem Vermieter zu. Wohnungseigentum Der Eigentümer einer Eigentumswohnung kann als Nachweis entweder die Jahresabrechnung oder eine gesonderte Bescheinigung des Verwalters verwenden. Bescheinigung Für die Bescheinigung des Vermieters beziehungsweise des WEG-Verwalters enthält das BMF-Schreiben vom in Anlage 2 ein Muster. Danach ist zwischen drei Gruppen von Kosten zu unterscheiden: 1. Aufwendungen für sozialversicherungspflichtige Beschäftigung ( 35 a Abs. 2 Satz 1 Alternative 1 EStG) 2. Aufwendungen für die Inanspruchnahme haushaltsnaher Dienstleistungen ( 35 a Abs. 2 Satz 1 Alternative 2 EStG) 3. Aufwendungen für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen ( 35 a Abs. 3 EStG) Ein gesonderter Ausweis der Minijobs ist nicht erforderlich, da sowohl Vermieter als auch Wohnungseigentümergemeinschaften nicht am Haushaltsscheckverfahren teilnehmen können und deshalb 35 a Abs. 1 EStG nicht anwendbar ist. Geringfüge Beschäftigungen ohne Teilnahme am Haushaltsscheckverfahren sind jedoch wie haushaltsnahe Dienstleistungen zu behandeln und daher nach 35 a Abs. 1 Satz 1 EStG begünstigt (Rz 7). Nach Ansicht des IVD ist es auch nicht erforderlich, bei der Bescheinigung zwischen Fällen der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung und der Dienstleistung durch eine Fremdfirma zu unterscheiden. Denn beide Fälle werden von Absatz 2 der Vorschrift erfasst, so dass derselbe Prozentsatz und ein gemeinsamer Höchstbetrag von Euro gelten. Von Vermietern und WEG-Verwaltern können daher Minijobs, sozialversicherungspflichtige Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen in einer Gruppe zusammengefasst werden. (s.a. Hinweis auf Seite 4)

10 10 Betriebskostenabrechnung/Jahresabrechnung als Nachweis Soll die Betriebskostenabrechnung beziehungsweise die Jahresabrechnung als Nachweis für die begünstigten Kosten dienen, muss diese die einzelnen Kostenarten entsprechend der Regelung für die Bescheinigung so genau aufgliedern, dass diese den einzelnen Tatbeständen des 35 a EStG zugeordnet werden können. Nach Auffassung der Finanzverwaltung muss die Abrechnung daher für die einzelnen Kosten ausweisen, ob es sich um eine sozialversicherungspflichtige Beschäftigung ( 35 a Abs. 2 Satz 1 Alternative 1 EStG), eine haushaltsnahe Dienstleistung ( 35 a Abs. 2 Satz 1 Alternative 2 EStG)oder um eine Handwerkerleistung ( 35 a Abs. 3 EStG) handelt.

11 11 Maßnahmen von A - Z Maßnahme Nicht begünstigt Haushaltsnahe Dienstleistung Handwerkerleistung Anmerkung Abfallmanagement Nur bis zur Grundstücksgrenze Abflussrohrreinigung Nur bis zur Grundstücksgrenze Ablesedienste Verbrauchszähler Abwasserentsorgung Wartung der Anlage Anliegerbeiträge Architektenleistungen Asbestsanierung X Nach Ansicht des IVD sind die Lohnkosten für die Im Haus angefallenen Arbeiten begünstigt. Aufzugsnotruf Nach IVD begünstigt Außenanlagen Bereitschaft zur Erbringung Nur als Nebenleistung begünstigt einer begünstigten Leistung Breitbandkabel Nicht die Gebühren Installation, Wartung, Reparatur Dachrinnenreinigung Dichtigkeitsprüfung von Nach Ansicht des IVD begünstigt Abwasseranlagen Energiepass Entsorgung Nur als Nebenleistung begünstigt Fahrstuhl Wartung, Reparatur Auch Einbau Feuerlöscher Wartung Feuerstättenschau Nach Ansicht des IVD auch nach 2013 begünstigt Fußbodenheizung Wartung, Spülung Gärtner BMF: nur innerhalb des Grundstücks Hausanschlüsse BMF: nur innerhalb des Grundstücks

12 12 Maßnahme Nicht begünstigt Haushaltsnahe Dienstleistung Handwerkerleistung Anmerkung Hausmeister Heizung Wartung und Reparatur Kontrollaufwendungen des TÜV Legionellenprüfung Nach IVD begünstigt Maklerprovision Nach IVD begünstigt Miete von Verbrauchszählern Müllabfuhr Notfalldienst BMF: wenn Nebenleistung Reinigung des Treppenhauses Sperrmüllabfuhr Straßenreinigung BMF: nur auf dem Privatgelände IVD: in vollem Umfang Umzugsdienstleistung Verwaltergebühr Nach IVD begünstigt Wachdienst Wärmedämmmaßnahmen Wartung von Anlagen Winterdienst BMF: nur auf dem Privatgrundstück

13 13 Impressum Herausgeber: IVD Service GmbH im Auftrag des Immobilienverband Deutschland IVD, Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.v. Littenstraße Berlin Stand: März 2014 Titelfoto: ostill - Hinweis: Trotz sorgfältiger Auswahl kann für die Richtigkeit des Inhaltes keine Haftung übernommen werden. Copyright: IVD Service GmbH. Alle Urheber-, Nutzungs-, und Verlagsrechte sind vorbehalten. Der Rechtsschutz gilt auch gegenüber Datenbanken oder ähnlichen Einrichtungen. Sie bedürfen zur Auswertung ausdrücklich der Einwilligung des Herausgebers. Eine Ausnahme bildet die Verwendung von Inhalten durch Pressevertreter und Medien.

14 Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.v. Littenstraße 10, Berlin Tel. (030) , Fa (030) info@ivd.net,