Wohnen und Bauen in der Stadt

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2 Wohnen und Bauen in der Stadt 7. Sachstandsbericht 2008 Stadt Karlsruhe - Amt für Stadtentwicklung 2008 KLEINRÄUMIGE BEVÖLKERUNGSVORAUSRECHNUNG DER STADT KARLSRUHE 2005 BIS

3 Arbeitsgruppe Wohnungsbericht Koordination: Amt für Stadtentwicklung, Otto Mansdörfer, Daniel Götz Grundstücksbewertungsstelle, Kurt Lehmann Liegenschaftsamt, Cornelia Orthmann, Matthias Roth Sozial- und Jugendbehörde, Sonja Rexhäuser Stadtplanungsamt, Helmut Stingl Volkswohnung GmbH, Bruno Schneider Stadt Karlsruhe, Amt für Stadtentwicklung Bereich: Stadtentwicklung, Otto Mansdörfer Internet: Telefon: Fax: Bearbeitung: Daniel Götz, Otto Mansdörfer Datenaufbereitung/Grafik: Ilona Forro Fotos: Anand Ehring Umschlaggestaltung: Stefanie Groß DTP: Marlis Arz Auflage 250 Stück Karlsruhe, November KLEINRÄUMIGE BEVÖLKERUNGSVORAUSRECHNUNG DER STADT KARLSRUHE 2005 BIS 2030

4 Inhalt Seite 1. Einführung und Zusammenfassung 5 2. Wohnungsbau in Karlsruhe Entwicklung der Bautätigkeit Entwicklung des Wohnungsbestands in Karlsruhe Wohnungsbau in der Region Karlsruhe Entwicklung des Bestandes geförderter Wohnungen Entwicklung der Immobilienpreise Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Wohnungseigentum Baulandpreise in der Region Mietniveau Mieten nach verschiedenen Quellen Wohnsituation in Karlsruhe Haushalte in Karlsruhe Haushaltstypen Haushaltsgröße Wohnverhältnisse in Karlsruhe Wohnform Wohnstatus (Miete bzw. Eigentum) Wohndauer Wohnraumversorgung Wohnungsausstattung und Modernisierungsstand Wohnzufriedenheit Wohnung Wohnumfeld Wohnstandortmobilität Umzugsgeschehen zwischen 2003 und Umzugsabsichten in Zukunft Wohnungsmarkt für Haushalte mit Versorgungsschwierigkeiten Indikator: Allgemeines Wohngeld Indikator: Belegungsrechte Indikator: Wohnungssuchende Zahl und Struktur der vorgemerkten Mietinteressenten bei der Volkswohnung GmbH Wohnungslosenhilfe 81 KLEINRÄUMIGE BEVÖLKERUNGSVORAUSRECHNUNG DER STADT KARLSRUHE 2005 BIS

5 Seite 4. Geplante Wohnbauflächen Stand der Flächennutzungsplanung Stand der aktuellen Bebauungsplanung Wohnungspotential aus rechtsverbindlichen Bebauungsplänen Wohnungspotential aus in Bearbeitung befindlichen Bebauungsplänen Wohnungspotential aus alten rechtsverbindlichen Bebauungsplänen Größere Wohnbauflächen bis Südstadt östlicher Teil (Karlsruhe-Südost) Nordwest- und Nordstadt Konversionsflächen Knielingen und Neureut Wohnungsbedarfsprognose für Karlsruhe bis Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnraumversorgung Förderung Landeswohnraumförderprogramm Kommunale Wohnraumförderung Stadtteilentwicklung und Sanierung Wohnraumakquise durch Kooperation Bodenordnende Maßnahmen Umlegungs- und vereinfachte Umlegungsverfahren Städtebauliche Verträge Baulückenprogramm / Baulandkataster Baugebot Bebauungsplanung Aktuelles mit Ausblick und Rückblick Wohngeldnovelle Neues Landesrecht im Wohnungswesen (LWoFG) Fehlbelegungsabgabe Eigenheimzulage Erweiterte Kündigungssperrfrist und Zweckentfremdungsverbot 107 (Landesverordnungen seit außer Kraft) Handlungsempfehlungen an den Gemeinderat Mietwohnungsbereich Wohneigentum Demographischer Wandel und zielgruppenspezifische Angebote Masterplan und städtebauliche Qualitäten 113 Anhang KLEINRÄUMIGE BEVÖLKERUNGSVORAUSRECHNUNG DER STADT KARLSRUHE 2005 BIS 2030

6 1. Einführung und Zusammenfassung Der vorliegende 7. Sachstandsbericht zur Wohnungsentwicklung in Karlsruhe schreibt die Entwicklungen seit dem letzten Bericht im Jahr 2004 fort. Insgesamt hat sich die Situation auf dem Karlsruher Wohnungsmarkt seither nicht entspannt, in vielen Bereichen ist eine weiter fortgeschrittene Disparität zwischen Angebot und Nachfrage sichtbar, trotz der Ausweisung größerer Baugebiete. Dies kommt vor allem in den Ergebnissen der Bürgerumfrage 2008 zum Ausdruck, die sich thematisch ausschließlich den Wohnverhältnissen im Stadtgebiet gewidmet hat. Im Februar 2008 wurden insgesamt Haushalte in Karlsruhe zu den Themenfeldern Wohnverhältnisse, Wohnzufriedenheit und Umzugsabsichten befragt. Baufertigstellungen der letzten Jahre Zwischen 1998 und 2007 konnte das Wohnungsangebot in Karlsruhe um ca Wohnungen erweitert werden, was einem Zuwachs von rund 4,2 % entspricht, darunter allein in der Nordstadt Wohneinheiten. Zum umfasste der Karlsruher Wohnungsmarkt rund Wohnungen. Die Entwicklung der Zahl der Baufertigstellungen im Bereich des Geschosswohnungsbaus verlief in den letzten zehn Jahren besonders negativ. Die Zahl der bezugsfertigen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sank zwischen 1998 und 2007 von 624 Wohneinheiten auf 271 Wohnungen ab. Die Zahl der fertig gestellten Wohnungen im Ein- und Zweifamilienhaussegment verharrte auf einem Niveau von 200 bis 300 neuen Wohnungen pro Jahr. Der relativ hohe Bauüberhang des Jahres 2007 (ca Wohneinheiten), der im Wesentlichen auf die Bauvorhaben in den Konversionsgebieten sowie dem Neubaugebiet in der östlichen Südstadt zurückzuführen ist, lässt vermuten, dass die Zahl der Baufertigstellungen im Jahr 2008 wieder eine Größenordnung bis zu bezugsfertigen Wohneinheiten erreichen wird. Auch in 2009 kann mit ähnlich hohen Baufertigstellungen gerechnet werden, falls nicht die allgemein schwieriger werdende Wirtschaftslage ein deutliches Abbremsen der Baukonjunktur im Wohnungsbau bewirkt. Der Zahl der geförderten Wohnungen in Karlsruhe hat sich in den vergangenen zehn Jahren von um rund ein Drittel auf reduziert, da bisherige Sozialwohnungen zunehmend aus der Bindung fallen. Dieser rückläufige Trend wird sich auch künftig fortsetzen, so dass bis zum Jahr 2020 noch mit ca Wohneinheiten zu rechnen ist. Die Situation von sozial benachteiligten Haushalten auf dem Karlsruher Wohnungsmarkt wird sich daher künftig weiter verschärfen. Immobilienpreise Die Preise für Ein- oder Zweifamilienhausgrundstücke sowie Reihenhausgrundstücke im Stadtgebiet Karlsruhe stiegen im Zeitraum zwischen 2002 und 2007 moderat um ca. 5 % bzw. 7 % an. Je nach Lage mussten Käufer im Jahr 2007 zwischen 300 und 490 Euro/m² für ein Ein- oder Zweifamilienhausgrundstück bzw. 340 und 400 Euro/m² für ein Reihenhausgrundstück bezahlen. Die Preise für Mehrfamilienhausgrundstücke lagen im Jahr 2007 mit ca. 370 Euro/m² in etwa auf dem gleichen Niveau wie im Jahr Bei Erstverkäufen von Ein- oder Zweifamilienhäusern bzw. Reihenhäusern stiegen die Preise im Zeitraum 2002 bis 2007 um 10 % bzw. 5 % an. Demzufolge kostete ein Ein- oder Zweifamilienhaus in guter Lage im Karlsruher Stadtgebiet im Jahr 2007 zwischen und Euro/m². Bei den Reihenhäusern lag die Schwankungsbreite zwischen und Euro/m². Die Preise für Mehrfamilienhäuser in Karlsruhe stiegen zwischen 2002 und 2007 in allen Baujahrsklassen an (zwischen 5 und 15 %) - am deutlichsten in der Baujahrsklasse der vor 1950 erstellen Immobilien. Die Kaufpreise für Häuser in guter Lage betrugen im Jahr 2007 im Durchschnitt zwischen und Euro/m² Wohnfläche. Die Preise für neu gebaute Eigentumswohnungen in Karlsruhe blieben zwischen 2002 und 2007 dagegen nahezu konstant. Eine neu gebaute Eigentumswohnung in mittlerer bis guter Lage kostete im Jahr 2007 etwa Euro/m². Die Preise bei Weiterverkäufen von Wohnungseigentum sanken von in nahezu allen Baujahrsklassen. 1. EINFÜHRUNG UND ZUSAMMENFASSUNG 5

7 Mit Ausnahmen der Gemeinden Ettlingen und Waldbronn liegen die Preise für baureifes Wohnbauland in der Region Karlsruhe unter dem Karlsruher Wert von 340 Euro/m² Grundstücksfläche. Mit zunehmender Entfernung zum Oberzentrum sinken die Werte deutlich ab. Mieten Nach Angaben des Immobilienverbandes Deutschland schwankte die durchschnittliche Kaltmiete in Karlsruhe 2007 für neu vermietete Wohnungen zwischen 60 und 100 Quadratmetern Wohnfläche je nach Lage zwischen 4,80 Euro/m² und 9,00 Euro/m². Die Ergebnisse der Bürgerumfrage 2008 haben für Karlsruhe eine durchschnittliche Angebotsmiete von 6,93 Euro/ m² ergeben (Wohndauer unter zwei Jahre; ohne Nebenkosten). In den vergangenen fünf Jahren stieg die Angebotsmiete (Nettokaltmiete) in der Fächerstadt von 6,75 Euro/m² im Jahr 2003 um ca. 0,20 Euro/m² bzw. 2,7 % an. Die durchschnittliche Bestandsmiete - alle Mieten ab einer Wohndauer von zwei Jahren - lag in Karlsruhe im Jahr 2008 mit 6,18 Euro/m² etwas unter den Neuvermietungen. Sie stieg seit 2003 von 5,65 Euro/m² um 9,4 % an. Die mittlere Nettokaltmiete von Wohnungen der Volkswohnung GmbH lag im Jahr 2008 mit 4,59 Euro/m² weit unterhalb des Karlsruher Durchschnitts. Haushaltstypen In Karlsruhe leben derzeit ca Haushalte, die auf dem freien Immobilienmarkt Wohnraum nachfragen. Ihre spezifischen Wohnbedürfnisse sind: Singlehaushalte im Alter zwischen 18 und 45 Jahren ( Haushalte bzw. 21,6 %): Die jüngeren Singlehaushalte leben zu mehr als 80 % in Mehrfamilienhäusern überwiegend im zentralen Stadtbereich. Sie sind nahezu durchgängig Mieter (91,5 %). Durch zahlreiche Studenten, Absolventen und Berufsanfänger ist ihre Mobilität hoch, 42,8 % von ihnen wollen in den nächsten Jahren umziehen, überwiegend aus ausbildungs- und berufsbedingten Gründen. Dabei werden sie zu einem wesentlichen Teil Karlsruhe verlassen. Ältere Alleinlebende zwischen 45 und 60 Jahren ( bzw. 9,9 %): Auch die älteren Alleinlebenden wohnen überwiegend in Mehrfamilienhäusern zur Miete (73,3 %). Ein Viertel von ihnen ist allerdings Eigentümer. Mit 70,4 m 2 Wohnfläche pro Kopf steht ihnen deutlich mehr Wohnraum zur Verfügung als im Durchschnitt (48,7 m 2 ). Sie ziehen wenig um (3,3 % des gesamten Umzugsvolumens der letzten 5 Jahre) und zwar vor allem innerhalb des Stadtgebiets. Familien mit Kindern unter 18 Jahren ( bzw. 13,5 %): Von den Familien mit Kindern leben 43 % in Ein- und Zwei-Familienhäusern, 57 % in Mehrfamilienhäusern. Mit 45,2 % ist der Eigentümeranteil unter ihnen recht hoch (Durchschnitt: 36 %) und hat seit 2003 um 3,2 Prozentpunkte zugenommen. Ihre Wohnfläche pro Person ist unterdurchschnittlich, vor allem unter den zur Miete wohnenden Familien. Die Wohnungsausstattung ist gut, 82,5 % der Familien können auch den Außenbereich ihrer Wohnung nutzen. Sie sind überdurchschnittlich gut mit ihrem Wohnumfeld zufrieden. Familien sind mit 27,5 % am gesamten Umzugsvolumen Karlsruhes vertreten bevorzugt mit innerstädtischen Umzügen. Fast zwei Drittel (62,1 %) der umzugswilligen Familien plant in den nächsten Jahren den Einzug ins Eigenheim. Mehr als drei Viertel von ihnen (78,8 %) wollen dieses Vorhaben in Karlsruhe realisieren. Alleinerziehende mit Kindern unter 18 Jahren (7.000 bzw. 4,9 %): Alleinerziehende leben überwiegend in Mehrfamilienhäusern und sind zu drei Vierteln (75,5 %) Mieter ihrer Wohnung. Als Vermieter sind Wohnungsbaugenossenschaften und die Volkswohnung überproportional vertreten. Der Wohnungszustand bleibt hinter dem der Familien zurück, 22,2 % der in Miete wohnenden Alleinerziehenden klagen über Mängel in der Instandhaltung (Durchschnitt: 10,7 %). Umzugsabsichten hegen deshalb 36,5 % von ihnen (Durchschnitt 23,7 %). Paare oder Mehrpersonenhaushalte zwischen 18 und 30 Jahren (9.200 bzw. 6,4 %): Paare bzw. Wohngemeinschaften zwischen 18 und 30 Jahren bevorzugen das Wohnen in zentralen Quartieren mit überwiegend kleinen Mehrfamilienhäusern mit bis zu fünf Etagen (79,5 %). Daher ist der Mieteranteil unter ihnen mit 92,1 % auffallend hoch. Der Modernisierungsstand der Wohnungen ist durchschnittlich. Viele Befragte dieses Haushaltstyps sind Auszubildende, Studenten und Berufsanfänger und hoch mobil. Drei Viertel von ihnen leben weniger als fünf Jahre in der aktuellen Wohnung, über die Hälfte zog von außerhalb Karlsruhes in die Fächerstadt (13,3 % aus der Region; 39,0 % von außerhalb der Region). Auch künftig planen 50,6 % dieser Befragten umzuziehen, die Hälfte davon wird Karlsruhe verlassen. Dabei geben ausbildungs- und arbeitsplatzbedingte Gründe den Ausschlag. Paare ohne/mit erwachsenen Kindern zwischen 30 und 45 Jahren (6.400 bzw. 4,4 %): Paare und Mehrpersonenhaushalte (noch) ohne bzw. mit erwachsenem/n Kind(ern) zwischen 30 und EINFÜHRUNG UND ZUSAMMENFASSUNG

8 Jahren leben überwiegend in Mehrfamilienhäusern mit bis zu fünf Etagen (72,6 %) in den zentralen bzw. zentrumsnahen Wohngebieten. Der Mieteranteil beträgt 75,7 %. Die Hälfte der Befragten wohnt seit weniger als fünf Jahren in der aktuellen Wohnung und 36,8 % planen in den kommenden Jahren umzuziehen. Davon ist der Anteil derjenigen, die künftig in der Region Karlsruhe nach einem neuen Domizil suchen wollen, mit 30,6 % unter allen Haushaltstypen am höchsten. Der Wunsch, künftig im Eigenheim zu wohnen, ist unter diesen Haushalten, die an der Schwelle zur Familiengründung stehen, sehr stark ausgeprägt (50,4 %). Paare ohne/mit erwachsenen Kindern zwischen 45 und 60 Jahren ( bzw. 8,8 %): Paare und Mehrpersonenhaushalte mit erwachsenem/n bzw. ohne Kind(ern) zwischen 45 und 60 Jahren leben überdurchschnittlich häufig in Ein- und Zweifamilienhäusern (37,4 %). Darüber hinaus zeichnen sich deren Wohnverhältnisse durch den höchsten Eigentümeranteil (53,3 %) unter allen Haushaltstypen aus. Fast die Hälfte von ihnen lebt in neu gebauten bzw. umfassend modernisierten Wohnungen oder Häusern. Auf Grund der stabilen Arbeits- und Familienverhältnisse planen nur 15,1 % der Befragten einen Umzug in den kommenden Jahren. Davon wollen 85,9 % innerhalb der Stadtgrenzen nach einer neuen Wohnung suchen (Durchschnitt: 65,1 %). Seniorenhaushalte über 60 Jahre ( bzw. 30,4 %): Fast die Hälfte der befragten Seniorenhaushalte (48,5 %) lebt im selbst genutzten Wohneigentum (Durchschnitt: 36,4 %) und jedem Haushaltsmitglied stehen 62 m² Wohnfläche pro Person zur Verfügung - 13m 2 mehr als im Karlsruher Mittel. Die Seniorenhaushalte leben häufig in teilmodernisierten (36,1 %) oder mit älterer Ausstattung instand gehaltenen Wohnungen (22,5 %). Dennoch sind Seniorenhaushalte sowohl mit ihrer Wohnung (57,3 %) als auch dem Wohnumfeld (40,1 %) am häufigsten sehr zufrieden. Senioren ziehen wenig um - 8,2 % haben dies in den letzten fünf Jahren getan, 7,9 % planen dies in der Zukunft. Die Hälfte der umzugswilligen Senioren sucht eine kleinere, altengerechte Wohnung. Fast die Hälfte der Haushalte Karlsruhes lebt in einem Einpersonenhaushalt (45,7 %). Die andere Hälfte verteilt sich in etwa zu gleichen Teilen auf Zweipersonenhaushalte (28,6 %) und Drei- oder Mehrpersonenhaushalte (25,7 %). Wohnstatus Über ein Drittel (36 %) der Haushalte in Karlsruhe lebt im selbst genutzten Wohneigentum. Die anderen 64 % leben zur Miete. Im Vergleich zu anderen Großstädten in Baden-Württemberg ist die Eigentümerquote in Karlsruhe relativ hoch (Stuttgart: 25 %; Heidelberg: 30 %). Wohnflächen Im Schnitt verfügt ein Haushalt in Karlsruhe derzeit über 48,7 m² Wohnfläche je Haushaltsmitglied. Dabei sinkt die zur Verfügung stehende Wohnfläche mit der Zahl der Haushaltsmitglieder. So ist die Wohnflächenversorgung pro Kopf bei Familien mit Kindern (31,8 m²) deutlich schlechter als bei Haushalten ohne Kinder (55,4 m²). Zwischen 2003 und 2008 ist die durchschnittlich zur Verfügung stehende Pro-Kopf- Wohnfläche in Karlsruhe von 45,6 m² auf 48,7 m² angewachsen. Wohnungsausstattung Mit Küche und Bad sind die Karlsruher Wohnungen mittlerweile dem heutigen Standard entsprechend ausgestattet. Über 99 % der befragten Haushalte verfügen sowohl über ein Bad als auch ein WC innerhalb der Wohnung. Rund 81 % der Karlsruher Wohnungen besitzen eine Kombination aus Bad und WC. Ein separates Bad mit einem separaten WC ist in 23,2 % der Wohnungen anzutreffen. Ein zusätzliches (zweites) WC besitzen 29 % der Wohnungen. Außenbereich Zur Erholung im Freien können 71 % der Karlsruher Haushalte einen Garten(-anteil) bzw. eine an die Wohnung angrenzende, private Außenanlagen nutzen. Dabei besteht ein deutliches Gefälle zwischen Eigentümer- (90,4 %) und Mieterhaushalten (59,0 %). Der Anteil der Familien mit Kindern, die über einen privaten nutzbaren Garten bzw. Hof verfügen, ist mit 82,5 % unter allen Haushaltstypen am höchsten. Modernisierungszustand Nach eigener Einschätzung leben 16,9 % der befragten Haushalte in einer Wohnung, die heutigen Neubaustandards entspricht. Weitere 25,7 % beurteilen ihre derzeitige Wohnung als umfassend modernisiert. In teilmodernisierten Wohnungen leben 31,4 % der Haushalte in Karlsruhe. Rund 19 % der Befragten geben eine ältere, aber instand gehaltene Ausstattung an. Instandhaltungsmängel liegen bei 7,4 % der Befragten vor. Mietwohnungen sind im Vergleich zu Wohneigentum häufig weniger gut ausgestattet bzw. instand gehalten. Laut eigenen Angaben besteht bei rund der Hälfte (52,8 %) aller Karlsruher Haushalte 1. EINFÜHRUNG UND ZUSAMMENFASSUNG 7

9 Modernisierungsbedarf in der Wohnung. Am häufigsten werden Mängel im Bäder- und Sanitärbereich beanstandet (20,3 %). Zusammengenommen entfallen auf notwendig erachtete Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz allerdings 43,5 % aller Antworten. Wohnungszufriedenheit Nahezu jeder zweite Karlsruher Haushalt ist mit seiner jeweiligen Wohnung sehr zufrieden (47,8 %). Weitere 44,3% sind mit ihrer Wohnung durchweg zufrieden. Lediglich 6,8 % der befragten Haushalte sind weniger zufrieden und nur 1,1 % unzufrieden. Von den 7,8 % weniger und nicht Zufriedenen bemängelt mehr als die Hälfte den baulichen Zustand der Wohnung (60,7%). Ein Fünftel empfindet die aktuelle Wohnung als zu klein (19,7 %), 16,6 % klagen über unzureichende Wärmeisolierung. Bewertung des Wohnumfelds Insgesamt bewerten rund 93 % der Karlsruher Haushalte die Qualität ihres Wohnumfeldes positiv: 31,5 % sind sehr zufrieden und 61,4 % äußern sich zufrieden. Weniger zufrieden mit den Wohnumfeldqualitäten sind 6 % und lediglich 1 % komplett unzufrieden. Gründe für die Unzufriedenheit mit der Wohnumgebung sind in erster Linie Lärmbelastung (36,4 %), ungepflegte öffentliche Räume (18 %) und mangelhafte nachbarschaftliche Verhältnisse (12,2 %). Für die Qualität des Wohnumfeldes sind aus Sicht der Karlsruher Haushalte vor allem gute nachbarschaftliche Beziehungen, ein gutes soziales Umfeld, eine hohe Luftqualität, geringe Lärm- und Verkehrsbelastung, eine ruhige Wohnumgebung, zu Fuß erreichbare Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungen sowie die Nähe zu Grünflächen und Parks von besonderer Bedeutung. Diese Faktoren werden von jeweils über 85 % der befragten Haushalte für ein gutes Wohnumfeld als wichtig erachtet. Ihre Erwartungen an das Wohnumfeld sehen die Karlsruher Haushalte vor allem erfüllt im guten und weit verzweigten ÖPNV-Netz, in der flächendeckenden Versorgung mit Grundschulen und Kindergärten, im Hinblick auf gut nachbarschaftliche Verhältnisse sowie in der Nähe der jeweiligen Wohnung zu Grünflächen und Parkanlagen. Jeweils über 75 % der befragten Haushalte gaben an, dass diese Faktoren überwiegend ihren Vorstellungen entsprechen. Wohndauer und Umzugsmobiliät Die durchschnittliche Wohndauer der Haushalte in der aktuellen Wohnung ist deutlich geringer ist als die Wohndauer in der Stadt. Während fast drei Viertel (73,3 %) der Karlsruher Haushalte seit mehr als zehn Jahren in der Fächerstadt leben, wohnt nur knapp die Hälfte (47,5 %) seit über zehn Jahren in der aktuellen Wohnung. Daraus ist zu schließen, dass Wohnstandort und -ausstattung fortwährend optimiert werden. Die Umzugsmobilität der Karlsruher Haushalte ist allerdings in den letzten fünf Jahren deutlich zurückgegangen, was darauf hindeutet, dass das Angebot an Wohnungen auf dem Karlsruher Wohnungsmarkt im Vergleich zur Nachfrage knapper wird. Zurückliegendes Umzugsgeschehen Rund ein Drittel der Karlsruher Haushalte lebt weniger als fünf Jahre in ihrer aktuellen Wohnung. Davon sind 60,7 % innerhalb Karlsruhes umgezogen und 39,3 % wanderten von außerhalb der Stadtgrenzen in die Fächerstadt. Unter den jüngeren Haushalten war der Anteil der Fernwanderer besonders hoch, während bei den Haushalten über 45 Jahren Umzüge innerhalb der Stadtgrenzen deutlich überwogen. Von den von außerhalb Karlsruhes zugezogenen Haushalten werden über zwei Drittel (65 %) auf Dauer in Karlsruhe wohnen bleiben. Ein Viertel überwiegend Studenten wird Karlsruhe in absehbarer Zeit wieder verlassen. Die häufigsten Motive für einen Wohnungswechsel während der letzten fünf Jahre waren familiäre oder persönliche Gründe (25,5 %), der Wunsch nach einer größeren Wohnung (18,7 %), berufliche Gründe (15,4 %) sowie der Beginn einer Ausbildung bzw. eines Studiums (12,3 %). Ein deutlicher Hinweis für einen angespannten Wohnungsmarkt zeigt sich in langen Suchzeiten bei Wohnungswechseln. Über zwei Fünftel der in den letzten fünf Jahren umgezogenen Haushalte haben länger als sechs Monate nach einer neuen Wohnung gesucht 13,2 % zwischen sechs Monate und einem Jahr und 7,1 % über ein Jahr. Im Wohneigentumssegment suchten die Befragten besonders lange - 37,6 % über sechs Monate. Im Mietwohnungsbereich sind Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern schwer zu finden. Umzugsabsichten in Zukunft Fast ein Viertel der Karlsruher Haushalte plant in den kommenden Jahren einen Wohnungswechsel. Ein Drittel der umzugswilligen Haushalte sucht eine größere Wohnung. Ein weiteres Viertel benennt arbeitsplatzund berufsbezogene Gründe. Für 22 % der Umzugsentschlossenen geben familiäre oder persönliche Gründe den Ausschlag für den geplanten Umzug. Von den befragten Haushalten mit konkreten Umzugsabsichten wollen 36 % künftig im Eigenheim leben, 59 % zur Miete und 5 % sind bislang noch unentschlossen EINFÜHRUNG UND ZUSAMMENFASSUNG

10 Zwei Drittel (65 %) der umzugsbereiten Haushalte wollen in Karlsruhe wohnen bleiben. Nur 12 % planen, in die Region zu ziehen. Knapp ein Viertel der Umzugswilligen (23 %) - zumeist Hochschulabsolventen und Berufsanfänger - wird Karlsruhe den Rücken kehren. Von den künftigen Eigentumserwerbern berichten nahezu drei Viertel (73 %) von Schwierigkeiten bei der Immobiliensuche innerhalb des Stadtgebietes. Genannt werden vor allem hohe Preise und ein ungünstiges Preis-Leistungsverhältnis (79 % aller Antworten). Während unter herrschenden Marktbedingungen 65 % der umzugswilligen Haushalte eine Wohnung innerhalb der Stadtgrenzen und 12 % in der Region suchen, würden bei freier Entscheidung 67 % der Haushalte gerne in Karlsruhe eine neue Wohnung finden und nur 10 % ins Umland abwandern. Insbesondere für Familien mit Kindern gestaltet sich die Wohnungssuche schwierig. Bei Mietwohnungen sucht ein Drittel der Familien ein halbes Jahr und länger. Von den Befragten, die Eigentum bilden wollen, sind 72,7 % der Ansicht, dies sei in Karlsruhe schwierig. Haushalte mit Schwierigkeiten am Wohnungsmarkt Zum Stichtag bezogen rund Haushalte das sind ca Personen - in Karlsruhe allgemeines Wohngeld nach dem Wohngeldgesetz. Davon lebte über die Hälfte in Einpersonenhaushalten und 21 % lebten in Vier- oder Mehr-Personenhaushalten. Im Schnitt der letzten fünf Jahre stellte das Liegenschaftsamt der Stadt Karlsruhe jährlich etwa 900 Wohnberechtigungsscheine aus, die zum Bezug einer sozial gebundenen Wohnung berechtigen. Derzeit ( ) sind dem Liegenschaftsamt 505 wohnungssuchende Haushalte mit Wohnberechtigungsschein gemeldet, darunter Haushalte mit geringem Einkommen (Arbeitslose und Sozialhilfeempfänger), Flüchtlinge, Ausländer und Spätaussiedler, Familien mit Kindern, Alleinerziehende, Schwangere, ältere und behinderte Menschen sowie Wohnungslose. Innerhalb der letzten fünf Jahre hat sich die Zahl der Mietinteressenten bei der Volkswohnung GmbH kaum verändert und liegt nach wie vor bei rund Fast 60 % der Mietinteressenten sind auf der Suche nach einer Ein- oder Zweizimmerwohnung, 40% suchen größere Wohnungen. Auf der Liste für Mietinteressenten bei der Volkswohnung GmbH sind sozial Schwache deutlich überrepräsentiert. Im Jahr 2007 mussten 710 wohnungslose Haushalte bzw. 876 Personen obdachlosenrechtlich untergebracht werden (2003: 471 Haushalte). Am waren 317 Personen in einer Obdachlosenunterkunft untergebracht, davon rund 90 % Einpersonenhaushalte überwiegend männlichen Geschlechts. Die unter 25-jährigen Obdachlosen nehmen anteilig stetig zu. Wohnungsbaupotential im Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan 2010 des Nachbarschaftsverbands Karlsruhe ergibt sich für die Stadt Karlsruhe ein Potential von rund Wohnungen. Rund die Hälfte der Wohneinheiten entfallen auf den Ein- oder Zweifamilienhausbau (2.400); die andere Hälfte auf den Geschosswohnungsbau (2.700). Dieses Potential enthält rund Wohneinheiten auf dem Gebiet des Alten Flugplatzes. In rechtskräftigen Bebauungsplänen besteht ein Potential von rund Wohneinheiten, davon rund Geschosswohnungen im CityPark in der östlichen Südstadt. Im Verfahren befindliche Bebauungspläne tragen zukünftig weitere rund 100 Wohnungen bei. Insgesamt ergibt sich nach dem derzeitigen Stand der Bauleitplanung für Karlsruhe ein künftiges Wohnungspotential von rund Wohnungen (ohne Alter Flugplatz). Künftiger Wohnraumbedarf Obwohl die Zahl der wohnungsnachfragenden Bevölkerung in Karlsruhe in den kommenden zwanzig Jahren in etwa konstant bleiben wird, nimmt die Zahl der Haushalte durch gesellschaftliche Veränderungen weiter zu. Daraus ergibt sich auch künftig ein steigender Bedarf an Wohnraum. Der rechnerische Neubedarf wird sich bis zum Jahr 2030 auf rund Wohneinheiten summieren (+ 4,1 %), so dass im Jahr 2030 rund Wohneinheiten benötigt werden. Bei Realisierung der derzeit als wahrscheinlich geltenden Neubaupotentiale ergibt sich zwischen 2008 und 2013 zunächst ein steigender Fehlbestand an Wohnraum bis max Wohneinheiten (2013). In der Folgezeit wird sich dieser Fehlbestand allmählich reduzieren. Ab 2019 übersteigt dann die Zahl der Wohnungen in Karlsruhe erstmalig die Zahl des rechnerischen Wohnungsbedarfs, so dass erst nach 2020 mit einer sich entspannenden Lage am Wohnungsmarkt zu rechnen ist. Förderung der Wohnungsversorgung Seit dem Jahr 2007 beschränkt sich das Landeswohnraumförderprogramm auf selbst genutztes Wohneigentum. Seit 2004 konnten insgesamt 112 Eigentumsmaßnahmen im Stadtgebiet im Rahmen dieses Programms gefördert werden. 1. EINFÜHRUNG UND ZUSAMMENFASSUNG 9

11 Das kommunale Wohnraumförderprogramm auf (Förderrichtlinien zur Kommunalen Wohnraumförderung) regelt die Vergabepraxis städtischer Wohnbaugrundstücke. Die Auswahl der Bewerber erfolgt sowohl im Bereich des Ein- und Zweifamilienhausbaus als auch im Segment des Geschosswohnungsbaus nach sozialen Kriterien. Derzeit werden rund 110 städtische Baugrundstücke für den Ein- und Zweifamilienhausbau und drei Grundstücke für den Geschosswohnungsbau angeboten. Darüber hinaus betreibt die Stadt Karlsruhe die finanzielle Förderung von Familien mit Kindern beim Erwerb von städtischen Baugrundstücken bzw. Erbbaurechten. In den sechs aktiven Sanierungsgebieten wurden im Jahr 2007 insgesamt Euro in Form von Modernisierungszuschüssen und Zuschüssen für die Entsiegelung und Neuanlage von Höfen gewährt. Insbesondere in Gebieten, die im Rahmen des Bund- Länder-Programms Soziale Stadt gefördert werden, spielt neben baulichen Aspekten auch die soziale, ökonomische und ökologische Aufwertung eine wichtige Rolle. In Karlsruhe werden derzeit die Oststadt-West, die Innenstadt-West und Mühlburg durch das Soziale- Stadt-Programm gefördert. Im Rahmen des Programms Wohnraumakquise durch Kooperation erschließt die Stadt seit 2005 in enger Zusammenarbeit mit dem jeweiligen Eigentümer bislang leer stehende Wohnungen für wohnungslose bzw. von Wohnungslosigkeit bedrohte Haushalte. Aktuell besitzt die Stadt Karlsruhe Belegungsrechte an 68 Wohnungen. Der Städtebauliche Vertrag schafft im Idealfall den gerechten Ausgleich zwischen privatem Eigentümerinteresse und kommunalem Planungswillen. In den vergangenen Jahren schloss die Stadt Karlsruhe beispielsweise im Zuge der Bebauung des CityParks, des ehemaligen Pfaff-Areals oder dem Badenhof städtebauliche Verträge mit den jeweiligen Bauherren und Investoren. Im Zuge des neuen Landeswohnraumförderungsgesetzes sind die Kommunen Baden-Württembergs ab dem Jahr 2009 dazu verpflichtet, eine Satzung zur zulässigen Miethöhe von öffentlich geförderten Wohnungen zu erlassen. Dabei haben sich die festgesetzten Mietobergrenzen an der ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren. Um diese ortsüblichen Vergleichsmieten für Karlsruhe zu ermitteln, ist die Erstellung eines Mietspiegels sinnvoll EINFÜHRUNG UND ZUSAMMENFASSUNG

12 2. Wohnungsbau in Karlsruhe Entwicklung der Bautätigkeit Die Bautätigkeit in Karlsruhe sank seit dem kurzen Bauboom 1993 bis 1998 aufgrund der Wiedervereinigung kontinuierlich bis 2003 auf einen historisch niedrigen Wert ab. Während im Jahr 1998 noch bezugsfertige Wohneinheiten erstellt wurden, lag die Zahl der Fertigstellungen 2003 nur noch bei 269 Wohnungen. In der Folgezeit stieg die Zahl der jährlichen Baufertigstellungen bis zum Jahr 2006 wieder an, so dass im Jahr 2006 in Karlsruhe 892 Wohnungen fertig gestellt werden konnten. Teilweise liegt diese Zunahme des Wohnungsbaus sicherlich mit dem Wegfall der Eigenheimzulage ab dem Jahr 2006 zusammen, weshalb viele potentiell Bauwillige ihre Bauvorhaben bis zum begonnen bzw. beantragt haben, um noch von der staatlichen Förderung zu profitieren. Somit ist auch der relativ deutliche Rückgang der Baufertigstellungen im Jahr 2007 auf lediglich 460 Wohneinheiten zu erklären (vgl. ABBILDUNG 2.01). Der im Vergleich zu den Baufertigstellungen überproportional ansteigende Bauüberhang 1 der Jahre 2006 und 2007 wird vor allen Dingen durch die räumlichen Bauschwerpunkte in der Südstadt, östlicher Teil sowie den Konversionsgebieten Neureut und Knielingen begründet. Dieser hohe Bauüberhang von derzeit rund Wohneinheiten deutet darauf hin, dass die Zahl der Baufertigstellungen in den kommenden Jahren bis 2010 zunehmen wird. 1 Unter Bauüberhang sind alle bisher genehmigten aber noch nicht fertig gestellten Wohneinheiten zu verstehen. 2. WOHNUNGSBAU IN KARLSRUHE

13 2.2 Entwicklung des Wohnungsbestands in Karlsruhe In den vergangenen zehn Jahren stieg die Zahl der Wohngebäude in Karlsruhe von im Jahr 1998 auf am Jahresende 2007 an. Das entspricht einer Zunahme um Gebäude bzw. + 5,3 %. Das Wohnungsangebot in Karlsruhe erweiterte sich damit in den letzten zehn Jahren von auf Wohnungen, was einem Zuwachs von Wohnungen bzw. + 4,2 % entspricht (vgl. TABELLE 2.01). Die meisten Wohnungen entstanden in den letzten zehn Jahren netto d.h. unter Berücksichtigung von Abrissen in der Nordstadt (1.346 Wohneinheiten), in Durlach (683), der Südstadt (478), in Neureut (522) und in Hohenwettersbach (302). Bezogen auf den Bestand an Wohnungen im Jahr 1998 erbrachte die Bautätigkeit in der Nordstadt durch ein Plus von 51 % an Wohnungen den stärksten prozentualen Zuwachs in einem Stadtteil (siehe TABELLE 2.01). Insgesamt kamen seit der Bildung des Stadtteils Nordstadt im Jahr 1996 zu dem Anfangsbestand von Wohnungen bis 2007 weitere Wohneinheiten hinzu, sei es durch Umbau und Teilung großer Wohneinheiten, nachträgliche Verdichtungen im Geschosswohnungsbau oder durch die neuen Einfamilienhäuser im Neubaugebiet Smiley West WOHNUNGSBAU IN KARLSRUHE

14 Die Entwicklung des Wohnungsangebots hing bis 1999 eng mit der Entwicklung im Geschosswohnungsbau zusammen. Im Durchschnitt wurden bis 1999 lediglich 26,2 % aller fertiggestellten Wohnungen in Karlsruhe in Ein- und Zweifamilienhäusern erstellt. Ungeachtet konjunktureller Schwankungen wurden in Karlsruhe pro Jahr grob gerechnet zwischen 200 und 300 Ein- und Zweifamilienhäuser gebaut. Zwar ging in den Jahren mit reger Bautätigkeit auch die Zahl der Einfamilienhäuser nach oben, doch dominierte in den großen Neubaugebieten Karlsruhes bis 1999 der Geschosswohnungsbau. Im Jahr 1998 lag dessen Anteil an allen Baufertigstellungen bei fast 80 %. Diese Verhältnisse haben sich seitdem grundsätzlich geändert. Bis zum Jahr 2000 sank der Anteil der Wohnungen im Geschosswohnungsbau an allen fertig gestellten Wohnungen in Wohngebäuden rapide auf 57 %. Auch in den Folgejahren bis 2006 bewegte sich der Anteil der fertig gestellten Mehrfamilienhäuser auf niedrigem Niveau - zwischen 50 % und 60 %. Dabei ist dieser Rückgang nicht mit einem Anstieg der Zahl der fertig gestellten Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern zu erklären. Der Durchschnitt der Baufertigstellungen von Ein- und Zweifamilienhäusern der Jahre 2000 bis 2006 lag weiterhin relativ konstant bei rund 230 Wohnungen pro Jahr. Vielmehr ist die Zahl der fertig gestellten Wohnungen im Segment des Geschosswohnungsbaus dramatisch eingebrochen. Im selben Zeitraum ( ) wurden im Schnitt jährlich nur noch 300 Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern gebaut (vgl. ABBILDUNG 2.02). Im Jahr 2007 stieg der Anteil der Baufertigstellungen im Geschoßwohnungsbau zwar wieder leicht auf rund 67 % an, allerdings sank die absolute Zahl mit 271 gebauten Wohneinheiten sogar noch unter den Durchschnitt der Jahre 2000 bis Auch die Zahl der 2007 fertig gestellten Wohnungen im Bereich der Einund Zweifamilienhäuser ist mit 131 sehr gering. Hierbei dürfte aber, wie bereits in Kapitel 2.1 beschrieben, der Effekt vorgezogener Bauvorhaben auf Grund der Abschaffung der Eigenheimzulage zum zum Tragen kommen. 2. WOHNUNGSBAU IN KARLSRUHE

15 2.3 Wohnungsbau in der Region Karlsruhe In den benachbarten Landkreisen Karlsruhe, Rastatt, Germersheim und Südliche Weinstraße wohnten im Dezember 2007 insgesamt rund Einwohner und in Karlsruhe Einwohner. Dies entspricht einer Relation von 3,10 Einwohnern zu 1 Einwohner in Karlsruhe. Die Baufertigstellungen von Wohnungen zwischen 1998 und 2007 weisen allerdings eine Relation von 4,97 fertiggestellten Wohnungen zu 1 fertiggestellten Wohnung in Karlsruhe auf. Dieses relative Übergewicht an angebotenen Baugrundstücken, von Bauträgern angebotenen Reihen- und Doppelhäusern sowie neu gebauten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in den umliegenden Landkreisen von Karlsruhe hält die Abwanderung von relativ einkommensstarken und gut ausgebildeten Haushalten, häufig mit Kindern, in die Gemeinden der benachbarten Landkreise weiterhin in Gang. In den benachbarten Städten und Gemeinden der Region Karlsruhe ist in den letzten 10 Jahren erheblich mehr gebaut worden als im Stadtgebiet Karlsruhe. In den vier Landkreisen Karlsruhe, Rastatt, Germersheim und Südliche Weinstraße wurden zwischen 1998 und 2007 rund Neubauwohnungen in rund Wohngebäuden fertiggestellt und damit häufig in Ein- und Zweifamilienhäusern (vgl. ABBILDUNG 2.03). Dem stehen in Karlsruhe in diesem Zeitraum fertig gestellte Wohnungen in Wohngebäuden gegenüber. 2.4 Entwicklung des Bestandes geförderter Wohnungen Die Versorgung von Haushalten mit Sozialwohnungen stützt sich auf die einschlägigen rechtlichen Bestimmungen, die in den vergangenen Jahren wiederholt reformiert wurden. So wurde das Zweite Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG) am 01. Januar 2002 durch das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) ersetzt, welches wiederum im Zuge der Föderalismusreform in Baden-Württemberg zum 01. Januar 2008 durch das Landesgesetz zur Förderung von Wohnraum und Stabilisierung von Quartierstrukturen (Landeswohnraumförderungsgesetz - LWoFG) abgelöst wurde. Gemeinsam ist allen Regelungen hinsichtlich der sozialen Wohnraumförderung die Zielgruppe: Haushalte, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind. 2 In Kapitel 2.2 sind neben Baufertigstellungen auch Abbrüche und Umbaumaßnahmen zwischen 1998 und 2007 bilanziert, weshalb die Zunahmen der Zahl der Wohnungen mit ca Wohnungen niedriger ausfällt als die Summe der reinen Baufertigstellungen zwischen 1998 und WOHNUNGSBAU IN KARLSRUHE

16 Der Zahl der geförderten Wohnungen in Karlsruhe hat sich in den vergangenen 10 Jahren von um rund ein Drittel auf reduziert (vgl. ABBILDUNG 2.04). Damit setzt sich der bereits im Wohnungsbericht 2004 dargestellte Trend fort, wonach stetig Wohnungen aus den Bindungen entfallen, diese jedoch nicht durch neu geförderte Wohnungen kompensiert werden können. Im Berichtszeitraum konnte der Abgang nie durch einen höheren Zuwachs ausgeglichen werden, vielmehr überstiegen die Verluste die Zuwächse um ein Vielfaches (vgl. ABBILDUNG 2.05). In diesem Zusammenhang ist die Differenzierung nach den unterschiedlichen Förderarten, den sog. Förderwegen, von Bedeutung, weil diese gravierende Unterschiede hinsichtlich der Mietpreise und Bindungsdauer aufweisen. 2. WOHNUNGSBAU IN KARLSRUHE

17 Während die klassischen Sozialwohnungen des 1. Förderwegs langfristig gebunden sind durchschnittlich über 40 Jahre und eine niedrige Kostenmiete aufweisen, unterliegen die Wohnungen der anderen Förderwege weitaus weniger dauerhaften Bindungen. So sind von den sog. steuerbegünstigten Mietwohnungen des 2. Förderwegs die Bindungen inzwischen abgelaufen und auch die seit 1990 geförderten Wohnungen des neueren 3. und 4. Förderweges sowie die Wohnungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) haben nur noch eine Bindungsdauer von 10 bis 15 Jahren. Eine Ausnahme bilden hier geförderte Wohnungen für betreutes Wohnen von Seniorinnen und Senioren mit 25jähriger Bindung. Wie TABELLE 2.02 zeigt, liegt der Anteil der Sozialwohnungen des 1. Förderwegs in Karlsruhe an allen geförderten Wohnungen mit Wohneinheiten bei 64,4 %. Sozialwohnungen des zweiten Förderwegs existieren in Karlsruhe nicht mehr. Über den 3. Förderweg finanzierte Sozialwohnungen stellen rund 25,8 % aller geförderten Wohnungen (1.784 Wohneinheiten). Der Anteil der Wohnungen des 4. Förderweges beträgt mit 387 Wohneinheiten rund 5,6 %, der der nach dem Wohnraumförderungsgesetz geförderten Wohnungen mit 284 Wohnungen 4,1 %. Hinsichtlich der Miethöhe ist bei den seit 1990 geförderten Wohnungen nach Ablauf der Bindungsfrist mit einem marktüblichen Mietniveau zu rechnen. Dabei werden zunächst Ausgangsmieten vorgegeben, die alle zwei Jahre entsprechend dem Abbau der Zinsverbilligung erhöht werden dürfen. So liegen die jüngsten Förderjahrgänge bei einer Ausgangsmiete (Basismiete) von 7 /m² netto kalt. Diese Basismiete wird je nach Einkommen des Mieters bis auf 4,60 /m² abgesenkt. Hinzu kommen die vorprogrammierten Mieterhöhungen nach 2 Jahren durch Abbau der Zinssubvention. Nach Ablauf der Mietpreis- und Belegungsbindung gehen die Wohnungen dem Wohnungsmarkt zwar nicht verloren, denn sie sind dann, als Wohnungen auf dem freien Markt, den gesetzlich zulässigen Mieterhöhungen unterworfen. Sie entziehen sich jedoch vollkommen der Einflussnahme der Stadt. Die Situation wird nur dadurch etwas abgemildert, dass die entfallenden Sozialmietwohnungen im Wesentlichen Wohnungsunternehmen gehören, die moderate Unternehmensmieten haben und ein Großteil dieser Wohnungen im Eigentum der Volkswohnung steht, die die Wohnungsversorgung sozial Schwacher stützt. Die nachfolgende ABBILDUNG 2.06 veranschaulicht die Verteilung der klassischen Sozialwohnungen nach Stadtteilen. Mit rund Wohnungen weist Oberreut hier historisch bedingt die meisten Wohnungen aus, da es in den 60er Jahren der Zeit des 1. Förderwegs auch zur Schaffung preiswerten Wohnraums für Familien mit Kindern geplant wurde. Nachdem im Zuge der Föderalismusreform die Gesetzgebungskompetenz der Wohnraumförderung vom Bund auf die Länder überging und starke Kürzungen der Bundes- und Landesfördermittel vorangingen, wird sich der rückläufige Trend bei der Erstellung neuer Sozialmietwohnungen auch in den kommenden Jahren voraussichtlich fortsetzen. Es ist davon auszugehen, dass künftig immer weniger preiswerter Wohnraum für am Wohnungsmarkt benachteiligte Personengruppen zur Verfügung stehen wird. Mit einer Trendwende im Sozialwohnungsbestand ist derzeit nicht zu rechnen. Der bereits im Wohnungsbericht 2004 dargestellte Trend, wonach fortlaufend Wohnungen aus den Bindungen entfallen, jedoch kaum neu geförderte Mietwohnungen hinzukommen, setzte sich damit wie prognostiziert fort. Daraus ergibt sich die unten WOHNUNGSBAU IN KARLSRUHE

18 Abb Bestand nach dem 1. Förderweg geförderter Wohnungen in Karlsruhe Anzahl Sozialwohnungen Karlsruhe insg.: Stadtteile 01 Innenstadt-Ost 15 Rüppurr 02 Innenstadt-West 16 Waldstadt 03 Südstadt 17 Rintheim 04 Südweststadt 18 Hagsfeld 05 Weststadt 19 Durlach 06 Nordweststadt 20 Grötzingen 07 Oststadt 21 Stupferich 08 Mühlburg 22 Hohenwettersb. 09 Daxlanden 23 Wolfartsweier 10 Knielingen 24 Grünwettersb. 11 Grünwinkel 25 Palmbach 12 Oberreut 26 Neureut 13 Beiertheim-Bu. 27 Nordstadt 14 Weiherfeld-Da Zeichenerklärung Stadtgrenze Stadtteilgrenze Quelle: Liegenschaftsamt Stadt Karlsruhe Amt für Stadtentwicklung dargestellte Prognose, dass sich der Bestand an Sozialwohnungen bis 2020 auf rund Wohneinheiten verringert (vgl. ABBILDUNG 2.07). Prognosen in noch fernere Zukunft sind mit gewissen Unsicherheiten behaftet. Erste Ergebnisse deuten jedoch darauf hin, dass der Rückgang sozial gebundener Wohnungen ab 2020 nur noch sehr gering ausfallen dürfte, so dass im Jahr 2030 mit einem Bestand von rund Sozialwohnungen in Karlsruhe zu rechnen ist. Der Sektor preiswerter Mietwohnraum des Wohnungsmarktes in Karlsruhe wird in den kommenden Jahren weiterhin enger werden. Die Wohnraumversorgung entsprechender Zielgruppen damit schwieriger. 2. WOHNUNGSBAU IN KARLSRUHE

19 2.5 Entwicklung der Immobilienpreise etwa 400 Euro/m² gehandelt. Für Grundstücke in sehr guter Lage mussten Quadratmeterpreise von ca. 490 Euro bezahlt werden. Reihenhausgrundstücke Unbebaute Grundstücke Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke Die von 1994 bis 2002 um 19 % gestiegenen Preise für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke haben sich zwischen 2002 und 2004 weiter nach oben entwickelt. In den Jahren 2005 und 2006 trat eine Abschwächung ein, die von wieder steigenden Preisen im Jahr 2007 abgelöst wurde (vgl. ABBILDUNG 2.08). Die Preissteigerung von 2002 bis 2007 fiel dementsprechend mit 5 % sehr moderat aus. Die typischen Preise für ein Ein- oder Zweifamilienhausgrundstück in mäßiger Lage in Karlsruhe beliefen sich im Jahr 2007 auf durchschnittlich 300 Euro/m² 3. Für ein ähnliches Grundstück in mittlerer Lage mussten Käufer rund 340 Euro/m² bezahlen. Grundstücke für Ein oder Zweifamilienhäuser in guter Lage wurden für Der Markt für Reihenhausgrundstücke entwickelte sich ähnlich dem von Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken. Von 1994 bis 2002 stiegen die Preise um 21 %. Nach einer weiteren Preissteigerung bis zum Jahr 2004 trat in den Jahren 2005 und 2006 eine Abschwächung ein, die von wieder steigenden Preisen im Jahr 2007 abgelöst wurde (vgl. ABBILDUNG 2.08). Die Preissteigerung von 2002 bis 2007 fiel mit 7 % jedoch geringfügig höher als bei Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken aus. Die typischen Quadratmeterpreise nach Lage unterschieden sich im Jahr 2007 nicht von denjenigen für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken. So mussten Käufer für ein Reihenhausgrundstück in mittlerer Lage 340 Euro/m² und in guter Lage 400 Euro/m² bezahlen 4. 3 typischer, erschließungsbeitragsfreier Kaufpreis auf volle Euro/m² Grundstücksfläche gerundet 4 typischer, erschließungsbeitragsfreier Kaufpreis auf volle Euro/m² Grundstücksfläche gerundet WOHNUNGSBAU IN KARLSRUHE

20 Mehrfamilienhausgrundstücke Mehrfamilienhausgrundstücke wurden von 1994 bis 2002 um 16 % teurer. Der Trend ging in den folgenden Jahren nach unten, wurde jedoch mit deutlich steigenden Preisen im Jahr 2007 wiederum gedreht. Im Jahr 2007 lagen die Preise nahezu auf dem gleichen Niveau wie 2002 (vgl. ABBILDUNG 2.08). Für ein Mehrfamilienhaus in mittlerer Lage lag der marktübliche Preis in Karlsruhe im Jahr 2007 bei 360 Euro/m². Die Unterschiede zu typischen Preisen in guter Lage (380 Euro/m²) waren mit rund 20 Euro/m² gering Bebaute Grundstücke Ein- und Zweifamilienhäuser Bei Erstverkäufen von Ein- und Zweifamilienhäusern stiegen die Preise zwischen 2002 bis 2007 um etwa 10 % relativ deutlich an. Bei gebrauchten Objekten stellt sich die Marktsituation uneinheitlich dar. Während in der Baujahrsklasse von ein Preisanstieg von rund 5 % zu verzeichnen war, sanken die Preise der Baujahrsklasse von deutlich um über 10 %. Wie in TABELLE 2.03 dargestellt, wurde für neu gebaute Ein- oder Zweifamilienhäuser in Karlsruhe je nach Lage im Jahr 2007 zwischen Euro/m² (mittlere Lage) und Euro/m² (gute Lage) gezahlt. 6 In der Baujahrsklasse 1950 bis 1969 kosteten Häuser zwischen Euro/m² (mittlere Lage) und Euro/ m² (sehr gute Lage) und waren demnach deutlich teurer als Objekte, die zwischen 1970 und 1989 gebaut wurden (1.700 Euro/m² bis Euro/m²). Reihenhäuser Die Preisentwicklung von Reihenhäusern verlief in Karlsruhe zwischen 2002 und 2007 in fast allen Baujahrsklassen positiv. Sowohl bei den älteren ( ) als auch bei den neuen Reihenhäusern ( und Erstverkäufe) lagen die Preissteigerungsraten bei ca. 5 %. Nur in der Baujahrsklasse 1970 bis 1989 stagnierten die Preise zwischen 2002 und Die höchsten Quadratmeterpreise für Reihenhäuser in mittlerer bis guter Lage wurden im Jahr 2007 für Erstverkäufe erzielt. Dort lag der durchschnittliche Kaufpreis bei Euro/m². 7 Nur unwesentlich günstiger wurden ältere Reihenhäuser, die zwischen 1950 und 1969 gebaut wurden, gehandelt (2.250 Euro/m²). Für neuere Reihenhäuser ( ) lagen die typischen Preise in Karlsruhe 2007 bei rund Euro/m². Wie auch schon bei den Ein- und Zweifamilienhäusern waren die Preise für zwischen 1970 und 1989 fertig gestellte Objekte am niedrigsten (1.900 Euro/m²) (vgl. TABELLE 2.04). Mehrfamilienhäuser Mehrfamilienhäuser der Baujahre bis 1949 verzeichneten in den Jahren einen erheblichen Preissprung nach oben (über 15 %). Dahingegen fiel die Preissteigerung in der Baujahrsklasse mit ca. 5 % eher moderat aus. Demzufolge lagen die typischen Preise für Mehrfamilienhäuser der Baujahre vor 1949 mit zwischen Euro/m² (mittlere Lage) und Euro/m² (gute Lage) über dem Preisniveau der zwischen 1950 und 1969 gebauten Mehrfamilienhäuser (1.150 Euro/m² bis Euro/m²)(vgl. TABELLE 2.05). 8 5 typischer, erschließungsbeitragsfreier Kaufpreis (GFZ 1,0) auf volle Euro/m² Grundstücksfläche gerundet 6 typischer Kaufpreis (inkl. Grundstück) auf volle Euro/m² Wohnfläche gerundet 7 typischer Kaufpreis (inkl. Grundstück) auf volle Euro/m² Wohnfläche gerundet 8 typischer Kaufpreis (inkl. Grundstück) auf volle Euro/m² Wohnfläche gerundet 2. WOHNUNGSBAU IN KARLSRUHE

21 2.5.3 Wohnungseigentum Erstverkäufe Die Preise für neu gebaute Eigentumswohnungen (Erstverkäufe) in Karlsruhe blieben zwischen 2002 und 2007 nahezu konstant (-1 %). Im Vergleich zu 1994 liegen die Preise derzeit (2007) um 9 % niedriger (vgl. ABBILDUNG 2.09). Der typische Preis für eine neu gebaute Eigentumswohnung in mittlerer bis guter Lage lag in Karlsruhe im Jahr 2007 bei etwa Euro/m² Wohnfläche. 9 Weiterverkäufe von Wohnungseigentum Die Preise bei Weiterverkäufen von Wohnungseigentum sanken von in nahezu allen Baujahrsklassen. Dabei gab es bei den gebrauchten Wohnungen der Baujahre 1970 und jünger die deutlichsten Preisrückgänge (ca. -10 %). Bei den Wohnungen, die vor 1970 errichtet wurden, sanken die Preise im Schnitt nur um 5 %. Trotz des relativ starken Preisverfalls von Eigentumswohnungen jüngeren Baualters in den vergangenen Jahren liegt der aktuelle Preis von Wohnungseigentum, das zwischen 1990 und 2004 fertig gestellt wurde, mit Euro/m² noch deutlich über dem Preisniveau von Wohnungen älteren Baualters. 10 So wurden Wohnun- 9 typischer Kaufpreis auf volle Euro/m² Wohnfläche gerundet 10 typischer Kaufpreis auf volle Euro/m² Wohnfläche gerundet WOHNUNGSBAU IN KARLSRUHE

22 gen der Baujahrsklasse in mittlerer bis guter Lage in Karlsruhe im Jahr 2007 mit durchschnittlich Euro/m² gehandelt. Vor 1970 errichtete Eigentumswohnungen erzielten Marktpreise von rund Euro/m² (vgl. TABELLE 2.06). Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen Erstverkäufe von umgewandelten Mietwohnungen wurden analog der Preisentwicklung bei den gebrauchten Eigentumswohnungen 2007 billiger als 2002 gehandelt. Die Baujahrsklassen der zwischen 1950 und 1989 errichteten Objekte erfuhren dabei die größten Preisrückgänge (-10 %). In vor 1949 errichteten Gebäuden sanken die Preise durchschnittlich nur um 5 % Baulandpreise in der Region Der mittlere Bodenrichtwert für die Stadt Karlsruhe lag Ende 2006 (=aktuellster Wert) bei 340 Euro/m² Grundstücksfläche 12. Generell gilt, dass die Bodenrichtwerte in der Region Karlsruhe mit zunehmender Entfernung vom Oberzentrum Karlsruhe abnehmen (vgl. ABBIL- DUNG 2.10). Eine Ausnahme bilden die Kommunen Waldbronn und Ettlingen, wo die Baulandpreise sogar über den Karlsruher Werten liegen (Waldbronn 380 Euro/m²; Ettlingen 345 Euro/m²). In den Gemeinden die unmittelbar an die Fächerstadt angrenzen, liegen die Bodenpreise für baureifes Wohnbauland nur unwesentlich unter dem Karlsruher Niveau (275 Euro/m² in Eggenstein-Leopoldshafen und Stutensee, bis 300 Euro/m² in Rheinstetten). Westlich des Rheins fallen die Bodenrichtwerte sehr rasch auf Werte zwischen 145 Euro/m² und 190 Euro/m² ab. Die typischen Preise für umgewandelte Mietwohnungen lagen in Karlsruhe im Jahr 2007 für alle Baualtersklassen bei Euro/m² (mittlere bis gute Lage) typischer Kaufpreis auf volle Euro/m² Wohnfläche gerundet 12 mittlerer Bodenrichtwert (inklusive Erschließungskosten) in Euro/m² Grundstückfläche 2. WOHNUNGSBAU IN KARLSRUHE