Dichte-Strategien im Zusammenspiel öffentlicher und privater Interessen

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1 Dichte-Strategien im Zusammenspiel öffentlicher und privater Interessen Matthias Thoma, Ernst Basler + Partner, Zürich Immobilien-Konferenz «Bauen im Bestand», 06. Juni 2013, Zug

2 Inhalt 1. Die Dichte-Produzenten 2. Die Dichte-Euphoriker und -Skeptiker 3. Die Dichte-Strategie für Städte und Gemeinden 4. Die Zusammenarbeit für Dichte 5. Fazit Immobilien-Konferenz I Bauen im Bestand: Verdichtung, Ökologie, Tragbarkeit I 06. Juni

3 Inhalt 1. Die Dichte-Produzenten 2. Die Dichte-Euphoriker und -Skeptiker 3. Die Dichte-Strategie für Städte und Gemeinden 4. Die Zusammenarbeit für Dichte 5. Fazit Immobilien-Konferenz I Bauen im Bestand: Verdichtung, Ökologie, Tragbarkeit I 06. Juni

4 Der Markt produziert Dichte Quelle: Ernst Basler + Partner (2009): Raumentwicklung Schweiz 2025 Ein Blick in unsere Zukunft

5 Markt: Urbanisierung welche Richtung? Zentripetale Kräfte (Agglomeration) Zentrifugale Kräfte (Dispersion) Konzentrations-Treiber: Wertschöpfungsketten Wissens-Spillovers Dichte von Arbeitsmärkten Mobilitätskosten «Urbaner Lifestyle» Dekonzentrations-Treiber: Bodenpreis und -verfügbarkeit Mobilitätskosten negative externe Effekte «ländliche Idylle» 5

6 Der Staat produziert Dichte Erreichung raumplanerischer und anderer Zielsetzungen mit Raumplanung Infrastruktur-Investitionen Verkehrspolitik Steuerpolitik Immobilien-Konferenz I Bauen im Bestand: Verdichtung, Ökologie, Tragbarkeit I 06. Juni

7 aber nicht die «optimale» Dichte. Marktversagen «NIMBYism» Effiziente Einzelentscheidung Wohl der der Allgemeinheit Staatsversagen Fehlanreize Mobilität Tiefe Ausnützungen Keine Qualitätssicherung Mangelnde Infrastruktur Immobilien-Konferenz I Bauen im Bestand: Verdichtung, Ökologie, Tragbarkeit I 06. Juni

8 Dichte findet Sta(d)t(t): ungesteuert / gesteuert Quelle: Immobilien-Konferenz I Bauen im Bestand: Verdichtung, Ökologie, Tragbarkeit I 06. Juni

9 Inhalt 1. Die Dichte-Produzenten 2. Die Dichte-Euphoriker und -Skeptiker 3. Die Dichte-Strategie für Städte und Gemeinden 4. Die Zusammenarbeit für Dichte 5. Fazit Immobilien-Konferenz I Bauen im Bestand: Verdichtung, Ökologie, Tragbarkeit I 06. Juni

10 Die Euphoriker «Innen- vor Aussenentwicklung» als planerisches Dogma findet Akzeptanz - «Urbane» und belebte Gemeinden, kurze Wege - Ausgelastete Infrastruktur - Reduzierte Flächeninanspruchnahme - positive Umweltbilanz - Höhere Versorgungssicherheit - Verbesserter Finanzhaushalt der Gemeinden - Höhere Grundstücksrenditen Koalitionen: Planer, Politikerinnen, Investoren/Entwickler, Grundeigentümerinnen, Architektinnen, Umweltfachleute Immobilien-Konferenz I Bauen im Bestand: Verdichtung, Ökologie, Tragbarkeit I 06. Juni

11 Die Skeptiker Ablehnende Haltungen aus unterschiedlichen Richtungen - veränderte Bevölkerungsstruktur - «exclusionary zoning» - Umgang mit städte-/ortsbaulichem Erbe / Identität - Verschattung / Sicht - reduzierte Freiraumversorgung / Durchlüftung - belastetes Verkehrssystem mit ähnlichen Koalitionen Immobilien-Konferenz I Bauen im Bestand: Verdichtung, Ökologie, Tragbarkeit I 06. Juni

12 Perspektive der Privatwirtschaft: Dreieck der Unternehmensfinanzen Liquidität Stabilität Rentabilität Verdichtungen müssen für Eigentümer, Entwickler und Investoren finanzierbar, rentabel und sicher sein Immobilien-Konferenz I Bauen im Bestand: Verdichtung, Ökologie, Tragbarkeit I 06. Juni

13 Perspektive der Gemeinden: Kreislauf der Standortentwicklung Standortwettbewerb Finanzplanung der öffentlichen Hand Raum- und Siedlungsentwicklung Gemeinden schaffen Rahmenbedingungen für Verdichtung mit Blick auf langfristige Qualität und Finanzierbarkeit Immobilien-Konferenz I Bauen im Bestand: Verdichtung, Ökologie, Tragbarkeit I 06. Juni

14 Sprung-Fix-Kosten: Wann lohnt sich Dichte? Beispiel Abwasserreinigung Kosten für Abwasserreinigung Zusatzerträge Neue Abwasserreinigungsanlage Einwohner Kosten pro Einwohner Kosten pro Einwohner Einwohner Immobilien-Konferenz I Bauen im Bestand: Verdichtung, Ökologie, Tragbarkeit I 06. Juni

15 Inhalt 1. Die Dichte-Produzenten 2. Die Dichte-Euphoriker und -Skeptiker 3. Die Dichte-Strategie für Städte und Gemeinden 4. Die Zusammenarbeit für Dichte 5. Fazit Immobilien-Konferenz I Bauen im Bestand: Verdichtung, Ökologie, Tragbarkeit I 06. Juni

16 Siedlungsentwicklung als zyklischer Prozess Immobilien-Konferenz I Bauen im Bestand: Verdichtung, Ökologie, Tragbarkeit I 06. Juni

17 Analyse Quantitative Analyse z.b. «Luzerner- Bauzonenanalyse-Tool» (LUBAT) Qualitative Analyse Quartierbetrachtung Analyse theoretische Entwicklungspotenziale Verifizierung der Entwicklungspotenziale Immobilien-Konferenz I Bauen im Bestand: Verdichtung, Ökologie, Tragbarkeit I 06. Juni

18 Beispiel LUBAT, Kanton Luzern Immobilien-Konferenz I Bauen im Bestand: Verdichtung, Ökologie, Tragbarkeit I 06. Juni

19 Analyse qualitativ Immobilien-Konferenz I Bauen im Bestand: Verdichtung, Ökologie, Tragbarkeit I 06. Juni

20 Potenzialplan Immobilien-Konferenz I Bauen im Bestand: Verdichtung, Ökologie, Tragbarkeit I 06. Juni

21 bebaut/unbebaut unbebaut bebaut Strategieansätze Immobilien-Konferenz I Bauen im Bestand: Verdichtung, Ökologie, Tragbarkeit I 06. Juni

22 Strategieplan Immobilien-Konferenz I Bauen im Bestand: Verdichtung, Ökologie, Tragbarkeit I 06. Juni

23 Umsetzungsplan und -agenda Konzentration auf prioritäre Entwicklungsprojekte Immobilien-Konferenz I Bauen im Bestand: Verdichtung, Ökologie, Tragbarkeit I 06. Juni

24 Inhalt 1. Die Dichte-Produzenten 2. Die Dichte-Euphoriker und -Skeptiker 3. Die Dichte-Strategie für Städte und Gemeinden 4. Die Zusammenarbeit für Dichte 5. Fazit Immobilien-Konferenz I Bauen im Bestand: Verdichtung, Ökologie, Tragbarkeit I 06. Juni

25 Zusammenarbeit in allen Phasen der Siedlungsentwicklung nach Innen Immobilien-Konferenz I Bauen im Bestand: Verdichtung, Ökologie, Tragbarkeit I 06. Juni

26 Ausgewählte Beiträge von Privaten Information über Entwicklungsabsichten Information über Entwicklungsreserven Update der Information über Entwicklungsreserven Datenerhebung Nutzergespräche Entwicklungsziele definieren Konkretisierung von Entwicklungsabsichten Teilnahme an Workshops zur Strategieentwicklung Kooperative Planungsprozesse initiieren Management- und Organisationswissen einbringen Netzwerke nutzen Immobilien-Konferenz I Bauen im Bestand: Verdichtung, Ökologie, Tragbarkeit I 06. Juni

27 Formen der Zusammenarbeit zwischen öffentlichen und privaten Akteure Klare Rollendefinition, um Prozesse nicht zu behindern «Gestalten» «Begleiten» «Beobachten» Unterschiedliche Rollen der öffentlichen Hand Immobilien-Konferenz I Bauen im Bestand: Verdichtung, Ökologie, Tragbarkeit I 06. Juni

28 Entwickler treffen auf unterschiedliche Ausgangssituationen der öffentlichen Hand Grössere Städte, im urbanen Raum Finanzielle und personelle Ressourcen für Planungsprozesse oft substanziell Kleinere/mittlere Gemeinden/Städte, in Agglomerationen und in ländlichen Räumen Finanzielle und personelle Ressourcen für Planungsprozesse oft begrenzt Weitgehende fachliche Kompetenzen - Verfahren und Prozesse - Städtebau - Infrastrukturentwicklung - Gemeindefinanzen Bestehende Netzwerke / gute Kontakte (Investoren, Entwickler, Genossenschaften, Beratung, etc.) Breite fachliche Kompetenzen oft in einer oder wenigen Personen abgebildet Vor allem lokale Kontakte (insb. Eigentümer) Erfahrungen in Planungsprozessen Wenig Erfahrung in Planungsprozessen In kleineren und mittleren Gemeinden in Agglomerationen und ländlichen Raum bieten sich Zukunftschancen Prozessdesign und Projektorganisation entscheidend! Immobilien-Konferenz I Bauen im Bestand: Verdichtung, Ökologie, Tragbarkeit I 06. Juni

29 Beispiel: Europaallee Zürich SBB Stadt Zürich Planungs- und Architekturbüros Projektträger, Projektleitung, Konzept Fach- und Prozessberatung, Konzept Konzeptentwicklung Projektsupport Moderation, Synthesen, fachliche Abklärungen, Planungsinstrumente Kooperative Konzeptentwicklung auf Basis eines Workshopverfahrens (Testplanung) Immobilien-Konferenz I Bauen im Bestand: Verdichtung, Ökologie, Tragbarkeit I 06. Juni

30 Beispiel: Arealentwicklung «Papieri» Cham Gemeinsame Projekt- und Arbeitsgruppe mit EWG Cham und Cham Paper Group (Eigentümer) Begleitung des Planungsprozesses mit «Echogruppe» Kooperative Konzeptentwicklung im Rahmen eines städtebaulichen Studienauftrages sowie gemeinsame Finanzierung der Planung Immobilien-Konferenz I Bauen im Bestand: Verdichtung, Ökologie, Tragbarkeit I 06. Juni

31 Beispiel: Arealentwicklung «Papieri» Cham Immobilien-Konferenz I Bauen im Bestand: Verdichtung, Ökologie, Tragbarkeit I 06. Juni

32 Fazit: Dichte-Strategie für Städte/Gemeinden normative Grundhaltungen klären was wollen wir sein? Dichte entsteht auch ohne Planung: Markttendenzen erkennen und agieren frühzeitig auf Eigentümer/Entwickler zugehen aktive Strategie für das gesamte Gemeindegebiet (inkl. Neubaugebiete) auf Basis von Testgebieten und realisierten Projekten/Erfahrungen erarbeiten Vorbehalte der «Dichte-Skeptiker» ernst nehmen und mit differenzierter Strategie antworten Strategie umsetzen: Prozessdesign und Projektorganisation am lokalen Kontext anpassen Immobilien-Konferenz I Bauen im Bestand: Verdichtung, Ökologie, Tragbarkeit I 06. Juni

33 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Matthias Thoma Ernst Basler + Partner AG Mühlebachstrasse Zürich Mehr unter: Immobilien-Konferenz I Bauen im Bestand: Verdichtung, Ökologie, Tragbarkeit I 06. Juni

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