Verdichtung: Chance oder notwendiges Übel? GEMEINSAM DICHTEN.

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1 Verdichtung: Chance oder notwendiges Übel? GEMEINSAM DICHTEN. 51. Immobiliengespräch , Metropol Matthias Thoma, Ernst Basler + Partner, Zürich Quelle: skyscrapercity.com, Richti-Areal

2 Wer dichtet? Dichter ( ) Verfasser von Dichtung im Sinne von sprachlicher und schriftstellerischer Kunst. Der Dichter, der die gesamte Schaffensbreite von ( ) beherrscht und damit Einfluss auf die Sprache und die Gesellschaft nimmt, ( ), ist eine Idealvorstellung, in der Wirklichkeit aber seltene Ausnahmeerscheinung. Wikipedia 2013 Dichten ist eine Kunst mit Kopf, Herz und Hand! Immobiliengespräch. Verdichtung: Chance oder notwendiges ÜbeI? I 19. September

3 Inhalt 1. Die Dichte-Produzenten 2. Die Dichte-Euphoriker und -Skeptiker 3. Die Dichte-Strategie für Städte und Gemeinden 4. Die Zusammenarbeit für Dichte 5. Fazit: GEMEINSAM DICHTEN 3

4 Inhalt 1. Die Dichte-Produzenten 2. Die Dichte-Euphoriker und -Skeptiker 3. Die Dichte-Strategie für Städte und Gemeinden 4. Die Zusammenarbeit für Dichte 5. Fazit: GEMEINSAM DICHTEN 4

5 Der Markt produziert Dichte Quelle: Ernst Basler + Partner (2009): Raumentwicklung Schweiz 2025 Ein Blick in unsere Zukunft

6 Markt: Urbanisierung welche Richtung? Zentripetale Kräfte (Agglomeration) Zentrifugale Kräfte (Dispersion) Konzentrations-Treiber: Wertschöpfungsketten Wissens-Spillovers Dichte von Arbeitsmärkten Mobilitätskosten «Urbaner Lifestyle» Dekonzentrations-Treiber: Bodenpreis und -verfügbarkeit Mobilitätskosten negative externe Effekte «ländliche Idylle» 6

7 Der Staat produziert Dichte Erreichung raumplanerischer und anderer Zielsetzungen mit Raumplanung Infrastruktur-Investitionen Verkehrspolitik Steuerpolitik 7

8 aber nicht die «optimale» Dichte. Marktversagen «NIMBYism» Effiziente Einzelentscheidung Wohl der der Allgemeinheit Staatsversagen Fehlanreize Mobilität Tiefe Ausnützungen und Begünstigung der Aussenentwicklung Keine Qualitätssicherung Mangelnde Infrastruktur 8

9 Dichte findet Sta(d)t(t): ungesteuert / gesteuert Quelle: 9

10 Inhalt 1. Die Dichte-Produzenten 2. Die Dichte-Euphoriker und -Skeptiker 3. Die Dichte-Strategie für Städte und Gemeinden 4. Die Zusammenarbeit für Dichte 5. Fazit: GEMEINSAM DICHTEN 10

11 Die Euphoriker («DIE CHANCEN») «Innen- vor Aussenentwicklung» als planerisches Dogma findet Akzeptanz - «Urbane» und belebte Gemeinden, kurze Wege - Ausgelastete Infrastruktur - Reduzierte Flächeninanspruchnahme - positive Umweltbilanz - Höhere Versorgungssicherheit - Verbesserter Finanzhaushalt der Gemeinden - Höhere Grundstücksrenditen - «dicht ist urban und urban ist gut» Koalitionen: Planer, Politikerinnen, Investoren/Entwickler, Grundeigentümerinnen, Architektinnen, Umweltfachleute 11

12 Die Skeptiker («DIE ÜBEL») Ablehnende Haltungen aus unterschiedlichen Richtungen - veränderte Bevölkerungsstruktur / «exclusionary zoning» - städte-/ortsbauliches Erbe / Identität - Verschattung / Sicht - reduzierte Freiraumversorgung / Durchlüftung - belastetes Verkehrssystem - «keine Klötze in der ländlichen Idylle» mit ähnlichen Koalitionen 12

13 Quelle: Tagesanzeiger, ; Siedlung «Kalkbreite» von Müller Sigrist Architekten AG Immobiliengespräch. Verdichtung: Chance oder notwendiges ÜbeI? I 19. September

14 Perspektive der Privatwirtschaft: Dreieck der Unternehmensfinanzen Liquidität Stabilität Rentabilität Verdichtungen müssen für Eigentümer, Entwickler und Investoren finanzierbar, rentabel und sicher sein 14

15 Perspektive der Gemeinden: Kreislauf der Standortentwicklung Standortwettbewerb Finanzplanung der öffentlichen Hand Raum- und Siedlungsentwicklung Gemeinden schaffen Rahmenbedingungen für Verdichtung mit Blick auf langfristige Qualität und Finanzierbarkeit 15

16 Sprung-Fix-Kosten: Wann lohnt sich Dichte? Beispiel Abwasserreinigung Kosten für Abwasserreinigung Zusatzerträge Neue Abwasserreinigungsanlage Einwohner Kosten pro Einwohner Kosten pro Einwohner Einwohner 16

17 Inhalt 1. Die Dichte-Produzenten 2. Die Dichte-Euphoriker und -Skeptiker 3. Die Dichte-Strategie für Städte und Gemeinden 4. Die Zusammenarbeit für Dichte 5. Fazit: GEMEINSAM DICHTEN 17

18 Siedlungsentwicklung als zyklischer Prozess 18

19 Analyse Quantitative Analyse z.b. «Luzerner- Bauzonenanalyse-Tool» (LUBAT) Qualitative Analyse Quartierbetrachtung Analyse theoretische Entwicklungspotenziale Verifizierung der Entwicklungspotenziale 19

20 Beispiel LUBAT, Kanton Luzern 20

21 Analyse qualitativ 21

22 Potenzialplan 22

23 bebaut/unbebaut unbebaut bebaut Strategieansätze 23

24 Strategieplan 24

25 Weiterentwickeln Städtebauliches Grundmuster erhalten Altenwiesenstrasse, Schwamendingen Quelle: Amt für Städtebau Stadt Zürich (2013): Dichter 25

26 Umsetzungsplan und -agenda Konzentration auf prioritäre Entwicklungsprojekte 26

27 Inhalt 1. Die Dichte-Produzenten 2. Die Dichte-Euphoriker und -Skeptiker 3. Die Dichte-Strategie für Städte und Gemeinden 4. Die Zusammenarbeit für Dichte 5. Fazit 27

28 Zusammenarbeit in allen Phasen der Siedlungsentwicklung nach Innen 28

29 Beispiel: Arealentwicklung «Papieri» Cham Gemeinsame Projekt- und Arbeitsgruppe mit EWG Cham und Cham Paper Group (Eigentümer) Begleitung des Planungsprozesses mit «Echogruppe» Kooperative Konzeptentwicklung im Rahmen eines städtebaulichen Studienauftrages sowie gemeinsame Finanzierung der Planung 29

30 Beispiel: Arealentwicklung «Papieri» Cham 30

31 Fazit: GEMEINSAM DICHTEN Dichte wird dann zur Chance, wenn 1. die öffentliche Hand angepasst auf die örtlichen Qualitäten - eine Haltung entwickelt (Dichte-Strategie!) 2. sowohl öffentliche und private Interessen einfliessen 3. die «Dichte-Skeptiker» ernst genommen werden und mit differenzierter Strategie geantwortet wird 4. Städtebau und Freiraum interdisziplinär und mit der Nutzerbrille entwickelt werden 5. «side-effects» zur Erneuerung der örtlichen Qualität und der sozialen und technischen Infrastruktur genutzt werden 31

32 GEMEINSAM DICHTEN denken & fühlen & handeln interdisziplinär öffentlich & privat fachlich & nutzerorientiert Siedlung Brunnenhof in Zürich, Gigon Guyer Architekten 32

33 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Matthias Thoma Ernst Basler + Partner AG Mühlebachstrasse Zürich matthias.thoma@ebp.ch Mehr unter: 33