Kongresshaus Zürich. Grundsätzliches zum Immobilienmanagement und Grundbegriffe. Amtschef Immobilienamt des Kantons Zürich

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1 Seminar Seminar Immobilienmanagement Thomas Zürich, 21. Maurer, Oktober 2009 Kongresshaus Zürich Grundsätzliches zum Immobilienmanagement und Grundbegriffe

2 Gliederung des Vortrages 1. Bedeutung des Immobilienmanagements 2. Begriffe 3. Managementmodelle 4. Investmentmanagement 5. Corporate Real Estate Management / Public Real Estate Management 6. Fazit

3 1. Bedeutung des Immobilienmanagements Bauwerk Schweiz 1 Wohnen Geschäftsflächen Typ Mietwohnungen Eigentumswohnungen Einfamilienhäuser Total Büro Verkauf Lager Industrie Total Einheiten 1'950' ' '000 3'670' Wohnungen Wohnungen EFH Mio. m2 BGF Mio. m2 BGF Mio. m2 BGF Mio. m2 BGF Marktwert (Mia CHF) ' Quelle: Wüest & Partner (2005)

4 1. Bedeutung des Immobilienmanagements Bauwerk Schweiz 1 1 Quelle: Wüest & Partner (2005) Mietwohnungen Eigentumswohnungen Einfamilienhäuser Büro Verkauf Lager Industrie Wert der CH-Immobilien: ca Mia CHF!

5 1. Bedeutung des Immobilienmanagements Immobilien des Kantons Zürich 5' '000 Mehr als die Hälfte der Aktiven sind Immobilien! Liegenschaften des Finanzvermögens Liegenschaften des Verw altungsvermögens Übrige Aktiven

6 1. Bedeutung des Immobilienmanagements Fragen Immobilienmanagement: alles nur warme Luft? Lage, Lage, Lage! Ist alles andere unwichtig? Soll ich in Immobilien investieren? Ist Eigentum oder Miete besser? Sind Immobilien so sichere Werte, wie viele meinen?

7 2. Begriffe Immobilienmanagement Immobilienmanagement ist die Bereitstellung, die Bewirtschaftung und die Verwertung von Immobilien im Lebenszyklus von Immobilien Verwertung Bewirtschaftung Bereitstellung

8 2. Begriffe Prozessmodell Definition Bedarf SIA Evaluation Strategie Vorstudien Steuerprozesse Beschaff. Bau Miete Kauf Vorstudien Projektierung Realisierung Supportprozesse Nutzung Betrieb des Objekts Betrieb Verwertung Rückbau Veräusserung

9 2. Begriffe Steuerprozesse Übergeordnete strategische Vorgaben des Unternehmens Immobilienstrategie Funktionale Strategien: Beschaffungsstrategie Instandhaltungsstrategie Weitere Objektstrategien: Strategie Objekt 1 Strategie Objekt 2 Immobilienvorgaben Strategie Objekt x Objekt 1 Objekt 2 Objekt x

10 2. Begriffe Supportprozesse Immobiliencontrolling Rechnungswesen Rechtsdienst weitere

11 2. Begriffe Funktionen im Immobilienmanagement Definition Bedarf Evaluation Steuerprozesse Strategie Vorstudien Beschaff. Bau Miete Miete Kauf Kauf Supportprozesse Nutzung Betrieb des Objekts Verwertung Rückbau Veräusserung Veräusserung Nutzer Portfoliomanagement Projektmanagement Assetmanagement Facilitymanagement

12 2. Begriffe Funktionen im Immobilienmanagement Nutzer Betriebliche Planung Bedarfsabklärung Überwachung Ausführung Reporting zuhanden Exekutive Portfoliomanagement Immobilienstrategie Budgetierung Immobilieninvestitionen Realisierungsreihenfolge Vorgaben zuhanden Asset-, Projekt- und Facilitymanagement Reporting zuhanden Exekutive

13 2. Begriffe Funktionen im Immobilienmanagement Assetmanagement Marktbeobachtung und analysen Immobiliengeschäfte (Kauf, Verkauf, Miete, Vermietung) Vertragsbewirtschaftung Reporting zuhanden Portfoliomanagement Projektmanagement Planung und Realisierung von Immobilienprojekten Instandsetzungsplanung Reporting zuhanden Portfoliomanagement Facilitymanagement Gebäudebetrieb Instandhaltungsplanung Reporting zuhanden Portfoliomanagement

14 3. Managementmodelle Gründe für das Halten von Immobilien Infrastruktur für die Kerntätigkeit Risikoausgleich Wertzuwachs Reserve für Betriebserweiterung Reserve für Landtausch Cash Flows Betriebsobjekte Anlageobjekte

15 3. Managementmodelle IM, CREM und PREM Übergeordnete Vorgaben Aufgabe Ziel Disziplin Anlageobjekte Anlagestrategie Erwirtschaftung einer Rendite bei vorgegebenem Risikoprofil und vorgegebener Liquidität Steigerung des Total Return (Cash Flow und Wertzuwachs) des einzelnen Objekts Investmentmanagement IM Betriebsobjekte Immobilienstrategie, basierend auf der Unternehmensstrategie Effektive und strategiekonforme Bereitstellung von Unternehmensimmobilien Steigerung des Beitrags der Immobilien zum Unternehmenserfolg Corporate Real Estate Management CREM/Public Real Estate Management PREM

16 4. Investmentmanagement Akteure im Immobilieninvestment Direkte Anlagen Indirekte Anlagen Private Anleger Eigenheim Eigener Gewerbebetrieb Wohnhaus Geschäftshaus Immobilienfonds Immobilienaktien Institutionelle Anleger Grössere Wohnhäuser Detailhandelsflächen Geschäftshäuser Immobilienfonds Immobilienaktien Anlagestiftung

17 4. Investmentmanagement Indirekte Anlagen Offen für: Anlegereinfluss: Liquidität: Handel: Immobilienfonds Alle Anleger Kein Einfluss Hoch Ja Mittel Immobilienaktien Alle Anleger Diversifikationseffekt: Generalversammlung Hoch Ja Klein Anlagestiftung Pensionskassen Mittel bis gross Mittel Nein Gross

18 4. Investmentmanagement Anlagestil Rendite Core 4 8% Value-added 8 12% Opportunistic 12+% Risiko

19 4. Investmentmanagement Dreieck der Investorenziele Rendite Gesamterfolg = Σ Cash flows + Wertveränderung Risiko Risk = Risiko im engeren Sinne, einschätzbare Unsicherheit ( Prognosemethoden) Risikomasse: Standardabweichung, Liquidität Liquidität = Möglichkeit, sich von Assets zu trennen, ohne Zeit- und Wertverlust Liquidität antinomisch Rendite synergetisch antinomisch Risiko

20 4. Investmentmanagement Renditen und Risiken Historische Risiken und Erträge in Prozent 1 Obligationen Aktien Schweiz Schweiz Arithmetisches Mittel Standardabweichung Höchste Rendite Tiefste Rendite Pictet BVG Index 2005 Immobilien Schweiz

21 4. Investmentmanagement Risikoausgleich Aktie A Aktie B Rendite Volatilität Anteil 25% 75% Korrelation Rendite in % Rendite/Risikoprofil Volatilität in % Portfolio Rendite/Risikoprofil Aktie A Aktie B Rendite Volatilität Anteil 25% 75% Korrelation Rendite in % Rendite/Risikoprofil Volatilität in % Portfolio Rendite/Risikoprofil

22 4. Investmentmanagement Korrelation direkte Immobilienanlage mit Aktien 140.0% 120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% ZWEX SMI SPSN

23 5. Corporate Real Estate Management/Public Real Estate Management Akteure Industriebetriebe Gewerbebetriebe Kraftwerkgesellschaften Öffentliche Verwaltung Öffentliche Betriebe (z.b. SBB, Post) Glaubensgemeinschaften

24 5. Corporate Real Estate Management/Public Real Estate Management Investorenziele Zielsetzung: Optimierung Flächenversorgung der Geschäftsbereiche Verfügbarkeit und der Kontrolle über strategisch bedeutende Immobilien Immobilienbereitstellungskosten Kapitalbindung Flexibilität Minimierung Risiken Highest and best Use = Beitrag zum Unternehmenswert

25 5. Corporate Real Estate Management/Public Real Estate Management Eigentum oder Miete? Liquide Mittel Finanzierung Kaufpreis/Anlagekosten inkl. Gebühren und Abgaben./. Investition Eigenkapital Fremdkapital Jahreskosten Mietkosten Wohnung/Haus Wohn-Nebenkosten Unterhaltskosten Verzinsung Fremdkapital Steuern: - Eigenmietwert - Unterhalt - Hypothekarzinsen Reduktion steuerbares Einkommen Steuerreduktion Verzinsung Eigenkapital Jahreskosten 5.0% 1.0% 3.5% 2.8% 30% 3.5% Miete 300'000-50'000-4'000 10'500-43'500 28'000-10' Eigentum 300'000 1'000' ' '000-4'000-10'

26 5. Corporate Real Estate Management/Public Real Estate Management Risiken Risiko Verfügbarkeitsrisiko Fehlinvestitionsrisiko Verwertungsrisiko Kaufpreis- und Wertänderungsrisiko Mietänderungsrisiko Eigentümerrisiko Beschrieb Die Flächen können nicht oder nicht am richtigen Ort bereitgestellt werden. Das Risiko ist Folge eines nicht mehr gegebenen Bedarfes und stark abhängig vom Verwertungsrisiko, da eine gute Verwertbarkeit das Risiko reduziert. Objekt kann nach Ablauf der Nutzungsdauer nicht oder nur suboptimal verwerten werden. Das im Objekt gebundene Kapital kann nicht vollständig realisiert werden. Das Wertänderungsrisiko ist von externen Faktoren wie Lage, wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, Trends abhängig. Marktentwicklung Gefahr der Zerstörung des Objekts

27 6. Fazit Sind unsere Fragen beantwortet? Immobilienmanagement: alles nur warme Luft? Professionalisierung, bessere Datenbasis Lage, Lage, Lage! Ist alles andere unwichtig? Nur eines von vielen Kriterien Soll ich in Immobilien investieren? Risikoausgleich, Eigennutzung sinnvoll Ist Eigentum oder Miete besser? Entscheidkriterien: Nutzung, Dauer, Verfügungsrechte Sind Immobilien so sichere Werte, wie viele meinen? Risiko ist stark abhängig von Nutzung und Lage