Befristung und Beendigung von Mietverhältnissen im Anwendungsbereich des MRG unter besonderer Berücksichtigung der jeweiligen Übergangsregelungen

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1 wissen.vernetzen.publizieren Text mit der Signatur # Befristung und Beendigung von Mietverhältnissen im Anwendungsbereich des MRG unter besonderer Berücksichtigung der jeweiligen Übergangsregelungen Stephan Keiler Diplomarbeit verbreitet mit Unterstützung der

2 Johannes Kepler Universität Linz Befristung und Beendigung von Mietverhältnissen im Anwendungsbereich des MRG unter besonderer Berücksichtigung der jeweiligen Übergangsregelungen Diplomarbeit im Fach Zivilrecht zur Erlangung des akademischen Grades eines Magister Iuris eingereicht bei o Univ Prof Dr Peter Apathy Institut für Zivilrecht Abteilung für Dogmengeschichte vorgelegt von Stephan Keiler 4402 Steyr Linz, im Juni 2003

3 Erklärung Ich erkläre an Eides statt, die vorliegende Diplomarbeit selbständig und ohne fremde Hilfe verfasst zu haben, andere als die angegebenen Quellen und Hilfsmittel nicht verwendet und die den benutzten Quellen wörtlich oder inhaltlich entnommenen Zitate deutlich als solche kenntlich gemacht zu haben. Linz, im Juni 2003

4 Danke M, für die zeitlose Unterstützung und Hilfestellung! Dank an Ass Prof Dr Helmut Böhm, Salzburg für die Zusatzbetreuung.

5 Inhaltsverzeichnis I Einleitung 1. Teil DAUERRECHT 1 I. Befristete Mietverhältnisse 1 A. Beendigung durch Zeitablauf 1 1. Rechtslage nach ABGB 1 2. Rechtslage nach MRG 1 a. Voraussetzungen für eine vom Vermieter durchsetzbare Befristung 2 aa. Schriftlichkeit 2 bb. Endtermin 4 cc. Dauer 6 b. Durchsetzbarkeit 7 aa. Anknüpfungszeitpunkt 7 bb. Rechtsfolgen bei durchsetzbarem Endtermin 8 c. Rechtslage nach Ablauf der Befristung 9 aa. Durchsetzbare Befristung 9 bb. Undurchsetzbare Befristung Übersichtstabelle 12 B. Vorzeitiges Kündigungsrecht des Mieters Entwicklung Kündigung allgemein Kündigungsoption des Mieters Kündigungsoption bei undurchsetzbarer Befristung 15 C. Vorzeitige Auflösung aus wichtigem Grund Untauglichkeit Erheblich nachteiliger Gebrauch Qualifizierter Mietzinsrückstand 18 II. Unbefristete Mietverhältnisse 19 A. Rechtslage nach ABGB und MRG 19 B. Vorzeitige Auflösung aus wichtigem Grund 19 C. Kündigung Die Generalklausel des 30 Abs 1 MRG Die einzelnen Spezialtatbestände des 30 Abs 2 MRG 22 a. Mietzinsrückstand gem Z 1 22 b. Nichterbringung von Dienstleistungen gem Z 2 23 c. Erheblich nachteiliger Gebrauch gem Z 3 1. Fall 23 d. Unleidliches Verhalten gem Z 3 2. Fall 24

6 Inhaltsverzeichnis II e. Strafbare Handlung gem Z 3 3. Fall 25 f. Weitergabe gem Z 4 25 aa. Weitergabe 26 bb. Unverhältnismässige Gegenleistung 26 g. Tod des Mieters gem Z 5 27 h. Nichtbenützung einer Wohnung gem Z 6 27 i. Nicht vertragsgemäße Verwendung eines Geschäftsraums gem Z 7 28 j. Eigenbedarf an Wohnung ohne Ersatz gem Z 8 29 k. Eigenbedarf mit Ersatzbeschaffung gem Z 9 30 l. Bedarf für Betriebsangehörige gem Z m. Bedarf einer Gebietskörperschaft gem Z n. Kündigung von Untermietverhältnissen gem Z o. Vereinbarter Kündigungsgrund gem Z p. Abbruchreife gem Z q. Interessenbescheid gem Z r. Verweigerung der Standardanhebung gem Z Teilkündigung gem Kündigungsgründe außerhalb des MRG 34 D. Sonstige Erlöschengründe Untergang Einvernehmliche Auflösung Vereinigung Enteignung Rücktritt Anfechtung Teil Übergangsrecht 39 I. Kündigungsrechtliche Übergangsregelung des MRG 39 A. Übungsplätze des Bundesheeres 39 B. Befristete Weitergeltung des Kündigungsschutzes des MG 39 C. Investitionsersatzanspruch des Mieters 40 D. Neuer Kündigungsschutz für frei finanzierte Neubauten 41 E. Bestehende Untermietverträge 41 II. Das 3. Wohnrechtsänderungsgesetz 42 A. Befristungen 42 B. Bestehende Verträge 42 C. Anwendbarkeit 43

7 Inhaltsverzeichnis III D. Verlängerungen 43 III. Die Wohnrechtsnovelle A. Neue Befristungsregeln 44 B. Übergangsregelungen des 49b Indirekte Investitionen Befristungsabschläge Ausschluss der Mietzinserhöhung bei Befristung unter 4 Jahren Befristungen 47 a. Vertragsschluss 47 b. Verlängerungsvereinbarungen Stillschweigende Verlängerung um ein Jahr Verlängerungsoption 49 IV. Die Wohnrechtsnovelle V. Die Wohnrechtsnovelle A. Allgemeines 50 B. Übergangsregeln des 49c Befristungsabschlag Befristung Weitergeltung der 29 Abs 4a, 4b und 4c und 34 Abs Kündigungsoption des Mieters 51 VI. Die Mietrechtsnovelle Literaturverzeichnis

8 Einleitung EINLEITUNG Das Mietrecht ist ein Rechtsbereich, der nahezu jeden Menschen betrifft - die meisten als Mieter und viele als Bestandgeber und dennoch ist es eine Materie, die bei Wissenschaftern wie Praktikern in Relation zur Nachfrage nur wenig Interesse hervorruft und einen wenig löblichen Ruf als Fach für Spezialisten genießt. Ich bin auch bei weitem nicht der erste, der sich im Zusammenhang mit mietrechtlichen Regelungen an das legendäre Denksporturteil des OGH 1 erinnert fühlt. Wenn in der Literatur mit Bezug auf die Mietrechtsgesetzgebung von gravierenden gesetzgeberischen Versehen 2 und besonderen legistischen Gustostückerln 3 zu lesen ist, gerade in Zusammenhang mit den Übergangsbestimmungen von einer Geheimwissenschaft der Mietrechtsarchäologie 4 geschrieben wird und Polemik in keinem Aufsatz über eine Wohnrechtsnovelle zu kurz kommt, dann scheint es nicht zu verwundern, dass auch der OGH kontrovers Stellung bezieht 5. Eine bereits andiskutierte Verländerung der Mietrechtskompetenz 6 und der Einfluss des Europäischen Gemeinschaftsrechts 7 lassen in dieser Hinsicht noch einigen Interpretations- und Anknüpfungsstoff erwarten. Das Befristungsrecht ist innerhalb des Mietrechts wiederum ein Spezifikum, das von umfangreicher Geschichte 8 und rechtspolitischer Brisanz 9 geprägt ist und schon dadurch zahlreiche intertemporale Probleme und Ansätze aufwirft. Die gegenständliche Arbeit versucht einen Überblick über die Regelungen der Zeitmietverträge und der damit im Konnex stehenden Kündigung zu geben und des Weiteren die einschlägigen fundamentalen Novellen 1997 und 2000 aufzuarbeiten. 1 Jedoch in anderem Zusammenhang: OGH vom b 515/90 = JBl 1991, 446 (Hoyer):...wenn nur mit subtiler Sachkenntnis, außerordentlichen methodischen Fähigkeiten und mit einer gewissen Lust zum Lösen von Denksport-Aufgaben überhaupt verstanden werden kann, welche Anordnungen hier getroffen werden Böhm, Das neue Befristungsrecht, immolex 2000, Vonkilch, Zu den maßgeblichen Anknüpfungspunkten im intertemporalen Befristungsrecht des MRG, wobl 2000, Dirnbacher, Renaissance des ABGB: Vollausnahmen gemäß 1 Abs 2 Z 5 MRG, wobl 2003, 65 (66). 5 Vgl Iro, Das Mieterkarussell im Spiegel der Rechtsprechung, RdW 1995, Vgl Stabentheiner, Wohnrechtliche Streiflichter in bewegten Zeiten, FS Dittrich 848 ff. 7 Vgl Eilmansberger, Der Einfluss des Gemeinschaftsrechts auf nationales Wohnrecht, in: Erneuerung des Wohnrechts 60 ff. 8 Vgl Swoboda, Kommentar zum MG 271 f; Böhm, (Un)gerechtes Mietrecht, FS Mayer-Maly 332 ff; Stampfer, Anfänge des Mieterschutzes 84 (93 ff, 101). 9 Vgl Stabentheiner, FS Dittrich 852 ff.

9 Einleitung Die Arbeit wurde in zwei Bereiche gegliedert, von denen der erste den materiellen Teil und der zweite überblicksartig die intertemporale Systematik abdeckt. Entscheidungen aus den Sammlungen ohne nähere Bezeichnung sind solche des OGH. Die Abkürzungen und Zitate wurden gem Friedl/Loebenstein, AZR 5 verfasst, weswegen auf ein eigenes Abkürzungsverzeichnis verzichtet werden konnte.

10 1. Teil Dauerrecht 1 1. TEIL DAUERRECHT I. Befristete Mietverhältnisse A. Beendigung durch Zeitablauf 1. Rechtslage nach ABGB Bestandverträge 10 können zu einem bestimmten Termin ohne weiteres eo ipso - dh ohne Kündigung erlöschen; dieser wird als unbedingter Endtermin ( 1113 ABGB) bezeichnet. Wird das Erlöschen aber von einer weiteren Voraussetzung (Bedingung), beispielsweise einer vorhergehenden Kündigung abhängig gemacht ( 1114 ABGB) 11, spricht man von bedingtem Endtermin 12. Der Endtermin muss nicht durch einen kalendermäßigen Tag, sondern kann auch durch ein Ereignis festgelegt werden; dieses muss jedoch objektiv bestimmbar sein oder sich mittelbar aus dem Zweck oder Bedarf des Vertrages ergeben 13. Verträge mit unbedingtem Endtermin binden mangels gegenteiliger Klausel die Vertragsteile an die gesamte Dauer mit Ausnahme einer Realisierung eines wichtigen Grundes gem 1117 oder 1118 ABGB 14. Das Mietverhältnis erlischt zum Endtermin ex lege. 2. Rechtslage nach MRG Im Anwendungsbereich des MRG gelten die selben Grundsätze 15, allerdings ist die Vereinbarung eines bedingten Endtermins unwirksam 16 bzw die beabsichtigte 10 Vgl Jabornegg/Resch/Strasser, Arbeitsrecht Rz 554 ff. 11 Feil, Bestandvertrag 3, Rz Vgl Vonkilch in Hausmann/Vonkilch 29 Rz 35 ff. 13 Würth in Rummel ABGB Rz 3 mwn. 14 Siehe unten I. C. und II. C. Vorzeitige Auflösung aus wichtigem Grund. 15 Vgl Dirnbacher, MRG 1997, 151 f. 16 Würth/Zingher Rz 3; vgl auch Schuster in Schwimann 2 IV 29 Rz 8.

11 1. Teil Dauerrecht 2 Befristung nicht durchsetzbar 17. Ein (außergerichtlicher) Räumungsvergleich ist kein erfolgreiches Institut um einen Mietvertrag zu befristen oder zu verlängern 18. a. Voraussetzungen für eine vom Vermieter durchsetzbare Befristung aa. Schriftlichkeit aaa. Form Voraussetzung für eine durchsetzbare Befristung 19 ist die Einhaltung der Schriftform, unabhängig davon, ob es sich um einen erstmaligen Abschluss unter Befristung oder eine Verlängerung auf bestimmte Zeit handelt 20. Der Formzweck liegt zum einen in der Warn- und Aufklärungsfunktion für den Mieter, zum anderen in der Erleichterung und Sicherung der Beweisführung 21. Für die Vereinbarung einer Befristung ist der Bestandgeber beweispflichtig 22. Für das selbständige Erlöschen des Mietverhältnisses durch Zeitablauf ist gem 29 Abs 1 Z 3 lit a Voraussetzung, dass bei der Befristungsvereinbarung die Schriftform im Sinne einer gemeinsamen, von beiden Vertragsteilen unterfertigten Urkunde eingehalten wurde 23. Der Endtermin (sprich die Befristung) muss aus der Urkunde ersichtlich sein, ohne auf die Interpretationsregeln der 914, 915 ABGB 24 abstellen zu müssen 25, darüber hinaus ist wohl die Andeutungstheorie 26 (Ermittlung des Parteiwillens anhand auch äußerst geringer Anhaltspunkte 27 im Text 28 ) maßgeblich. Bei Abschluss durch einen Bevollmächtigten muss sich dieser auf Mieterseite auf eine schriftliche Vollmacht stützen dies gilt bei einer Mietergemeinschaft für sämtliche zu Vertretenden 29 ; auf Vermieterseite hingegen wird eine mündliche als ausreichend angesehen 30, was durch den Normzweck gerechtfertigt scheint 31. Es bedarf in 17 Vonkilch in Hausmann/Vonkilch 29 Rz 37; Koziol/Welser II 12, 224; siehe unten 2. b. 18 Dirnbacher, MRG 1997, 156 f; Tschütscher, Der Räumungsvergleich nach der WRN 1997, wobl 1997, 166; vgl Prader/Kuprian, Befristung im MRG Rz 105 ff, 112a ff. 19 Siehe unten I. A. 2. b. 20 Nunmehr einhellige Rsp des OGH: MietSlg = wobl 1988/187; MietSlg = immolex 1999/8 = wobl 1999/ MietSlg = EWr I/29/5 f. 22 MietSlg MietSlg LGZ Wien MietSlg MietSlg = wobl 1992/43; MietSlg MietSlg = immolex 1997/9. 27 EFSlg mwn = EvBl 1988/ MietSlg = wobl 1997/23 (zust Dirnbacher) = EWr I/29/80; MietSlg = wobl 2002/ Schuster in Schwimann 2 IV 29 Rz 13 mwn. 30 MietSlg = wobl 1994/ Undeutlich hiezu Schuster in Schwimann 2 IV 29 Rz 13.

12 1. Teil Dauerrecht 3 analoger Anwendung von 886 ABGB grundsätzlich der eigenhändigen Unterschrift aller Vertragsparteien der Essenz einer schriftlichen Vereinbarung - wobei diese nach einhm nicht leserlich sein muss, aber zur eindeutigen Identifizierung geeignet zu sein hat 32. Zur Formeinhaltung sind nach hlehre 33 entweder alle Signaturen auf einer Urkunde oder auch ein unterschriebenes Angebot und eine unterschriebene Annahme, demnach zwei Urkunden gefordert; wobei bloßes (formgerechtes) Einverständnis mit dem ausführlichen Teil des anderen Textes genügt 34. Vonkilch 35 fordert außerdem abstellend auf den Schutzzweck jedenfalls einen ausdrücklichen Hinweis auf den Endtermin in der schriftlichen Vertragserklärung des Mieters. Die Befristung des Vertrages hat allein aus dem Wortlaut der Urkunde hervorzugehen 36. Eine dogmatisch interessante Umgehungsvariante stellen Prader/Kuprian 37 dar und stellen auf den zeitlichen Zusammenhang der Unterschriften ab: Die Gegenzeichnung der Vertragsurkunde durch den Vermieter bleibt in diesem Fall offen und wird erst knapp vor Ablauf der Befristung vorgenommen, um die Durchsetzbarkeit des Endtermins doch zu realisieren. bbb. Rechtsfolge der Verletzung des Schriftlichkeitsgebots Uneinheitlich wird die Frage beantwortet, wie es zu werten ist, wenn mündlicher Konsens über den Mietvertrag herrscht, der Mieter aber dann die Unterschrift verweigert 38. Ein Klagerecht auf Unterfertigung einer Vertragsurkunde gibt es nicht 39 ; anderer Meinung ist Schuster 40, der eine Klage auf Zuhaltung bejaht. Nach ha ist die Einhaltung der Schriftform keine Voraussetzung für den wirksamen Abschluss eines befristeten Mietvertrages, sondern lediglich für die Durchsetzbarkeit 41 des Endtermins. Vonkilch 42 schlägt eine (zumindest) analoge Anwendung von 884 ABGB vor, der vor Unterzeichnung auch bei tatsächlichem Konsens mangelnden Bindungswillen attestiert. Der OGH hält fallweise den Mietvertrag me sinnwidrig für 32 Rummel in Rummel ABGB Rz Rummel in Rummel ABGB Rz 2 mwn. 34 MietSlg noch zu 19 MG; vgl RdW 1996, In Hausmann/Vonkilch 29 Rz Rummel in Rummel ABGB Rz 13 mwn; vgl FN 28 f. 37 Befristung im MRG Rz Vgl wobl 2002/119 (zust Vonkilch). 39 Reischauer in Rummel ABGB Rz Schuster in Schwimann 2 IV 29 Rz Siehe unten b. Durchsetzbarkeit. 42 Hausmann/Vonkilch 29 Rz 24.

13 1. Teil Dauerrecht 4 völlig unwirksam 43, und ein andermal ist er von der grundsätzlichen Wirksamkeit wieder überzeugt 44. Jedenfalls ist eine fehlerhafte Befristung nicht durchsetzbar, auch wenn der Gesetzgeber teilweise den Begriff mangelnder Gültigkeit verwendet 45. ccc. Telefax und Nach ständiger Rsp 46 wird eine Vertragserklärung per Telefax als nicht dem Schriftformgebot entsprechend qualifiziert 47 ; anderer Meinung ist Koziol 48, der zur Differenzierung nach dem Schutzzweck mahnt 49. Eine elektronische Signatur gem 4 Abs 1 SignG 50 kann, etwa im Fernabsatz oder schlicht in einer sehr wohl die Unterschrift ersetzen, wenn sie den Anforderungen gem 2 Z 3 leg cit entspricht; die Ausnahmen in 4 leg cit sind hier nicht einschlägig. ddd. Ausnahmen Befristete Verträge, deren vereinbarte (oder verlängerte) Vertragsdauer 6 Monate nicht überschreitet ( 1 Abs 2 Z 3), stellen einen Ausnahmetatbestand dar und unterliegen nicht dem Schriftformgebot, wenn die Voraussetzungen der Alternativen lit a (Geschäftsraum) oder b (Wohnung der Kategorie A oder B 51 ) erfüllt sind. Im Fall der lit b hat Schriftlichkeit in obigem Sinne für den Vertragszweck vorzuliegen, der einer nur vorübergehenden beruflichen Nutzung als Zweitwohnung 52 entsprechen muss. Abgesehen von diesem Erfordernis, stellen diese Fälle die einzigen durchsetzbaren Befristungen im MRG dar, die keiner Schriftlichkeit bedürfen. bb. Endtermin Eine weitere Voraussetzung zur Durchsetzung einer Befristung ist die Festlegung eines unbedingten Endtermins nach 29. Die schriftliche Vereinbarung muss das unbedingte Erlöschen des Mietvertrages zu einem bestimmten Termin konstatieren. 43 MietSlg = immolex 2000/77 (zu Recht abl Kovanyi). 44 MietSlg = JBl 1999, 602 (abl Rummel). 45 Würth/Zingher Rz MietSlg /15 = ecolex 1994/159 (Wilhelm); MietSlg Vgl aber immolex 2003/35 (Stingl/Pfiel) = RdW 2003/104 = EWr I/10/ Koziol/Welser, Bürgerliches Recht I 12, Vgl Rummel, Telefax und Schriftform, in FS Ostheim 211 (217); Rummel, JBl 1994, BGBl I 1999/190 idf BGBl I 2001/ Gem 15a Abs 1 Z 1 und Vgl Hausmann in Hausmann/Vonkilch 1 Rz 74 f.

14 1. Teil Dauerrecht 5 Dies kann sowohl durch Angabe des Endtermins selbst als auch durch Festlegung des Beginns und der in Aussicht genommenen Dauer geschehen, darüber hinaus aber auch durch eine Kombination beider Möglichkeiten 53. Dies birgt allerdings Fehlerquellen, die einer Interpretation schwer zugänglich sind und Undurchsetzbarkeit nach sich ziehen könnten 54. Es bedarf keiner zusätzlichen Vereinbarung, dass der Vertrag ohne Kündigung erlischt, das Datum des Vertragsendes muss aber aus der Urkunde eindeutig hervorgehen, um dem Erfordernis der Bestimmtheit zu entsprechen 55. Die Judikatur hat in diesem Zusammenhang strenge Grundsätze entwickelt, die vage Verlängerungszusagen oder kryptische Formulierungen wie bei Wohlverhalten kann sich das Mietverhältnis jeweils um ein weiteres Jahr verlängern oder bei guter Führung und pünktlicher Bezahlung kann auf weitere drei Jahre vermietet werden als zu unbestimmt sanktioniert 56. Schädlich für die Durchsetzbarkeit ist jedenfalls, wenn das Ende des Mietverhältnisses zu einem bestimmten Termin mit einer weiteren Voraussetzung verknüpft wird, wie zb einer obligatorischen Kündigung oder einer terminlich abgelaufenen Option auf Verlängerung. Jedenfalls zulässig im Hinblick auf die Notwendigkeit des unbedingten Endtermins ist die vertragliche Einräumung vorzeitiger Kündigungsmöglichkeiten, die aber auf Vermieterseite zusätzlich der Verwirklichung eines Tatbestandes gem 30 bedürfen 57. Oben zitierte Andeutungstheorie 58 führt bei der Interpretation zur Berücksichtigung des Parteiwillens im Sinne eines Abstellens auf die tatsächliche Willenseinigung über die Vertragsdauer, auch wenn diese Einigung als so genannter natürlicher Konsens auf einer ungenauen Bezeichnung des Endtermins beruht. In Konsequenz geht der übereinstimmend erklärte Parteiwille selbst dem abweichenden Wortlaut vor 59, wenn sich durch Interpretation der Formulierung Anhaltspunkte dafür ergeben 60. Die Formulierung einer Befristung als Das Mietverhältnis beginnt am und wird auf die Dauer von einem Jahr abgeschlossen, das ist bis hat der OGH 61 schon dem Inhalt der Vertragsurkunde nach für wirksam vereinbart erklärt. 53 Vonkilch 29 Rz Vgl MietSlg = immolex 1997/9 = ecolex 1997, 926; MietSlg = wobl 1998/69 (Vonkilch) = immolex 1998/5 (Pfiel). 55 MietSlg = wobl 1992/43 (Hanel). 56 Prader/Kuprian Rz 15; vgl MietSlg Tonkli, ecolex 1997, 11 ff mwn; siehe unten II. B. 58 Vgl immolex 1997/9; SZ 61/111 mwn; siehe auch FN 26, MietSlg = ecolex 1997/ 926 = wobl 1998/69 (Vonkilch) = immolex 1998/5 (Pfiel). 60 Prader/Kuprian Rz MietSlg = wobl 1997/23 (zust Dirnbacher) = EWr I/29/80.

15 1. Teil Dauerrecht 6 Eine solche Auslegung sei schon dem Wortsinn nach gedeckt, da bis 1.1 entweder bis einschließlich oder bis ausschließlich bedeuten kann. Höchste Relevanz kann dieser Interpretation bei der möglichen Überschreitung von Höchstfristen (zb der 10 jährigen Höchstfrist gem 29 Abs 1 Z 3 lit c idf der WRN ) oder in anderer Konstellation auch bei Unterschreitung von Mindestfristen 63 (etwa der generellen Dreijahresfrist des 29 Abs 1 Z 3 lit b idf der WRN ) zukommen 65. Die neuere Lehre nimmt im Zweifel nach allgemeinen Grundsätzen die Vereinbarung eines unbedingten Endtermins an 66. cc. Dauer Die WRN 2000 brachte eine Entflechtung und drastische Vereinfachung der Befristungsregime 67. Für alle Vertragstypen, sei es Haupt- oder Untermiete, wurden sowohl für Neuverträge als auch für Verlängerungen einheitliche Befristungsregelungen normiert: Eine Befristung muss neben der Schriftlichkeit bei Wohnungen 68 eine Mindestdauer von 3 Jahren ( 20 Abs 1 Z 3 lit b) umfassen, wobei Verlängerungen unbeschränkt zulässig sind, sofern sie ebenso mindestens für 3 Jahr erfolgen ( 29 Abs 4). Die Obergrenze des 29 Abs 1 Z 3 lit c af wurde ersatzlos gestrichen 69. Verträge über Geschäftsräumlichkeiten unterliegen keinen Mindest- oder Höchstfristen mehr und sind gem 29 Abs 1 Z 3 lit a und Abs 4 beliebig befrist- und verlängerbar, solange die Schriftform gewahrt bleibt. Dadurch kommt der Zuordnung zu Wohnung oder Geschäftsraum nach der WRN 2000 besondere Bedeutung zu; es wird dabei nicht auf die baurechtlichen Widmung, sondern allein auf den Vertragszweck abgestellt; bei gemischter Nutzung erfolgt eine Abgrenzung analog 16 Abs 1 Z 1 70, außerdem ist der Schutzzweck des MRG zu berücksichtigen 71. Ein Nebeneffekt ist gem dem neu eingeführten 16 Abs 7 (bzw 26 Abs 3 für Untermietverhältnisse) allen Befristungen gemein: generell ist, unabhängig von der 62 BGBl I 1997/ MietSlg = immolex 1997/9 = EWr I/29/ BGBl I 2000/ Vgl unten cc. und 2. Teil III. und V. 66 Vonkilch in Hausmann/Vonkilch 29 Rz 39 verweisend auf Binder in Schwimann 2 VI 1113 ABGB Rz 1; gegenteilig noch Klang in Klang 2 V 101 f. 67 Vgl unten 2. Teil V. 68 Sachlich gerechtfertigt lt Würth/Zingher, Wohnrecht 2000, 29 Anm Vgl schon 1991 Call, 11. ÖJT II, 42 ff. 70 Dirnbacher, MRG 2000, 272; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch 29 Rz Prader, RdW 2000, 394.

16 1. Teil Dauerrecht 7 anwendbaren Variante der Mietzinsbeschränkung ein 25%iger Abschlag von der Mietzinsobergrenze 72 vorgeschrieben; ausgenommen sind davon jedenfalls die Verträge, auf die 16 bzw 26 gem 1 Abs 4 und 5 überhaupt nicht zur Anwendung gelangen 73 oder andere gesetzliche Bestimmungen, die die Miethöhe beschränken 74. Auf die Mietzinsbildung soll hier aber nicht näher eingegangen werden 75. Ersatzlos gestrichen wurde durch die WRN 2000 auch der Neuabschluss von Ausbildungsmietverträgen 76 nach 29 Abs 2 af 77, die systemwidrig nur einen im vorhinein bestimmbaren Endtermin durch schriftliche Vereinbarung zulassen 78, nämlich die erfolgreiche Beendigung oder den Abbruch einer Ausbildung, zu deren Zweck der Mietvertrag geschlossen wird; darüber hinaus sieht das Gesetz subsidiär einen Endzeitpunkt mit Vollendung des 27. Lebensjahres vor, falls dies zumindest 5 Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses liegt; andernfalls liegt der subsidiäre Endzeitpunkt jedenfalls 5 Jahre nach Abschluss 79 des Mietverhältnisses. Ausbildungsmietverträge im eigentlichen Sinn können seit nicht mehr mit durchsetzbarer Befristung abgeschlossen werden, da sie mangels spezieller Rechtsgrundlage die allgemeinen Erfordernisse des unbedingten Endtermins nicht erfüllen 80. b. Durchsetzbarkeit aa. Anknüpfungszeitpunkt Die rechtliche Beurteilung der Durchsetzbarkeit einer Befristung richtet sich nach dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses und nicht nach dem des Endtermins. Die Rsp vor dem 3. WÄG 81 hat dies noch anders beurteilt 82 ; ebenso Würth/Zingher in der 19. Auflage Miet- und Wohnrecht 83. Das 3. WÄG 84 brachte aber in den 72 Böhm, immolex 2000, 245 mwn; vgl unten 2. Teil V. B Vgl auch 20 Abs 1 WGG. 74 Vgl 16 Abs 12; 9 Abs 4 Rückzahlungsbegünstigungsgesetz 1987 (RGB), BGBl 1987/340 idf 1993/532; vgl Böhm in Schwimann 2 IV 1 Rz 50 ff. 75 Weiterführend Stabentheiner, wobl 2000, 201 ff mwn. 76 Ausführlich dazu Mecenovic, Ausbildungsmietvertrag, wobl 1992, 93; vielfach auch Studentenmietvertrag genannt; vgl Würth/Zingher Rz 24; Mecenovic, aao FN Vgl unten 2. Teil. V. 78 Vgl Mecenovic, wobl 1992, 97 f; Prader/Kuprian Rz 91 ff. 79 Der Gesetzgeber stellt bei der ersten Variante auf den Beginn ab, bei der zweiten aber auf den Abschluss; vgl Vonkilch, Intertemporales Privatrecht 197 ff. 80 Vgl Vonkilch in Vonkilch/Hausmann 29 Rz 36 f; Prader/Kuprian Rz 98 f. 81 BGBl 1993/ MietSlg Rz 8.

17 1. Teil Dauerrecht 8 Übergangsbestimmungen und gleichlautend auch die WRN und die WRN explizit eine Norm, wonach (nach früherem Recht) unwirksame Befristungen unwirksam bleiben, mit der neuen Regelung also nicht (mehr) saniert 87 werden. bb. Rechtsfolgen bei durchsetzbarem Endtermin Sind alle Voraussetzungen erfüllt, also ein zum Vereinbarungszeitpunkt durchsetzbarer Endtermin, unbedingt und formgerecht vereinbart, erlischt das Mietverhältnis grundsätzlich automatisch zum Endtermin. Unabhängig von der Art des Fehlers 88, zb auch, wenn die Regeln über die Befristungsdauer nicht eingehalten werden, sind die Parteien an die vereinbarte Befristung is eines beiderseitigen Verzichts auf die ordentliche Kündigung 89 gebunden; die Befristung ist ergo keinesfalls nichtig. Das bedeutet, dass eine (von Vermieterseite) undurchsetzbare Befristung dennoch wirksam bleibt 90, das Mietverhältnis jedoch nicht durch bloßen Zeitablauf erlischt, sondern von beiden Seiten erst zum vereinbarten Ende aufgekündigt werden kann; bei Kündigung durch den Bestandgeber muss zusätzlich noch ein wichtiger Grund isd 30 realisiert sein 91. Wird die Aufkündigung zum vereinbarten (undurchsetzbaren) Fristende dennoch nicht wahrgenommen, so fällt die fehlerhafte Befristung gem dem mit der WRN 2000 eingeführten 29 Abs 3 ex lege weg, und das Mietverhältnis verwandelt sich in ein unbefristetes. Nach der Rechtslage vor der WRN 2000 blieb die Befristung auch nach Ablauf bestehen und verlängerte sich nur jeweils um eine Zinszahlungsperiode (vgl 1115 ABGB) auf bestimmte Zeit 92. Wenn eine der Parteien jedoch fristgerecht eine Fortsetzung auf bestimmte Zeit ablehnte, verwandelte sich das Mietverhältnis - unabhängig von der Vereinbarung - in eines auf unbestimmte Zeit a Abs 1; vgl 2. Teil II. B b Abs 7; vgl den umgekehrten Fall unten 2. Teil. III. B. 4. a c Abs 6; vgl unten 2. Teil V. B Prader, MRG 494; ausführlich dazu siehe unten im 2. Teil. 88 Böhm, immolex 2000, 244; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch 29 Rz wobl 1998/220; MietSlg = wobl 1998/173 (Prader). 90 Widersprüchlich mit der Begrifflichkeit Schuster in Schwimann 2 IV 29 Rz Böhm, immolex 2000, 244 (FN 11) mwn. 92 MietSlg = JBl 1987, 659 (krit Böhm). 93 Würth/Zingher Rz 31 mwn; vgl aber unten c. Rechtslage nach Ablauf der Befristung.

18 1. Teil Dauerrecht 9 Unbeschadet bleiben die Gründe für eine außerordentliche Kündigung gem 29 Abs 1 Z 4 und 5 aus Gründen der Untauglichkeit gem 1117 ABGB, des qualifizierter Mietzinsrückstandes und des erheblich nachteiligen Gebrauchs gem 1118 ABGB 94. c. Rechtslage nach Ablauf der Befristung aa. Durchsetzbare Befristung aaa. Anwendbares Recht Nachdem die durch die WRN 1997 eingeführten Institute der stillschweigenden Verlängerung um ein Jahr ( 29 Abs 4a) 95, der Verlängerungsoption des Mieters (Abs 4b) 96 und der entsprechenden Kündigungsregelung (Abs 4c) bei ehester Möglichkeit mit der WRN 2000 wieder eliminiert wurden 97, sind seither die allgemeinen Bestimmungen des 1114 ABGB und der 567 und 569 ZPO vorrangig maßgeblich 98. Gem 49c Abs 6 ist die neue mit jener vor der WRN 1997 vergleichbaren 99 Rechtslage nur auf Mietverhältnisse anzuwenden, die nach dem geschlossen oder verlängert wurden. Für die weitere Anwendbarkeit der erwähnten 29 Abs 4a, 4b und 4c und des 34 Abs 5 ist gem 49c Abs 7 ausschlaggebend, dass das Mietverhältnis vor dem geschlossen oder verlängert wurden und bei Verlängerung, der Verlängerungszeitraum vor dem begonnen hat 100. Wurde zwar der Vertrag oder die Verlängerungsvereinbarung vor dem geschlossen, liegt der Beginn jedoch jeweils erst nach dem , so gilt gem 49c Abs 6 zwar altes Befristungsrecht (heißt idf WRN 1997), jedoch ohne Anwendbarkeit der zitierten Verlängerungsoption bzw der stillschweigenden Verlängerung um ein Jahr MietSlg = immolex 1998/207 = wobl 1998/ Ausführlich Prader/Kuprian Rz 136 ff; Würth/Zingher Rz 25 f; siehe unten 2. Teil V. B Siehe Dirnbacher, MRG Nov 97, 160 ff; siehe unten 2. Teil V. B Siehe unten 2. Teil.V. B. 3.; vgl Vonkilch in Hausmann/Vonkilch 29 Rz Böhm, immolex 2000, 244 f; zur alten Rechtslage Böhm aao FN Schuster in Schwimann 2 IV 29 RZ Böhm, immolex 2000, 246; aa Prader, RdW 2000, Böhm, immolex 2000, 246; vgl Vonkilch, wobl 2000, 290 f; ausführlich unten 2. Teil V. B.

19 1. Teil Dauerrecht 10 bbb. relocatio tacita Wird ein Vertrag mit - zum Vereinbarungszeitpunkt - durchsetzbarer Befristung 102 geschlossen, erlischt dieser grundsätzlich automatisch zum Endtermin ABGB normiert demgegenüber ausdrücklich die Folgen einer hier ausnahmsweise zulässigen konkludenten Willenserklärung und regelt mit der relocatio tacita 104 einen Tatbestand, der Zeitmietverträge stillschweigend erneuert, wenn sie über den Endtermin hinaus fortgesetzt werden. Im Anwendungsbereich der Kündigungsbestimmungen des MRG 105 hat das in Zusammenhang mit dem Schriftlichkeitsgebot des 29 Abs 1 Z 3 lit a 106 fatale Konsequenzen, da die bewirkte Vertragsverlängerung gerade stillschweigend erfolgt und daher exemplarisch das Schriftformerfordernis verletzt. Die stillschweigende Erneuerung führt aus diesem Grund nach ha zur Undurchsetzbarkeit des neuen Endtermins 107 und daher gem 29 Abs 3 idf WRN zu einem unbefristeten Mietverhältnis. ccc. Verhinderung einer relocatio tacita Eine stillschweigende Verlängerung verhindern kann jedenfalls eine Klage auf Zurückstellung (Räumungsklage) nach 569 ZPO 109 innerhalb der materiellrechtlichen Frist 110 von 14 Tagen 111 nach Ablauf des Vertrages, was als Widerlegung der gesetzlichen Vermutung des 1114 ABGB zu sehen ist und wofür der Vermieter behauptungs- und beweispflichtig ist 112 ; darüber hinaus ist aber auch unbestritten ein Antrag auf Erlassung eines Übergabsauftrages nach 567 Abs 1 bis 3 ZPO 113 zielführend Siehe oben I. A. 2.b. 103 Vonkilch in Hausmann/Vonkilch 29 Rz Böhm/Schuster, Zur stillschweigenden Erneuerung von Mietverträgen, in Korinek/Krejci, HBzMRG 469; Apathy/Riedler, Schuldrecht BT 2 Rz 8/ Gem 1 Abs 1 und 3 ff. 106 Siehe oben I. A. 2. a. aa. 107 Schuster in Schwimann 2 IV 29 Rz 9; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch 29 Rz 52; MietSlg XXXVIII/39 = JBl 1987, 659 (zust Böhm); MietSlg = wobl 1998/187; MietSlg /22 = immolex 1999/8 = wobl 1999/118 (Graf). 108 Neugefasst durch Art 2 Z 16 der WRN Rechberger/Simotta Rz MietSlg = EWr III/569 Z/1; MietSlg = wobl 1994/ Vonkilch in Hausmann/Vonkilch 29 Rz 53 sieht dies als eine lex fugativa an. 112 MietSlg = EWr III/569 Z/4; LGZ Wien und LGZ Graz MietSlg Oberhammer, Auftragsverfahren 89 ff; Rechberger/Simotta Rz Palten, Bestandverfahren Rz 84 ff, 100; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch 29 Rz 54.

20 1. Teil Dauerrecht ZPO legt aber selbst ebenfalls nur eine widerlegbare Rechtsvermutung fest 115 und lässt 1114 ABGB unberührt 116, weshalb auch auf jede andere Weise, die nach außen erkennbar, deutlich, unzweifelhaft und rechtzeitig innerhalb der 14 Tage-Frist des 569 ZPO zum Ausdruck bringt, dass eine stillschweigende Erneuerung abgelehnt wird 118, eine solche verhindert werden kann 119. Voraussetzung aller erwähnten Vorgänge ist ein unmittelbarer zeitlicher Zusammenhang mit dem Endtermin 120, der beim Übergabsauftrag gesetzlich mit frühestens 6 Monaten vor Ablauf ( 567 Abs 2) begrenzt ist. Aus der Rsp ergibt sich keine definitive Zeitspanne 121, ein Abbedingen im Rahmen des Mietvertrages selbst wird aber abgelehnt 122. bb. Undurchsetzbare Befristung Ist der Endtermin einer Befristung nicht durchsetzbar, so verwandelt sich das Mietverhältnis gem 29 Abs 3 1. Fall ab diesem Zeitpunkt in ein unbefristetes MietSlg Binder in Schwimann 2 VI 1114 ABGB Rz MietSlg = MietSlg XLIII/33 = wobl 1992/62 (Hanel). 118 MietSlg = immolex 1999/179; MietSlg XXXIX/40 = JBl 1988, MietSlg = EvBl 1982/130; MietSlg /39; MietSlg = immolex 1999/ Würth in Rummel ABGB Rz 4; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch 29 Rz 55 mwn. 121 MietSlg ; vgl auch MietSlg XLIV/58 = JBl 1993, 587 (Watzl) = ecolex 1993, 307 (Wilhelm). 122 MietSlg /48 = immolex 1999/107 = wobl 2002/28 (krit Vonkilch); krit Vonkilch in Hausmann/Vonkilch 29 Rz Schuster in Schwimann 2 IV 29 Rz 9; Stabentheiner, wobl 2001, 201.

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