Einzelhandelssituation Pinneberg und planungsrechtliche Empfehlungen 17. Juli 2007

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1 Einzelhandelssituation Pinneberg und planungsrechtliche Empfehlungen 17. Juli 2007

2 Agenda Allgemeine Einzelhandelssituation Stadt Pinneberg Wettbewerbssituation Verteilung der Verkaufsflächen im Stadtgebiet Angebotsstruktur in der Stadt Pinneberg Innenstadtsituation und Perspektiven Pinneberger Sortimentsliste Planungsrechtliche Empfehlungen

3 Allgemeine Einzelhandelssituation Stadt Pinneberg Verkaufsflächenausstattung 2007 Insgesamt werden ca m² Vkfl. im Stadtgebiet von Pinneberg betrieben. Die aktuelle Einwohnerzahl liegt bei Personen. Verkaufsflächenausstattung (1,2 m²/ EW) ist unterdurchschnittlich für Mittelzentren im Großraum Hamburg (2,0 m²/ew). Verkaufsflächenausstattung auch unter dem Niveau von Halstenbek (5,5) und Schenefeld (2,0). GesamtVkfl. in m² Kurzfristiger Bedarf Textil, Schuhe,Leder,Sport Sonstiger innenstadtrelev. Bedarf Nicht innenstadtrelev. Bedarf Gesamt Quelle: BBE, Bulwien Gesa

4 Allgemeine Einzelhandelssituation Stadt Pinneberg Umsatz Kaufkraftrelation / Zentralität Umsatzschätzung Stadt Pinneberg (Bulwien Gesa AG ohne Planvorhaben) in Mio BBE Nachfragevolumen in Mio Umsatz Kaufkraft Relation in % Kurzfristger Bedarf 107,3 134,5 79,8 Modischer Bedarf 29,1 27,3 106,6 Relativ niedrige Zentralitätskennziffer für das Mittelzentrum Pinneberg (ca. 72 nach BBE- Berechnung 75 nach Bulwien Gesa). Elektro / Technik 5,9 21,0 28,1 DIY / Garten Sport 11,5 28,3 40,6 Möbel / Einrichtung 8,6 19,5 44,1 Sonstige Hartwaren 17,7 19,2 92,2 Gesamt 180,1 249,8 72,1 Quelle: BBE, Bulwien Gesa Schenefeld (114) und Halstenbek (185) weisen höhere Zentralitätskennziffern aus. Deutliche Angebotsdefizite sind beim technischen Bedarf und bei den nicht innenstadtrelevanten Warengruppen (Bau- u. Gartenmarkt, Möbel) zu erkennen.

5 Wettbewerbssituation Verkaufsflächen im FMZ Prisdorf Marktkauf SB Warenhaus (5.800 m²) Marktkauf Baumarkt (9.000 m²) MediMax (1.200 m²) Aldi Discountmarkt (1.000m²) Div. Kleinere Fachmärkte (2.500m²) kiktextil K + K Schuhe Dänisches Bettenlager Takko Textil Schlecker Drogerie Neben dem FMZ Prisdorf befindet sich das Angebot der Stadt Pinneberg im Wettbewerb mit der Wohnmeile Halstenbek und dem Stadtzentrum Schenefeld

6 Verteilung der Verkaufsflächen im Stadtgebiet Verkaufsflächenverteilung an zentralen Standorten der Stadt Pinneberg (Gesamtverkaufsfläche Stadt Pinneberg m²) Innenstadt Vkfl. in m² FMZ Flensburger Str. (incl. Famila Plan) Vkfl. in m² FMZ Rosenfeld Vkfl. in m² Elmshorner Str. (nach Aldi Verlagerung) Vkfl. in m² Mühlenstr. (incl. Plus) Vkfl. in m² NVZ Quellental (nach Planrealisierung) Vkfl. in m² NVZ Thesdorf / Rellinger Str. Vkfl. in m² NVZ Waldenau Vkfl. in m² Gesamt Versorgungsbereiche Vkfl. in m² Kurzfristiger Bedarf Textil, Schuhe,Leder,Sport Sonstiger innenstadtrelev. Bedarf Nicht innenstadtrelev. Bedarf Gesamt Quelle: BBE Relativ hoher Anteil der Verkaufsflächen in der Innenstadt (38 %) Im Sortimentsbereich Textil, Schuhe, Lederwaren, Sport liegt der Innenstadtanteil bei 88 %. Diese Warengruppen prägen das Innenstadtangebot.

7 Verteilung der Verkaufsflächen im Stadtgebiet Verkaufsflächenverteilung Streulagen Innenstadt Rand Vkfl. in m² Ratsberg (incl. Lidl) Vkfl. in m² Sonderlagen (u.a. Th. Phillips) Vkfl. in m² Wedler Weg/ Thesdorfer Weg Vkfl. in m² Gesamt Streulagen Vkfl. In m² Kurzfristiger Bedarf Textil, Schuhe,Leder,Sport Sonstiger innenstadtrelev. Bedarf Nicht innenstadtrelev. Bedarf Gesamt Quelle: BBE

8 Angebotsstruktur in der Stadt Pinneberg Zentrenkonzept der Stadt Pinneberg Gut entwickeltes System von Nahversorgungsstandorten im Stadtgebiet. Diverse Anbieter haben sich in den vergangenen Jahren neu positioniert und sind als langfristig wettbewerbsfähig einzuschätzen. Ein Fachmarktstandort mit breitem Sortimentsspektrum ist im dem Stadtgebiet von Pinneberg nicht vorhanden.

9 Angebotsstruktur in der Stadt Pinneberg Zentrenkonzept der Stadt Pinneberg Das Angebot in den zentralen Einzelhandelsstandorten der Stadt Pinneberg konzentriert sich auf den kurzfristigen Bedarf. Innenstadtrelevante Sortimente werden außerhalb der Innenstadt lediglich im Randsortiment geführt. Nicht innenstadtrelevanter Bedarf wird vorrangig an der Flensburger Straße geführt.

10 Innenstadtsituation und Perspektiven Angebotssituation Innenstadt Umfangreiches Textil-, Schuhund Sportartikelangebot in der Innenstadt. Diese Sortimente prägen die Attraktivität des Angebotes m² m² Rathauspassage m² m² Angebot weist breites Spektrum auf: kleinflächige Fachgeschäfte, ein großflächiges Textilkaufhaus und diskontierende Filialbetriebe. Angebot besitzt breite Zielgruppenansprache: Auch junge Mode (New Yorker/Esprit) und konsumige Angebote (Vögele) vertreten. Darstellung der unterschiedlichen Sortimentsstrukturen in einzelnen Teilgebieten der Innenstadt von Pinneberg anhand der entsprechend zugeordneten Verkaufsflächen durch folgende farbliche Säulenstruktur: Nahrungsund Genussmittel Übrige Nahversorgungssortimente Textil-, Schuh-, Lederwaren, Sportartikel Übrige innenstadtrelevante Sortimente Nicht innenstadtrelevante Sortimente Gebietsabgrenzung Fußgängerzone verkehrsberuhigt Quelle: BBE 2004

11 Innenstadtsituation und Perspektiven Angebotssituation Innenstadt Innenstadtangebot ist trotz punktueller Defizite in der östlichen Dingstätte und am Fahltskamp als attraktiv und gut frequentiert zu bezeichnen. Rathauspassage Es haben sich marktstarke Anbieter angesiedelt. Rathauspassage mit Erweiterung hat zur deutlichen Aufwertung des Innenstadtangebotes geführt. Branchenkategorien (nach Sortimentsschwerpunkten) Nahrungs- und Genussmittel übrige Nahversorgung Textil, Schuhe, Leder, Sport übrige innenstadtrelevante Sortimente nicht innenstadtrelevante Sortimente Quelle: BBE 2004

12 Innenstadtsituation und Perspektiven Angebotsrahmenbedingungen Innenstadt Rathauspassage Günstige Verkehrsanbindung der Innenstadt und umfangreiche Stellplatzangebote mit direkter Anbindung an die Hauptgeschäftszonen. Dadurch werden die Nachteile der lang gezogenen, bandförmigen Struktur der Fußgängerzone teilweise susgeglichen. Große und auffällige Leerstände in den Randbereichen der Fußgängerzone. Leerstand bis 100 m² Leerstand m² Leerstand über 250 m² Quelle: BBE 2004

13 Innenstadtsituation und Perspektiven Zur langfristigen Sicherung des innerstädtischen Angebotes ergeben sich folgende Handlungsbedarfe, die Auswirkungen auf die übrigen Planungen im Stadtgebiet haben: Der vorhandene Angebots- und Anbietermix in der Innenstadt ist im Bestand zu sichern und weiter zu entwickeln. Das gilt vor allem für die Innenstadt prägenden Branchen: Bekleidung, Schuhe, Sport Die städtebauliche Situation der Eingangsbereiche zur Innenstadt (PIZ und Pinnau- Center) ist zu entwickeln Für die innerstädtische Entwicklungsfläche im Bereich Elmshorner Straße/Dingstätte ist ein Entwicklungskonzept zu erarbeiten, das die Potenziale des Standortes aufzeigt. Dabei sind der Magnetanbieter Kunstmann und die Parkplätze nördlich der Dingstätte mit in die Überlegungen einzubeziehen. Das Entwicklungskonzept würde die in der Innenstadt vorhandenen Entwicklungschancen für zusätzliche Betreiber in den innenstadtrelevanten Branchen aufzeigen und den bestehenden Anbietern in der westlichen Dingstätte ein positive Standortperspektive aufzeigen.

14 Pinneberger Sortimentsliste Zentrenrelevante Sortimente sind grundsätzlich auf die jeweilige Situation der Stadt abzustellen. Generell lässt sich allenfalls feststellen, dass zentrenrelevante Sortimente für das Einzelhandelsangebot einer Stadt prägend und daher für eine starke und intakte Innenstadt bedeutsam sind. Für die Stadt Pinneberg trifft dies in besonderer Weise für die Sortimentsbereiche: Bekleidung, Schuhe und Sportartikel zu. Aber auch andere Sortimente, die nicht im gleichen Umfang präsentiert werden, sind für die Attraktivität der Pinneberger Innenstadt von Bedeutung. Eine besondere Rolle nehmen nahversorgungsrelevante Sortimente ein. Sie sind gewissermaßen eine Untergruppe der zentrenrelevanten Sortimente. Insbesondere die kundenfrequenzstarken Lebensmittel- und Drogeriewarenanbieter übernehmen in der Innenstadt von Pinneberg wichtige Funktionen als Magnetbetriebe. Die Liste der zentrenrelvanten Sortimente ist im Folgenden beschrieben:

15 Pinneberger Sortimentsliste Nahversorgungsrelevante Sortimente (zugleich zentrenrelevant) Lebensmittel, Getränke Drogerie, Kosmetik, Haushaltswaren Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren, (WZ-Nr ) Facheinzelhandel mit Nahrungsmitteln (WZ-Nr. 52.2) Kosmetische Erzeugnisse und Körperpflegeartikel (WZ-Nr ) Drogerieartikel ohne Feinchemikalien, Saaten- und Pflanzenschutzmittel, Schädlingsbekämpfungsmittel (aus WZ-Nr ), Waschmittel für Wäsche, Putz- und Reinigungsmittel, Bürstenwaren (aus WZ-Nr ) Bücher, Zeitschriften, Papier, Schreibwaren/ Papierwaren/Büroartikel/Schreibwaren (aus WZ-Nr ), Büroorganisation Bücher und Fachzeitschriften (WZ-Nr ), Unterhaltungszeitschriften und Zeitungen (WZ-Nr ) Blumen Apotheken, med. orthopädischer Bedarf Schnittblumen aus (WZ-Nr ) Apotheken (WZ-Nr ) Med. orthopädischer Bedarf (WZ Nr ) Quelle: eigene Zusammenstellung im Rückgriff auf die Systematik der Wirtschaftszweige (WZ 2003)

16 Pinneberger Sortimentsliste Zentrenrelevante Sortimente Bekleidung, Lederwaren, Schuhe Glas, Porzellan, Keramik, Haushaltswaren, Geschenkartikel, Bastelbedarf Bekleidung (Herren-, Damen- u. Kinderbekleidung) Bekleidungszubehör, Kürschnerwaren (WZ- Nr ) Schuhe, Leder- und Täschnerwaren (WZ-Nr ) nicht elektrische Haushaltsgeräte, Koch-, Brat- und Tafelgeschirre, Schneidwaren, Bestecke (aus WZ-Nr ) Keramische Erzeugnisse und Glaswaren (WZ-Nr ), Holz-, Kork-, Flechtund Korbwaren (WZ Nr ) Bastelbedarf (WZ Nr ) Kunst, Antiquitäten Musikalienhandel Foto, Optik Musikalienhandel Uhren, Schmuck Spielwaren, Sportartikel Kunstgegenstände, Bilder (WZ-Nr ), Antiquitäten und antike Teppiche (WZ-Nr ), Antiquariate (WZ-Nr ) Musikinstrumente und Musikalien (WZ-Nr ) Augenoptiker (WZ-Nr ) Foto- und optische Erzeugnisse (WZ-Nr ) Musikinstrumente und Musikalien (WZ-Nr ) Uhren, Edelmetallwaren und Schmuck (WZ-Nr ) Spielwaren (WZ-Nr ) Sportartikel ohne Campingartikel, Campingmöbel, Sport- und Freizeitboote, Yachten (aus WZ-Nr ) Quelle: eigene Zusammenstellung im Rückgriff auf die Systematik der Wirtschaftszweige (WZ 2003)

17 Pinneberger Sortimentsliste Nicht Zentrenrelevante Sortimente Baby-, Kinderartikel Unterhaltungselektronik, Computer, Elektrohaushaltswaren Kinder- und Säuglingsbedarf (Kinderwagen u.a) Geräte der Unterhaltungselektronik und Zubehör (WZ-Nr ) Computer, Computerteile, periphere Einheiten, Software (WZ-Nr ) Telekommunikationsendgeräte und Mobiltelefone (WZ-Nr ) Elektrische Haushaltsgeräte und elektrotechnische Erzeugnisse (WZ-Nr ) Wand- und Deckenleuchten, Standleuchten, Tischleuchten (aus WZ-Nr ) Möbel Wohnmöbel (WZ-Nr ) Haus- und Heimtextilien Haushaltstextilien (Haus und Tischwäsche), Kurzwaren, Schneidereibedarf, Handarbeiten, Meterware für Bekleidung und Wäsche (WZ-Nr ) Heimtextilien (WZ-Nr ) Bau- und Gartenmarkt Zoologischer Bedarf Camping und größere Sportgeräte Bau- und Heimwerkerbedarf (WZ-Nr ), Tapeten und Bodenbelägen (WZ-Nr ), Gartenmarktbedarf, Sanitärbedarf Zoologischer Bedarf und lebende Tiere (WZ-Nr ) Campingartikel, Campingmöbel, Sport- und Freizeitboote, Yachten, größere Sportgeräte Fahrräder und zubehör Fahrräder, Fahrradteile und Zubehör (aus WZ-Nr ) Quelle: eigene Zusammenstellung im Rückgriff auf die Systematik der Wirtschaftszweige (WZ 2003)

18 Planungsrechtliche Empfehlungen Chancen der Entwicklung in Pinneberg Nord Standortrahmenbedingungen in Pinneberg Nord sind positiv (Autobahnnähe). Der Standort hat einen hohen Bekanntheitsgrad und besitzt Flächenreserven. Die verkehrlichen Standortrahmenbedingungen sind im Vergleich zum FMZ Prisdorf positiv zu bewerten. Die Zentralität des Einzelhandels der Stadt Pinneberg ist insbesondere bei den nicht innenstadtrelevanten Sortimenten ausbaufähig. Risiken der Entwicklung in Pinneberg Nord Die Entwicklung in Pinneberg Nord steht im Spannungsfeld zwischen dem FMZ Prisdorf und der Innenstadt von Pinneberg. Die Ansiedlung innenstadtrelevanter Anbieter in Pinneberg Nord führt immer in gewissem Umfang zur Schwächung der Situation und Perspektiven der Innenstadt von Pinneberg. An verschiedenen Stellen der Flensburger Straße kann Bestandsschutz bestehen.

19 Planungsrechtliche Empfehlungen Haderslebener Straße (B-Plan 123) Empfehlung: Ausweisung als Gewerbegebiet, um die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe zu verhindern. Bei Betrieben unterhalb der Grenze der Großflächigkeit sollten Sortimenten mit zentrenrelevanten Sortimente (siehe Pinneberger Liste) ausgeschlossen werden. Das Gewerbegebiet Haderslebener Straße bietet nicht die standortspezifischen Rahmenbedingungen für die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe. Im Hinblick auf Entwicklungsoptionen an anderen Standorten sollte deshalb in der Haderslebener Straße auf eine großflächigen Einzelhandelsentwicklung verzichtet werden.

20 Planungsrechtliche Empfehlungen Entwicklungsfläche nördlich der Westumgehung (B-Plan 99) Empfehlung: Ausweisung als Gewerbegebiet mit Ausschluss innenstadtrelevanter Sortimente. Das Gebiet weist die standortspezifischen Rahmenbedingungen für großflächigen Einzelhandel auf, so dass in dem Gebiet auch ein Sondergebiet für nicht innenstadtrelevanten großflächigen Einzelhandel insbesondere Bau- und Gartenmarkt ausgewiesen werden kann. Die Lage an der geplanten Westumgebung und in der Nähe der Autobahnabfahrt Pinneberg Nord prädestiniert den Standort für die Ansiedlung des im Einzelhandelskonzept empfohlenen großflächigen Bau- und Gartencenters, der im Rosenfeld nicht realisiert wurde.

21 Planungsrechtliche Empfehlungen Südliche Flensburger Straße Famila Grundstück Empfehlung: Ausweisung als Sondergebiet für großflächige Einzelhandelsbetriebe mit Nahversorgungssortiment (siehe Pinneberger Liste). Die betriebstypenspezifischen Randsortimente mit Sortimentsanteilen aus innenstadtrelevanten Warengruppen sollten auf maximal m² Verkaufsfläche begrenzt werden, wobei die einzelnen Warengruppen keine Verkaufsflächen über 300 m² aufweisen dürfen. Am beschrieben Standort hat sich ein leistungsfähiges Nahversorgungsangebot für das nördliche Stadtgebiet etabliert, das durch die Ausweisung im Bestand gesichert und im Hinblick auf die Innenstadtsituation auch festgeschrieben werden soll.

22 Planungsrechtliche Empfehlungen Übrige Flensburger Straße ohne Famila Grundstück Empfehlung: Ausweisung als Sondergebiet für Gewerbebetriebe und für großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten. Eine Festschreibung der maximal zulässigen Verkaufsflächen für die Einzelhandelsbetriebe mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten ist auf Grund der begrenzten Grundstücksflächen nicht erforderlich. Die betriebstypenspezifischen Randsortimente der Betriebe mit innenstadtrelevanten Sortimentsanteilen sollten auf maximal 10 % der jeweiligen Gesamtverkaufsfläche des Betriebes beschränkt werden. Die in der Pinneberger Liste beschriebenen nicht innenstadtrelevanten Sortimente bieten vergleichsweise vielfältige Ansiedlungsalternativen für das Gebiet.

23 Planungsrechtliche Empfehlungen Fazit Die Innenstadt von Pinneberg zeigt sich in Teilbereichen ausgesprochen attraktiv und funktionsfähig. Es gilt, den Bestand insbesondere in den Innenstadt prägenden Branchen zu sichern und zu entwickeln. Entwicklungspotenziale sind für die Innenstadt sowohl städtebaulich als auch unter marktspezifischen Gesichtspunkten vorhanden. Das Nahversorgungsangebot der Stadt Pinneberg ist stadträumlich sehr gut positioniert und leistungsfähig entwickelt. Die vorhandenen Ansiedlungspotenziale in den innenstadtrelevanten Warengruppen sollten zur Entwicklung der Innenstadt genutzt werden. Die Pinneberger Liste zeigt breite Ansiedlungsperspektiven in nicht innenstadtrelevanten Sortimenten für den Entwicklungsbereich Pinneberg Nord. Der Standort Flensburger Straße soll sich zu einem Fachmarktzentrum mit nicht innenstadtrelevanten Warengruppen entwickeln bei gleichzeitiger Ausübung der bereits vorhandenen Nahversorgungsfunktion.

24 BBE Unternehmensberatung GmbH Dipl.Kfm. M. Schramm Gerhofstraße Hamburg Telefon: Telefax: schramm@bbeberatung.com