Wirtschaftlichkeit der Immobilie im Bestand welchen Beitrag kann die passende Instandhaltungsstrategie leisten

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1 Wirtschaftlichkeit der Immobilie im Bestand welchen Beitrag kann die passende Instandhaltungsstrategie leisten Michael Beck Drees & Sommer ag visuell - Fotolia.com Wirtschaftlichkeit der Immobilie im Bestand welchen Beitrag kann die passende Instandhaltungsstrategie leisten

2 Intro Die Bestandsimmobilie bietet über Jahre hinweg Schutz vor Witterungseinflüssen. Vom Zeitpunkt der Anschaffung über die gesamte Nutzungsphase hinweg ist die Instandhaltung der Schlüssel zum Erhalt. Welchen Beitrag leistet die Instandhaltungsstrategie, damit die Bestandsimmobilie wirtschaftlich ist? Wirtschaftlichkeit der Immobilie im Bestand welchen Beitrag kann die passende Instandhaltungsstrategie leisten

3 die Übersicht die Bestandsimmobilie und deren Interessenträger Wirtschaftlichkeit Instandhaltung Gebäudestrategie Grundlage der Strategiefindung Ableitung der Strategie Beitrag der passenden Instandhaltungsstrategie zur Wirtschaftlichkeit Wirtschaftlichkeit der Immobilie im Bestand Wirtschaftlichkeit der Immobilie im Bestand welchen Beitrag kann die passende Instandhaltungsstrategie leisten

4 die Bestandsimmobilie wer sind die Interessenträger? Wirtschaftlichkeit der Immobilie im Bestand welchen Beitrag kann die passende Instandhaltungsstrategie leisten

5 Wirtschaftlichkeit Die Wirtschaftlichkeit ist eine Kennzahl, die das Verhältnis des Inputs zum Output misst. Sie wird als Quotient aus Ertrag zu Aufwand dargestellt. Die Wirtschaftlichkeit drückt sich dabei wie folgt aus: Umso weniger Aufwand dem Ertrag entgegensteht, desto wirtschaftlicher ist die Immobilie. Wirtschaftlichkeit der Immobilie im Bestand welchen Beitrag kann die passende Instandhaltungsstrategie leisten

6 Instandhaltung was steckt dahinter? nach DIN Grundlagen der Instandhaltung Die Instandhaltung beeinflusst maßgeblich die Abbaukurve des Abnutzungsgrades Wirtschaftlichkeit der Immobilie im Bestand welchen Beitrag kann die passende Instandhaltungsstrategie leisten

7 Instandhaltung Abbaukurve des Abnutzungsgrades DIN 31051: Wirtschaftlichkeit der Immobilie im Bestand welchen Beitrag kann die passende Instandhaltungsstrategie leisten

8 Instandhaltung Welche Strategien gibt es? Welche Ziele werden verfolgt? präventive Instandhaltung Verfügbarkeit, Werterhalt Instandhaltung in Intervallen den Ausfallzeitpunkt hinauszögern Kostensicherheit reaktive Instandhaltung Ausfallrisiko in Kauf nehmen Instandhaltung bei Bedarf/Ausfall Fokus auf Instandsetzung zustandsorientierte Instandhaltung Verfügbarkeit, Werterhalt, Wirtschaftlichkeit Instandhaltung in Abhängigkeit der Nutzungsintensität Wirtschaftlichkeit der Immobilie im Bestand welchen Beitrag kann die passende Instandhaltungsstrategie leisten

9 Gebäudestrategie grundsätzliche Fragestellungen Was ist der Zweck des Gebäudes? Erfüllungsgehilfe oder Renditeträger Welche Nutzung ist vorgesehen? Büro, Produktion, Wohnen etc. weitere Prämissen Verfügbarkeit, Werterhalt, Kostenrisiken Wirtschaftlichkeit der Immobilie im Bestand welchen Beitrag kann die passende Instandhaltungsstrategie leisten

10 Gebäudestrategie Strategieansätze Die Strategieansätze eines jeden Gebäudes sind immer individuell zu betrachten langfristige Instandhaltungsstrategie mittelfristige Instandhaltungsstrategie kurzfristige Instandhaltungsstrategie rubysoho - Fotolia.com Wirtschaftlichkeit der Immobilie im Bestand welchen Beitrag kann die passende Instandhaltungsstrategie leisten

11 die Übersicht die Bestandsimmobilie und deren Interessenträger Wirtschaftlichkeit Instandhaltung Gebäudestrategie Grundlage der Strategiefindung Ableitung der Strategie Beitrag der passenden Instandhaltungsstrategie zur Wirtschaftlichkeit Wirtschaftlichkeit der Immobilie im Bestand Wirtschaftlichkeit der Immobilie im Bestand welchen Beitrag kann die passende Instandhaltungsstrategie leisten

12 Dräger Immobilien ORT: Lübeck LIEGENSCHAFT: Werk I Haus 1 alt DATUM DER AUFNAHME: Gebäudesteckbrief KG Baukonstruktion LCC-Struktur Bewertung Zustand [A, B, C] Dräger Immobilien ORT: 310 P Lübeck C Baugrube LIEGENSCHAFT: 310 S Werk I Haus 1 alt C DATUM DER AUFNAHME: T C 320 P B LCC ÜBERGEORDNETE GEBÄUDEPROGNOSE Gründung Außenwände Innenwände Decken Dächer KG Technische Anlagen Baukonstruktive Einbauten Sonstige Maßnahmen für Baukonstruktionen Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen Wärmeversorgungsanlagen Lufttechnische Anlagen Starkstromanlagen Fernmelde- und Informationstech-nische Anlagen Förderanlagen Nutzungsspezifische Anlagen Gebäudeautomation Sonstige Maßnahmen für Technische Anlagen 320 S B 320 T B 330 P B 330 S B 330 T A 340 P B 340 S B 340 T A 350 P B 350 S B 350 T B 360 P B 360 S A 360 T A 370 P S T P S T - LCC-Struktur Bewertung Zustand [A, B, C] 410 E A 410 V B 410 N A 420 E A 420 V C 420 N C 430 E V N E A 440 V A 440 N B 450 E B 450 V B 450 N B 460 E B 460 V B 460 N B 470 E B 470 V B 470 N B 480 E B 480 V B 480 N B 490 E V N - Bild Objekt ORT: LIEGENSCHAFT: ID Attribute Wert 1 Nutzung des Gebäudes Büros 2 Art des Geb. (Architektur) massiver Mauerwerksbau 3 Baujahr Bem. Baujahr (Modernisierung?) letzte größere Modernisierung in Anzahl Vollgeschosse DG 6 Anzahl der UG/KG 1 7 Größe des Grundstücks in m² 775,64 8 Fläche (m2 BGF) 5.141,10 9 Wohnungseinheiten (WE) - 10 Mietfläche Wohnungen (m2 WFL) - 11 gewerbl. Mieteinheiten (G) 2 (interne Mieter, s.u.) 12 Mietfläche Gewerbe (m2 G) 4.365,46 13 Anzahl Tiefagragenstellplätze keine 14 Bemerkung zu Außenstellplätze (Außen) Fassade Sichtmauerwerk 17 Bemerkung zu 16 zum Innenhof verputzt 18 Fenster Isolierverglasung, Holzrahmen 19 Bemerkung zu Dach Steildach, nicht begehbar 21 Bemerkung zu 20 3/4 Dachpfannen, 1/4 Metalldeckung 22 Gebäudeautomation (GLT) Ja 23 Bemerkung zu 22 Aufschaltung zum Kesselhaus 24 Energieversorgung HZG Nahwärme 25 Energieversorgung Kälte keine 26 Energieversorgung ELT NSHV 27 Bemerkung zu 26 über Haus 1 neu 28 Brandmeldeanlage Ja/Nein Ja Bestandserfassung 29 Lüftungsanlagen keine Technische Gebäudeausrüstung 30 Bemerkung zu 29 (TGA) 31 Aufzüge 2 Personenaufzüge DATUM DER AUFNAHME: Lübeck 32 Bemerkung zu 31 Seilaufzüge, 7 Haltestellen Werk I Haus 1 alt 33 Feuerlöscher Ja 34 Bemerkung zu Wandhydrant Trocken-/Nassleitung Ja 36 Bemerkung zu 35 1 Trockenleitung in Treppenhaus Element 37 Sprinkler Nein Attribute Wert Wärmeversorgungsanlagen 38 Bemerkung zu Nutzerspezifische Anlagen Nein ID Asset Nr 40 Bemerkung zu 39-5 Lfd. Nr 41 Besonderheit 01 fliessender Übergang von Gebäude 1a u. 3 1 Kostengruppe nach DIN Besonderheit 02 fliessender Übergang von Gebäude 1a u. 1neu 2 Anlagenbezeichnung Wärmeübergabe 43 Besonderheit 03 3 Anlagenkomponente Energie: Zellkonzept 44 Besonderheit 04 2 Nutzer: Dräger holding, Dräger medical 4 Komponente von Anlage Nr.: 6 Anzahl 7 a Aufstellungsort Heizzentrale KG 7 b Versorgungsbereich Haus 1 alt und Haus 1 neu 15 Anlagenkomponenten 8 Zugänglichkeit gut 9 Hersteller/Fabrikat 10 Typ/Bauart Nahwärme 11 Leistungsdaten/Nennleistung 300 kw; 80 / 60 C 12 Baujahr GLT Aufschaltung Ja 17 LCC-Struktur E 18 Allgemeinbewertung Zustand A 19 Schaden-ausmaß keine Schäden 20/ 21 Beschreibung Maßnahmen Mängelbeseitigung Teilerneuerung Wärmeerzeugung (anteilig Übergabestation) Erneuerungsinvestititon Klein-maßnahmen Zeitpunkt 2026 Kostenparameter 22 Nutzungs-, Funktion-einschränkungen 23 Erläuterung zum Erneuerungsinvest Kostenasatz: 50% d. Investkosten KG 420, Bereich Erzeugung 24 Allg. Anmerkungen 2006 Puffer neu eingebaut um Betriebsdruck zu senken 25 zugehörige Bilder 13 Zustandsbewertung nach Erneuerungsinvestitionen Baukonstruktion Baugrube Gründung Außenwände Innenwände Decken Dächer Baukonstruktive Einbauten Investkosten Zustandsprog nose P 0 A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A 310 S 0 A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A 310 T 0 A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A 320 P 0 A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A 320 S 0 A A A A A A A A A A A A A A A A A B B B B 320 T 0 A A A A A A A A B B B B B B B C C C C C C 330 P 0 A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A 330 S 0 A A A A A A A A A A A A A B B B B B B B B 330 T 0 A A A A A A A A A A A A A B B B B B B B B 340 P 0 A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A 340 S 0 A A A A A A A A A A A B B B B B B B B B B 340 T 0 A A A A A B B B B B C C C C C A A A A A A 350 P 0 A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A 350 S 0 A A A A A A A A A A A A A B B B B B B B B 350 T 0 A A A A A B B B B B B C C C C C A A A A A 360 P 0 A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A 360 S 0 A A A A A A A A A A A A A B B B B B B B B 360 T 0 A A A A A A B B B B B C C C C C C A A A A 370 P 0 A A A A A A A A A A A A A B B B B B B B B 370 S 0 A A A A A A A A B B B B B B B B B C C C C 370 T 0 A A A A A A B B B B B B C C C C C C A A A 390 P 0 A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A Sonstige Maßnahmen für Baukonstruktionen 390 S 0 A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A 1, T 0 A A A A A A A A B B B B B B B B C C C C C 400 Technische Anlagen 0 0, E 0 A A A A A A B B B B B B B C C C C C C A A Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen 410 V 0 A A A A A A A A A A A A B B B B B B B B B 0, N 0 A A A A A A B B B B B B B C C C C C C A A 420 E 0 A A A A A A A A B B B B B B B B B B B C C 0,70 Wärmeversorgungs-anlagen 420 V 0 A A A A A A A A A B B B B B B B B B B C C 420 N 0 A A A A A A A A A B B B B B B B B B B C C 0, E 0 A A A A A B B B B B C C C C C A A A A A B Lufttechnische Anlagen 430 V 0 A A A A A A A B B B B B B C C C C C C C A 0,50 Reihe3 430 N 0 A A A A A A A B B B B B C C C C C C C C C 440 E 0 A A A A A A A A A A B B B B B B B B B C C 0,40 Starkstromanlagen 440 V 0 A A A A A A A A A A A A A B B B B B B B B 440 N 0 A A A A A A A B B B B B B B C C C C C C C 0, E 0 A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A Fernmelde- und Informationstech-nische Anlagen 450 V 0 A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A 0, N 0 A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A 460 E 0 A A A A A A A A A A A A B B B B B B B B B 0,10 Förderanlagen 460 V 0 A A A A A A A A A A B B B B B B B B B B C 460 N 0 A A A A A A A B B B B B B B B C C C C C C 0, E 0 A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A Nutzungsspezifische Anlagen 470 V 0 A A A A 1 2 3A A A A A A A A28 29 A A A A A A A A A 470 N 0 A A A A A A A A A B B B B B B B B C C C C Gebäudeautomation Sonstige Maßnahmen für Technische Anlagen 480 E 0 A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A 480 V 0 A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A 480 N 0 A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A 490 E 0 A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A 490 V 0 A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A 490 N 0 A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A Zwischensumme Erneuerungsinvestition Jahr Obkjekt Instandhaltungskosten Erneuerungsinvestition 400 Erneuerungsinvestition 300 Instandsetzung gesamt Wartung & Inspektion Erneuerungsinvestitionen 18,00 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 Kennwerte Kosten A+B+C [ /m² BGF*a] Mittelwert Referenzportfolio Instandhaltungskosten Grundlage der Strategiefindung Substanzbewertung I Eingangsdaten Investitionskosten Gebäudesteckbrief III Prognose Zustandsentwicklung Betrachtungszeitraum I Ergebnis III Qualitäten II IV II Bestandsbewertung Feststellen IST-Zustand IV Zustandsorientierte Kostenermittlung Instandhaltungskosten Erneuerungsinvestitionen Strategieentwicklung Dräger Neubau Medical Kosten A: Erneuerungsinvestitionen KG 300 Kosten A: Erneuerungsinvestitionen KG 400 Kosten C: Wartung & Inspektion Kosten B: Instandsetzung 0 Neubau Werk 1, Werk 1, Werk III, Werk III, Medical Haus 1 alt Haus 3 Haus 2 Haus 6a Kosten C: Wartung & Inspektion kosten B: Instandsetzung Kosten A: Erneuerungsinvestitionen Wirtschaftlichkeit der Immobilie im Bestand welchen Beitrag kann die passende Instandhaltungsstrategie leisten

13 Grundlage der Strategiefindung Substanzbewertung minimales Ausfallrisiko erhöhtes Ausfallrisiko hohes Ausfallrisiko Baujahr Fassade Innentüren und -tore k. A Dachbeläge Dachbeläge Fettabscheider Wasseraufbereitungsanlage Übergabestation Druckerhöhungsanlage Wärmeübergabestation Wärmeübergabestation Wärmeübergabestation Wärmeübergabestation Wärmeverteilnetz Abluftanlage Teilklimaanlage Teilklimaanlage Teilklimaanlage Teilklimaanlage Teilklimaanlage Teilklimaanlage Teilklimaanlage Teilklimaanlage Teilklimaanlage Teilklimaanlage Teilklimaanlage Induktionsgeräte Klimaanlage (+ be- u. entfeuchten) Klimaanlage (+ be- u. entfeuchten) Kälteerzeugungsanlagen Umluftkühlgerät Kälteerzeugungsanlagen Kälteerzeugungsanlagen Kälteanlage Kälteanlage Kälteanlage Schaltschrankfeld (Schaltanlage) Eigenstromversorgungsanlage 1997/ Kabel k. A Beleuchtungsanlage Auffangeinrichtung/Ableitung Brandmeldeanlage Fassadenaufzüge 1974/ Fassadenaufzüge 1974/ Wirtschaftlichkeit der Immobilie im Bestand welchen Beitrag kann die passende Instandhaltungsstrategie leisten

14 Grundlage der Strategiefindung Substanzbewertung Priorität 1 Sicherheit Schließen offener Brandschotts Priorität 2 Verfügbarkeit Erneuerung Kältemaschine Priorität 3 Werterhaltung Erneuerung Fliesenbelag Wirtschaftlichkeit der Immobilie im Bestand welchen Beitrag kann die passende Instandhaltungsstrategie leisten

15 Grundlage der Strategiefindung Substanzbewertung Wirtschaftlichkeit der Immobilie im Bestand welchen Beitrag kann die passende Instandhaltungsstrategie leisten

18 Instandhaltungskosten Ableitung der Strategie auf Basis Substanzbewertung [ /Jahr] Delta = Instandhaltungsstau 1 Jahr 5 Jahre 10Jahre [Zeit] kurzfristige Maßnahmen Capex 1 mittelfristige Maßnahmen Capex 2 langfristige Maßnahmen Capex 3 Wirtschaftlichkeit der Immobilie im Bestand welchen Beitrag kann die passende Instandhaltungsstrategie leisten

19 Budget Wirtschaftlichkeit der Immobilie im Bestand Das Risiko unerwarteter Ausfälle steigt bei Reduzierung von Instandhaltungsleistungen Folgekosten sind häufig teurer nicht planbar und kaum beeinflussbar Erneuerungsinvestitionen Instandsetzungskosten Folgekosten Zeitraum Wirtschaftlichkeit der Immobilie im Bestand welchen Beitrag kann die passende Instandhaltungsstrategie leisten

20 Ableitung der Strategie Welches Risiko ist der Interessenträger bereit einzugehen? Hängt von der Immobilie ein wertschöpfender Prozess ab? Wie lange wird die Immobilie benötigt? Wie viel Geld steht zur Verfügung? Werden abschreibungsfähige Investitionen benötigt? Je höher die Verfügbarkeitsvorgabe desto geringer die Risikofreudigkeit! Wirtschaftlichkeit der Immobilie im Bestand welchen Beitrag kann die passende Instandhaltungsstrategie leisten

21 Beitrag der passenden Instandhaltungsstrategie zur Wirtschaftlichkeit an einem einfachen Beispiel Eine bestehende Logistikhalle ohne Prozesstechnik soll 2 Jahre genutzt werden. Schritt 1: Substanzbewertung legt die Grundlage für Strategien Schritt 2 - Entscheidung Geringe Verfügbarkeitsvorgaben hohe Risikobereitschaft möglich Wahl der reaktiven Instandhaltung Beispielzahlen In diesem Beispiel zahlt sich die Risikobereitschaft über den Betrachtungszeitraum von 2 Jahren aus wirtschaftliche Instandhaltungsstrategie Wirtschaftlichkeit der Immobilie im Bestand welchen Beitrag kann die passende Instandhaltungsstrategie leisten

22 Wirtschaftlichkeit der Immobilie im Bestand Die Wirtschaftlichkeit als Quotient aus Ertrag zu Aufwand ist letztlich für jeden Einzelfall zu prüfen. Mögliche Einflussfaktoren und Steuerungsinstrumente, wie die substanzielle Bestandsbewertung als valide Grundlage für strategische Überlegungen, spielen hierbei eine entscheidende Rolle! Wirtschaftlichkeit der Immobilie im Bestand welchen Beitrag kann die passende Instandhaltungsstrategie leisten

23 Ich freue mich auf Ihre Fragen Michael Beck Dipl.-Wirt. Ing. (FH) Projektpartner Teamleiter FM Frankfurt Tel.: mobil: Wirtschaftlichkeit der Immobilie im Bestand welchen Beitrag kann die passende Instandhaltungsstrategie leisten