Trendbarometer 1/ 2016

Transkript

1 Trendbarometer 1/ 2016 Trends der Immobilienbranche auf dem Prüfstein. Die Expertenbefragung der Berlin Hyp AG

2 Ist der deutsche Immobilienmarkt immer noch der sichere Hafen oder platzt die Blase bald? Welchen Stellenwert hat das Thema Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche und unter welchen Umständen ist ein Investment in ein Asylbewerberheim eine Option? Wie und wann sind die Auswirkungen des zunehmenden Online-Geschäftes auf die Assetklasse Handelsimmobilie zu spüren? Und welche Rolle spielen Investoren aus dem Ausland? All diese Fragen beantwortet die aktuelle Ausgabe unserer Online-Umfrage Trendbarometer.

3 Seit 2014 wird die erfolgreiche Expertenumfrage von Berlin Hyp und LBB Immoment im Trend durch das neue Format Trendbarometer der Berlin Hyp fortgeführt. Rund 150 Immobilienexperten haben an unserer Umfrage im April und Mai teilgenommen und zu ihren Erwartungen für das kommende Immobilienjahr Stellung bezogen. Die Umfrage gibt eine Einschätzung des deutschen Immobilienmarktes im laufenden Immobilienjahr und Perspektive für die weitere Entwicklung. Einen Schwerpunkt bilden diesmal die Segmente Wohnen, Büro und Handel. Fokus ist hier insbesondere die Auswirkung des Online-Geschäftes auf die Assetklasse Handelsimmobilie.

4 Fazit Trendbarometer 1/2016 Der deutsche Immobilienmarkt gewinnt nach einem kurzzeitigen Schwächeln wieder an Attraktivität und erreicht fast die hohen Zustimmungswerte des 1. Halbjahres Zinsniveau, Kaufpreisentwicklung und Deutschland als sicherer Hafen sind nach Meinung der Befragten die bestimmenden Faktoren der kommenden 12 Monate. Die Flüchtlingswelle wird aktuell nicht so bedeutend angesehen und rangiert auf Platz 5. Eine überwiegende Mehrheit erachtet die aktuellen geldpolitischen Maßnahmen für nicht und weniger sinnvoll. Nachhaltigkeit ist der Trend der Immobilienwirtschaft. Flüchtlingsunterkünfte sind nur dann eine Option, wenn der Mieter die öffentliche Hand ist. Der Anteil der ausländischen Investoren auf dem Büromarkt bleibt konstant Supermärkte und SB-Warenhäuser sind besonders gefährdet, durch den Online-Handel Umsatzanteile zu verlieren. Die Spitzenredite bei Logistik wird im kommenden Jahr unter 5% sinken.

5 1. Wie bewerten Sie aktuell die Attraktivität des deutschen Marktes für Gewerbeimmobilien im europäischen Vergleich? Nach einem kurzen Schwächeln im 2. Halbjahr 2015 ist die Stimmung am deutschen Immobilienmarkt wieder optimistischer. Nachdem im 2. Halbjahr 2015 nur rund 78% den deutschen Markt für Gewerbeimmobilien mit viel oder etwas attraktiver bewerteten, sind es im 1. Halbjahr 2016 wieder 82%. Somit wurden die positiven Werte des 1. Halbjahres 2015 mit 87% wieder erreicht. Viel attraktiver Etwas attraktiver Gleichbleibend Weniger attraktiv Gar nicht attraktiv 2 % 16 % 12 % 1 % 6 % 26 % 1 % 15 % 27 % 43 % 56 % 44 % 51 % 1/2015 2/2015 1/2016

6 2. Wie bewerten Sie aktuell die Attraktivität der TOP 7 der regionalen deutschen Immobilienmärkte und der Oberzentren Dresden und Leipzig? Alles beim Alten: München, Berlin und Hamburg immer noch unangefochten auf den ersten Plätzen. Lediglich Leipzig und Dresden haben die Plätze getauscht und Leipzig liegt auf dem 8. Platz vor Dresden. Punkte Pkt Pkt Pkt Pkt. 876 Pkt. 866 Pkt. 571 Pkt. 557 Pkt Pkt Platz München 2. Platz Berlin 3. Platz Hamburg 4. Platz Frankfurt/ Main 5. Platz Düsseldorf 6. Platz Köln 7. Platz Stuttgart 8. Platz Leipzig 9. Platz Dresden

7 3. Nennen Sie bitte bis zu drei Faktoren, die den deutschen Immobilienmarkt in den nächsten zwölf Monaten prägen werden. Das Zinsniveau ist mit Abstand der bestimmende Faktor des kommenden Jahres. Dahinter folgen die Kaufpreisentwicklung und Deutschland als sicherer Hafen. Die Flüchtlingswelle scheint aus dem Fokus der Immobilienexperten gerückt zu sein und ist von Platz 2 (Trendbarometer 2/2015) auf Platz 5 gefallen. Absolute Zahlen Zinsniveau Kaufpreis Deutschland Ausländische Flüchtlings entwicklung als sicherer Investoren welle Hafen Mietpreis entwicklung Politische Allgemeine Entwicklung Rahmen wirtschaftl. des Euro bedingungen Entwicklung 1,5 % 6 % 7 % 7 % 9 % 10 % 14 % 0 16 % % 40 2,5 % 60 Demografie

8 4. Die Stimmen, die eindringlich vor dem Platzen einer Immobilienblase warnen, wollen nicht verstummen. Sind Sie der Meinung, dass diese Warnungen ernst zu nehmen sind und eine Immobilienblase bereits existiert? Entwarnung: Nachdem rund 51% der Befragten im 2. Halbjahr 2015 der Meinung waren, dass eine Immobilienblase bereits existiert, sind es aktuell lediglich 42%. Mehr als die Hälfte der Befragten sieht noch keine Blasenbildung. Ja 42 % Ja 51 % Nein Nein 58 % 49 % 2/2015 1/2016

9 5. Für wie sinnvoll halten Sie die aktuellen geldpolitischen Maßnahmen bezogen auf den Immobilienmarkt? Die aktuellen geldpolitischen Maßnahmen sind nach Ansicht von 79% der Befragungsteilnehmer nicht oder weniger sinnvoll bezogen auf den Immobilienmarkt. Der anhaltende Liquiditätszufluss durch Niedrigstzinsen führt zu weiterhin sinkenden Renditen und Angebotsverknappung. Lediglich 21 % der Teilnehmer erachten die Maßnahmen als sinnvoll oder sehr sinnvoll. 3 % 26 % 18 % Sehr sinnvoll Sinnvoll Weniger sinnvoll Nicht sinnvoll 53 %

10 6. Nachhaltigkeitsstrategien werden in den kommenden Jahren eine immer größere Rolle in der Immobilienwirtschaft spielen. Stimmen Sie dieser Aussage zu? An diesem Thema kommt heute anscheinend niemand in der Immobilienwirtschaft vorbei: Mit 86% Zustimmung ist Nachhaltigkeit ein wichtiger Trend. Schon jetzt füllt die Immobilienwirtschaft diesen Trend mit Leben. Ökologisches Bauen, Energieeffizienz und der verantwortliche Umgang mit Ressourcen stehen in der Branche schon länger im Fokus. Nein 14 % Ja 86 %

11 Wohnen 7. Welcher der folgenden Aussagen stimmen Sie zu? Es besteht Handlungsbedarf: Zu hohe baurechtliche Anforderungen und zu wenig geeignete Grundstücke ersticken den dringend benötigten Wohnungsneubau im Keim. Auch die Auswirkungen der mit viel Vorschusslorbeeren zum Schutze vor drastischen Mietpreiserhöhungen eingeführten Mietpreisbremse sind nach Ansicht von 87% der Befragten nicht oder nur minimal spürbar. Stimme vollkommen zu 10 % Stimme eher zu Stimme eher nicht zu Stimme überhaupt nicht zu 1 % 1 % 12 % 18 % 39 % 50 % Trotz neuer Förderprogramme scheitert ein verstärkter Wohnungsneubau am Fehlen geeigneter Grundstücke und zu hohen baurechtlichen Anforderungen. 69 % Die Auswirkungen der Mietpreisbremse sind nicht oder nur minimal spürbar.

12 Wohnen 8. Würden Sie in Flüchtlingsunterkünfte investieren? Flüchtlingsunterkünfte müssten eigentlich ein gutes Geschäft sein, denn noch immer sind die Kommunen auf der Suche nach adäquaten Unterkünften. Jedoch sehen 66% der Umfrageteilnehmer dies anders und würden nicht in Flüchtlingsunterkünfte investieren. Diejenigen 34%, die in einem Investment in Flüchtlingsunterkünfte eine Option sehen, würden dies jedoch nur dann tun, wenn die öffentliche Hand als Mieter fungiert. Ja 34 % Wenn ja, welches Kriterium wäre maßgeblich für Sie? 21 % 18 % Langlaufender Mietvertrag Mieter ist öffentliche Hand Übernahme von Instandhaltungs-, Nein 66 % 8 % Instandsetzungskosten während und nach Mietvertragsende 15 % 38 % Hohe Miete Drittverwendungsfähigkeit

13 Büro 9. Welcher der folgenden Aussagen stimmen Sie zu? Der Büroimmobilienmarkt ist eine sichere Bank. Mietsteigerungspotential und steigende Investitionsbereitschaft sind Treiber des Büromarktes. Stimme vollkommen zu 19 % Stimme eher zu Stimme eher nicht zu 11 % Stimme überhaupt nicht zu 8 % 35 % 70 % Die Büromieten sind 2015 in den wichtigsten Großstädten durchschnittlich um rund 4 Prozent gestiegen. Trotz anhaltender Unsicherheitsfaktoren sind die Unternehmen optimistisch, so dass bei den Mieten auch in 2016 weiteres Steigerungspotential vorhanden ist. 57 % Positive Fundamentaldaten werden die Investitionsbereitschaft der heimischen Unternehmen begünstigen und damit auch den Büromarkt ankurbeln.

14 Büro 10. Auf ausländische Investoren entfällt bislang ein hoher Umsatzanteil. Wird der Auslandsanteil am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt weiter steigen? Der Büromarkt wird auch in Zukunft in hohem Maße von ausländischen Investoren beeinflusst werden. Allerdings geht die Mehrheit der Befragten davon aus, dass der Anteil der ausländischen Investoren nicht weiter steigen wird. 4 % 17 % 23 % Starker Anstieg Gleichbleibend Geringer Anstieg Kein Anstieg 56 %

15 Handelsimmobilien 11. Welche Strategie halten Sie vor dem Hintergrund der Umsatzzuwächse im Online-Handel für Shopping-Center am geeignetsten, um auch künftig Kunden anzuziehen? Rund 36% der Befragten glauben, dass ein Mieterbesatz, der Omnichannel-Lösungen anbietet, Shopping- Centern dabei hilft, auch in Zukunft Kunden anzuziehen. Für 33% der Befragten sind regionale Anbieter eine Lösungsmöglichkeit, mit der sich Shopping-Center in Zeiten des Online-Handels einen treuen Kundenstamm sichern können. 20 % 11 % 33 % Ausweitung des Gastronomieanteils (Food-Courts) Mehr regionale Anbieter, weniger Filialisten Mieterbesatz, der Omnichannel-Lösungen anbietet Mehr Digitalisierung im Shopping-Center über Center-Apps, Social Media-Profile, Online -Marketing Kampagnen 36 %

16 Handelsimmobilien 12. Wird der Online-Lebensmittelhandel in Deutschland in den kommenden 5 Jahren einen Bedeutungsgewinn erfahren und dem stationären Lebensmittelhandel deutliche Umsatzanteile abziehen? Der stationäre Lebensmittelhandel hat schwere Zeiten vor sich. Für 47% der Befragungsteilnehmer ist es völlig klar, dass der Online-Lebensmittelhandel stark an Bedeutung gewinnen wird und der stationäre Lebensmittelhandel deutliche Umsatzeinbußen wird hinnehmen müssen. 2 % Sehr wahrscheinlich Wahrscheinlich Eher nicht Nein 51 % 9 % 38 %

17 Handelsimmobilien 13. Welches Segment wird am ehesten Umsatzanteile an den Online-Handel verlieren? Supermärkte und SB-Warenhäuser, also quasi die Mittelklasse unter den Geschäften des täglichen Bedarfs, sind am stärksten durch den Online-Handel gefährdet. Auch das Luxus- und Feinkostsegment wird spürbar an Umsatz verlieren. Lediglich Discounter scheinen immun gegen das Angebot des Online-Handels, nur rund 7% der Befragten sieht hier einen drohenden Umsatzverlust. 7 % 34 % 59 % Discounter Supermärkte, SB-Warenhäuser Luxus-, Feinkostsegment

18 Logistikimmobilien 14. Welcher der folgenden Aussagen stimmen Sie zu? Logistikimmobilien sind gefragt: starke Nachfrage treibt die Spitzenrenditen unter die 5% Marke. 2 % 11 % Die Spitzenrenditen bei Logistik immobilien in den Top-Standorten werden aufgrund der hohen Nachfrage in den kommenden 12 Monaten unter 5 Prozent sinken. 35 % Stimme vollkommen zu Stimme eher zu Stimme eher nicht zu Stimme überhaupt nicht zu 52 %

19 Logistikimmobilien 15. Wann sehen Sie den Online-Versand von Lebensmitteln als den nächsten starken Wachstumstreiber? Wachstumstreiber ist auch der Online-Versand von Lebensmitteln, der in den kommenden 3 bis 10 Jahren nach Meinung von 93% der Befragten spürbar wird. 7 % 46 % 0 2 Jahre 3 5 Jahre 6 10 Jahre 47 %

20 Befragungsteilnehmer 16. Wo befindet sich Ihr Unternehmenssitz? 5 % Deutschland Europa Andere 95 %

21 Befragungsteilnehmer 17. In welchen Bereichen ist Ihr Unternehmen tätig? Absolute Zahlen Gutachter/ Wertermittler Makler Projektentwickler/ Developer 3 % Consulting 15 % 6 % Bauträger 6 % Banken 3 % Investor 8 % 0 38 % % 20 Versicherung/ Kapitalanlagegesellschaft

22 Herausgeber: Gestaltung: Berlin Hyp AG Kommunikation & Marketing Budapester Staße Berlin T F jutta.kreuzinger@berlinhyp.de Heimrich & Hannot GmbH Stralauer Allee Berlin T F berlin@heimrich-hannot.de Wichtige Hinweise Diese Veröffentlichung ist erstellt worden durch die Berlin Hyp AG. Sie dient allein Informationszwecken. Alle Inhalte beziehen sich ausschließlich auf den Zeitpunkt der Erstellung dieser Unterlagen. Eine Garantie für die Vollständigkeit, Aktualität und fortgeltende Richtigkeit kann daher nicht gegeben werden. Alle hier enthaltenen Angaben und getroffenen Aussagen basieren auf Quellen, die von uns für zuverlässig erachtet wurden. Die Informationen wurden sorgfältig recherchiert und gewissenhaft zusammengestellt. Die in dieser Veröffentlichung geäußerten Meinungen und Prognosen stellen unverbindliche Werturteile unseres Hauses dar, für deren Richtigkeit und Vollständigkeit keinerlei Gewähr übernommen werden kann. Wir hoffen, dass Ihnen unser Trendbarometer nützliche Informationen bietet. Bei Anregungen oder Anmerkungen laden wir Sie ein, uns diese gern weiterzugeben.